卖家,不履行买卖合同

卖家,不履行 签订及履行国际货物买卖合同应注意的法律问题 一、合同履行中的交货 国际货物买卖合同订立以后，按照合同的规定交付货物是卖方的一项基本义务。《公约》第30条规定，卖方必须按照合同和本公约的规定，交付货物，移交一切与货物有关的单据并转移货物所有权。如果卖方交货与合同不符，买方必然会依据合同的规定提出异议，导致合同纠纷发生。下面介绍常见的交货与合同不符的四种纠纷。 1(交货数量与合同不符引起的争议 数量条款是国际货物买卖合同的重要条款之一，卖方应当严格按照合同的数量条款履行交货义务。但在实践中，卖方不按合同约定数量交货的情形时有发生，有可能交付的货物数量大于合同规定的数量，也有可能交付的货物数量小于合同规定的数量。如果是少交货物，买方可以要求卖方补齐不足部分或者赔偿损失;如果是多交货物，买方可以收取也可以拒绝收取多交的货物。另外，买方一般要按照买卖合同的条款开立信用证，而承运人要按照货物的实际交运数量开具有关单据，如果交货数量与合同不符导致了单证不符，卖方还会遭到银行的拒付，引起与银行的纠纷。此外，交货数 1 量与合同不符还会给货物顺利通关过境引致不必要的麻烦，也容易引起当事人之间发生争议。 2(包装不符合同要求引起的争议 由于国际货物买卖的复杂性及特有的风险性，当事人必须十分重视包装条款的订立及包装的质量要求，否则就容易造成纠纷或者货物损失。最常见的情况是: (1)卖方违反合同的规定，提供的包装不足以保全和保护货物的安全，造成货物损坏，引起买方索赔而发生纠纷。 (2)包装不符合同的规定而且违反了进口国的法律规定或者包装含有贬损进口国某些民族风俗习惯的图案或文字，也会引起当事人的争议。 (3)还有一种情况是包装标志不符合同的规定，达不到买方的要求，影响了买方销售货物，买方索赔引起纠纷。 3(货物规格不符合同引起的纠纷 货物规格与合同不符可能是低于合同规定的规格，也可能是高于合同规定的规格。卖方交货规格低于合同的要求是明显的违约行为，在某些情况下交货规格高于合同的要求也同样构成违约行为。在国际货物买卖中，卖方交货规格不符合同，一般会造成一些不利的后果。一种情况是，卖方交货规格高于合同的要求，在货物办理进出口手续时有可能要多交关税;此外，交货规格与合同不符，往往还会给买卖双方办理进出口许可证带来麻烦，并且货物通关时会造成“货证 2 不符”，受到海关处罚;而且，交货规格与合同不符，买方有时需要对货物重新加工才能使用或销售，增加的费用买方就会向卖方索赔;最后，交货规格与合同不符还会成为买方解约的借口，这对卖方是非常不利的。 4(货物品质不符合同引起的纠纷 货物品质纠纷也是国际货物买卖合同纠纷中最为常见的纠纷之一。一方面，卖方在订立买卖合同时没有充分考虑自身的技术力量、设备水平以及工人素质，过分迎合或者迁就买方的过高要求，货物的品质指标订得太高，交货时达不到合同指标，引起合同纠纷;或者卖方在货物的生产过程中，因时间紧迫质量检验把关不严，交付的货物中混入了不达标产品，也会引起买方的质量异议。另一方面，买方有时为了逃避付款义务。 二、合同履行中的提单 在国际货物买卖中，装运单据具有十分重要的意义，它是买方提取货物、办理报关手续、转售货物以及向承运人或保险公司请求赔偿所必不可少的文件。《公约》规定，移交有关货物的单据是卖方的一项主要义务。按照国际贸易惯例，在大多数情况下，卖方都有义务向买方提交有关货物的各种单据。买卖双方一般要在合同中规定买方支付货款以卖方移交装运单据为条件。 在这些装运单据中，最为重要的就是提单。提单是货物 3 所有权的凭证，也是银行凭单付款的主要依据。提单涉及的法律关系也很复杂，提单纠纷也常常发生。 1(提单纠纷的常见类型 (1)买卖双方当事人因倒签提单引起的纠纷 国际货物买卖双方当事人决定采用信用证方式进行交易时，卖方要按照信用证规定的装运日期装运货物。如果货物的实际装运日期迟于信用证规定的装运日期，承运人按照托运人的请求在提单上填写信用证规定的装运日期，使提单符合信用证和合同的要求，这种行为就是倒签提单。《公约》第三十条规定，卖方必须按照合同和本公约的规定交付货物，移交一切与货物有关的单据并转移货物所有权;第三十三条规定，卖方必须按规定的日期交付货物。可见，倒签提单实际上是卖方违反了卖方必须在规定的日期内交货的合同义务。既然卖方未能在合同中规定的装运日期装船，买方就有权提出赔偿损失的要求。 (2)因提单后到引起的纠纷 提单是货物所有权的凭证，买方没有提单就无法提货。如果国际货物买卖合同项下的货物已到目的港而买方尚未收到提单，买方就会通过出具保函或担保的方式预提货物;等提单到了付款银行以后，买方往往又会以单证不符或卖方违约交货为由拒付货款，引起纠纷。 (3)因提单日期不适当引起的纠纷 4 《跟单信用证统一惯例》(国际商会第500号出版物，以下简称《统一惯例》)第三十六条规定，有两种情况卖方提交的提单的出单日期可以早于保险单的出单日期:一是信用证内明确规定买方同意接受这样的单据;二是保险单规定保险责任从运输单据的出单日期起生效。