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房产咨询分享 美联储宣布削减QE规模 人民币汇率下跌中国房价或下降 京华时报讯(记者马文婷高晨)就在市场预期美联储将继续拖延削减量化宽松政策(QE)的时候，美联储前晚却宣布启动削减QE规模。周三晚间，美联储主席伯南克宣布，鉴于就业市场改善，从明年1月起缩减长期债券购买(即QE)，将目前每月850亿美元的购买额调整为每月购买750亿美元。此举标志着美联储史无前例的刺激政策走向结束。由于市场先前普遍预期美联储将从明年3月起开始缩减QE，因此本次会议决定多少令市场感到意外。不过值得注意的是，美联储这次态十分谨慎。伯南克表示，如果美国就业继续如预期般增长，明年的购债规模可能以审慎的步伐缩减，预计可能在明年末段结束QE3。交通银行首席经济学家连平认为，美联储退出量化宽松政策对全球的影响主要体现在资金流动变化和美元、大宗商品价格上，短期来看，会使跨国资本回流美国和美元走强，新兴市场国家将面临资本出逃和本币贬值的压力。 影响中国 人民币汇率应声下跌 美联储此举对发达市场影响偏正面，而对新兴市场影响偏负面。从外汇市场表现看来，消息公布后，各种非美货币纷纷走跌，欧元兑美元下跌83点，澳元兑美元下跌32点。人民币也受到影响走跌，昨天，人民币对美元汇率中间价报6.1183，较前一交易日下跌78个基点。而美元兑瑞郎上涨91点，美元兑日元上涨160点。海富通基金经理认为，对包括中国在内的新兴市场国家来讲，虽然QE缓退消除了美国经济复苏中断的风险，但在近期内，确实存在货币贬值、资本阶段性流出的风险。也有市场人士表示，美联储选择缩减购债规模的时点略超预期，但是由于此前投资者已经在一定程度上消化了QE退出的预期，因此预计美元指数在短期大涨后仍难以持续走强，未来仍将以宽幅震荡为主。这一背景下，人民币汇率更多会表现为总体强势、双向波动加大的运行特征。 或把房地产打回原形 经济学家马光远认为，美联储退出QE有可能把中国房地产打回原形。马光远表示，美联储如果退出量化宽松政策，多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击，人民币也将放缓升值步伐。中原地产市场研究部总监张大伟分析认为，一旦QE退出将对房企海外融资带来很大难度。对房地产来说，这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。房企在海外融资的难度将加大，可能被迫抛售房产以应对流动性危机，而大量卖房就会增加市场供给，房地产价格从而下降。上海市政府发展研究中心副主任周国平警示，随着明年美国逐步退出量化宽松，美元将由弱转强，从而吸引资本回流，国际热钱可能再次出现异动，或给国内的楼市和股市形成冲击。对此要加强国际资本流向的跟踪监测，进一步强化对证券、期货等金融市场和房地产市场的动态监管。名词解释量化宽松主要是指中央银行在实行零利率或近似零利率政策后，通过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性资金的干预方式，以鼓励开支和借贷，也被简化地形容为间接增印钞票。 历次量化宽松 在雷曼兄弟于2008年9月倒闭后，美联储推出量化宽松政策。在随后的三个月中，美联储创造了超过一万亿美元的储备，主要是通过将储备贷给它们的附属机构，然后通过直接购买抵押贷款支持证券。自2010年4月起美国的经济数据开始令人失望，美联储当年10月宣布启动第二次量化宽松(QE2)，采购6000亿美元的国债，以进一步拉动经济复苏。