租房合同中没有约定买卖不破租赁

租房合同中没有约定买卖不破租赁 篇一:未经登记的租赁合同,是否适用“买卖不破租赁”规则 “买卖不破租赁”是一条传统规则，创建该规则的初始目的是为了保障社会弱势群体的基本居住权利。 在商事领域，承租人租赁房屋的目的不是居住而是经营，在承租关系中其居住权利不需要保障。因此，这个规则在现代法制中逐渐有所弱化。按照上海市相关规定，未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但买受人明知或应当知道承租人的存在时，这一规则仍然适用。 《案例精选》 2008年第8期 杨先明、杜荣妹诉杨伟春、黄莉所有权相关权利纠纷案——“买卖不破租赁”的适用 【简要提示】“买卖不破租赁”作为传统民法上的一项重要，一直为我 国立法和司法实践所奉行。但随着时代发展，买受人的利益日趋为法律所关注，“买卖不破租赁”原则已经有所缓和。“买卖不破租赁”的适用条件可以归结为买受人明知租赁事实或买受人被推定知晓租赁事实。 【主审法官】程小勇【案例撰写人】程小勇 杨仁感 一、基本案情 原告:杨先明、杜荣妹 被告:杨伟春、黄莉 2007年3月28日，被告杨伟春与被告黄莉签订了两份房屋租赁，该两份协议均约定，被告杨伟春将本市季景路163号面积34平方米的自有房屋出租给被告黄莉开设上海迷妮时装店，租赁期限为五年，自2007年4月1日至2012年3月31日止。其中一份协议约定房屋租金为年租金壹万元，先付后租，一年一次付清，另一份协议约定房屋租金为年租金伍万元，每半年支付一次。同日，被告黄莉向季景路163号店铺原承租人徐峰支付了门面转让费叁万元及退还的房屋租金。后被告黄莉持上述年租金为壹万元的房屋租赁协议到工商管理部门 办理了营业登记。同年6月11日，被告杨伟春向被告黄莉出具收条，写明收到MINI精品店支付的房租50,000元，迄今为止MINI精品店房租已支付到2008年12月31日。2007年8月22日，被告杨伟春与其子杨浩同原告杨先明、杜荣妹签订《上海市房地产买卖合同》，将系争的季景路163号店铺出售给原告杨先明、杜荣妹。法院另外查明，原告在购买系争的季景路163号店铺前，曾到该店铺实地进行查看，并知晓该店铺正经营着迷妮服装店。同年10月26日，原告杨先明、杜荣妹通过房管部门取得了季景路163号店铺的房地产权证。现在两原告以自己是该店铺所有权人为由，要求两被告迁出该系争的店铺，从而引发诉讼。 原告认为，自己取得了系争房屋的所有权，虽然其在购房前知道该系争店铺正在经营迷妮服装店，但其并不知晓该店铺是由被告杨伟春租赁给被告黄莉使用的。现在房屋已经过户到原告名下，但被告杨伟春却迟迟未能将房屋实际交付原告，被告黄莉也没有迁出该店铺，这已经侵害了原告对房屋的所有权，故诉至法院，要求判令1、两被告搬离系争 房屋;2、两被告支付2007年10月26日起到被告搬离之日止的店铺使用费。 被告杨伟春辩称:两原告购买店铺之前就知道该店铺租给了被告黄莉，自己共收到被告黄莉从2007年4月开始支付的租金共65000元，每月按5000元标准计算，已经把剩余的25000 元租金以借条形式给了原告。现在自己并未实际占有使用该系争店铺，因此不同意原告的诉请。 被告黄莉辩称:自己在房屋买卖之前就已经租赁该系争店铺，且两原告也知道自己和被告杨伟春之间存在店铺租赁关系，自己已经支付给被告杨伟春从2007年4月1日至2008年12月31日止的所有租金87000元。自己没有侵权行为，对店铺的占有使用是合法的，不同意原告的诉讼请求。 二、法院的认定和判决 法院经审理后认为，本案原、被告之间争议的焦点主要有两个:第一，两原告在购买系争的店铺时是否知道或应当知道被告杨伟春已将该系争店铺出租给被告黄莉的事实，被告黄莉作为该系争店铺的承租人能否适用“买卖不破租 赁”的法律规定;第二，被告杨伟春与被告黄莉之间的租赁关系中的租金数额究竟是每月5000元，还是每年50000元。 针对第一个争议焦点，法院认为，根据我国《合同法》的有关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。而未经备案登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁”为由向新的房屋权利人要求继续履行租赁合同，但有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租赁事实的除外。在本案中，两原告在购买系争店铺前，曾到该店铺进行过实地查看，并知道该店铺当时正在经营迷妮服装店。按一般常理，原告应当向被告杨伟春了解相应情况。现原告辩称当时不知晓服装店的租赁性质和租赁关系的存在，违背了善意购房人的注意义务，也有悖于常理。况且被告杨伟春坚称出售时已告知原告租赁事实，被告黄莉也表示原告买房前就已知道店铺出租事实。