广州四季花园

广州四季花园 万科?广州四季花园 , 项目背景 地理位置:广州四季花城项目位于广州与南海的交界处，毗邻广州西部金沙洲，西、北、南三面紧接南海，东与广州白云区罗冲围隔江相望。 规模:占地50万平方米，容积率1.0，总户数3900户。 产品定位:大型低密度社区，以多层、小高层中偏高档住宅为主，成熟后考虑部分高档住宅。 目标客户:以项目周边区域的原居民为主。 项目优势:依山傍水的自然条件 项目劣势:距离城市较为偏远，在广州金沙洲大桥未开通以前，当地居民往返市区要靠轮渡，因而开发速度很慢。 , 开发商背景 开发商为广州市万科房地产有限公司，是万科企业股份有限公司的全资附属公司，2002年12月成立。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一，至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.0亿元。截至2003年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山和广州15个城市进行住宅开发，是中国房地产业的领跑者。 , 规划、空间布局与物业功能组合 规划宗旨:迎合广州人的“喜山爱水”，以山水文化为主题进行规划，达到移步换景，山水相融的效果。 总规划原则:50万平方米的生态梦想——山水还原为山水。1.0的超低容积率，尽量保持原生态的山水资源，而改动房屋的摆放，使其更为合理，为居住者争取最大的优势。 空间布局:一心二带三片六区 1 一心:为位于金沙洲大桥桥头两侧的现代化商贸金融中心和文化娱乐中心 二带:沿江绿化带 三片六区:利用北环高速公路、广佛公路及金沙大桥等有利条件，结合自然地形差异和道路骨架形态，划分六大区间。一类居住地主要集中在西北部，依山就势布置独立式或联排建筑;二类居住用地布置于东南部地势平坦地段，以多层建筑为主，适当分布高层。 物业功能组合:多层、小高层、情景洋房、Townhouse 创新产品:情景洋房、八角形卧室、带阳光室、“五合一”功能房 , 公建、商业配套 万科四季花城基本配套 阶段阶段阶段阶段类型类型类型类型简况简况简况简况 交通交通交通交通开通通往广州及南海的多条公交线路开通通往广州及南海的多条公交线路开通通往广州及南海的多条公交线路开通通往广州及南海的多条公交线路 开盘前完开盘前完开盘前完开盘前完面积超过面积超过面积超过面积超过1000M21000M21000M21000M2的商业广场～内设超市、精品店、邮局、的商业广场～内设超市、精品店、邮局、的商业广场～内设超市、精品店、邮局、的商业广场～内设超市、精品店、邮局、商业商业商业商业成成成成餐饮等各类铺位餐饮等各类铺位餐饮等各类铺位餐饮等各类铺位 占地约占地约占地约占地约35000M235000M235000M235000M2的中山大学附属四季花城外国语学校～包的中山大学附属四季花城外国语学校～包的中山大学附属四季花城外国语学校～包的中山大学附属四季花城外国语学校～包教育教育教育教育 括幼儿园、小学、中学括幼儿园、小学、中学括幼儿园、小学、中学括幼儿园、小学、中学 医疗医疗医疗医疗与广州医学院荔湾医院合作～建立社区健康服务中心与广州医学院荔湾医院合作～建立社区健康服务中心与广州医学院荔湾医院合作～建立社区健康服务中心与广州医学院荔湾医院合作～建立社区健康服务中心 银行银行银行银行中国银行中国银行中国银行中国银行 