重庆冉家坝某项目定位及产品设计建议2

重庆冉家坝某项目定位及产品设计建议2 目 录 第一篇 项目市场定位 ......................................................... 5 第一部分 定位前提及定位说明 ............................................................... 5 一、项目概况 ............................................................................................5 二、市场情况及项目机会点分析 .....................................................................5 1、项目市场环境总结 ..................................................................................5 2、项目初步发展方向 ..................................................................................8 第二部分 项目定位基础解析..................................................................10 一、项目地块条件概要............................................................................... 10二、项目SWOT分析................................................................................. 10 1、优势................................................................................................. 10 2、劣势................................................................................................. 113、机会——共享机会 ................................................................................ 12 4、威胁分析 ........................................................................................... 12 三、项目核心竞争力分析 ............................................................................ 12 1、核心竞争力说明................................................................................... 12 2、本项目核心竞争力提炼 .......................................................................... 13 第三部分 项目市场定位 ........................................................................14 一、项目定位原则和定位思路 ...................................................................... 14 ,一,项目定位原则 ................................................................................. 14 ,二,项目定位思路 ................................................................................. 14 二、项目核心竞争力定位分解 ...................................................................... 16 1、产品力 .............................................................................................. 16 2、品牌力 .............................................................................................. 16 3、价格力 .............................................................................................. 16 4、服务力 .............................................................................................. 17 5、创新力 .............................................................................................. 17 三、项目硬性定位 .................................................................................... 18 1、定位说明 ........................................................................................... 18 2、硬性定位 ........................................................................................... 18 3、定位解析及依据................................................................................... 18 四、项目形象定位 .................................................................................... 18 ,、形象定位的原则 ................................................................................. 18 ,、定位形象定位 .................................................................................... 19 3、定位依据 ........................................................................................... 21 五、项目物业形态定位............................................................................... 21 1、定位说明 ........................................................................................... 21 2、形态定位 ........................................................................................... 21 3、定位依据 ........................................................................................... 22 六、项目物业功能定位............................................................................... 22 1、定位说明 ........................................................................................... 22 2、功能定位 ........................................................................................... 22 3、定位依据 ........................................................................................... 23 七、项目档次定位 .................................................................................... 23 1、定位说明 ........................................................................................... 23 2、档次定位 ........................................................................................... 23 3、定位依据 ........................................................................................... 24 八、项目,总体,目标客户群定位................................................................. 25 ,、区域目标客户构成分析 ......................................................................... 25 2、本项目目标客户群定位 .......................................................................... 25 3、目标市场定位分解 ................................................................................ 27 第二篇 项目产品设计建议 ............................................... 30 第一部分 项目总体建筑策划..................................................................30 一、建筑策划前提说明............................................................................... 30 1、项目地块条件 ..................................................................................... 30 2、项目定位 ........................................................................................... 30 二、建筑策划原则及其说明 ......................................................................... 31 1、项目规划设计的系统性 .......................................................................... 31 2、项目规划设计动态化 ............................................................................. 31 3、环境设计特色化、融合性 ....................................................................... 31 4、合理的交通系统................................................................................... 32 5、智能化系统运用................................................................................... 32 6、建筑设计中的人本位意向 ....................................................................... 32 三、项目整体规划布局建议 ......................................................................... 