因此可以认定两原告在购房时就已知道、也应当知道该店铺出租给被告黄莉的事实。据此，被告黄莉作为系争店铺的承租人，虽然其与被告杨 伟春的租赁合同未经备案登记，但合同效力并不因该店铺的转让而受到影响。由于被告黄莉已支付被告杨伟春租金至2008年12月31日止，被告黄莉并非非法占有使用该系争店铺，而被告杨伟春也未实际占用系争店铺，故对于两原告要求被告搬离该系争店铺、支付店铺使用费的诉讼请求，法院不予支持。 对于第二个争议焦点，本院认为，被告杨伟春与被告黄莉之间签订年租金10000元的租赁协议，两被告均确认系当时为办理营业执照有意写低租金数额，双方实际并非按该协议约定的租金履行，因此对该协议约定的租金效力不予确认。被告杨伟春并未提供月租金为5000元的相关证据，而且其收到的被告黄莉租金总额65000元与租金缴纳期限来看，也不是按每月5000元标准收取，因此，对其辩称租金数额为每月5000元的主张不予认可。被告黄莉所提供的向系争店铺原承租人退还四个月租金17000元的收条、被告杨伟春收取50000原租金至2008年12月31日止的收条与被告黄莉所述每年为5000元的主张能相互吻合，且与年租金为50000元的房屋 租赁协议也相印证，因此，法院认定被告黄莉与被告杨伟春之间租赁协议的租金数额为每年50000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第229条的规定，法院判决原告的诉讼请求不予支持。 判决后，原告杨先明、杜荣妹在法定期限内提起上诉。二审中上诉人撤回起诉，一审判决已经发生法律效力。 三、对本案的研究和解析 本案产生于近年来日益发展的商业租赁市场，商业租赁活动已经构成了租赁市场的重要组成部分。案件的焦点问自然是对“买卖不破租赁”原则的适用，围绕这一原则，还有很多值得进一步研究和探讨的问题。 (一)“买卖不破租赁”原则的产生与发展 在早期民法上，租赁物的买受人可以凭借物权的优先效力从只享有合同债权的承租人那里取回租赁物，即“买卖击破租赁”，这种状况一直延续到1804年《法国民法典》。到19世纪末期，“买卖击破租赁”的规定越来越受到人们的诟病。在房屋租赁市场中，大部分承租 人是处于社会底层的劳动者，其收入状况较差，若因为房屋所有权移转而终止租赁关系，他们往往无力在价格水涨船高(承租人增多，房源稀少)的房屋租赁市场找到另一个合适住处，从而流落街头。如果一味施行“买卖击破租赁”，则难以保证一部分社会底层群众的基本生活条件，危及他们的生存，从而影响社会稳定，酿成严重的社会问题。[2]此外，许多房屋买受人是基于收取房屋租金的目的而购买房屋，租赁合同的继续履行未伤害房屋买受人的利益。相反，通过原租赁合同的延续，房屋买受人节约了寻找新承租人、订立租赁合同等成本，而承租人也节约了寻找新的房屋，重新改造房屋等方面的费用，对这部分人而言，继续沿用原有的租赁合同符合促进商事交易便捷、提高交易效率的经济目标。 基于上述考虑，1900年实施的《德国民法典》在第566条(出租人不破租赁)第1款规定“出租人的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人即代替出租人，加入在出租人的所有权存续期间有使用租赁关系产生的 权利和义务。”[3]这一条规定，首次确立了“买卖不破租赁”原则。此后，大多数国家和地区都沿用了德国民法典“买卖不破租赁”的规范，我国同样在《合同法》、《城市房屋租赁管理办法中》等法律、条例中设置了“买卖不破租赁”的制度，特别是在房屋租赁活动中，买卖不破租赁原则已经成为惯例。 随着改革开发的进一步深入，经济生活开始呈现多元化的局面，房屋租赁市场也产生了新的变化，这种变化带来了对“买卖不破租赁”原则的挑战。一来，居民个人收入不断增长，城市商品房供应量持续增加，许多普通老百姓拥有了自己的住房，不再依赖租房解决居住问题。二来，商事活动的广泛开展，促使大量房屋、门面房纷纷变身店铺、商用建筑，使得商业性租赁在占据了房屋租赁市场的重要位置。本案中双方系争的季景路163号门面就是典型的商业租赁房屋。在上海这样一个国际性大都市，大型商业大厦鳞次栉比，小街小巷也是店面连着店面，商业性租赁比重较之其他地区更为庞大。在商业性租赁中，大多数租赁房屋从事商事经营的承租人 都是从事商业经营的公司、企业、个体经营户，他们并非低收入群体，租赁关系的终结不影响其基本生活。“买卖不破租赁”原则设立之初的政策需求——保证经济上的弱势群体享有基本的居住条件，对于商业性租赁是不适用的。三来，一味地施行“买卖不破租赁”原则，使得买受人处置房屋的自由意志受到限制，从而不能实现自己对房屋的利用意图，从而在利益上受到了损害。一旦出现出卖人恶意隐瞒房屋租赁关系的情形，买受人在购买房屋后，将长时间受制于房屋租赁合同，从而造成购买房屋的目的落空，而违约责任通常难以弥补买受人的预期利益损失。