餐饮餐饮餐饮餐饮湖滨餐厅湖滨餐厅湖滨餐厅湖滨餐厅 包括包括包括包括1200M21200M21200M21200M2的中心会所和分布在山坡不同位置的山顶茶的中心会所和分布在山坡不同位置的山顶茶的中心会所和分布在山坡不同位置的山顶茶的中心会所和分布在山坡不同位置的山顶茶会所会所会所会所 室、香熏室、香熏室、香熏室、香熏SPASPASPASPA、泳池、健身室、棋牌室等,、泳池、健身室、棋牌室等,、泳池、健身室、棋牌室等,、泳池、健身室、棋牌室等,首期业主首期业主首期业主首期业主 商业街商业街商业街商业街包括沿湖的特色商铺、美食街及区内部分架空层的临街商包括沿湖的特色商铺、美食街及区内部分架空层的临街商包括沿湖的特色商铺、美食街及区内部分架空层的临街商包括沿湖的特色商铺、美食街及区内部分架空层的临街商入住使用入住使用入住使用入住使用 铺铺铺铺 电视、电电视、电电视、电电视、电电视网络:接入广东省有线电视,电视网络:接入广东省有线电视,电视网络:接入广东省有线电视,电视网络:接入广东省有线电视, 话话话话居民固定电话:可随意选用安装南海线路电话或广州居民固定电话:可随意选用安装南海线路电话或广州居民固定电话:可随意选用安装南海线路电话或广州居民固定电话:可随意选用安装南海线路电话或广州 线路电话～甚至一机两线,线路电话～甚至一机两线,线路电话～甚至一机两线,线路电话～甚至一机两线, 教育:由中山大学授权中山大学附属学校与万科签署四季花城学校的合作办学。由万科出资打造学校的所有硬件，由中大负责经营学校，中大不需交费用给万科，也可以对外招生，但花城业主可享受全城特惠的教育收费。 医疗:形式与教育相同 交通:除市政公交外，在广州市内设置免费看楼车 银行:为小区住户提供便捷的联名卡等服务 2 会所:由自己的物业管理公司经营 商业:先对名牌或大型商家招商，给予一定的优惠，树立商业形象，再对散户进行招租。早期以租赁形式为主，等社区成熟之后再出售。 , 物业管理 物管内容: 所有业主共同关注的基本服务(如安全、供水、供电等); 针对不同物业、不同业主的个性化需求提供针对性的服务，比如针对老年人组建夕阳红俱乐部，以丰富老年住户的生活，同时还有足球俱乐部、集邮协会等，以吸引年轻住户和不同兴趣住户的参加。 除了一些基本服务，对业主进行“个性化”服务。如针对单个业主的单元物业所提供的一种特别管理，如对每户建立独立的房屋维修记录档案、独立中央空调保养维修记录等，根据不同的运行情况拟定检修计划。二是在常规性服务之外，能够针对业主特殊需要的服务，以满足业主的不同需求，比如为业主建立健康档案等等。另一项提升客户服务的举措是与专业机构合作，引入CRM客户关系管理系统，组建客户服务中心，建立一条业主与我们之间的快速沟通渠道，关注每一位业主的需求。 物业管理服务费: 多层住宅(不带电梯):0.9元/月?平方米 小高层住宅(带电梯):1.5元/月?平方米 情景洋房(户户带花园或露台的住宅):2.0元/月?平方米 商住用房:3.0元/月?平方米 , 开发策略及开发模式 采用分期开发的模式，总占地50万平方米，共分七期，小容量、快速滚动(每半年推出新一期);首期2004年4月推出，占地9万平方米，规划624户; 公交车站、学校、大型商业广场、医疗、银行、邮政、会所、娱乐配套、餐厅全部齐全(部分在建，但承诺2005年3月首批业主入住时可使用)。 3 采用配套先行，低价位产品率先推出，区域成熟后最后推出高端产品的开发策略。 , 营销推广策略及及其执行效果 营销推广策略: 第一步:形象推广 2003年10月，万科以“您好，广州”作为主题，以户外广告牌、公关活动、互联网等传播手段正式开始了万科品牌在广州地区的全面推广。 2004年月8日，万科在华南区四个城市中山、广州、深圳、东莞的分公司聚集广州，宣告“华南万客会正式成立并全面启动”。 2004年3月10日，“万科集团2003年业绩发布会暨战略说明会”在广州东方宾馆举行，向广州媒体展示了其雄厚的实力与进军广州的信心。 以亲和、服务客户、雄厚实力展示为主诉求，迅速提升当地消费者的认知。 第二步:项目预热: 在地铁二号线开出“美丽体验站”、在各大写字楼作项目巡展; 邀请准业主与万客会会员参观深圳的万科项目; 举办“万科四季花城之夜”——阿根廷经典探戈专场活动; 与中大合作的学校项目签约仪式及记者发布会。 针对潜在目标客户的生活习惯与工作场所，有目的地进行推广宣传活动。 第三步:开售: 体验式开放——加深对项目区位的认知，获得消费者对环境的认可 产品说明会——“好产品自己会说话” 正式开盘 销售成果:两天销售385套 , 项目的可借鉴经验 操作城市边缘大盘的可借鉴经验: 1.解决交通便捷的问题; 2.充分发挥地块优势，弥补其区域上的劣势; 3.配套先行，是城市边缘开发的必备条件。(在永久的配套设施尚未完善之 4 前，可先引入流动的商业作为补充) 4.小容量、低价位产品先行开发，旨在迅速打响第一炮，实现资金快速回笼。(首期总建一般控制在10万平米左右) 5.产品创新须留意当地人文风俗，适当引导市场，也要与市场需求吻合;(如四季花城中，在深圳热卖的户型——八角屋在广州却并不受欢迎) 6.营造一两个项目独有的亮点(绝活)，制造与当地市场的差异性; 下面是诗情画意的句子欣赏,不需要的朋友可以编辑删除!! 5 谢谢!!!!! 1. 染火枫林，琼壶歌月，长歌倚楼。岁岁年年，花前月下，一尊芳酒。水落红莲，唯闻玉磬，但此情依旧。 2. 玉竹曾记凤凰游，人不见，水空流。 3. 他微笑着，在岁月的流失中毁掉自己。 4. 还能不动声色饮茶，踏碎这一场，盛世烟花。 5. 红尘嚣 浮华一世转瞬空。 6. 我不是我 你转身一走苏州里的不是我 。 7. 几段唏嘘几世悲欢 可笑我命由我不由天。 8. 经流年 梦回曲水边 看烟花绽出月圆。 9. 人生在世，恍若白驹过膝，忽然而已。然，我长活一世，却能记住你说的每一话。 10. 雾散，梦醒，我终于看见真实，那是千帆过尽的沉寂。 11. 纸张有些破旧，有些模糊。可每一笔勾勒，每一抹痕迹，似乎都记载着跨越千年万载的思念。 12. 生生的两端，我们彼此站成了岸 。 13. 缘聚缘散缘如水，背负万丈尘寰，只为一句，等待下一次相逢。 14. 握住苍老，禁锢了时空，一下子到了地老天荒 15. 人永远看不破的镜花水月，不过我指间烟云 世间千年,如我一瞬。 16. 相逢一醉是前缘，风雨散，飘然何处。 17. 虚幻大千两茫茫，一邂逅，终难忘。相逢主人留一笑，不相识，又何妨。 18. 天下风云出我辈,一入江湖岁月催;皇图霸业谈笑间,不胜人生一场醉。 19. 得即高歌失即休，多愁多恨亦悠悠，今朝有酒今朝醉，明日愁来明日愁。 20. 直道相思了无益，未妨惆怅是清狂。 21. 看那天地日月，恒静无言;青山长河，世代绵延;就像在我心中，你从未离去，也从未改变。 22. 就这样吧，从此山水不相逢。 23. 人天自两空，何相忘，何笑何惊人。 