罗湖商务中心招商方案

罗湖商务中心招商 之系统资料。 之系统资料。 结合罗湖商务中心的特点并参照相似物业嘉里中心的客户分布，我们认为罗湖商务中心的客户群体应该以物流货运、商贸机构、 中介机构和金融机构为主力客户。 伦巴第是意大利的大区，意大利行政划分简单： 国家>大区>省>市镇，意大利的行政区划中相当于中国的“省”的被称作 “大区”，全国共有二十个大区。拉齐奥是罗马所在的大区；伦巴第大区的首府是米兰。 米兰是全球有名的服装之都，闻名世 界的米兰国际服装节每年举办，米兰给人一直是代表着时尚、潮流、前卫。伦巴第风情即是意大利风情的缩影，也是米兰情调 之系统资料。 的放大。 主要经营国际品牌化妆品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏连锁店，满足商务中心自身的功能需求； ： 主要经营少女装、淑女装、内睡衣及商量商务、休闲男装；同时在三楼引进比胜客、台湾666快餐、哈根达斯之类中高档饮食，满足写字楼工作人员的饮食需求。 主要经营高级酒楼、韩国或日本料理、蓝山咖啡等，满足较高档次的商务接待及酒店式公寓客户、企业高管的餐饮需求； ： 主要配套本大厦的会所功能，同时引进纯正的意大利西餐咖啡以及风靡深圳的美容纤体馆SPA。 之系统资料。 特别需要说明的是，各区通过观光电梯、扶梯进行连接，形成 达到移步换景，功能互补，充分吸引消费者进行关联性消费，形成生生不息的旺场格局。 1、具有小资情结的写字楼白领。行为特征：小资；泡星巴客；穿CK、LV；喝蓝山咖啡；吃哈根达斯。一个略显骚包的群体。（其 兴趣、特点见附件一、附件二，掌握了他们的心理，对商家的引进有着决定本项目商业成败的作用）。 2、公司、企业高级管理人员。 行为特征：金领阶层，对生活档次、物质有所追求。 3、企业、公司老板阶层。 行为特征：同上 4、商务消费群体。 5、因本商业定位吸引来的东门、周边消费群体。同1 之系统资料。 未来的时代是品牌力的时代，未来的市场属于强势品牌。作为好的写字楼，品牌的营造直接关系到未来的租金的提升、客户对写 字楼的档次认同感。罗湖商务中心作为政府的投资物业，其影响力直接关系到招商引资、对外形象，因此，罗湖商务中心只有着眼于 长久，建立起自身的品牌知名度和市场认同感，才能带动金色罗湖的宣传。具体策略： 以主力店带动核心商场，最后盘活4、5层商铺。 知名主力店提升整个商场的形象，从而提升整个商场的价值；知名主力店具有较强的市场号召力，可以吸引和 带动大量品牌店和特色店。 之系统资料。 2、3层先出租给主力店、特色店及品牌店。 之系统资料。 巴黎春天、玛莎、百盛、易初莲花、新世界、莲卡佛。 塔可钟（TACO BELL）、日式料理、台湾丫岛冰沙、豪享来、仙踪林、爵士肉扒、赛百味三明治、澳拜客、加拿大百怡 百货类玛莎、新世界、莲卡佛、先得坊、紫荆城、环宇百货、友谊城、百盛、北京燕莎、先施百货、赛特、台湾崇光、巴黎春天。 超市类易初莲花、家乐福、沃尔玛社区店、百佳、华润万佳、新一佳、欧尚、普尔斯马特、万家福、屈臣氏。 LEE COOPER adidas 阿迪达斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 爱步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trak&Travel Valafranca VERRI VERSACE Zegna Sport 阿尔巴斯 阿兰德隆 阿瑞娜 阿索 艾瑞尔斯 艾维尔 爱琳娜-棉花堡 爱慕 安姬奥 安莉芳 奥黛莉 奥索卡 澳洲用品 巴黎世家 柏莱乔特 棒球手 宝姿 保罗 贝思卡 比华利保罗 彪马 博柏利 薄涛 布莱恩 布鲁士诺 查理王 袋鼠 戴奥麦 黛安芬 黛比路 德雷尼格 迪尔澳尼 迪克伯爵 东方信一 都本 都彭 都市田园 范思哲 菲尼迪 福山 福特曼 富铤 高尔夫 观奇 浩沙 花花公子 华伦天奴 古柏 姿美 纪梵希 佳宝 嘉朗 嘉慕伦 箭牌 杰尼亚 金盾 金利来 紧特利 紧特利 卡贝伦 卡蒂乐 鳄鱼 卡尔丹顿 卡麦罗 克劳拉尔 朗莱斯 朗万 朗姿 老爷车 乐斯菲斯 利奥拉 林宝坚尼 龙浩 旅狐 罗马世家 马克波士 玛莎 玛丝菲尔 麦德仕 之系统资料。 曼妮芬 猫人 蒙迪爱尔 梦丽德 梦特娇 米奇 棉田 名仕 耐克 诺帝卡 欧迪芬 派克兰帝 皮尔 卡丹 其乐 企鹅 乔山 乔治赛姆顿 清水世家 热浪 萨巴帝尼 三和松石 沙驰 神思 胜龙 圣大保罗 圣思 圣雪绒 史黛菲 世王 仕东利 舒雅 水孩儿 斯蒂文 苏格兰飞人 塔西尼 腾氏 缇丝丹 天马 甜姐儿 兔皇 威尔诺 威尔逊 西蒙尼 新秀丽 雪莲 雅迪斯 雅度夫 雅兰床品 伊夫〃 费加罗 衣时态 尤内森 扎内蒂 詹尼 卓凡尼 〃华伦天奴 百胜国际饮食集团 旗下包括：肯德基 塔可钟（TACO BELL） Ａ＆Ｗ（艾德熊） LONG JOHN SILVER’S 必胜客（PIZZA HUT） 曼联(亚洲)饮食业集团 顶呱呱 星巴克咖啡 帕美森（ PARMESAN ） RICOTTA 哈根达斯 丫岛冰沙 豪享来 德克士 仙踪林 爵士肉扒 赛百味三明治 乐杰士 澳拜客 加拿大百怡 日本真锅 商场交付使用原则： 发展商负责提供消防、电梯、照明、装修（或商家自己装修）。 租赁年限：拟定为五年以上，不含免租期。 免租期限：拟定为半年。 押金的确定 之系统资料。 