根德项目市场调查报告目录

根德项目市场调查报告目录 根德项目市场调查报告目录 【前言部份】 序言 根德商业街项目简介 【第一部分】 项目执行情况报告 市调执行情况 市调结构 执行时间 执行质量 竞争商业楼盘的调查情况 调查范围 调查商业楼盘目录 调查内容 定量调查招待情况 实地操作情况 完成进度情况 质量控制 质量评估 【第二部分】 宏观市场 国家经济政策方面 国家房地产发展的市场走势与政策 西部大开发对南宁市经济建设的影响 “入世“对我国房地产业的影响 二、“中国入世”对房地产市场利大于弊 政策措施方面 金融措施方面 南宁市经济政策方面 南宁市房地产发展的市场背景 南宁市房地产市场的历史文化背景分析 南宁市经济环境分析 二、南宁市房地产市场的政策环境分析 三、南宁市房地产市场的经济环境分析 四、南宁市房地产市场的发展历程与现状 五、南宁市房地产市场的现状分析 六、南宁市房地产市场的前景展望 七、南宁市商业市场消费水平概述 八、南宁市消费品市场运行特点 九、南宁市消费品市场价格总水平回升趋势 十、南宁市民消费水平分析 十一、南宁市房地产市场的重点分布区域 第三节 南宁市商业业态分析 主要商业形态类别 主要商业形态数量及主要分布 市区街道区域的商业形态 南宁市商业形态特征 南宁市主要商业形态特征分析 第四节 南宁市中心区域交通状况调查分析 兴宁路步行街的商业和交通地位 兴宁老商业区概述 兴宁老商业区商业环境调查 区域综合评述 兴宁区堤路园规划展望 (一)规划目标 (二)规划性质定位 (三)空间结构 南宁城市综合交通规划部分内容 (一)南宁市综合交通规划目标 (二)南宁市摩托车交通规划 (三)南宁市客运系统规划 【第三部分】 中观市场 第一节 中观市场之一 中国商业行业市场调查 中国零售商业主要业态发展状况 百货商店 连锁超市 仓储式市场 主题专业店 便利店 其他业态 中国零售业的主要特征 中国零售商业巨头的动态 第二节 中观市场之二 中国主要商业物业个案分析 中观市场之三 南宁市商业物业个案分析 南宁市主要大中型综合类商场个案调查 南宁万隆百货广场 南宁百货大楼(北楼) 南宁百货大楼(南楼) 永嘉名店广场 南宁文化市场 和平商场 华联超市(民族宫店) 梦之岛购物中心 裕丰商场 华西利客隆 (十一)曼克顿购物广场 (十二)民族商场 (十三)女人世界 (十四)老城堡 (十五)大热门购物中心 (十六)白马商城 (十七)南宁市交易场 南宁市主要大中型综合类商场综合分析评述 特点 流量分析 客流量调查情况分析 周末人流量、提带率分析 路段人流、车流量调查分析 南宁市主要大中型专业市场个案调查 电子科技广场 通银电子商城 银兴商场 众乐家私城 区展览馆家具城 永华精品家具商场 人民公园花鸟市场 民族大道花卉市场 南宁市海鲜批发市场 五里亭蔬菜批发市场 (十一)南宁市粮食批发市场 (十二)广西图书批发市场 (十三)南宁书城 南宁市主要竞争楼盘项目个案调查分析 竞争项目的概况 个案调查 外滩新城 新和平 港新大厦 永嘉大厦 调查情况综合分析评述 附录、图表 南宁市主要大、中型商场分布图 根德项目竞争楼盘分布图 【第四部份】微观市场 第一节 南宁市民总体状况 南宁市民总体状况概述 南宁市人口结构、消费、信贷与储蓄 人口结构、家庭结构 居民生活与消费 第二节 根德项目市场经营者调查 第三节 根德项目市场投资者问卷调查 调查的基本情况 调查数据的分布 性别分布 文化程度分布 职业分布 家庭人口分布 被调查者经营场所情况 主要采集数据的分析 被访问者对媒体广告关注程度分析 对朝阳路商业区域市场类别的分析 根德项目商场经营定位分析 根德项目主题商场主题定位分析 进入根德项目商场方式分析 根德项目商场铺位管理方式分析 根德项目商场价格分析 根德项目购买商场面积分析 购买根德项目商场用途分析 10、根德项目公寓价格分析 11、根德项目公寓面积分析 12、根德项目公寓装修方式分析 【第五部份】总结与建议 第一节 总结及项目市场定位 第二节 根德项目商场运营模式建议 第三节 根德项目公寓运作模式建议 物业产品策划建议 住宅产品的核心建议 商住楼整体规划创意建议 物业公建配套安排建议 各专项规划摘要建议 创造精品户型建议 技术经济指标设置建议 根德商业街项目市场调查报告纲要 【前言部分】 受南宁根德成片土地开发公司委托，深圳国际房地产咨询股份有限公司广西分公司对其大型顶级商业楼盘项目进行整体推广策划，并在获得认可之前提出下进行全面有效的市场调查，为其提供第一手的市场情报。 为顺利达成调研目标，深圳国际房地产咨询股份有限公司广西分公司集中资深专业市场调研人员，对全国及南宁市房地产进行整体性市场调研，以对整体推广策划提供最新而坚实的市场依据。 市场调研主要集中于全国重点城市、南宁市第一、第二商业中心圈，访问样本100个，内容涉及房地产项目本身特征及其相关配套产业、消费习俗、竞争市场等多个方面。 本次调查以“全面出击，重点突破”为指导策略，从宏观、中观、微观市场全面性、针对性地进行调研，着重于全面房地产宏观市场、全面典型商业楼盘市场、南宁房地产宏观市场、中观竞争商业楼盘市场、消费者市场等，进行访问调查、观察调查和主要项目重点出击、多途径调查等方法，以求获取第一手市场信息，全面进行科学有效的市场预测和推广。 【第一部分】项目执行情况报告 市调执行情况 市调结构: 共分为五大部分，其中包括宏观市调、中观市调、微观市调、市场总结与项目建议。 执行时间: 按照计划时间进行，收集并整理资料，二??二年三月一日开始，三月一日至四月三日为基础材料及市场第一手情报收集，四月三至四月十日形成，完成实际操作。 执行质量: 市调委派六名深圳国际房地产咨询股份有限公司广西分公司精英直接深入市场进行专业调研。并在项目操作过程中，访问员在邀请访谈者时严格按照项目要求进行访谈，除常规性要求之外，基本符合项目的特定要求。并根据南宁市目 前的商业房地产市场与消费市场就给与需求、潜在客户情况以及未来三年市场购买力情况作综合调研及诊断，调研结果以调研报告为准。 第二节 竞争商业楼盘的调查情况 调查范围: 共分两大部分，包括全国典型商业楼盘和南宁市典型商业楼盘。 调查商业楼盘目录 (见下部分中观市场调研) 调查内容: ????基本情况:开发商、承建商、动工日期、预售日期、竣工日期、入伙日期、占地面积、绿化率栋楼、层数、总户数、使用建筑材料等相关方面内容。 ????功能:商业形态、面积、内部装修、交通组织、整体造型特点、景观设计特点、商业经营管理等方面内容。 ????配套设施:商场硬件环境、客货梯、中央空调、配送机构等。 ????营销策略:目标市场定位、价格策略、广告策略、促销手段、付款方式等。 ????营销效果:销售业绩、旺销、滞销原因等。 ????售楼现场布置情况:售楼处面积的大小、售楼处的装修标准、设计单位、现场销售动线设计、定位、展板、POP材料、沙盘、模型、室内渲染设计及周边 渲染设计。 第三节 定量调查执行情况 实地操作情况 ????前期准备 确定调查区域，以全国重点城市、南宁市兴宁区、新城区可供参考的商业楼盘为核心。 2、??完成进度情况 2002年3月1日左右制定具体访问题目，参考访问地址;质量监控方案，确定访问及总结时间。 2002年3月1日至2002年3月8日广西及南宁商业业态分布公关调查。 2002年3月9日至2002年4月3日全国、广西中观微观市场调查及全国、广西宏观市场调查。 (4)2002年4月4日至2002年4月10日整理资料并形成方案报告。 3、质量控制 本次项目质量监控体系为: ????项目操作流程方面 整个项目流程体系以ISO90002质量认证体系为标准。 ????运作内部机制严密 ????严格挑选有经验的专业市调访问员，严格培训，督导有效实行现场陪访对访问员的监控。 ????实行项目质量全过程监控并对质量问题实行可追朔性的控制。 ?? 调查合格率控制在90%可信度。 