24. 既不回头,何必不忘。 既然无缘,何须誓言。 今日种种,似水无痕。 明夕何夕,君已陌路。 6 25. 有缘相遇,无缘相聚,天涯海角,但愿相忆。有幸相知,无幸相守,苍海明月,天 长地久。 26. 相见得恨晚，相爱的太慢，进退让我两难。缘过了远分，缘过了聚散，是 否回头就能够上岸 27. 天凉了,凉尽了天荒 地老了,人间的沧桑，爱哭了,这么难舍 心都空了,想放 不能放。天亮了,照亮了泪光 泪干了,枕边地彷徨 28. 心微动奈何情己远.物也非,人也非,事事非,往日不可追 29. 渺渺时空,茫茫人海,与君相遇,莫失莫忘。 30. 如果换我先开口，日子是否还一样细水长流 31. 也许是前世的姻 也许是来生的缘 错在今生相见 徒增一段无果的恩怨 32. 人道海水深，不抵相思半。海水尚有涯，相思渺无畔。 33. 醉眼看别人成双作对， 34. 无人处暗弹相思泪。 35. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 36. 千秋功名，一世葬你，玲珑社稷，可笑却无君王命。 37. 凤凰台上凤凰游，负约而去，一夜苦等，从此江南江北，万里哀哭。 38. 嗟叹红颜泪、英雄殁，人世苦多。山河永寂、怎堪欢颜。 39. 风华是一指流砂，苍老是一段年华。 40. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 41. 你要记得，紫檀未灭，我亦未去。 42. 谁在岁月里长长叹息。 43. 汉霄苍茫，牵住繁华哀伤，弯眉间，命中注定，成为过往。 44. 红尘初妆，山河无疆。 最初的面庞，碾碎梦魇无常，命格无双。 45. 江南风骨，天水成碧，天教心愿与身违。 46. 山河拱手，为君一笑 。 47. 如是颠簸生世亦无悔。 48. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 49. 那被岁月覆盖的花开，一切白驹过隙成为空白。 50. 褪尽风华，我依然在彼岸守护你。 51. 那些繁华哀伤终成过往， 52. 请不要失望，平凡是为了最美的荡气回肠。 53. 你的路途，从此不见我的苍老。 54. 长歌当哭，为那些无法兑现的诺言，为生命中最深的爱恋，终散作云烟。 55. 随你走在天际，看繁花满地。 7 56. 我自是年少，韶华倾负。 57. 你要记得，那年那月，垂柳紫陌洛城东。 58. 苍茫大地一剑尽挽破，何处繁华笙歌落。 59. 寄君一曲，不问曲终人聚散。 60. 谁将烟焚散，散了纵横的牵绊;听弦断，断那三千痴缠。61. 清风湿润，茶烟轻扬。重温旧梦，故人已去。 1. 水滴虽小，却可以折射出太阳的光彩。 2. 梦落三千尺愁深似海，繁华遗落散满地。记忆轮回里，我举杯，在奈何桥上满口饮尽。 3. 人生没有轮回，就像花，人活一世，花开一季、人生如花，花似梦。 4. 生活的苦涩和美好给了我对人生的领悟，如今，千山万水走遍，我发现自己再也不愿离开文学的蓝天，再也不愿离开那个让我痴迷的文学舞台。 5. 在烟雨红尘中，轻拾季节花瓣飘落的音符，组成美妙曲符，然后，倚在时光的路口，撷一缕明媚，许自己一份唯美的怀想，与快乐、浪漫相约，闲淡清欢。 6. 未经历坎坷泥泞的艰难，哪能知道阳光大道的可贵;未经历风雪交加的黑夜，哪能体会风和日丽的可爱;未经历挫折和磨难的考验，怎能体会到胜利和成功的喜悦。挫折，想说恨你不容易 7. 燕子斜飞人家，炊烟零乱，柳絮飘飘，弥漫了山里人家。 