2012年9月14日，美联储宣布将进一步量化宽松政策(QE3)，每月购买400亿美元的抵押贷款支持证券，继续扭曲操作，延长超低利率政策至2015年中期。 今年沪购房者意愿增强 明年一二月房价或停涨 时隔4年，2013年的楼市又一次演绎了与2009年相似的上涨局面。有关地产市场研究部的数据显示，从年初至年尾，全年申城楼市涨幅基本超30%以上，部分区域超过了50%。12月上旬两周的新房成交量环比11月下旬单周交易量下滑幅度近3成左右，而在交易价格方面，近两周的成交均价均在25000元/平方米以上，并未出现下滑的迹象。与此同时，二手房市场的量价表现相比新房市场要更为乐观。因此，2013年的楼市将以 “量跌价稳”的局面收尾。本周，国家统计局发布了11月份全国70个大中城市住宅销售价格统计数据。上海新房价格环比涨幅缩小，业界认为，政策走向仍然决定短期内房价走势。随着近期新房、二手房成交量持续出现降温，12月份的房价涨幅将进一步收窄，房价指数将继续回落，明年1、2月份房价有望趋于停涨。 年末行情低迷翘尾难现:进入12月，本市楼市继续表现低迷。尽管有冬季房展会的刺激，但12月前半个月本市新建商品住宅累计成交仍只有42万平方米，较11月同期大幅下滑39.8%，同比下滑8.8%。供应量虽上升，但外环内新盘半个月仅有1000平方米入市，难怪许多人觉得新楼盘都越开越远了。 年末楼市现"最后疯狂" 新政之下房价仍旧疯涨 在刚刚过去的11月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10758元/平方米，环比10月上涨0.68%，自2012年6月以来连续第18个月环比上涨。临近年末，各地政策频发，缘何全国房价仍如脱缰野马般连续上涨,“四方面原因致使房价连续上涨。”上海同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，首先是因一线城市、部分二线城市提高二套首付比例、收紧高端预售许可证、收紧单身限购等政策使然。在政策未落地前，改善需求、部分投资需求抓紧跑量“窗口期”积极入市，导致临近年末的11月份改善性需求出现“最后的疯狂”行情，市场成交均价表现相对较高。而从政策执行角度来讲，二套房贷首付比例提高之后，大多数城市并没有立即执行，而是给予市场一个缓冲期，那么，在这样的市场阶段，改善型需求、部分投资需求开始抓紧这个放量的时机积极入市。“二是今年以来市场基本面总体逐渐好转，基本面好转势必会带动成交量上升，随之会带动供求关系紧张与价格坚挺。”张宏伟分析，尽管近期一线城市、部分二线城市阶段性收紧政策频发，但是，短期来讲难以改变这些城市市场供求关系较为紧张的基本面。因此，对于资金面不太紧张的开发企业开始利用政策收紧的时机，采取“少量多批”、“封盘”等营销手段，逆势推动“日光盘”、涨价现象的上演，这样的市场情况在一线城市及部分二线城市表现较为明显，总体上助推了重点城市量价齐升。张宏伟认为，三是品牌房企资金面已不太紧张，今年开始积极跑量拿地换仓，其重点布局的一、二线城市市场成交量的增加以及房价仍环比在上涨，结构性地带动了全国房价继续坚挺并保持微涨。数据也显示，11月十大城市住宅均价为18748元/平方米，环比上涨1.16%，比上月缩小0.79个百分点。具体来看，上海上涨1.83%，涨幅最大，南京、广州、杭州、天津涨幅在1.5%-1.8%之间，比上月有所扩大，深圳上涨1.2%，武汉、重庆(主城区)、成都和北京涨幅在1%以内，其中北京上涨0.18%，涨幅比上月大幅缩小2.38个百分点，表明“京七条”对市场预期和房价的影响继续释放。而从同比看，十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，且涨幅较上月扩大0.87个百分点。