房地产项目研发、设计阶段物业关联问题的探讨

工程建设与 2003年第11期 工程项目管理 房地产项目研发、设计阶段物业关联问题的探讨 陈 涛 (新松投资集团，北京 100037 t摘 哭]通过对房地产项目研发设计阶段肠业关联问是的详in分析卜指出了在房地产研发设计阶段物业关联因素的t妥性，并时物 业管理如付介入研发设计捉出两种奋与模式. 〔关.诩7物业于理;研发设计;关联因素;模式 t中圈分类号] [文做标识曰]B [文幸编号]1007-9457 (2003) 11-003M 一、前言 物业管理在我国发展已有20年的历史，在过去的20年 里，物管行业经历了不平凡的路程，己经初具规模，并积累 了丰富的管理经验，拥有了一大批职业管理人才。由于各地 经济发展和开放程度不同，各地的物业管理水平和物业管 理公司服务范围也存在明显的差异。从20年来的物业管理 行业发展历程看 物业公司、业主、和开发商的纠纷中，原因 是多方面的，很多问题在研发设计阶段就己经产生，如产品 的定位和物业定位的不符造成对业主需求估计不足或过 高，因的不合理。形成设备运行成本、绿化养护费用过 高 物业公司营利能力的降低，在目前物业管理费用很难调 整的情况下，只能降低服务和服务质量。而由此产生的 一系列问题只是到后期物业管理阶段才凸现出来而已。在 国内，众多房地产开发项目都在开发后期才考虑物业管理 方面的问题，一般在竣工验收阶段物业公司才真正介入项 目管理工作，因此很少开发公司在项目研发和设计阶段就 有物业管理或顾问企业介入。当纠纷发生时将责任完全归 替于物业管理公司的管理和服务水平是不恰当的。因此在 产品研发设计阶段即将物业管理问题纳入研究范畴对于提 高物业管理服务水平，减少纠纷显得尤为重要。 二、研发设计阶段与物业管理关联的问题 物业管理过程中很多问题与产品研发、设计阶段是紧 密联系的，从房地产项目研发设计的全过程看，与物业相关 联的问题主要包括以下六个方面。 r.产品定位对物业，理的影响 在房地产项目前期研发阶段对市场的调研是必不可少 的环节，其中客户定位是决定产品形式的关键，而产品形式 由定位客户的需求决定，客户需求决定了产品形式和产品 ‘作粉简介〕陈涛(1971习，男，安徽寿县人，工程师，从事房地产开发 研究 38 功能同时也决定对物业管理的需求，虽然在此阶段还没有 物业管理公司对定位客户的物业需求做专业的分析，一旦 方案实施，其对物业管理需求也是潜在确定的，作为高档物 业其对物业管理的服务范围和服务质A的要求必然很高， 而作为开发企业在产品建成后期很少从产品定位的角度去 选定与之相匹配物业管理企业，更多的是受利益驱动选择 低报价的物管企业和干脆自己成立或控股成立新的物业管 理公司来承接自己开发的项目，一来可节约物业资金 有利 可图，二来是可对开发项目的工程质最或售后服务有问题 时，有物业公司主动处理协调，由于利益的连带关系，开发 企业可减少因此而带来的麻烦甚至是经济损失，这样就出 现产品定位与物业定位错位的现象，而一般都是物业管理 企业管理水平低或服务质量低下，物业管理的质量满足不 了业主的需求，矛盾的出现也就是必然的了。 2.建筑结构对物业甘理的影响 随着房地产市场日益成熟，竞争也日益加剧，在商品住 宅市场中其建筑结构体系也开始呈现多样化的趋势。轻钢 结构体系和木结构体系已开始逐渐增多，他与传统的混凝 土结构体系而和猫土砖媲合体系相比具有明显不同的特 点，这给业主入住时的装修管理会带来新的课题，特别是在 结构墙体和水电管线的改动方面都会有新的技术处理。在 房屋修缮方面，钢结构和木结构的房屋在维护保养也均不 同于传统结构体系，具有周期短，专业性强等特点。 3.