除此之外，卖方提交的提单与保险单的出单日期必须适当，否则，就有可能遭到银行的拒付，引起纠纷。 2(引起提单纠纷的原因及防范 从上述几种类型的提单纠纷中可以发现，卖方对提单纠纷往往负有较大的责任。因为在大多数国际货物买卖行为中，一般都是由卖方负责货物的发运，再由承运人开具相应提单作为卖方议付的条件。如果卖方因为履行合同不适当，在装船、开单、交单等环节出现问题，就容易出现提单纠纷。所以，要有效防止提单纠纷，首先就需要卖方正确地履行合同，按照信用证和合同的要求开具提单并及时向银行交付全套的装运单据。其次，也要注意选择好交易对象，防止商业欺诈行为的发生。 三、合同履行中的信用证 在国际货物买卖中，常用的支付方式主要有三种:买方直接付款、银行托收和银行信用证。这三种支付方式里面最常见、最主要的就是信用证，它是由银行以自身的信誉向卖方提供付款保证的一种书面凭证。按照信用证的不同特点可 5 以作不同的分类，常见的有以下几种信用证:可撤销信用证、保兑的信用证、即期信用证、可转让与可分割的信用证、备用信用证、循环信用证和迟期付款信用证。由于信用证种类多样，涉及的法律关系复杂，当事人众多，包括开证申请人、开证银行、银行、受益人、保兑银行、议付银行和付款银行等等，而且各方当事人之间权利义务相互交叉，与信用证有关的纠纷就不可避免的会大量发生，而且 这些纠纷都是与信用证本身的特点紧密相关的。下面简略介绍几种最常见的信用证纠纷。 1(信用证与合同不符引起的纠纷及防范 国际货物买卖双方如果约定采用信用证方式进行交易，买方就可以根据合同申请开立信用证。一般情况下，要求信用证内容与国际货物买卖合同的内容一致。但是，信用证往往不能包括合同的全部内容。如果出现信用证与国际货物买卖合同规定不一致的情况，买卖双方就会为是按合同履行还是按信用证履行而发生争议。如果卖方是按合同履行交货义务，由此开具的提单可能就会与信用证有差异，银行可能以单证不符为理由拒付;如果卖方是按信用证的内容履行交货义务，就有可能因为交货违反了合同规定而遭到买方按合同索赔的风险。解决问题的办法，就是卖方收到买方开来的信用证时，如果发现信用证与买卖双方订立的合同有不符之处，应当马上通知买方或者修改信用证使信用证与合同保持 6 一致，或者向卖方确认信用证与合同不符之处已经构成对合同的修改。经过如此处理，卖方按信用证履行交货义务，就可以做到单证相符，又不会违反合同的规定。 2(因单证不符引起的争议 信用证交易中有一项严格相符原则，是指卖方在向银行提交各种单据要求付款时，这些单据必须在表面上完全符合信用证的要求，银行才予以付款;否则，如果卖方所提交的单据与信用证的要求不符，哪怕只是极微小的出入，银行也有权拒收单据拒绝付款。反过来说，如果银行接受了不符合信用证要求的单据并向卖方付了款，买方就有理由拒绝向银行付款赎单，银行将为此自担风险。而且，在国际货物买卖过程中，国际市场行情瞬息万变，买方为了自身的利益，往往以单证不符为借口，拒绝向银行付款赎单。因此，围绕信用证单证相符原则，国际货物买卖双方当事人及银行之间最容易发生信用证纠纷。 3(有关买方开证义务及开证时间的争议 在信用证业务中，买方负有及时向卖方开立信用证的义务。当一项国际货物买卖合同中规定，合同以“开立信用证为条件”时，买方开立信用证就成为合同成立的先决条件;通常情况下，买方开立信用证是卖方履行其交货义务的先决条件。所以，如果买方不履行其开立信用证的义务，或者是一项重大的缔约过失行为，或者是一项重大的违约行为。要 7 么，当事人双方之间根本就不存在买卖合同关系;要么，卖方可以不履行其交货义务并有权要求买方赔偿由此造成的损失，并可宣告解除合同。 (来自:WwW.zaiDian.com 在点网) 另一方面，如果买卖合同具体规定了开立信用证的日期，买方必须在规定的日期开出信用证。如果合同没有规定买方开证的具体日期，而只规定卖方的装运期限，买方应在装运期限开始之日以前的一个合理的时间内给卖方开出信用证，或者最迟亦应当在装运期限开始的第一天给卖方开出信用证。否则，卖方同样有权拒绝交货并追究买方的违约责任，或者要求相应延长装运期限。 4(因不可抗力引起的争议 信用证交易中还有一个重要的原则即信用证独立原则，它是指信用证是独立于买卖合同或其他合同的交易，这些合同虽然是开立信用证的基础，但银行却与这些合同无关，也不受这些合同的约束。在信用证业务中，银行所关心的是单证相符，而不是卖方是否按合同履行交货义务。只要单证相符，银行就应当向卖方付款。至于合同上的争议，那是买卖双方的事情，应由买卖双方根据合同的规定来解决。这是信用证交易赖以存在的一项公认的原则。这一原则的重要性甚至使信用证交易可以免受不可抗力的影响。各国法律一般都规定，不可抗力构成合同责任中一个重要的免则事由。但是， 8 买卖合同双方当事人如果因为不可抗力而引起合同争议，银行依然应当根据单证相符原则行事，不受合同争议的影响。一种情况是，买卖合同中规定，如果卖方因遭受不可抗力而迟延履行交货义务，买方有权解除合同，但银行根据买方开证的指示开立的信用证中并未规定这一条件。