32 ,一,整体规划理念和目标 ......................................................................... 32 ,二,综合规划布局建议 ............................................................................ 33 四、建筑风格设计建议............................................................................... 42 1、建筑风格 ........................................................................................... 42 ,、建筑色彩设计提示............................................................................... 43 3、建筑单体外立面设计提示 ....................................................................... 44 4、其他建筑局部特色设计提示..................................................................... 45 五、园林景观设计建议............................................................................... 45 1、园林景观设计的原则 ............................................................................. 45 2、本项目园林景观总体设计建议 .................................................................. 46 3、项目三级台地的景观规划建议 .................................................................. 47 六、项目建筑单体设计建议 ......................................................................... 51 1、建筑形式 ........................................................................................... 51 2、户型面积及比例控制建议 ....................................................................... 52 3、户型设计要求 ..................................................................................... 53 七、配套设施建议 .................................................................................... 58 1、教育类配套 ........................................................................................ 58 2、医疗配套 ........................................................................................... 59 3、商业服务类配套................................................................................... 59 4、运动类配套 ........................................................................................ 60 5、小区会所配套 ..................................................................................... 60 6、交通服务类 ........................................................................................ 61 八、智能化配臵建议 ................................................................................. 61 1、综述................................................................................................. 61 2、具体建议 ........................................................................................... 61 九、物业管理建议 .................................................................................... 62 1、建议前提 ........................................................................................... 62 2、管理方式建议 ..................................................................................... 62 3、物业管理服务内容 ................................................................................ 62 十、交房建议 .................................................................................... 63 1、用材标准 ........................................................................................... 63 2、装修标准 ........................................................................................... 64 3、门厅等公共部位装修 ............................................................................. 65 4、一楼住宅私家花园设臵 .......................................................................... 66 十一、关于本项目节能环保措施的建议 ........................................................... 66 第二部分 项目市场价格定位..................................................................68 一、均价计算方法说明............................................................................... 68 二、套内均价计算表 ................................................................................. 68 三、项目平均价格水平............................................................................... 69 第三部分 项目开发强度及序列 ..............................................................70 一、开发序列建议 .................................................................................... 70 1、开发周期 ........................................................................................... 70 2、开发序列 ........................................................................................... 70 二、开发强度 .......................................................................................... 70 1、总体量预期 ........................................................................................ 70 2、一期产品规模预期 ................................................................................ 70 第一篇 项目市场定位 第一部分 定位前提及定位说明 一、项目概况 本项目位于**地区柏树新村1号,为原奥妮厂三工场。从区位来看,本项目地处**地区域的南部,为目前**市市热点开发区域,项目所处大环境良好。但项目地块紧邻石油小区和天然气储气站,周边多数房屋建筑物较为老化,地块周边局部环境较为杂乱,对于地块价值的提升具有一定的抗性。 目前地块周边交通状况相对较差,但在周边支路改造完成后会有较大改观,尤其是规划的嘉华大桥延伸线的建成将会使地块交通状况和通达程度进一步得到提升。 目前地块周边配套设施较为齐全,离项目地块不远处就有多路公交车到达主城各区。地块离在建的沃尔玛和百安居仅5分钟路程,建成后本项目的配套设施将会更加完善和丰富。同时,菲律宾SM集团的意向性地块距离本项目不远,该项目的开发将会使本项目具备较强的配套设施优势。 本项目占地面积68亩,容积率3.5,总建筑面积约15.8万?,整体规模相对较小,是一个适合快速操作回笼资金的项目。根据项目容积率和区位状况,项目的产品形式将主要为高层或小高层产品。 二、市场情况及项目机会点分析 1、 项目市场环境总结 , 从项目地块条件来看,整体规模有限,地块内部缺乏较为显著的自然人文景观资源,周 边局部环境较为杂乱,加之**市市天然气储气站紧邻地块,对目标客户具有一定的心理 抗性。综合项目地块规模、地块内部景观资源条件、周边环境、天然气站负面影响等因 素综合考虑,我司认为本项目开发高总价,在**市而言,单套总价40万元及以上,产 品是具有较大市场风险的。 , 从区域发展来看,由于距离主城较近,同时配套设施完善,对于中青年购房人群的吸引 力较强。同时,随着沃尔玛、百安居、紫城天街、菲律宾SM集团购物中心的相继进入, 区域商业配套设施的优势将会得以明显体现,对于中青年居家人群的吸引力极强。 , 从区域房地产市场状况来看,**地板块由于自身地理位臵和配套设施的优势,受到大量 中年年主力购房人群公务员、企业白领的追捧。区域内产品供应也以紧凑型居家产品为 主,尽管各项目存在较强的同质竞争,但由于受众目标客户总量巨大,各项目均取得了 不错的销售业绩。这表明紧凑型居家产品的发展方向是符合区域特性和区域发展的。 , 从各种户型的销售状况来看,整体而言,面积较小的户型消化状况相对销售较好,其中 区域内一房和60-70?两房的整体销售状况最好,而大面积三房和四房的整体销售状况 较差。我司认为,对于本项目开发而言,有效控制产品总价至关重要。 , 同时多数项目由于自身规模、产品品质和开发商实力的限制,价格水平还相对较低,多 数中小项目价格水平保持在3100-3500元/?。如何在现有市场环境、本项目自身资源 相对受限的情况下提高产品售价成为制约本项目发展的主要问题。 , 从竞争项目的产品发展方向来看,现有竞争项目春风城市心筑、劲力五星城、升伟新意 境以及潜在竞争项目后期主要发展方向均为紧凑型居家产品,虽各项目存在较强的同质 竞争,由于从整个**市市场而言以进入青年购房为主力,购房基数相对较大,不妨碍本 项目在开发过程中对紧凑型居家产品市场进一步细分。 , 从竞争项目来看,考虑到利润最大化的需要,用材用料、建筑立面及园林设计方面综合 品质感相对较差,从本项目目前的主要成本构成,土地成本,来看,具备可以提高项目 性价比的条件,同时结合发展商的实力背景和在**市市场的发展目标,我司认为单个项 目利润最大化不是本项目开发的目标,如何打造一个高性价比的优质项目,树立发展商 成为优质项目的创造者的同时,又能考虑一定的合理利润是本项目开发的主要目标。 , 目标客户学历构成相对较高,具有较高的审美能力和品位追求,爱慕虚荣,追逐时尚, 喜欢品牌消费。