建筑节能设计对物业，理的影晌 建筑节能设计是国家一直倡导的，目前已有建筑节能设 计方面的规范，有的已经是强制标准，如墙体和屋面保温， 门窗保温等，宏观方面，全面实施节能住宅对节约能源有 利，减少能源的损耗 微观方面.有于单位建筑面积的能耗 水平降低，对物业管理企业来说大大减少能源的消耗，降低 燃料成本，对节约物业运行成本具有重大意义。在物业设备 运行成本中还有重要的方面就是设计阶段的设备选型，如 锅炉的选型和台致选择，水泵选型和台数选择，空调方式的 万方数据 房地产项目研发、设计阶段物业关联问题的探讨 工程建设与设计 2003年第11期 选择等，对物业运行成本亦有相当大的影响。 (1)锅炉的选型和台数选择 根据建筑节能规范的有关规定在新建锅炉房选用锅炉 台数宜选用二台至三台，在低于设计负荷运行的条件下单 台锅炉运行负荷不应低于额定负荷的50%,锅炉燃料选择在 北京地区由于受环境保护的影响大部分地区己禁止使用煤 为燃料.天然气是优先选用的燃料之 一。 (2)水泵的设计选型 水泵设计选型中，不管是供暖系统或消防、给水系统均 应选用高效节能低噪声水泵，水泵台数宜选用二台，一用一 备，系统容量较大时合理增加台数，特别是在采暖系统中应 充分考虑采暖季初寒，严寒和末寒期的运行方式，以利于物 业管理阶段的管理和运行成本的减少。设备台数的减少和 合理控制往往会增加单台设备的容量。容量的增加对运行 维修的人力和物力的投入增加影响较少甚至可以忽略，而 设备台数增加几乎是与人力和物力的投入成同比增加的。 从有关的节能运行数据看严格采用设备节能的运 行管理成本比非节能设计要节约20%左右。 (3)空调方式的选择 住宅产品中空调方式由于多采用空调器或住户集中空 调，运行费用由住户自己承担，对物业管理的影响不大。但 在公共建筑中集中空调系统由物业公司负责管理运行，不 同的空调方式的运行成本是有较大差异的，应根据可利用 能源种类和能源价格的具体情况做详细的技术方案的分析 比较，科学合理的选择。其中包括在方案确定后对设备品牌 的确定，而在实际的设计管理过程中开发商更多是关心初 投资的大小，很少去研究比较空调方案的运行成本和运行 管理的问题，自然在物业管理过程很可能出现运行成本过 高或维护管理成本大的问题。随着空调技术的发展，近年来 水源热泵系统开始在具备条件的地区逐渐被采用，作为目 前综合运行成本较低甚至是最低的空调方式，同时可实现 冬季供热，是很有前景的空调方式之一。 4一景观设计对物业管理的影响 随着生活水平的提高，人们对居住环境的要求也越来越 高，小区景观设计已成为住宅设计的重要部分，成为吸引客 户眼球和购买欲的卖点，也是提升产品品质的重要手段。但 在景观设计中，开发商往往为追求形式上的好看和卖点而 忽视景观的维护和管理问题。以北京地区为例，主要有以下 问题:①大面积的进行人造水景，忽略了北京的气候条件， 造成夏季景色优美而冬季无景可看，为保证水的流动不腐 臭需设置专用的循环水泵，为保证水底清洁和景观效果，需 物业公司定期清理，以北京一中高档小区为例，一期总建筑 4万护规摸，其水景面积约2 500m',总水泵容量约90-kW,如 此方案给以后物业管理带来很大的问题，长期连续运行，电 费难以承受，(尚不计定期清理池底的人工和材料费)。和 草地的养护成本相比，相同面积的养护费用至少要高出1 倍以上。②大量采用南方苗木和名贵苗木造成物业养护成 本的增加，首先由于气候条件不同，南方苗木有的不宜在北 京生长，多数是需要严格的冬季防冻措施，维护成本增加， 同时对冬季景观是严重的破坏。 因此，在景观设计中一定要有量的概念，在与建筑风格 相协调的过程中.应把一次性投资和养护管理综合起来考 虑，两者的控制目标往往是相同的。 5.