某集团海南省儋州项目可行性研究报告41P

某集团海南省儋州项目可行性研究41P 海疆集团海南省儋州南茶公园项目 项目可行性研究报告 编 制 单 位:海疆集团 编 制 时 间: 2009年6月 1 第一部分 总论 一、项目名称 儋州南茶公园项目 二、开发单位 海疆集团有限公司 三、报告编制单位 海疆集团有限公司 四、地块位置及环境 , 项目位于儋州市南茶公园西北侧，占地200亩。那大东南面规划发展中 高档居住商品房区域。项目规划建设为以中高端的居住区。 五、报告编制依据 (一)儋州市两路区地块控制性规划 六、主要经济技术指标、 方案一: 项目总用地面积:约200亩，约133333平方米。 项目总建筑面积:地上建筑面积约240000万? 项目地块容积率:?1.8 地块性质:二类居住用地 主要规划指标 方案一: 表二 成 本 收 益 估 算 明 细 表(容积率1.8, 项 序号 说明 面积,?) 总价,万元, 取费依据 目 2 规 划 设 计 指 标 一 总用地面积 153333 建设用 1 133333 根据规划提供数据 地面积 代征道 2 10000 路用地 代征绿 3 10000 化用地 其他用 4 0 地 二 拟建总面积 252000 1 地上 小计 240000 1 住宅 228000 根据地上总面积的 1 商业 12000 20% 满足人防、部分车库、 物业管理用房、设备 2 地下 小计 12000 用房和其他公共服务 设施用房的要求,按 5%估算 3 方案二: 项目总用地面积:约200亩，约133333平方米。 项目总建筑面积:地上建筑面积约173333万? 项目地块容积率:?1.3 地块性质:二类居住用地 方案二主要规划指标 规 划 设 计 指 标 一 总用地面积 153333.00 建设用地 1 133333.00 根据规划书提供数据 面积 代征道路 2 10000.00 用地 代征绿化 3 10000.00 用地 4 其他用地 0.00 二 拟建总面积 182000 1 地上 小计 173333 1.1 住宅 164666 1.2 商业 8667 根据地上总面积的20% 满足人防、部分车库、物业 管理用房、设备用房和其他2 地下 小计 8667 公共服务设施用房的要求, 按15%估算 4 第二部分 市场分析与产品定位 一、市场分析 (一)海南省经济发展概况 (一)、综合经济数据分析(截止第三季度) 2008年前三季度海南主要经济数据表 项目 金额(亿元) 同比增长率(,) GDP 1062.75 10.3 国定资产投资 466.61 47.7 房地产开发投资 129.97 60.3 财政收入 251.61 47.5 城镇居民人均可支配收入 9589 6.8 农民纯收入 3653 6 居民储蓄存款 1035.42 17.8 社会消费品零售总额 321.45 15.3 依上表来看，海南2008年前三季度的经济运行情况依然良好。GDP增长率略高于全国平均水平;2007年前三季度固定资产投资315.89亿元，今年同比增速较大;其中房地产开发投资额增长幅度最大，今年前两季度房地产开发投资额为83.68亿元，环比增速稳定。自2008年初美国次贷危机以来，全球经济面临着调整，这场全球性的金融风暴对我国首当其冲的是出口外贸企业，而从海南的GDP产值比重来看，服务业成为支撑经济较快增长的主导产业，前三季度，服务业完成增加值431.67亿元，比上年同期增长13.6%，对经济增长贡献率达55.1%，前三季度，全省共接待旅游过夜人数1454.27万人次，比上年同期增长10.1%;旅游收入135.99亿元，增长9.0%;旅游饭店客房开房率57.2%，但接待国外游客数量下降，总体来说已经趋缓。 (二)、金融危机对海南经济的影响 2008年9月份以后，随着雷曼兄弟破产和美林被收购，全球金融危机由此 5 加重，结合省内形势，本土的项目建设、工业经济、房地产市场、进出口贸易等方面的负面影响已经开始显现，这使得一些大项目的进度可能放缓，实现经济增长预期目标的难度加大。 1、金融危机给海南金融运行带来的影响主要表现在信贷投放减少。 9月份，全省金融机构存款仅新增3.92亿元，全省金融机构贷款总额有所下降，单月贷款新增明显减少，分别比前3个月减少20.74亿元、22.42亿元和48.78亿元。虽然中资银行对美债(证)券投资数额不大，但毕竟还是有所投资且损失风险不断增大。如果银行的损失影响到自身流动性波及信贷投放能力的话，将影响其在海南分支机构的信贷投放额度，一些大项目的推进速度可能放慢。 2、海南利用外资下降。 近3个月来，海南实际利用外资同比下降幅度较大，分别比上年同期下降46.8%.22.7%和20.3%。虽然海南实际利用外资整体上占全省投资资金总额比例较小对海南经济运行影响不大，但利用外资是发展中国家和地区市县起飞的关键，利用外资的持续下降不利于海南经济持续快速发展。 3、在旅游市场和出口市场上。 第三季度海南接待外国游客下降明显，出口形势不容乐观。今年海南整体接待外国游客下降，尤其是第三季度接待外国游客下降明显。今年1—9月份，受国际金融危机等相关因素影响，海南接待外国人同比下降11.26%。其中接待亚洲入境游客(港澳台除外)累计同比下降13.01%，接待欧洲入境游客累计同比下降3.92%，接待美洲入境游客累计同比下降17.76%。美国、欧盟、东盟、日本、香港均受目前美国金融危机的影响较大，市场疲软，消费需求下降，将导致海南外部需求下降，有机化学品、服装、塑料及制品、木材及木制品等出口增速明显减缓。 4、重点工业项目投资放缓。 1-9月，列入省工信局跟踪的24个重点工业项目(不包括12个预备项目)共完成投资44亿元，仅占年度投资107亿元的41%。其中，竣工项目完成情况比较好，10个项目中有7个已竣工，完成年度投资计划的92%;5个续建项目仅完成年度计划的40%;9个新开工项目中只有4个开工，完成年度计划的9%。 6 5、部分行业生产经营十分困难。 受原材料价格大幅上涨导致企业成本上升，以及市场竞争激烈引发产品价格下降的双重影响，一是汽车行业，1-9月完成产量68099辆，同比下降23.6%;完成增加值4.5亿元，同比减少6.5亿元，下降59.3%，是造成海口市工业负增长的主要因素，影响全省规模以上工业增速3.4个百分点。二是煤电行业1-9月完成发电量54.7亿度，同比增长8%;完成工业增加值-0.97亿元，同比减少5.4亿元，影响规模以上工业增速2.8个百分点。 从以上宏观经济数据和产业发展情况来看，海南的经济发展也很难在本次金融危机中独善其身。