租金的确定 拟定租金递增幅度：每2年租金递增3-8% 拟定管理费： 元/平方米 拟定管理模式：聘请专业商家管理公司顾问或统一管理，保安、清洁有管理公司负责，管理公司对罗湖区资产管理公司负责。） 拟定广告位、停车位：视条件提供。 1、商铺进行捆绑式招商，实行连锁经营：统一VI标识、统一Dress Code，统一管理（开业庆典、营销推广、主题策划、爱心 捐赠等系列活动） 2、商铺的经营要特别注意店铺形象符合我们的商业整体定位，注意商品质量，适时督导商户调整经营品种，对于考核不合格的 经营户限期退场。 3、有效运用广告，分系列、时段、区域开展多元话的广告营销活动。 4、因地制宜的配合文化景点，符合商场整体伦巴第风情，使之成为商业的应景之作。 之系统资料。 二层为330元/平方米〃月 三层为215元/平方米〃月 四层为140元/平方米〃月 五层为80元/平方米〃月 主力店租约在10-15年之间。 品牌特色店租约在2-5之间。 我们建议将前期招商工作分三步来进行推广。 第一步以高屋建瓴之势使目标群体对罗湖商务中心刮目相看，全面而又系统的介绍罗湖商务中心，使得罗湖商务中心能够 让更多的人来关注，同时使本来熟知的罗湖商务中心的目标群体则感受到罗湖商务中心即将有大的动作推出。 第二步我们为了树立起 “深圳市首席国际级商务平台”之形象，向更多的知道或不知道罗湖商务中心的目标受众传递此种 信息，有效的促成犹豫不决的受众则快速定夺。找专业广告公司对项目进行VI形象设计和招商推广设计。 第三步则通过举行答谢酒会来向社会各界表示谢意与敬意，树立好的社会公众形象。 之系统资料。 我们不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶颈），我们要首先造一个势，向广大的目标受众敞开心扉，向他们展示 罗湖商务中心的独特的经营理念，而受众则根据这些理念来判断发展商的实力、可靠性其发展潜力，同时也可以作为是否去罗 湖商务中心租铺的决定。 根据贵司与我司双方的初步沟通，结合罗湖商务中心的实际情况，就本项目招商策略，我司现提出以下主要意见： 一、通过对写字楼市场、商业市场的市场调研、对本项目业态规划进行准确定位，以符合商家实际经营的需要，符合市场的 需要。 二、通过项目招商进一步健全罗湖商务中心的配套与功能，满足整个商务中心写字楼和酒店式公寓的自身需求。 三、招商工作着眼于长久，在确保商家的长期经营的同时，通过知名品牌主力店的引进，进一步提升罗湖商务中心的品牌形象， 为下一步写字楼、酒店式公寓、裙楼商业的租金提升打下坚实的基础。 本方案通过解决以上问题，使项目经营定位、推广策略、推广细部安排等全方位形成一个整体，将从根本上促进罗湖商业中心项 目招商工作的成功。以下，我司将就以上方面分别阐述我司的意见，希望双方能够最大限度的达成一致意见。 之系统资料。 之系统资料。 之系统资料。 本年度写字楼市场承接去年的升势，持续平稳发展。成交活跃，形势喜人。市场需求不断增加，金融、物流、科技类行业企业以 及外资企业表现活跃。区域方面，罗湖区依然保持金融商业中心区龙头地位的优势，作为众多外资企业、商业巨头的办公场所首选地， 目前录得多宗大面积成交纪录。而另一市场热点是中心区，随着规模的逐渐形成，交通配套不断完善，本区域已成为投资热点，成交 量持续放大，售价保持平稳上升的态势。但面对本区域巨大的后续供应量以及周边区域的激烈竞争，销售价格的提升将受到较大的压 力。 在2003年度，写字楼新批预售面积33.1万平方米，创下了自1997年以来的新高，比2002年全年批准预售面积多10万平方 米。新增面积主要集中在福田区，其中CBD的深圳国际商会中心、时代金融大厦以及卓越大厦三个楼盘贡献了近20万平方米的写 字楼面积，占了新增面积的约58.4％。 之系统资料。 由于之前中心区所开售的楼盘均取得不俗的成绩，同时，随着配套设施的不断完善，中心区已初具规模，因此，这也促使了其他 发展商加快了开发的步伐。现在中心区的写字楼项目工程建设如火如荼，包括中心区北区的几个超高层项目的启动，这将预示着未来 的市场热点仍然继续在中心区呈现。 甲级写字楼如地王、嘉里等占用率均保持在95％以上。罗湖区的京广中心在搁臵多年后重新进入市场，以其较高的物业质素和优 惠的价格，受到了市场追捧，只用了四个月时间，占用率就迅速达到50％，租金也一路上扬。在高新科技园区，写字楼整体平均占用 率达85％，尤其深南路沿线物业，占用率高达90％以上。这在一定程度上表明了目前市场需求的旺盛。 （ 在2003年度，写字楼的空臵面积高达22.94万平方米，同比增长103.91％，比去年全年空臵量多出逾十万平方米。 主要是由于中心区进入了供应密集期，虽然需求不断增加，但项目的集中投放，直接导致了写字楼空臵面积在短期内迅速增加。 从1997年—2002年，写字楼的销售量平均每年为17.85万平方米。而2003年度就积下的25.94万平方米的空臵面积，增加了市场消化压力。 深圳写字楼租金及售价均平稳上升，2003年度的租金指数和售价指数，分别比同期上升8.3％及0.5％。 之系统资料。 由于本市写字楼市场的供求关系仍属平衡，在经济高速发展、需求的持续增旺、产品质素的不断提高以及市场利好消息（如CEPA、西部通道等）的刺激以及消费者的市场信心增强等几方面的合力作用下，直接拉动了写字楼售价的上涨。 