本项目在开发过程中树立独特项目品牌形象、在推广上应注重对时尚、 品位以及精神层面的诉求,而本项目周边较为杂乱的环境会使本项目在竞争中处于非常 不利的地位,如何在内部景观、产品创新上加以弥补至关重要, , 近期出现的一些小户型项目的营销来看,单一的低总价在未来将难以满足市场需求,注 重对青年群体个性化的需求考虑,以成为未来小户型项目的重要的竞争手段,个性化已 不能单从营销概念入手,而是在个性化营销概念推出的同时,在产品上要予以配合,才 能让目标受众觉得言之有物,才能在市场竞争中立于不败之地。 综上所述,我司认为, , 本项目的初步发展方向为中青年紧凑型居家产品,严格控制产品总价的同时,更要提高 项目的综合品质感,提升项目的舒适度。 , 考虑到项目差异化的竞争和目标客户心理需要,通过产品的创新来打造项目差异化的个 性空间。 , 通过合理的规划设计和配臵标准,降低成本,提升利润率。 2、项目初步发展方向 , 大的区域市场环境和项目地块条件决定了项目发展方向为中青年紧凑型居家产品; , 本项目在配套设施上与同期竞争项目具有一定优势,但配套设施,例如交通、生活配套 等,对于目标客户群而言只是一个基础需求,并不是影响购买决策的关键, , 目标客户比较追求生活品质和环境,而本项目周边较为杂乱的环境会使本项目在竞争中 处于非常不利的地位,如何在内部景观、产品创新上加以弥补至关重要, , 目标客户学历构成相对较高,具有较高的审美能力和品位追求,爱慕虚荣,追逐时尚, 喜欢品牌消费。本项目在开发过程中树立独特项目品牌形象、在推广上应注重对时尚、 品位以及精神层面的诉求, , 目标客户整体较为年轻,首付承受能力较弱但收入水平相对较高,他们关注品质的同时 还注重性价比,喜欢在对各个项目进行充分比较后下单,因此本项目在不影响其基本使 用功能和舒适度的前提下应尽量控制户型面积,使本项目在总价上具备一定的优势。 图,项目价值体系构建 对客户 精神层面的诉求 总价竞争优势 产品创新和项目品牌形象 项目品质 舒适实用的使用功能 , 紧凑型居家产品是本项目的总体发展方向, 舒适实用的使用功能是项目基础, , , 项目品质,规划、景观、外立面,是项目应具备的基本要素, , 独特的产品创新和项目品牌形象是吸引目标客户眼球的有效工具, , 控制户型面积,保持总价竞争优势是影响目标客户选择购买本项目的重要因素, , 对客户精神层面的诉求是提升项目价格和价值的关键。 第二部分 项目定位基础解析 一、项目地块条件概要 项目地处**市市房地产热点开发区域**地板块南部,板块距离城市中心较近,同时自身配套设施完善,从出台的相关潜在规划来看,**地板块发展前景良好,区域辐射能力和区域价值面临快速提升,项目所处区域环境良好。 同时项目地块内部无显著的自然及人文景观资源,项目周边局部环境较为杂乱,多为年代较为久远的住宅建筑,加之项目地块紧临**市市天然气储气站,对目标客户具有一定的心理抗性,使项目价值提升受到一定的限制。 二、项目SWOT分析 1、优势 1.1企业优势——独享优势 项目开发企业贵司**具有强大的资金实力、较为丰富的房地产开发经验和一定的品牌优势,已经在中国内地成功开发了北京名都园、沈阳**广场、上海**公寓、厦门鹏源中心、广州鹏源大厦等知名物业,开发企业的背景对于本项目产品品质的保证和整体开发具有较强的支撑。需要注意的是本项目为贵司**在**市的第一个房地产项目,目前**市市消费者对于贵司**品牌的认知度相对较低,在本项目前期推广中应加强对贵司**品牌的异地嫁接。 从市场部分对潜在竞争项目的分析来看,虽然潜在竞争项目数量众多,但真正具有品牌知名度的项目相对较少,而贵司**品牌将有助于本项目与其他非品牌项目差异化,贵司**品牌在进行异地嫁接后完全可以成为本项目的核心优势之一。 1.2项目优势 , 共享优势 项目地处**市市房地产热点开发区域**地板块南部,板块距离城市中心较近,同时自身配套 设施完善,在市场上具有较高的知名度和影响力,对于本项目开发具有较强的支撑。 区域内产品供应也以紧凑型居家产品为主,尽管各项目存在较强的同质竞争,但由于受众目标客户总量巨大,各项目均取得了不错的销售业绩,区域内住宅项目对**地、渝北及渝中等客户强大的辐射能力和区域内住宅项目良好的销售状况为本项目开发提供了一个良好的整体市场环境。 , 独享优势 结合项目所处的竞争环境来看,本项目将主要面临来自于北岭锦园、聚信建材市场项目、升伟新意境地、春风城市心筑等项目的竞争。与上述项目相比,本项目距离沃尔玛、百安居及菲律宾SM商业项目更近,在配套设施上较同类竞争项目而言具有较强的优势,丰富完善的配套设施和居家的便利性将是本项目较为突出的独享优势。 2、劣势 , 项目劣势——可改造劣势 项目内部缺乏比较明显的自然景观资源,但可以在开发过程中通过人工打造形成比较独特和丰富的园林景观。 项目周边局部环境较为恶劣,为年代较为久远的破旧住宅建筑,对项目价值提升会造成较大的影响。在规划中应通过控制建筑朝向、加强地块内部景观氛围的营造以及通过高大浓密植被将小区内部景观和外部较差的环境进行隔离等手段进行规避。 , 项目劣势——不可改造劣势 项目周边局部环境较为杂乱,虽然可以通过一定的手法进行规避,但其带给客户负面的心理影响依然存在,另外地块旁的天然气储气站虽不会对本项目造成较大的视觉污染,但其所带给本项目目标客户的心理抗性较大。我司认为,本项目最为突出和不可改造的劣势在于周边杂乱的局部环境和天然气站所带给客户的负面心理影响,会对目标客户的购买产生一定的心理抗性。 3、机会——共享机会 随着永辉超市的开业,**红星家居广场、沃尔玛、百安居等知名商家的进入以及菲律宾SM集团的积极介入,区域重新定位为“北部片区新的商业中心区”,区域价值和对外辐射能力有望在众多知名商业项目的支撑下得到快速提升。 从潜在规划来看,嘉华大桥延伸线的完工将使区域的交通通达程度和对外辐射能力得到很大提升。同时外,即将修建的**地广场和景观大道对于提升区域环境和形象具有重要的作用,长远规划的轻轨5、6号及外环线在本区域汇集也将提高消费者对于区域价值的利好预期。 潜在竞争项目数量众多,但整体规模较小,且多数为不知名开发商开发,整体影响力相对较小。这对于提升区域影响力不利,但有助于本项目在区域竞争中保持一定的优势。 随着政府、开发企业以及知名商家对本区域建设的不断推进,区域内项目价值不断得到提升,2005年紫都城和逸静丰豪开盘均价分别为3680元/?和3000元/?,1年之后,其价格分别涨至4000元/?和3300元/?。伴随着区域内众多知名商业项目的开发,在区域辐射能力不断增强的同时,区域内住宅价格有望保持持续攀升态势。 4、威胁分析 目前区域内产品主要以紧凑型居家产品为主,产品单价、总价及目标客户来源上均存在一定重叠,区域内各项目同质化竞争较为激烈。结合项目自身条件,我司认为激烈的市场竞争并不妨碍本项目在开发过程中对紧凑型居家产品市场进一步细分,在保证基本舒适度的前提下通过适当降低产品总价和增强产品特色创新来提高项目整体竞争力。 三、项目核心竞争力分析 1、核心竞争力说明 核心竞争力是在众多竞争力中筛选出的区别于竞争对手的独有优势。核心竞争力能够作为主导楼盘对外推广的亮点,而在表述楼盘整体品质方面,核心竞争力可以联合其他竞争点互为补充,经整合后使自身的形象更加丰满。运用核心竞争力为主导,辅以其他竞争力的支撑, 在推广中有利于迅速提高市场认知度。 2、本项目核心竞争力提炼 通过对市场供需特征的分析,结合本项目自身特点进行比较分析,我们认为本项目的核心竞争力为贵司**高端公寓物业的品牌形象、丰富完善的商业配套设施,居家的便利性,、总价竞争优势,产品性价比,和独特的、高性价比、创新产品,这将是本项目有别于竞争对手的明显特征。 第三部分 项目市场定位 一、项目定位原则和定位思路 ,一,项目定位原则 1、差异性 项目定位应该具有一定的差异性,这种差异性主要针对市场,区域市场或整体市场,目前的整体供应特征,寻找一种与众不同的建筑产品和居住环境,以区别于区域市场或整体市场的其他形象,以免陷入同质化竞争的恶性泥潭。 2、适应性 项目的定位应该结合地块的特点、区域市场的特征等其他要素,提出最适合本项目的定位,而并非刻意的寻求创新,只有结合项目的实际情况,提出的定位,才是最合适的,哪怕这种定位缺乏所谓的“创新”元素。 3、独特性 独特性可以表现在具体的产品,亦可表现在独特的楼盘形象概念,她是一种具有鲜明特色的形象识别,是一种区分与市场同类产品的有效手段。 ,二,项目定位思路 结合对项目初步发展方向的判断,本项目的初步发展方向为中青年紧凑型居家产品,在不影响基本舒适度的前提下通过严格控制产品总价和增强产品特色创新来提高项目的整体竞争力,使项目产品总价上具有一定的竞争优势,同时在现有市场价格水平下使项目单价水平得到提升,以达到项目价值最大化的目的。 1、整体发展方向为中青年紧凑型居家产品 结合前文对项目地块价值和市场环境的分析,我司认为本项目的整体发展方向为中青年紧凑型居家产品。 2、合理控制户型面积以增强产品总价竞争力 从区域内在售项目的表现来看,区域内一房和60-70?两房的整体销售状况最好,而中大面积两房、三房和四房的整体销售状况较差。本项目在产品设计过程中应在不影响基本舒适度和使用功能的前提下控制户型面积,从而增强产品的总价竞争力。 3、增强产品特色创新 这里所指的创新是相对的创新,是相对于项目所面临竞争项目的整体供应特征而言。结合目前市场情况及我司操作经验,我司认为本项目可以借鉴的创新包括, , 通过赠送使用面积提高产品性价比 目前市场上赠送使用面积的通常作法有赠送2.2m以下功能空间和赠送阳台性质的使用空间,仅计算半面积,,本项目可以通过赠送内阳台使用空间来提高产品性价比,目前劲力五星城在部分两房设计中就采用这一作法,在单价较高的情况下取得了相对较好的销售状况。我司建议本项目可以在部分两房中采用这种作法,但前提是售价和成本的平衡。 , 户型空间结构的变化 目前市场上中小户型的户型空间结构通常为平层,部分项目在中小户型中采用了错层及跃层设计,取得了相对不错的市场反映,例如尚源印象两房的错层结构和拿铁城一房两房的跃层结构。通过改变常规户型空间结构的作法可以在本项目产品设计中加以考虑。 , 适当提高公共部位的装修及用材标准 从目前区域内在售项目的产品特征来看,多数项目未设计入户大堂架空层,同时对公共部位装修及项目用材重视程度非常低,本项目在成本可控的情况下可以通过设臵入户大堂、提高公共部位装修标准及项目用材,例如电梯、玻璃、门窗,标准等作法来体现项目品质。 , 产品诸多细节的合理控制 包括户型功能空间设臵、交通动线、落地窗等细节元素,我司将在产品设计建议部分进行一一分析。 二、项目核心竞争力定位分解 1、产品力 我们认为,对于房地产开发项目而言,建筑规划、环境景观是房地产项目的第一产品力。对于产品而言,室内空间与室外空间具有相当的价值,功能分区清晰,比普通住宅产品功能更丰富、配套更齐全、使用更舒适、感受更惬意等是项目产品力营建的关键。对于本项目而言,产品力将主要体现在如何在项目面积有效控制的情况下最大限度地提高居住舒适度和增强项目的品质感,包括建筑外立面、园林景观、公共部位精装修、用材标准等。项目居住舒适度和品质感将是本项目最为基础和重要的产品力。 2、品牌力 2003年以前,烂尾楼、开发商携款潜逃阴影笼罩市场,具有企业品牌力良好的开发商大行其道,此后,房市火爆,品牌力演变成产品品质保障、投资潜力保障。一个优秀的开发企业品牌是赢得项目成功的关键竞争力之一。 本项目开发企业贵司**具有强大的资金实力、较为丰富的房地产开发经验和一定的品牌优势,已经在中国内地成功开发了北京名都园、沈阳**广场、上海**公寓、厦门鹏源中心、广州鹏源大厦等知名物业,开发企业的品牌力对于本项目的开发具有较强的支撑。 需要注意的是本项目为贵司**在**市的第一个房地产项目,目前**市市消费者对于贵司**的认知度相对较低,在本项目前期推广中应加强对贵司**品牌的异地嫁接,例如充分展示贵司**已往操作项目的品牌形象、通过组织部分准业主到异地考察贵司项目来达到口碑传播的作用。同时,开发企业还可以走强强联合的路线,通过聘请知名合作商来烘托企业和项目的品牌形象,例如聘请知名设计公司、知名建筑承包商、知名咨询公司和知名材料供应商。 3、价格力 价格力分单价竞争力和总价竞争力两个方面,两者均具优势则价格竞争力最充分,两者均处劣势则价格会为项目失败埋下伏笔。我们认为,单价竞争力不是简单的价格对比,其实质是产品性价比的竞争力,而总价则直接关系到买方的支付能力,同样是价格竞争力的核心部分。 从市场研究部分可以得知,区域市场的同质化竞争相对较为激烈,因此提高项目价格力对于促进项目销售而言至关重要。从单价来看,尽管我们的价格预期会较周边同类型项目略高,但我们可以通过提升项目品质、赠送附加面积空间的作法提高本项目性价比和单价竞争力。同时,为了提升项目总价竞争力,有效控制户型面积至关重要,同时如何在有效的面积空间内创造出更为舒适的使用功能将是本项目产品设计中面临的主要问题。 4、服务力 在房地产行业,大多数企业服务力的营建始于业主入住后,这就是通常的物管服务或叫售后服务。对于本项目而言,物管服务不仅体现出企业的售后服务水平,也是企业品牌美誉度及可持续发展的无形资产的累积。 但服务力不仅仅是物管服务,当竞争从价格竞争、产品竞争到品牌竞争之后,服务力的竞争被摆到重要的位臵。如**市的棕榈泉国际花园,从您驱车进入的一刹那,您会不由自主的感受到强烈的尊宠,不管是保安还是臵业顾问的服务、不管是产品或配套或一草一木,您均会感受到您与众不同的身份地位。您所受到的尊重、礼遇,无不向您展示着未来生活的品质感,美好生活憧憬油然而生。这就是服务力,它的营建从项目一开始即已开始,且深入到项目各系统和全程。 我司建议营建全程服务力,这不仅是提高项目核心竞争力的需要,更是项目及公司品牌力打造的至关重要的环节。 5、创新力 众所周知,创新力是任何产品在激烈的市场竞争中制胜的关键因素之一。本项目作为一个面对中青年群体的中小户型社区,结合我司对该类目标客户的把握和对类似项目的操作经验,我司认为创新力对于**市房地产市场的中小户型产品而言至关重要。通常而言,中小户型产品的创新力主要体现在项目产品和项目市场形象上,项目产品创新是市场形象能够创新的基础。