惠州淡水7天连锁酒店项目报告1

惠州淡水7天连锁酒店项目1 7天连锁酒店集团 7 Days Group Holdings Limited 7天连锁酒店管理直营店项目报告 项目名称,惠州淡水7天连锁酒店 投资顾问,田长学 制作时间,2011,3 第一部分 项目信息 一、物业基础信息 物业地址 惠州市惠阳区开城大道南128号 所属区域 广东区域 酒店面积 2600平方米 预计房间总数 80 物业目前状况 ? 新建物业 ? 在营酒店 物业外观 门头照片 2 门前道路 效果图 3 二、物业、设施详细状况 具 体 描 述 本 项 目 状 况、方 案 停车场地 门前应具备充足停车位。 停车位: 18 个; ? 免费，? 收费 外墙 是否以7天色为外立面 是 广告位 是否允许悬挂7天立招、广告、设立允许 楼顶灯箱和设道路指示牌 总体结构 砖混/框架/混合 框架 总体物业楼层 8.5 第 2 -7 层 酒店楼层 8《一层部分》 第 2 -7 层 周边影响因素 1、其他非酒店范围楼层的使用情况 商住 2、噪音情况及其他潜在影响因素 酒店用水泵放于9楼天台，噪音大小有待 评估。 楼层功能分布 一楼电梯出入口直上2--7楼 大堂:第 1层 早餐厅:第 1层 客房:第 2--7层 2大堂面积及状况 大堂为120?，位于一楼。 120m，在一楼电梯入口处。 预计暗房数量 不得大于总房间数的5% 无 2楼板负荷 850kg/m 850kg/? 供电状况 装接容量不得小于175KVA 800KVA 供水状况 每月用水量不少于2400吨(进水管?2400吨 的管径，DN80) 排污状况 化粪池 有 排污证，纳入市政排污管道 纳入市政排污管道 电梯设备 物业是否有供酒店独立使用的电梯 有 如有，电梯所承受的荷载值(KG)为: 1050KG 电梯能否正常使用;运行有无异响, 正常 消防系统 是否有消防系统 一次消防验收合格 如有，消防系统能否正常启动, 是 是否具备报警系统:烟感、手动报警具备 按钮、报警主机 4 是否具备灭火系统:室内消火栓系具备 统、室内喷淋系统、消防泵房、消防 泵、消防水池、灭火器 酒店能否直接获得报警主机信息, 能 酒店能否直接启动消防灭火系统, 是 至少2条疏散通道、布局合理 共 2 条 消防通道 是否有疏散指示牌、应急照明灯 有 是否有消防警铃、消防广播 有 其他状况 十字楼口，门前停车位不多。 该物业基本满足要求，可进行7天标准酒店建造，但酒店筹建应按7天标准进行，筹建过程中应按流程提交全套酒店施工资料;酒店标准房型:大床房床为:1800MM;双床房床为:1350MM;不设三床房、套房;卫生间需做到干湿分离，采用柱盘;物业墙体、水电系统、消防系统建造须符合7天标准等等;否则，有可能导致延迟派店长、延迟开业，运营验收不合格停售改造，严重不符合标准的将不予纳入7天系统营业。 5 第二部分 商圈及市场 一、位置简介及交通状况 物 业 地 图 交通情况 位于惠阳开城大道与爱民东路交界处。《金角银边》 物业展示性 面对十字路口，楼梯L型，内角向外，展示性好。 其他 无 综合评价 惠州市惠阳区《淡水》的主干街道之一---开城大道南与爱民东路交叉路口，物业展示 性好，能见度高。 6 二、商圈、周边竞争关系及客源分析 商业购物场所 人人乐、沃尔玛、好宜多 商务写字楼 富康国际。 交通枢纽 市区中心，交通便利。 公共机构 惠阳规划局、人民医院、三和医院(200M内)。 酒店宾馆 日华大酒店、家路国际、新丽晶、丽景、鲁惠、百老汇。 餐饮 肯德基、真功夫、湘菜馆、麦当劳、新美味、新不夜天、海鲜酒楼。 休闲娱乐 沐足，桑拿，卡拉ok，夜总会，一应俱全 银行机构 中国银行、建行、工行、广发展、交通行。 地产小区 中恒世纪、碧翠园、翡翠山、中天彩虹城、熊猫国际、华星雅苑。 