房产新政实施后房屋买卖合同纠纷的特点及其处理方法

房产新政实施后房屋买卖纠纷的特点及其处理方法 房产新政实施后房屋买卖合同纠纷的特点 及其处理方法 中国律师网 2011-08-23 17:43:48 黄财基 内容提要:中国房地产业的快速发展，有效地改善了国人的居住条件，但是，房价在炒作中被急剧推高，买房成了压在普通百姓头上的一座大山。为了遏制房价过快上涨的势头，国务院下发了一系列调控房价的政策措施，特别是国务院2010年4月17日下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(以下简称“房产新政”)后，对在此前已经签订的各类期房、现房、二手房买卖合同的履行带来诸多问题，如何合理的应用《合同法》和其他法律规定以及司法解释，帮助由于政策调整而存在合同履行障碍的出卖人、买受人、居间人妥善处理已经签订的房屋买卖合同，就成了迫切需要解决的法律问题。笔者作为一名律师和仲裁员，从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第二十六条规定中确定的情势变更原则出发，结合自己的办案经验，通过本文对房产新政实施后房屋买卖合同纠纷的特点、房产新政的法律定性、各方当事人此前签订的房屋买卖合同在房产新政实施后能否变更或解除、有何处理方法等等问题做出初步的法律分析，希望能对房屋买卖双方和居间人有所帮助，也非常愿意 和关心此类问题的律师共同探讨。 关键词:房产新政 买卖合同 特点 处理方法 一、房产新政出台的原因及其内容 中国人讲究居者有其屋，安居方能乐业。中国房地产业的快速发展，加速地改善了国人的居住条件，但是，随着大量资本注入，本属消费品的房屋成了投资品和投机品，房价在炒作中被急剧推高，买房成了压在普通百姓头上的一座大山，多少人不堪重负，“蜗居”、“蚁族”等名词一夜间走红网络，带着几多心酸和无奈。房价，牵动着亿万国人的神经。因为地方政府和开发商成了利益共同体，在巨大利润的诱惑之下，国家对高房价的一次又一次调控，最终沦为“空调”。 去年“两会”前，温家宝总理在接受新华社记者专访和“与网民在线交流”时，两次都以较大篇幅谈了中国的房市调控，并承诺“本届政府任期内能把这件事情管好”。民众寄望于“两会”之后房价能够回落，但是，“两会”刚刚结束，北京便一连出现三个地王，全国房价再创新高。于是，国家调控房价的组合拳闪亮登场了。组合拳中最主要的是2010年4月17日出台的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“国十条”， 又称房产新政)。房产新政对买房人构成实际影响的主要内容是: 1、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%; 2、对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍; 3、对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定; 4、商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款; 5、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款; 6、地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 “国十条”首次提出:稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，城市人民政府抓落实的工作责任制。对稳定房价、推进保 障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。 “国十条”特别强调:“财政部和国家税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。之后，各商业银行出台了限贷措施，各地出台了楼市地方细则，北京、上海、重庆等地还出台了对房屋征收物业税的规定。 “国十条”打破了“以往套路”的调控房产新政，迅速给中国房市带来的“转折性”变化，不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”，而且就连一些开发商和炒房者都不得不承认中国一些大中城市的房价可能要降两三成。 二、房产新政实施后房屋买卖合同纠纷的特点 房产新政实施之后，期房的成交面积和成交量全面下跌，二手房市场 “放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱。房屋买卖合同纠纷出现如下四大特点: 1、房屋买卖合同纠纷的数量出现剧增。