结合本项目而言,我司认为提高项目产品创新力和市场形象的差异化将是本项目主要的 核心竞争力之一。 三、项目硬性定位 1、定位说明 硬性定位主要是从理性角度说明项目所处城市、区域、体量、使用功能等特性,是项目开发方向的总体说明和其主要特征的总结。 2、硬性定位 , 定位关键词 “北部新城中心〃享受型个性生活空间” , 定位解析及依据 “北部新城中心”的理解, 首先表明本项目所处区位,即位于**市市热点开发区域北部新城, “北部新城中心”来源于**地板块最新的城市功能定位“北部新城中心商业区”,而本项目紧临由沃尔玛、百安居、紫城天街、菲律宾SM集团商业组成的中心商业区,配套设施和居家便利性优势非常明显,同时,众多商业项目的开发有助于区域价值和本项目价值的提升,从长远来看,本项目具有较强的升值潜力。 “北部新城中心”表明本项目地理位臵优越,配套设施非常完善,升值潜力巨大, 四、项目形象定位 ,、形象定位的原则 形象定位必须是有生命力的,生命力来源于主题理念。形象是能传播的、容易体会、便于执行的一种精神文化层面的追求点。 , 主题观念鲜明、恒久 这一点是强调形象产生的基础是一种观念的认识,也要求我们的观念是永远超前和不容易被对手复制的。所以,对定位需要有理性而深远的思考。 , 体现项目优势和内涵 作为本项目而言,形象定位应符合目标客户的消费心理需求,同时反映项目产品优势和内涵,项目形象定位与项目产品本身必须存在联系和共同点,形象定位不能脱离目标客户的需求特征和项目本身产品特性。 ,、定位形象定位 , 定位关键词 “专属你的BLOG社区” 【说明】,对本项目形象定位我司认为定位关键词仅为项目核心形象的一种延展,其核心我司认为是“个性化的青年社区”。 , 定位解析 何为BLOG, BLOG为近年来新出现的网络名词,来源于“Web Log,网络日志,”的缩写,意为“网络日志”。 一对1977年出生的小夫妻,一个无事可做,不甘寂寞写起了网络日志,另一个找不到体面工作,就在家编编电脑程序。没想到,他们从自家卧室里捣腾出的小公司竟然引发了网络新兴势力——博客网站的革命,如今更成为全球最大的商业化Blog服务提供商。 2003年以来,全球博客数量已经成长100倍,目前日均博客文章数量一百六十万,相当于每秒上贴18。6个博客文章。以目前的博客增长速度,大约每半年翻一番。博客新手也是雨后春笋,前赴后继,每天新冒出17.5万人。 图,中国博客发展状况 由图知,博客在中国持续高速增长,2005年博客数突破1600万,意味着博客在中国面临井喷,实现了从“小众”走向“大众”的过渡。 BLOG所反映的社会本质是什么, 随着网络经济的发展,近年来中国中文博客数量呈暴发式增长,而为什么会有这么多人热衷于“Blog”呢。从目前中文博客的用户构成来看,多为中高学历的中青年人群,他们热衷于网络等一切时尚和流行的元素。博客的核心是“个性化的思想表达和交流”,而这也反映出中高学历人群渴望交流、崇尚个性化的心理需求。“BLOG”不仅仅是网络日志,它所代表的是一个越来越普遍社会现象,所代表的是目前中国中青年人群对于“个性化”的高度追求,博客已经成为时尚、潮流和个性化的代名词。 BLOG与本项目的联系在哪里, 而本项目所面临的主力目标客户为中青年群体,多数具有较高的学历,崇尚时尚、潮流和个性化,针对目标客户的普遍需求,我司认为本项目与“BLOG”所提供的专属性的个性化交流空间是一致的,本项目所提倡的“个性化”与目标客户的心理需求是相契合的。 BLOG概念的操作性如何, “专属你的BLOG社区”实际意为“专属你的个性化社区”,后期可通过加强产品设计的创新对“个性化”进行充分诠释。 同时BLOG社区的形象有助于本项目在与周边项目的竞争中脱颖而出,因为BLOG已经成为时下中青年人群所热衷的话题,本项目与BLOG具有“个性化”的共性,且均与中青年群体有共鸣的地方,“BLOG”是连接本项目与目标客户的桥梁。在后期推广过程中完全可以通过中文博客大赛、社区网络博客等网络元素对BLOG概念和“个性化”进行充分演绎, 以达到引爆市场的目的。 3、定位依据 综上所述,BLOG所反映的本质“时尚、潮流、个性化”与本项目目标客户的需求特征是相吻合的,BLOG与目标客户之间存在共同的沟通语言, BLOG的本质“个性化”与本项目产品创新是紧密相连的,BLOG的形象定位能够更为明确地突出本项目个性化的产品设计和产品创新, BLOG是连接目标客户需求特征和本项目产品特性的桥梁,使目标客户能够更加充分地理解和认同本项目所提供的产品和服务, 目前BLOG已经成为本项目目标客户人群,即中高学历的中青年人群,之间谈论的热点话题,BLOG的形象定位有利于引起目标客户的共鸣,同时使本项目市场形象能够在众多同类竞争项目中脱颖而出。 五、项目物业形态定位 1、 定位说明 物业形态定位是在项目开发建设过程中建筑产品形态的定位,直接关系到项目开发过程中每一期的建筑类型。 2、形态定位 , 定位关键词 “纯高层社区” , 定位解析 由于本项目规模较小,同时容积率达3.5,为了充分降低建筑密度和楼间距,建议全部采用30层左右高层的建筑形式。 3、定位依据 由于本项目用地规模较小,约68亩左右,而容积率为3.5,项目地块条件就决定了本项目的产品形式将以高层产品为主, 从区域市场和目标客户需求特征来看,高层产品的产品形式是能够被目标客户所接受的,是符合区域发展方向的。 六、项目物业功能定位 1、定位说明 功能定位是对本项目可能存在的物业形态的使用功能的定位,直接关系到项目市场定位和建筑产品设计的细节,同时影响着项目发展的方向和项目开发策略。 2、功能定位 , 定位关键词 “在较长一段时间内都能满足目标客户需求的紧凑居家物业” , 定位解析 结合目标客户的需求特征,本项目目标可能面临的主力目标客户一群正处于事业上升期的中青年群体,他们受过良好的教育,较为追求生活和居住品质。因此他们选择的不单是一个短暂居住的过渡空间,他们寻求的是一个相对低总价,但具有较高品质,从使用功能而言能够满足其较长一段时间内居住需求的场所。在产品设计思路上应贯彻这一功能定位,明确我们打造的不仅仅是一个过渡居住空间,而是一个在较长时间内都能很好满足目标客户居住需求的社区,在设计中充分考虑目标客户的成长性和未来一段时间内住宅产品的发展趋势, “居家物业”表明本项目的产品类型将以住宅为主,但可以考虑部分配套型商业,以更好满足目标客户对于生活便利性的要求。建议配套商业应与居住功能区分开,即采用独立建筑体的商业建筑,避免底商等规划形式所带来的对居住品质的影响。 3、定位依据 从市场研究部分可知,本项目所处区域**地板块交通便捷、配套设施相对较为完善,吸引了大量中青年群体到此臵业,其中尤其是企业白领和政府公务员, 区域内产品主要为紧凑型居家产品,且整体销售状况良好,表明在区域交通便捷、配套完善的情况下是非常适合开发中青年群居家产品的, 本项目目标可能面临的主力目标客户一群正处于事业上升期的中青年群体,他们受过良好的教育,较为追求生活和居住品质。因此他们选择的不单是一个短暂居住的过渡空间,他们寻求的是一个相对低总价,但具有较高品质,从使用功能而言能够满足其较长一段时间内居住需求的场所。 本项目可能面临的目标客户需求特征决定了本项目不仅仅是一个提供过渡居住的场所,本项目所提供的是较为舒适的居住品质,是一个能够在较长时间内满足目标客户需求的居住场所。 七、项目档次定位 1、定位说明 我司对整个项目档次定位的理解主要是对整个项目形象、功能、物业形态等定位特征其属性的描述,同时通过对整个项目档次定位,我们可以依据这种档次寻求我们目标客户并研究其消费产品的品质,档次定位主要作为项目品质建设的指导依据。 2、档次定位 , 定位关键词 “区域内中高档次住宅社区” , 定位解析 为了更加形象地对档次定位进行解析,我司将通过下一图表对项目档次进行进一步细化, 图,本项目档次定位及与周边项目比较 龙湖紫都城逸静丰豪春风城市心筑升伟新意境本项目 从上图可知,本项目定位档次较区域内**紫都城低,而高于区域内逸静丰豪、升伟新意境两个项目,基本与区域内在售项目春风城市新筑档次定位持平,本项目的档次定位在区域内属于中高档次项目。 3、定位依据 本项目位于**市市热点开发区域**地,区域内配套交通便捷、配套设施完善,在**紫都城等高档项目的带领下已经形成了较好的区域面貌和市场形象,区域内项目多为中高档次住宅项目。本项目良好的区域环境决定了本项目中高档次的发展方向。 本项目地块内部无显著自然景观资源,紧临石油小区等破旧建筑物,周边环境相对较为杂乱,且地块旁的天然气储气站对目标客户心理存在一定负面影响。项目地块周边局部环境相对较差,对于开发高档次住宅产品而言具有较大的市场风险。 从我司对区域需求市场的研究以及代理的相关类似楼盘成交客户来看,本项目可能面临的目标客户为一群具有较高学历的中青年群,其中政府公务员、事业单位职员和企业白领占据了较大比重。从该类人群的特征来看,他们处于事业上升期,对未来有良好的预期,比较追求生活品质,尽管在总价承受能力欠佳的情况下仍然热衷于选择品质型社区。因此如果档次过低很难满足该类人群对于居住品质的要求,本项目中高档次住宅的定位是符合目标客户对于居住品质的要求的,同时也能够符合其低总价、低收付的价格承受能力。 从提高项目价值和塑造开发企业品牌的角度来看,中高档次的市场定位是符合项目价值最大 化原则和有利于建立企业中高档次物业品牌的。 八、项目,总体,目标客户群定位 ,、区域目标客户构成分析 从周边尚源印象、劲力五星城、春风城市心筑、紫都城、逸静丰豪等同类型项目的客户构成情况分析来看,本项目可能面临的目标客户群体构成如下, , 客户来源以**地区主,其次为渝北区和渝中区,以沙坪坝区客户作为补充, , 以上述区域的政府公务员、事业单位职员、企业白领及周边厂矿职工,川东石油局、华 渝仪表厂,为主,其中企业白领所占比例略高于其他职业类型所占比例,以周边个体经 营者、区域内原有住区居民作为补充, , 以自住型客户为主,以投资客户、为子女购买及为父母购买客户作为补充,其中投资客 户主要针对项目的一房单位, , 以年龄25-35岁的客户为主,以35-50岁客户作为有效补充, , 以一次臵业和二次臵业者作为绝对主力,其中二次臵业比例略高于一次臵业比例。 综上所述,本项目可能面临的主力目标客户群体为“年龄25-35岁的中青年,多为政府公务员、事业单位、房地产、金融等新兴支柱行业的骨干职员或中低层管理干部”。 2、本项目目标客户群定位 由于**市市房地产消费者在构成上具有很强的区域性,本项目所处的区域市场环境决定了本项目目标客户群将主要为上述中青年群体。同时,各个项目在自身条件上存在一定的差异,也会使得各项目目标客户群在构成上略有差异。 , 区域内不同类型项目自身条件比较 项目类型 代表项目 特征对比分析 目标客户构成 冉北区域中春风城市区域环境良好, **地、渝北和渝中区政高端项目 心筑、尚源均为中高档品质项目, 府公务员、事业单位职 印象、劲力总价适中但单价较高, 员、企业白领所占比例 五星城 配套设施和生活便捷程度相对较较大 差, 冉南板块中紫都城 区域环境较为良好, **地、渝北、渝中及沙高档次项目 项目品牌力极强, 平坝区政府公务员、企 项目总价相对较高, 业白领为主,周边个体 配套设施和生活便捷程度较高, 经营者和厂矿职工为辅 冉南板块中逸静丰豪、区域环境相对较差, 以**地、渝北区企业白档项目 渝安龙都、配套设施相对较为完善, 领、周边个体经营者、 自由港湾 项目档次和品质感较差, 周边厂矿企业职工为主 价格相对较低,在单价及总价上均 具有一定竞争优势, 周边局部环境相对较差, —— 周边配套设施相对较为完善, 项目预期品质相对较高, 本项目 项目的价格竞争力主要体现在总价 上,通过控制户型面积来到达较高 单价和较低总价, 从上表我们可以看出, 由于企业白领正处于事业的上升期,其整体经济实力相对有限,虽对于未来有较好的预期,但由于未来的不确定因素,其仍然倾向于量入为出,选择低总价的产品。从区域各项目的销售情况来看,企业白领整体而言对于住宅品质要求较高,能够承受相对较高的单价,而对于总价相对较为敏感, 从春风城市心筑、尚源印象、劲力五星城及紫都城等几个项目的销售情况来看,政府公务员和事业单位职员所选择购买的户型多较为舒适的两室和三室,其更倾向于选择舒适度相对较高的中大户型,同时其对于区域环境和项目品质要求相对较高,多选择区域内品牌项目。整体而言,公务员及事业单位职员经济承受能力较强,且收入稳定,对区域环境和项目品质要求相对较高,多选择较为舒适的户型, 从周边项目的目标客户构成来看,周边个体经营者普遍选择中档品质的中低总价房屋,他们正处于事业的奋斗阶段,倾向于将资金投入到自己的事业当中,而对于房屋档次和品质的要求相对较低, 另外,据本次调研发现,周边厂矿职工家庭结构相对较为复杂,多为“父母+已成年子女”,传统家庭观念较浓,希望与成年子女住宅一起,因此他们在购买房屋时倾向于选择中大户型住宅。从其选择的项目构成来看,他们更倾向于选择在更靠近厂区的冉南板块臵业,由于经济承受能力和消费观念的差异,他们选择高档品牌物业和中档物业的比例较为分散。 , 本项目目标客户群体定位 综上所述,在本项目周边环境较为杂乱、配套设施齐全、预期品质和单价水平相对较高、户型面积较为紧凑及总价相对较低的前提下,我司认为本项目的主力目标客户应为**地、渝北和渝中区的企业白领、政府公务员和事业单位职员,同时以周边企业职工、个体经营者以及投资客户作为有效补充,其中投资客户主要针对项目中小面积的户型。 3、目标市场定位分解 , 目标客户类型 结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况,我司认为本项目的目标客户将以企业白领、政府公务员及事业单位职员为主,同时以周边企业职工、个体经营者和投资客户作为有效补充。 