这样一来，买受人势必需要增加成本来调查房屋租赁情形，从而降低市场流通效率。 虽然“买卖不破租赁”原则存在一定的弊端，但该制度已延续百年，仍有不少的价值，能够起到一定的社会效果。首先，正如上文所述，租赁关系的继续履行对于本就以出租房屋为购 买目的的买受人而言，能够节约交易成本，提高房屋的利用效率，减少房屋空置时间。其次，“买卖不破租赁”原 则最大限度保护了承租人利益，也保证了租赁关系的稳定。对于租赁房屋用以居住的一部分弱势群体而言，买卖不破租赁能够保证其居住条件，维护其基本生活状态。对于租赁房屋用以商业经营的承租人而言，其通常抱有长期经营的目标，往往通过订立长期租赁合同来保证经营地点的固定，并投入大量费用用于装修。若因为房屋所有权移转而被迫结束租赁关系、搬离原来的经营地点，往往带来装修成本损失，固定客源的丧失，经营品牌效益的受损。这种利益损失虽然不至于损害其基本生活，但对于承租人的经济利益打击颇大，将对民事主体从事商业经营的积极性造成损害。同时，租赁关系因为房屋所有权移转而被迫终止的现象，会造成市场经营主体非主观性的变动，影响市场交易关系的稳定，损害交易安全。 为了保护交易安全，平衡保护承租人与受让人的利益，绝大多数国家或地区立法在规定买卖不破租赁原则时，同时搭配一定租赁权公示性措施，即只有采取了法定公示性措施才能适用此原则。[4]我们也应当学习这种做法，在运 用“买卖不破租赁”这一原则时平衡好各方当事人的利益，既考虑到我国国情的变化，也注重吸收这一制度的优点，从而达到最好的社会效果。 (二)“买卖不破租赁”原则的适用要件 1、租赁合同合法有效。如果没有合法有效存在的租赁合同，就无所谓原有的租赁关系，更谈不上买卖不破租赁了。此时，判断租赁合同有效的准据点，应当是租赁物所有权让与之时。 [5]即法院审查租赁合同是否有效的时间节点，应当是租赁物所有权转让的时刻。考察租赁合同的有效与否，法院审查的重点在于双方意思表示是否真实，是否违背法律强制性规定，是否采用了合法的形式等。 在本案中，出租人杨伟春与承租人黄莉对同一商铺签订了两份租赁协议，并且在租金数额上存在不同，其中一份约定租金为每年壹万元，另一份约定租金为每年伍万元。从被告提供的证据来看，第一份年租金壹万元的租赁合同是故意做低租金用于办理工商登记的，其存在故意欺瞒工商部门的意图，在效力 上存在瑕疵。但第二份租赁合同是出于当事人的真实意思表示，并不违背法律的强制性规定，且原告未提供该租赁合同存在效力瑕疵的证据，因而是合法有效的。在租赁房屋所有权移转时，出租人杨伟春和承租人黄莉都在认真履行着第二份年租金伍万元的租赁协议，这一事实也可以推定双方对合同效力的认可。 2、租赁合同已经开始履行。如果租赁合同仅仅是订立完成，尚未实际履行，订立合同的当事人尚未实现对租赁房屋的占有，则承租人仅仅取得了一种债权请求权，不能以其请求权对抗租赁房屋的买受人。同理，若出租人尚未交付租赁物于承租人，则购买租赁物的第三人将无法知悉租赁物上已存在租赁关系的事实，势必会为查验标的物上的权利状况而投入一定的查证成本，交易的顺畅进行就会受到极大的妨碍。[6]此时宽泛地适用“买卖不破租赁”，就违背立法促进商事交易便捷开展的初衷。因此，买卖不破租赁的实现，是以租赁合同已经开始履行为前提的。 本案中，在租赁协议订立之后，承 租人黄莉向系争店铺的原承租人徐峰退还了剩余期间的租金，从而实现其对系争店铺的占有。其后，承租人黄莉通过店面装修将其改装成上海迷妮时装店用于经营，并一直经营到系争店铺所有权移转之后。另外，2007年6月11日，承租人 黄莉按照租赁合同的规定预先向出租人杨伟春支付了到2008年12月31日止的租金，出租人杨伟春收取该笔款项并注明是收取房租。以上事实表明，租赁合同已经在出租人杨伟春和承租人黄莉之间实际履行，黄莉取得了承租人的地位，可以获得“买卖不破租赁”原则的保护。 3、出租人将租赁房屋的所有权转让给第三人。如果买受人和出租人是同一主体，或者存在某种委托、附从关系，则可以认定属于假转让。此时，租赁房屋的转让实际上只是一种表面的假象，并没有实际发生。因此，这时候的买卖关系不应当对租赁关系构成影响。另外，买受人必须履行相关的房屋过户手续，从而使得房屋所有权确定地转移。因为我国法律规定房屋所有权的取得必须采 用登记方式，因此，我们必须要求买受人提供房屋所有权属的证书，来证明买受人已经取得租赁房屋的所有权。 在本案中，原告提供证据证明，原告杨先明、杜荣妹与被告杨伟春在2007年8月22日就系争房屋订立了书面的房屋销售合同，并于2007年10月26日办理了房屋过户登记手续，已经取得了该房屋的所有权。此时杨先明、杜荣妹与杨伟春分属两人，属于真实的房屋转让关系。而且，杨伟春原先所有的房屋是一套私房，并不存在转让限制，双方也是通过房屋买卖的合法形式进行转让，手续齐备，因此，该房屋所有权移转关系是真实有效的。 