其他情况 无 性 质 名 称 详 细 介 绍 惠阳区淡水属消费性城市。 商务中心 深厦铁路惠阳站 预计一年内建成 交通枢纽 休闲客源为主，主要客源为广深社区范围内包括多个住宅小区，数万户居民，几万居民及休闲客 莞及香港客。 居民。 惠阳人民医院、三和医院 惠阳最大的医院在酒店的200M范围内 医院 电大 高校 华南建材城 专业市场 耀日俱乐部 休闲娱乐 政府机构 较多种类 该区域饮食业比较发达，有众多餐饮企业，餐饮市场 会与酒店互动。 无 无 其他 20% 商务公干 60% 休闲 7 10% 旅游 6% 探访亲友 4% 中转站 0% 其他 竞争对手 详细情况:传统型酒店在淡水5平方公理范围内分布有160余家. 邻近7天分店 无 详细情况: 其他情况 无 无 地址: 地址: 地址: 8 三、SWOT分析 优势(S) 物业:独栋建筑，新物业，采光性好，通风。 位置优势:十字交叉路口《城区》 区位效应: 商务交通便利: 劣势(W) 车位:门前停车位不多。 物业特点: 外部展示:门口有一些树木，但不太遮挡。 公共交通:为双向十字交通路口。 机会(O) 模式优势:淡水仅有格林豪泰连锁商务酒店一家《加盟店》,入住率90%已上. 商业配套:银行、旅行社、酒店、KTV、桑拿按摩等商业设施齐全且密集，休闲客源丰 富。 其他:大亚湾区拥有中海壳牌、普利斯通、LG、比亚迪、光弘、永昶等大企业员工超 10万 威胁(T) 区域竞争:核心商圈内旅业较多，规模不等，有一定竞争压力。 9 四、房价分析及定价建议 格林 豪泰 连锁 酒店 数量 58 10 12 门市价 148 158 168 会员价 138 148 158 本店 建议 房价 数量 68 6 6 门市价 / / / 会员价 137 117 157 10 ? 如该项目为在营宾馆改造，须填写以下改造。 第三部分 在营宾馆改造方案 项目 具体描述 目前状况 改造方案 费用估算 VI 门头/立刀 制作/安装/税费/报建 80平米左右，原则上不面积 小于40平米 总服务台、能提供背景 音乐、前台话务台设置接待台 电脑值班(有自动语音、 大能够计费) 堂 大堂灯光 电子门禁 客人休息区、行李间(前 其他功能区 台设备间)、公共卫生 间 餐餐厅及备餐间 提供早餐服务 厅 客 房自主电吹风 电吹风、镜子、置物架 走 廊 床 床垫/床架/床头/床板 保护垫/床单/被套/枕布草 套/中巾/浴巾/地巾/枕 棉织品 头/被芯 桌子/椅子/窗帘/晾衣 家具 架(弧形或摇摆)/穿衣 镜 木地板 客必达电子门锁，有防盗电子门锁 房 链 安装限位器和窗锁，1楼窗 对外房间加装防盗网 墙面刷漆 背景墙 灯光 客房壁灯(2个)/床头灯 水温、水量正常，流量可调节淋浴花洒 足够 玻璃淋浴隔断 隔双层5mm中空玻璃，窗窗 音 框边缘必须安装隔音条 11 门 门缝严密 封缝堵洞，墙体石膏板、墙体 轻钢龙骨、岩棉 信宽带网络及 铺设网络及有线电视线 息有线电视 路及房间信号接口 网电话信号 信号覆盖无盲区 络 安酒店内外公共区域监控 全无盲区，监控画面清晰; 监控系统 设录像保存时间不少于30 置 天 烟感、手动报警按钮、 报警系统 报警主机(主机的信息 前台能够直接获得) 室内消火栓系统、室内 喷淋系统、消防泵房、 灭火系统 消防泵(前台主机能远 消程启动泵)、消防水池、防灭火器 系消防警铃、消防广播、统 疏散指示牌、应急照明 疏散系统 灯指示清晰、布局合理; 消防通道至少有2条直 通户外，无堵塞 是否需要更换证照或是消防证照 可以沿用老证 供酒店独立使用，所承 电梯 受的荷载值不小于800 KG，能正常使用无异响 电 梯 安装三方通话，电梯到 应急呼叫系统 前台、机房和机房到前 台 消防系统能够正常启动 消防系统 使用 消消防疏散指示正确清防 消防指示 晰，安全指示灯和应急 灯分布合理 总 计 12 第四部分 投资收益分析 投资顾问:田长学 日 期:2011,2 注意:此报告只作为给投资人做管理直营项目决策时的参考，不代表7天的承诺。