福田区是2003年度物业买卖的绝对热点区域，从下表中显示，本市入选写字楼销售排行位列前五位的楼盘共八个，全部位于福田 区，其中有四个是CBD物业，三个是车公庙物业，一个是华强北物业。 而物业租赁最为活跃的则是罗湖区以及南山高新科技园区。从新供应看，本年度罗湖区全新推出的京广中心以及罗湖商务中心， 今年的租赁情况表现相当不俗。南山高新科技园区的TCL大厦尚未正式入伙，可供出租面积已基本租罄，出租势头迅猛。 深圳市确立了以“高新技术业、现代金融业、现代物流业”为三大支柱产业以来，经过大力推动发展，目前效果显著。今年在写字 楼市场上，这三大支柱行业企业中有录得多宗大面积的物业成交记录，显示了这几大行业的蓬勃发展给市场直接带来旺盛的办公物业 需求。 其中，物流业、高新技术业企业表现最为抢眼，金融业企业、采购次之。而这些企业中，外资企业更为活跃。 之系统资料。 政府从2002年开始已着手控制土地的供应计划。在2003年深圳市的土地供应计划中，明显体现了一个“从严控制”的原则。据悉，政府在未来三年将坚持“控制增量、盘活存量、集约用地、确保重点”的原则。意味着深圳土地供应已进入三年紧缩期。 同时，深圳发展计划局于2003年6月发布的《深圳市产业导向目录（2003－2004年）》中，新建高档写字楼被列入限制发展类。 按规定，凡属限制发展的产业和项目，原则上不准新建项目；情况特殊的，须经市、区政府行业主管部门审核并按规定程序审批。 从2003年公布的土地供应计划及产业导向中所透出的信息，可以预见，在未来几年，市场上写字楼项目的开发将大大放缓。 但是，由于近年经济蓬勃发展，内资公司的发展壮大，外资公司的不断涌入，大大加速了写字楼市场的升温。而且，部分项目抢 占了开发先机并获利丰厚，所以，许多早期取得土地使用权但未开工建设的发展商认为时机已到，纷纷开始投入到写字楼的建设，加 上一些规划功能改变的土地所形成的隐形市场的加入，使本市的写字楼市场在较短的时期内再次形成供应压力。 另外，随着西部通道工程的启动，以及周边环境、配套的进一步完善，南山商业文化中心迎来了良好的开发机遇。此区域的核心 区是后海路以东的片区，这里规划有近三十六万平方米的办公面积。目前，部分已于南山商业文化中心区征得地块的发展商，已将项 目的开发提上日程。估计未来一两年内，南山商业文化中心区将成为深圳写字楼市场的另一热点区域。 之系统资料。 根据市委、市政府确定的″以高新技术产业、现代物流业、现代金融业为支柱，以先进工业为基础″的产业发展方针，深圳市将三大支柱产业在空间上进行合理组织和引导，形成高新技术产业带、现代物流产业带、金融贸易轴“两带一轴”为基本骨架的产业布局，促进产业的协调发展和全面升级。 毫无疑问，高新技术业、物流业、金融业企业在写字楼市场上已占据主导地位，而且在较长的一段时间内，此格局不会改变。 值得注意的是，一向惯于只租不买的外资企业，现已初步出现了购买物业的趋势。这类企业一般需求面积较大，而且资金充裕； 但他们并不会一掷千金单纯追求物业档次，他们更为注重物业的质素、价格、交通、周边环境以及配套。如果能将这部分租客转化为 买家，将是一大丰富的、尚未被市场开发的原始资源。 需求特征趋势表现最为明显的是外资企业。他们一边面临着企业的急速扩张，而一边却要面对公司对运营成本的控制。所以，这 类企业需求面积大了，但物业租赁的总体预算费用比例却相对下降了。因此，反映到办公物业的需求上，他们更注重物业的性价比。 但是他们对办公场所的选择目标范围仍然主要集中在甲级写字楼。 之系统资料。 2004年深圳经济仍将快速发展，产业结构进一步优化，金融、高新科技、物流将大放异彩，CEPA的实施，带动了服务业的发展。 这些行业的发展，大大推动了写字楼的市场需求。 随着深圳中心“西移”，城市区域功能的分工进一步明确，罗湖区仍将以深圳的商业、金融、物流中心继续吸引国际客户进驻，金 融、物流企业仍将聚集于此；福田区高起点高规划的中心区规模逐渐成型，区内客户资源将重新整合；政治、文化、商业中心的区域 定位，使金融保险、顾问咨询、文化传媒、投资贸易等客户特征明显；南山商业文化中心是南山区的核心，深圳的次中心，加上西部 通道的建设，此区发展前景良好，但明年各项目仍处于起步阶段，暂不会形成市场热点。 面对供应量持续增加的压力，将促使发展商不断提升物业质素以增加项目自身竞争力。明年推向市场的项目，产品的差异性将大 大丰富市场的物业类型组成，在建筑风格、产品质素、营销手法等方面的表现将精彩纷呈；期望罗湖区的华润中心、中心区的九州创 展大厦以及中铁建福田区项目等多个酝酿已久的项目会给市场带来惊喜。 而随着明年底地铁的开通，地铁物业将更吸引市场的关注。 之系统资料。 对于此项目本身来说，目前以物流公司、贸易公司为主，未来，随着罗湖商务中心的品牌推广，我们对其目标客户界定了一个大 概的范围：国内外大型商贸机构、国内外大型物流公司、国际采购公司、国际金融机构、以及与国际贸易（物流、采购）相关联的律 师行、会计师行、咨询顾问机构等。为了对其有更清晰的认识并进一步完善，我们对深圳市南山区、福田区和罗湖区的重点写字楼进 行了调查。 之系统资料。 周边干道：东为益田路，北为红荔路，南为福中路，西为新洲路 公交车：15、25、111、215、228. 