土地用途分类

土地用途分类管制 为了贯彻落实“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策～保证经济、社会和环境的协调发展～《土地管理法》:“国家实行土地用途管制。”即国家通过编制土地利用划定土地利用区～确定土地使用限制条件～土地的所有者、使用者必须严格按照国家确定的用途利用土地～违者将受到严厉处罚的制度。其中～土地分类管制是实行用途管制的基础和依据,强化土地执法监督～严肃法律责任是用途管制的保障。 一、土地分类管制规则。《土地管理法》将土地分为“农用地、建设用地和未利用地”三大类～并相应明确了各类土地的管制规则。 1、农用地。即直接用于农业生产的土地～包括耕地、林地、园地、草地、农田水利用地,不包括永久性沟渠,、养殖水面等。分为基本农田、一般农田和非耕地三个类别。 基本农田就是依照《基本农田保护条例》划定的基本农田保护区内的耕地～是确保人民群众对粮食需求的耕地。主要是生产条件较好、集中连片、产量较高的耕地、城镇或村镇建设规划区外的耕地、交通沿线的耕地和其他国家规定需要保护的耕地。其管制规则主要有:,1,任何单位和个人不得擅自改变或占用基本农田保护区,,2,国家重点建设项目选址无法避开保护区的～应取得基本农田占用许可～批准占用的～经修订规划后按占用建设规划区的耕地管制,,3,设立开发区不得占用基本农田保护区,,4,禁止在保护区内建窑、建房、建坟、挖沙、采石、取土、堆放固体废弃物,,5,利用基本农田从 1 事农业生产的应当保护和培肥地力～鼓励施用有机肥料,,6,不得占用基本农田发展林果业、畜牧业和水产养殖业,,7,保护区内耕地承包经营权变更时～对耕地地力等级进行评定～保护农田生态环境等等。 一般农田是指包括规划确定为农业使用的耕地后备资源、坡度大于25度但未列入生态退耕范围的耕地、泄洪区内的耕地和其他劣质耕地。其管制规则主要有:,1,一般农田中的耕地禁止被建设占用～却需占用的～批准转用后修改规划按占用建设规划区内的耕地管制,,2,鼓励一般农田中的耕地后备资源转为宜农耕地,,3,保留现状用途的地类不得扩大面积～散布在区域内的农村居民点不得在原地翻建扩建～应逐步按规划调整布局,,4,除生态保护需要外～限制占用耕地发展园、林、牧、渔业,,5,严禁用于建窑、建房、建坟及堆放固体废弃物,,6,鼓励实施土地整理～通过对田、水、路、林的综合整治～搞好土地建设～提高土地质量～改造中低产田等等。 非耕地主要用于园林生产和生态环境保护、畜牧渔业生产及各自必要的服务设施建设。其管制规则主要有:,1,各类土地不得擅自改变用途～农业内部结构调整应符合规则,,2,严禁非农建设占用名、特优、新种植园地和水土保持林、防风固沙林等防护林用地及优良草原～限制占用一般园林牧用地,,3,鼓励通过水土综合整治～治理水土流失、荒漠化、盐渍化～扩大园林牧渔业用地面积。 2、建设用地。即建造建筑物、构筑物的土地～包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施 2 用地等～分为建成区和规划区两个类别。 建成区内的土地管制规则主要有:,1,实行土地利用结构的调整和功能定位,,2,对现有建设用地和闲置废弃土地挖潜～以某区域,或单位,土地利用率的高低确定是否对该区域,或单位,投入增量土地～具体体现在土地的平面利用,建筑密度,和立体利用,容积率,等方面～建立科学的体系,,3,提高土地利用效率～土地利用应符合各土地级别、用途下规定的建筑密度、容积率、建筑高度等方面限制,,4,对不利用土地行为征收土地闲置费直至没收土地,,5,保证公益事业建设对一部分土地的需要。 规划区内的土地管制规则主要有:,1,确定建设规划区的界限和用地数量～确保人均占地或总规模不突破规定标准,,2,分阶段保护建设规划区内的耕地～确需新增用地的优先供给非耕地或劣质耕地,,3,本区内的耕地及其他农用地～在批准用于建设前～应当按原用途使用～不得擅自转用～也不得废弃撂荒,,4,耕地转用前必须在本区外开发复垦不少于所占面积且符合质量标准的耕地～或交纳相当的耕地造地费。 3、未利用地。即农用地和建设用地以外～尚未明确用途或人类未以生物技术或工程措施进行改造利用的土地。其中有些是暂未利用～有些是目前技术条件下难以利用～有些则是低效利用。其管制规则主要有:,1,禁止任何不符合规划、破坏自然生态环境的江河挖土或填土行为～不得擅自围湖造田:,2,鼓励江河流域综合整治和河道疏浚～鼓励对废弃河道、零星坑塘水面、盐碱地等进行土地整理, 3 ,3,鼓励在陆地水域根据市场需要设立水产养殖区,鼓励多渠道、多形式开发利用“四荒”土地资源～但应在取得开发许可前提下～根据土地适宜性保证一定的耕地开垦率,,4,防洪区外的滩涂、苇地及其他层有土质的土地为农业后备土地资源～限制用于非农建设～开发利用应避免生态恶化。 二、改变土地用途的法律责任。改变土地用途的表现形式主要有破坏耕地和不按批准的用途使用国有土地两种。 1、破坏耕地的法律责任。破坏耕地是指违背土地管理法律法规～非法占用耕地建窑、建房、建坟、挖沙、采石、取土、堆放固体废弃物或者进行其他非农业建设等～造成耕地种植条件毁坏的行为。这种行为将承担行政责任和刑事责任。 ,1,行政责任。对一切破坏耕地的行为～一是限期改正～即违法者在土地行政主管部门规定的期限内停止实施其违法行为～并采取措施加以改正,二是限期治理～即违法者在土地行政主管部门规定的期限内～对被破坏种植条件的耕地进行彻底整治～使其恢复原有的种植条件,三是罚款～即土地行政主管部门根据违法行为所造成的后果～依法对违法者按耕地开垦费2倍以下的标准给予行政处罚。 ,2,刑事责任。当造成基本农田5亩以上或者基本农田以外的耕地10亩以上种植条件毁坏或污染的～违法者即构成非法占用耕地罪～将被依法判处5年以下有期徒刑或者拘役～并处或者单处罚金。 2、不按批准的用途使用国有土地的法律责任。单位或个人依法取得国有土地使用权后～应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的 4 约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变土地用途的～应当经土地行政主管部门同意～报原批准用地的人民政府批准。其中～在城市规划区内改变土地用途的～在报批前～还应当先经城市规划行政部门同意。未经有关部门同意和政府批准～擅自改变国有土地用途的～由县级以上土地行政主管部门责令交还土地～并按每平方米10元以上30元以下的标准予以处罚。 5