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正佳广场’ 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 广州正佳广场强势开市 尚存四大悬念 2005-1-15 12:05:25 分享至: 关键字: 正佳广场距天河城咫尺之遥，规模是后者的两倍。 历经13年风雨波折后(见下)，号称最新的“亚洲第一MALL”的正佳广场终于传出铁定开业的消息。(世界第一摩尔目前为68万平方米我国的北京金源摩尔，但东南亚各国如菲律宾、马来西亚、新加坡以及东亚的韩国、我国台湾地区、中东各国等现在都在建设超巨型摩尔，未来的排名还很难讲) 今日，正佳广场将携其庞大的42万平方米商业面积强势入市。与此同时，百佳、屈臣氏、广州友谊等各主力店均以旗舰店姿态提前开业助兴。对此，业界认为，随着近在天河城咫尺的正佳开业，以“天河城，正佳广场”为核心的华南第一商圈短期内难免有一场贴身肉搏战。选择错位经营还是“窝里斗”，将是横亘在这两大商业巨头面前的一道难题。 与天河城同时胎动 天河城与正佳广场这一前一后差不多相差10年的入市历程，恰恰是中国MALL艰辛发展的一个侧影。 据广东连锁协会会长助理黄华军回忆，上个世纪90年代初，天河城与正佳已如一对刚受孕的胎儿开始躁动。当时，它们的名字只是叶选平市长办公桌上一个叫做“广州世界贸易中心”项目模型中的两幢建筑物而已。这个庞大 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 的项目分成三个区域，规划的西区商务中心，便包含有写字楼、酒店和现在的天河城广场，东区会展中心是如今的正佳广场，中区国际金融中心是今天即将拆迁下沉的宏城广场。 “当时正佳广场交给了广州市政府去做，而模型中的西区商务中心项目，则交到了省政府手上。”黄华军透露，天河城和正佳于1992年同时动工，从此花开并蒂，各取一枝。前者有当时省里最有钱的“八大财神爷”作靠山，有赖于一批沉稳实干的创业队伍，奋战3年多，于1996年敲醒了沉睡的天河商圈，并于今天成为国内MALL的开山鼻祖。而后者尽管拿了当时广州市仅有的两个合资零售业牌照中的一个，却因正大被金融风暴所累战线收缩，工地半路停工留下了一个沉寂8年之久的大坑。 2001年经过批准，广州大鹏房地产有限公司投入巨额参与正佳资产重组，该项目从2001年8月开始复工。而此刻，天河城正受到粤海重组的严峻考验，天贸当年以8.4亿元人民币的股本金，向外举债9000万美元，建成了广场主体，并于1996年开始每年4月和10月分两期清偿外债。到2002年下半年才无债一身轻。 先后三次推迟开业 而作为天河商圈最后的商业孤本，正佳从复工到现今入市亦经历不少波折。 迄今为止，正佳广场的MALL单体楼已消耗掉40亿元真金白银。据传，作为民营房地产公司，发展商大鹏为支撑正佳项目聚集旗下的所有力量，甚至不惜停掉了公司的另外两项工程。尽管如此，正佳先后三次推迟开业时间。 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 知情人士透露，排除国家部委多次彻查MALL等宏观调控因素可能带来的影响，工程的进度包括资金的到位，还有装修、建筑技术方面的问题均是令开业一再推迟的因素。 其间，正佳广场将夹层1.7万平方米面积以每平方米7万,8万元人民币的价格出售，获得12亿元左右的流动资金。此后，正佳制定比天河城低15,,20,左右的租金正式对外招商，据正佳广场经营管理公司董事总经理谢仕平透露，目前千间商铺的出租率已达到97,。其中，百佳、屈臣氏、广州友谊、星巴克等超过100家知名商业品牌均将其在正佳的门店定位为华南最大的旗舰店。 此外，一家是名为外资实为国有控股的国有企业，一家是私人老板执掌大权的民营企业，两年来正佳与天河城之间的挖角大战更是让人看着惊心动魄。2001年底至2002年上半年，天河城人马倒戈投向正佳怀抱达到最高峰，当时行内甚至有人戏称:位于广州环市东路帝景大厦的正佳广场办公室，俨然成了“天河城二办”。 同质竞争考量经营智慧 今日，广州新年MALL的头彩终于落到了正佳头上。对于正佳即将开演的精彩商业大戏，业界充满了期待，同时亦夹杂着几许担忧。“入市后半年是考量正佳经营智慧的关键”，对此，黄华军指出，正佳经营的稳定性与租金策略的灵活性，在开业的这半年将接受市场考验。 