但整体的宏观经济面还是稳定的，至于本次全球性的金融危机是否会加重，是否会演变为一场严重的经济危机，从而破坏现有的经济面，我们认为主要要关注旅游和房地产两大产业的动态发展，进入第四季度，海南旅游和房地产市场都进入旺季，从目前的市场情况来看仍然平静，春节前后的市场变化更能体现出海南整体经济的实际抗风险能力。 因此，我们认为本次金融危机海南经济也已经受到较大影响，但在海南的实体经济所占比重不高的情况下，经济的发展趋势受需求主体的影响更大，而需求主体的变化将是短期的，在扩大内需等利好政策的推动下，我们继续看好海南经济的发展。 三、海南房地产市场分析 (一)、运行总体特征 海南的房地产市场取向是由需求决定的，那么价格就要受到市场总体消费水平的严格限制，这种消费性的“第二居所”需求就会受到GDP、消费主体可支配性资金、传统的消费理念等因素的影响。受全球性金融危机的影响，海南房产消费主体的可支配性资金减少，购房观望心态加重，致使海南的房地产市场未能独善其身。金融危机下的海南房地产市场运行主要体现在以下几个特征: 1、产品结构不断调整，品质逐步提升。在2006年底基本上处理完烂尾楼后，海南的住宅产品品质不断提升，房价随之上升后，岛内居民购房能力下降，因此，廉租房和经济适用房的建设比例提高。 2、成交量大幅下降。今年10月中旬的海南秋季房交会，规模和水平都超过 7 往届，但成交预订量仅669套，与去年同期成交的1205套房相比，萎缩了近五成。而相比今年5月份的春季海南房交会，成交量也降低了22,。 3、房价同比上涨，环比趋稳，部分城市有小幅下降。就海口来说，,月份海口房价与去年同期相比上涨了10.2,，但与上月相比下跌了1,。第三季度，海口房屋销售价格同比上涨了10.8,，涨幅比上季度回落1.6个百分点。 4、海南地方区域性差异明显，高端板块打击更大。进入金融危机后，海南的房地产市场呈现出十分明显的地方性差异，而且同个城市的不同板块也存在较大差异。海口的西海岸、东海岸、海口湾和海甸北等四个代表海口高端市场的板块销售低迷，开发商为迅速回笼资金针对一次性付款都有较大幅度的优惠，市内普通楼盘价格仍然坚挺;文昌、琼海、五指山等地区在上半年房价涨幅过大，目前也已经进入调整通道，更有一些楼盘客户去年或上半年预订后至今无法支付尾款;三亚市场表现的十分不理想，特别是海景高端住宅成交量大幅度降低，9月份市场成交量仅2.45万平米。 5、为应对金融危机，各个城市楼盘的开盘时间推迟或简单式开盘。部分开发商由于考虑到金融危机所带来的众多不确定性因素，受资金局限，无法预测工期、交房时间等未来事宜，从而推迟了楼盘的开盘时间，并模糊定价收取定金，期待市场稳定后再决定下一步营销策略。 6、岛内外居民和准购房客户观望心态颇浓，期待海南楼市也能象大陆部分市场一样加大降价幅度。 (二)、海南代表性市场分析 根据海南房地产市场的实际发展情况、楼盘品质和区域资源的差异性，我们将海南的市场划分为三大板块:以三亚为代表的海景高端板块、以海口为代表的中产阶级中端板块和以琼海、文昌为代表的新兴“二居”板块。 1、三大板块的特征: (1)、以三亚为代表的海景高端板块 代表性的海岸线是亚龙湾、海棠湾、清水湾、石梅湾、香水湾、神州半岛等。 第一、湾区自然资源均较为优越; 8 第二、湾区均由岛外大的知名开发商投资兴建，并负责该区域城市配套建 设;(除亚龙湾) 第三、湾区开发模式为以度假酒店、酒店式公寓、休闲高尔夫等为主的旅 游地产开发;开发规模均比较大，普遍在上万亩整体开发，开发年 限较长。(除亚龙湾); 第四、湾区平均房价普遍超过1万元/平米，均有高档产品，且客户群十分 分散，遍及全球。90,以上销往岛外。 第六、受本次金融危机影响，该板块各高档楼盘销售价格稳定，但成交量 普遍较少，该板块楼盘的投资开发进度会放缓。 (2)、以海口为代表的中产阶级中端板块 第一、城市配套较为齐全，居住功能占较大比例; 第二、城市中心及二、三级商圈内的楼盘供应量不大，西海岸为代表的海 景房供应量相对偏多，市场需求趋缓; 第三、产品升级速度较快，但大部分小区的整体规模较小，仍给人以杂乱 的感觉，城市居住品质仍有待提升; 第四、受金融危机的影响，开发商普遍在撑住房价，这也加重了客户的观 望气氛，预计今年春节将是海口市场的一个重要关口。 (3)、以琼海、文昌保亭、五指山、洋浦为代表的新兴“二居”板块 第一、琼海、文昌房地产发展起步晚、城市配套落后，相对原生态的自然 资源是其唯一的卖点 第二、客户群主要是以东北、西北、华北等自然条件恶劣且资金不是十分 充裕的客户; 第三、房价受海南整体投资和地方性环境改造的刺激大幅度上涨，普遍房 价已经达到3300元/平米，但这些地方县市的房价应该是有上限， 当房价继续上涨并突破主客户群的消费能力的时候，房价自然会回 调。 第四、由于金融危机，该板块的房地产业已受到了一定的影响。房地产开 9 发投资速度开始放慢，商品房销售量开始下降，商品房价格也有所 下跌。 2、儋州市经济及房地产状况 一、儋州市人文地理 儋州市位于海南岛的西北部，濒临北部湾，位于东经109.5 北纬19.5 陆地面积3265方公里，人口89万，市政府驻地那大镇。儋州市是海南省土地面积最大、人口最多的县级市，也是海南西部的经济、交通、通信和文化中心。海南洋浦经济开发区和中国热带农业科学院、华南热带农业大学均在其境内。陆海交通发达、环岛西铁路、环岛高速公路横穿市境，海运可直抵东南亚和祖国各沿海城市。儋州抓住海南建省办大特区和洋浦开发的契机，充分发挥区位、资源和政策优势，走“重视工业、强化农业、搞活贸易、开拓旅游、发展渔业”的经济发展路子，使全市经济得到超常规的高速度发展。 悠久的历史给儋州市留下了众多古迹，且多为宋代以前的古迹，如汉代伏波井、中和古镇、东坡书院等。尤其是北宋大文学家苏东坡谪居儋州三年间，讲学明道，使儋州教化日兴，“书声琅琅，弦歌四起”。海内外名士接踵而来，从师东坡。儋州在此时成为了全岛文化的中心，也培养了民众尊师重教的传统。苏东坡北归九年后，儋人符确成为海南第一个进士。此后，儋州人才辈出，名声远播，在海南历史上曾发生过深远的影响。 儋州民风淳厚粗犷，古风犹存。在苏东坡带来的良好的文化氛围影响下，这里的人民爱好吟诗作对，使儋州素有“诗乡歌海”之称，有许多民间诗社。 儋州人喜爱唱歌。有一首民歌唱道:“儋州自古称歌海，山歌多似百花开。人人都是山歌手，山山水水是歌台。”儋州民歌种类繁多，其中儋州山歌和调声最为盛行。革命战争年代，人们利用山歌和调声等体裁编写《抗日状》等，产生过宣传鼓动的巨大效果。