风格：挺拔雄伟 颜色： 蓝灰色玻璃墙 建筑结构：高层 占地面积： 6009.48m2 2 建筑面积： 88294.53m 高度：208m 层数： 51层 层高： 3m 走廊宽度：2m 2占地面积： 约500m 高度：约10m 品牌： 上海三菱 数量：12部 物流货运：0 地产商贸：33 中介咨询：5 金融投资： 27 高新科技： 4 物管公司： 华鼎物业管理顾问公司 管理费用：17元/ m2 2 100元/ m 95% 之系统资料。 汉唐大厦华侨城侨城东街南 周边干道：南为深南大道 公交车：113、204、222、223、320、365、453 农业银行、汉唐证券 风格：现代风格 颜色： 灰色 建筑结构：高层 占地面积： 约1500m2 2 建筑面积： 约4万m 高度：约90m 层数： 26层 层高： 3.6m 走廊宽度：3m 2占地面积： 约1500m 高度：约6m 品牌： OTIS 数量：7部 物流货运：1 商贸：4 中介咨询：4 金融投资： 4 高新科技： 9 物管公司： 华侨城物业管理公司 管理费用：25元/ m2 2 85元/ m 85% 之系统资料。 深南大道与红岭路交汇 周边干道：南为深南大道，东为红岭路，西为上步中路 公交车：101、103、113、204、215、12、3、8、104、203、K204. 招商银行、汤森咖啡屋、天音通讯店 风格：挺拔现代 颜色：蓝色玻璃、白色墙体 建筑结构：高层 占地面积： 建筑面积： 层数： 36层 层高： 2.5m 走廊宽度：2m 占地面积： 300m2 高度：10m 品牌： TOSHIBA 数量：8部 物流货运： 1 商贸：29 中介咨询：17 金融投资： 13 高新科技： 20 2物管公司： 新闻大厦物业管理公司 管理费用：12元/ m 2 75元/ m 87% 之系统资料。 电子科技大厦深南路与华发北路交汇处 周边干道：南为深南大道，东为华发北路，西为华强北路，北为振中路 公交车：3、4、103、104、202、203、212、215. 招商银行、深发展银行、中电电子市场 风格：简洁明快 颜色：深绿色玻璃、白色墙体 建筑结构：高层 占地面积： 建筑面积： 高度： 层数： 48层 层高： 3.5m 走廊宽度：3m 占地面积： 约400m2 高度：约6m 品牌： Schindler 数量：15部 物流货运： 5 商贸： 75 中介咨询： 5 金融投资： 10 高新科技： 29 物管公司： 中电物业管理公司 管理费用：12元/ m2 2 75元/ m 78% 之系统资料。 特区报业大厦深南大道 周边干道：南为深南大道，西为香梅路，东为新洲路，北为新闻路。 公交车：232、233、234、204、230、32、113、301、311、101. 中国工商银行深圳湾支行、晶报广告业务部 39F-40F为俱乐部，含商务中心、客房及餐厅（中餐厅、夏威夷西餐厅） 风格：格调现代、雄伟 颜色：正面瓦蓝色、两侧绿色玻璃、白色墙体 建筑结构：高层 占地面积：4913平方米 建筑面积：92313平方米 高度： 层数： 38层 层高： 3.5m 走廊宽度：3m 占地面积： 1000m2 高度：24m 品牌： HITACHI（日立） 数量：东西区各7部 物流货运： 地产商贸：14 中介咨询：11 金融投资：22 高新科技：7 2物管公司： 金风帆物业管理公司 管理费用：25元/ m 2 50－110元/ m 92.5% 其中32F空臵 33F-38F报业集团自用 之系统资料。 地王大厦深南中路和宝安南路交汇 周边干道：南为深南大道，东为宝安南路，北为解放路。 公交车：3、7、10、12、14、29、203、104、112. 商场、西餐厅、酒吧 风格：主体双塔 主体加群楼 颜色：绿色玻璃 建筑结构：高层 占地面积：18734平方米 建筑面积： 高度：120米 层数： 68层 层高： 3.5m 走廊宽度：3m 占地面积： 约400m2 高度：约25m 品牌： 三菱 数量：24部 物流货运： 5 商贸： 75 中介咨询： 5 金融投资： 10 高新科技： 29 2物管公司： 熊谷物业管理公司 管理费用：35元/ m 2 98－110元/ m 90% 之系统资料。 嘉里中心深圳人民南路2008号 周边干道： 公交车： 国贸商场、沃尔玛、友谊城、深房百货、各大银行及各色高级食府、另外自身配备5层共13000平方米商场风格：雄伟挺拔 颜色：银绿色玻璃幕墙 建筑结构：高层 占地面积：3155平方米 建筑面积：78000平方米 高度： 层数：35层 层高： 走廊宽度： 占地面积： 约400m2 高度：约6m 品牌： 富士达 数量： 10 物流货运：33 商贸：46 中介咨询：11 金融投资：7 高新科技： 12 2物管公司： 嘉里中心物业(深圳)有限公司 管理费用：40元/ m 295元/ m 73% 之系统资料。 上述调查结果中，整体上说，这些写字楼里的客户群体集中在商贸机构、金融投资机构和中介机构（包括会计师事务所、律师事 务所、地产咨询等。单个来看，在上述写字楼里，以江苏大厦为例，它的客户中，商贸机构占了33家，金融投资占了27家，还有一定数量的中介机构和科技类公司。再看最高档的项目——地王大厦来说，其客户中商贸机构为最多，有75家，高科技类公司有29家，中介机构也有10家，在档次上，也和本项目有得一比，可以做个近似的参照。还有嘉里中心，内部集中了大量的沃尔玛百货供应商， 物流公司达到了33家，商贸公司有46家。 结合本项目的特点和嘉里中心的客户分布，应该以物流货运、商贸机构、中介机构和金融机构为主力客户。 之系统资料。 