本月，十大城市全部同比上涨，北京、广州、深圳涨幅均超过25%，其中北京涨幅缩小;南京、上海、成都涨幅在10%-15%之间;杭州、重庆(主城区)、武汉、天津涨幅在5%-10%之间。十大城市平均价格上涨16.56%，连续第13个月上涨，结构性地带动全国房价继续坚挺并且保持微涨。“四是地价上涨甚至‘地王’的频现，导致‘地王’效应持续发力，推动周边楼盘价格上涨，一定程度上也带动了‘地王’”所在城市房价的上涨。”张宏伟认为，从开发企业拿地及市场布局策略上看，开发企业出于战略布局考虑积极布局一、二线城市房地产市场。土地市场由2012年下半年以来的溢价率表现较高转为今年楼板价的实际上涨，甚至“地王”的出现。在这个时期，土地价格上涨，“面粉”价格贵，也就意味着房价难改继续上涨预期。尤其是最近一段时间由于政府推地策略与品牌开发企业布局策略的调整，致使“地王”频出，导致当前土地市场虚热，这有可能推动土地市场价格持续走高，房价自然很难下降。 上海国际旅游度假区结构规划获批 将以迪士尼为核心 作为上海“十二五”期间六大重点功能区域的新建项目，位于自贸区腹地、以迪士尼为核心区的上海国际旅游度假区将率先扩容。《每日经济新闻》记者从上海新闻办官方微博公布的消息中获悉，上海市政府批复同意《上海国际旅游度假区结构规划》(以下简称《规划》)，度假区规划范围在原有基础上向南拓展，共24.7平方公里。核心区内规划建设一处地铁2号线和11号线的换乘站，进一步研究远期增加轨交运能可行性。《规划》同时指出，上海国际旅游度假区将围绕上海建设世界著名旅游城市的发展目标，以上海迪士尼项目为核心。对此，劲旅咨询CEO魏长仁对《每日经济新闻》记者分析称，上海国际旅游度假区位于上海自贸区腹地，此番《规划》的获批，说明在上海自贸区的获批及上海产业转型升级的关键节点，作为现代服务业的先导产业——旅游业无疑被提上日程。长远来看，度假区将与在自贸区成立的的旅游相关企业产生极大的协同效应。向南拓展增4.1平方公里上海正以迪士尼乐园为核心，联合三甲港海滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区，共同建设上海国际旅游度假区，一旦加上后两方注入的资金，总投资将更为巨大。《每日经济新闻》记者了解到，上海国际旅游度假区位于浦东中部地区，根据《规划》，度假区范围将在原有基础上(原为约20.6平方公里)向南拓展，共24.7平方公里。其中，核心区7平方公里，将重点培育和发展主题游乐、旅游度假、文化创意、商业零售等产业，同时整合周边旅游资源联动发展;发展功能区17.7平方公里。 据了解，备受期待的迪士尼项目就位于核心区内，其一期建设面积为3.9平方公里，目前已启动建设，按预定计划，将在2015年建成并对外开放。此外，按照《规划》，上海国际旅游度假区将引入两条轨交通，其中一条是11号线的 “迪士尼专线”，另一条为从2号线引入的一条接驳线路。因此，本次《规划》透露，将在核心区内规划建设一处地铁2号线和11号线的换乘站。对此，华东师大旅游规划与发展研究中心副主任吴文智表示，度假区向南拓展，相当于将迪士尼这艘航母的码头建在了上海自贸区门口。今后，自贸区和度假区的叠加效应将充分显现。“上海国际旅游度假区将成为上海现代服务业的先导区，由此提振区内及周边区域的产业升级。同时，该区将与在上海自贸区成立的旅游相关企业产生极大的协同效应，给境外的旅游运营商进入中国市场带来机会。”魏长仁如是对记者指出。 “一核、五片”空间发展格局 根据批复，度假区规划还提出形成“一核、五片”的空间发展格局，总建筑规模约为700万平方米。