影响房价的因素

影响房价的因素 影响房价的因素: 1、政治因素。影响住宅价格的政治因素包括:战争、动乱、政府机构大的变动或重大政治性政策出台等。 2、经济因素。影响住宅价格的经济因素包括: (1)经济增长速度:经济增长迅速，居民收入相应提高，购买力增强，住宅价格就会提升;反之，则会使住宅价格下降。 2)物价、工资及就业水平:物价变动导致货币价值变动而波及住宅价格， ( 由于房地产具有保值性、增值性，一般物价上涨时住宅价格上扬幅度更大;工资及就业水平提高，居民收入增加，会促使住宅价格升高，反之则令住宅价格降低。 (3)储蓄率:储蓄率提高，示居民购买能力增强，住宅价格也会跟着上 涨;反之，则房价下跌。 (4)财政及金融状况:财政和金融状况反映了一个城市或地区的经济状况，直接影响住宅价格。不良的财政状况会导致政府购买力下降，金融状况恶化会导致银根紧缩，二者都会使住宅需求减退、价格下跌。 (5)利率:较高的银行利率会增加住宅买卖双方融资成本，使住宅交易行为受到抑制，从而导致住宅价格下跌;而较低的银行利率则会对住宅投资者起到激励的作用，有利于住宅市场价格的上扬和市场的繁荣。 (6)地价:具有资源稀缺性、有限性的土地是住宅产生的“原料”，住宅价格起伏和地价涨跌密切相关。 3、行政因素。影响住宅价格的行政因素包括: (1)土地利用规划及供应管制:土地的用途由政府规划管理部门确定，土地利用的容积率等对单方住宅的土地成本影响很大;政府通常通过土地出让 来控制进入市场的土地数量，从而影响了住宅市场的供应数量和价格。 (2)房地产税制:契税、房产税、土地增值税等影响住宅交易量的增减，税率降低则鼓励交易，住宅价格上升;反之亦然。 (3)住房政策:国家的住房政策极大的影响着住宅市场的价格。中国长期以来实行的福利分房，导致商品住宅市场空间狭小，居民的购买力与商品住宅市场价格脱节;1998年停止传统的住宅实物分配制度，必将推动居民个人对商品住宅需求数量的提高。 (4)政策法规:政府对住宅开发或交易的限制或鼓励性政策，对住宅市场价格有很大的影响。 (5)城市规划:城市规划随着经济发展、人口增长而作局部或通盘调整，如增加新的可开发区域或允许对旧城区进行更新改造，则有利于住宅市场的发展。 (6)公共建设:交通条件的改善会令地价上涨，进而带动住宅价格上升;电力、上下水、煤矿气、热力、电讯等公共设施建设都对住宅价格有重要影响。4、社会因素。影响住宅价格的社会因素包括: (1)人口状态:人口增长率高或人口集中的地区，存在较大的潜在住宅需求，有利于住宅价格上调。 (2)家庭结构:核心家庭增加、复合家庭较少、离婚率提高等会令家庭户数增加，从而导致对住宅需求的显著增加，成为城市住宅价格上涨的重要推动因素。 (3)社会福利:社会福利状态会影响社会生活水准，进而影响住宅价格。 若住房亦成为福利品时，则需求降低而使住宅价格趋于平缓。 (4)社区环境:良好的社区环境与和谐的邻里关系，能促进住宅价格的提高。 5、自然因素。影响住宅价格的自然因素包括: (1)位置:即地段属性。人们常说，成功的房地产开发取决于位置、位置、还是位置。这句话说明了住宅开发项目对土地位置的极端敏感性。地段好、工商发达、交通便利、人口集中的地区，住宅价格较高;城市规划中均确定有生活、 商务、生产等核心区，离此区域越远，住宅价格也越低。 (2)面积:住宅开发项目的占地面积规模，影响住宅开发的规模效益。适度的居住区开发规模，有利于降低开发成本，进而降低住宅价格。 (3)周边自然环境:良好的自然环境，有利于提高住宅的价格。 (4)市政设施和公共配套设施完善程度:完善的市政设施和公共配套设施，能大大提高居民生活的质量，也有利于住宅价格的提高。 6、其他因素。建筑物式样外观、设计水平、设备状况、施工质量等其他因素也对住宅价格有较大影响。 一般制订房价的时候考虑几个方面的因素， 第一个是市场，这也是最重要的因素; 第二个是产品的品质和配套设施、装修情况等; 第三个就是所花费的成本; 第四个就是要考虑到周边楼盘的竞争情况、供求关系等。 我还看到一些计算房地产利润的公式，似乎缺少营销费用的计入，一般开发商不管是自己销售还是请代理公司销售，他肯定是有这部分花费的，营销费用每家公司考虑的比例不一样，有的是1%，有的是2%，商业项目可能是5%，这个也是影响房价的一部分，当然房价的制订更多的是考虑市场和开发成本。 首先是考虑市场总体的情况，包括供需状况，还有楼盘所在区域的发展状况和价值关系等，再结合产品本身的特点。而同样是确定房价，项目本身的情况会有一些影响，比如规模的大小，如果是小盘的话，制订价格时的明确程度会高一点，大盘则由于操作周期比较长，从开盘初期到中间过程到收尾时候的价格都会有所不同，这个价格变化也是非常正常的。 成本部分基本有几个大块: 一是土地成本，包括买地的费用和相关税费; 二是建筑成本，房屋造价; 三是相关的管理成本，工程管理、项目管理及营销的费用都属于这部分。这些都是基本的成本构成，同时还有相关的风险资金成本，特别是像现在房地产有一个基本的特征，就是高投入、高风险。 由于房地产开发周期较长，最起码两年，长的要三五年，甚至十年，这当中可能会遇到不少风险，开发商必须作出考量。如动迁当然也算作成本之一，由于动迁本身涉及的面比较广，有单位和个人，是一个政策性很强的工作，不光是经济效益还有社会效益和环境效益，所以这部分成本具有变动性，要进行平衡 考虑。