在深圳的商业区域中，最早的也是最出名的莫过于东门了，那是深圳商业的发源地，是深圳经济发展的一个重要结点，它带动了 罗湖的经济腾飞，也是其繁荣兴衰的见证。 2003年罗湖区的商业用房的租金价格先降后升，总体上保持平稳的态势。其中2003年4季度，罗湖区商业用房房租指数为326.06 点，比上期上涨1.45点，房租环比上升0.45%，房租同比下降0.16%。 和深圳市的整体房租水平相比，2001－2003年罗湖区的房租水平呈下降趋势。度过了2001、2002年平稳上升的时期之后，2003年经历了一个波谷之后，后市呈上扬态势。 之系统资料。 华强北路与深南路交汇 茂业集团 上流女人用品 天音通讯 完全敞开式 以中高端品牌店为主 11层 每层约4000平方米 上海三菱 三个厢式（2客1货） 中庭2部（上下） 人流量大，据在正门测算，平均每分钟经过71个人（下午14：30－15：00） 220个 中高收入女性为主 110元/平方米.月 100% 自身管理 璀璨时尚（珠宝、首饰、皮具、名鞋） 青春少女馆（前卫休闲女装、淑女装，饰品） 窈窕淑女馆（个性时装、银饰水晶、手袋） 佳丽名媛馆（精品女装、职业装、内衣） 名流绅士馆（正装、休闲、高尔夫装） 魅力休闲馆（名包、牛仔装） 活力休闲馆（运动服饰、体育器械、户外用品） 亲子同乐馆（婴幼用品、孕妇用品） 家居生活馆（床上用品、日常家居用品） 美食广场 之系统资料。 华强北路与红荔路交汇 赛格工程实业股份有限公司 日常生活用品，时尚服装 东方表行、百佳超市、吉星楼食府 敞开式，无人为界线 百货配以饮食和健身 7层，每层约8000平方米 上海三菱，两个厢式，中庭两个扶梯 广场面积大，人流量多。据测算每分钟52人（下午13：40－14：10） 车位 699 职业女性和当地居民 售价7500元/平方米 100% 赛格物业管理有限公司，3.5元/平方米.月 珠宝、化妆品、名表、精品男装、皮鞋 青春、成熟、淑女装，内衣 百佳超市 休闲装、童装、家居、手袋 运动服饰、体育器械、户外用品 吉星楼食府 SPA，健身 之系统资料。 振中路与华发北路交汇处 深圳市铜锣湾百货公司 百货 半敞开式，各商家用少部分墙体隔开， 品尚品咖啡 品牌店与休闲场所并立，文化营销 共5层，每层2000平方米 品牌Schindler，共3部厢式，中庭2部扶梯 人流量较大，据测算每分钟经过正门处44个（13：00－13：30） 追求时尚和潮流的中等收入群体 正门前两条道路较狭窄，但同时车流量不大，故能经常保持畅通 150元/平方米.月 将近100% A：化妆品、钟表、珠宝B：皮鞋、箱包、品牌男装C：品牌男装、特色精品 A：品牌女装、饰品B：同A C：咖啡地带、会所、老公寄存处 A：淑女装、成熟女装 B：同A C：内衣、健身器、家居服 A：休闲装 B：同A C：床上家居、儿童用品、汽车、美容、摄影 A：运动服饰、体育器材、户外用品 B：同A C：图书、音像、数码、MTV工作室 之系统资料。 深南中路与上步路交叉口 中信地产 高档服装 西武、吉之岛、星巴克 品牌店加店中店 地下一层，约8000平方米 共28部手扶电梯，4部观光电梯 地上西8层，东5层，每层约3000平方米 广场面积大，周末人流量多，据测每分钟经过星巴克咖啡店30人（上午9：40－10：10） 中高收入群体、旅游观光人群 600 中信物业管理公司，30元/平方米. 月 80－623元/平方米.月 89% 吉之岛百货 西武百货 影音美容 饮食 之系统资料。 在进行项目定位和推广之前，项目组对本项目以及项目周边进行了周密而科学的市场调查，并充分挖掘项目的优势，淡化项目的 劣势从而为项目定位提供最可靠的资料： 1）位臵优势：项目地处深圳交通主干线深南大道，位于东门商圈和国贸商圈的交集中心，地理位臵无与伦比； 2） 规模优势：项目总建筑面积达近86000平米，在目前罗湖写字楼项目中体量最大的项目，这样为营造崭新商务中心提供了最大硬 件条件； 3） 设计优势：项目气势磅礴，俊秀挺拔，在罗湖写字楼的地位名列前茅。 4） 行政优势：本项目是罗湖区委重点工程，政府必然在项目的运营中提供更多的优惠； 5） 功能优势：本项目集商业、会所、酒店式公寓、写字楼于一体，自身具有较大的消费人群，其消费能力较为强劲，预计未来的自 身消费群体可达到5000人以上。 之系统资料。 1）项目属于东门商圈的边缘区域，项目裙楼面积高达12000平方米，纯商业定位或纯酒楼均难以实现2-5楼的整体消化。 2）外墙为金色玻璃幕墙，商家对楼体招牌广告相当重视，未来幕墙进行大面积施工有一定的限制。 3）由于是政府的资产，罗湖商务中心在前期的招商低调行事，造成物业在深圳的知名度较低，在引进知名品牌主力店的时候将受到商 家的质疑。 4）项目东西向长，南北短，通过电梯黑心筒的分割，商场规划起来不够通透。 5）作为高层写字楼，项目裙楼在结构上有过多的梁柱、其中柱对商场的分割有较大的影响。 1）目前深圳新推的写字楼主要集中在福田，罗湖推出的写字楼仅有华润中心、世界金融中心、城市天地广场等几个楼盘，罗湖区文 锦渡口岸、罗湖口岸作为联系香港的主大门，决定了罗湖进出口经济的龙头地位不可动摇。口岸经济带动的物流、贸易企业对写 字楼的需求，本项目离文锦渡口岸、罗湖口岸咫尺之遥，对该类型的企业具有较强的吸引力。 之系统资料。 2）CEPA的签定带动香港免关税物品出口内地的增大，深圳作为第一站，带来写字楼的新需求。 