如今，每年正月十六、八月十五，儋州中北部地区的男女青年，穿着统一的服装，汇集山坡或沙滩，举行赛歌会。他们对歌调声，表达对美好爱情的追求，和对生活的赞美。 10 儋州调声节奏鲜明，旋律流畅而活泼，为群众喜闻乐见。解放后，一批批音乐工作者前来儋州采风，陶醉在婉转悠扬的乐曲声中。 儋州山清水秀，有丰富的自然资源和旅游资源。儋州市的森林资源居全省首位，拥有森林面积1万公顷。珍稀树种资源更是首屈一指，仅华南热作两院植物园就保存有上千个珍贵树种。儋州著名的旅游景点的东坡书院、热带植物园、蓝洋温泉、光村银滩，还有一批待开发的旅游资源。儋州方言繁杂，有客家话、粤语、军话、村话、临高话、黎话等方言，反映了海南移民的特色，也展现了与东部迥异的民俗风情。 近年来，儋州市曾被评为“全国城市环境综合整治优秀城市”、“全国卫生城市”、“全国文明示范市”。 儋州市地势由东南向西北倾斜，由平原、丘陵、山地三部分构成。丘陵占76.5%，滨海平原占23.13%，山地占0.37%。南部属山地和丘陵地带，西南属平原阶地地及火山熔岩台地，东南部为沙壤土，海拔多在100—200米之间，中部为河流冲击平原，北部主要为玄武岩和第四纪的海相沉积层，海拔在5—10米之间，境内大部分都在海拔200米以下。 儋州市境内大部分都在海拔200米以下。西南部的纱帽岭海拔752米，为境内最高点。境内大小山峦160座，多在东南部。 儋州市全境大小河流36条。其中发源于境外流经境内的有:南渡江、 11 珠碧江和文澜河;发源于境内的有:北门江、春江、光村江、大江和山鸡江等5条。地表年径流量达189亿立方米。全境海岸线长225公里，且曲折多海湾。 主要海湾有:后水湾、儋州湾和洋埔港。主要海岸港口有:洋浦、 干冲、白马井、新英、海头、排浦、峨蔓、英沙、顿积、神充等。其中洋埔港湾阔水深，建有万吨级深水码头，是不可多得的深水良港。 松涛水库 松涛水库源发自五指山流经白沙进入儋州境内。全库水面面积130平方公里，库容33.45亿立方米，集雨面积1496平方公里。库岸线长达544公里，水域主要航线66.5公里，其中南丰至白沙牙叉港约39公里，南丰至松涛大坝约27.5公里。 松涛水库始建于1958年，费时10年建成，是我国最大的土坝之一。高81.1米，长760米，将奔腾的南渡江水截在南洋和番加洋河谷里。它把南渡江上游两岸1400平方公里地区的雨水蓄存起来，通过各级渠道联结着一大批水利工程，组成统一的灌溉系统，松涛水库浇灌着海南岛西部和西北部的大片土地。 自然资源 有良好的投资环境。水源丰富，年降雨量一千八百到二千毫米，海南省儋州市境内的松涛水库容量三十一点九亿立方米，水利灌溉条件好，有蕴藏量相当丰富的石英砂、油页岩、花岗岩、火山灰、重品石等十多种矿产。有海参、红鱼、鱿鱼、松涛鳙鱼、墨鱼、石斑鱼、对虾等600多种水产品。 矿产资源 比较丰富，土地肥沃宽阔，气温和，年均气温23.30C，海南省儋州市受台风影响少而轻;海岸线长二百二十五公里，港湾众多，浅海和滩涂面积达三十万亩，水质好，海水养殖和海洋捕捞前景广阔。 旅游资源 以得天独厚，国家级重点文物东坡书院及兰洋温泉、两院热带植物园、“八一”通天园莲花山观音洞、松涛水库、兰洋温泉国家森林公园已成为或逐渐成为海南岛的旅游热点。 本市处于东亚大陆季风气候的南缘，属热带季风气候由于受岛内中部隆起的五指山脉的阻隔，处于被风面，又濒临北部湾，故本市的气候特点是:太阳辐射强，光热充足年平均光照时数在2000小时以上，西部沿海最多， 12 达2500小时左右。雨量适中，分布不均，本市各地年降雨量900~2200毫米，年均1815毫米。由于受季风影响，全年雨量分布很不均匀，干季雨季分明。5~10月为雨季，占年雨量的84%，11~次年4月为干季，占年雨量的16%。雨量分布趋势是由东南向西北逐渐递减。 二、儋州经济发展状况 全市综合经济实力得以增强。“十五”期末,全市生产总值72.7亿元,年均增长8.3%,GDP居全省第二位,人均生产总值7998元,年均增长6%。其中第一产业43亿元,第二产业10.8亿元,其中工业增加值7.2亿元,,第三产业18.9亿元,其中旅游营业收入1.9亿元,,三次产业分别占59.1%、14.9%、26.0%。全社会固定资产投资18.0亿元,五年累计77.5亿元,地方财政收入1.76亿元,社会消费品零售总额13.7亿元,实际利用外资400万美元,进出口总值3550万美元。 洋浦经济开发区 洋浦经济开发区是海南省规划的六大开发区之一。规划成片开发的洋浦工业区。 位于儋州市西北角的洋浦半岛，面积100平方公里，由中干冲、三都、峨蔓、白马井四个组团构成。其中干冲组团30平方公里，由外商承包开发。将建设成为“自由港”的洋浦，位于海南岛西北部的北部湾之滨，与广西的北海港隔海相望。洋浦海岸线长达24公里，其新英湾是一个“国内少有、国外不多”的天然深水良港。洋浦经济开发区与儋州湾紧紧相连，湾口两侧3公里长的洋浦鼻与北部湾相隔，像两道堤墙筑入浩翰的北部湾中，挡住惊涛骇浪，使洋浦港内水波不扬，波光粼粼，有似平湖秋月。可观海湾对面的白马井。离洋浦中心区几千米，有一个原始的古盐田，大大小小的圆盘式的石头，极具一种原始美和形式美，很有观赏价值。 1992年国务院批准海南吸收外资开发洋浦经济开发区，同年8月18日土地使用权出让在北京签约。集特区、保税区、开发区政策于一身，是中国改革开发的“综合试验田”，洋浦遂成了举世瞩目的热点。 而今，洋浦已在昔日的乱石滩上建起一座初具规模的现代化港口，三个2万吨级的泊位，开始停靠国际国内万吨轮船。开发区内，已建成主干道路网络、 13 发电厂，通讯设施趋于完善，水厂建设等基础设施建设正紧张进行，一座新城的雏形已可看到。洋浦管理局以及海关、商检、公安、边防等已经开始工作。洋浦的正式封关运作，揭开了经济开发新篇章。洋浦还制定了大力发展购物旅游的规划设想。可以预见，在下个世纪初，这里将耸起一座繁荣的集工、商、旅于一体的现代化城市。在这里，游客除了一睹洋浦日新月异的发展变化，还可以感受到浓郁纯朴的民风，欣赏如诗如画的海滨风光。 三、儋州是未来发展规划 “十一五”期末，全市生产总值达到128亿元，年均增长12%，人均生产总值12670元，年均增长9.6%。其中第一产业60亿元，第二产业36亿元，第三产业32亿元。财政收入达到3.3亿元;全社会固定资产投资五年累计达180亿元;社会消费品零售总额22亿元;实际利用外资3000万美元，进出口总值20000万美元。 2.经济结构明显改变。