4、质量评估 综合以上情况，此访问的主要评份为: 本次调查访问时间充足，配额控制完成比较好。访问率达97>.5%。 由于全国重点城市、南宁市兴宁区、新城区商业楼盘为本次访问重点，我们根据项目需要严密进行了有针对性地直接市场信息踩盘、采访地产专来记者、商业行业内人士和网上调研等其它形式的市场信息收集。 【第二部分】宏观市场 国家经济政策方面 国家房地产发展的市场走势与政策 (一)西部大开发对南宁市经济建设的影响 中国西南地区有2亿多人口，为实施西部大开发，中国政府对中西部地区经济发展的实行政策倾斜战略。广西也成为西部开发的重要城市。 广西到本世纪末已经实现国内生产总值比1980年翻3番，人民生活总体上达到小康，农民人均收入达到2600元，城镇居民人均生活费收入达6000元;从1998年到2010年，国内生产总值年均增长10%左右，使广西的综合经济实力登上新台阶。 在房地产开发方面，今年上半年西部地区房地产开发投资增速为37>.6%，高于全国平均水平9>.4个百分点，明显快于中部和东部地区的速度。 1、国家开发银行支持西部不遗余力，200多亿巨资投入广西，积极推进广西金融市场建设。 到目前为止，国家开发银行累计已向广西投放贷款250多亿元。今年全年的 承诺贷款将达153亿元，约占国家开发银行今年投放贷款总额的18%。 今年上半年，南宁市利用贷款情况如下: 南宁分行开发项目26个;项目总投资554亿元;申请开发银行贷款243亿元，其中有16个项目进入总行储备库;申请开发银行贷款127亿。 2、国家政府在财政、外经贸、工商、税务等方面出台一系列新政策，大力支持西部基础设施建设。 提高资金比例，发行特种国债、专项补助资金。主要包括在工资收入分配和社会保障、在农业开发方面、在科技教育、扶贫等方面。 土地、矿产优惠，土地使用权50年不变。 础设施建设占用耕地的，可以按照各省区市所定标准的下限收取开垦费。 对外商投资项目，经批准，可以以国有土地使用权作价入股、作价出资的方式提供国有土地使用权。 所得税、耕地占用税、关税和进口环节增值税优惠。 3、西部大开发使房地产保持蓬勃发展状态: 西部大开发战略的实施促使各类房地产项目增加; 西部大开发战略实施，促使加快满足中低收入居民使用的住宅项目。 (二)“入世”对我国房地产业的影响 1、“入世”将对我国房地产业起到促进作用: 政府职能和行政运作方式的转变将是房地产业受益最大之处。目前，政府及其职能部门正在加紧健全完善地产行业的法规体系，营造房地产可持续发展的法律环境，加快市场化的步伐。 (1)将会增加对房地产业及其消费的资金投放 有利于房地产企业的融资，扩大房地产业的开发力度。 外资银行会给予个人住房消费贷款提供更大的帮助。投资与消费能力的加强，必将带来房地产市场的繁荣。 外资金融机构将利用其充足的人才资源和广阔的业务渠道，为房地产企业的并购、重组等资本运营提供咨询服务，尽快造就中国房地产的“航空母舰”实现规模经营，实施品牌战略。 外资投资银行为开发企业充当财务顾问，提供短期融资服务，为开发商托管和盘活不良资产。 (2)对居住房地产市场的发展起促进作用 外籍员工增加。扩大外销高档住宅的潜在需求量，推动市场价格上扬，及高档住宅市场在住宅的开发。 外资投资银行(证券公司)登陆中国房地产市场，为开发商提供全方位的优质服务，比如可以为开发商的项目融资建立信息网络，进行可行性分析，促成更多的项目融资成功实现;可以将大量的住房抵押贷款通过证券市场实现证券化，化解银行的风险，促进住宅金融业的发展，从而极大地支持房地产市场的消费。除此以外，外资投资银行还可以向设计理念、住宅体系的科技含量、新材料的应用以及施工手段等方面进一步发展。 (3)扩大了商业房地产市场的需求 中国加入世贸组织，将加速农业劳动力的转移，促进农村人口和乡镇企业向城市转移的进程，最终促使我国城市化的进程。这将使普通住宅建设和住宅租赁市场洛跃起来，并促进城市基础设施投资和整个房地产业的繁荣。与此同时，“入世”意味着将会有大量的外资企业通讯驻华机构涌入，必将对写字楼和外销公寓形成需求增势。 (4)使我国房地产市场产生较大的降价空间 随着关税的降低，建筑材料的价格会随之降低，房地产开发的建筑安装费用不断减少，导致房价下降。使相当比例的潜在需求转变成有效需求，并产生出极大的价格弹性效应。 (5)在家门口学习到国外先进的房地产市场动作方式 加速国内中介市场、物业管理市场的培育与成熟，促进我国房地产设计水平的提高及其相关产业产品科技含量的加强。 2、“入世”又对我国房地产业带来巨大的冲击 (1)对房地产开发商产生冲击 同境外房地产开发商的资金、经验、管理相比，我国房地产开发项目的策划水平不高、产品定位不准融资用段有限等方面的问题就会显现出来。 (2)对工程承包企业产生冲击 国外建筑公司丰富的实践、管理经验、先进的工程技术无疑将会给国内企业带来极大的竞争压力。 (3)对房地产金融机构产生冲击 目前我国金融机构缺乏经验，市场风险分散机制尚未形成，使得贷款方承担的风险过度集中，限制了贷款业务的发展。相比较而言，国外的金融市场非常发达，在房地产建设和消费贷款的发放上，积累了丰富的经验。 二、“中国入世”对房地产市场利大于弊: (一)政策措施方面 为了进一步启动住房消费、拉动经济增长，实现“十五”计划提出的住宅发 展目标，中国近期将采取八项措施来推进住房消费改革: 1、加快立法，明晰产权，制定《物权法》、《住宅法》及《物业管理条例》; 2、加大货币化分房力度，支持职工买房和换购住房; 3、加快二级市场，培育租赁市场; 4、加大技术、产品创新力度，提长质量; 5、拓展住房消费服务，建立房地产经纪人执业制度，规范中介业; 6、大力发展住房金融，提高金融对住房市场的支持力度; 7、规范发展物业管理业，改善居住环境。出台职工工资中增加物业管理消 费支出的政策，提高物管消费的支付能力; 8、切实改进房地产行政管理工作，简化房地产交易与房屋权属登记程序。 (二)金融措施方面 住房金融的四项新突破 目前，我国住房金融在以下四个方面出现新的突破 1、住房消费贷款和开发贷款的大幅度增长。 为配合启动住房消费，活跃国内消费市场的经济政策，商业银行对优化信贷 结构、改善资产质量的重要业务品种加以大力发展。2000年全国新增住房贷款达到1500亿左右，其中个人消费信贷1100亿元，住房开发贷款约400亿元。 2、住房消费信贷品种大大丰富。 可变利率住房贷款、分级偿还抵押贷款、标准固定利率抵押贷款等西方流行住房贷品种，受到青年住房消费者的广泛欢迎。 3、房地产证券化试点在2000年正式启动 房地产证券化代表了现代金融的发展方向，规避风险，盘活资金是房地产证券化无可比拟的优势。继深圳之后，上海将在今年进行房地产抵押贷款证券化的试点，并在此基础上，逐步开始房地产价格证券化等直接融资方式的试点工作。 房地产开发企业上市的解禁 为了推动经济的发展，2001年我国政府放宽1993年以来严禁房地产企业上市的政策。首批9家包括深圳金地集团在内的代表行业发展水平、规模大、效益好，有发展前景的房地产企业的上市，有利于带动地产股的活跃，也有利于证券市场的健康发展。住房金融服务体系发展加快，将推动住房金融健康发展，创造良好的社会环境。 南宁市经济政策方面 一、南宁市房地产发展的市场背景 (一)南宁市房地产市场的历史文化背景分析 1、南宁的历史文化背景: 南宁古属百粤领地，有着1600多年的历史。 南宁归属划分:秦始皇33年，秦王朝统一，南宁属南宁郡。西汉汉武帝重新统一岭南，南宁属郁林郡。 南宁建制:东晋置晋兴郡，南宁为郡治所在地，南宁建制就从这里开始，至今已有1600多年。 简称”邕”的由来:“唐贞观八年(公元634年)，南晋州更名为邕州，设邕州下都督府。 “南宁”的由来:元朝设省、路、府、州等，泰定元年(公元1324年)，邕州路改为南宁路(意为南疆安宁)，“南宁”由此得名。 首府地位的确立:公元1912年至1936年，南宁为广西省会所在地。