其中，核心区约为200万平方米;发展功能区约为500万平方米，建设迪士尼直接配套、多样化旅游娱乐和其他带动功能等三类设施，各占约三分之一。业内人士对《每日经济新闻》记者透露，国际旅游度假区内还可能会有一些政策和创新方面的突破，包括离岸服务政策、免税政策等。未来这些政策将带动邮轮、游艺等一些产业的发展。 据记者获悉，目前上海国际旅游度假区商贸服务业的发展战略计划已涵盖中华老字号品牌保护与发展、新型商业设施(含奥特莱斯)、品牌授权业 (含特许商品)、免税商店、电子商务、国际贸易平台等。截至目前，已有涉及旅游、地产、电信、体育、娱乐、创意、交通等领域的央企与国企，与上海国际旅游度假区管委会达成战略合作的签订。 此前，根据浦东新区政府方面的初步估算，每年至少会有1000万左右的游客光临未来的上海迪士尼，故而迪士尼带动的商业效应十分巨大，相关的奥特莱斯、购物中心等商业配套项目早已启动签约和招商，假如未来能出台相关退税和免税政策，则更加有利于拉动迪士尼相关的商业消费。 上周沪楼市小幅回暖 临港一项目跳涨入市 上周沪上楼市小幅回暖。新浪乐居&克而瑞数据显示，上周(12.16-12.22)，上海新建商品住宅成交面积24.56万平米，环比上涨25%，新增供应量26.85万平米，环比小降4.92%。值得一提的是，上周新增房源报价整体平稳，但位于临港新城的一项目报价出现跳涨现象。中房信研究总监薛建雄分析称，沪七条的影响力目前在回落，三中全会改革带来的作用，加上土地市场的火热表现，给了购房者更强的信心，楼市已经出现回升趋势。 沪楼市小幅回暖 上周沪楼市成交出现反弹。数据显示，上周上海新建商品住宅成交面积24.56万平米，环比上涨25%，这是时隔两周之后，周成交再次重回20万平米以上。 至此，12月前22天本市新建商品住宅累计成交66.6万平米，较11月同期下滑30.3%。照此趋势，预计12月新房成交最终将在100万平米左右，或创下近4个月以来的最低值。21世纪不动产市场研究部副总监黄河滔表示，临近年底，新房市场有可能出现小幅反弹，不过2013年末楼市降温收官已成定局。在上周商品住宅销售面积十强中，成交均价低于2.5万元/平米的楼盘占据9个席位，其中6个成交均价在2万元/平米以下，这直接将上周的成交均价拉低至23609万元/平米，环比下降14.2%，创下9月以来的单周成交均价新低。值得一提的是，在上周成交十强中，有8个楼盘的套均面积在100平米以下。其中，位于奉贤的中粮悦庭成交套均面积97平米，上周成交114套，位列榜首，成交均价20192万元/平米。 临港一项目跳涨入市 上周新房新增供应26.85万平米，房源报价整体平稳。据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，上周共有7个楼盘加推房源，较其最近一次推盘时的报价，2个楼盘出现上涨。其余5个楼盘中，3个楼盘持平，2个楼盘下跌。 其中，临港新城板块楼盘报价出现明显上涨。位于临港新城的保利蔚蓝林语上周末开盘加推，报价突破2万元/平米大关，达到2.2-3.4万元/平米，而该项目10月上旬首次开盘时，报价仅为1.7-2.4万元/平米。 据了解，该项目2009年拿地时，地价颇高，达到8000多元/平方米，由于成本较高，该楼盘的入市时间一拖再拖。 黄河滔表示，上周临港新城土地市场出现“面粉贵过面包”现象，对周边楼盘产生刺激作用，临港新城板块楼市价值可能将重新定义。开发商趁区域规划大热和16号线等配套的完善，加紧推盘，涨价入市。 “目前沪七条的影响力正在回落，房价上涨呈抬头趋势。”薛建雄表示，三中全会带来的改革，加上土地市场的火热表现，给了购房者更强的信心，楼市已经出现回升趋势。 他同时指出，元旦后，房价将出现明显一波上涨行情，涨幅在5-10%之间。