买房

　 一次性把买房的事情说清楚，很全面的购房常识 www.bosup.info 第1节：序 　 从1995年开始，我在一家国营企业做房地产开发。如今，房子成了完全商业化的东西。我从一个小职员到某集团华北大区的副总裁，从月薪450元整到年薪几十万。我的15年基本是中国地产最风云波诡的15年。我的这15年也是整个时代超速发展的15年。3个月前回老家过年，和朋友喝酒吹牛的时候，我说，我不干了。所有人都瞪大了眼，一个人能有几个15年，我从22岁的毛小伙到如今人到中年。怎么说不干就不干了呢？到今天，也算是一般的成功人士了。所有人纷纷以为我喝大了开玩笑。却不知我是真下了决心。 因为，我明白，我这些年在地产业做了几乎所有的职位，从销售到策划，从打字员到总裁助理，从工程监理到营销副总。房地产这个越来越被唾骂甚至充满了神秘的行业，我涉足过所有的环节。 我却累了，在人到40的时候决定不做了。 我说，我不能再做了，这些年，到处送礼，送来送去，我早晚得把自己送进去。我又说，世界上有两大经济泡沫，第一个是美国国债，第二个是中国的房地产。　我再说，我不做这个行业了，我退出后，写一本书，把和房子有关的事情说得清清楚楚。希望对在买房的人、已经买房的、打算买房的、不打算买房的、一辈子买不起房的、一辈子不用买房的、还有二次改善住房的人，能有一点用处，能多长一个心眼。我做得不多，只想把这15年中国地产的黑幕一一揭露出来。写得详细点，啰嗦点不要紧，但是不严肃，不说教。而是要通俗的、有趣的、诙谐的、幽默的、嘲讽的、无聊的、娱乐的、把房子这玩意儿弄个明明白白。 再次警告，本书凶猛：房地产商、炒房团以及XX请绕行。欢迎咬牙！ 是为序。 第2节：住宅结构的初级扫盲 选房篇 01 住宅结构的初级扫盲 　　都说地球在开会，调成振动模式了。先前的几次大地震，让国人对房子的质量备加关注，为什么有的建筑如同锡纸，有的建筑如同磐石？咱们小老百姓，觉得结实就成，哪考虑过房子是用什么材料建的。 　　我们选房子，把太多的目光放在了开发商的名气、楼盘的地段、小区的建设、物业是否完善等上面，很少去考虑这个自己幻想拥有70年的“笼子”是用什么建的、是怎么建的。 　　房子的建筑形式多种多样，结构却不外乎几种：砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。这些名字你也许耳熟能详，我简单说说，咱是买房不是盖房，略懂一二即可。 　　砖混结构 　　通俗点讲，就是砖+土。承重的是砖，砖的强度决定了墙的强度，墙的强度又决定了房子的结实程度。换句话说，砖的好坏在一定程度上决定你和家人的安全系数。装修的时候你可以亲力亲为，建材啊耗材啊花钱买个安心。可是房子咱是买现成的，你要是没有个当包工头的朋友，这中间的猫腻你就别自个儿琢磨了。（地基呢？不重要吗？） 　　砖木结构 　　按字直译，就是砖+木。承重的还是砖，楼板结构、屋架用木头，国内中小城市中非常普遍，（大城市的奢侈别墅另说）。空间分隔较方便，自重轻。你要真在农村有个一亩三分地，爱怎么折腾怎么折腾，什么环保什么低碳都边儿去，非得把盯着房价走势的大伙眼红死。又扯远了。 　　钢筋混凝土结构 　　顾名思义，砖+钢筋混凝土。钢筋听起来多坚韧不摧啊，“混凝”听起来多密不透风啊，这种结构也是目前国内大众商品房最为牢靠的结构了。柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料建造。你现在去买房，售楼小姐一定会加上这句——“我们的房子抗震性能好，能抗几级几级地震。”以此来慰藉国人极没安全感的小心灵。 第3节：不能不研究的房子的建筑形式 　　从洞穴到草棚，从平房到楼房，我们赖以居住的房子，其建筑形式可谓一变再变。于是，在这变化的过程中，原来选个地儿就立马建房的时代一去不复返了，取而代之的就是70年有限的房产关系。这话怎么说？听我给你简单聊一聊。 也就是70年的事儿　　 要说咱们买房子第一想的是什么啊？是建筑面积。但是问你建筑面积是怎么算出来的，很少人能说明白。很多人以为自己拿了房产证，有了上面的条条框框就是爷了。其实呢，你是孙子了，因为在打算买房前你就被涮了。这其中的原因，咱先说大的，小点的不说你都明白。 　　房地产商在拿地时，有个文书，其中的两条就是规划用地面积，以及规划建筑面积。 　　什么是规划用地面积？就是规划批准的红线内占地的面积。这就好比清朝初期，那些立功大臣跑马转了一个圈，好，这圈里的地是你的了。可惜那是清朝，咱们现在是现代社会，社会主义社会。这地还是地，可惜不能把楼盖满了。于是，内地的咱不说，去看看香港的楼靠靠。那叫一个打开窗户就是对窗的内裤。所以开发商得在这个用地面积上告诉我你的建筑面积是多少。开发商不是清朝的立功大臣，你花钱圈了地也不是让你在上面随意涂抹玩的。 　　什么是规划建筑面积？建筑面积在法规上的意思是规划批准的项目总建筑面积。这就好比你去餐厅吃饭点菜的技巧。你点多了吧，吃不了，剩了就馊了。“馊了”这词好玩，有一次我去广州，看见一大片地就馊了。你点少了吧，自己饿着对不对？做地产的人都是坏心眼，一个比一个坏，他们总想着花最少的钱买最大的地，用最少的地搞最大的建筑面积。你别急，有国家管着他们呢。国家让他们随意乱画吗？不能。 　　于是国家就给房地产商个数字，这个地啊，靠近商业区，高层啊，建筑面积要在多少以上，你如果使用必须控制在多少以下。 　　这么一看，其实地产商也挺憋屈的，但他们的坏心眼不少。比如，竞标的时候，你一看，哪一家的建筑面积都是最少的，全是绿化面积，只有两根形似柱子的建筑戳在那里。不懂的人以为是建球场呢。然后呢，只要地拿下来了，你再去一看，足球场变台球厅了，密密麻麻的楼盘出来了。 　　你能让拆了重建吗？ 　　我说这些就是给大家提个醒儿，其实这个建筑面积与规划面积的多少是与房主有很大联系的。你问有多大？其实也不大，就70年的事儿。 　　低层、多层和高层楼房之间的PK 　　咱接着说建筑形式的层数问题。