据谢仕平透露，目前正佳承租面积为20万平方米，今日开业的有近7万平方米的商业面积。在春节前后，包括电影城、真冰溜 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 冰场等娱乐休闲项目将接连面市。谢解释，正佳广场由美国捷得公司进行原始(全世界十大专业品牌MALL中有5个为该公司设计)，按照餐饮18,、娱乐30,、零售52,的比例进行功能布局。与天河城等以长方形为框架的百货型MALL不同，正佳更接近纯美式MALL，更讲求体验、休闲的商业志趣。 对此，国务院17个部委以及广东省市有关专家组成的“中国商业流通企业大型购物中心专题调研组”在之前对正佳进行调查后的评价是“中国在建的MALL中最具成功条件的项目”。但考虑到夹杂着政府意志的商业行为并非纯市场化，它亦将对企业经营带来深远影响。对此，黄华军认为，参考之前正佳经营团队频繁更换的不稳定以及整体租金水平相对偏高，再加上其千家商铺庞大的入市体量，正佳开业将是一个庞大复杂的商业体系，入市这半年将极考经营者经营智慧。 此外，正佳直面的竞争对手就是同质化的天河城，两者相邻不过数百米远，虽说成行成市，但它们之间究竟是互补大过互冲还是互冲大过互补还难判断。而面对正佳的到来，天河城今年加速全面调整步伐，应对之姿显而易见。据悉，目前正佳管理者已认识到MALL后期管理的重要性，并于两月前成立了经营管理公司，将物业经营、营销、策划等统归旗下。 (南方都市报 记者金杜) 主角 正佳广场坎坷13年 1992年 正大集团与广州佳景合作，在广州投资总建筑面积为42万平方米的正佳广场项目。 1994年 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 经国务院批准，正佳广场成为在广州设立的两个中外合资商业零售试点单位之一。此后，因正大集团战线收缩，正佳广场工地半路停工。 2001年 广州大鹏房地产有限公司参与项目资产的重组，项目从2001年8月开始复工。 2003年3月 占地面积达5.7万平方米的正佳广场终于顺利封顶。 2005年1月 单体楼耗资40亿元，与天河城对视羊城中轴线，正式开业。 (来源:南方都市报) 正佳、天河城、中华广场渐成三足鼎立 广州三大MALL掘金写字楼 2004年11月14日，已在广州市场辛勤耕耘4年多的中华广场正式对外宣布:其二期写字楼建设已然启动。无独有偶，停工已久的天河城东塔楼写字楼项目也于近日重新动工;而宣布将于下月开业的正佳广场，其东翼的广晟大厦也已封顶。渐呈现鼎立之势的羊城三大MALL，不约而同地瞄准了市场潜力无限的写字楼商机。 中华广场:斥巨资兴建广州第三高楼 2004年11月14日，一直颇为神秘的中华广场投资方昌盛集团董事局主席邹锡昌首次约见城中媒体。据邹透露，中华广场已于今年7月低调启动第二 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 期写字楼建设，建成后将成为广州第三高的写字楼，整个工程投资高达6亿元之巨。 据悉，该写字楼为二栋塔楼，A塔26层，高120米;B塔62层，高252米，建筑面积12万平方米，预计2006年底可交付使用。 天河城广场:筹资再建东、西塔楼 也许是“英雄所见略同”，广州第一代大型购物中心、目前已成为“样板MALL”而闻名遐迩的天河城广场，也于近期动工兴建其停工近10年的东、西塔楼。据了解，天河城的东、西塔楼在1995年动工后，曾由于资金问题而被迫停工。此次重新动工的东塔写字楼建筑面积逾8万平方米，可望于2006年建成。此外，高40层的天河城西塔楼也在兴建筹备之中，预计作高级酒店之用。 正佳广场:东翼广晟大厦月初封顶 与天河城近在咫尺的正佳广场，总建筑面积高达42万平方米，号称总投资40亿，可谓羊城目前当之无愧的商业地产“巨无霸”。几经波折之后，正佳投资方近日终于宣布，将于下月中旬开业迎客。有消息称，正佳东翼的广晟大厦，已于本月初举行了封顶仪式，该楼总建筑面积4.8万平方米，其中写字楼面积逾3万平方米，商场面积1万多平方米。目前，已有不少单位被外资公司初步认购。 另讯:正佳广场开业 尚存四大悬念 昨日，令业界和广州市民期盼良久的“亚洲第一MALL”——正佳广场举行了隆重的开业典礼。国家有关部门和省市负责同志刘华秋、朱之鑫、谢伏瞻、姜明、安成信、石安海、张广宁、陈开枝等出 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 席典礼。