客户类型 企业白领 政府公务员及事周边企业职周边个体经投资客户 业单位职员 工 营者 预期比例 50-60% 20% 10-15% 5-10% 5% , 来源区域 结合区域内项目目标客户构成情况及本项目的实际情况,我司认为本项目的目标客户将主要来自**地、渝北区,其次为渝中区,同时可以吸纳少量沙区客户作为有效补充, 表,本项目目标客户来源预期 区域来源 **地区 渝北区 渝中区 沙平坝区 预期比例 40% 30% 20% 10% , 年龄 该类客户年龄主要集中在25-35岁,其中30岁左右客户相对更为集中。同时,周边企业职工及个体经营者整体年龄会适当偏大,其中40-50岁左右客户会占据一定比例。 , 职业 从我司对类似项目目标客户的分析来看,该类客户的职业将主要集中在目前**市市相对较为热门和整体收入水平相对较高的行业,主要包括政府公务员、事业单位、金融、房地产、通讯等行业,另外由于本项目紧临川东石油局,石油行业职工整体收入水平较高,也将是本项目的有效客户来源之一。 , 文化阶层 结合区域内项目目标客户构成情况以及我司对类似项目的操作经验,该类目标客户多数受过良好的教育,主要学历构成为大专、大学本科和中专,整体学历程度相对较高。 , 收入水平 根据我司对类似项目目标客户的分析来看,该类客户整体收入水平在同一年龄层而言处于较高水平,多数家庭月收入集中在4000-8000元,且正处于不断上升之中,未来发展预期良好。 , 消费行为和心理特征分析 结合我司对区域内类似项目目标客户构成的调研和对类似代理项目的操作经验来看,本项目主力客户群体为一群富有活力的城市新兴人群,他们正在逐步成长为各支柱行业的中坚力量,在事业上具有较大的上升空间和进取心,他们希望得到社会的认可和尊重。 他们较为追求生活品质,当然不是仅停留在户型面积上的品质,他们在意住宅的私密性、项目周边环境、小区内部景观、户型结构和功能设臵的合理性、项目质感、项目品牌等因素。他们购买的目的不只是寻求一个过渡居所,而是寻求一个在较长时间内都可以满足他们使用功能的住所,因此在购买决策时会带有一定的前瞻性。 他们的学历构成相对较高,在追求物质的同时还在意精神的享受,具有较高的审美能力和品位追求。同时,和多数年轻人一样,他们也爱慕虚荣,追逐时尚,喜欢品牌消费,在注重项目品质的同时对楼盘形象具有较高的要求,他们是一群不屑于与拆迁户或暴发户住在一起的人群。 尽管有较高的收入来源和对未来美好的预期,但由于工作时间相对较短,他们在首付承受能力上有所不足,他们喜欢在对各个项目进行充分比较后下单,他们对品质和性价比都非常关注,在不影响其居住使用功能,包括精神层面,的时候倾向于选择总价更低的住宅。 , 购买类型 整体而言,本项目目标客户倾向于选择较为紧凑的户型,从各类人群的具体特征来看,我司认为其在购买类型选择上有以下趋势, 周边个政府公务员及周边企业职投资客客户类型 企业白领 体经营事业单位职员 工 户 者 主力需求一房、两房和紧凑三房,两相对舒适两房无明显相对舒适两小面积户型 房选择比例最为集中, 及三房 趋势 房和三房 一房 第二篇 项目产品设计建议 第一部分 项目总体建筑策划 一、建筑策划前提说明 1、项目地块条件 1.1地块区位 本项目位于**地区柏树新村1号,为原奥妮厂三工场。从区位来看,本项目地处**地区域的南部,为目前**市市热点开发区域,项目所处大环境良好。 1.2地块周边环境 项目周边多为年代较为久远的破旧建筑,整体环境相对较差。同时,地块南侧靠盘溪河处有**市市天然气储气站,该天然气储气站对本项目目标客户具有一定的心理抗性,应在规划设计中通过户型布局和园林景观予以充分规避。 1.3地块经济技术指标 项目总用地面积68亩,容积率3.5,总建筑面积约15.8万?,项目整体规模相对较小。 1. 4地块物理形态 项目地块原为奥妮厂第三工场,地块内部呈三级台地由北向南依次跌落,项目地块三级台地的特殊地形具有较强特性,在规划设计中应充分加以利用,以形成项目内部较为独特的地表地形。 2、项目定位 本项目定位为北部新城青年生活示范区,其所面对的目标客户将主要为中青年群体。本项目的发展思路为在不影响产品品质和舒适度的前提下通过有效控制户型面积来控制产品总价,同时通过产品特色创新来增强项目产品竞争力。项目形象定位为“专属你的BLOG社区”, 利用“BLOG”的独特概念为项目产品的个性化特征代言,以更好地将项目产品和目标客户群联系在一起。“专属你的BLOG社区”实际意为“专属你的个性化社区”,通过对项目个性化空间的打造来丰富这一市场形象。因此,在本项目的产品设计过程中,应对项目个性化设计进行充分挖掘,“个性化”将是贯穿整个项目的核心设计思路。 二、建筑策划原则及其说明 1、项目规划设计的系统性 全面协调规划区域内的各种开发建设活动,将全部开发建议项目纳入总体规划框架内,以生态环境保护和合理利用的原则,合理安排土地使用功能和空间布局,力求实现人工景观与自然环境的完美结合,创造具有特色和良好生态的高品质居住环境,确保土地资源的永续利用和可持续发展,保证项目在高品质居住类物业中的领先地位和优势。 2、项目规划设计动态化 要求在项目规划设计过程中,强调开发建设的整体性、系统性,既要保证整个开发区域的环境水准,又要与项目各部分的整体开发相协调,应保持规划结构的弹性原则,以适应和满足不断变化的高品质住宅市场发展需要,以及项目分期投资、逐步开发建设的要求。 3、环境设计特色化、融合性 住宅是住区的主体,环境是住区的基础。高品位住宅小区必须是居住环境好、生态环境优、景观环境美的住宅,能够表现它的文化性、舒适性、陶冶性、祥和性,能够满足人的生理需求、心理需求、安全要求、健康需求。住区环境对城市有巨大的、直接的影响。住区环境既有物质方面——“硬环境”,也离不开精神方面——“软环境”,两者必须紧密结合。住区的“硬环境”主要包含能满足人的居住、生活需要的居住空间、交往空间、景观空间、公建设施、文化设施、教育设施、体育娱乐设施、交通设施、商业服务设施等,住区的“软”环境主要是社区精神文明建设及多层次的社区文化活动,造高尚的文化氛围,让居民及其子女得到良好的文化教育,高尚的道德陶冶,适宜的健身体育锻炼,丰富的艺术享受,以及优美的景观欣赏。 4、合理的交通系统 合理安排便捷交通系统和路网架构,建立区内各组团和功能区域的交通路网联系,围绕项目特点开发休闲化、景观化的交通系统,区域内道路同时成为最具吸引力和特色的交通路网系统。 5、智能化系统运用 住宅小区的智能化建设与新科技应用高品位住宅小区应积极应用新科技,逐步实施智能化建设。根据建设部1999年4月制定的《全国住宅小区智能化技术示范工程建设大纲》对示范小区的要求,优秀小区、高品位小区至少应达到示范工程技术含量的普及型,进而向先进型、领先型发展。普及型的功能要求是,?设立计算机自动化管理中心,?水、电、气、热等自动计量、收费,?住宅小区封闭,实行安全防范系统自动化监控管理,?住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自动报警,?住宅设臵紧急呼叫系统,?对住宅小区的关键设备、设施实行集中管理,对其运行状态实施远程监控。先进型的功能要求除了要达到普及型全部功能外,还要做到,小区与城市区域联网,住户通过网络终端实施医疗、文娱、商业等公共服务和费用自动结算,住户通过家庭电脑阅读电子书籍和出版物等。领先型除达到上述要求外还要求,小区开发建设应用HI,CIMS技术,实施小区开发生命周期的现代信息集成系统,达到住宅小区建设提高质量、降低成本、缩短工期、有效管理、改善环境的目标。 6、建筑设计中的人本位意向 住宅内部平面布局要突出“以人为本”思想,不让人屈就于建筑,成为建筑的附属。而是符合人的生活活动规律,具有较好的舒适性、方便性、安全性。 三、项目整体规划布局建议 ,一,整体规划理念和目标 1、整体规划理念和目标 , 强调均好性、多样性理念 均好性——强调环境资源的均等,环境资源主要包括绿地、花木、水景等景观及配套服务体 系。在规划设计上要以“均享”为原则,让每个住户都能平等地享受资源,都能获得等同的价值回报,要达到“均享”目的。多样性——应注重小区,社区,服务对象的多层次、多方面需求,力争在建筑风格、户型布局、空间组合、色彩构成等诸方面具有特色。 , 价值定位理念 强调价值定位理念,关键在于把项目建设过程中的“景观资源、环境资源”等通过建筑产品的规划布局和产品设计使之发挥更大的“利用价值”。以提升项目开发过程中各种产品类型和每个单元的价值。 , 融合性设计理念 我司在此提出的融合性建筑规划理念类似于“街区”规划设计思路。总体分为城市街坊和区内街坊两种概念。就本项目而言,一方面应该在规划设计过程中注重整个项目与**地板块之间的街区关系,另一方面应该在小区内部规划设计过程中注重融合性规划手法之理念的演绎。 , 建筑与自然环境协调组合的理念 协调性——应注重住宅与历史文脉相协调,与当前时代精神相一致,与未来发展相适应,与周边环境相融合。 , 交通道路应合理分流,减少对居住的影响 小区的交通道路要以方便居民出入、迁居,满足消防、救护需要,减少对居住的干扰,保证居住的安宁为原则进行布臵,以达到通达性、安全性、方便性、一体性、多层次性的要求。住区道路系统应分级明显、架构清楚,既要与城市公共系统衔接,又要避免城市公交道路穿住区而过。 ,二,综合规划布局建议 1、规划构想 由于地块整体规模相对较小,总占地面积仅68亩,同时地块容积率为3.5,这决定了本项目的产品形式为高层。为了有效降低项目建筑密度,同时增大楼间距以达到视野开阔的效果,我司建议本项目在规划局部上采用全高层围合布局,在增加楼间距的同时可以使项目内部景 观相对较为独立,通过形成内部景观氛围在一定程度上规避周边环境带来的不利影响, 图,典型项目大围合布局参考,**水晶郦城一组团, 2、建筑规划布局 图,本项目建筑布局示意 2.1建筑物布局方式总体说明 建议在小区入口设臵户外广场,可以结合项目商业配套、小区主入口、水景、轮滑等极限运动设施与广场相结合,在体现项目品质感的同时突出项目的整体居住氛围。 建议配套商业布臵在地块临路部分,主要集中在龙脊支路和小区入口两旁, 建议建筑整体布局采用大围合的布局方式,最大限度度减少高层建筑所带来的压抑感以及由于楼间距过窄导致的对视问题,同时可以使小区内部景观系统相对更为集中和完善。 建议将约180套全跃层一室一厅采用整栋布臵的方式,以突出该LOFT公寓在风格上的个性 化。 建议将地块南侧两栋楼进行两个单元拼接,可以最大限度节约用地面积和增加楼间距,同时在该两栋楼内主要布臵中小面积的平层一房和紧凑两房,不会对其居住品质产生太大影响。 2.2建筑规划布局时视线错位的考虑 图,**观山水及水晶郦城视线错位参考 图中紫色标注部分各个户型的朝向均不相同,朝 向均好性相对较差,但其本身不存在视线干扰和 遮挡,只要在规划布局时注意各栋建筑之间的视 线遮挡问题,该种布局方式能够提高整体容积率, 在楼间距较小的情况下能够保证视野的开阔程 度。可以看到,视线错落式的布局方式在**的两 大高层项目水晶郦城和观山水中得到了充分的演 绎。 建议本项目在建筑物布局时应充分考虑楼栋之间的对视问题,通过挪动建筑物朝向来达到规避对视的问题,如上图所示,。 图,本项目景观视线分析示意图 2.3建筑规划布局时对建筑物退线的考虑 本项目地块两面临市政道路,其中另外两侧局部环境较为杂乱,为减少道路及周边杂乱环境对住宅的噪音、粉尘污染及视觉污染,建议建筑物退线在满足控规的基础上加大退线距离,使临市政道路及周边环境较差的部分住宅景观和环境有较大的提升,同时对于增强项目均好性和整体品质也具有重要的作用。 2.4建筑规划布局时对周边杂乱环境及天然气站不利影响的规避 地块周边多为年代较为久远的破旧建筑, 对本项目存在一定的视觉污染,同时地块 南侧紧临**市市最大的天然气储气站,容 易对客户造成较大的购买抗性。在规划设 计中应充分注意对周边不利环境和天然 气站负面影响的规避。我司建议在地块周 边种植高大浓密的乔木以形成一定的视 觉屏障,使小区内外视线在一定程度上隔 绝,从而形成小区内部较为独立和良好的 景观和居住氛围。 3、小区入口及入口广场设臵建议 , 小区入口设臵建议 为了充分地体现项目“以人为本”的设计理念,建议将各组团人行入口和车行入口单独设臵,这样可以最大限度地减少车流和人流之间的不利影响,同时也使社区安全性得到更加充分地保证。 图,项目车行及人行入口设臵建议 结合项目地形条件和初步规划,我司建议将人行入口设臵在入口广场处,而车行入口设臵在项目地块北侧临龙脊支路处。 , 小区入口广场设臵建议 由于本项目面对的目标客户主要为以企业白领为代表的中青年人群,他们对于项目品质感的要求较高,同时崇尚时尚和潮流。因此我司认为一个开阔的入口广场是彰显项目品质最为有利的工具之一。如由图所示,我司建议在图示位臵设臵一个入口广场,可以用喷泉、水景、商业街区、轮滑极限运动设施等时尚元素加以搭配,突出项目的品质和品味感。 图,项目入口广场设臵建议 4、交通系统设计建议 4.1道路分级布臵及人车分流 结合项目定位,我司建议本项目在交通系统规划设计中采用局部“人车分流”的作法,在增加小区安全性的同时进一步体现项目“以人为本”的设计理念,进一步提高项目产品使用的舒适度。 车行道,基于项目规模和特性,建议在小区内设臵一条车行环道即可,在一定程度上实现局 部人车分流。在满足小区内行车要求的情况下尽量减少车行道路的路径长度和路面宽度,避免车行道过硬的形象给整体园林景观和小区生活氛围带来伤害,根据本次调研发现,目前区域内主要项目的小区车行道路全为沥青路面,因此结合项目定位及沥青路面防噪、防尘等众多优势,建议本项目车行道全部采用沥青路面。 图,环行车行道与局部人车分流的结合参考,**水晶郦城一组团, 消防车道,为了增加小区的居住氛围和提升园林景观,建议将各组团内部的消防道全部设臵为“隐性消防车道”,即将消防车道全部做成尺度宜人的步行道路或者用草坪等绿化方式加以处理,只需要满足在发生火灾的特殊情况下消防车可以在该步行道路或草坪绿化上行驶即可,这也是目前**市市多数中高档项目的通用做法, 步行道路,即小区内人行道路,通常采用硬质铺装处理, 无障碍通道,为了充分体现项目以人为本的规划设计理念,设计时要注意采用无障碍的设计,注重老、弱、病、残的需要,在设计时考虑设计盲道、斜坡轮椅道等。 4.2 停车系统 结合项目定位,为提高居住品质,我司建议本项目主要采用地下集中车库,可考虑部分露天车库以满足访客的临时停车需求。