4、租赁关系已经采用一定的公示措施。只有采取了一定的公示措施，买受人才能了解租赁关系存在，才会全面思考是否购买租赁房屋，以便作出审慎的决定。如果不采取公示措施，买受人于购买之后才知晓租赁关系存在，则会对买受人的使用目的造成冲击，损害其对租赁房屋的利用，也会使得租赁房屋的使用关系充满不确定性，即租赁关系有可能解除。因此，公示措施对于确定租 赁房屋的使用关系，维护买受人的知情权，都有重要的意义。 我国《城市房地产管理法》第53条规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《上海市居住房屋租赁管理实施办法》第10条规定，居住房屋租赁合同订立生效后，由租赁当事人持有效身份证明、房地产权利证明和租赁合同等有关材料，到社区事务受理中心办理相关手续;出租人应当办理纳税申报;租赁当事人应当办理居住房屋租赁合同登记备案。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定，房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。 虽然我国的法律已经有了相应的规定，但这种备案、登记的规定在现实中贯彻施行的情况并不完善。房屋租赁关系复杂多变，存在转租、短期租等情形，一味要求承租人进行备案登记，可能有 些脱离社会实际，难以照顾到很多承租人的实际情况。许多承租人由于不熟悉法律规定，或者嫌麻烦，也没有到相应部门办理备案手续。而且这种备案登记很少对公众公布或开放，难以起到公示效果。如果仅以房屋租赁备案登记作为“买卖不破租赁”原则的唯一公示性措施，将极大限制这一原则的适用，不利于对承租人利益的保护。 《上海高院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答(三)》第30条认为，未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或应当知道租 篇二:买卖不破租赁的适用条件及例外 买卖不破租赁的适用条件及例外 从事餐饮服务，杨某某、吴某某于2006年12月28日与某市经济技术开发区农村信用合作社签订了房屋租赁合同，合同中约定由杨某某、吴某某向某市经济技术开发区农村信用合作社租用 其所有的某市开发区某某商厦南面一楼，面积约为420CM2，租期为四年，自2007年1月1日起至2010年12月31日止，租金为60000元/ 年(每年交一次，当年12月31日前交次年租金)，合同签订后，出租人和承租人均履行了合同。然而，2008年9月11日，出租人告知承租人，该租赁的房屋已拍卖，竞拍人戚某某和黄某某已竞拍得该房屋，并计划于10月份办理房屋过户手续，上述房屋租赁合同中属某市经济技术开发区农村信用合作社一方的权利和义务由买受人戚某某和黄某某承接。据此，买受人戚某某和黄某某诉请法院解除该房屋租赁合同并要求承租人腾空房屋、恢复原状。 上述案例引发了这样一些问题，第一、在出租人与买受人办理房屋所有权过户手续后，买受人能否解除合同?第二、买卖不破租赁原则的适用有无条件?第三、买卖不破租赁原则在适用时是否存在例外? 上述几个问题涉及到民法中一个重要的原则，即买卖不破租赁。 一、买卖不破租赁原则的含义 所谓买卖不破租赁原则，是指在租 赁关系存续过程中，租赁物被让与或设定物权的，承租人对取得租赁物所有权或他物权的人，可主张其承租权，此即所谓对抗力。也即是指，受让人或他物权人都附有维持原有租赁的义务，而无需另订契约。买卖不破租赁这种现象是在本质上是承租权物权化的一种表现。承租权物权化的程度基本上可以从承租权的存续期间是否受到保护、有无对抗力和承租权能否自由处分等三项指标来进行判断。其中，承租权物权化最重要的判断指标为对抗力，即“买卖不破租赁原则”。 二、买卖不破租赁原则的适用条件 我国《合同法》第229条亦规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”此外，我国城市房屋租赁管理办法第11条也有类似规定。 我国合同法对买卖不破租赁原则的规定较为笼统，并没有对买卖不破租赁原则适用的条件作出明确的规定，缺乏对善意物权人和债权人的有效保护。然而，从我国其他相关的法律法规中却可以看出某种买卖不破租赁原则适用条件 的端倪。比如我国《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”我国《城市房屋租赁管理办法》第13条和14条也规定:“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案;房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持本办法第十五条规定的文件到直辖市、市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续。”