这种情况下，尽管卖方因为遭受不可抗力而迟延履行交货，买方有权解除合同，但经过银行审查，单证相符，银行应当向卖 方付款，买方必须向银行付款赎单。买方付款之后，可以依据合同规定直接向卖方主张权利。 另一种情况是，卖方遭遇不可抗力迟延履行交货，开出的装运单据与信用证不符，银行可以拒绝卖方的凭单付款请求，卖方不能以不可抗力是合同的免则事由为由对抗银行。这种情况下，卖方只能依据买卖合同的规定以不可抗力为由直接向买方主张免除违约责任。 四、合同履行中的知识产权问题 知识产权包括商标权、专利权、版权以及与这些权利相关的权利，还包括专有技术秘密。知识产权作为一种无形的财产权利，在国际贸易中所占的比重越来越大，与知识产权有关的侵权纠纷大量发生。相应地，各国对知识产权的重视程度和保护力度也在逐步提高。在此简略介绍几种常见的与国际货物买卖有关的知识产权纠纷。 1(域外抢注产品商标纠纷 9 当某种产品预计将在国际市场上有很好的前景并且开始准备向某个国家出口时，该种产品商标在进口国被他人抢先登记注册，使得产品出口到该国时构成商标侵权。这样，产品出口人将处于非常不利的地位，甚至会遭受重大损失。一般情况下，出口人只能有下面几种不利的选择:一是出口人与商标持有人谈判，答应对方极其苛刻的条件，作出重大让步;二是出口人为产品在该进口国申请注册新商标;三是陷入长期的侵权诉讼之中;四是退出该国市场。出口人无论面对何种局面，都是极其被动的。 2(出口货物侵犯他人专利权 出口产品系出口国自行研制生产，但未在进口国获得专利权，而进口国贸易商却拥有相同或者类似技术，并且在该国申请获得了专利权。这样，此种产品出口到该国时便会引起专利权侵权纠纷。 3(进口货物侵犯他人专利权 进口货物侵犯他人专利权，即进口商进口的产品在客观上实施了他人专利，并构成侵害行为。被侵权的专利可以是在进口国本国注册，也可以是在他国注册。一种情况是进口了专利产品，侵犯了他人的产品专利。另一种情况是进口了依某种专利方法直接获得的产品，侵犯了他人的方法专利。 从以上介绍可以看出，国际货物买卖当中发生知识产权纠纷，很大程度上是由于知识产权本身的专业性、复杂性、 10 跨国贸易的地域差异性所致。国际货物买卖双方当事人在进行交易之前，往往很难对对方国家或地区的知识产权及其受保护状况有一个全面而透彻的了解，具体进行交易时就容易导致侵犯他人的知识产权，从而在买卖双方和第三人之间发生纠纷。要减少和避免纠纷的发生，一是买卖双方都应当充分认识知识产权在国际贸易中的重要意义，提高保护知识产权的法律意识。二是要充分了解和掌握本国和他国的知识产权保护状况，对合同涉及的货物是否侵权做到心中有数，避免发生侵权行为。只有这样，才能使国际贸易能够顺利进行。 国际货物买卖的中心目的是实现“买卖”，但是其过程涉及到的当事人众多，涉及到买卖、运输、保险、结算、商检等程序，细究起来法律关系复杂，无论是哪个环节出现差错或争议，都会影响到买卖双方合同目的的实现，在当前一般商品的进出口业务利润相当微薄的情况下，当事人在签订和履行合同过程中更应该特别谨慎，以免发生损失。本文结合作者担任外贸公司法律顾问工作中的一些心得和体会，介绍国际货物买卖合同签订及履行中应当注意的一些常见法律问题，供大家参考。 案例 货物品质争议引起的货款纠纷 申请人(卖方)上海××国际贸易公司与被申请人(买方)新加坡××私人有限公司先后订立四份售货确认书，由 11 申请人向被申请人出售汗衫、背心等物，四份确认书的金额共计为9万余美元，并约定了付款方式。上述确认书签订后申请人按约积极而全面地履行了供货义务，而被申请人则仅支付了20000美元的货款，其余货款未付，经交涉多次无结果，申请人提起仲裁，要求:?支付余款;?上述货款的利息;?本案的仲裁费及申请人的代理费等由被申请人负担。 此案被仲裁庭受理后，被申请人未出席庭审，但在其提供的书面答辩文件中辩称:申请人根据合同提供的T恤衫存在多处质量问题:使用多年库存的布料;T恤衫重量轻于被申请人要求的规定，T恤衫的长度太短(与规定的尺寸不一致);同一批货的T恤衫的颜色不一致，为此被申请人曾提出将货物打折或将剩余货物退回申请人等解决办法，但均未获申请人的同意，被申请人并声称，如不按被申请人的建议予以解决，被申请人将在新加坡提起诉讼，以解决本案。 本案争议焦点为:被申请人提出的货物质量的异议能否成立。涉及到索赔的依据亦即商品的检验问题。仲裁庭注意到，在本案的四份确认书中，双方对检验条款均未作规定，在这种情况下，仲裁庭认为，在双方当事人对检验条款未做约定时，应依据国际贸易惯例中的有关规定来判断。根据《华沙,牛津规则》第十九条的规定:“??如果买方没有被给予检查货物的合理机会和进行这种检查的合理时间，那么不应认为买方已经接受了这项货物。这种检查是在货物到达买卖 12 合同规定的目的地进行，还是装船前进行，可由买方自行决定。在完成此项检验后三天内，买方应将他所认为不符合买卖合同的事情通知卖方。如果提不出这种通知，买方便丧失其拒绝接受货物的权利”。