中华人民共和国成立以后，1950年置南宁(省辖市)为广西省会，1958年广西壮族自治区成立，南宁为自治区的首府至今。 2、南宁所处地位: 南宁是广西壮族自治区的首府，是全区政治、经济、文化的中心。地处郁江上游、左右交汇处，是桂西南水、陆、空交通枢纽，各种物资及土特产的集散地。 3、地理位置: 南宁地处广西南部偏西，北回归线以南，介于东经107度至108度及北纬22度至23度之间，座落在四面环山的小盆地。平均海拔80至100米，邕江贯穿市区，水资源丰富。南宁东邻粤、港、澳，南临北部湾。背靠云、贵、川大西南，毗邻越南。是大西南出海通道的重要咽喉，也是东南沿海和西南腹地经济区 域的结合部，具有优越的地理环境。 4、人口 南宁市第五次全国人口普查登记人口为328>.55万(包括外来人口，不包括外出人口)，全市总人口为293>.94万人(包括外来人口，不包括外出人口)。其中南宁市区人口(含郊区)180>.4万人。 自然气候: 南宁属亚热带季风区，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，年均气温在21>.7摄氏度左右，冬最冷平均12>.8摄氏度，夏最热平均28>.2摄氏度。年均降雨量1300毫米。这里一年四季绿树成荫，繁华似锦，物产丰富。有“草经冬而不枯，花非春而常放”之说。 民族: 南宁有壮、汉、苗、瑶、侗、毛南等三十多个民族，其中壮族人口占人口的64%，达170多万。壮族是目前我国各少数民族中人口最多的民族。 7、方言: 南宁方言为官话、壮话、平话、白话四种，通行普通话，当地人常用白话(粤语)。 8、民俗节庆: 三月三广西国际民歌节为南宁民俗节最大特色节日。 9、南宁交通: 南宁是中国西南地区出海通道的枢纽城市，水陆空交通系统四通八达。 10、经济和社会发展概况: 1991年，南宁市就被评为 “中国城市综合实力五十强”城市之一，此后经济和社会各项事业均得到较快的发展。 11、南宁特色: 南宁以绿而驰名，俗有“绿城”之称。城在绿中，终年常绿，四季花开。市区内现有13座公园和30多处街头游园，绿地环境优美、各具特色。1999年，全市城建区绿化覆盖面积3435公顷，绿化覆盖率达36>.41%，人均公共绿地面积7>.48平方米。城市大气质量常年达到国家一、二级标准，居于全国省会城市前列。 二、南宁市经济环境分析 概况 2000年，是南宁市实施“九五”计划的最后一天，全市积极贯彻落实中央和自治区的各项方针、政策、措施，大力调整经济结构，千方百计扩大需求，着力塑造绿城形象，加强基础设施建设，深化国有企业改革整顿，改革开放攻现代化建设取得了新的成绩，经济和社会事来稳步发展。 1、经济实力进一步加强，产业结构进一步调整 全市国内生产总值294>.11亿元，比上年增长9>.30%。其中:第一产业增加值48>.01%亿元，增长1>.1%;第二产业增加值89>.01亿元，增长9%;第三产业增加值157>.09亿元，增长12>.4%。三产比重分别为16>.32%、30>.27%、53>.41%。 2、财政增收，金融稳定 全市财政收入增长均衡、稳定，财政收入在国内生产总值中的份额上升。全市财政总收入30>.30亿元，增长12>.19%;其中地方财政收入17>.34亿元，增长15>.85%;财政总收入在国内生产总值中的比重为10>.3%，比上年提高了0>.46个百分点;财政支出21>.87亿元，增长24>.68%。金融机构存款继续增加，年末金融机构存款余额619>.4亿元，比年初增长14>.86%;金融机构加大对地方经济发展支持力度，贷款规模进一步扩大，年末金融机构贷款余额443>.5亿元，增长20>.67%。 3、价格水平平稳回升，消费增长，人民生活改善 价格方面，商品零售价格总指数为98>.3%，居民消费价格总指数为100%，居民消费价格指数首次由负转正，扭转了近三年来低迷的态势。 4、工业经济 2000年，南宁市工业经济较快增长，工业增加值67>.5亿元，比上年增长10>.6%。全市规模以上口径工业总产值123>.65亿元，增长8>.22%。 5、消费品市场 2000年，全年全市社会消费品零售总额149>.59亿元,比上年增长9>.08%，扣除物价因素实际增长10>.97%。其中市区消费品零售总额129>.99亿元，增长8>.99%;两县消费品零售总额19>.60亿元，增长9>.68%，增速略高于市区0>.69个百分点，城乡市场基本同步增长。总体增速比全自治区略高0>.5个百分点。全年商品零售价格总指数为98>.30%，下降1>.7%;居民消费价格总指数为100%，止跌持平。城乡集市贸易成交活跃，全年成交额82>.41亿元，占消费品零售总 额的55>.10%，增长18>.63%，所占份额及增速分别增加4>.44、9>.33个百分点。 6、人民生活 城市居民年人均支配收入7448元，比上年增长8>.78%,扣除消费价格因素实际增长9>.66%;农村居民年人均纯收入2719元,增长5>.02%，实际增长5>.87%。全年在岗职工工资总额35>.78亿元，增长8>.8%;在岗职工人均年工资8826元，增长11>.6%。年末城乡居民储蓄存款余额241>.04亿元，比上年末增长8>.66%。城镇登记失业率为2>.9%。城镇居民最低生活保障线为183元。 居民消费支出增加，消费结构继续向好的方面变化。城市居民人均消费性支出6705元，增长6>.09%。城市居民食品方面的支出增长3>.25%，食品支出占消费性支出的比重(恩格尔系数)由上年的37>.5%下降为36>.49%，衣着、家庭设备用品及服务、医疗保健、交通与通讯、居住、杂项商品与服务方面的支出分别增长12>.32%、12>.76%、47>.91%、10>.77%、1>.45%、11>.77%。新潮耐用消费品购买量增长幅度大，空调器增长1倍、住宅电话增长2>.09倍、传呼机增长28>.57%。非商品性消费增加较多，家庭服务消费增长64>.07%、个人消费服务增长17>.05%，电讯消费增长41>.07%。重要耐用消费品拥有量继续提高，年末每百户城市居民家庭拥有移动电话28部、住宅电话84>.5部、空调器56台、组合音响24>.5套、家用电脑18>.5台、摩托车66辆、彩色电视机127台、电冰箱93>.5台、洗衣机84>.5台、沐浴热水器92>.5台、照相机57>.5台、电风扇273台、电炊具86只、抽排油烟机53>.5台。城市居民人均购建房支出378>.35元。 7、固定资产投资 ?概况 2000年，全市全社会固定资产投资80>.05亿元(快报数，下同)，比上年 增长2>.12%。全市完成固定资产投资76>.8亿元，增长1>.06%，其中:基本建设投资44>.05亿元，下降4>.21%;更新改造投资13>.83亿元，增长10>.40%;房地产开发投资15>.73亿元，增长5>.03%;其他投资6>. 43亿元，增长12>.36%。全年房屋施工项目个数849个(不含房地产项目)，下降21>.82%，其中新开工项目343个，下降32>.08%。房屋竣工面积130>.61万平方米，下降61>.44%，其中住宅竣工面积81>.05万平方米，占全部竣工面积的62>.05%，下降68>.95%。全部建成项目302个(不含房地产项目)，下降49>.92%。 ?投资结构 2000年，全市固定资产投资按不同情况划分其构成。按投资构成划分:建筑工程43>.01亿元，占56%;安装工程3>.54亿元，占4>.61%;设备、工器具购置15>.95亿元，占20>.77%;其他投资14>.30亿元，占18>.62%。按建设性质划分:新建项目17>.84亿元，占23>.23%;扩建项目14>.25亿元，占18>.55%;改建项目18>.42亿元，占23>. 98%;其他项目投资26>.29亿元，占34>.23%。