房产新政施行后，使房屋买卖双方之前交易的市场背景发生了变化，对于以贷款方式购买房屋及购买第二套以上房屋的买受人，新政的出台使其履行合同产生了阻碍。购房人往往希望解除合同，减轻压力，而卖房人在局势不太明朗的情况下，为了维护既得利益，不同意解除合同，由此导致了大量 的纠纷诉至法院或者仲裁机构。 2、起诉的主体较为集中。新政实施前，房屋买卖合同纠纷的起诉主体既有卖房人也有买房人，而新政实施后，房屋买卖合同纠纷起诉的主体集中在买房人一方，并且其诉讼理由大多是受到国家宏观政策的影响，要求解除合同、返还定金或者首付款。 3、房屋中介机构牵涉案中。新政实施后的房屋买卖纠纷中，房屋中介机构也常常被列为被告。由于中介机构在进行相关居间服务时，需要收取一定的费用，因此，一方当事人在要求解除合同时，也要求房屋中介机构退还收取的中介费。 4、买房人进行诉讼的心态存在差异。在买房人请求解除房屋买卖合同的纠纷中，买房人的心态不尽相同:(1)由于首付和利率的提高，无力承担上涨的购房资金，不得不将搁置，从而要求解除之前签订的合同;(2)买房人依旧本着“投资利益最大化”的心理，在新政带来房价的“拐点”之时，决定继续持币观望;(3)由于已有两套住房，在更为严厉的房屋新政出台后，根本无法办理房屋过户手续，导致了最初的目的无法实现，从而要求解除合同。 三、房产新政在房屋买卖合同纠纷中的法律性质 房产新政实施后，由于首付提高、利息增加、贷款额度减少、不能贷款，引发退房潮。从法律性质来看，房产新政是不可抗力或者情势变更，还是商业风险,买受人退房是否要承担违约责任, 第一种观点认为房产新政是不可抗力，退房无需承担违约责任。 不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。房产新政是普通人不能预见、不能克服的客观情况。根据《合同法》第九十四条规定:“因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同” 第二种观点认为房产新政是情势变更，退房无需承担违约责任。 情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。根据最高人民法院的《合同法解释(二)》第26条规定 “合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”?房产新政是买卖合同双方订立合同时无法预见的重大变 化，对买房人明显不公平或者不能实现购房目的，买房人请求变更或者解除合同无需承担违约责任。 第三种观点认为房产新政是商业风险，解除合同要承担违约责任。 商业风险是指当事人订立合同时应该预见的风险。比如价格可能涨跌，履行合同可能会导致盈利减少或亏损的风险。按照合同法规定的合同履行原则，在房屋买卖合同中，买方有义务在约定的付款期限内付清房款，逾期即算违约。如何付清是买方要解决的事情，卖方可以不管。因此，政策改变应该由买方想办法去克服，而不是给买方终止交易的借口。 笔者认为将房产新政认定为情势变更，比较符合法律规定，更能体现当事人的利益均衡，也符合当前的房产调控目标。提出解除合同的一方是否要承担违约责任，要具体案件具体分析。 要确定房产新政属于不可抗力或者情势变更，还是商业风险，首先要弄清情势变更与不可抗力、商业风险的区别: 1、情势变更与不可抗力区别 两者虽然都有当事人不可预见、因客观情况发生变化却非当事人故意或过错引起，都在合同履行期间发生等相同点，但两者之间还是有区别的，主要现在:(1)两者对合同的阻碍程度不同。不可抗力是不可抗拒的，一般构成履行不能或者是大部分履行不能，是绝对的不能。而情势变更，则是对履行合同义务的一方当事人构成显失公平，属于可以履行或者是履行困难，是相对的履行困难，而不是履行不能;(2)引发原因不同。不可抗力主要有自然灾害、政府行为、社会的异常变动等情况，如海啸、地震、战争、罢工、社会动乱等。而情势变更则主要表现为合同基础的变更，如物价暴涨暴跌等;(3)当事人的权利性质不同。不可抗力情形下，当事人享有形成权，即只需在不可抗力事件发生后，通知对方当事人即可，无须进行协商。而情势变更当事人所享有的是请求权，须经司法判决来进行合同变更或者解除;(4)法律后果不同。不可抗力是法定的免责事由，当事人只要证明其履行困难或者履行不能是由于不可抗力造成的，即可获得免责，而情势变更不是法定免责事由，而且法官在自由裁量时，需要综合考虑双方当事人的利益均衡，旨在平衡合同双方当事人的利益平衡问题，其法律后果是变更合同或者解除合同，而不是免除一方当事人的合同义务。 2、情势变更原则与商业风险的区别 (1)可预见性不同:商业风险是可以预见的，当事人应当预见 或推定可以预见的情况或者事变，由于其故意或过失没有预见，所造成的损失由其自行负担。