8. 这样知解自己的生命即使是心灵空荡我也无所畏惧 9. 中秋之曰不可能岁月明如水，偶然的暗淡，恰似镜子的背后之面，有所缺憾，人生才会是积翠如云的空濛山色。 10. 在经受了失败和挫折后，我学会了坚韧;在遭受到误解和委屈时，我学会了宽容;在经历了失落和离别后，我懂得了珍惜。 11. 曾经盛开的蔷薇，虽经风吹雨打，但和着微风，还有屡屡暗香飘过。 12. 我只希望，不管三年，五年，或是十年以后。某一天，我们相遇，还能相认，你大喊一声，我想死你了。那一刻，我定会泪流满面。我们是朋友，永远的朋友。 13. 最爱的未必适合在一起，相爱是让彼此做自己。 14. 时间断想，时间不断。流逝，像是水，可弯可直，像是风，可柔可刚。 15. 如果说人生是一望无际的大海，那么挫折则是一个骤然翻起的浪花。如果说人生是湛蓝的天空，那么失意则是一朵飘浮的淡淡的白云。 8 16. 云层雾气，缠着几户古木人家，清新自然，如诗如画。 17. 我喜欢你，只是一个现在;我爱你，却是一整个未来。 18. 夜雨染成天水碧。有些人不需要姿态，也能成就一场惊鸿。 19. 再大的风不会永不停息，在浓得雾不会经久不散，风息雾散仍是阳光灿烂。 20. 牵着时光的衣襟，走进芳菲五月，轻轻地将春光拥入怀中，于一抹素白流韵中，弹奏一曲江南的婉韵，把盏，将似水流年浅斟轻酌。 21. 我穿越轮回而来，在奈何桥相思盈袖，凄然守候。莫落泪，纵若水落三千尺东流，云动八万里西散，我依旧会化身城碟，翩翩起舞跨过奈何桥与你相会。 22. 如果我爱你，我就会理解你，通过你的眼睛去看世界。我能理解你，是因为我能在你身上看到我自己，在我身上也看到了你。 23. 似乎风在转向，送走了缓缓袭来的味道，又将刚刚溜走的风，静静地换回来。 24. 生活告诉我，童话只不过是小孩子幻想的游戏。 25. 人生就像穿着一件长满虱子的华丽睡袍，外表美丽，而内心却充满了干啊和恐慌。 26. 必须用另一种真实方式来代替时光里已经逝去的东西 27. 岁月，依一抹浅香于心间，看年华向晚，闻花香送暖。给时光一个浅浅的回眸;给自己一份微笑从容。沉淀，馨香;念起，温暖。 28. 人生的起起落落间，总会有一些情怀需要安静回味;总会有一些伤痛需要独自体会;总会有一段路需要一个人走;总会有一些事需要坦然面对。 29. 疏影横斜水清浅，暗香浮动月黄昏。 30. 心若没有栖息的地方，到哪里都是在流浪。 31. 今后，我会从尘世中的纷争走出，远离喧嚣，把岁月打磨成诗，让自己的文字静如睡莲，动如涟漪，无论何时都能描绘成美丽的水墨丹青。 32. 全是理智的心，恰如一柄全是锋刃的刀，它叫使用它的人手上流血。——泰戈尔 33. 我们都不擅长表达，以至于我们习惯了揣测。去肯定，去否定，反反复复，后来我们就变得敏感而脆弱。 34. 心心念念的往事、曾经深爱过的人、年少琐碎的过往，它们就像缠绕之间的一阵风，来的缱绻，去的时候让人来不及挽留。 35. 如果在乎的没有那么多，想要的没有那么多，生活便会简单得很多。 36. 在极度的喧嚣中，独自微笑独自平静是憾，落花是美的，淡淡的书香，淡淡的花香，淡淡的馨香。 37. 曾芬芳过的那片土地，幸福的花儿虽早已凋谢，只留下风雨吹打的痕迹。 9 38. 辗转半世红尘，缘去缘灭，空留满池伤痕。雨花迟落，霜雪纷飞，池水泛冰，已益处月的苍凉。 39. 一条古道，一匹瘦马，一个人影，被落日的余晖缓缓拉长。 40. 我们人生的大幕才刚刚拉启:刀光剑影，英雄本色;是非恩怨，儿女情常。 