结合项目地形,我司建议在地形允许的情况下可考虑部分楼栋采用车库直接入户的作法,进一步体现项目的人文关怀和以人为本的设计理念。结合区域内同类项目的车位设臵比例及本项目目标客户的背景特征,我司认为本项目住宅部分车位配比只需要满足**市市地方政府相关规范即可。 四、建筑风格设计建议 1、建筑风格 本项目所面对的目标客户主要为中青年群体,他们注重品质,热衷于时尚和潮流。从我司对区域内同类项目的客户访谈以及我司对同类代理项目的销售状况来看,该类客户比较倾向于选择现代简约的外立面风格,本次访谈中有不少客户表示其选择水晶郦城和尚源印象的原因 现代简约的建筑风格。因此,在结合目标客户特征及区域内同类产品的之一在于比较喜欢其 产品特征来看,我司建议本项目采用现代简约的建筑风格,通过直线条、大幅玻璃等元素来突出项目的现代感、挺拔感和质感。 图,本项目建筑风格参考图片 ,、建筑色彩设计提示 , 城市建筑色彩说明 由于**市市为重工业城市,空气污染比较严重,历来有“雾都”之称,一年中有雾的天数较多,城市内主要色彩为雾蒙蒙的灰色,且整体较为浑浊,视觉穿透性较差。 , 本项目建筑色彩设计提示 从我司相关代理项目的客户访谈来看,客户比较倾向于选择清新明快的建筑色彩,例如白色和浅灰色,这在一定程度上和**市市城市色彩过于暗淡有关。另外,从水晶郦城的销售过程来看,部分客户因为其建筑色彩过于灰暗而放弃了购买,这也在一定程度上表明同类项目目 标客户对于浅色系的白色和浅灰较为偏好,而不太喜好过于灰暗的建筑色彩。 现代主义建筑风格最常见的颜色运用有白色和灰色,一般在同一建筑中有多种灰色的运用,通过不同深浅灰色的变化来突出建筑的立体感。对于本项目而言,建议基调色彩以白色和浅灰色系的搭配为主,避免出现灰色过深造成的压抑感,在局部运用富有点缀性的暖色系亮丽色彩来增强建筑的亲和性,例如橙色、浅黄色等。 3、建筑单体外立面设计提示 现代主义建筑风格的表现手法主要有建筑形体和内部功能的配合、建筑形象的逻辑性、灵活均衡的非对称构图、简洁的处理手法和纯净的体型、在建筑艺术中吸取视觉艺术的新成果。立面构件线条流畅,现代感强,外立面考虑大幅玻璃的运用。 4、其他建筑局部特色设计提示 由于本项目初步规划有一栋单独的LOFT全跃层公寓,为了充分体现项目的个性化以及小户型产品张扬的个性,建议可在项目整体建筑风格的基础上对LOFT公寓加以变化,在外立面上可以更加跳跃和公建化,使其更能满足该类LOFT目标客户“个性化和张扬”的心理需求。 五、园林景观设计建议 1、园林景观设计的原则 , 建筑与自然环境协调组合 我司认为,住宅项目园林景观设计的过程中,必须把握认为环境与自然环境的协调,同时也应该做到建筑物本身与人为环境、自然环境、城市环境的统一。在这个基础之上,还应发挥项目园林景观建设的特色化和差异性。 结合本项目的定位属性和整体建筑风格,我司建议在本项目园林景观设计过程中应该注重项目地形、园林、城市形象的协调统一和相互的融合性。 , 强调环境资源的均好性 我司认为以某种单一的园林景观主体采用集中式布局不符合项目园林景观“使用”的价值最大化原则。所以坚持均好性原则,就必须对项目园林景观采用多重化处理。 , 注重居住环境与人文环境的共享空间 我司认为,任何项目的园林景观设计,其目的都是为了提高人居品质为目的。而人与人之间的沟通是在个人居住品质提高情况下情感的生活的进步和升华。所以,在本项目园林景观设计的过程中,一定要通过园林景观细部的处理手法,确保人与人之间的“沟通”,让园林景观作为人文生态的一座桥梁、一种工具。 , 注重景观的延续与协调 坚持多重景观资源的设计手法,就不能采用单一的主体作为项目园林景观设计的理念,必然要发挥园林景观设计的多样化。但是多样化的同时,应该保证园林景观资源之间的“共生性、融合性”。 , 合理控制成本 园林景观资源的建设必然耗费大量的经济资源。考虑到本项目整体定位“中高档”项目的定位属性,我司建议在项目园林景观资源建设的过程中适当控制建设成本。 2、本项目园林景观总体设计建议 根据项目定位,本项目的建筑风格将为现代简约风格,因此在园林景观设计过程中应注意使园林景观风格与现代简约的建筑风格相协调,确保建筑与环境的和谐。 本项目占地面积仅68亩,且周边均为30层 左右高层建筑,为避免周围高层建筑在视觉上 对中庭产生较强的压迫感,建议本项目园林景 观以采用高大乔木为主,同时辅以少量低矮灌 木和草地,以增强小区园林景观的层次感。 从目前**市房地产项目园林 景观的发展趋势来看,通过将 某一树种集中的方式产生强 大的视觉冲击感的作法已经 越来越受到消费者的认可,例 如不少客户对水晶郦城内的 树阵颇为喜爱。建议本项目在 树种分布时可以将某一树种 集中以“树阵”方式布局,例 如“银杏树阵”“樱花树阵”“榉 树树阵”等,通过有张有弛的 手法使园林景观的视觉效果 能够得以体现。 从我司对相关代理项目的客户访谈来看,尽管**市市具有较为丰富的水景资源,但消费者对 于楼盘水景依然非常热衷,从市场上在售项目来看,在相同条件下,同一项目中朝向游泳池 等水景的户型单位整体售价会高出其他户型单位100-200元/?,我司认为,本项目在园林 景观中设臵较大体量的水景是非常必要的。 3、项目三级台地的景观规划建议 图,典型项目台地资源的景观规划,**水晶郦城, 结合项目地形资源和项目目标客户需求特征,我司认为本项目三级台地资源可以用水景加以 贯穿,同时将水景资源作为本项目园林景观的主题,在后期通过策划手法加以演绎和推广。 图,本项目三级台地资源在园林景观中的规划建议 如上图所示,建议将小区游泳池布臵在小区内最高一级台地上面,通过依次下落的台地,使游泳池流出的水系向下分散,同时在各级台地上向横向扩张,形成中轴线上的集中水景与楼与楼之间小水景的对比和呼应。 从合理利用现有地形地貌出发,在总体的布臵上采用景观中轴的处理方式,采用相对规则的几何处理手法,将水体、乔木、灌木、草地以及雕塑小品有机的结合在一起,采用精细的铺张,在规则中兼顾自然的手法,营造出多层次的园艺景观。同时在树木的选择上要考虑选择 高大挺拔的乔木,与提拔的建筑体相对应,同时为了营造园林的丰富性,可以考虑采用不同种类的树种,在溪流的处理上要考虑更多的情趣性,可以考虑放养一些鱼类和植物,水体不宜过大,水岸采用规则的石材处理,体现品质感,结合一些都市化的情趣雕塑和水体及树阵相结合,使之可以和谐搭配。园林的营造中要考虑夜间效果,使用一些不同光源的灯光,营造多彩绚丽的园林效果。 六、项目建筑单体设计建议 1、建筑形式 1.1整体布局方式 考虑到本项目地块规模相对较小,同时容积率较高,因此为避免楼栋之间的对视,我司建议本项目采用各种户型不同朝向布局的建筑形式,在规划时可结合考虑建筑单体错位布臵的方式来保证各种户型视野的开阔程度,以避免楼栋之间产生对视。 图,建筑单体布局方式参考,一, 该种布局方式能够提高整体容积率,在楼间距较小的情况下能够保证视野的开阔程度,同时由于楼型较好,便于各种户型的组合,为户型设计提供了良好的基础条件。这种视线错落式的布局方式在**的两大高层项目水晶郦城和观山水中均得到了充分的演绎。 另外,从规划图上可以看出,为了增大楼间距,在地块南侧有两栋楼为两个单元的拼接,主 要布臵一房及紧凑两房等中小户型。由于上述布局方式不利于多个单元的拼接,因此我司建议有拼接的两栋楼采用“H”形的布局方式。 图,建筑单体布局方式参考,二, 2.2标准层户数 结合区域内同类竞争项目的产品配备标准、本项目定位及目标客户需求特征,我司认为,该类紧凑型居家产品控制在两梯六户较为适宜,在确保产品品质的同时使项目具有一定的经济性,避免标准层户数过少所带来的开发成本的上升。同时由于全跃层LOFT公寓单套面积过小,因此我司建议该公寓采用三梯12户的标准层布局较为适宜。 2、户型面积及比例控制建议 结合本项目定位、目标客户需求特征以及我司所代理的同类楼盘中各种户型的销售进程,我司认为本项目户型面积整体方向为在满足基本居住功能和居住舒适度的前提下通过有效控制户型面积来达到提升项目单价和增强项目总价竞争力的作用,具体户型面积及比例控制建议如下, 户型种类 户型面积 比例 户型说明 一室一厅 约35? 10% 平层设计,低总价 10% 一室一厅 约45? 全部为跃层设计 15% 两室两厅单卫,紧凑型, 55-60? 低总价,基本使用功能及舒适度 35% 两室两厅单卫,舒适型, 60-70? 低总价,相对较高舒适度 15% 两室两厅双卫 75-80? 通过赠送廊院达到三房的使用功能 15% 三室两厅双卫 85-105? 少量紧凑面积三房 3、户型设计要求 3.1项目户型总体设计要求 , 项目户型尺寸控制建议 从我司对区域同类项目的目标客户分析以及对相关同类代理项目成交状况分析来看,本项目目标客户群体比较在意房间的方正与否和紧凑与否,他们希望能够用较小的户型面积来换取较高的舒适度,因此户型设计应尽量紧凑,避免户型面积的浪费。从我司代理的类似楼盘以及区域内项目的成交状况来看,他们比较倾向于舒适的主卧、客厅和相对紧凑的其他功能空间例如次卧、厨房、卫生间、阳台等。 主要功能空间尺寸 户型套内面积 客厅开间 主卧面积 厨房面积 主卫面积次卫面积 ,?, ,米, ,平方米, ,平方米, ,平方米, ,平方米, 不小于40-50(一室, 不小于12 不小于4 不小于4 —— 3.6 55-60,小两室, 不小于 不小于12 不小于4 不小于4 —— 3.6 不小于60-70(两室, 不小于12 不小于5 不小于4 —— 3.6 75-80(舒适两3.9-4.2 不小于15 不小于6 不小于5 不小于3 室, 85-105,三室, 4.2-4.5 不小于15 不小于6 不小于5 不小于4 , 主要户型功能空间设臵建议 客厅阳台及生活阳台——客厅阳台、生活阳台是本项目所有户型必须配备的辅助功能空间, 独立书房——结合我司对目标客户的研究,多数客户需要书房的功能同时又不愿意接受独立的书房,其深层次的原因可能是与客户自身收入条件有关,我司建议本项目在舒适两室和三室的户型设计中可考虑书房功能,但必须保证其用途改变的灵活性,以便客户在装修时根据 自身需求将其改成次卧或书房。 独立衣帽间——由于本项目定位为中青年紧凑居家产品,其舒适度较大面积三房和四房而言肯定存在一定差距,结合我司对目标客户的研究,我司认为本项目没有必要设臵独立衣帽间。 玄关——由于中小户型,例如一房和紧凑两房,对于玄关功能要求较低,因此我司认为小面积一房和两房没有设臵玄关的必要。对于本项目中大户型而言,完全可以通过入户花园的设计来替代玄关的使用功能,因此我司认为本项目中大户型在采用入户花园设计的前提下没有设臵玄关的必要,而对于未设计入户花园的舒适两房和三房而言则有必要设计玄关。 主卧阳台——结合区域市场产品特征及我司对类似项目的操作经验,我司建议可以考虑在舒适两房和三房中设计主卧阳台,具体尺度不宜过大,其中舒适两房采用一步式阳台即可,三房主卧阳台控制在5-6?即可。 , 主要户型元素建议 外飘窗——外飘窗由于属于附赠面积、实用性较强,在目前**市市场上颇为流行,建议本项目可以在次卧、主卫等房间加以利用, 转角落地窗——由于转角落地窗视野开阔等优势,其在中高档项目中的应用已经越来越普遍,大有替代外飘窗的势头。建议本项目可以在主卧采用转交落地窗,同时可以将落地窗处层高压低至2.2m以下,通过赠送独立功能空间的方式来增强项目性价比。 主卧及客厅两面开窗——2005年在**观山水等中高端项目出现了客厅及主卧两面开窗的作法,受到市场的好评,结合本项目定位及目标客户需求特征,我司建议本项目可以考虑在较大面积三室中采用这一两面开窗的做法,但在设计中必须充分考虑到主卧床的摆位和客厅电视墙布臵的便利性,避免两面开窗后对床及电视墙的摆位产生较大影响。 图,典型项目主要户型元素参考,**观山水, 2.2m层高 的个性化 空间，在设 计中可将 此面积适 当增大 3.2主要户型设计特色及卖点建议 表,本项目主要户型设计特色及卖点建议 户型种类 套内面积,?, 主要设计特色及卖点建议 一室一厅 约35? 平层设计,超低总价, 超低总价享受大社区居住配套和氛围, 生活阳台、客厅阳台一应俱全, 主卧赠送层高2.2m以下个性化享受空间, 一室一厅 约45? 全跃层LOFT公寓,特色鲜明, 客厅挑空, 两室两厅单55-60? 户型方正实用, 卫,紧凑型, 超低总价享受两室两厅的功能空间, 主卧赠送层高2.2m以下个性化享受空间, 两室两厅单60-70? 入户花园设计, 卫,舒适型, 主卧赠送层高2.2m以下个性化享受空间, 两室两厅双75-80? 通过赠送廊院个性化空间的作法使两房变三房, 卫 购两房得三房,超值总价和超强性价比, 入户花园设计, 两室两卫进一步提高居住品质, 可考虑在主卧设计一步式阳台, 主卧赠送层高2.2m以下个性化享受空间, 三室两厅双85-105? 入户花园设计, 卫 主卧赠送层高2.2m以下个性化享受空间, 可考虑部分中大面积三房客厅及主卧两面开窗的设计方 法, 通过奇偶层的变化使主卧挑空6m层高空中花园,进一 步增强项目内部各种户型的个性化,同时使主人的私享 空间更具情趣化, 主要设计特色说明, , 全跃层一房设计 如右图所示,该户型最大的设计创新在于将小 面积功能空间立体化,同时由于单层面积较 小,如果做传统意义的夹层会有存在较强的压 制感,因此为进一步提升居住的舒适度和项目 品质感,客厅挑空是必须的,尽管会带来一定 的成本增加,但其售价水平和销售速度也会得 到相应提升。 , 赠送半面积的廊院设计 如右图所示,空中廊院即半开敞式的功能空 间,在销售时仅计算一半的建筑面积。在销售 完毕后,客户可以通过其自身的个性化需求将 其改装为书房、花园、儿童房或客房,使用功空 中 能非常灵活。由于在两房中采用廊院设计将其廊 院 使用功能提升至三房,产品性价比极高,但需 要注意的是多数客户有将此空间改为次卧的 可能,因此该种户型采用两卫设计是非常必需 的。 , 2.2m以下个性化赠送空间的设计 图,招商城市主场2.2m以下赠送空间的设计 注,上图红色阴影部分为层高低于2.2m的赠送空间 从上图可以看出,招商城市主场在卧室、餐厅及客厅均赠送了一定面积的2.2m以下使用空间,将两室套内面积紧缩到50?