3）本项目写字楼面积划分90-160平方米，面积适宜，户型方正实用，对租客具有很强的吸引力。 4）强劲的写字楼群体、酒店式公寓消费群体缺乏一个饮食、购物、休闲的场所，为本项目裙楼带来商机。 1）东门健全的商业、休闲配套将吸引部分的消费者。 之系统资料。 一个品牌的消费场所如果缺乏自身的个性花将难以吸引客户的再次驻留。我们从国贸商场的逐步衰弱可以得到充分的证 明，因此本项目的商业一定要有自己的特点，这点可以通过装修风格、产品引进、主力商家特色等方面来实现，结合本项目的 实际和招商的难易度； 项目定位：（写字楼）罗湖商务首席平台 （商业）伦巴第风情国际名店 伦巴第是意大利的大区，意大利行政划分简单： 国家>大区>省>市镇，意大利的行政区划中相当于中国的“省”的被称作 “大区”，全国共有二十个大区。拉齐奥是罗马所在的大区；伦巴第大区的首府是米兰。 米兰是全球有名的服装之都，闻名世界的米兰国际服装节每年举办，米兰给人一直是代表着时尚、潮流、前卫。伦巴第风情即是意大利风情的缩影，也是米兰情调 的放大。 之系统资料。 建议本项目采取多向经营定位论证，即采取“商务、运动、休闲、国际精品名店”作为项目可行性较强的定位。同时能给招商的 液态范围进行扩大，减轻 主要经营国际品牌化妆品、皮鞋皮具、名表、文具及屈臣氏连锁店，满足商务中心自身的功能需求； ： 主要经营少女装、淑女装、内睡衣及商量商务、休闲男装；同时在三楼引进比胜客、台湾666快餐、哈根达斯之类中高档饮 食，满足写字楼工作人员的饮食需求。 主要经营高级酒楼、韩国或日本料理、蓝山咖啡等，满足较高档次的商务接待及酒店式公寓客户、企业高管的餐饮需求； ： 主要配套本大厦的会所功能，同时引进纯正的意大利西餐咖啡以及风靡深圳的美容纤体馆SPA。 之系统资料。 特别需要说明的是，各区通过观光电梯、扶梯进行连接，形成 达到移步换景，功能互补，充分吸引消费者进行关联性消费，形成生生不息的旺场格局。 本大厦作为面积达86000平方米的大型写字楼，根据我们前面对罗湖商务中心客户群体的分析，本写字楼里的客户群体集中在商贸机构、金融投资机构和中介机构（包括会计师事务所、律师事务所、地产咨询等。单个来看，以嘉里中心为例，内部集中了大量 的沃尔玛百货供应商，物流公司达到了33家，商贸公司有46家。结合本项目的特点和嘉里中心的客户分布，应该以物流货运、商贸 机构、中介机构和金融机构为主力客户。未来写字楼的人流加上酒店式公寓的住户将达到4000人以上，他们将成为项目固定忠实的消费群体，按一般写字楼商业的惯例，由此衍生的商务人流将是4倍，既接近16000人。因此我们的目标客户群体为： 1、具有小资情结的写字楼白领。行为特征：小资；泡星巴客；穿CK、LV；喝蓝山咖啡；吃哈根达斯。一个略显骚包的群体。（其 兴趣、特点见附件一、附件二，掌握了他们的心理，对商家的引进有着决定本项目商业成败的作用）。 2、公司、企业高级管理人员。 行为特征：金领阶层，对生活档次、物质有所追求。 之系统资料。 3、企业、公司老板阶层。 行为特征：同上 4、商务消费群体。 5、因本商业定位吸引来的东门、周边消费群体。同1 2 针对以上客户，我们对京广中心、国贸大厦、发展中心大厦、深房广场等写字楼作了一个初步的市场调查，通过对150名写字楼 员工、管理人员进行下面项问卷调查，我们得到以下结论： 从下面分析结果可以看出，被调查人群最常光顾的前五名商场为沃尔玛、铜锣湾、茂业、海雅及山姆会员店。 15080.00% 60.00%10040.00%5020.00% 00.00%沃尔铜锣海雅山姆中信友谊信兴茂业西武其它玛百湾百货会员城市国际广场商场名称 肯定回答个数12181777159412016926 所占比例67.6045.3043.0039.7033.0022.9011.208.90%5.00%14.50 之系统资料。 其中经常光顾沃尔玛百货的占67.6%，说明其品牌及经营能力已收到广泛的接受和认同。而本土商家铜锣湾和茂业在深圳商场的 发展和竞争力也是有目共睹的，相关比例为45.3%和43.0%。海雅百货在南山的经营非常成功，有一定的区域性。经常光顾山姆会员店 的人群中会员占了绝对优势。 10060.00%50.00%40.00%5030.00%20.00%10.00%00.00%新世界品牌商场名称SOGO吉之岛西武连卡佛玛莎国艺馆百货 肯定回答个数87595439363230 所占比例48.60%33.00%30.20%21.80%20.10%17.90%16.80% 作为进军深圳的日资百货公司，吉之岛的经营理念是以小商圈为主要服务对象，以经营实用服装、日常用品为主。陈列考究，购 物方便，价格适中，薄利广销，业态定位十分清晰准确。成为年轻人，女孩和家庭主妇最常光顾的对象。西武百货和新世界百货紧随 其后。 之系统资料。 10050.00% 40.00%7530.00%5020.00%2510.00% 00.00%休闲场所咖啡店数码影城其它游艺场所水吧 肯定回答个数7868444337 所占比例43.60%38.00%24.60%24.00%20.70% 购物者逛完商场后最想去的是幽雅、清净的场所，能彻底放松身体和心灵的地方。咖啡店和数码影城满足了这种心理需求，同时 又不失高雅和休闲。 之系统资料。 