不动产登记条例细则征求意见：登记簿成物权归属根据-东方早报

不动产登记条例细则征求意见：登记簿成物权归属根据-东方早报 早报记者 计思敏 3月26日，国土资源部就《不动产登记暂行条例实施细则(草案征求意见稿)》公开征求社会意见。这意味着不动产登记进程再进一步。 《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日起实施。与《条例》配套的《不动产登记暂行条例实施细则》是不动产统一登记建设的重要环节。 中国房地产研究会房地产法规政策委员会秘书长康俊亮此前表示，去年底公布的《不动产登记暂行条例》更多是原则性与方向性内容，是不动产统一登记框架性的指导意见。而实施细则明确了相关制度与操作办法，包括登记人员与登记程序，更具操作性，有利于基层不动产统一登记的铺开。 国土资源部这次发布的实施细则(征求意见稿)共8章137条。 国土部不动产专家委员会委员、中央财经大学不动产法研究所所长尹飞认为，实施细则比较全面地总结了登记实践中的经验，吸收了此前土地登记办法和房屋登记办法的经验，实际操作性更强。 光看权属证没用， 房屋交易须查登记簿 在登记程序方面，《细则》明确了登记的一般程序，即申请、受理、 审核、登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规的向申请人发放不动产权属证书或者登记证明。 尹飞表示，“这跟过去的做法是完全不同的，此前还规定了发证。过去房产证很重要，因为建设部的规章里面讲房产证是房屋权利的唯一合法凭证，但物权法采用的是权利登记制。物权法规定登记簿是不动产物权归属和内容的根据。因此进行房屋交易需以登记簿为准，权属证书只是享有不动产物权的证明。新版不动产权证书上设置的使用期限曾一度引发热议，但真正对老百姓有意义的是登记簿而不是权属证书，物权归属的根据是登记簿而非权属证书。” 《细则》第二十五条规定，不动产登记机构应当根据当事人提交的申请、审核结果等，依法将办理的各类登记事项清晰、准确、完整地记载于不动产登记簿。 《细则》第三十一条“权属证书、登记证明的换发、补发”中明确，不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，不动产权利人提出补发申请的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后，予以补发。 “过去出现上述情况需要公告3个月，因为房产证是唯一合法凭证，怕出现虚报的情况。现在以登记簿为准，就没有那么严格了。三个月中房价有涨跌，现在就不会影响买卖，更适应整个市场发展的需要。”尹飞说。 另外，《细则》对登记程序中可能遇到的特殊问，如共用不动产登记如何申请、委托申请的具体程序等，逐一细化;并且对监护人代为申请登记或者委托他人申请登记需提交的有关材料作出特殊规定，也规定了不予登记、实地审查以及公告的具体适用情形。 预购商品房抵押登记: 维护银行和购房者利益 《细则》第九十八条中，提到了预购商品房抵押登记应提交的材料。 尹飞说，“预购商品房抵押此次做了重要调整，从预告登记调到了抵押登记。在实践中，有一些法院的判决认为预购商品房是预告登记，即便做了预购商品房抵押登记，它也不认可抵押权人的优先受偿权。因为按照物权法的规定，预告登记只能限制处分权。此次将预购商品房抵押调到抵押登记既维护了银行利益，也维护了购房者的权益。因为这样的话，购房者将预购房屋抵押给银行，银行享有了抵押权，对开发商来说就不用再对购房者负连带责任，责任少了，相应向购房者的收取费用也少了。” 所谓预购商品房抵押，也就是通常所说的按揭，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款金融机构代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。 另外，外界较为关注的不动产登记资料的查询、保护和利用方面，《细则》一是明确不动产登记资料的范围，规定由不动产登记机构管理，纳入统一的不动产登记信息管理基础平台。属于档案范围的，依法进行归档管理。二是明确了不动产登记资料查询的属地原则、查询主体及查询范围问题。三是明确了不动产登记资料查询的基本程序要求，对查询申请材料、不予查询的情形、查询场所与查询时限等做出规定，明确了查询的程序性要求，体现便民原则。 关于登记类型，《细则》细化了《条例》中规定的首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、预告登记、更正登记、异议登记、查封登记等登记类型，便于登记机构实际工作中具体把握和操作，和统一登记行为。 关于登记办理，《细则》为规范登记行为，减少自由裁量空间，增强可操作性，重点对各项不动产权利登记的适用及提交材料等进行了细化。同时，为体现统一性原则，将土地、海域登记与构筑物、建筑物登记合并规定。一是分别规定了集体土地所有权登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权及房屋所有权登记、集体建设用地使用权及房屋所有权登记、土地承包经营权登记、海域使用权登记，以及地役权登记、抵押登记、预告登记、异议登记、更正登记、查封登记等的适用情形和需要提交的材料。二是规定具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照《细则》 中房屋所有权登记有关规定办理。 国土部地籍管理司司长王广华曾对媒体表示，不动产统一登记的核心功能和目的，在于保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权。 业内人士认为，压制房地产健康发展的枷锁逐步解除，不动产登记条例是房地产税制出台的前提，逐步完善的房地产市场制度和政策将出台。