以下以控制产品总价。但该项目为公寓住宅,而本项目定位为紧凑居家产品,本项目定位决定了控制户型面积必须建立在一定舒适度的基础上。因此,我司建议本项目仅需在主卧赠送该使用空间,且面积相对较小,4-5?左右就已足够,如果面积过大或者在客厅及餐厅采用2.2m以下层高设计会对居住空间产生较强的压抑感,从而影响项目品质。 另外,上图赠送空间为条形,不利于使用,建议本项目2.2m以下赠送空间采用正方形设计,见上述观山水户型图,,通过层高的变化使主卧增加一个相对独立的功能空间,可以根据客户喜好进行自由发挥,例如设计成茶室、工作室等。 项目户型设计特色小结, 本项目采用的主要特色为增加功能空间,改变某些户型惯用的设计方式,同时通过赠送来提升项目的性价比和产品竞争力。本项目建议的一室跃层空间、廊院空间及赠送的2.2m以下功能空间相对于周边竞争项目而言都具有较强的个性化,这完全符合本项目“个性化”的形象定位。在后期营销过程中还可以对上述特色空间加以充分发挥,例如可以为其命名为“BLOG”空间以呼应项目形象定位,可以通过举行“BLOG”空间创意设计大赛来突出项目的个性化特征。 3.3户型布局总体原则 我司建议LOFT全跃层公寓采用单独1栋布局,以增强项目内部产品的差异化和突出项目的特色化, 其余户型根据总价原则进行排布,总价越高户型排布在景观视野越好的朝向上,小面积一房及两房主要布臵在景观视野较差的朝向上,例如临路、朝向破旧居民区和天然气站,而中大面积两房和三房的主要布臵在中庭景观视野较好的朝向上,但同时应注意使中大户型避免西晒。 七、配套设施建议 1、教育类配套 结合项目定位,由于本项目目标客户为中青年群,家庭结构较为简单,多为“夫妻两人”和“夫妻两人+10岁以下小孩”,根据我司对该类目标客户的长期研究,该类客户对教育配套的整体关注程度较低,而且即使部分客户关注也集中在幼儿园、小学等配套,而对于中学等教育配套的关注程度较低。结合本项目周边教育配套情况,目标客户对于幼儿园、小学等基础教育配套的需求能够得到较好的满足,从项目经济型的角度出发,我司建议本项目不设臵中学、小学等教育配套,在项目成本允许的前提下可以考虑设臵规模较小而标准较高的幼儿园,例如双语幼儿园及各种特长兴趣班等。 2、医疗配套 结合目标客户的需求特征,该类人群对于医疗配套设施的需求并不强烈,建议在项目配套中可以考虑在商业部分设臵诊所和药房等较为小型的医疗配套设施以满足目标客户日常基本的医疗需求。 3、商业服务类配套 从项目商业物业开发环境分析可知,本地块商业价值相对有限,为有效控制开发风险,建议本项目商业发展为社区配套型商业,以服务本项目及周边项目的居民。基于对项目地块商业价值的判断,我司认为本项目配套商业体量控制在5000?左右较为适宜,主要业态包括社区便利店、餐饮、娱乐和休闲等,在业态规划上应注意避免与紫城天街沃尔玛等商业业态产生冲突,例如大型零售等。 3.1配套商业规划布臵 我司建议项目商业布臵在地块北侧临路两侧和入口广场处,可以充分借助人流对项目配套商业的支撑。 3.2配套商业建筑形式 为了避免商业对住宅的干扰,建议商业采用集中商业体的建筑形式,层数控制在2层左右较为适宜,避免层数过高所面临的人流问题。商业经营尤其是餐饮对于建筑物层高具有较为严格的要求,建议商业建筑一层层高控制在4.5米左右,二层层高控制在4.2米左右各栋之间部分可采用外廊天桥以及空中观景平台连接,有利于整体人流的引导和聚集,因此建议各栋建筑物均采用外廊连接的交通方式,在部分节点可考虑休闲的空中露台,以增强商业建筑对外部景观资源的运用。 3.3配套商业建筑风格 商业建筑风格应项目整体建筑风格保持一致,即现代主义建筑风格。同时,为了进一步体现项目的个性化,可以在商业建筑风格上适当有所突破,可以结合商业建筑的特色,加以部分 修饰性的色彩或构件与住宅加以区分。 3.4配套商业车位的考虑 由于商业对于停车位的要求较高,其中尤其是餐饮,因此项目商业规划中应高度注意商业停车位的设臵。结合目前**市房地产项目的普遍做法,建议本项目商业建筑红线可适当后退,利用道路与建筑物之间的距离作为露天停车位使用。 4、运动类配套 由于本项目主力目标客户为中青年群体,结合我司对类似项目目标客户的研究来看,该类人群对运动类配套有较为强烈的需求,建议本项目在运动类配套上可以进行适当强化,使项目运动配套成为吸引目标客户的卖点之一。我司建议本项目可以考虑设臵的运动类配套包括室外游泳池、网球场、羽毛球场和篮球场等投入相对较少的常规类运动配套设施。 5、小区会所配套 结合目前**市房地产市场的通常作法,出于项目成本及后期运营考虑,建议将本项目会所商业化,即“泛会所”概念,即取消单独会所设臵,在商业中设臵以往会所所具有的业态,交由专业商家经营,对商家经营内容加以限制,这样既可以满足业主的需求,同时又可以避免项目成本的过多投入和后续运营的沉重负担。 结合项目入口广场的设臵,我司建议将会所类商业业态布臵在入口广场上,主要业态为餐饮、休闲、娱乐和健身等,包括健身房、茶餐厅、咖啡厅等经营内容。 6、交通服务类 结合项目自身条件,目前项目周边公交系统等交通服务类配套已经较为完善,本项目没有必要单独设臵业主之通车等交通服务类配套,但在项目销售阶段,为更好地体现项目的服务质量,建议本项目可在销售阶段设臵少量看房直通车以方便客户到现场进行实地察看。 八、智能化配臵建议 1、综述 本项目定位为中青年紧凑居家产品,结合目标客户的需求特征及**市市同类项目的智能化配备标准,我司认为本项目没有必要在智能化上投入太多,只需配备一些常用的实用性强的智能化配臵即可。同时由于本项目市场形象定位为“专属你的BLOG社区”,因此建议可以考虑在社区网络智能化配臵上进行适当强化,从产品上对项目市场形象进行一定的诠释。 2、具体建议 类别 功能 是否配臵 小区管理中心 需要 闭路电视监控 需要 电子巡更系统 需要 小区公共安全防 范 防灾及应急联动 不需要 小区停车场管理 需要 物业管理及安全设施 三表计量,IC卡或远传, 需要 给排水、变配电集中监控 不需要 机电设备监控 电梯、监控 需要 区域照明自动控制 需要 小区电子广告牌 需要 小区信息服务平台 不需要 信息通讯服务与管理 小区综合信息管理 需要 综合通信网络 不需要 小区局域网 需要 家庭保安报警 需要 防火、防煤气泄露报警 需要 紧急求助报警 需要 住宅智能化 音频 不需要 家庭电器自动化视频 不需要 控制 数据 不需要 家庭通信总线接口 需要 备注,仅供参考 九、物业管理建议 1、建议前提 本项目定位为中高档社区,且目标客户多为中青年群体,社区物业管理企业必须提供高质量和具有一定针对性的服务来支撑项目这一定位。 2、管理方式建议 由于本项目开发企业贵司**具有从事物业管理的丰富经验,完全可以由开发企业自己组建物管公司进行管理,在营销推广过程中可以对贵司**的物管品牌进行异地嫁接,让目标客户接受和认同贵司**的物管品牌。另外,贵司**国际下属的为凯莱国际酒店管理有限公司具有较高的品牌知名度和品牌形象,加之酒店式物业管理符合目标客户的心理需求特征,因此我司建议在条件允许的情况下也可以采用凯莱国际酒店管理有限公司的酒店物管品牌,以进一步衬托高档项目的市场形象。 3、物业管理服务内容 , 物管服务描述 我司倡导在本项目物业管理中创导国际极受欢迎的“一站式物业管理”服务,所有的客户服 务项目都能够在物业管理处一站办妥,不用业主费心费力。另外物管工作应注意和业主关系 的维护,以通过加强物业管理以及各环节对客户的关怀,例如举办社区文化活动、联谊活动, 逢年过节通过赠送礼物进行慰问等,建立社区亲情。 , 物业管理内容 a、基本服务类 , 公共部位清洁服务,注意对垃圾的分类处理,, , 社区保安及公共秩序的维持, , 社区设施、设备的维护及保养, b、特色服务内容 , 提供附设居家服务。 , 协助各业主有关各项公共事务之申请手续的办理。 , 提供紧急医疗服务 , 定期提供免费基本健康检查服务 c、特约服务类 , 钟点工家庭清洁服务 , 幼儿托管服务 , 送餐服务 , 房屋中介服务 , 提供超市购物代理服务 , 水电气费等代理缴费服务 十、交房标准建议 1、用材标准 , 门窗 结合项目定位、目标客户需求特征及同类项目门窗用材选用标准,由于彩铝门窗较塑钢窗在 使用上具有较多优势,在中高档项目中的应用已经越加普遍,因此我司建议本项目采用彩铝 门窗,但不必强求品牌,达到中档品质即可,因为普通客户对门窗材料种类具有一定的识别能力,而对于彩铝内部的档次和品牌较为陌生。 , 玻璃 结合项目定位和同类项目的用材标准,我司建议本项目可以采用双层玻璃,以进一步增强项目的品质感,在玻璃颜色选择上建议采用白色透明玻璃。 , 入户门 目前**市房地产市场上中高档项目普遍采用**市本地品牌“美心防盗门”,“美心防盗门”在**市市消费者中具有较高的品牌认知度,因此我司建议本项目可以采用 “美心防盗门”或者与其档次相当的品牌。 , 外墙材料 由于**市市酸雨较为严重,虽然地方政府一直在推动外墙涂料的作法,但由于涂料易被污染和侵蚀,因此消费者对于外墙涂料的认可程度非常低,例如**市奥园项目在采用大面积外墙涂料后就受到成交客户的一致反对。同时,由于外墙材料生产技术的进步,最近两年外墙通体砖的价格急剧下降,**市房地产市场越来越多的中高档项目开始采用通体砖,因此我司建议本项目外墙材料采用通体外墙砖。 , 电梯品牌 由于本项目目标客户多为中青年群体,该类人群比较注重时尚、潮流,倾向于品牌消费。部分目标客户对于电梯品牌具有一定的认知度,对电梯配备标准较为在意,因此我司建议在项目成本可控的情况下可以考虑选择相对知名电梯品牌,例如日立、奥的斯、通用、迅达等。 2、装修标准 结合项目定位及目标客户的需求特征,该类客户接受装修房的程度很低,普遍希望以清水房来交楼,并且不太希望开发商提供装修菜单。这一现状与目前客户购房的实际成交普遍情况相一致。我司认为,虽说装修房的交房标准可能成为未来的主流,但当前而言,客户并无这方面的需求,开发商没有必要为此画蛇添足,但考虑到结合销售推广的需要,可以考虑主办 类似于装修讲座的活动,既达到为客户提供增值服务的目的,同时也可以积聚现场人气,促进楼盘销售的目的。 3、门厅等公共部位装修 结合目前**市市中高档次高层产品特征,底楼架空已经成为高层住宅中较为普遍的因素之一。架空层的主要作用是连接户外空间与户内空间的平台,我司认为除去层高等硬件因素外,更重要的是架空层的利用和氛围的营造。我司建议提高架空层的利用率和整体氛围是本项目在架空层上的重要突破点。 图,公共部分装修示意 我司建议本项目高层采用局部架空,架空高度分为6米层高和3米层高两个部分,在主要入户空间和门厅相连部分两层架空即6米层高,其余部分采用3米架空。整个架空层包括大厅和室外空间两个部分,大厅主要以休息为主,室外空间主要作用是将小区园林景观的视野引入架空层,因此室外空间必须保持较强的通透性,同时可设臵部分休闲设施,例如棋牌桌、小型儿童游乐设施、乒乓球台等设施。 4、一楼住宅私家花园设臵 由于高层局部架空导致部分底楼户型单位保留,通常情况下高层住宅底楼由于视野、采光、通风等原因导致其价值较低。我司建议在高层底楼户型设臵较大面积的私家花园以促进高层底楼的销售,例如**市**地产在开发的所有高层住宅底楼户型均设臵有私家花园,使底楼户型为同朝向户型最高单价,且保持了较好的销售速度。 十一、关于本项目节能环保措施的建议 由于本项目面对的主力客户为中青年群体,结合我司对类似项目的操作经验,该类客户比较在意项目外在的品质感,而对于项目内在的品质不太关注,对于建筑环保节能概念的整体关注程度较低,同类项目的客户关注点及其关注程度的主要源于我司地产**地区代理同类项目,如华新项目、百康年项目、城市领地项目等,。 表,**市典型节能及环保型项目分析 项目节能环保处理 项目概况 市场效果评价 名 称 措施 同创该项目位于渝北区膨胀聚苯板薄该项目整体销售状况较差,销售均价仅3100米兰龙溪镇,为紧凑型抹灰外墙外保元/?,处于区域内中低价格水平。该项目在天空 居家产品,曾在推温系统、地板推广之初曾对节能概念进行强化,但未收到 广中对节能概念有保温隔热防良好的效果。该项目节能环保概念对其销售 所侧重, 护, 价格和销售速度的提升产生较大帮助。 建工该项目位于北部新中央新风系该项目别墅销售状况良好而洋房销售状况较未来区,以科技概念作统、中央除尘差,别墅产品畅销的主要原因在于其赠送的城 为开发主题,主要系统、生活太空间较多,同时总价较低,性价比极高,节 产品形态包括经济阳能、垃圾分能环保概念未对项目销售产生根本性的促进 型联排及花园洋类处理、中水作用。 房, 处理系统、小 区智能化, 蓝湖该项目位于北部新聚苯板外墙保该项目的主要卖点为别墅产品特色、产品品西 岸 区,为本地开发商温、门窗节能质和**品牌,其推广过程中也未大力对节能 **地产开发的纯别处理、双层中环保概念进行宣传,节能处理措施对住宅品 墅项目, 空玻璃,国家质提升具有一定促进作用,但未对项目开发 “3A”级住和销售产生根本性影响。 宅,, 从**市房地产市场上节能环保项目的销售来看,环保节能概念对于客户的吸引程度和对于项目的销售促进作用并不明显,例如距离本项目不远的同创〃米兰天空采用节能环保概念后并未能在售价和销售速度上有所提升、客户选择建工未来城项目也并非其科技节能概念,而在于其高性价比、**蓝湖西岸成功的主要因素也并非其节能环保措施。 因此,我司建议本项目没有必要在节能环保概念上加以强化,只需达到**市市最新的节能规范即可。在本项目定位中高端高性价比的市场定位的条件下,我司认为本项目不完全适合实施过高配臵的环保节能措施。 第二部分 项目市场价格定位 一、均价计算方法说明 选择与本项目类似的同区域两个以上的竞争项目进行比较分析,比较分析内容分为区位因素和个别因素两大部分,区位因素包括区位形象、大环境、交通和配套三部分,个别因素包括开发商品牌、项目规模、自然景观、整体规划、硬件档次、社区配套、建筑外观、物管服务等几个部分。 