智能化程度对物业份理的影响 不管是公共建筑还是住宅产品，智能化程度均呈现上升 的趋势，且档次越高智能化程度越高，对物业管理层人员专 业素质要求越高，对操作层人员管理的数量要求相应减少， 同时操作层人员的管理和培训工作量也会很大，管理的技 术含量增加。相应的，物业管理成本随之上升. 0.配套设施对物业份理的影响 配套设施中，物业管理用房和小区的经营性用房是必不 可少的部分，规划主管部门对此部分也有具体的要求，一般 都是根据小区的规模来确定配套用房的数量，规划控制的一 般是最低标准。在目前的住宅物业管理中，随着市场化进程 的加快，竞争也将加剧，传统物业服务项目利润也越来越少， 针对业主的需求开展适当的物业经营是提高物业企业利润 的重要手段。因此在总体设计方案中对配套用房做适当的扩 充，为物业经营做好充分的事前设计，预留发展空间，不仅有 利于物业公司的发展，同时也为业主更多个性化的有偿服务 提供了发展空间，有利于小区物业健康发展。 三、物业管理参与产品研发设计的模式选择 纵观目前物业管理企业的构成，除少数是近几年从海 外、港台打入内地的以外，大部分物业公司仍然是由开发公 司和国有房管所衍生而来。许多物业管理公司对于参与房 地产项目研发设计阶段的目标任务不清晰，目前国内没有 形成标准化的模式可以遵循。因此借鉴一些发达国家的经 验，提出两种方式做参考. 1.开发商独立份理棋式 即开发商在项目研发设计阶段建立方案评价指标体系 时，把与物业紧密相关的因素纳入评价指标体系中，并根据 其重要性不同赋予不同的权数，在产品方案评价中充分考 虑物业关联因素的影响，以提高产品方案决策的科学性和 有效性。特别是在目前房地产市场并不十分成熟的情况下， 开发商独立管理模式实际上是开发商同时担当了物业公司 的角色，这可能是并不成熟但却切实可行，符合现状的管理 方式。由于开发商对物业管理的专业化程度相对较低，其决 策指标建立的科学性和权数的合理性是影响决策质量的关 键。 2.物业管理顾问公司棋式 即在项目研发设计阶段聘请有经验的专业物业顾问公 司参与产品的方案评价和决策，有了物业顾问专家的参与， 一般会对物业关联因素的考虑更全面和细致，与第一种模式 相比，会增加聘请物业管理顾问的费用，却提高了产品决策 的质量，随着房地产市场的发展，这一模式将会更多的被开 发商采用。 (T转第43 W ) 万方数据 小区硬质景观设计与中的几个问题 工程建设与设计 2003年第11期 二、小区户外活动场所 户外活动包括体育运动、散步、休息、邻里交往、儿童游 戏等。许多场地在安全和舒适性上存在问题。 1活动广场 (1)问题:雨后广场地面积水时间过长;局部地面和排 水口周边塌陷，影响居民活动的舒适度和安全性。 (2)原因:广场地面不平整及没做适当的排水坡，造成 排水不通畅:地面垫层不均匀密实，排水井壁没做防渗处理 造成塌陷;地面材料选择不当造成积水时间长 (3)改进措施:①做好场地的找坡。较小场地应向周边 找坡，较大场地分区找坡:②组织好排水。较大场地内部需 设排水明沟或暗沟，排水沟除了位置选择要合理外，明沟与 地面的交接要回滑，暗沟排水口的位置要恰当;③做好排水 口井壁和井底的防渗处理，防止外部土壤流失造成地面塌 陷。可用混凝土浇筑:砖砌井壁应用水泥砂浆砌筑，内外两 侧抹防水砂浆，外侧300.范围回填灰土夯实。井口水蓖子 空隙应在20m】以下，避免轮椅的小轮和拐杖的尖头掉入; ④合理选用地面材料，除有剧烈体育活动的场地选用硬质 地面外，休闲活动场地宜用透水或半透水地面，避免积水。 2.池壁与限瑞 在休闲和游戏场地上的涉水池、沙坑等常有池壁和隔 墙，其构造不容忽视. (1)问题:池壁、隔墙等构件断面形式、连接方式存在锐 角尖刺等危险隐患，构件的尺寸或色彩不当，易造成忽视和 错觉而发生危险。 (2)原因:构造设计欠细化和深入，施工操作欠妥。 (3)改进措施:①设计中对待常与人特别是儿童接触的 构件，表面应选光滑或有弹性材料(如面砖和橡胶)，棱角 处做成倒棱或圆角，最好用橡胶保护层;②金属焊接应将焊 点磨光，螺栓连接应控制螺杆长度并用圆头螺母封头:③高 度较小或相对尺寸差别较小的构件要醒目。 三、绿化系统 1.挡土墙构造 当地面有较大高差和设花坛时会用到挡土墙 (1)问题:清水砖墙表面泛碱、风化，混水砖墙饰面空鼓 剥落。 (2)原因:土中的水从背部和底部进入墙体，造成墙面 泛碱、风化，在高温或冻涨作用下造成墙面的起鼓剥落。 (3)改进措施:①优先采用混凝土墙或石墙做挡土墒; ②砖砌挡土墙，应用水泥砂浆砌筑，与土接触的内侧做防水 层(如用防水砂浆抹面后涂热沥青两度)，在墙内高于地面 180m处设防潮层，墙上留泻水口。为使块材地面铺设时调 整方便及接缝隐蔽，挡墙根部可内收60m. 2二 坡 在造景中，为遮挡视线、屏蔽噪声常设置景墙，墙体多呈 独立状态，四面临空。 (1)问题:粗糙的墙体表面污染严重。在贴面类饰面中 饰面层空鼓剥落。 (2)原因:①墙体污染主要是顶部灰尘被雨水冲刷渗入 墙面引起，也有空中灰尘的附着;②装饰层剥落有面层粘结 不牢和基层未干透就做饰面等施工原因:也有因顶部或底 部构造不合理造成渗水，在冻涨作用下造成开裂，寒冷地区 尤为明显。 (3)改进措施:①顶面面砖铺贴尽可能减少接缝并做排 水坡;顶面面砖压盖侧面面砖，避免出现朝天缝，墙面采用 光滑密实材料，面砖接缝要密实。若顶部能做挑檐效果更 好;②采用砖、砌块等多孔材料砌墙时，墙脚处应做防潮层， 防止地下水气进入墙身。 四、结语 在居住区环境中，虽然“绿地景观环境是居住者对居住 区外环境的第一认识”，建造森林、草地、水面这些软质景观 固然重要，但多数情况下 “住宅是为老年人和儿童准备 的”，他们需要活动场地和游乐设施，居民也需要运动空间。 因此，小区景观人性化的设计也应体现在硬质景观的细部 构造上。居民对于居住区环境的整体水平及质量的认识，会 随着在小区居住时间的增长而发现硬质景观对日常生活影 响更大。设计者和施工者都不应忽视它们的质量，要做好点 点滴滴构造.用小处的精细体现大学问。 〔今考文献] [t]交通部公路司.公路工程质1t通病防止指南〔ml.北京:人民交通出 版社，2002. [2]北京有色金属设计研究院.道路〔闭.北京;中国标准出版社 2000. 1收藕日期12003-06-17 .叫卜，一千 一+，十 叶 .冲 叶 ，+ 一卜，斗 ，诵 科十 ，闷 科 “币 ，，斗.十，啼 ，呻 ，门 月十.琦 《上接第39页】 四、结论 综上所述，在产品研发设计阶段把与物业关联紧密的 因素纳入产品决策中是非常必须和必要的，在目前物业管 理企业多数由开发商派生而来的情况下，重视物业管理因 素也是符合开发商自身利益的。随着房地产市场和物业管 理市场的日益成熟，市场化程度会越来越高，作为实施建设 和管理两个不同领域的企业，其社会分工也会越来越细，为 了增加开发产品的成熟度，在开发设计阶段引进物业管理 顾问公司是全面提升产品成熟度的重要手段之一，是完全 符合市场发展要求的。 【.考文献〕 [1〕李皓.中小物业管理公司的经营策略[7l.住宅与房地产 2002.(10):56-58. [2]胡再样，姜早龙.房地产项目开发工程造价管理优化研究[J].基 建优化，2002,(4):11-13. 13]李权.论优化设计与工程建设投资控制【Jl.工程建设与设计 2001,(2):51-52. [41 JGJ 26-95民用建筑节能设计标准[S]. 1收摘日期] 2003-10.15 枯 万方数据