按国民经济行业划分:农林牧渔业1>.91亿元，占2>.49%;采掘业0>.19亿元，占0>.25%;制造业9>.70亿元，占12>.63%;电力、煤气及水的生产及供应业7>.52亿元，占9>.79%;建筑业0>.83亿元，占1>.08%;地质勘探业、水利管理业0>.51亿元，占0>.66%;交通运输、仓储及邮电通信业9>.80亿元，占12>.76%;批发和零售贸易、餐饮业3>.03亿元，占3>.95%;金融、保险业1>.05亿元，占1>.37%;房地产业(含房地产开发)16>.72亿元，占21>.77%;社会服务业12>.77亿元，占16>.63%;卫生、体育和社会福利业0>.94亿元，占1>.22%;教育、文化、艺术和广播电影、电视业4>.71亿元，占6>.13%;科家研究和综合技术服务来0>.88亿元，占1>.15%;国家机关、政党机关和社会团体5>.28亿元，占6>.88%;其他行业0>.96亿元，占1>.25%。按产业划分:第一产业1>.91亿元，占2>.49%;第二产业18>.24亿元，占23>.75%;第三产业56>.65亿元，占73>.76。 8、金融?保险 2000年全年各项存款余额619>.4亿元，较年初增加80>.15亿元，增长14>.86%。 12月末，南宁市金融机构企业存款余额283>.75亿元，比年初增加47>.50亿元，增长20>.11%。其中活期存款余额比年初增加33>.55亿元，增长20>.42%，增加额占企业存款增加总额的70>.63%。南宁市金融机构储蓄存款余额241>.04亿元，比年初增加19>.2亿元，增长8>.65%。南宁市金融机构各项贷款余额443>.5亿元，比年初增加75>.96亿元，增幅达20>.67%，比全自治区增幅高9>.59个百分点。其短期贷款比年初增加12>.22亿元，增长6>.52%;中期流动资金贷款增加14>.69亿元，增幅达2>.04倍;中长期贷款增加50>.19亿元，增幅为31>.21%。市国税局全年共组织各项税收入库226418万元，完成年度任务的102>.5%，同比增加14272万元，增长6>.73%。市地税局全年全局共组织地方税收入11>.57亿元，同比增收1>.3亿元，增长12>.72%。 三、南宁市房地产市场的政策环境分析 1、实行城市规划与改造政策，大量拆迁户由此产生。 《南宁市城市总体规划》(1995—2010年)已经国务院批准生效。城市建设2002年度下达计划项目75项，计划投资9>.66亿元，其中防洪建设预计15654万元。仅防洪工程建设一项就会产生拆迁户10038户，涉及拆迁人口36467人，这些拆迁户将成为一支购房大军。 2、积极推进城镇化进程，改革城镇户籍，预计促进人口流动30万人。 3、城市规模的扩大，将使南宁市房地产业进入发展的黄金时代。 《南宁市城市总体规划》，到2010年，城市规划范围达到4158平方公里， 比2000年增长36%，实际居住人口达150万，比2000年增长36>.4%。城市化市我国实现现代化的重要标志和途径，城市化的快速发展为房地产业带来了巨大的发展空间。与此同时快速增长的城市人口及逐步扩大的城市规模，形成了巨大的商品需求量。 三、南宁市房地产市场的经济环境分析 2000年和2001年南宁市积极落实区、市政府“三大战略”、“六大突破”的战略决策，面向市场，着力促进经济结构优化，宏观经济运行保持了继续稳定增长的良好态势，主要经济指标如期完成，增长幅度继续高于全国以及全区水平。 1、南宁市经济良好发展状况为南宁市房地产的发展创造了优越的环境。 南宁市历年经济发展状况一览表 指标名称 1998年 1999年 2000年 2001年 (预测) 增长额度 99-98年 00-99年 00-01年 国民生产总值 (万元)不含外资 2575733 2745506 2943002 3280270 6>.6% 7>.2% 11>.5% 城乡居民储蓄存款余额(万元) 1883369 2190918 2410407 2765700 16% 10% 8% 在职职工平均工资(元/人) 7315 8077 8829 9647 10% 9>.3% 10>.8% 南宁市国内生产总值增长状况 居民储蓄余额增长及增长幅度比较 图表说明了两个方面的问题: 第一、南宁市经济发展态势良好，国民生产总值增长速度加快，但逐渐趋于 平稳。 第二、城乡居民储蓄存款余额逐年上升，说明南宁市市民具备一定的购买 能力，而储蓄余额增长速度放慢则说明市民的消费观念已经在悄然转 变。 2、市民可支配收入增加，购买力增强，商品消费市场容量增大。 南宁市民的经济状况统计 年份 城市居民 在职人数(人) 城市在职职工 工资总额(万元) 城市居民平均收入(元) 城市居民人均可支配收入(元) 1998 457129 334839 7315 6570 1999 434883 353051 8077 6847 2000 422174 374540 8829 7448 2001 (预计) 396741 9647 8051 2001年城市人均收入可达8051元，比2000年增加8%，比1999年增加 8>.8%，这标志着南宁市民的购买力增强。 四、南宁市房地产市场的发展历程与现状 1、市场启动期(过去): 大约自1994至1998年，在此之前南宁房地产市场一直处于自然发展状态， 外来注入资金或本身资源的短缺，使之处于封闭的自我发展时期。 南宁市房地产市场发展起步较晚。 1995年才开始大力推动房地产商品化、社会化的进程。 截止1995年底，南宁市注册的房地产开发公司有388家。 1996年，南宁市的房地产开发企业数与上年持平。 1997年，南宁市房地产业发展取得大幅度进步，全市共有412家开发企业， 其中228家公司有开发项目，注册资金52>.4亿元。 2、蓬勃发展期(现状): 大约1999-2005年，随着南宁市经济的进一步发展，房地产企业逐渐兴旺繁荣，市场需求趋旺，项目如雨后春笋般出现，而且不少是大规模、高质素的影响物业，此阶段是南宁房地产业的百花齐放，百家争鸣阶段。 1998年，南宁市房地产市场保持稳定发展，对国民经济发展的带动作用逐渐增强。全市审核批准新成立开发企业23家，注册资本5>.69亿元。 至此，全市共有房地产开发企业435家，注册资本达55>.22亿元， 其中内资企业302家，“三资”企业133家。 1999年，受经济环境的制约，南宁市房地产开发施工，竣工面积、房地产 销售面积、销售额均有不同程度下降。 2000年，南宁的房地产市场形势总体看好。房地产开发投资持续增长，达 15>.36亿元，比1999年增长5>.03%;完成房地产开发投资8>.2亿元， 比1999年增加了36%。 截止2001年8月，南宁市完成房地产开发投资22亿元，比2000年增长了43>.2%，全市房地产投资开发步入了快速增长的时期。 3、品牌致胜时期(趋势): 大约2006-2010年，此阶段南宁地产市场趋向成熟，趋向理性，是个性化、专业化的物业时代，专家型消费者大量出现，物业的竞争体现在以品牌为核心的综合因素上的全面竞争。投机型、非专业型的不少发展商将被套住或淘汰出局，真正的“英雄排座次”的阶段来了。 五、南宁市房地产市场的现状分析 南宁市的房地产业经过几年的发展，迅速成长起来，成为国家经济建设中的排头兵。可喜的是，南宁市房地产市场在火爆的同时，并没有落入盲目扩张、盲目建设开发的恶性循环之中，南宁市的房地产市场的空置率一直排在全国倒数的行列。 1、南宁市房地产市场的总体特点(利好方面): (1)房地产建设的投资及竣工面积呈现逐年上升的趋势 南宁市房地产销售统计表 年份 实际销售面积(万?) 实际销售金额(亿元) 平均单价(元/?) 1998 48>.04 9>.55 1740 1999 68>.99 15>.36 1850 2000 102>.70 22>.63 2022 2001(1—9月) 82>.23 19>.46 2104 2、南宁市房地产市场的总体特点(不利方面/弊端): 南宁市房地产市场出现结构性供给过剩。