这一说到住宅的层数，就让人想起高层、中层、低层之说。可谓是名堂繁多。这“层数”前加了那么多不同的名堂，到底是什么意思呢？先看看国家的规定。 　　按《国家住宅》规定：低层住宅是指层数在1到3层的住宅，多层住宅是指4到6层的住宅，中高层住宅为7到9层的住宅，高层住宅为层数在10到30层的住宅。曾经有上限不超过30层的规定，但随着《高层民用建筑设计防火规范》的修订，高层建筑突破了楼高100米的限制，所以市场上也出现了30层以上的超高层公寓，像华亭嘉园等。关于这些名目不同的楼房后面的奥秘，让我来为大家说道说道。 　　所谓“远近高低各不同”，那自然“层高层低也不同”了。我朋友说，站得高，看得远；我妈说，住得低，少爬楼梯。到底这些楼层都有哪些优点和不足呢？一起来盘点一下吧。 　　1.低层住宅 　　别看低层住宅层数低，恰好这层数低成了它的优势。因为层数少，所以楼群密度低、周边环境好。同样的道理，建筑层数较低，楼梯的坡度不大，用起来就方便，尤其是咱们那些大伯大妈们，那叫一个喜欢。还有一个原因，低层住宅结构单一，平面布置紧凑，组合灵活，可谓雅俗共赏。你看，城市的低层住宅，既有Townhouse、别墅、独门独院的四合院，也有大量的平房、大杂院。农村里的低层住宅就是普通的民居，可谓遍地都是，这也是民风民情。 　　目前，低层住宅在我国城市住宅的建设中，所占比重较小，在小城镇和乡村的住宅建设中所占的比重较大。如今在城市中，新的低层住宅因地价、环境等原因，大部分都集中在城乡结合的地区。 　　2.多层住宅 　　多层住宅在市场占有相当大的比例，但在北京，因为成本原因，即使拥有一套普通标准的多层住宅，只要地段不太差，那你就是在享受一种高标准的生活了。多层住宅的优点到底好在哪儿？咱们来看看： 　　首先，与低层住宅比，多层住宅可以提高土地的利用率；与高层住宅相比，工期短，工艺简单。你不服不行，看看那些多层住宅，每一层少说也住4家。一次我去一朋友那儿，愣在他住的那层转了半天儿才找到他家的门。 第4节：不能不研究的房子的建筑形式 　　其次，多层住宅不需要电梯、泵房等辅助设施，因此，像公共走道等公摊的面积就比较小。自然物业管理费和修护费用相对就较低了，这可是让咱寻常百姓省下不少钱。 　　第三，多层住宅在建房时，建材没有特殊要求，建筑构件可以大规模工业化生产。因此，总体来说，造价也比较低。那相对来说房价自然要便宜多了。当然，目前市场上也有框架结构的高标多层住宅。这又是另一码事儿了。 　　当然了，普通的多层住宅一般寿命比较低，加上大部分没电梯，那人要是老了，爬这样的楼梯是够受的。 　　3.高层住宅 　　高层住宅是城市化、工业现代化的产物，它满足了像我朋友他们那些人想站得高，看得远的心愿。这个庞然大物，由于形状不同，被美其名曰为塔式、板式和墙式、蝶式。又由于内部空间组合的方式不同，可分为单元式和走廊式。 　　高层住宅因为高，所以电梯成了必配的硬件。于是，在眼界开阔的基础上，它又多了一个优点，就是只要不停电，就不用爬楼梯。对于国家和开发商来说，高层住宅可以节约土地，增加住房和居住人口。同一面积的土地如果采用高层住宅，将住宅向高空发展，就可以实现较高的容积率，换句话说，就是可以多住几户人家。在对于目前建设用地紧张、寸土寸金的一线城市，像北京、上海来说，实在是一种最适宜的建筑方式。 　　当然了，高层住宅也有一些不足之处：住在这样的楼房里，大家不说做到老死不相往来，至少邻里之间的交流可是惜话如金了。再有，由于配置电梯、水泵，维持设备的正常运转，物业费和维修费自然就高了，公摊面积也不小。加上高层住宅连片建筑，追求低碳生活自然就难点儿了。 　　不过，从目前房地产市场上看，很多高层住宅社区，在设计方面都各显其能，有了一些独特的设计，使高层住宅的舒适度大幅度提高。 　　披着马甲的板式小高层 　　为啥把小高层单独拿出来说呢？这是因为一提到小高层，我就想起那句“披上马甲就不认识你了”。 　　作为住宅中的新品种，板式小高层目前没有明确的定义。一般说来，8至14层、板式结构、带电梯的住宅楼被称为板式小高层。这种房子好啊。好在哪儿？你来看看： 　　1.朝向好，多是南北朝向的，采光通风充分。 　　2.看着小，用着不小，就是说容积率小，但视野开阔。 　　3.安全可靠，入口集中，安全；多是一梯两户，私密性较好。 　　4.实惠，公摊面积少，使用率高，当然，这是和塔楼相比。 　　5.空间结构灵活，户型富于变化。 　　看看，这正应了俗语“小的是美好的”的一说。现如今，这板式小高层，摇身一变，一件马甲披在身，顿时成了楼市点金石，与“e”并肩，成就新的时尚。为什么这么说呢？让咱们看看小高层现在在上海、北京楼盘的风云变幻吧。 第5节：不能不研究的房子的建筑形式 　　小高层在上海、武汉首先成为“主流楼盘”，可谓星途亨通。紧接着，进军京城也渐成气候。过去，高层塔楼曾经是高档物业的要件，相对于普通的五六层楼房，带地下车库、花园小品、错落有致的高层塔楼的确使人们的居住品质大大提升。但随着人们对于居住的舒适度要求越来越高，高层塔楼的弱点就暴露出来了。像通风、采光不良，私密性差，高容积率造成生活品质下降等。就这样，独具中国特色的板式小高层就轻扭腰肢俘获了人心。 　　这腰肢可不是白扭的，好处也在那儿摆着呢。板式小高层则充分扬“板式”之长，补“多层”之短，一般保持在8至14层，最高的达到18层，以一梯两户居多，私密性可谓强矣，户型均好性明显。同时，小高层设有电梯，方便出行，并且吸取了许多高层塔楼的设计经验，建有地下车库和组团绿地等。 　　最重要的是板式小高层建筑成本较高层为低。咱来算笔账，根据有关建筑设计规范，一台电梯的使用户数最多是90户，而14层以上要建两个楼梯，因此一般的塔楼都要建两个楼梯，配置至少两部电梯，此外，建安费用也随着楼高而水涨船高。但小高层的楼高和户数，决定了它的成本要远远低于塔楼。所以，目前北京市区的许多小高层售价30000余元，与塔楼相当甚至略低。 　　