三次产业比重达到47:28:25;工业总产值达到100亿元，年均增长33.6 %，工业增加值28亿元，占全市生产总值的22%;城镇化水平达到45%，其中那大城区常住人口达到25万人以上;科技创新能力不断加强，科技进步对经济增长的贡献率达到52,;万元生产总值能耗年均下降5%。 14 (1)建设西部经济文化中心。扩大城市规模，提升城市品位，加快推进经济结构战略性调整。按照“优化提高第一产业，加快发展第二产业，拓展提升第三产业”的思路，主攻工业，优化农业，加快发展第三产业，提高经济综合实力。建设儋州文化大市，以提高公民素质和城市文明程度为根本，以思想道德教育为核心，以群众性创建活动为载体，积极开展“弘扬先进文化，扫除封建 活动，构建有儋州特色的先进文化体系，建成琼西文化中心。 残余文化” (2)建设西部工业走廊核心区。依托洋浦，发展石油化工、煤化工、林浆纸一体化、钢铁建材、天然橡胶、制糖等六大支柱产业。以“那洋产业带”为主轴线，规划五个工业园区,优化产业布局，引导工业项目向工业园区集中，形成初具规模的工业产业集群。 (3)加快城镇化建设。按照城镇规划体系布局，重点建设以那大为中心，白马井、木棠、东成、雅星“四个轮子”为主的城镇体系，加快城镇的排水、排污、道路绿化、亮化等基础设施建设，发挥中心城镇的聚集效应、推动和带动作用，构建设施配套、环境优美、特色鲜明城乡一体化、统筹协调发展的格局。 (4)大力发展现代农业。按照“围绕工业抓调整，围绕龙头抓规模，围绕城镇抓带动，围绕市场抓特色，围绕增收抓服务”的思路，加大培育和扶持以农副产品为加工对象的龙头企业，提高农业产业化水平和组织化程度，重点发展海洋渔业、畜牧业、橡胶、糖蔗及其它热带果蔬等产业。 (5)发展以旅游业为主导的第三产业。充分发挥儋州旅游资源，积极发展温泉休闲保健、度假旅游、文化古迹旅游、生态文化旅游和工业旅游等，建设为洋浦产业、儋州工业服务的配套体系。 15 (6)发展社会事业,构建和谐儋州。整合境内丰富的教育资源,依托“热农院校”、海南中学东坡学校及市内相关学校，发展高等职业教育、高初中教育，建设“西部教育城”;建立和完善公共卫生和医疗服务体系，建设1所“三甲”医院，形成服务功能齐全、技术水平较高的医疗保障体系。加强环境保护，积极发展生态经济和循环经济，建设资源节约型、环境友好型社会，提高公民素质，美化生活环境，实现经济、社会和环境的协调发展，努力创建“全国文明城市”和“国家园林城市”。 三、儋州市产业结构规划 (一)加速发展新型工业 1.发展六大支柱产业，形成产业群。 依托洋浦经济开发区大工业的建设，合理调整工业布局，优化产业结构，在改造提升水泥产业、造纸业及加工业等传统工业的基础上，大力发展石油化工、煤化工、林浆纸一体化、钢铁建材、天然橡胶、制糖等六大支柱产业，积极培育生物制药作为后续储备支柱产业。鼓励发展高新技术工业，禁止发展污染环境工业。 围绕洋浦大项目做好协调配套服务，承接洋浦林浆纸加工、石油化工等大工业下游产业的转移，延伸产业链。积极引进大项目和大企业，扩大企业规模，扶持中小企业，到2010年，实现工业增加值28亿元，年均增长31.2%，年产值10亿元的工业企业2家，1亿元以上企业15家。 2.功能区划分 16 依托那大市区、洋浦港口、西线铁路，优化产业空间布局，构建“一线五区”的工业布局总体框架，逐步形成具有区域特色、层次分明、梯度推进的格局。 (1)“一线”规划 “一线”即“那洋公路”，以那大(美扶)、西联、东成、木棠到洋浦57公里的沿路为主轴线，建设儋州工业走廊。 (2)“五区”规划 第一区是“三都、峨蔓为石化、浆纸的制造和仓储区”。主要承接洋浦大项目，发展炼化、乙烯、造纸等相应的下游工业产业群;结合洋浦炼化和国家战略石油储备政策，争取建立国家战略石油储备基地;积极推进煤化工产业建设，建成以煤为基础的系列化工产业，发展煤制油、甲醇醚等化工产品。 第二区是“木棠工业园区”。主要发展不锈钢、建材、矿产品加工、矿渣利用、玻璃加工、生物肥料、制造业、包装业等产业群。 第三区是“东成农副产品加工区”。在高速公路以北兴建橡胶加工和橡胶制品业，东成至长坡一带兴建果蔬产品加工业，形成橡胶制品加工及果蔬生产两个板块生产基地。 第四区是“那大出口(美扶路口)路段木器加工与城区高新技术工业区”。以那大原有工业为依托，以食品、饮料、保健品、木制品、生物制药、旅游产品加工等轻污染加工业为主，建成儋州高新技术产业区。 17 第五区是“白马井水产品加工区和洋浦大工业项目后勤保障区”，兴建中心渔港及水产品加工、交易基地，同时建设形成洋浦工业项目的后勤保障基地(区)。 (二)积极发展以旅游业为主导的第三产业 培育和发展西部旅游经济、辐射带动西部其它地区的旅游业发展。加大旅游宣传促销力度，积极参加国内各种旅游产品展览会和交易会，充分利用各种新闻媒体，大力宣传儋州旅游资源，优化旅游营销策略，培育有儋州特色的度假休闲旅游市场，突出“生态旅游”、“科普文化旅游”、“观景旅游”等特色，建设高水平旅游精品景区，打造儋州旅游品牌，建设“最佳中国旅游城市”。到2010年，全市接待国内外游客56万人次，年均增长9%，旅游营业收入3亿元，年均增长9.6%。 1(进一步加大旅游基础设施建设和特色旅游产业开发，优化儋州南部旅游景点，开发北部旅游资源。“十一五”期间要形成南区、北区两个版块旅游线路，即以那大为中心，兰洋温泉、那大夜景、松涛水库、热带植物园(儋州国家农业科技园观光区)、石花水洞、莲花岭国家森林公园、花果山旅游等景点为南区;以东坡书院、中和古城为中心，鹭鸶天堂、千年古盐田、光村银滩渡假休闲和峨蔓滨海旅游等为北区;建设五星级和四星级宾馆、酒店各2家、1-2个高尔夫球场。 2(发挥旅游业的带动效应，推动餐饮、物流等第三产业发展。进一步优化服务业内部结构，加快发展现代物流、交通运输、信息服务等产业，积极发展教育培训、文化娱乐、体育健身、医疗保健和休闲服务等产业。培育发展技术服务、法律服务、会计服务等中介服务业，提高中介服务业专业化、社会化和市场化程度，为各类市场主体提供优质服务。 18 3(积极发展房地产业。以优化结构、改善供给、规范交易为重点，加强对土地市场调控，在那大东南面规划发展中高档居住商品房区域;东北面及“热农院校”周边为高档居住商品房区域;西北面为商业房地产区域。白马井、东成、木棠、雅星(八一)等重点镇划出适当的土地开发房地产。加强对大型商贸设施建设的规划，加快火车站物流中心区的建设速度;统筹各类专业批发市场和商业餐饮网点布局，形成功能明确、特色突出、布局集中、经营规范的步行街、美食街等。 