我市房地产企业所推出的楼盘没有 最大程度的适应现阶段消费者的需求。 南宁市民存款额与投资房地产的对比表 1998年 1999年 2000年 2001年 市民存款余额(万元) 1883369 2190918 2410407 2765700 市区人口(万人) 284>.63 285>.87 291>.41 295>.20 房地产投资额(万元) 144731 146274 157318 164159 房地产人均投资额(元/人年) 508>.5 511>.68 539>.85 556>.09 说明: 南宁市居民存款余额每年平均 2765700>.9元?295>.2=9368>.9元 说明 2001年平均每位居民手中有9368>.9的存款 考虑还有每年的收入递增和贷款购物业的形式，足见南宁市民具备一定房地 产消费能力。 但南宁年人均房地产投资仅为556>.09元，只占存款额的6%左右 说明 南宁市民的房地产物业要求消费观念相对落后。 六、南宁市房地产市场的前景展望 1、南宁市有着巨大的房地产消费潜力，房地产市场蕴藏无限商机。 年限 市民存款余额 (万元) 市民存款余额 (万元) 市民存款余额 (万元) 市民存款余额 (万元) 1998 1998年 1998年 1998年 1998年 1999 1999年 1999年 1999年 1999年 2000 2000年 2000年 2000年 2000年 2001 2001年 2001年 2001年 2001年 2、南宁市民具备一定房地产消费能力。 依据:南宁市居民存款余额与目前人均房地产投资额的比重表。 3、房地产需求量增大。 依据:户籍制度改革，加快城镇化 如:2001年的从业人口为164>.97万人，比去年增加了2>.33万人， 比99年增加了4>.79万人之多。 4、投资观念的改变。 5、人们房地产消费增强，给南宁市房地产市场的发展带来契机。 6、集团消费退出，个人消费显现强劲实力 9、人民生活水平不断提高，中高档楼盘需求量不断增长。 10、消费者物业投资从冲动型向理智型、专家型逐步转变，但仍需有效引导。 11、南宁城市实施RIS(区域形象设计)战略，欲创建“中国绿城” “山水概念”、“环境概念”“以人为本”的设计理念将成为南国楼市主旋律。 七、南宁市商业市场消费水平概述 2001年，国家采取宏观政策，扩大内需，增加城镇居民收入，再次降低银行存贷利息，开征利息税、假日黄金周以及高校继续扩大招生录取名额等等一系列启动市场、促进居民消费的各项措施的采用，逐步转变了人们的消费观念，使消费品市场兴旺起来。2000年，全市实现社会消费品零售总额149>.59亿元，比上一年增长了9>.08%。 历年商品销售总额和社会消费品的零售总额 单位:万元 年份 全社会商品销售总额 社会消费品零售总额 批发业 餐饮业 1998年 2553541 1286387 738214 164742 1999年 2629390 1371382 845114 181461 2000年 30408><#004699'>774 1495906 9320707 200839 2001年 1645500 八、南宁市消费品市场运行呈现以下特点 1、消费品市场处于平稳的运行态势，社会购买力呈现多元化趋势>. 市场商品货源充足，消费者对商品选择性增强，居民消费心理日趋成熟与稳 定起来，市场销售进一步向名牌商品集中，吃穿类商品销售增长保持平稳，大件 耐用消费品市场销售趋旺。 2、城市零售业增长快于农村零售业的增长。 依据:城市消费零售总额为128>.55亿元，增长9>.18% 县及县以下消费品零售额21>.04亿元，增长8>.45% 其中 农村消费品零售额下降3>.93%。 3、非公有经济零售额有较快增长，拉动全市零售额增长作用增强。 非公有经济零售额占全市零售总额的68>.06%，拉动全市零售额增长6>.17个百分点。 4、货仓式超市仍是商业市场的主力军。 例:利客隆、大热门、华联等超市，其经营网点不断增加，商品销售规模不断扩大。 5、餐饮业持续兴旺。 全年餐饮业零售额为20>.08亿元，比上年增长10>.68%，增幅比全市消费品零售总额增幅高出1>.6个百分点。 6、集市贸易市场成交活跃。 依据:全市新建市场12个，全市共有成交额超亿元的大型集贸市场8个全 年城乡集市贸易成交额达82>.41亿元，比上年增长13>.53%。 九、市场价格总水平呈回升趋势 2000年，南宁市城市居民消费价格总水平、城市商品零售价格总水平均比 上年有所回升，改变了近三年来持续价格总水平下降的趋势。 十、南宁市民消费水平 历年城市居民家庭生活费支出构成情况一览表(平均每人全年 单位%) 指标 1999 2000 2000年比1999年 生活费支出 100 100 食品支出 37>.5 36>.49 ,2>.7% 衣着支出 6>.02 6>.38 6>.0% 设备用品及服务 12>.07 12>.82 6>.2% 医疗保健 3>.32 4>.62 39>.2% 交通及通讯 9>.15 9>.55 4>.4% 娱乐文教 13>.77 12>.17 ,11>.6% 居住支出 12>.32 11>.78 ,4>.4% 杂项 5>.86 6>.17 5>.3% 说明以下问题: (1)食品支出在生活费支出中所占比例降低，按恩格尔经济学原理，说明 南宁市民收入增加、消费水平提高。 (2)医疗保健支出增长最大，增加了39>.2%之多，说明人们的消费观念有 了极大的转变，人们的消费结构日益理性化，更具合理性。 城市居民家庭主要食品消费量(单位:公斤) 品种 1998 1999 99年比98年?% 2000年 2000年比1999年?% 粮食 72>.28 73>.10 1>.13 72>.9 ,0>.27 使用植物油 8>.57 7>.61 ,11>.2 8>.74 14>.85 鲜菜 113>.92 118>.77 4>.26 119>.05 0>.24 猪肉 18>.31 18>.34 0>.16 17>.91 ,2>.34 牛羊肉 3>.47 3>.26 ,6>.05 3>.26 —— 家禽 17>.09 18>.34 7>.31 21>.5 17>.23 鲜蛋 7>.65 8>.82 15>.29 10>.02 13>.61 鱼 12>.54 13>.01 3>.75 13>.1 0>.69 食糖 2>.12 2>.25 6>.13 2>.14 ,4>.89 瓜果 51>.55 55>.55 7>.76 61>.24 10>.24 鲜奶 9>.13 11>.21 22>.78 14>.98 33>.63 说明: (1)南宁市居民家庭消费食品多样化，结构日趋合理; (2)南宁市居民已越来越注重自身的健康，对生活质量要求越来越高。 十一、南宁市房地产市场的重点分布区域 3、南宁市重点城区简介: 新城区: 地理位置:新城区位于广西首府南宁市东南部，是南宁市中心城区之一 行政划分:新城区所属街道办事处情况一览表 名称 居委会(个) 面积(平方公里) 人口(万) 办事处所在地 中山街道 10 7>.3 7>.7 中山路39号 新竹街道 6 7>.9 9>.6 新竹小区 建政街道 4 8>.8 9>.7 长堽路42号 人口状况:新城区常住人口26>.949万人,人口自然增长率6?。 城区经济:据 1998年底统计，城区拥有工商企业4000家，各类市场20 个，商群体6个，商业网点4000多个。 发展目标:2000年，全区总人口(常住户)控制在28 万人以内,人口自 然增长率控制在3>.5?以内;人均公共绿地面积达到9m2。 INCLUDEPICTURE ;//xci>.gxi>.gov>.cn/xincheng/image/cshiz-1>.jpg; \* MERGEFORMATINET 南湖开发区: 南湖开发区逐步发展发展成为南宁市的政治、金融中心区。 区位:南湖开发区位于南宁市的东部。