当然啦，前面咱也说了，开发商的心眼都是坏的。在板式小高层的建筑上，他们也想出了馊办法。什么办法？开发商想“多出面积”，于是使进深太长，面宽又不扩大，房间呈狭长性，中部的采光通风就受到了影响，并就此产生了暗间。 第6节：选套合适的房子其实很简单 　　在房地产业中混了这么多年，常听到的就是有人说：“选套房子咋这么难。”可不是，对于不知道房子的选购的人来说，那就跟娶个称心如意的老婆一样，难啊，不是一般的难。可你要是掌握了选房的技巧，那就是再简单不过的事儿了。 　　让实用掀起概念的盖头来 　　买房子干什么用，自然是用来住，用来过日子的，这是首先需要记住的原则，在这个大原则的指导之下，你需要把那些花里胡哨的什么概念啊、环境啊、配套啊这些词用“实用”这个标准来衡量一下，就会发现其实很简单，表面的这么多层修饰剥去之后，要想选一套适合自己的、物有所值的房子，还是很简单的。 　　1.概念＝什么人买什么房 　　什么叫概念，这词听着很玄，现在什么古典主义风格啊，什么未来的房子啊，听得人是一愣一愣的，其实你把这些词都套上实用主义这个原则，就会发现，其实很简单，概念就是市场定位。从这个概念中，你可以看出开发商这房子是想卖给谁，这直接决定着你将来的邻居都是些什么样的人，你要和这个居住环境和感觉贴合，才能住得舒服。要不符合，那就是自己找罪受了，你想啊，要是一传统观念很强的人，住进了一个很潮流、行为很现代的人居住的环境中，那还不得憋屈死，整天不是看这个不舒服，就是看那个不顺眼，这不是自己给自己下绊子嘛，所以，概念这玩意儿虽然不能太过追求，不能盲从，但还是要稍微注意一些，要把概念当成一种标签，来判断一下这个标签适不适合你。 　　2.期房＝海市蜃楼 　　期房，真的就是一个海市蜃楼的存在，因为你看不到实物，所以就有了许多的风险存在，在“变现”的时候，有很多不确定的因素，面积可能有误差，规划设计可能被人修改了，本来该用的好的建筑材料也成了次的，种种这样的风险不能不防。就算开发商很有良心，这些方面都保持着你想象中的样子，那时间呢，是否能保证，在规定的时间内，能否如期交房。这些都是极有可能出现的问题。因此，作为一个实用主义者，在售楼小姐天花乱坠地向你宣传这个期房有多好，将来会怎么怎么样时，要把握好一个原则，想象中的永远是美好的，要想将来不接受残酷的现实，就需要在买房合同中把开发商限定死，让他不能轻易地变更，要么，就放弃期房，干脆选套现房，这些问题就可以有效地避免。 　　3.样板间＝时装表演 　　模特儿在T型台上做“秀”穿的衣服，大家都喜欢，但恐怕没有多少人会真正买来穿在自己身上，为什么，不实用，真正穿在大街上，肯定得被人当成怪物，因此，这玩意儿是没有实际的市场空间的，样板间也是同样的道理。这样的摆设工程为了能够达到吸引人眼球的效果，一般会请著名的设计师设计、一流的施工单位严格地按照图纸装修、请专业的灯光师打光，使得每一片儿的灯光、线条都很富有美感，甚至就连犄角旮旯也处处体现细节，然而，这样的房子要想真正地搬到自己家中实用，是很难的，单不说造价很高，我知道有些人有钱，不在乎这个，但实际却是，这样的样本搬到屋子里，根本就派不上用场，甚至还会是阻碍。看着造型很美的旋转楼梯事实上连床都没法搬上楼，地面凹凸动感的设计根本就没法摆家具……看到这样的差异，你就得明白一个深刻的道理，样板间这玩意儿是不能作为参考的，一切只是为了表演而存在。什么时间样板间撇去了那些豪华，真正与交到你手上的实物差不多的时候，才能作为选房时候的参考，否则，还是敬而远之吧。 　　4.使用率＝房价“系数” 　　使用率这个说法，这些年，被挑得很高，某某小区85%，某某家园84%，然而，很多人并没有真正地重视这个“高”，没有把使用率和房价挂上钩，实际上，这是极其错误的。你想想，同样是花50万买一套50平的房子，使用率是70%，还是80%，平均到房价上，那每平米得差出好几百块，因此，不要走过场一样问问使用率的问题，最好弄清楚你为多少面积掏了钱，然后自己家可以使用的面积是多少，这样，你会得出真正有效的房价。 　　5.户型＝功能空间的组合方式 　　房、厅、卫的数目、房间的大小、形状、朝向，这些在户型图上可以一目了然的东西对每个人都有着不同的意义：他认为糟糕的户型，在你那里可能正合适。所以，户型的实质其实是：在你的需要之下，空间可被赋予什么功能？它的组合方式是否能最大限度地体现这些功能？ 　　比如，早出晚归的上班丁克族不必讲究房子的朝向；很少引客进门的人不需要40平方米的客厅；经常在家办公的人不能把电脑搬进卧室，要有工作间；花200万元以上买房子的人，三大一小的概念就要作废：一间放不下10平方米衣橱的主卧，怎么安放她浩如烟海的衣服？ 　　把自己放在房子中假想着生活一下，你将会发现户型中掩藏最深的劣势。 　　6.环境＝升值或享受的空间 　　环境这个东西，是商品房衍生出来的一个价值，也是必须要考虑到的因素。周围环境好了，才能住得舒服。当然，这个环境也有大小之分，大环境就是指小区外部的环境、整体氛围和设置如何、小区处在一个什么样的位置。小环境就是指社区内部的环境规划和整体布置。如果这两个方面，能够兼得，那是最好，否则的话，就需要区别对待了，看看你具体需要的是什么样的，一切从需求出发，不要被售楼小姐的介绍牵着鼻子走。 　　在考察小环境的时候，实用主义的标准就更为重要了，什么欧陆风情、新加坡格调，你尽可以把它就当成一个口号，口号之后是否有货真价实的东西才是最重要的，比如说，给孩子、老人专设的活动区，就比那些罗马风格的雕塑啊、柱子啊，要人性化很多，真正满足需求；在你走累了的时候，能找到些小凳子、小石墩什么的，也比那些高高低低的、有错落感的隔断墙要好很多。 　　7.配套＝门当户对的设施 　　配套这个东西，只有和你买的这个房子真正能配得上，才有实际作用，否则的话，不是锦上添花，而是画蛇添足了。不信，你想想看，一个档次比较低的房子用得上每户一个的地下车位？如果都用这种实用的观点来看房子，这些配套设施就可以摆脱无谓的攀比，真正做到适合就好。 　　