四、儋州市基础设施建设规划 (一)交通基础设施 加强道路网络建设，提高交通运输能力，建设以儋州为中心的周边市县一小时经济圈交通网;完成城市到乡镇的道路硬化建设，进一步实施镇到行政村的“通达工程”和“畅通工程”，缩小城乡交通差距。“十一五”期间，建设57条乡村公路，重点建设“热农院校”与儋州市中兴大道的对接硬化道路、亮化和美化工程，为开发建设“儋州科技文化产业带”创造条件;建设白马井--洋浦跨海大桥，利用白马井良好的居住条件，为洋浦大企业、工业大项目提供后勤保障和服务体系;完成儋州至洋浦的铁路支线建设。 (二)电网、通讯基础设施 继续完善农村电网建设，加强城网改造和农垦电网改造，确保工业园区、居民居住区的供电;加快“三都马兰”220千伏和西培农场200千伏变电站建设，新建兰洋、“热农院校”、东成、美扶、红岭和洋浦港等6个110千伏输变电工程;同时鼓励建设小水电、煤发电、风力发电和生物质能发电。 加大通讯基础设施建设，新建城市道路地下通信管网，优化全市各镇及“一线五区”工业园区的通讯设施，利用多种接入新技术实现全市通信“村村通工 19 程”;积极推进政府办公自动化和信息化。“十一五”期末实现全市每百人拥有电话24部，儋州市区每百人拥有电话42部、宽带上网12部。 (三)水利基础设施 实施松涛水库灌区的配套工程，加快天角潭水库的建设，完善儋州北部、西南部地区的水利灌溉设施建设，基本解决我市北部、西南部地区缺水问题。 加大节水、灌溉设施投入，推广节水技术，确保城乡居民用水和经济社会发展用水。推进农村安全饮水工程建设，农村安全饮水受益人口达15万人;加快海头、白马井等沿海地区海堤工程建设，巩固和完善现有水利系统，继续搞好中小型水库的除险加固工作。 (四)城市公用基础设施 加快推进城市化进程，向中等城市迈进，建立适应社会经济发展和城镇发展需要的公用基础设施体系。 1(完善市政道路建设，改造和新建万福东西路、建设北路、振兴路、南茶路、疏港路等13条道路，形成功能齐全的市政道路交通网络。 2(完善那大城区“一个中心、三个组团”的供水系统，接通至南丰的自来水管网;完成白马井、木棠、海头、新州等自来水厂的建设和更新改造工程;拓展那大城区燃气管网，燃气管网入户率达到30%;完善城区排水排污管网建设，兴建垃圾处理和污水处理厂。 3(加快城区亮化、美化、绿化;加强公众活动场所建设，尤其重视人文景观和公共休闲设施建设;完善南茶、银河、北吉等公园的建设，新建“镜湖公园”，在市区内新建老人活动中心、健康步行街、文化广场、娱乐休闲中心。 20 , 五、儋州市城镇建设规划 按照科学规划、合理布局、设施配套、环境优美、增强特色的原则， 构筑城乡一体、统筹协调发展的格局。加大建设以那大为中心，白马井、 木棠、东成、雅星(八一)“四个轮子”为重点的城镇体系。完成南丰、 大成、峨蔓、新州、王五、海头6个镇的城镇规划，同时开展重点村庄的 规划，创造条件申报兰洋为国家级卫生镇;加快推进城镇化建设进程，打 破城乡二元结构，繁荣小城镇经济，通过小城镇建设和移民搬迁，引导更 多的农民进入小城镇，扩大农民就业空间，拓宽农民增收渠道，逐步形成 产业发展、人口聚集、市场扩大的良性互动机制，增强小城镇吸纳农村人 口、促进非农就业、带动农村发展。2010年，全市城镇人口达到43万人， 城镇人口比例达到45%。 , , 1.发挥儋州琼西中心城市的效应，培育与发展城市新区，完善城市功 能，促进经济繁荣。加速热农院校、兰洋、西联、南丰的交通、水电建设， 增强它们与那大城区的联结，作为那大的城镇延伸点，形成以那大(含“热 21 农院校”、兰洋、西联)为中心，包括和庆、大成、南丰3个乡镇，兰洋、 西联、西流、西培、西华、西庆6个国营农场的集镇群。以发展高新技术 工业、食品工业、生态旅游业、商贸、农业科技教育为主的综合性区域， 建设成为全市的政治、文化、商贸中心区。 , , 2.加快推进白马井、东成、木棠、雅星(八一)等城镇建设，发挥辐 射带动作用。以东成为中心，包括东成、光村、中和、王五4个镇和新盈 农场构建新城区。以雅星(八一)为中心，包括雅星、海头2个镇和八一、 红岭、龙山3个国营农场构建新城区;以白马井、木棠为中心，包括白马 井、排浦、木棠、新州、峨蔓、三都6个镇，建设港口乡镇。到“十一五” 末期，在洋浦发展的带动下，把木棠、白马井建设成为儋州的经济中心。 , (二)加强与洋浦区域合作 加强与洋浦合作，为洋浦工业发展提供系统服务;充分利用洋浦大项 目、港口、人才聚集的优势，在三都、木棠、峨蔓等地区重点承接洋浦大 22 项目的下游产业，形成产业聚群;马井地区作为后勤保障基地，要充分利 用洋浦大桥通道的优势，为洋浦员工提供居住、娱乐、子女上学等生活环 极发挥那大、洋浦“两个经济圈”的优势，促进资金、技术、人才境;积 的交流和互补，加速合作发展步伐。 , 三、儋州市房地产开发状况 目前，儋州的房地产业还处于行业的初级阶段。参与儋州房地产开发的大小开发商只有几家，该地区有代表性的楼盘是恒力春天和泰安苑。但恒力春天开发的项目很小，只开发了20000余平米。泰安苑一期的现房已售完，二期工程正在施工，占地面积是130多亩。儋州市以前主要以建宅基地为主，从08年3月新届政府下文件不允许再卖宅基地，随着城市的发展，按规划建设住宅区和社区成为儋州市今后发展的必然选择。 1、恒力春天 恒力春天项目位于海南省儋州市东三路与拟建中的北二路交汇处， 即儋州市人民法院后300米处;本案占地约9200平方米(13.90亩)，拟 建建筑面积20000余平米，容积率2.2，绿地率37%;系纯住宅花园小区， 23 总计住宅192套。 2、泰安苑 物业类别 住宅、花园洋房、联排别墅 建筑类别 暂无资料 装修状况 毛坯 环线位置 暂无资料 所属商圈 暂无资料 物业地址 泰安苑位于儋州市文化北路 交通状况 泰安苑 交通便捷。 开盘时间 2007-02 入住时间 2008-12-30 容 积 率 1.30 绿 化 率 30% 物 业 费 0.60元/平方米?月 [点评物业] 物业公司 银通国际物业 售楼地址 儋州市文化北路 当前价格 :多层住宅:3000元/平方米 ，联排3500元/平方米，商业4000平方米 。 24 25 二、项目定位 (一)项目立地条件 1、地段 项目位于儋州市南茶公园西北侧，属于规划发展中高档居住商品房区域。 项目位置 2、交通状况 , 项目门前的规划路正在施工，预计今年可以完工。 3、配套 , 生活配套:本项目所处的回兴片区是由乡镇改造而来的新兴区域，区域内 的生活配套以满足居民的日常生活需求为主，工行和农行在此设有储蓄网 点。