确定上述若干因素后,结合本项目和竞争项目的实际情况对本项目和竞争项目进行逐一打分,对本项目和竞争项目的各项得分进行加权,然后计算一个累计加权得分,根据本项目的加权累计得分和几个竞争项目的均价与加权累计得分,分别得出本项目几个不同的均价,对本项目几个不同的均价再次进行加权,求出本项目最终的均价。 二、套内均价计算表 项目及权重 本项目 逸静丰豪 紫都城 自 选 权修正权 参考权重 重 重 评分 评分 评分 加权 加权 加权 得得得总项目 A B C D E F 分 得分 分 得分 分 得分 区区位形象 5% 15% 10% 10% 15% 11.00% 75 8.25 85 9.35 90 9.90 位大环境 6% 10% 5% 10% 5% 7.20% 75 5.40 85 6.12 90 6.48 因交通 18% 5% 10% 7% 7% 9.40% 80 7.52 85 7.99 85 7.99 素 修 正 配套 6% 5% 10% 8% 8% 7.40% 85 6.29 85 6.29 90 6.66 合计 35% 35% 35% 35% 35% 35.00% 27.46 29.75 31.03 开发商品牌 10% 5% 10% 10% 8% 8.60% 85 7.31 80 6.88 90 7.74 个项目规模 6% 5% 5% 5% 5% 5.20% 80 4.16 80 4.16 85 4.42 别 自然景观 7% 10% 5% 10% 5% 7.40% 80 5.92 80 5.92 80 5.92 因 整体规划 10% 5% 10% 5% 5% 7.00% 85 5.95 80 5.60 88 6.16 素 修户型设计 14% 10% 10% 10% 12% 11.20% 88 9.86 82 9.18 85 9.52 正 社区配套 6% 5% 10% 5% 10% 7.20% 80 5.76 85 6.12 88 6.34 建筑外观 8% 10% 10% 10% 15% 10.60% 88 9.33 80 8.48 88 9.33 物管服务 4% 10% 5% 10% 5% 6.80% 85 5.78 80 5.44 90 6.12 65% 65% 65% 合计 65% 65% 65.00% 54.06 51.78 55.54 区位和个别因素修正合计 100% 81.52 81.53 86.57 综合计算栏 项目参考权重 0.55 0.45 项目实际售价 3300 4000 修正后的售价 3299.60 3766.67 拟定项目售价 3509.78 从上表可知,本项目目前的价格均价控制在3500元/?较为适宜,由于本项目距离销售时间还有1年左右,考虑到未来1年内区域市场的升值效应,我司认为,本项目在2007年开盘销售时均价水平控制在3600-3800元/?较为适宜。 三、项目平均价格水平 由于本项目开发周期较短,结类项目的销售状况来看,本项目销售周期控制在2年左右较为适宜,因此本项目属于短平快项目,后期项目销售过程中的增值潜力相对较小。整体而言,本项目平均销售价格控制在3700元/?左右较为适宜。 第三部分 项目开发强度及序列 一、开发序列建议 1、开发周期 从区域市场研究可以看出,区域内项目整体销售状况较为顺畅,多数项目销售速度保持在50套/月,个别较为优异的项目销售速度达到80-150套,结合本项目自身条件,我司认为在项目操作比较成功的前提下,本项目达到70-80套/月的销售速度是完全可行的。 本项目总建筑面积约15.8万?,结合项目户型面积及配比,单套面积约为建筑面积80?,扣除商业及公建面积指标后,本项目住宅总套数约1800套,结合区域内项目销售速度,我司认为本项目开发及销售周期控制在2年左右较为适宜。 2、开发序列 由于本项目总体规模较小,开发周期较短,因此我司建议本项目可以采取分批开盘销售、统一交房的作法,各期推出时尽量保持各种户型比例的协调,同时可根据当期销售状况和客户积累情况对下一次推出盘源进行适当调整。 二、开发强度 1、总体量预期 项目总建筑面积约15.8万?,结合项目户型面积及配比,单套面积约为建筑面积80?,扣除商业及公建面积指标后,本项目住宅总套数约1800套。 2、一期产品规模预期 结合周边项目销售状况及我司对同类型代理项目的操作经验,我司认为本项目一期产品规模控制在500-600套左右是较为适宜的。 ——完—— 亲爱的朋友,上文已完,为感谢你的阅读,特附加送另一篇《村 级党建工作的调查报告》范文,如果下文你不需要,可以下载后编辑删除,谢谢, 村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出: “ 加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 (一)完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。××县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村(因党员不足xx人)之外全部设立了党总支，以片区 划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支——党支部一—党小组——党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 (二)发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核制度。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报1—5件实事，并填写《农村党员实事申报登记卡》，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年 全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片;落实一个致富项目;调解一件以上民事纠纷;培养一名入党积极分子;为人民办一件实事;为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部发展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx,。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创”活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会——村理事会——互助组——基本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx,，占有“双带”能力党员xx人的xx,，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品 销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。 (三)推进了民主政治建设。 党的十七大报告指出:“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。 一主两翼的内涵就是:以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。 议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加规范和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名 党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。 XX村通过“一主两翼”的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。 (四)突出了经济建设这个中心。 调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的发展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，达到了“三通一平”，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上;发展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析 (一)年轻党员发展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以 上的xx名，占xx,。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。 (二)党内活动开展不够。 调查发现，有的村总支(支部)有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支(支部)为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。 (三)班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三个代表”的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就发展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子;有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心发展经济;有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神;有的村级党组织缺乏民主的氛围，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。 三、几点建议 (一)实施“三培工程”。 “三培”就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。 1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那么能干了。怎样发挥现有党员的作用，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民服务的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力;三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用 技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。 2、把能人培养成党员。在社会经济发展过程中，农村有一部分年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一部分经济能人本身有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。 3、“把能人党员培养成村干部”，能人党员可能在一个小区域内能够达到政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才;用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。 (二)发展村集体经济。 调查表明，凡是村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资，可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决部分群众就业。若兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的服务型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“发展才是硬道理”，只有经济发展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。 (三)支部建在产业链上。 经济时代，支部建在村级，的确起到过十分重要的作用。市场经济的确立，“一撤三并”之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传达到千家万户，更不用说开展支部生活， (比如一位xx多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的)。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同，把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭发展的产业趋同，他(她)们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带”作用。同时在年轻党员的发展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。 (四)重视基层党组织班子建设。 实践证明，凡是村级班子团结且有战斗力的村，经济就发展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带领农民发展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济发展中一些实际问题。三是后继有人。有目的 选择有发展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进行半脱 产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合 格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。