15060.00% 50.00% 10040.00% 30.00% 5020.00% 10.00% 00.00%顶级中式西餐厅日本料理韩国烧烤其他餐厅种类酒楼 肯定回答个数10257444348 所占比例57.00%28.50%24.60%24.00%26.80% 可以很明显的看出，绝大多数的人还是喜欢去高级中式酒楼就餐，占将近60%的比例。而喜欢西餐厅、日本料理和韩国烧烤的也 不在少数，比例均在24.0%以上。 之系统资料。 是否会去购物 14% 会 不会 86% 资料来源：21世纪不动产公司市调整理 调查结果显示，如果我们引进连卡佛、玛莎等品牌商场，86.2%的人员都愿意光顾那里。 之系统资料。 我们所面临的是一个物质生活日益丰富多采，人们消费观念逐渐多元化的社会。我们可以把人们的消费形态分为三种：实用、享 受、自我表现。对于房地产而言， 人们的消费已由过去的单纯住的需求，转化为一种对附加值的需求，既不仅仅追求实用，更追求一 种享受和自我表现。在这个时候，如果你仍然只是叫卖你的钢筋＋水泥的房子，而不是树立你的浇灌个性与情感的品牌大厦，你就注 定要落伍。 我国真正意义上的房地产市场自我国对外开放实行市场经济以来开始，在经历了几番起起落落之后，步入了高速发展的快车道。 只要地段好，房子就好卖，根本不需要做其它推销工作。李嘉诚曾说过：对于房地产而言，第一重要的是地段，第二重要的是地 段，第三重要的还是地段。 之系统资料。 除了地段好，还要规划好。处于这一阶段的房地产，非常注重建筑的设计，园林的规划，小区的布局。时下的大多数房地产，都 处于这一阶段。 从这一阶段的房地产起，不再是单纯卖房子，而是提出一种全新的概念和主张，通过这样一种概念的包装，达到销售的目的。像 广州奥林匹克花园，提出了“运动”的概念。 这是未来房地产发展的趋势，不仅卖房子，更卖一种情感与文化。通过品牌的复制和扩张，获取高附加值，达到利润的最大化。 未来的房地产将由地域竞争发展为跨地域，甚至是全国性的竞争，只有拥有品牌的房地产才能消除地域之间的壁垒，轻易的由一个地 域跨入另一个地域，而没有品牌的房地产将付出沉重的“入场费”，并且在强势品牌的挤压下，面临生死存亡的压力。 品牌核心价值是品牌资产的主体部分，它让消费者明确、清晰地识别并记住品牌的利益点与个性。定位并全力维护和宣扬品牌核 心价值已成为许多国际一流品牌的共识，是创造百年金字招牌的秘诀。 之系统资料。 国内房地产品牌，除了极少数已初步踏上品牌经营的征程，大部份还不具备品牌的意识。很多房地产企业，充其量只能算是名牌， 仅仅是知名度较高而已，并不具备品牌的内涵。如果有人问它们的品牌核心价值是什么？恐怕大多数人都难以回答。 绝大多数房地产企业还停留在卖产品的阶段，翻开报刊杂志，充斥于眼的是千篇一律的信息：位臵优越、交通方便、环境优美、 升值在即等等字眼。可知，消费者不仅需要物质的满足，同时需要精神的享受。在这样一种心理背景下，一些不仅卖房子，更卖精神 与文化的房地产企业如万科、碧桂园便脱颖而出。 未来的时代是品牌力的时代，未来的市场属于强势品牌。作为好的写字楼，品牌的营造直接关系到未来的租金的提升、客户对写 字楼的档次认同感。罗湖商务中心作为政府的投资物业，其影响力直接关系到招商引资、对外形象，因此，罗湖商务中心只有着眼于 长久，建立起自身的品牌知名度和市场认同感，才能带动金色罗湖的宣传。具体策略： VI识别系统是一种在企业经营理念、战略范围和经营目标的支配下，运用视觉传达方法，通过企业识别的符号来展示企业独 之系统资料。 特形象的设计系统。当人们朝商场走进时，商场的每个细节将引起人们对商场形象的兴趣，良好的商业形象可以得到公众的信赖，商 业的生存与发展离不开社会公众的参与和关注，离不开广大消费着的信赖与支持。良好的商业形象会使和伙伴、顾客慕名上门，营业 额的提高也就成了理所当然的事。 商业之间的竞争归根到底是人才竞争，良好的商业形象，使人才有一种优越感和自豪感，加之配套系统，因为导识系统是商业形 象的直接传达，创造出一种朝气蓬勃的气氛，故称为商业的脸。 商业进行VI导识系统设计的一个最简单也是最充分的理由就是每一家商业机构都需要退席功能自身差异化形象识别战略，而品牌 形象设计是其核心内容，这是一项充满价值、具有前瞻性的企业战略举措。 罗湖商务中心和商业裙楼需要请专业广告公司结合推广主题进行VI整合，有效提升品牌。 以主力店带动核心商场，最后盘活4、5层商铺。 知名主力店提升整个商场的形象，从而提升整个商场的价值；知名主力店具有较强的市场号召力，可以吸引和 带动大量品牌店和特色店。 之系统资料。 2、3层先出租给主力店、特色店及品牌店。 之系统资料。 巴黎春天、玛莎、百盛、易初莲花、新世界、莲卡佛。 塔可钟（TACO BELL）、日式料理、台湾丫岛冰沙、豪享来、仙踪林、爵士肉扒、赛百味三明治、澳拜客、加拿大百怡 百货类玛莎、新世界、莲卡佛、先得坊、紫荆城、环宇百货、友谊城、百盛、北京燕莎、先施百货、赛特、台湾崇光、巴黎春天。 超市类易初莲花、家乐福、沃尔玛社区店、百佳、华润万佳、新一佳、欧尚、普尔斯马特、万家福、屈臣氏。 