目前区域内有农垦医院，生活便利性较强。区域内教育系统比较发达， 有小学、中学等。 , 商业配套:目前商业主要以建材家具和生活配套为主。 (二)项目产品规划 26 1、项目目标客户来源 , 儋州本地的公务人员以及富裕人层占70-80%，洋浦的富裕人层占15%，琼 西各地区客户占5%。 2、产品规划特色 , 结合本项目目标客源情况并根据政府70/90政策，本项目70%的产品户型面 积在90平方米以下，总体而言本项目注意控制产品面积，在产品总价上有 较高弹性。 , 产品户型创新，根据“同样的面积，功能丰富;同样的功能，面积精简” 的原则设计，且本项目产品户型中做到户户带有露台与空中庭院，在销售 过程中空中庭院建筑面积仅计算一半，将产品利益最大程度让利于客户。 , 产品底层采取调空手法，景观开阔，观赏性与功能性相结合，又增加了邻 里间交流、嬉戏、休息的空间。 , 实现人车分流，且地下车库直接入幢，在地下车库中设计生态洞，增加自 然、通风与采光。 (三)项目价格定位及依据 1、项目价格定位 方案一:容积率1.8 , 本项目多层住宅部分销售总体均价为3050元,平方米，，商业部分销售总 体均价统一为4000元,平方米，销售过程中实际销售价格可能由低到高或 出现其他波动，但最终项目整体销售均价如上。 方案二:容积率1.3 本项目花园洋房部分销售总体均价为3500元,平方米，商业部分销售总体均价统一为4000元,平方米，销售过程中实际销售价格可能由低到高或出现其他波动，但最终项目整体销售均价如上。 2、项目价格定位依据 , 本项目周边市场产品以中、大规模普通住宅产品为主，普通住宅行情 27 集中在3000元/平方米。目前区域内项目整体销售状况非常良好，多数 项目推出部分的整体销售率都能达到90%左右及以上，其中泰安苑市 场整体反映良好。 , 从目前区域客户的构成来看，70-80%的客户都是来自于区域内部。 ——对比市场竞争个案，鉴于本项目区位优势、规模优势、开发企业品牌优 势等诸多优势资源，结合本项目的产品规划特色的创新，从区域内部而言， 本项目完全具备成为区域领导型楼盘的条件，发展方向为区域内最为高端的 代表性项目之一。 , 市场自然价格增长及本集团产品创新、营销策划、品牌创造溢价 , 现项目周边市场普通住宅行情集中在2600-3000元/平方米，取区域平 均价格为2900元/平方米，根据前文市场分析，儋州市未来市场价格上 升空间仍然较大，在市场价格合理稳定增长的情况下本集团通过对产 品的创新设计并采取有效的营销策划，可创造一定的溢价空间，故对 本项目未来销售价格判断如下表 , 溢价因素 理想溢价 目前区域普遍行情 2600(元/平方米) 10% 市场年自然增长溢价 5% 产品创新溢价 5% 溢价合计 本项目开盘可实现销售均价 3120(元/平方米) , 项目竞争能力分析(以住宅产品为例) 对本项目可能构成竞争的地段或项目、周边土地、同属城区其他地段的能力评价 泰安苑 阳光棕榈 恒力春天 内容 权数 本项目 (中心城区(本区域内) (其他地段) 地段) 区位 0.5 3 3 4 5 物业管理 0.1 4 3 3 4 28 环境 0.2 4 3 3 4 容积率 0.2 4 3 2 3 总分 3.5 3 3.3 4.3 功能系数 0.25 0.21 0.23 0.30 项目售价 4500 4200 4700 6600 成本系数 0.23 0.21 0.24 0.33 价值系数 1.01 1.00 0.92 1.10 注:价值系数为性价比，竞争能力分析步骤如下: (1) 为各竞争对手打分，最高者得5分，最低者得1分，中等水平者得3分。 (2) 功能得分乘以功能权数，累计得到竞争对手得分。 (3) 计算每个竞争对手的得分比例，即功能系数。 (4) 每个竞争对手的售价除以售价合计，得到竞争对手的成本系数。 (5) 功能系数除以成本系数，得到价值系数，价值系数相当于性价比。对于购房者，价 值系数等于1，等价;价值系数大于1，超值。 结论: , 本项目价格系数为1.10，性价比良好。 , 本项目价格为2008年10月起销售的整体均价，而其他参照比较项目的价 格为2007年12月均价，考虑到时间上的差异性，根据前文市场分析，重 庆未来市场价格上升空间仍然较大，现假设参照项目价格按照10%的市场 价格年平均增幅增长，对上表修正后得出本项目价格系数为1.19(如下表 , 所示)，因此本项目的市场可行性高。 泰安苑 阳光棕榈 恒力春天 内容 权数 本项目 (中心城区(本区域内) (其他地段) 地段) 区位 0.5 3 3 4 5 物业管理 0.1 4 3 3 4 环境 0.2 4 3 3 4 容积率 0.2 4 3 2 3 总分 3.5 3 3.3 4.3 功能系数 0.25 0.21 0.23 0.30 项目售价 4500 4620 5170 7260 成本系数 0.21 0.21 0.24 0.34 价值系数 0.99 0.98 0.91 1.19 以上两表数据来源:由集团收集整 29 第四部分 项目投资估算 一、项目分期开发计划 本项目总建筑面积240000?,分两期开发，开发周期为四年。物业形态包括多层住宅、商业等。 二、项目成本测算表 方案一:(容积率1.8) 土地成 本 分 析 项 总价,万 序号 说明 面积,?) 取费依据 目 元, 土地使用权取得 一 4944 费 土地成 1 200 240000 4800 交价 土地综 1 合成本 政府土 1 地收益 2 契税 144 以价格成交为基数计算,税率取3% 综合开发成本分析 30 二 前期费用 1739 三 建筑安装工程费 252000 33920 1346 1 地上 小计 240000 29280 普通商 1.1.1 228000 27360 1200 品房 1 商业 12000 1920 1600 2 地下 12000 1920 1600 公共配 3 小计 2720 套 红线内以建筑面积为基数,每平方米按120 3 小市政 240000 1920 市政费 元计 根据建设用地面积63394平方米, 小区内 3 小市政 40000 800 绿化率为30%,暂按200元/平方米 绿化 计算 四 大市政 175950 1440 82 代征道 1 10000 100 暂按100元/米计算 路面积 代征绿 2 10000 200 暂按200元/米计算 化面积 基础设 3 大市政 1200 施费 3 住宅 大市政 228000 1140 暂按50元/米计算 31 3 商业 大市政 12000 60 暂按50元/米计算 五 不可预见费 1017.60 按建安成本的3%计算 六 管理费用 1098.00 按商品房销售收入的1.5%计算 七 财务费用 2488.23 八 销售费用 732.00 按商品房销售收入的3%计算 九 项目开发成本 合计 1974 47378.63 一---八项之和 方案二:(容积率1.3) 土地成 本 分 析 项 序号 说明 面积,?) 