投资人签名只代表已知 悉此份报告。 投 资 人: 日 期: 下面是泰戈尔励志经典语录，欢迎阅读。不需要的 朋友可以编辑删除～～ 1. 上帝对人说道:“我医治你，所以要伤害你;我爱你，所以要惩罚你。” 2. 如果错过太阳时你流了泪，那么你也要错过群星了。 3. 天空中没有翅膀的痕迹，但我已飞过。 13 4. 当你把所有的错误都关在门外，真理也就被拒绝了。 5. 错误经不起失败，但是真理却不怕失败。 6. 离我们最近的地方，路程却最遥远。我们最谦卑时，才最接近伟大。 7. 爱就是充实了的生命，正如盛满了酒的酒杯。 8. 月儿把她的光明遍照在天上，却留着她的黑斑给她自己。 9. 生命因为付出了爱，而更为富足。 10. 果实的事业是尊重的，花的事业是甜美的，但是让我做叶的事业罢，叶是谦逊地专心地垂着绿荫的。 11. 上帝对人说道:“我医治你，所以要伤害你;我爱你，所以要惩罚你。” 12. 如果错过太阳时你流了泪，那么你也要错过群星了。 13. 天空中没有翅膀的痕迹，但我已飞过。 14. 当你把所有的错误都关在门外，真理也就被拒绝了。 15. 错误经不起失败，但是真理却不怕失败。 16. 离我们最近的地方，路程却最遥远。我们最谦卑时，才最接近伟大。 17. 爱就是充实了的生命，正如盛满了酒的酒杯。 18. 月儿把她的光明遍照在天上，却留着她的黑斑给她自己。 19. 生命因为付出了爱，而更为富足。 20. 果实的事业是尊重的，花的事业是甜美的，但是让我做叶的事业罢，叶是谦逊地专心地垂着绿荫的。 21. 失败可以导致胜利，死亡可以导致永生。 22. 任何事物都无法抗拒吞食一切的时间。 23. 虚伪的真诚，比魔鬼更可怕。 24. 母亲不仅仅属于家庭，而且还属于世界。我尝过做母亲的痛苦，但却没有做母亲的自由。 25. 鸟翼系上黄金，这鸟便永远不能在天上翱翔 14 26. 真理是严酷的，我喜爱这个严酷，它永不欺骗。 27. 果实的事业是尊贵的，花的事业是甜美的;但是让我做叶的事业吧，叶是谦逊地、专心地垂着绿荫的。 28. 夜把花悄悄地开放了，却让白日去领受谢词。 29. 有时候，两个从不相识的人的确也很可能一见面就变成了知心的朋友。 30. 青春啊，难道你始终囚禁在狭小圈子里?你得撕破老年的蛊惑人心的网。 31. 全是理智的心，恰如一柄全是锋刃的刀。它叫使用它的人手上流血。 32. 要使生如夏花之绚烂，死如秋叶之静美。 33. 权力把受害者的百般苦恼看作忘恩负义 34. 真理之川从他的错误的沟渠中流过。 35. 虚伪的真诚，比魔更可怕。 36. 休息与工作的关系，正如眼睑与眼睛的关系。 37. 抽象概念作为一种见解倒是不错的，但应用到人们身上，就不那么行得通了 38. 你可以从外表的美来评论一朵花或一只蝴蝶，但你不能这样来评论一个人。 39. 世界上的一切伟大运动都与某种伟大理想有关。 40. 我们把世界看错了，反说它欺骗我们 41. 我给你爱的阳光，同时给你光辉灿烂的自由。 42. 顺境也好，逆境也好，人生就是一场对种种困难无尽无休的斗争，一场以寡敌众的战斗。 ——罗宾德 拉纳特?泰戈尔 43. 真理穿了衣裳觉得事实太拘束了，在想象中，她却转动得很舒畅。 44. 如果把所有的错误都关在门外的话，真理也要被关在门外了。 45. 贞操是从丰富的爱情中生出来的资产。 46. 有些事情是不能等待的。假如你必须战斗或者在市场上取得最有利的地位，你就不能不冲锋、奔跑和 大步行进。 15 47. 在哪里找到了朋友，我就在哪里重生。 48. 爱是亘古长明的灯塔，它定晴望着风暴却兀不为动，爱就是充实了的生命，正如盛满了酒的酒杯。 49. 