到工地去一定要到工地去 　　外行看热闹，内行看门道。你要是恰好有做过工程的朋友，他会告诉你“抽查”的必要性。所谓抽查，就是在适当的时间，去看看工地重要节点的施工状况，以此来判断施工的质量。往往一般人到了工地，就像二傻子进城，哪儿哪儿都觉得新鲜，乱花渐欲迷人眼，估计北在哪儿都不知道了。说话更是说不到点子上，尽说白话。 　　我陪客户去看过房，那个假行家抱怨：“唉，怎么钢筋都是生锈的啊，不行不行，这房敢买吗？”内行的人就会告诉你，工地上用钢筋就是要用带点锈的，带锈的钢筋表面粗糙有纹理，这样和混凝土的粘结才更易更牢固。不懂不要装懂，闹了笑话不说，更暴露了你容易被宰的本质。 　　记住我这句话，卫生状况不可小觑！ 　　卫生检查各行各业都有，为什么？说明“面子”的重要性。越是有经验的项目经理，越会注重工地的整洁。你想啊，工地是个什么地方，在你印象中一定是嘈杂琐碎，杂七杂八的建筑材料遍地都是，民工们灰头土脸，搅拌机一刻不停地轰隆作响。其实不然，干净利索的工地有几个比较明显的特点：建筑材料码放得井然有序，这是效率的保证；地面也都经过了硬化处理，别说垃圾了，应该说浮土都很少；另外，用于防尘的护网，就是那种类似纱窗的把整个建筑笼在其中的东西，一般都是蓝绿色居多，你注意了，那种材料即使是风吹雨打，变化的顶多是色泽，不该是大面积的撕扯破烂；还要看施工区内，工人们是不是都按规定佩戴安全帽和挂牌。这些基本的表征不是小题大做，一个施工团队的素质很大程度上决定了施工的质量。 　　我有过这样的经历，有次到一个工地，看到A建筑公司的一个项目经理，为了相邻工地（B建筑公司）飘过来的塑料屑和人争执。我觉得至于嘛这，可后来两边的活一比较，A工地的总体质量高出B一大截。还有我注意了B工地的防尘护网，烂得像使用多年的苍蝇拍，果不其然，那个工程成本高、效率低、工期长还质量差。 　　你别以为工地的卫生状况是可以像办公室那样突击一下应付检查足矣，其实不然，工地与其他地方的大扫除完全是两个概念。要是没有多年的施工经验、严格的施工管理、高素质的施工团队、严密的施工组织，想要工地井井有条干净利落，那简直是不可能的。道理很简单，所谓熟能生巧，经验足了才会知道施工到哪一步需要做些什么具体工作，需要什么建筑材料，同时进行的几道工序会不会产生相互干扰，如何避免这些干扰。 　　工地布局怎么安排才经济合理高效，从而避免施工进程中临时的变动以及设施的搬移造成的劳动力损耗。建筑施工不是纸上谈兵，只有通过严格严密的管理，蓝图才能得以落实，而高素质的施工队伍，才能真正领会你的意图，知道活要怎么干，干得恰到好处，不该干的活，尽量避免。 　　单说建筑垃圾吧，一层楼下来废弃物怎么都得有个百八十吨，工人素质高的队伍，垃圾绝不会随手丢弃，而差劲儿的队伍，刚清理的场地，先是一小撮杂土，10分钟后，就能发展到一手推车那么多，转天再过来，一座假山就拔地而起了，所以，在那种工地，你不到最后，也别清理。工地的整洁度其实最终应该归结为施工前严密的组织规划，也就是在这地儿还是一块空地的时候，就得把今后的事想个八九不离十，不能走一步看一步。这是什么？这就是水平！ 　　当然，咱是去买房的，不是去挑刺儿的，专业上的事儿咱不用操心，也确实操不上什么心，咱就去检查个卫生，就我之前说的这些细节，你该注意的都注意下，基本该了解的也了解得差不多了。另外给你个提醒，工地越狭小，做到整洁就越难。还有就是去检查的时机，一定要在整体建筑结构封顶，而外装修结束以前，其他的时间，人也不见得能让你进去，施工重地，闲人免进嘛！ 　　选楼座要向曹雪芹学习 　　你在选房时一定要有最优楼座的理念，要纵观全局。你要知道，房子在楼座中的位置，楼座在社区中的位置优劣，和户型、面积大小等“局部”问题同样重要。你看曹雪芹的《红楼梦》里每个人物的出现都是有一定原因的，甚至每一句话都是有布局的。如果老曹来买房子，绝对是房精。当然我是说他得把写书的精神头拿到买房子上来。 　　现在有不少项目采用了“卖完一个再开一个”这样的方法，如果楼盘卖得火的话，恐怕你还没机会纵观全局呢，房子都没了。但是如果整体开盘的话，是绝对有必要整体看一下，选择整体的“最优楼座”的。 　　选房如何眼观全局，应先从总平面图或沙盘入手，当然，前提是这个规划图和沙盘基本属实，无欺诈现象，然后综合以下要素，方能在一个位置理想的楼座中选择出满意的房子。 　　出行便利绝对是首要考虑的问题。“衣食住行”，住后面紧跟着行，充分说明两者不容置疑的紧要关系。任何一种家庭架构的组成，无论上班族、孩子或是老人，出行的人便利都是至关重要的。如果一个社区很大，你从自己家出门到走出小区，要走超过5分钟甚至10分钟，那这麻烦了，当然，你要是每天纯把这段路当健身，那没问题，只是万一有急事的话，这段路可就是个考验了。当然，如果家里有老人、小孩这种“坐家族”或者说是很潮流地选择在家办公的话，就需要考虑远离噪声了。根据上面的这两个原则来进行判断，就要求选的楼不能离大门太远，也不能挨着小区道路、地下车位的出入口、地上停车位、运动场所、学校等。 　　另外，安全因素也绝对不容小视。要全面了解社区情况，看是否处于安防“盲点”。如果对一个小区的物业管理有疑问，那选楼时你最好注意一下安全距离，对多层楼来说尤应如此。背靠区外马路或位于边边角角上的楼，可能因为保安的疏忽被“外来人口”钻空子。别为了图个清静反而没有安全保障。 　　另一个要考虑的是社区内的交通隐患。虽然多数社区号称人车分流，但仍然会保留很多地上车位，这些停车场所以及地下车位的出入口可能对孩子的安全造成威胁，如有可能，尽量远离。从规划图上看，地下车库出入口、地上车位一般都会标明，选楼的时候要看清楚。 　　再者，心理舒适度也不容忽视。小区的变（配）电站一般不会对居民有威胁，但在设计中，它一般都被要求有一个“安全距离”。现在的很多小区都会把配电房等用铁、木栅栏等围起来，甚至还盖个小屋子来装饰一下，使它不至于直接暴露在人前。