在本案中，被申请人不仅未在检验后的三日内发出上述通知，而且始终未向仲裁庭提交任何足以证明上述货物质量不符的检验证书，由此仲裁庭对被申请人提出的诸如退货、折价等主张均不予支持。 本案涉及到国际货物买卖合同履行中的法律风险与违约责任问题。 补充 一、 做好签约前的准备工作——市场调查和资信调查 1(市场调查。无论是从事进口贸易，还是出口贸易，都需要在做出商业决策之前对市场做好调查。作为出口方，就应对进口国的市场状况进行调查，了解包括进口国地理、气候、当地居民生活水平、消费习惯、该商品在该地的销售网点分布、该国政府管制情况、进口税收等因素;反之，作为进口方应对国内市场情况进行调查，包括市场饱和程度、竞争程度等，避免盲目进口，造成货物积存，给自己造成损失。作为法律工作者，可能涉及到的业务领域是就客户关心的商品进出口许可、税收、目的国的反倾销法律体制、消费者保护的有关规定等法律事项为当事人提供咨询服务。 2(资信调查。国际贸易合同当事人来自不同国家，在 13 进行交易之前我们往往无法确定商业 篇二:房地产买卖合同 业务编号: 房地产买卖合同 NO: 填写说明:【 】中内容，打?选择，打×删除;三方不作约定时，应在空位内打×，以示删除。 卖方: 身份证【 】护照【 】营业执照【 】号码: 联系地址: 买方: 身份证【 】护照【 】营业执照【 】号码: 联系地址: 买卖双方就买卖位于 业)的所有买卖条件达成一致意见，签订如下: (以下简称该物 一、该物业【建筑面积】【套内面积】为 平方米(以《房地产证》【 】 【 】为准)。该物业是以现状按套售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议。该物业现状是指吉屋(即为不附任何家私电器、不附租约)【 】 附带家私电器(详见清单或备注)【 】附租约，买方连租约一同购入，卖方有义务协助买方与承租人签订新租约【 】。 14 二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元)。此价格已包括卖方自买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用(包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等)。为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买卖双方各自承担【 】卖方承担【 】买方承担【 】。在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类及标准的变化，则由买卖双方各自承担【 】卖方承担【 】买方承担【 】。 提示:国家规定房屋买卖必须按真实成交价格报税，不得瞒报或少报成交价，否则由此产生的法律责任由买卖双方自行承担。 三、卖方合法持有《房地产证》【 】或【 】 ，号码为 。卖方保证对上述该物业享有合法所有权，如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的，或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失。 四、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天【 】; 【 】买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。卖方将房屋钥匙交付给买方【 】即视为房屋转移占有的标志。 15 卖方交楼后应及时迁出户口【 】。 五、卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用(如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用)。卖方保证在交易后买方无须对上述卖方欠款及应付费用负责，否则，视为卖方逾期交楼，买方有权拒绝收楼及追偿。 六、因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则 (1)逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金; (2)逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或支付等额于总楼价百分之十的违约金。守约方应向违约方发出解除合同通知书。已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。 (3)若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。 合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。 