梅尔维尔

廖海燕广东财经大学公共管理学院本章要求：1.了解房地产项目周边环境分析和周边配套分析的内容。2.掌握房地产项目基本情况分析的内容和。3.了解商业项目客户群分析的内容和方法。4.熟练掌握住宅项目客户群分析的内容和方法。**4.1.1房地产项目基本情况分析（1）房地产项目地理位置分析◆直接描述项目在哪些道路之间，通过这些道路来锁定项目的具体位置。◆通过描述本项目到一些地标性建筑物或重要交通枢纽的时间距离，来反映项目的相对位置。**4.1.1房地产项目基本情况分析（2）房地产项目四至分析◆四至是指地块的四面到达什么道路。◆采取象形图的形式，做到图文并茂。条件许可的，建议加上四至的图片。◆可以顺便说明地块四周的道路可到达什么地方。**4.1.1房地产项目基本情况分析（3）房地产项目地块特征分析◆主要分析地块的形状、地形地貌、地址条件、高差和平整状况等。**4.1.1房地产项目基本情况分析（4）房地产项目经济技术指标分析◆取得地块时政府部门已经规定的指标：占地面积、容积率、绿化率、建筑面积等。◆取得地块后才认为去规划的指标：住宅总户数、住宅人口、停车位数等。**采用文字达的方式采用表格表达的方式4.1.2房地产项目周边环境分析房地产周边的环境如何，将直接影响目标客户群是否选择本项目。（1）房地产项目周边景观分析◆可以分别进行人文景观和历史景观的分析，也可以整体地分析项目周边有哪些景观。**4.1.2房地产项目周边环境分析（2）房地产项目周边商业氛围分析◆针对商业地产项目来说的。◆通过对周边的商业氛围进行分析，可以预测项目未来的经营状况。**4.1.2房地产项目周边环境分析（3）房地产项目周边卫生状况分析◆可以从空气污染、噪声污染、光污染、水污染、固体废弃物污染等方面进行分析。◆除了分析目前的卫生状况，还要分析未来一段时间内的环境卫生状况。（4）房地产项目周边治安状况分析**4.1.3房地产项目周边配套分析（1）房地产项目周边道路交通配套分析◆分析项目周边有哪些主干道和哪些公交线路经过。◆为了更好地显示项目周边道路网络的完善情况，可以指出项目到达一些交通要点的路程距离或车程时间。◆在分析项目周边的公交线路时，除了分析项目周边有哪些公交线路外，还要分析这些公交线路要经过哪些地方。**4.1.3房地产项目周边配套分析（2）房地产项目周边购物场所配套分析（3）房地产项目周边餐饮娱乐配套分析（4）房地产项目周边文化教育配套分析（5）房地产项目周边医疗卫生配套分析（6）房地产项目周边金融服务配套分析****4.2.1住宅项目的客户群分析（1）客户类别细分（2）主导客户群定位**职业特征家庭构成年龄构成家庭收入4.2.1住宅项目的客户群分析（3）购房时间、动机及关注因素**购房时间购房目的购房关注因素4.2.1住宅项目的客户群分析（4）主导客户群购房偏好**购买面积户型选择单位价格需求贷款额度选择首期的承受能力购房偏好4.2.2商业项目的客户群分析商业项目的客户群分析，应该分别对投资者、经营者和消费者进行分析。分析投资者：主要分析他们的投资需求和他们所能接受的投资总额。分析经营者：主要分析他们对于经营商铺的要求，有利于为接下来的产品规划设计提供依据。**1.**