另外，化粪池也是必须要注意的，它虽然不至于有什么安全隐患，但是成天看着这个东西，总是会心里不舒服，因此，选楼的时候，就要问清楚，它设置在哪里，有没有围挡。当然，如果是现房的话，实际去看一下，才会比较安心。如果是期房，你就只能把这些细节都写进合同里，否则的话，出了差错，连个说理的地儿都找不着。 　　户型就是你的隐秘情人 　　长期以来，人们对户型的关注和了解就像过去娶老婆——“给什么，要什么”，媒婆给你说个脸上有痣的，你就睁只眼闭只眼；房子人家给改成什么样无所谓，反正有个地儿生老病死就成。现在早不这样了，爷们儿都知道，买个房远比娶个老婆要贵多了，而且你还誓死要和这房扛上70年，说是找个情人这比喻的力度都还嫌不够。所以无论如何得买个称心如意的，归结到实际生活中，户型绝对是你需要好好琢磨的。 　　这个“情人”究竟什么样的好呢，我给你支支招。房子的功能设计、质量优劣以及面积的科学测量，这些你以前忽略的方方面面现在都要重视起来了。 　　1.大不见得就好 　　大户型当然显得气派，不过并不能简单地理解为大户型就是中小户型图纸的放大，它应该是一种全新理念上的设计，房屋层高的合理高度一般在2.7米以上；新型的采光设计，比如景观落地窗等。否则，简单的面积扩大会显出住房的低矮，从而使人产生“大而无当”的压抑感。 　　2.忌一览无遗 　　许多老的户型，进入户门后没有玄关设计，厅内景象一览无遗，房屋整体缺乏层次感，卧室、书房的私密性和安适度受到影响。现在一般采用的玄关有“密闭式”和“屏风式”两种设计，“密闭式”会侵占一定的空间，本身房子就比较小的话，就不适合用这种了。“屏风式”实际上就是用玻璃啊，镂空的木板啊等材质，做出各种造型，不仅美观，还有实际的功用。 　　3.忌厨厕扎堆 　　在不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应弃用。如果套房的面积较小，两房间保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或并列的形式。 　　4.忌厅内多门 　　起居室（厅）内的户门过多，形成了对厅实际面积的挤占。过去的设计往往忽略了这一点，在实际使用当中，起居室往往变成了走廊和过道，而人们都愿意在厅中摆放沙发、电视，多门的起居厅使得以上家具难以摆放。 　　5.忌光线暗淡 　　采光是选房子时必须要考虑的一个因素，否则，屋子整日不见光，是非常不好的。当然，在现在的户型设计中，也不可能所有的屋子都向阳，就需要有一个权衡了，一般来说，卧室、客厅、厨房、卫生间的采光依次减弱就可以了。 　　如果说房子里，不可能所有的卧室都朝阳，那最起码要有一间朝向正南，差一点的，也必须要朝向东、西，不见光绝对是个大忌。 　　6.忌动静相扰 　　所谓动静结合，就是要把房间的各项功能组合好。卧室属静，就要求位置要深一些，并且最好不要把门直接对着客厅，否则的话，不可能做到安静的要求。相对来说，客厅里就属动，人来人往的，而且还有电视、音箱这类的发声设备，应该尽量地和卧室离开一定的距离，以免相互干扰。 　　厨房和餐厅最好相连，这样既方便生活，也有利于室内的卫生。 　　7.忌厨房深藏不露 　　厨房在使用中要排放烟气、产生噪音，所以切忌把厨房设计在单元房的深处。 　　8.忌房屋通透性差 　　房间之间的公共活动区域的通风状态的好坏，也是衡量户型设计成功与否的重要标志之一。过于曲折的户型设计往往使室内空气受阻，夏日室内温度偏高。户内的空气对流是一项很重要的环保指标，只不过长期以来不太被人重视罢了。 　　亲爱的，到底哪层好（一） 　　早些年我们这边流行的顺口溜是“一楼脏，二楼乱，三楼四楼住高干，五楼六楼住混蛋……”听起来未免偏激却无比直观。我那时候理解五楼六楼相当于那时候的顶楼，因为高，所以大多是年轻人在住，年轻人嘛，被说是混蛋也没什么不妥，哈哈。不是也有“三金四银”或者“四金三银”的说法吗？无疑确定了三楼和四楼在众楼层间的王者地位。 　　但是现在大中城市皆是高层，小高层反而更贵了。说到头，咱小老百姓买房，可能绝大多数是把价格放在计划的第一位。我敢说，要是一幢高楼不分楼层先到先得都是一个价钱的话，绝对是越往上越争抢得厉害。 　　就实际来说吧，家里有老人和孩子的，还是不要选太高的楼层，有人说了，不是有电梯吗？不是电梯的事儿，你要明白个小常识，无论酷暑还是严寒，底层和顶层相对底层温差变化要小点。再说楼层低点，老人孩子包括不服老的你，都可以爬楼健身，另外也避免了突发状况，如火灾啊地震啊啥的，逃掉的机会大点，翘辫子的机会就相对小点。话糙理不糙，各位可以琢磨一下。 　　补充一点，很多人觉得一楼脏，二楼乱，一到四楼噪音不断，此类担忧其实没有那么夸张。楼盘若在闹市，噪音难以避免，脏乱的问题就要和楼盘结构以及社区物业有关联了，关键还有业主素质，这些都是你在入住后才能体会到的。 　　据我所知，近年来底层越来越走俏，这并不是完全因为价格相对比较便宜，而是因为有些人认定，这里某一天可以做小卖店、作坊、停车房、库房等，升值潜力极大；也有的人认为底层能种花植树、更接近自然、“脚踏实地”、方便进出；有些人专门看中底层则因为更喜欢泥土气息，在条件允许的范围内还可围成一个小小的庭院，设一处假山盆景，置一池鱼游浅水，种一方葱蒜香菜，真是别有一番情趣。 　　顶层也有顶层不可忽略的优势，视野开阔自不必说，“更上一层楼”从古至今都是国人骨子里作祟的遗传基因，哪管它“高处不胜寒”啊，此理放之四海，放之各行各业皆准。在有关建筑审批部门严格的审批手续和物管部门统一、规范的绿化措施限制之外，顶楼的利用价值在不断提高，这和人们对生活质量的要求日益增高也不无关系。比如说，楼顶可以单独或联合开辟成小园林或休闲、活动、娱乐场所，仿佛世外桃源，别有洞天，成为喧闹都市中难得的一块净土宝地，养花种草、观鱼下棋、品茶打牌、葡萄园、蔷薇园、奇石园；有的则为练音、绘画、休闲、待人接客等辟成一独特景观而令人惊羡不已……此时，房主那怡然自得的满足和津津乐道的情趣，不知为生活平添了多少金钱之外难以寻觅的乐趣！ 　　