那些仅仅循规蹈矩过活的人，并不是在使社会进步，只是在使社会维持下去 50. 医治罪恶的正确方法是和它进行斗争 51. 在任何情况之下，天神都不会用镣铐来束缚他所创造的人的;他使他们的生活经常发生变化，从而得到启发。 52. 只有人类精神能够蔑视一切限制，相信它的最后成功，将它的探照灯照向黑暗的远方。 53. 不要从你自己的袋里掏出勋绩借给你的朋友，这是污辱他的。 54. 埋在地下的种子产生果实，却并不要求什么报酬。 55. 情报对敌人和我们周围的世界的了 56. 在老年时，会有许多闲暇的时间，去计算那过去的日子，把我们手里永久丢失了的东西，在心里爱抚着。 57. 真理只有用它受到的阻力和反对来检验它是真是假„„真理必须通过它在各个时代受到的反对和打击被人重新发现。 58. 生命是永恒不断的创造，因为在它内部蕴含着过剩的精力，它不断流溢，越出时间和空间的界限，它不停地追求，以形形色色的自我表现的形式表现出来。 59. 我宁愿要那种虽然看不见但表现出内在品质的美。 60. 静止便是死亡，只有运动才能敲开永生的大门。 61. 我希望你照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途。 62. 如果错过了太阳时你流了泪，那么你也要错过群星了。 63. 要是童年的日子能重新回来，那我一定不再浪费光阴，我要把每分每秒都用来读书! 64. 月儿把她的光明遍照在天上，却留着她的黑斑给它自己。 65. 人所追求的，不过是看到“新事物”以无比壮丽的姿态出现在那摧毁“旧事物”的火焰顶上罢了。 66. 我们的生命是天赋的，我们惟有献出生命，才能得到生命。 16 67. 如果你对一切错误关上了门，那么真理也将将你关在门外 68. 我们如海鸥与波涛相遇似地，遇见了，走近了。海鸥飞去，波涛滚滚地流开，我们也分别了。 69. 完全按照逻辑方式进行思维，就好像是一把两面都昌利刃而没有把柄的钢刀，会割伤使用者的手。 70. 祖国的伟大和力量原来就蓄存在祖国的自己身上 71. 宗派主义，使人完全忘记了人就是人这个简单明白的真理 72. 那些仅仅循规蹈矩的过活的人，并不是在使社会进步，只是在使社会得以维持下去 73. 多和朋辈交游无疑是医治心病的良方。 74. 不要从你自己的袋里掏出勋章借给你的朋友，这是侮辱他的。 75. 永恒的献身是生命的真理。它的完美就是我们生命的完美。 76. 世界上使社会变得伟大的人，正是那些有勇气在生活中尝试和解决人生新问题的人! 77. 有生命力的理想决不能象钟表一样，精确计算它的每一秒钟。 78. 总会发生些情愿与不情愿、知道与不知道、清醒与迷误的那种痛苦与幸福的事儿。但如果心里存在虔诚情感，那么在痛苦中也会得到安宁。否则，便只能在愤怒争吵、妒嫉仇恨、唠唠叨叨中讨活了。 79. 生活本身就是五花八门的矛盾集合——有自然的也有人为的，有想象的也有现实的。 80. 超越国界，比国家更伟大的东西，只能通过国家来显示自己 81. 思想以自己的言语喂养它自己，而成长起来。 82. 真理之川，从它的错误之沟渠中流过。 83. 附和真理，生命便会得到永生。 84. 蜜蜂从花中啜蜜离开时营营地道谢，浮夸的蝴蝶却是相信花是应该向他道谢的。 85. 有勇气在自己生活中尝试解决人生新问题的人，正是那些使社会臻于伟大的人!那些仅仅循规蹈矩过活的人，并不是在使社会进步，只是在使社会得以维持下去。 86. 人生虽只有几十春秋，但它决不是梦一般的幻灭，而是有着无穷可歌可颂的深长意义的;附和真理，生命便会得到永生。 87. 你若爱她，让你的爱像阳光一样包围她，并且给她自由。 17 88. 虚伪永远不能凭借它生长在权利中而变成真实。 89. 闪射理想之光吧，心灵之星!把光流注入，未来的暮霭之中。 90. 妥协对任何友谊都不是坚固的基础。 91. 