2010-10-1日以后的契税政策

2010-10-1日以后的契税 全国政策 (1)契税政策: 自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税。 对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。 凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。(2)个人所得税政策: 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 江苏政策 (1)契税政策: 自2010年10月1日起，对个人购买90平方米以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。 对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税; 对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。(2)个人所得税政策: 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 昨日下午，江苏省住建厅在其官方网站首页，发布了江苏省楼市调控细则。这份名为《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的》，是由住建厅、国土资源厅、监察厅、物价局等四部门联合发文。 在该细则颁布的同时，江苏省《关于调整我省房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(苏财税[2010]33号)正式发布，全省契税政策全部明朗化。 江苏细则全面贯彻中央调控政策 昨日江苏省公布的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展加快推进保障性住房建设的通知》(以下简称通知)，一共有六大方面24条细则。和今年4月份中央出台的10号文以及9月29日出台的二次调控通知相比，江苏省的24条细则是对中央的调控政策进行了全面的贯彻。 通知首先明确规定，对江苏省内房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间 内限定居民家庭购房套数。此外，通知还强调省住建厅和监察厅等部门，将建立完善稳定房价和住房保障工作的考核和问责，对政策落实不到位的城市要进行行政问责。 通知强调，江苏省各地要加强住房用地和住房建设的年度计划管理，严格土地出让行为。今后出让的所有住宅用地的容积率指标必须大于1，也就是严禁出让别墅用地。对土地闲置超过一年的房地产开发企业，要禁止该企业及其控股股东参加土地竞买活动。同时，细则表示将严格查处擅自调整容积率的行为。南京刚刚公示结束三汊河老地王，拟大幅度调整容积率，将有可能面临江苏省细则的考问。 准备金率也上调 开发商贷款越来越难 昨日，央行通知工农中建四大国有商业银行及招商、民生两家股份制银行，将提高上述几家银行的存款准备金率，提高幅度为50个基点。相关银行预计本周内上缴准备金，金额为2800亿元至3000亿元。南京的业内人士表示，这意味着开发商贷款和购房者贷款都在慢慢收紧。 “现在我们贷款比去年紧多了。”江苏乾和置业有限公司营销总监唐登洋在接受记者采访时表示，此前开发商只要凭借一纸土地出让合同，就可以从银行那边获得贷款。现在，必须要有规划许可证、开工许可证等“四证齐全”的条件，才可能从银行那边申请一定数量的贷款。现在的贷款手续非但严格了许多，而且贷款数量也一直在减少，申请贷款5000万，能到手2000万就已经算不错了。 契税两道分水岭90平方米和唯一住房 此前，南京的商品住宅交易契税，没有90平方米的区分，而是对普通住房和高档住房进行区分。对面积在144平方米以上的高档住宅，需要缴纳的契税是房款总额的3%;面积在144平方米以内(含)、容积率在1以上的普通住宅，需要缴纳的契税是房款总额的1%。 这次新的契税政策，则将90平方米的概念引入进来，将90平方米作为契税缴纳的第一道“分水岭”，第二道“分水岭”则是是否是“唯一住房”。 这两道“分水岭”隔出了3层，优惠幅度递减。 第一层是，对个人购买90平方米以下，且属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的普通住宅，减按1%税率征收契税。也就是说，购房人要想享受减按1%的税率缴纳契税，则必须同时满足购房面积90平方米以下，且该房属于家庭唯一住房这两个条件。 第二层是，对个人购买90平方米以上，144平方米以下，且属于家庭唯一住房的普通住宅，按1.5%税率征收契税。也就是说，如果购房人想享受减按1.5%的税率缴纳契税，则必须同时满足购房面积在90到144平方米之间，且该房属于家庭唯一住房这两个条件。 