这个商业“巨无霸”的高调开业，不仅与商誉日隆的天河城广场在广州新城市中轴线上形成对峙之势，也对千年商都的固有格局带来不小的震撼和冲击。 悬念一? 天河商圈能否形成良性竞争, 正佳广场与另一个“巨无霸”——天河城广场相距仅数百米，中间还有宏城广场。据了解，在正佳广场的上千家商铺中，于昨日开业迎客的有100多家，再加上先期开业的百佳超市、广州友谊、屈臣氏等主力店，开业面积达7万多平方米;稍后其餐饮、游乐等配套设施及更多商铺将陆续投入营业，至今年3、4月间，正佳广场在经营规模上将把天河城广场抛在后面。 尽管规模上拉开了距离，但在商户组合上两者却有明显的同质化趋向。正佳的两大主力店——百佳和广州友谊，在档次、定位和商品组织上与天河城的两大主力店——吉之岛和天河城百货并没有形成明显的差异;受交通、周边人口、购买力等诸多条件所限，该区域客流量不可能无限量膨胀，两大购物中心势必将对同一消费群体展开激烈争夺，它们的比邻而居，到底将带来互动互补、成行成市的倍增效应,还是会相冲相克、此消彼长,业内说法不一。 悬念二? 能否优化千年商都旧格局, 根据广州市商业局的调查，目前广州市零售网点的开办基本失去规划导引和宏观调控，许多大型零售网点的选址布局不合理，且功能雷同，60%以上扎堆在城市内圈层，50%的商业街和逾半数的批发市场密集在老市区;导致商圈对网点的 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 平均支撑力减弱，局部地区市场竞争加剧，不仅使不少企业经济效益下滑，甚至经营不下去，也对周边的交通、环境带来诸多不良影响。 早期天河商圈的兴起，很大程度上得益于天河城的崛起;如今正佳的上马启动，能否进一步提升天河商圈的含金量，促使其真正成为广州规模最大、业态最现代、经营理念最新、配套场所最全、建筑最新颖、交通最便利的“第一大商圈”,还是会令局部区域竞争更为激化、网点分布失衡更为严重,尚是未知数。 悬念三? 会否加重天河地区交通压力, 目前，天河城广场的日均客流量达到18万—20万人次，高峰期会达到65万—80万人次，再加上购中心、维多利广场、宏城广场等近在咫尺，导致交通阻塞日益严重。而正佳广场位于天河东与体育东路的交汇点，设计日客流量可达80万，可供4万人同场同时消费。令许多人忧心的问题随之而来:正佳的开业，势必会加重该区域本已不堪重负的交通压力。但近日正佳广场管理高层在接受记者采访时倒表现得相当乐观:目前塞车如此严重主要是受地铁施工影响，待地铁三号线如期完工开通，交通压力也会迎刃而解。 悬念四? 能否有利巩固广州商业地位, 正佳广场如果一路顺风顺水、平稳发展，未来不仅将为发展商带来丰厚的回报，还将为广州市带来每年至少5亿元的税收，一次性解决3万人就业，进一步巩固广州商业在华南区的龙头地位。然而，这个从建设之初就历经风雨坎坷的“大块头”，能否真正 ---------------------------------------------------------精品 文档 --------------------------------------------------------------------- 精品文档就在这里 -------------各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-------------- ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ -- 成为商战中叱咤风云的“巨人”，最关键还是要看其吸引的客流量和创造的销售额。正如正佳广场一位高层管理者所坦言的那样:“大家都知道它会旺，但什么时候旺还不知道。” 业内也有另一种观点认为，正佳广场的诞生，是夹杂着政府意志而非纯市场化的商业行为，极可能对企业经营带来深远影响;正佳广场如果能像天河城广场那样，8年回收投资就算得上成功，但整个营商环境日新月异，其周边就有岗顶、东圃、黄埔商圈在迅猛发展，太平洋百货、太古汇等大MALL也陆续崛起。因此，开业只是正佳走向成功的第一步，接下来的管理、服务、营销才是更难啃的“硬骨头”。( ---------------------------------------------------------精品 文档 ---------------------------------------------------------------------