LEE COOPER adidas 阿迪达斯 ARMANI JEANS CERRUTI 1881 dunhill ECCO 爱步 EMPORIO ARMANI ENRICO ESPN 艾仕拜恩 ESPRIT ESPRIT床品 GIORGIO ARMANI GIVENCHY ICE JEANS JPG LY CHERE MABRUN MAX WINER POLO RALPH LAUERN TB 2 Trak&Travel Valafranca VERRI VERSACE Zegna Sport 阿尔巴斯 阿兰德隆 阿瑞娜 阿索 艾瑞尔斯 艾维尔 爱琳娜-棉花堡 爱慕 安姬奥 安莉芳 奥黛莉 奥索卡 澳洲用品 巴黎世家 柏莱乔特 棒球手 宝姿 保罗 贝思卡 比华利保罗 彪马 博柏利 薄涛 布莱恩 布鲁士诺 查理王 袋鼠 戴奥麦 黛安芬 黛比路 德雷尼格 迪尔澳尼 迪克伯爵 东方信一 都本 都彭 都市田园 范思哲 菲尼迪 福山 福特曼 富铤 高尔夫 观奇 浩沙 花花公子 华伦天奴 古柏 姿美 纪梵希 佳宝 嘉朗 嘉慕伦 箭牌 杰尼亚 金盾 金利来 紧特利 紧特利 卡贝伦 卡蒂乐 鳄鱼 卡尔丹顿 卡麦罗 克劳拉尔 朗莱斯 朗万 朗姿 老爷车 乐斯菲斯 利奥拉 林宝坚尼 龙浩 旅狐 罗马世家 马克波士 玛莎 玛丝菲尔 麦德仕 曼妮芬 猫人 蒙迪爱尔 梦丽德 梦特娇 米奇 棉田 名仕 耐克 诺帝卡 欧迪芬 派克兰帝 皮尔 卡丹 其乐 企鹅 乔山 乔治赛姆顿 清水世家 热浪 萨巴帝尼 三和松石 沙驰 神思 胜龙 圣大保罗 之系统资料。 圣思 圣雪绒 史黛菲 世王 仕东利 舒雅 水孩儿 斯蒂文 苏格兰飞人 塔西尼 腾氏 缇丝丹 天马 甜姐儿 兔皇 威尔诺 威尔逊 西蒙尼 新秀丽 雪莲 雅迪斯 雅度夫 雅兰床品 伊夫〃 费加罗 衣时态 尤内森 扎内蒂 詹尼 卓凡尼 〃华伦天奴 百胜国际饮食集团 旗下包括：肯德基 塔可钟（TACO BELL） Ａ＆Ｗ（艾德熊） LONG JOHN SILVER’S 必胜客（PIZZA HUT） 曼联(亚洲)饮食业集团 顶呱呱 星巴克咖啡 帕美森（ PARMESAN ） RICOTTA 哈根达斯 丫岛冰沙 豪享来 德克士 仙踪林 爵士肉扒 赛百味三明治 乐杰士 澳拜客 加拿大百怡 日本真锅 写字楼、商场的统一管理、服务的水准、对客户投诉的处理，与公共关系的对接，直接对经营者、消费者产生 影响，关系着客户的下一次光临及租金的提升，所以聘请知名商业管理公司对商场进行管理势在必行。 之系统资料。 商场交付使用原则： 发展商负责提供消防、电梯、照明、装修（或商家自己装修）。 租赁年限：拟定为五年以上，不含免租期。 免租期限：拟定为半年。 押金的确定 租金的确定 拟定租金递增幅度：每2年租金递增6-8% 拟定管理费： 元/平方米 拟定管理模式：聘请专业商家管理公司顾问或统一管理，保安、清洁有管理公司负责，管理公司对罗湖区资产管理公司负责。） 拟定广告位、停车位：视条件提供。 1、商铺进行捆绑式招商，实行连锁经营：统一VI标识、统一Dress Code，统一管理（开业庆典、营销推广、主题策划、爱心 捐赠等系列活动） 之系统资料。 2、商铺的经营要特别注意店铺形象符合我们的商业整体定位，注意商品质量，适时督导商户调整经营品种，对于考核不合格的 经营户限期退场。 3、有效运用广告，分系列、时段、区域开展多元话的广告营销活动。 4、因地制宜的配合文化景点，符合商场整体伦巴第风情，使之成为商业的应景之作。 二层为330元/平方米〃月 三层为215元/平方米〃月 四层为140元/平方米〃月 五层为80元/平方米〃月 主力店租约在10-15年之间。 品牌特色店租约在2-5之间。 之系统资料。 我们建议将前期招商工作分三步来进行推广。 第一步以高屋建瓴之势使目标群体对罗湖商务中心刮目相看，全面而又系统的介绍罗湖商务中心，使得罗湖商务中心能够 让更多的人来关注，同时使本来熟知的罗湖商务中心的目标群体则感受到罗湖商务中心即将有大的动作推出。 第二步我们为了树立起 “深圳市首席国际级商务平台”之形象，向更多的知道或不知道罗湖商务中心的目标受众传递此种 信息，有效的促成犹豫不决的受众则快速定夺。找专业广告公司对项目进行VI形象设计和招商推广设计。 第三步则通过举行答谢酒会来向社会各界表示谢意与敬意，树立好的社会公众形象。 我们不是因招商而招商（突破其因招商而招商之瓶颈），我们要首先造一个势，向广大的目标受众敞开心扉，向他们展示 罗湖商务中心的独特的经营理念，而受众则根据这些理念来判断发展商的实力、可靠性其发展潜力，同时也可以作为是否去罗 湖商务中心租铺的决定。 下面是一组3幅的罗湖商务中心招商的形象展示广告（仅供参考） 第一幅以《与众不同，一定出众——我有我精彩》为主题作为开篇，全面系统的介绍了罗湖商务中心的自身的优势；广告 设计上更是考虑到媒体本身的局限（即在有限的双色中寻找最佳的广告效果为基础），广告主题“与众不同，一定出众”特别 之系统资料。 突出，图中尤其是盖在建筑物上的那个“1”字与罗湖商务中心字样，首先向人们传达一种罗湖商务中心与众不同的形象，让他 们对罗湖商务中心有一个罗湖首席国际商务平台的印象；同时，裙楼伦巴第风情国际名店，全面展示全球吃喝玩乐最流行、最 前卫元素，因为我们相信只要刺激到受众的感观，他们才会有机会来现场，来现场就一定会对建筑及配套设施给予充分的肯定 的。 第二篇《即将闪亮登场——因你更精彩》，广告则重点诉求招商的相关事项，在广告设计中，采用整版的红色来夺人眼球， 在文案上我们结合受众反映热烈的情况作了简述，形成新闻式的广告，关注度中增添一些趣味性。 第三篇《爱你=爱自己——将爱进行到底》将“爱”进行了全新的诠释，文案中指出发展商及经营商之间的结合是爱的开始， 在以后的日子里发展商将一道与经营商共同携手创造良好的经营环境，赢得更多的利润，寻求更大的发展。