七、基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向 16 经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中: 卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币 元整(, 元)。 买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币 元整(, 元)。 逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。提前终止买卖不影响本代理费的支付。 在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付代理费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。 八、在本合同履行过程中，经纪方必须严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供买卖代理服务。 九、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《房地产买卖合同》与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。 十、经纪方已就本合同所有条款向买卖双方作出详尽解释。合同三方对上述每一条款之含义均清楚明白且并无异议。 十一、合同三方同意以下列一种途径解决本合同之任何争议纠纷: 17 提交佛山仲裁委员会仲裁裁决;【 】2、向上述物业之所在地法院提起诉讼【 】 十二、本合同记载的联系地址为所有通知、文件、资料的送达地址，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址。一经正常投递即视为送达。 十三、本合同连同附件共三页，经三方签字或盖章后生效。买卖双方各持一份，经纪方持一份。 十四、如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。 备注: 附 件 填写说明:【 】中内容，打?选择，打×删除。每一条款中有数个选项，只能选择一项。不作约定应在空位内打×。 一、物业无抵押登记情况适用 (一)一次性付款【 】 1、定金:人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元)买方须在 年 月 日支付给卖方。 【 】2、首期楼款:(不含定金)人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元)买方应于 A、买方 18 于递件成功当天支付卖方 【 】 B、买方于 年 月 日前直接支付卖方【 】。 买卖双方应于 年 月 日之前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局或政策变化等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。 3、楼价余款:人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元)A、买方于完税过户当天直接支付卖方 【 】;B、买方于 年 月 日支付给卖方【 】。 (二)按揭付款 【 】 1、定金:人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元)买方须在 年 月 日支付给卖方。 【 】 2、首期楼款(不含定金)人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元)买方应于A、买方于递件成功当天支付卖方【 】B、买方于 年 月 日前直接支付卖方【 】。 买方应于 年 月 日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必 19 须提供协助。买卖双方应在A、 年 月 日前【 】;B、银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内。【 】到房屋登记机关办理申请买卖手续。如因房管局或银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止。 3、楼价余款:(贷款银行批准按揭的金额)在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的帐户内。若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。 4、若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返回楼款。但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定向经纪方支付代理费。 