总价,万元, 取费依据 目 土地使用权取得 一 4944.00 费 土地成 1 277 173333 4800.00 交价 土地综 1.1 合成本 政府土 1.2 地收益 2 契税 144.00 综合开发成本分析 二 前期费用 1255.80 32 三 建筑安装工程费 182000.00 19780.04 1087 1 地上 小计 173333.00 16206.66 普通商 1.1.1 164666.00 14819.94 建安工程费按900元/平方米计算 品房 1.2 商业 8667.00 1386.72 建安工程费按1600元/平方米计算 2 地下 8667.00 1386.72 建安工程费按1600元/平方米计算 公共配 3 小计 2186.66 套 红线内以建筑面积为基数,每平方米按 3.1 小市政 173333.00 1386.66 市政费 120元计 根据建设用地面积63394平方米, 小区内 3.2 小市政 39999.90 800.00 绿化率为30%,暂按200元/平方 绿化 米计算 四 大市政 175950.00 1123.33 64 代征道 1 10000.00 100.00 暂按100元/米计算 路面积 代征绿 2 10000.00 200.00 暂按200元/米计算 化面积 基础设 3 大市政 866.57 施费 3.1 住宅 大市政 164666.00 823.33 暂按50元/米计算 3.2 商业 大市政 8647.00 43.24 暂按50元/米计算 33 五 不可预见费 593.40 按建安成本的3%计算 六 管理费用 916.50 按商品房销售收入的1.5%计算 七 财务费用 1470.38 八 销售费用 611.00 按商品房销售收入的3%计算 九 项目开发成本 合计 1771 30694.45 一---八项之和 三、项目总投资估算 方案一:(容积率1.8) 土地成 本 分 析 项 序号 说明 面积,?) 总价,万元, 取费依据 目 土地使用权取得 一 4944 费 土地成 1 200 240000 4800 交价 土地综 1 合成本 政府土 1 地收益 以价格成交为基数计算,税率取 2 契税 144 3% 34 综合开发成本分析 二 前期费用 1739 三 建筑安装工程费 252000 33920 1346 1 地上 小计 240000 29280 普通商 1.1.1 228000 27360 1200 品房 1 商业 12000 1920 1600 2 地下 12000 1920 1600 公共配 3 小计 2720 套 红线内以建筑面积为基数,每平方米按 3 小市政 240000 1920 市政费 120元计 根据建设用地面积63394平方米, 小区内 3 小市政 40000 800 绿化率为30%,暂按200元/平方 绿化 米计算 四 大市政 175950 1440 82 代征道 1 10000 100 暂按100元/米计算 路面积 代征绿 2 10000 200 暂按200元/米计算 化面积 基础设 3 大市政 1200 施费 35 3 住宅 大市政 228000 1140 暂按50元/米计算 3 商业 大市政 12000 60 暂按50元/米计算 五 不可预见费 1017.60 按建安成本的3%计算 六 管理费用 1098.00 按商品房销售收入的1.5%计算 七 财务费用 2488.23 八 销售费用 732.00 按商品房销售收入的3%计算 九 项目开发成本 合计 1974 47378.63 一---八项之和 附表 收 益 分析 序号 项目 说明 面积(m2) 总价,万元, 备 注 一 销售收入预测 240000.00 73200.00 3050.000 1.1 住宅 228000.00 68400.00 预计住宅均价3000元/平方米 2 商业 12000.00 4800.00 预测销售均价4000元/平方米 二 总成本 47378.63 三 两税一费 7320.00 1 营业税 3660.00 税率5% 城市建 2 设维护 2562.00 税率0.35% 税 教育附 3 1098.00 税率0.15% 加 36 四 土地增值税 1.00% 732.00 暂估 五 毛利润 17769.37 一-二-三-四 毛利润率 37.51% 六 所得税 3553.87 税率20% 七 净利润 14215.50 五-六 八 利润率 30.00% 净利润/总成本 方案二:(容积率1.3) 土地成 本 分 析 项 序号 说明 面积,?) 总价,万元, 取费依据 目 土地使用权取得 一 4944.00 费 土地成 1 277 173333 4800.00 交价 土地综 1.1 合成本 政府土 1.2 地收益 2 契税 144.00 综合开发成本分析 二 前期费用 1255.80 37 三 建筑安装工程费 182000.00 19780.04 1087 1 地上 小计 173333.00 16206.66 普通商 1.1.1 164666.00 14819.94 建安工程费按900元/平方米计算 品房 1.2 商业 8667.00 1386.72 建安工程费按1600元/平方米计算 2 地下 8667.00 1386.72 建安工程费按1600元/平方米计算 公共配 3 小计 2186.66 套 红线内以建筑面积为基数,每平方米按 3.1 小市政 173333.00 1386.66 市政费 120元计 根据建设用地面积63394平方米, 小区内 3.2 小市政 39999.90 800.00 绿化率为30%,暂按200元/平方 绿化 米计算 四 大市政 175950.00 1123.33 64 代征道 1 10000.00 100.00 暂按100元/米计算 路面积 代征绿 2 10000.00 200.00 暂按200元/米计算 化面积 基础设 3 大市政 866.57 施费 3.1 住宅 大市政 164666.00 823.33 暂按50元/米计算 3.2 商业 大市政 