西南面是南湖，东南面有石门森 林公园、青秀山风景区、柳沙园艺场。自然环境得天独厚，是生 态住宅首选地。 规划特色:从道路的布局，街区功能的划分到环境的优化都体现了少有的超前意识。 现有格局南湖桥东端与民族大道两旁一带，集中了市人民政府、市政协、新闻中心、新华社广西分社和税务局、工商局等政府职能机构，还有建行、农行等金融机构进驻， 江南区: 位置:江南区位于广西首府南宁市南部，邕江南岸，是新兴的工业区。 江南区是南宁市的南大门、大西南出口通道，中越友谊公路、南 北高速公路、南宁至北海二级公路、南防铁路均经江南区南下直 达广西沿海各港口及广东、海南、越南，交通发达。 人口:江南区常住人口13>.4477万人，人口密度0>.54万人/平方公里， 现有户数39906户。 配套:江南区是南宁市的工业重要基地，辖区内基础设施完善:南宁供 电局供电调度大楼，市火力发电厂，市自来水公司、河南水厂座 落江南，建设在五一路的南宁市电信四分局、亭洪分局已投入使 用。电力、供水、邮电通讯具有可靠的保障。 商业: 江南区是南宁市商业次中心城区，海鲜批发交易市场及华联超市、 肉禽蛋市场、南宁市最大的农贸市场石柱岭市场、南疆商场以及 各种商店已具商业街规模。 南宁市商业业态分析 一、主要商业形态类别 市场经济发展带来商业形态从形式上的根本变化，随着改革开放 的进一步深化和竞争程度的激化，南宁市的主要商业形态由计划经济时代“百货大楼 + 五金公司”的模式逐渐细化发展。据调查，南宁市的主要商业形态发展主要有四个方向。 大型日用百货商场1000?以上营业面积，经营多种商品 的非连锁性商场。 品牌连锁超市100?以上营业面积，经营多种商品的连锁性超市。 中型规模的主题商城、街区 100?以上营业面积，经营单一行业种类商品的商城或以单一行业种类商品为主要铺面的街区。 批发市场:1000?以上营业面积，以批发为主的统一管理的市场。 小型临街铺面: 100?以下营业面积的铺面 其中小型临街铺面的商业形态细分为两个方向，一是小型的主题 临街铺面，如服饰店、窗帘店、汽摩修配行等;二是普通日杂货店小卖部形 式。 市调第一阶段以调查南宁市的四种主要商业形态为内容，就现实其发展的规 模情况及主要形态形进行研讨。 二、主要商业形态数量及主要分布 前期调查走访了南宁市43条主要商业街道及琅东片区，共 10190家调查结 果如下: ? 大型日用百用商场 19家 1>.8? 主要分布朝阳路、古城路中心商圈 ? 大型品牌连锁超市 20家 1>.9? 主要分布市区各二级路段 ? 中型规模的主题商城、街区 109家 10>.6? 无规律分散，主要分布市区各一、二级路段 ? 批发市场 28家 2>.7? 无规律分散，主要分布市区各二、三级路段 ? 小型临街铺面 10014家 983? 无规律分布 三、市区街道区域的商业形态 1、南宁市第一商圈(商业核心) 以朝阳路百货大楼为中心，包括周边兴宁路、人民路、共和路、新华街、民生路等，属南宁传统商业街区。拥有: ? 大中型日用百货商场9家(南宁百货大楼、万隆商场、曼克顿广场、广货百货商场、国华商场、银河商场、裕丰商场、和平商场、平等商厦)。 ? 大中型主题商城、街区11家(兴宁路商业步行街、人民路装饰材料一条街、共和路通迅器材一条街、新华街夜市、桂登鞋城、贵足鞋城、女人世界、朝阳大药店、新华药店、南宁新药特药商店、新万通美居经典)。 ? 批发市场4家(民族商场音像制品批发市场、通银音像制品批发市场、新和平小商品批发市场、交易场批发市场)。 2、南宁市第二商圈(商业中心及次中心) 以古城路梦之岛百货为中心，包括周边民族大道中段，东葛路南、七星路、星湖路、新民路等，属南宁新兴商业街区。拥有: ? 大中型日用百货商场2家(梦之岛商场、新梦之岛商场)。 ? 大中型连锁超市3家(北京华联超市、大热门超市、新民超市)。 ? 大中型主题商城、街区6家(星湖路电脑市场一条街、七星路名牌服饰一条街、华星城女人世界商场、文化市场、永嘉名店广场、东葛路空调专营店一条街)。 3、南宁市商业外圈 北湖路、友爱路段区:主要以经营摩托车销售修理、窗帘、布艺店为主，? 及1家大型超市(深南城百货超市)，1家装饰材料市场(南宁市装饰城)。 ? 华东、华西、华强路段区:主要以经营日杂货批发、市场为主，及1家连锁超市(利客隆中华连锁店)，1家主题市场(南宁市药材批发市场)。 四、南宁市商业形态特征 1、商业规模偏小化，南宁市大型商业设施的体量平均在1—2万?左右，只能说是“中型”商场。 2、临街铺面形式占据整个商业形态的983?强，既使剔除小卖部、日杂货店的形式，也是占据了大部分比例。 3、批发市场与主题市场的分界线日益模糊，批发市场主要还是以零售为主。 4、主题商城街区占10>.6%比例，是目前南宁市除临街铺面外最高比例的商业形态。 5、主题商城街区形成多以自发为主，某一品牌商家带动，逐渐发展多家同行业商家聚集形成街道商业主题规模。 五、南宁市主要商业形态特征小结。 1、百货商场类小结 南宁是广西传统的商业之都，传统的商业区域主要集中在朝阳路、人民路、新华街、民生路、兴宁路一带，全市共有19家大型百货商场，仅朝阳路上就拥有了7家。 在全市经济持续增长的情况下，南宁市的综合性商场除“南百”、“梦之岛”等少数几个外，大部分商场经营并不理想，这一现象说明，目前在南宁市综合性商场已处于过剩的状态，供大于求，商场缺少特色经营，管理欠缺，服务跟不上，缺乏集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的“一站式”商场。 下面是对几个大商场的分析: ? 南百:地处南宁市商业中心，历史悠久，作为广西唯一一家百货类上市公司，在广西极具影响力，对周边市场的辐射力很强。 ? 万隆:商品价格偏高，商场美誉度较差，但其具有优越的地理位置，地处南宁市第一商圈的中心，交通非常便利。 ? 曼克顿:商场门前虽然人流量、车流量较大，但大部分为流动人口和路过车量，商场生意清淡，顾客稀少。 ? 梦之岛:地处南宁市第二商圈，与服装一条街——七星路相邻，商业氛围浓厚，有极高的美誉度，经营状况良好。位于民族大道上的梦之岛分店，引入北京华联超市后，人气更旺。 2、连锁超市类小结 经过三天宏观调查，南宁市现有23家连锁超市，其中利客隆10家，占43%，几乎已达到饱和状态，华联超市2家，占9%，家佳汇超市2家，占9%。 ? 现空缺的地段为琅东区和人民西路附近的新阳路居住区，但琅东居住环境营造大型超市需2年。新阳路已具备营造大型超市的环境，但至今仍无商家入住。 ? 从南宁市超市占有率来看，利客隆占有率最高，占42%，其前身为南宁市百货批发公司，故在1990年前已积累大量资源，其中以利客隆官塘分店的效益最好。但经营最好的为大热门，价位最平且商家最喜欢到大热门做促销活动。现仍在扩张的华联超市，其为上市公司，基础雄厚，管理模式统一化。 ? 从覆盖范围来看，其超市的覆盖半径可为2公里，住宅面积达到200万平方，居住人口达8万，可建造一个面积为200平方的小型超市。 ? 从地段上看，超市并不在市商业中心，反而选择租金低廉的厂家、商场，现已成为南宁市日用品消费的主要去处。 ? 超市的利润值比较低，5%—10%其经营品种多为日常百货，电器、食物、文具类。 3、临街铺面类小结 此次针对39个街道的临街铺面的经营种类分布状况进行调查，调查得出南宁市临街铺面有如下特点: ? 规模经营，在调查中我的发现39条街道里绝大多数街道经营的种类都以1到3种产品为主，如东葛路以家电、家具、装饰材料为主要经营种类，有甚者整个路段的绝大部分门面为经营同种类型，如整条华强路以日用品批发为主，园湖路北段百分之九十以上都是汽车配件、维修、美容。之所以形成这种态势，主要是规模经营有利于吸引消费者，方便消费。这是买方市场的产物，规模经营的结果就是同类产品之间的品牌竞争，即谁的产品、服务物美价廉，谁的就取胜。 ? 精粗现象:根据国际惯例一个城市可以划分商业核心、中心、次中心、外圈。