第三层，两个“分水岭”中的“唯一住房”发挥绝对作用，对个人购买不属于家庭唯一住房的，无论属于普通住宅还是非普通住宅，一律按我省原定3%税率征收契税。这就意味着，不管你的房子多大，只要你买的不是首套房，就要缴纳3%的契税。 个税减免少了改善住房也不减免了 南京之前执行的个人所得税政策，是核定征收1%或查验征收20%;满5年、家庭唯一住所的免征;一年内购房，按购房价所占比例减免。新政策对2010年10月1日以后出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 例如，此前在卖房一年内买房，是可以按购房价所占比例减免个人所得税的，如果卖房得了100万，买房花了50万，那么就可以返还50%的个税;如果新买房的价格超过卖房的价格，则缴纳的个税就可以全退。但执行现在的政策后，上述的情况就不能减免个人所得税了。 唯一住房认定查资料库，查不到还得写保证书 此次新的契税政策，对首套房优惠幅度最大。如何界定购房者购买的是首套房,昨日出台的契税新政，也将通过三种方式来界定是否属于首套房。 1、征收机关查询纳税人在省辖市范围内的契税纳税记录; 2、根据纳税人的申请或者授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人的家庭住房登记记录，并出具书面查询结果; 3、在当地暂不具备查询条件的情况下，由纳税人向征收机关出具家庭唯一住房书面诚信保证书。纳税人诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，征收机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。 几个时间点的界定 10月1日前签合同并鉴证的老房子契税老税率 对于契税新政策自2010年10月1日起执行是指:凡是在2010年10月1日(不含)以前已经办理了房屋买卖契约(合同)鉴证或登记的，仍按照原税率缴纳契税。 对于个人所得税新政策自2010年10月1日起执行是指:自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，但在2009年10月1日(含10月1日)至2010年9月30日之间(含9月30日)已经出售住房且目前尚未购置住房，并自出售住房之日起一年内重新购房的，仍可享受原优惠政策。 10月1日前签合同但未鉴证的20日前鉴证可享老税率 凡在2010年9月30日(含)前已经签订房屋买卖契约(合同)，但尚未在房地产主管 部门办理鉴证或登记的，根据苏财税[2010]33号文件精神，请购房者在2010年10月20日前到房地产主管部门办理鉴证或登记手续，仍按照原政策缴纳契税。实行先到契税所缴纳契税再到房产部门办理登记的地区，对在2010年9月30日(含)前已经签订房屋买卖契约(合同)，但尚未到契税所进行纳税申报的，请购房者在2010年10月20日前到契税所办理契税申报缴纳手续，仍按照原政策缴纳契税。逾期按照调整后的新政策执行。 10月1日后签合同执行新税率，但有空子钻 在2010年10月1日(含)之后签订房屋买卖契约(合同)的，一律按照新政策执行。 幸运的是，昨日财政厅公布的契税新政，对这些赶着过户的购房者“手下留情”。新政规定，凡在2010年10月1日前已签订房屋买卖契约，但尚未在房地产主管部门办理契约鉴证或登记的，应在2010年10月20日前到房地产主管部门办理契约鉴证或登记手续，逾期按本通知规定执行。由于房屋买卖契约签订时间，可以由买卖双方协商更改，因此也就相当于政府部门对10月20日之前办理鉴证和登记的购房者网开一面，允许这批购房者享受此前的契税优惠政策。 其他 购房补贴还补不补仍没明确说法 此外，在本次新政出台前，南京地方财政还给予一定的购房补贴。首次购买普通住房的，给予总房款0.5%的购房补贴;夫妻双方在南京市仅有一套住房，在2010年1月1日到12月31日之间出售原住房并且重新购买普通住房的，给予房款总额0.5%的购房补贴。这样一来，相当于大批普通住宅只要缴纳0.5%的契税。新政后这一补贴是否继续，这在本次契税新政中没有提及。 查处加强查处二手房交易“阴阳合同” 此外，本次新政中还指出，要加强税收的征收管理。各级税务部门要加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查;要利用房地产价格评估等手段，加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。 各级房地产主管部门要整合完善省辖市范围的房屋登记信息平台，严格按照要求提供个人住房查询信息，对提供虚假查询信息的，按有关规定严肃处理。各级财政部门应积极支持房地产主管部门、地方税务部门住房管理和税收征管信息化建设