8647.00 43.24 暂按50元/米计算 38 五 不可预见费 593.40 按建安成本的3%计算 六 管理费用 916.50 按商品房销售收入的1.5%计算 七 财务费用 1470.38 八 销售费用 611.00 按商品房销售收入的3%计算 九 项目开发成本 合计 1771 30694.45 一---八项之和 附表 收 益 分析 序号 项目 说明 面积(m2) 总价,万元, 备 注 一 销售收入预测 173333.00 61099.90 3525.001 1.1 住宅 164666.00 57633.10 预计住宅均价3500元/平方米 2 商业 8667.00 3466.80 预测销售均价4000元/平方米 二 总成本 30694.45 三 两税一费 6109.99 1 营业税 3055.00 税率5% 城市建 2 设维护 2138.50 税率0.35% 税 教育附 3 916.50 税率0.15% 加 四 土地增值税 1.00% 611.00 暂估 五 毛利润率 23684.46 一-二-三-四 39 毛利润 77.16% 六 所得税 4736.89 税率20% 七 净利润 18947.57 五-六 八 利润率 61.73% 净利润/总成本 方案一与方案二财务比较 ,万元, 项目比较 方案一,容积率1.8, 方案二,容积率1.3, 销售收入 73200 61099 项目成本 47378 30694 毛利润 17769 23684 毛利润率 37.51% 77.16% 净利润 14215 18947 净利润率 30% 61.73 40 四、现金流分析 方案一现金流量分析 序号 项目 合计 2009年 2010年 2011年 2012年 1 现金流入 73200 0 20520 48840 3840 房屋收入 73200 0 20520 48840 3840 2 现金流出 55429 7642 13203 34609 3688 项目开发成本 47378 7642 10946 25570 3219 两税一费及附加 7320 0 2052 4884 384 增值税 731 0 205 488 38 所得税 0 0 3667 47 3 净现金流 (7642) 7317 14231 152 4 资金需求 自有资金 7642 41 5 累计现金流量 21699 0 7317 14231 152 内部收益率 93% 财务净现值 14057 贴现率7% 方案二现金流量分析 序号 项目 合计 2009年 2010年 2011年 2012年 1 现金流入 61100 0 17290 41037 2773 房屋收入 61100 0 17290 41037 2773 42 2 现金流出 43257 6892 8238 23325 8516 项目开发成本 36536 6892 6336 15144 8164 两税一费及附加 6110 0 1729 4104 277 增值税 611 0 173 410 28 所得税 0 0 3667 47 3 净现金流 (6892) 9052 17712 (5743) 4 资金需求 4737 1810 2927 自有资金 7642 5 累计现金流量 21771 750 9052 17712 (5743) 内部收益率 128% 财务净现值 14129 贴现率7% 43 第五部分 项目销售分析 一、出售物业的销售分析 (一)销售价格测算 根据本可行性报告第二部分对市场环境的研究分析、以及价格测算所得出的价格定位结论，本项目多层住宅部分销售均价统一为3000元,平方米，洋房宅部分销售均价统一为3500元,平方米，商业部分销售均价统一为4000元,平方米。 以下部分销售计划安排的项目销售价格均依此为准。 44 ( 第六部分 项目经营成果预测与评估 一、项目盈利预测 方案一利润测算表 单位:万元 附表 收 益 分析 序号 项目 说明 面积(m2) 总价,万元, 备 注 一 销售收入预测 240000.00 73200.00 3050.000 预计住宅均价3000元/ 1.1 住宅 228000.00 68400.00 平方米 2 商业 12000.00 4800.00 ################### 二 总成本 47378.63 三 两税一费 7320.00 1 营业税 3660.00 税率5% 城市建 2 设维护 2562.00 税率0.35% 税 教育附 3 1098.00 税率0.15% 加 四 土地增值税 1.00% 732.00 暂估 五 毛利润 17769.37 一-二-三-四 45 毛利润率 37.51% 六 所得税 3553.87 税率20% 七 净利润 14215.50 五-六 八 利润率 30.00% 净利润/总成本 方案二利润测算表 单位:万元 附表 收 益 分析 序号 项目 说明 面积(m2) 总价,万元, 备 注 一 销售收入预测 173333.00 61099.90 3525.001 预计住宅均价3500元/ 1.1 住宅 164666.00 57633.10 平方米 2 商业 8667.00 3466.80 ################### 二 总成本 30694.45 三 两税一费 6109.99 46 1 营业税 3055.00 税率5% 城市建 2 设维护 2138.50 税率0.35% 税 教育附 3 916.50 税率0.15% 加 四 土地增值税 1.00% 611.00 暂估 五 毛利润率 23684.46 一-二-三-四 毛利润 77.16% 六 所得税 4736.89 税率20% 七 净利润 18947.57 五-六 八 利润率 61.73% 净利润/总成本 二、现金流量分析 (一)项目资金筹措 按照项目的投资估算情况，投资商和发展商:集团股份有限公司将投入自有资金先期支付整个项目土地成本4944万元，另行再投入7642万元用于项目开发，总计自有资金投入12586万元，项目的开发建设总投资为30694万元，余额将通过后续的预售收入投入项目后期开发建设，以此来解决整个项目的后续资金需要。 五、结论 47 通过详细的市场调查和研究，并经财务数据分析，本项目内部收益率93%，净现值为14057万元(折现率7%)，投资报酬率37.51%，静态投资回收期28个月。随着成本或价格在20%的范围内浮动,其财务净现值均大于0。 综合以上分析和预测可以得出:本项目基本可行并且我们建议该项目的容积率不宜过高，可以考虑本项目的容积率控制在1.3-1.5之间。 48