依此划分，在市商业核心，中心地带经营的品种主要是一些精致，人们常用、关注的产品，逐步向外就越来越粗糙，人们少用的产品。兴宁商业街、朝阳路、七星路等商业核心地带的服装、鞋类;古城路、东葛路、星湖路等商业中心、次中心地带以家庭、厨柜、装修材料、家电家具、电脑为经营品种，而园湖路北段、北大路、望州路等商业外圈一带则是以经营五金、汽车配件、汽车美容为主。 ? 补齐现象:在调查中我们发现每条街的日杂货店美食、小吃占的比例都很大，这主要是为满足该街人们的日常消费。由此看来，“一站式”消费符合南宁市消费观念。 南宁市中心区域交通状况调查分析 一、兴宁路步行街的商业和交通地位 1、兴宁老商业区概述 兴宁老商业区是由朝阳路、兴宁路、民生路、新华街、人民路、解放路等路段构成，并辐射到周边路段，而兴宁路和民生路是该商业区的核心。 从建城开始，南宁古城由北向南扩展，历经各个朝代，兴宁区始终是城市发展的中心，作为南宁的首要商业区，无论在商铺租金售价、商业规模、客流量、交易金额、购物环境及发展空间方面都处于非常优越的地位。在节假日到南宁第一商圈逛街购物成了不少南宁人及外地人的生活习惯。数十万的购物人流在这里构筑了无限的商机，以致现时这一带位置较好的商铺供不应求，即使租金及顶手费高企，仍不乏问津的租客。 南宁市将以高标准规划改建兴宁旧商业中心:延伸步行街区域，设想加建空中走廊和商业文化广场，逐步形成一个高档次立体休闲步行消费区，并且利用民生路现时修葺一新的商业步行街，将文化与商业链接起来，更好地向游客展现邕城商业文化的魅力。 以上种种现状分析及利好消息显示，兴宁老商业区在南宁的商业地位将显得 日益重要。 2、兴宁老商业区商业环境调查 商业区范围的界定: 兴宁老商业区指的是以朝阳路、兴宁路、新华街、人民路、解放路等组成的街区为核心，并向四周发散辐射而形成的整个商业区域，当中包括高峰路、当阳街等次级商业街。 商业区行业分布 商业区行业特征: 零售业:表现为大型百货公司、商场、街铺 餐饮业:表现为食肆、小食饮品 娱乐业:表现为影院、游戏机、网吧、歌舞厅 服务业:表现为银行、邮局 该区的商业特征显示:零售以综合百货为主，辅以家电音响、旧货交易;批发以服装、鞋类为主。其中零售区域主要在朝阳路中段、新华街、步行街、西关路、解放路等路段。商业区内以零售业最为兴旺，并且在短短一百米范围内便拥有两间大型的百货公司——南宁百货和万隆百货公司。 南宁百货大楼(以下简称南百)位于朝阳路与新华街交界处，属于兴宁区最黄金的地段，商业气氛十分浓厚，在吸引客流方面拥有极佳优势。南百经营的商品类别的档次以中档为主，并拥有各种品牌作为支柱，因此在经营定位方面与该地段的商业格调十分吻合。而且商品种类丰富，商品组合具有互补性，商场的功能布局亦比较合理:能针对该区域的商品消费性，将经营利润较高及市场需求较大的商品设置在主力位置，刺激了来此购物的客户消费;装修布局方面能结合自身的经营定位，营造出各种品牌的形象。由于已有一定的历史知名度，加上管理较好，因而其经营业绩年年持续增长。 万隆百货公司位于南百斜对面，隔朝阳路与南百相望，其所处的地理位置略为逊色。其周边投入缺乏一些大型的店铺相扶持，令其在吸引人流方面明显不如南宁百货大楼。同属于大型百货公司的万隆，所经营的商品以中档为主，并拥有一定数量的商品品牌。但由于在装修布局、场地规划、商品组合、形象包装方面跟南百有一定的差距，因此在与南百的竞争中处于下风，而且因受场地限制而导致其经营空间较为拥护，缺乏洗手间等配套设施而使其流失了不少消费力强的客户，现时万隆公司在老商业区的地位正进一步削弱。 通过分析上述资料，可看到现时老商业区的商业功能主要集中在购物饮食方面，而康体业、娱乐业在该区显得较为缺乏。随着时代的进步及人们物质生活水平的日益提高，人们对康体及娱乐方面的消费需求已是显迫切。目前发达国家的商业中心多数都会把康体、娱乐功能与购物、饮食功能有机地组合在一起，以起到相互促进消费及平衡商业功能的作用于。若老商业区能增加多些康体及娱乐设施，并适当增加餐饮业的比例，将使这一区域更具竞争力及吸引更多消费人流，同时也能延长消费者的逗留时间。 行业分布表现 除了男女服饰、鞋类、休闲服等零售业四大主流之外，老商业区还具有与其他商业区明显不同的特点: (1)文化气息较浓 新华书城是南宁市最大最多的书店:“买书到新华街”也成为老南宁人的共识。 (2)通讯器材专门店较多 手机作为现代社会必备的装备之一，人均拥有量已经处于一个较高的水平。民生路东段一带已经成为通讯产品的主要供应地，消费者有目的地选购手机都会到该区，目前已扩展到朝阳路中上段两边街铺、新华街广场段街铺等路段。 (3)新、旧电器市场占据一席之地 民族商场，友谊家电城，银兴旧货市场，通银商场等从低档至高档家电，从全新的品牌音响到杂牌二手旧电器、旧电脑均可在此找到。 行业分布特征 整个老商业区中以零售业占据主要地位，重点在于男女服饰及鞋类等消费频繁的非生活必需品，具体表现以“南百”、“裕峰”及“万隆”为主力，以街铺形式的专卖店为补充，两者互为倚角，相得益彰。 在行业的分布中，商家都较为注重将同类型同档次的商品集中在一起，构成一种成行成市的商业格局，如: 民生路步行街——以品牌服装经营为主，同时设有多间女士服饰及皮具专场，床上用品等日常百货。 民生路东段——以体育用品专卖，电信市场专营为主。 兴宁路步行街——以品牌店、眼镜行、皮具、鞋类为主。 当阳街路段——主要经营服装、鞋具、精品。 解放路段——以招牌制作、化工原料、劳保用品为主。 高峰路——是中低档的服装、鞋类、饮食小店云集的地方。 另外，还有部分行业的专业街与老商业区相邻，如西关路的厨具一条街，人民路的装饰材料专场等，共同造就了兴宁商圈的繁荣兴旺。 而到了夜间，原新华街、高峰路的灯光夜市更成了中低档服饰精品的天下。灯光夜市这一独特的市场经济产物将会随着广大市民的生活水平逐步提高而日渐式微，局促的购物环境及低档的形象将导致其走向衰落。 商业区租值分布情况 老商业区商场租价情况 名称 楼层 铺面数 单位面积(?) 经营内容 租价(月) 裕丰商厦 首层 27 品牌服装、护肤品、钟表 280—388元/? 二层 124 6>.5—7 服装、手袋 1000—1600元/铺 三层 130 6>.5—7 服装、鞋类、食品 800—1400元/铺 四层 210 4 化妆品、饰物、牛仔服装 400—1200元/铺 五层 200 4 精品百货、潮流服饰、女性用品 500—700元/铺 负一层 157 3—4 服装 1000—1200元/铺 平等商厦 首层 62 约15 服装、床上用品 2000元/铺 二层 250 约10 服装、窗帘 3000—10000元/铺?年 三层 计划做服装批发 尚未招租 永华行 首层 50 8—20 时装、西服、婚纱、伞类、鞋类、童装 200元/? 二层 154 约12 女装 1800—2000元/铺 三层 约10 鞋类批发零售 旺季1500—2000元/铺 淡季1200—1700元/铺 港澳商 首层 45 约2 鞋类 650元/铺 二层 40 5—6 童装 480元/铺 旧和平商场 首层 五层合共2914个摊位 灯饰、电器、玩具、饰物、干杂、钓鱼器材 70—125元/?，以115—125元/?为主 二层 6—8 成衣、鞋类批零、袋类 三层 6—8 成衣批零、妇女、儿童用品 四层 6—8 成衣批零、妇女用品、布匹 五层 约8 成衣(以牛仔服为主)妇女用品、布匹 新民生名店广场 二层 70 女仕精品 113—198元/? 三层 70 男士品牌休闲服饰 88—138元/? 四层 114 金银首饰、饰品、皮具 50—60元/? 民族商场 首层 130 使用面积10—20 电器 110元/? 临街铺250元/? 二层 130 成衣 78元/? 三层 110 音像制品 70—80元/? 万国时代广场 首层 20—30 男装 190元/? 160— 二层 32个数 女装、童装 130—190元/? 