从这些相关的法律法规中，我们可以发现，立法者在对买卖不破租赁原则的适用条件问题上采取的是折中主义的立场，既没有完全肯定买卖不破租赁原则，也没有确立登记对抗原则，而是将二者综合起来， 采取了登记备案的做法。其立法初衷是希望既可以能够通过登记备案让租赁合同达到公示的目的，又可以以此保障承租人的权利。 令人遗憾的是，立法者的本意虽好， 但在实践中由于登记备案制没有强制性，绝大多数租赁合同并未经过登记便生效，从而致使租赁权未经公示，便具有相应的效力，最终导致该租赁权可以对抗善意物权人的所有权，从而带来对善意物权人的所有权保护不力的问题，这不仅与公平合理的原则相悖，而且与立法者的初衷背道而驰。 因此，笔者认为，根据我国现行相关的立法，结合立法目的，我们可以总结出第一种可以适用买卖不破租赁原则的情形应该是租赁合同合法有效且必须进行登记。因为根据民法原理，物权的变动必须符合公示原则，也就是应该以可被外部所查知的方式表现出来，只有这样，才能使权利具有公信力，具有对抗的效力。租赁权作为一种物权化了债权，必须经过登记公示才能具有公信力，才能对抗第三人。合法有效的租赁合同经过登记后，承租权具有对抗效力，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。 接下来还有第二种情形，如果承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租 赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知了租赁物的买受人(新所有权人)时，租赁合同是否继续有效呢?本来，按合同的相对性原理，合同不能约束相对人之外的第三人，但法律另有规定的除外，这就是涉他合同，如人身保险合同，就可以为第三人设定权利义务。从本质上讲，租赁合同中的买卖不破租赁条款也属于涉他合同，原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)和承租人可以为租赁物的买受人(新所有权人)设定“在该租赁物的所有权转移后，该租赁合同在买受人和承租人之间继续有效”的权利和义务，因此，当承租人和出租人在租赁合同中约定有买卖不破租赁的条款，并且该条款已经由原租赁合同中的出租人(租赁物的原所有权人)以适当方式告知租赁物的买受人(新所有权人)后，如果买受人还继续向出租人(租赁物的原所有权人)购买该租赁物，那么，可以视为租赁物的买受人(新(本文来自:Www.HnbOxu.coM 博 旭 范文 网:租房合同中没有约定买卖不破租赁)所有权人)已经默认了租赁合同中买卖不破租赁条款的效力，因为他已经预见到这样的后 果却还愿意买受租赁物，说明他对租赁物已经出租且未到期这一事实持无所谓的态度，所以，租赁物的买受人(新所有权人)无权解除合同，租赁合同继续有效。 综上所述，笔者认为，只要具备以下两种情形之一就可以适用买卖不破租赁原则:1、经过登记的租赁合同可以适用买卖不破租赁原则，原租赁合同继续有效。2、租赁合同虽然未经过登记，但该合同约定有买卖不破租赁条款并且该条款的内容已由出租人(租赁物原所有权人)以适当方式告知租赁物的买受人(新所有权人)的，原租赁合同继续有效。 三、买卖不破租赁原则适用的例外 那么，是否意味着只要租赁合同只要经过登记或者虽然未经过登记，但租赁合同约定有买卖不破租赁条款并且该条款的内容已由出租人(租赁物原所有权人)以适当方式告知租赁物的买受人(新所有权人)的，承租权人都可以对抗买受人、买受人都不能解除合同了呢?笔者认为，这要看原租赁合同中出租人和承租人关于有没有规定出租人解除合同的条件以及承租人是否存在符合租赁合同中规定的解除条件的行为。 如果承租人在租赁合同规定了出租人可以解除合同的条件，比如在租赁合同中规定承租人使 用租赁物的过程中损坏租赁物严重或不按规定用途使用或从事违法活动或未经出租人擅自转租时出租人可以解除合同，那么，当承租人有符合租赁合同中规定的出租人可以解除合同条件的行为时，租赁物的买受人(新所有权人)就以行使原租赁合同中属于出租人(原所有权人)一方的权利，有权解除合同，原租赁合同不再继续有效。因为，当租赁物的所有权由出租人(原所有权人)转移给买受人(新所有权人)时，原租赁合同合同中属于出租人(原所有权人)一方的权利和义务一并转移给租赁物的买受人(新所有权人)，这属于合同法中债权债务的转移，按我国合同法第八十五条的规定: 债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩。也就是说， 原租赁合同中出租人(租赁物的原所有权人)将自己的提供租赁物的义务转移给租赁物的买受人(新所有权人)时，租赁物的买受人(新所有权人)可以以承租人违反原租赁合同中出租人(原所有权人)和承租 人约定的条款、已经满足该租赁合同中出租人可以解除合同的条件为由，主张解除该租赁合同，换句话说，原租赁合同在承租人和租赁物的买受人(新所有权人)之间不再继续有效。 篇三:买卖不破租赁的相关法律规定 一、我国关于“买卖不破租赁”的立法规定及司法解释。 1、《合同法》第二百二十九条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。 2、我国《物权法》第一百九十条规定:“订立抵押前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。” 3、最高人民法院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(施行)第119条第2款规定:“私有房屋在租赁期内，因买卖，赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。” 4、《城市房屋租赁管理办法》第11条规定，“租赁期限内，房屋出租人转让 房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同。” 二、突破买卖不破租赁的司法解释。 1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外: (一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的; (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。 2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实 现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实 现造成承租人的损失，由承租人自己承担。” 3、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定:“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利的继续存在于拍卖财产上，对在先的物权及其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。” 4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:出租人就未取得建设许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条:出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但 在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第四条:当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。 当 事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 三、优先购买权的司法解释。 1、最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]11号)第二十一条:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。 2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》(法释[2004]16号)第十四条: “人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认 收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。” 3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用律干问题的解释》第二十四条:具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的人民法院不予支持: (一)房屋共有人行使优先购买权的; (二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的; (三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的; (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手