生活情趣对你选房的影响一定远不如价格来得有分量。大家都有概念，开发商比较青睐的高层定价法则大同小异：最底层的房源最便宜，然后逐步往上加价，幅度一般是每高一层，平均加10～100元左右不等，少数品牌楼盘可能会幅度更大；同一楼层的房子，则一般是东边套最贵、西边套次之、中间套再优惠些。 　　这就不难看出朝向这个定价的标准也是选房要考虑的，而且是要着重考虑的。在我国广阔无垠鳞次栉比的楼盘中，“坐南朝北”简直是金科玉律，这个你赶紧记下来，绝对没错。 　　所谓“坐南朝北”，一是中国传统的风水传统，二是南北向可以不夕晒。较真儿的人会拿全世界整个地球和我说事，别，你可千万别，我只说中国这960万平方公里的土地，您要到国外置业得找外籍的房老祖。风水暂且不说，最后我会专门写写中国人在房子风水上的死磕情结。 　　接下来咱班门弄斧一下地理知识。太阳的直射点，只有在赤道附近地区来回移动，最北只能到达23°27'N，那就是我们所谓的“北回归线”。而向南移动只能到达23°27'S，也就是所谓的“南回归线”。“北回归线”以北的地区，太阳是不可能跑到头顶上来的。所以，太阳总是挂在南边的天空。而中国绝大部分的领土都在北回归线以北，就因为如此，在中国，向阳的房屋，大部分都是朝南这个说法是比较科学的。广东广西云南的南部有些地方不在这个范围内。 　　亲爱的，到底哪层好（二） 　　有人可能要说，5～8层有点矮，会看不到阳光。其实这种忧虑大可不必有。为什么？这还是朝向的问题。我家就住5楼，光线好得不得了，这跟小区规划分不开。楼盘布局合理了，自然不存在看不到阳光的问题。有些城市的城中村那才叫恐怖呢，就某个有名的古城，我有次拜访一个朋友，彼时他在城中村租了个套间，那些房子大多是给外来打工者住的，基本上是楼靠靠，对面家里做什么菜你一清二楚，夸张的是人家酱油没了，伸手到你家窗子来借，瞧这邻里关系多和谐！话说回来，要是有个小摩擦什么的，人直接登堂入室拍你，你就惨了…… 　　众所周知，9～12层是扬沙层，据说还是生态学家研究发现的，若是高层建筑周围有公交干道或者各类工厂，在高层之间就会形成“峡谷效应”，那些含有灰尘的气流在高楼之间的某个区间左冲右突上下徘徊，这个区间大概离地30米左右。要说这些悬浮物会和住在9～12层的你亲密接触多久，这个科学家也没有定论。我所了解的是，这些楼层的房子并不会因为是扬沙层而空置，还是综合考虑比较实际。因为你不能忽略的还有电梯费，现在的高层一般从3层开始收取电梯费用，当然，有些是从1层就开始收的，这没地儿说理去。每往上1层相应增加3～5元不等的电梯费用（请参考当地电梯费用的标准）。还有，电梯也有使用寿命，20年后，我是说你有幸拥有这个房子20年后，电梯更换的费用该由谁来付呢？从这个角度来说，还是高度适中比较合适，不然后期费用谁也保不齐你是不是还要多掏腰包。考虑长远点总没有错。 　　这么说来，楼层太高是不好。同时，高层到达一定层数后，给水设施都和普通的住宅是有区别的，这部分费用也不可小觑。我的建议是，打算买30层往上的，还是要慎重考虑下的，别只盼着“一览众楼小”。那高上去的层数都是钱！再说了，老人们不是常说，房子要接地气，太高了估计就接到“天气”了。这个话题咱最后讲风水的时候会再提到。 　　总之，楼层“各有利弊”，过去单位分房，还不是分你哪层你住哪层吗？别人的话你可以作为参考，关键还是自己有点想法有个计划！（关于这个楼层的问题，你还得把眼睛放亮点，搞清楚这栋楼，开发商到底有资格建多少层，也就是说，弄清楚开发商报审的时候，这楼的层数和最后盖起来的是不是一样，别以为他建个十几二十层都是合法的，有可能上面的几层就是违建。根据粗略的计算，这多盖出来的几层，利润会高达300%以上。马克思他老人家早就说过，如果有300%的利润，资本家们就会践踏世间的一切。这正验证了这句话的正确性。你别以为这种加盖起来的违法建筑最后要被拆除，那是不可能的，基本上都是以罚款了事，这点罚款和真正的利润比起来，那差了能有几十倍上百倍，开发商当然不会在乎。但是买房的人，你得在乎，假如这栋楼原本是规划20层，那地基啊，打桩深度啊，就都是按照20层去做的，后期再在上面加盖上几层，这个安全问题谁来保障？没人会给你答案，所以，放聪明点，别一不小心，把自己搭在这不安全的房子里。） 　　别小瞧细节那玩意儿 　　前面咱们说了，选房子，要多看多听多问，这回，咱要说一说选房子还要时刻保持着对细节的关注。这又是为什么？ 　　先说绿化带。如果你选中的楼盘周围是大片的空寂或是大面积的绿化带，可别高兴得太早，这未必是好事。一般来说，临近社区边缘的楼、靠近道路的房子，毗邻空地的都是危险系数高的。至于小区内的绿化带，就要看它是否能满足对外界的隔音作用，以及绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，因为这涉及到一个隔音的问题。 　　稍具物理知识的人都知道，只有楼群不封闭，不密集，才不会形成一个回音的空间。这样计算下来，楼距按有关的规定是要有一倍楼高才算合格的。至于小区边缘的楼房，如果是商铺或是写字楼的话，相对噪音会小很多。 　　从户型结构上看，户与户之间形成风车型或蝴蝶型的就比较合理，在增加景观，扩大视野的同时，也能尽可能地减少邻里间的相互影响。每一户内部的娱乐区与休息区分离开来，卧室区域不要靠近相邻单位的“发声区”。 　　再来看看细节的第2个——内部配设。先来看窗户玻璃。一般的楼房都有夹层玻璃，它们既能隔音，又能防紫外线、保温隔热节能。最为重要的一条是它们还可以当防盗网用。即使受到外力的猛烈撞击，这种夹层玻璃也可以阻止冲击物穿透，而破损的玻璃则形成蜘蛛网状的裂纹，有时还可以增添观感。在这方面，前几年广州某花园小区在这方面做得比较到位。这个小区在临近黄州大桥的区域，所有的窗户都安装上了中空玻璃，以每平方米160元的高造价（当时造价）获得了很好的隔音和隔热的效果，降低了30～40分贝的噪音，夏日高温天气还可以隔热50％以上。