41. 我们要去流浪，虔诚地定格住每一寸记忆;我们要去成长，潇洒地忘却掉每一条纹路。 42. 嗅着昨日芬芳遗留的气息，寻寻觅觅，仍不见踪迹。邂逅了一场烟火，终还是那般凄凉。迷失的夜晚，点缀了无数颗孤单的星星，不知道那是否有属于我的一颗。 43. 像这样轻飘飘的日子和平平静静的心情，也算是生活中的一种享受吧。 44. 想着远方的你，绝美的笑容，只为你一个人展露，那一泓羞涩的笑容，悄悄。 45. 细碎的声音，如羞涩的蓓蕾，夜暮花影，轻浅六月，寂寂流年，拢一阙清绝，归隐在宋词里。 46. 夕阳沉落在海水深处却不见浪花翻滚，淡淡的只留下一个让人沉思的背影。落雨是晚风中的殇，带着晨曦的翘首滑落最后的伤痕!雨尽含羞，淡抹嫣红! 47. 无影击碎了泪水，岁月在那个光年划下的痕迹原来是一刀一刀地刻在了我的心上。 48. 我收拢了梦想的翅膀，我停却了信念的脚步，却再也作不回曾经的那一天。 49. 我宁愿用尽此生，为那些尘世的硝烟尘雾，潸然泪下，为菩提落花，为世间繁华。 50. 阳光依旧在，我们穿越光影，沿着历史的足迹继续前行，创造美好生活，走向美丽明天! 51. 洋溢着春日的微笑，坚强了外表，却虚伪了内心，脆弱了，是不敢触及的。 52. 也许，就在那一刻里，梦境还在，柔情亦在。 53. 一个人的戏，自己独自导演，诠释精彩。在剧中尽情释放着自己的喜怒哀乐。笑得凄然绝美;哭得肝肠寸断。 54. 但生命中被你刻上痕迹的那些岁月无法抹去。 55. 往事悠然一笑间，不必空忧。我们一路走来，只是为了告别往事，走入下一段风景。倘若让忧伤填补了生命的空白，就真的是亵渎了生命。 56. 人生只有回不去的过去，没有过不去的当下。上帝只会给你过得去的坎，再不好过的生活，再难过的坎，咬咬牙，也就过去了。 57. 我一直以为山是水的故事，云是风的故事，你是我的故事。可是却不知道，我是不是你的故事。 10 58. 生命并不是一场竞赛，而是一段旅程。如果你在途中一直都试图给他人留下深刻印象，超过别人，那你就浪费了这段旅程。 59. 比如新的朋友新的感情新的思绪我想要知道的 60. 我以为我已经将爱情忘记，将你忘记。可是有一天，我听到一首歌，我的眼泪就出来了。因为这首歌，我们曾一起听过。 61. 忍花开花落，云卷云舒，品人生似棋。 62. 我离开你这一种信仰又会以怎样全新的姿势去面临更深沉的挑战 63. 人生路，路迢迢，谁道自古英雄多寂寥，若一朝，看透了，一身清风挣多少。 64. 只有夕阳站在那里。灵魂像无数的雪花飘过，光明闪烁，渐渐清醒。 65. 终于为那一身江南烟雨覆了天下，容华谢后，不过一场，山河永寂。 66. 荏苒岁月覆盖的过往，白驹过隙，匆匆的铸成一抹哀伤。 67. 忘川水不枯，记忆不散;奈何桥不断，思卿不弃;今夕，彼岸花又放，佳期约又到，我轮回践约而来，等你归来。红尘路上，伊人在否? 68. 十年生死两茫茫，不思量，自难忘，千里孤坟，无处话凄凉，纵使相逢应不识，尘满面，鬓如霜。 69. 天空飘过一朵云，有时是晴，有时是阴。但白昼终归还是白昼。 70. 我知道回不去，但还是会想念会回忆会心疼到无法自拔。 71. 天空不曾留下鸟的痕迹，但是我已飞过、在大地上画满窗子，让所有习惯黑暗的眼睛都习惯光明。 72. 人生首先要是望远镜，看远;再就是显微镜，看细;接下来是放大镜，看透;其次是太阳镜，看淡;最后是哈哈镜，笑看生活。 73. 我不是公主，也不会有等待救赎我的王子。 11