但是情势变更原则却要求该事变必须是当事人所不可预见的; (2)对当事人的过错要求不同:情势变更原则要求当事人双方均无过失才可以适用，但是商业风险则可能是因为当事人过失所致; (3)客观情况的变化程度不同。情势变更一般是根本性的变化，而商业风险则是在价格规律范围内的小幅度波动，是一般性的变化; (4)看是否因继续履行合同而构成显失公平。这是判断属于商业风险还是情势变更的重要依据。 其次，房产新政适用情势变更原则变更或解除合同有法律依据: 1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释,2003,7号)第二十三条的规定:“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)(法释,2009,5号)第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。 这两个司法解释是目前房产新政下引用情势变更原则申请法院或仲裁机构变更或解除合同的法律依据。 从房产新政来看，房产新政对于买卖双方在已经签署合同但尚未履行完毕前来说都是不能预见的，责任也不可归于一方，新政前合同赖以存在的客观情况确实已发生变化，违背了购房人订立合同时的基本条件，也并非出卖人的合理预期。房产新政的规定对于双方来说都是必须要接受的，如果继续履行会对一方显失公平，因此，这种情况认定为情势变更，从而变更或者解除合同，符合法律规定和合同履行的公平原则，也与政策调控的目标相符。 房产新政虽然属于当事人不能预见的情形，但并未达到不能避免并且不能克服的客观程度，合同也并非绝对不能履行，不应认定为不 可抗力。如果将此种情况认定为不可抗力，则可预见的后果是不可抗力认定范围的过宽，将造成合同稳定性受到极大影响。另外，房产新政使购房人增加的负担，并不属于一般性的商业风险，其后果不应该由购房人承担。如果因为政策调整而相应地调整房屋买卖合同的履行方式，比如要求购房者提高首付款比例，在不能贷款的情况下一次性付款，那就等于强制购房人单方承担政策调整带来的全部不利后果，而出卖人利益不受实质影响，甚至有所获利，这显然并不公平。所以，将房产新政认定为情势变更，更符合法律规定，也更能体现当事人的权益平衡。从更深层次来看，房产新政的目的，一方面是通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房人资金承受力，遏制购房需求，减少房屋成交，以抑制高房价;另一方面是通过提高购房成本，减少购房需求来改变公众的房价预期，从而遏制房价过快上涨。如果法院或者仲裁机构不将房产新政认定为情势变更，维护房产买卖合同的有效性，判决继续履行合同，将与政策调整的基本导向相悖，间接支持了高房价，对买受人显示公平。 目前，浙江省高院已经出台《意见》:调控政策一般不影响房屋买卖合同的效力;调控政策不构成“不可抗力”，但可能构成“不可归责于双方当事人的事由”或“情势变更”;对调控政策实施后签订的规避相关调控政策的房屋买卖合同不予支持;房屋买卖合同解除后,当事人应当支付必要、合理的中介费用和报酬。 四、房产新政实施后房屋买卖合同纠纷的处理方法 因为房屋买卖合同当事人的具体情况差别很大，导致各个房屋买卖合同在新政实施后的解决方式各有不同，是继续履行或变更、解除，是承担违约责任或双方免责，是协商解决或仲裁诉讼。所以，针对房产新政下的房屋买卖合同纠纷，双方当事人首先是协商一致解除或变更房屋买卖合同，在这种情况下，双方互不承担违约责任。双方不能协商一致时，买受人可通过向人民法院或仲裁机构请求变更或者解除合同。作为代理律师，应根据不同情况，采取不同的法律应对措施。 1、按照约定优先、法定补充原则处理。 合同有约定的，按照合同约定处理，这是《合同法》处理合同纠纷的基本原则。如果房屋买卖合同约定:因政府或银行政策等原因发生变化，买受人届时不能取得贷款或贷款额度不够，应自行筹措资金补齐房款，否则按已交房款或者按房屋总价的一定比例承担违约责任的，或约定买受人因自身原因不能获得银行贷款，因自行补齐房屋全款，否则应按房款或者房屋总价的一定比例支付违约金的，买受人必须按照合同约定补齐房款差价，而不得以房产新政为由要求变更或者解除合同。 2、未纳入房产新政调整范围的房屋买卖合同纠纷，不得以房产 新政为由要求变更或者解除合同。 对于贷款购买首套自住房，且面积小于90平方米的房屋，以及购买商业性用房等，并未纳入房产新政调整范围，买受人不得以房产新政为由要求变更或者解除合同。 3、房产新政后再签订房屋买卖合同则不得以房产新政为由要求变更或者解除合同。 4、房产新政后的贷款变化虽对买方有一定的影响，但根据买方的履约能力，其影响并不是很大，也不能以房产新政为由要求解除合同。