二、物业有抵押登记情况适用涂销抵押后付款 (一)、赎契出资方: 卖方【 】 1、定金:人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元)买方须在 年 月 日支付给卖方。 20 【 】 卖方应在签订本合同后 天内向抵押银行办理提前还贷手续并在经纪方或银行发出还贷通知之日起 天内还清贷款(若存在逾期供款，卖方应提前偿还)，卖方承担还贷之一切手续费用。 买方按揭付款的，买方须在合同签订后 天到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。 2、首期楼款:(不含定金)人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元) A、买方于递件成功当天付卖方【 】;B、买方于 年 月 日前支付卖方本人或卖方指定帐户(到帐即视为收取)。【 】 3、楼价余款: (1)一次性付款:人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元) A、买方完税过户当天直接支付卖方 【 】;B、买方于 年 月 日支付给卖方【 】。 (2)按揭付款:贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的帐户内。【 】若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款 21 的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。 4、若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返回楼款。但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定向经纪方支付代理费。 5、买卖双方于签订本合同后 天内书面委托经纪方办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用。【 】 6、买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后(买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复) 天内备齐交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。 7、卖方出资赎契后，因买方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于买方违约，则买方应向卖方支付等额于总楼价20%的违约金。 二)、赎契出资方: 买方【 】 1、定金:人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元)买方须在 年 月 日支付给卖方。 22 【 】 买方出资赎契的，卖方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托经纪方办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料交给经纪方保管并全力协助经纪方办理赎契手续，同时签署公证委托书，委托经纪方代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续直至完成上述事项为止，不得中途擅自撤销委托和在未得到经纪方同意的前提下擅自从贷款银行取回产权资料，否则视为严重违约。买方赎契款项一旦划至卖方贷款帐户，到帐即视为卖方已收取该部分楼款，该款项专用于赎契，卖方不得擅自挪用。 方承担还贷之一切手续费用。 买方按揭付款的，买方须在合同签订后 天到银行办理按揭贷款申请，签署《购房抵押贷款合同》，提供贷款所需资料，同时卖方必须提供协助。【 】 3、首期楼款:(不含定金)人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元)买方应于经纪方或银行通知还贷之日起 天内由买方付至卖方贷款帐号内。【 】 4、余下首期款:人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整整(, 元)买方须于递件成功当天直接支付卖方。 【 】 5、楼价余款: 23 (1)一次性付款:人民币 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整(, 元)A.买方于完税过户当天直接支付卖方【 】;B、买方于 年 月 日支付给卖方【 】。 (2)按揭付款:贷款银行批准按揭的金额，该款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行开设的帐户内。