那个楼盘价高却卖得很好。为什么？为业主考虑得周到呗。 　　另外，楼板也是不可忽视的问题。当然了，我们一般人不可能关注得那么专业，我在这里说一说，让你知道一下。一般楼板的厚度要求是10～12厘米，在建造中，如果用16厘米厚的无梁楼板，就会大大增强楼房的隔音能力，减少撞击声，延长使用寿命和增加抗震能力。 　　总之，别小瞧楼盘内的细节，这些玩意儿不定哪天就让你后悔半天。 第7节：期房？现房？购房时好纠结的一个问题 　　这是个让很多人纠结的问题，一句各有利弊不足以服众，今儿咱就好好做个比较，最后拍板的是你，你自己多琢磨琢磨。 　　让人欢喜让人忧的期房 　　当前各大城市的房事，开发商卖房几乎全是期房。期房，顾名思义就是远期交工的房子。其优点有如下几点： 　　1.先期订购，户型、位置都比较容易选择到合适的。由于房子没盖好，也刚刚开始卖，开发商所能提供的所有房屋都有，这其中不乏一些好的位置，好的户型的屋子，有比较多的选择机会。 　　2.价格上优惠比较大，一般在10％左右，有的还更多。因为这房子到手还需要一到两年的时间，为了满足这中间的落差，开发商会选择价格低一点出售，这样方便更多的人接受，当然，也能有效地回笼资金。 　　3.付款比较灵活，一般可分为3次。第1次是在开工时，一般只付定金和首付款；第2次是施工进行到一半时，付房款的60%左右；第3次是在房屋完工后，交齐费用。当然，这主要针对的是付全款的情况，如果是按揭贷款，那就需要每月还银行了。 　　4.工程质量能看得见，可以实地监督，提出。一般来说，从交完定金的那一刻，买房者就有权利去查看工程进度了，可以就发现的问题询问开发商，要求得到解决。 　　当然，期房也有缺点，而且那还不是一点点呢： 　　1.交房日期不确定。虽然说合同上有明确规定是哪一天，但是有的楼房就是到期无法交付，不管是由于什么原因造成的吧，对买房人来说，都是个损失。 　　2.实际交付的房子与宣传的差很远。这就是期房可能存在的最大问题了，有可能前期宣传给你的是个美女，实际交付的却是不折不扣的丑女。 　　3.如果开发商实力不行，在交房前就倒闭了，那买房人绝对会是最大的受害者。 　　看，这真是个让人欢喜让人忧的期房啊。怎么办？再看看现房吧。 　　踏实放心的现房 　　现房，就是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。你要记住了，只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。 　　相对期房，现房具有较强的安全性和直观性。优点如下： 　　1.所见即所得。由于现房是已经立在那儿的一栋建筑，你可以就房子的质量、装修、位置、室内格局等各个方面进行实际的调查，并且可以把具体调查结果与广告进行比较。 　　2.不必担心房子是否能够按时交付，避免购买期房可能带来的时间风险，具有较大的安全性。 　　3.能够避免因为购房时机不适当，房地产市场出现泡沫，价格下跌带来的损失。 　　相当于期房那种仅仅凭着一张图纸，一个沙盘，一些美好的描述就敢拿出来忽悠人的形式，现房的优势那可谓是显而易见了。但是现房也不是说完全没有任何缺点的，我得先和你说一说，免得你过后骂我。 　　首先，留存的现房除了开发商个别保留的之外，就全部都是别人前期（在还是期房的时候，或者刚开盘的时候）挑剩下的，户型和位置可能都不是特别理想，能够选择的余地比较小；再者，在现在的市场大环境下，现房的价格要比期房贵很多，要承担比较大的经济压力。 　　不能忽视的二手房 　　当市区的房价毫无疑问地居高不下时，要在市区买二手房，过户费就是笔不小的数目。算一算，还真是让人肉疼啊。所以，当新楼盘居高不下，你不妨将眼光转到那些地段、环境、户型、配套俱佳的高性价比现房，即二手房上。 　　二手房也叫次新房，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易二级市场的俗称。 　　从客观层面分析，二手房的性价比不比期房差,而且二手房的价格较期房更趋于多元化,房源选择面也更大。另外二手房都是现楼，采光、户型、层高、通风性、周边的配套设置、交通情况以及娱乐休闲场所等更为直观，心理保障性较强，和期房不同，不必担心出现“烂尾”现象，期房虽然首付少，但安全系数相对较小，交房时往往和效果图有一定的偏差，甚至很多出现层高偏低的情况，这样自住的话，令感觉很压抑且空气流通不够。关键一点，二手房房产证通常较期房齐全。 　　当然了，一提到二手房，有人可能说了，二手房的过户费是个庞大的数字啊。没错，这也是二手房令许多人畏惧的很重要的一个因素。很多人心里想：明明买的是二手房，可过户费相比新房的交房费用更高。真的是这样吗？让我们来算一笔账吧。 　　某二线城市期房： 　　交房时间为2010年，以该楼盘4号楼10层一套142平方米的户型为例：本套房源为期房销售，开盘售价为每平方4688元，总房价为142m2*4688 元/m2= 665696元。 　　在这里我们不妨详细地算下这套户型在交房时需交的费用。2010年交房时，买房者需交费用明细为：契税(3%)加上维修基金(2%)和水、电、燃气、土地证费用以及装修垃圾运费、房产证工本费等等。 　　其中，契税3%相当于总房价665696元乘以0.03，得出结果为19970.88元；维修基金2%为总房价665696乘以0.02，即得出结果为13313.92元；水立户费1200元、电立户按365元/户(有的开发商收取100元/平方米或不等)、燃气立户费3000元；土地证费用约500元;其它如装修垃圾运费、房产证工本费等等共600元。 　　如此算来，你在交房时总需房屋附属合计：38584.8元（电立户费按最低365元/户算，不过有的开发商收100元/平方米或不等。） 　　