如购买第一套房首付不低于30%，第二套房利率不低于基准利率1.1倍，这些规定一般对买方继续履行合同影响有限，或者仅增加买方成本，当事人在合同中无特别约定的情况下，如果卖方有证据证明买方具备履约能力，则不能适用情势变更原则。 5、因房产新政调控引起税费调整，合同有约定的按约定，没有约定的按国家税费法规确定。 当事人对税费的支付没有约定或约定不明的，应根据国家税费法规确定承担主体。若双方对税费的支付作出约定后，又因宏观政策调控而发生税费增减的，除当事人协商一致外，增减部分仍应按国家税 费法规确定承担主体。当事人不得以税费调整或双方未作约定以及约定不明为由解除合同。 6、房产新政后因首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者不能贷款，致使买受人无法履行付款义务，买受人可以要求解除房屋买卖合同或者变更合同条款。 一般情况下，首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者不能贷款不会当然导致买受人不能继续履行合同，买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以此为由主张解除房屋买卖合同。但是，买受人能举证证明首付提高、利息增加、银行贷款额度减少或者不能贷款，确实严重影响其履约能力，该履约障碍并非买受人的信用等个人原因所致，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，买受人主张解除房屋买卖合同的，可以允许。也就是说，买受人可适用情势变更原则解除房屋买卖合同。买受人也可向人民法院或仲裁机构请求变更合同条款，如通过变更付款方式等，消除显失公平现象，在当事人之间重新实现风险平衡、利益平衡，建立新的对价关系，合同目的仍得以实现。 对于第一手房的买卖合同，买受人可直接引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释,2003,7号)第二十三条的规定，请求人民法院或仲裁机构解除合 同，要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。对二手房买卖，买受人可根据《合同法解释二》(法释,2009,5号)第二十六条规定，请求人民法院或仲裁机构解除合同，要求出卖人将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 7、买受人以发生情势变更为由解除合同的，出卖人可要求赔偿损失。 我国《民法通则》第115 条规定:“合同的变更或解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”如买受人以情势变更为由向人民法院或仲裁机构申请解除合同的，出卖人可要求买受人赔偿损失，如房价降低造成的损失。 8、买受人以发生情势变更为由解除合同的，居间人仍可要求支付一定的居间费用。 《合同法》第426条规定:“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”据此，居间人收取报酬的前提是促成合同成立，如果买卖双方在合同中约定的付款方式是银行按揭贷款，且首付比例已经确定，由于房产新政出台，银行放贷政策的变化，导致买方按约定申请贷款不能，买卖双方都可以请求解除合同。解除合同，显然解除的是成立且生效的合同。因此，居间人收取报酬完全符合法律 规定。但是，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，应当允许买卖双方解除居间合同，并请求居间人返还居间报酬本金和利息。如果居间人没有违约行为或者过错，居间人返还居间报酬本金和利息时可以扣除从事居间活动支出的必要费用。 中国房地产业的快速发展，房价在炒作中被急剧推高，导致房产新政的出台。房产新政实施后，出现了退房潮，房屋买卖合同纠纷的数量出现剧增。买受人虽然可依据法律规定适用情势变更解除或变更合同，但在司法实践中，情势变更的运用往往很谨慎。最高人民法院《关于正确适用合同法司法解释(二)的通知》第二项要求:各级人民法院正确理解、谨慎适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。因此，对房产新政实施后的各类房屋买卖合同纠纷，应根据不同情况，具体分析，妥善处理。确需运用情势变更原则要求变更或解除房屋买卖合同的，当事人在举证上一定要充分。 参考文献: ,1,2011年6月29日的《百度文集》--房产新政下任何处理房产买卖合同 ,2,2011年3月20日山东青岛周海滨律师的中顾微博《房产 新政实施后房屋买卖合同呈现四大特点》 (作者:黄财基，广西万合律师事务所。本文荣获第四届西部律 师发展论坛优秀论文一等奖。)