【 】若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方。买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。6、若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返回楼款。但基于中介方已经促成合同的成立，且合同解除非中介方的过错造成，买卖双方仍同意按本合同约定向经纪方支付代理费。 7、买卖双方于签订本合同后 天内书面委托经纪方办理该物业转名之一切手续并提交交易所需之全部资料及支付各自承担之公证、交易费用。【 】 8、买卖双方须在完成提前还贷、涂销抵押登记及归档手续后(买方须按揭付款的，除具备上述条件外，还须在得到银行出具同意贷款通知书或相关意向回复) 天内备齐 24 交易所需之资料向房屋登记机关申请买卖。 9、买方出资赎契后，因卖方原因导致无法交易过户或本次交易无法继续进行的，属于卖方违约，则卖方应向买方支付等额于总楼价20%的违约金。 . 卖方: 买方: 经纪方: 本合同签订于 年 月 日 篇三:二手房买卖合同完整版定稿 二 手 房 买 卖 合 同 当事人基本信息: 卖方: 买方: 姓名:______________ 姓名:______________ 身份证:__________________ 身份证:_____________ 联系电话:_________________ 联系电话:_________________ 工作单位:____________________ 工作单位:____________________ 通讯地址: ___________________ 通讯地址:_________________ 25 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及有 关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合 同所涉房地产转让事宜，签订本合同，以资共同信守执行。 第一条【转让标的】 卖方自愿将其房屋及其房内设施出售给买方，该房屋具体情况如下:坐落 于 _________________________________________________ 路(街)______ 号，______ 小区______ 号楼______ 门______ 室;所在楼层为___层，为 ____________________ 结构。 房地产证号为:______________________。房屋土地使用权证号为 __________________。 房地产用途为:______________________。 登记建筑面积为:_______________平方米。(其中实际建筑面积______平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积______平方米)。 房屋附属设施为仓房、家具及家用电器。 26 卖方将该房屋占用范围内的土地使用权及该房屋的相关权益随该房屋一 并转让给买方。卖方还应当将附属于该房屋的装修及其现有其他设施、设备和其他相关物品与该房屋相关的所有权利转让给买方，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。 第二条【买卖双方申明】 卖方申明:卖方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况。卖方 确认该房地产没有租约、没有设定抵押、担保也未被查封冻结，无产权纠纷和财务纠纷等权属纠纷，无不良事件发生，提供的齐全、真实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的各项事宜。保证该房屋不受他人合法追索。该房归属卖方一人所有，卖方对该房地产享有完全独立的处分权，并完全有权签署本房屋转让合同及相关协议文件，无共有人(如有)反对。自本合同签订之日起卖方不得再对该房屋进行任何物权处分及附加任何物权、债权负担，不得再与买方以外的任何第三人签订该房屋的买卖合同、赠与合同、抵押合同等。该房屋所有权、使用权等一切权利归买方所有，卖方对违反国家及黑龙江省关于房屋交易政策引起的后果承担法律责任。如因卖方不如实陈述告之引起的其他相关纠纷，由卖方向买方承担违约责任,并对第三 27 方负担处理义务，与买方无关。 买方申明:买方购买本合同第一条所述卖方房屋，支付房款，履行本合同 约定的各项义务，承担违反本合同义务的法律责任。 第三条【附着于该房地产之上的户口】 该房地产所附着的户口，卖方保证于买卖双方办理完过户更名手续之日起 3月内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。 第四条【转让价款】 该房地产转让总价款为人民币:____拾____万____仟元(小写:________ 元)。