某二手现房： 　　该项目已于07年交房，本房源为3号楼10层一套142平方米的户型，二手房过户按地段评估为2100元/平方米，总房价为298200元。交易过户时所要交纳的过户税费为：契税(3%)加上营业税及附加税(5.55%)，还有印花税(0.1%)和个人所得税(1%)以及土地增值税(1%)，交易费6元/平方米，登记费80元/本，水电门牌证过户费20元，土地证过户费用约500元。 　　如此算来，该房源总过户税费为：33228.3元 　　最后我们可以总结一下： 　　期房的交房总附属费用为38584.8元（最低交纳），而现房二手房的总过户税费为33228.3元，期房交房费比现房二手房过户费最少多出了5356.5元，通常期房在电立户费方面，开发商收费情况下同等地段要多出万元以上。哪一种税费更合算，相信大家心里都有了底。 　　当然，各个城市楼市的情况有所出入，还请具体情况具体分析。 　　准现房才是好的 　　在广州、深圳等房地产相对成熟的地区，有“准现房”这个说法，现在这个词也不新鲜了。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。 　　相对于期房，准现房自有其优点： 　　1.入住可以屈指可待 　　准现房与期房相比，最大的优势就是，它看得见摸得着，下订购房后，只需要算着日子等着入住就好了，这种感觉可是期房所无法比拟的。 　　2.配套设施一目了然 　　准现房的小区配套设施，是在看房的时候可以直接感受到的，小区内有什么设施，走在准现房的小区里，一目了然。 　　3.收房安全可见 　　准现房对于购房者来说，不仅交房时间短，而且安全系数也高，至少看得见了，烂尾的可能性太低了。 　　相对于期房，准现房最大的不足就是价格了。那比起来，可是高出一大截去。如果不综合考察清楚，那真金白银是轻易不要拿出来的。 　　所以啊，购买准现房也要慎之又慎，综合考量楼盘的品质，了解房屋的修建史，问一下施工单位是哪家？设计单位是哪家？施工单位的层次，建筑设计单位的层次，这些对于项目整体的建筑工艺水平影响甚大，不容小视。毕竟准现房比现房多了个“准”字。 　　总之，对于购房的细节，下面我就用准现房做个总结，不管你买什么房子，基本上通用。呵呵，看过《爱情呼叫转移》中宁静演的那一段的并且牢记于心的，我白活的就不用看了。 　　1.看的时间要会安排，白天晚上都要看。白天要看房子内的布局，看朝向，看采光，看配套设施，看外部环境；晚上则要看照明，感觉一下是否安全，噪声是否影响休息。 　　2.里面外面都要看。里面要看的，前面讲过，不再重复，重点强调一下，要看墙面是否平滑，色调是否均匀，不能有裂痕；外面要看外墙是否有剥落、破损现象。 　　3.要运用各种小工具。小锤、打火机之类的都能派上大用场。 　　4.户型是否做到功能区域划分明确，动静是否分区，面积够不够，防雨、隔热、保温效果怎样。 　　5.要做到几看几不看：不看建材看格局，不看装潢看做工，不看窗帘看窗外。同时，插座、配电箱等等也是必须要看的。 　　关于这个要看的内容，在后面的验房篇中，我房老祖再带着你详细地研究，这里就只是提一下，让你心里有个准备，知道这看房不是件容易的事儿。 第8节：用追女人的伎俩去挑楼盘的刺 　　都说顾客是上帝，但是上帝往往都是被坑蒙拐骗着长大的。这就是现在的商业社会。选房前最要紧的就是会挑刺，大至楼盘的区域环境，是不是成熟啊，教育，医疗，购物，交通4大项是不是齐备和完善，不要听售楼员给你吹嘘，一年后怎么样，两年后怎么样。举一个最简单的例子，山东省沿海有个城市叫WH的吧，搞了一个沿海楼盘，名曰某滩。以超低的价格在各大一二线城市进行疯狂出售，很多人都被价格和沿海环境所迷惑了，确实便宜，只有1500一平方米，现在也就3500一平方米，当时很多客户去了后，发现周围荒芜一片，除了楼盘就是荒草，连道路都是坑坑洼洼的。售楼员怎么说？一年后肯定完善，要什么有什么。你现在去看看吧，夏天还好，有私家车开车去度假，开3个小时的车去买一个冰淇淋。到了冬天就完了，那就是一鬼城，比鄂尔多斯的新城还恐怖。人家鄂尔多斯新城虽然空置率超高，但是政府单位开始陆续搬过去了。你能让WH的政府也搬去吗？ 　　我举的这个例子是说区域环境的重要性。你买了房，就得住，就得生活，4大项缺一不可。 　　这是一个挑刺的好方式，你就以这4大项的不健全去挑刺，保准让售楼员疯掉。她疯了，你也没责任，还不会被忽悠了。 　　再就是楼盘内环境。什么是楼盘内环境？我记得5年前我做的一个南京的项目。那个楼盘属于老市区改造，如果是南京的朋友，应该知道这个事情，楼盘很大，房子建得也漂亮，格局也好。四周设施一应俱全，这是不是就没毛病？有，而且多着呢。那块地皮有问题，不长树不长草，栽什么死什么。在楼盘入住之前，我当时因为这个事情和老总干过，但是怎么解决呢？你不能让住户进来后，发现全是黄土地和水泥路吧，怎么办？移植！把草皮和树木先移植过来，等过了入住那段时间，住进来了再看，树也死了，草也干了。你想走就走吧，反正钱你已经交了。不走，那就待着呗。楼盘外面是夏天，绿树葱荫，这里是一片撒哈拉。不起风都有沙尘暴。 　　这就是楼盘内的环境。其实在楼盘内，很多花木啊，草皮啊，健身设施啊，大多都是些不成形的东西。所以，选楼盘，一定要注意，去看看这个草皮是新移植的，还是种上去的。树木是糊弄的还是健康的。绿化率是不是真的够分量，停车场是不是宽敞和方便，还有幼儿园啊，老年休闲娱乐室啊，这些人性化设施如何？ 　　挑完脸蛋挑内涵 　　前面说了区域环境与楼盘内环境，下面，咱们来说一说房子里面的问题。 　　先问大家一个问题：“大家选房子的时候第一眼看的是什么？”答对了，就是格局。格局太重要了，吃哪睡哪，厕所在哪，厨房在哪，空间大不大等等，都是格局的问题。这就好比你第一次去相亲，见一个女孩子，脸蛋好不好看很简单，用眼一看就知道了。但是内涵如何却是需要慢慢接触才能发现的，或者自己想法子去试探。 　　其实，挑一个房子，就等于在挑一个自己满意的女人。不是你选中了这个女人，就是