如果你因失去了太阳而流泪，那末你也将失去群星了。 92. 要是爱情不允许彼此之间有所差异，那么为什么世界上到处都有差异呢? 93. 虚伪永远不能凭借它生长在权力中而变成真实。 94. 我们必须奉献于生命，才能获得生命。 95. 当形式是内容的本身，它和内容是 96. 全是理智的人，恰如一把全是锋刃的刀，叫使用它的人手上流血 97. 造物主把像你这样的人派遣到人世间来，是要你担负一定的责任的，所以你决不应该轻视自己的身体。 98. 人类的历史是很忍耐地等待着被侮辱者的胜利。 (印度)《飞鸟集》 99. 学习必须与实干相结合。 104. 蜜蜂从花中啜蜜，离开时营营的道谢。浮夸的蝴蝶却相信花是应该向他道谢的。 105. 刀鞘保护刀的锋利，它自己则满足于它的迟钝。 106. 知识是珍贵宝石的结晶，文化是宝石放出来的光泽。 107. 当我们是大为谦卑的时候，便是我们最近于伟大的时候。 108. 如果错过了太阳时你流了泪，那么你也要错过群星了。 109. 爱是理解的别名。 110. 眼睛不能看到你，因为你是眼睛中的瞳仁;心灵不能了解你，因为你是内心深处的秘密。 111. 世界上最遥远的距离不是生与死，而是我站在你面前，你却不知道——我爱你。 112. 生当如夏花之绚丽，死当如秋叶之静美。 113. 你微微地笑着，不同我说什么话。而我觉得，为了这个，我已等待得久了。 18 114. 使生如夏花之绚烂，死如秋叶之静美。 115. 让死者有那不朽的名，但让生者有那不朽的爱。 116. 我们把世界看错了，反说世界欺骗我们。 117. 你看不见你自己，你能看见的只是自己的影子 118. 生当如夏花之绚烂，死当如秋叶之静美。 119. 闪射理想之光吧/心灵之星!把光流注入/未来的暮霭之中。 120. 我们只有献出生命，才能得到生命。 121. 爱情是理解和体贴的别名。 122. 相信爱情，即使它给你带来悲哀也要相信爱情。 123. 女人，罪恶把你剥得赤裸，诅咒把你洗净，你升华成完善的生命。 124. 在消除贫困的时候，我们会拥有自己的财富，而拥有这笔财富，我们却会失去多少善心，多少美和多 少力量啊! 125. 静止便是死亡，只有运动才能敲开永生的大门。 126. 老是考虑怎样去做好事的人，就没有时间去做好事。 127. 那些缠扭着家庭的人，命定要永远闭卧在无灵魂世界的僵硬的生活中。 128. 我希望你照自己的意思去理解自己，不要小看自己，被别人的意见引入歧途 129. 真理之川从他的错误的沟渠中流过。 148. 当青春的光彩渐渐消逝，永不衰老的内在个性却在一个人的脸上和眼睛上更加明显地表露出来，好像 是在同一地方久住了的结果。 149. 人的青春时期一过，就会出现名象秋天一样的优美成熟时期，这时，生命的果实象熟稻子似的在美丽 的平静的气氛中等待收获。 150. 知识是珍贵宝石的结晶，文化是宝石放出的光泽 151. 在你青春的无忧无虑的生涯里，你屋子里所有的门户始终洞开着。 19 152. 一个人的青春时期一过，就会出现像秋天一样的优美的成熟时期，这时，生命的果实像熟稻子似的在美丽的平静的气氛中等待收获。 153. 果实的事业是尊贵的，花的事业是甜美的，但是让我们做叶的事业罢，叶是谦逊地专心地垂着绿荫的 154. 天空虽不曾留下痕迹，但我已飞过 155. 当你错过太阳而流泪，你也将错过群星了 156. 世界上的一切伟大运动都与某种伟大理想有关。 157. 有生命力的理想决不能象钟表一样，精确计算它的每一秒钟。 158. 生命是永恒不断的创造，因为在它内部蕴含着过剩的精力，它不断流溢，越出时间和空间的界限，它不停地追求，以形形色色的自我表现的形式表现出来。 159. 界上使社会变得伟大的人，正是那些有勇气在生活中尝试和解决人生新问题的人! 160.宗教就会象财富、荣誉或家族那样，仅仅成为一种人们引以自豪的东西。 20