该转让价款不含税费。 第五条【付款方式】 买卖双方同意以一次性付款方式付款，在____年____月 ____日，买方一次性支付购房款为人民币:____拾____万____仟元(小写:________元)(含定金)给卖方。为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币:__万__仟元(小写:_____元)作为交房保证金交买方。此款在卖方完成产权转移登记时进行结算。 以上款项，由买方直接通过转帐或者直接存入等方式支 28 付到卖方提供的本人银行帐号，每次收到款项后卖方应当开具收据给买方。 卖方:账户名: ，开户行: 收款银行卡账号: 买方:账户名: ，开户行: 付款银行卡账号: 第六条【税费承担】 经双方协商相关税费中:个人所得税及营业税由卖方承担，其余费用由买 方承担。 第七条【房地产交付】 卖方应当于收到购房款后 ____日内，即_____年 _____ 月 _____ 日将 交易的房地产正式全部交付买方使用，并履行下列手续: 1、卖方应在正式交付房屋前保证房屋及其屋内已有设施的、水、电等基本条件的完好。如因上述基本条件存在问题引起的纠纷，由卖方出面协助处理。 2、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续; 3、交付该房地产钥匙; 29 4、本合同规定的其他应完成的事项。 本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。 第八条【延迟交房的违约责任】 除不可抗拒的自然灾害外，卖方未按合同约定的交房期限执行的，自约定的 交付期限逾期达一个月以上的，即视为卖方不履行本合同，买方有权解除合同，卖方按本合同第十一条规定承担违约责任。 第九条【产权转移登记】 买卖双方约定于_____年_____月_____日，暨房产证办理完成满5年之日起3个月内，正式办理产权过户手续，在此之前卖方将交易的二手房的《中华人民共和国房屋所有权证》交由买方保管。若卖方在交易过程中，未经买方同意私自重新办理《中华人民共和国房屋所有权证》，视为违反本合同，按第十一条违约责任，赔偿买方损失。 在该房屋符合规定产权过户条件时，暨房产证办理完成满5年之日起3个 月内卖方有义务积极协助配合买方向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。正式办理房产过户手续后，买方支付卖方房产过户保金_____元。(大写: )。 30 如因卖方原因而不能办理过户登记，买方有权解除合同，解约时，卖方除 返还全部房价款外，并按本合同第十一条规定承担违约责任。 该房屋在正式办理产权过户前，买方有权将该房屋卖与第三人，若买方将 该房屋卖与第三人，卖方应在买方提出要求时，积极配合与第三人办理产权过户等事宜。 该房屋在正式办理产权过户前，若因城市规划建设需要，被政府征收，政府给予一切补偿权益归买方所有。卖方不得以房屋尚未过户之名要求享受相关补偿权益。 第十条【装修问题】 在买方入住，但未办理产权过户手续期间，买方可以进行装修，由此产生的 费用有买方承担。但卖方违约收回房屋，卖方除退还买方购房款与违约金外,要赔偿买方装修费用，包括材料费、人工费。 第十一条【违约责任】 买卖双方合同签定后: 若因卖方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，应书面通知买方， 并在____日内全部返还买方的已付款(返还房款=买方 31 已付款+利息)。 若因买方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，应书面通知卖方， 卖方在____日内部分返还买方已付款(返还房款=买方已付款-利息)。 利息计算方法按合同生效日至合同中止日买方已付房款月利率2%计算, 即:利息=已付房款*合同签订至中止经过几个月*2%(*定义为乘法)。 房款及利息全部结清完毕后合同方能中止。 第十二条【本合同与其他文件的冲突解决】 买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合 同为准。本合同未尽事宜，买卖双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议均为本契约不可分割的部分。 第十三条【本合同争议解决方式】 在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。 第十四条【合同数量及持有】 本合同共计5页，一式_____份，卖方_____份，买方_____份，其他交有关 部门，均具同等法律效力。本合同自 32 买卖双方签字(盖章)之日起生效。 卖方(签章): 身份证: 共有人(签章): 身份证: 担保人(卖方): 身份证: 年 月 日 买方(签章): 身份证: 证人(买方): 身份证: 年 月 日 33