老商业区街铺租价情况 序号 路段 面积(?) 经营内容 租价(元/?) 1 步行街兴宁路段 60—120 鞋类、眼镜行、品牌店、皮具、文化用品、布匹、饮食 150—120 2 步行街民生路段 60—120 品牌店为主 ,250 3 新华街 70—300 五金、家电、摄影、日杂、工艺、灯饰、眼镜 70—160 4 高峰路 8—20 服装、饮食、服装辅料、鞋类 60—200 5 解放路 劳保、化工原料、招牌制作 80—100 6 当阳街 12—15 服装、鞋类、 100—120 兴宁商圈消费客流量情况 整个兴宁商圈以南百、裕峰商厦附近人流量最大，因为该处聚集了多间的品牌服饰专卖店及“麦当劳”、“肯德基”等知名品牌食店，以及众多服饰、鞋类批零专场，加上人行道较宽，消费者较喜欢逛该地段;而民生路步行街汇聚了“女人世界”等多间潮流服饰专场，吸引了不少女士前往。 区域综合评述 ? 在市区内属规模较大的商业区，街铺众多; ? 服装业占主导地位，比例超过50%; ? 行业分布具有一定规律，有集中布局的倾向; ? 以中等档次商品为主，中高档品牌只在“南百”中出现; ? 人流量大，步行街时段更甚，本项目对出的步行街路段最聚人流; ? 铺位租金高昂，首、二层价格相差大;街铺空置率低，不断有新品牌加盟; 二、兴宁区堤路园规划展望 (一)规划目标 1、抓住国家西部大开发的机遇，发挥区域优势，争取建设资金，促进南宁市城市建设的大发展。 2、城市防洪设防标准提高至五十年一遇，并通过结合上游水利枢纽的建设在中远期达到百年一遇，以消除防洪隐患，保障城市安全。 、从城市总体格局出发，总结邕江沿线滨水地区的总体设计意象，强化核3 心滨水区作为城市重要的地域和文化标识的地位，充分展现南宁市“中国绿城”的城市形象和城市特色。 4、以邕江滨水核心区为中心，合理调整用地，优化产业结构，促进沿江地区的土地升值，带动城市房地产开发，全面复兴城市滨水衰落地区。 5、满足城市对滨水地区的多功能要求，架构以滨江开敞空间为主体，贯穿市区的城市绿化步行系统，提升城市滨水空间的生态环境空间品质。 6、沿邕江两岸构筑一条连续的滨水景观旅游走廊，丰富城市旅游观光层次。 (二)规划性质定位 根据本项目的规划背景和发展目标，对邕江北岸(桃源路口——邕江二桥)地区的性质和功能定位如下: 1、是邕江的滨水地区，是保障城市安全的前沿和屏障，要确保城市防洪设施的布置与建设。 2、作为邕江沿线的城市滨水核心区段，是集防洪、交通、旅游、商业、文化、居住、娱乐和信息等多功能为一体的综合城市空间，成为展现南宁市“中国绿城”城市风貌和城市特色的窗口。 3、成为带动旧城改造、环境建设，全面复兴城市滨水衰落地区这一系统工程的启动点。 (三)空间结构 邕江北岸地区(桃源路口——邕江二桥段)是南宁市邕江沿线滨水地区的核心部分，根据用地狭长的特点，在对城市地区功能及规划区的整体环境条件进行分析后，确定建构核心滨水区“一条绿带、两个节点、三大分区”的空间结构，从而形成一种主动的、开放式的规划布局模式。 一条绿带 沿江岸形成一条连续的绿色滨水景观长廊，将江景引入城市空间，体现滨水带“蓝”与“绿”的核心景观特质。 两个节点 在两个景观敏感点(邕江一桥和永和大桥桥头)形成滨水带具有丰富活动内容和环境特色的景观节点。 三大分区 根据城市地区开发内容和滨水景观带处理方式的不同将全段划分三大功能分区，即东段商住综合区、中段商贸活动区和西段文化居住区。 三、南宁城市综合交通规划部分内容 城市居民平均摩托车拥有量居全国首位是南宁市的一大特色，由于城市规模较小，造就使用摩托车的便利性，是南宁市临街铺面赖以生存的根本原因之一。研究南宁城市综合交通规划特别是市政府对摩托车交通规划方向，对本项目的发展前景预期是必不可少的部分内容。 (一)南宁市综合交通规划目标 1、总目标 建设一个符合南宁市未来城市发展要求的、协调的、可持续的、高效的综合交通运输系统。 2、各项分目标 建成一个以快速路和干道网络为骨架，支路为基础，具有方便停放车设施道路运行系统; 建成一个以公共交通为主体，其他方式为辅，具有方便面换乘设施，结构合理，功能完善，运输效率高的客运服务系统; 建成一个以航空港、高速公路为骨架，国道省道公路、铁路及西江航道为基础，市城道路系统与客、货运系统为后盾，具有良好多式联运枢纽设施的内外交通衔接系统; 建成一个以易达、安全、高效为目标的城市交通管理系统; 建成一个以生态环境优美、生活质量良好为目标，与中国绿城相协调的城市交通环境系统。 (二)南宁市摩托车交通规划 1、发展政策 不加控制，未来3—5年内发展到50万辆以上，10年内可能发展到70万辆。如任其发展和使用，高峰时段中心区大部分主要交叉口处于F级水平，干道车速10公里/小时左右，污染严重，交通秩序混乱。 因而从现在起必须对摩托车采取严格限制发展措施。大力发展公共交通，从路权使用、管理、投资融资多渠道优先公交，引导摩托车等方式向公交转移。 2、政策措施 拥有量控制与使用量控制，行政手段与经济手段相结合。 主要措施有: 逐年减少发放牌照数量，提高牌照注册费; 主要干道和交通紧张区域实施禁行，紧张交叉口禁左; 次要干道辟设摩托车专用道，禁止在专用道以外道路行驶; 增设排污费，提高道、桥使用费; 提高中心区摩托车停车费; 加强执法，严格违章处罚。 (三)南宁市客运系统规划 1、远期公交发展主要指标 2020年承担140万/天的客运量，占居民出行方式的25%; 2020年公交车辆发展规模在2800——3000台; 线路长度总1500KM，骨干线80条，驳运线40条，小公交线30条; 停车保养场36万平方米(10个)，首末站9万平方米，大修厂50000平方 米。 公交线网主要规划指标 中心区 外围区 其他区域 全市(规划范围) 线网密度 4 3>.2 1>.5 3>.1 重复系数 2>.4 2 1>.8 2 线网长度 125 220 300 645 线路长度 300 440 540 1280 2、公交站点建设 枢纽站点:主要包括火车站、朝阳花园、福建路口、友爱路口、南湖公园等 枢纽点，平均2000—3000平方米; 首末站点:结合居住小区新增40个左右，主要分布在中环路外区域;平均1000——1500平方米; 中途停靠站:依据规范要求设置，公交线路集中的中途停靠站要满足至少3—5辆公交车的停靠位，有条件设置港湾式停靠站。 第二部分 中观市场 中观市场之一 中国商业行业市场调查 一、中国零售商业主要业态发展状况 国家内贸局在《零售商业态分类规范意见》中，将中国零售商业商店分类确定为8类:百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、仓储式商场、专业店、专卖店、购物中心。 (一)百货商店 目前中国百货商店的发展呈现出规模大型化、组织集团化、经营多元化和向新业态延伸的特点。从市场形势看，大型百货商场表现为如下现状: 1、经济效益日益下滑 虽然2000年全社会消费品零售额比上年增长9>.7%，但百货零售企业的毛利率整体呈下降态势，由上年的12>.9%下滑到12%，远低于发达国家30%的水平，企业的效益增长远低于销售额的增长，减亏效果也不甚理想。据中华全国商业信息中心统计，2000年273家重点大型零售商场实现商品销售总额1293>.9亿元，比上年增长19%(180家增长，93家下降)，实现商品零售额1072>.8亿元，比上年增长13>.6%(190家增长，83家下降)，但同期实现利润总额比上年下降9>.9%。 2、同业过度扩张竞争 从近年的发展情况看，多数城市的百货零售企业建设速度远远超过了居民实际购买力增长水平。在大中城市，年销售额在1>.2亿元以上的大型商场由1992年的98家扩大到2000年的1000家以上，还有相当数量在建或筹建。为了扩大销售、提高市场份额，各商家把利润降到最低限度。大量对利润率预期较低的小零售商使行业的收益水平进一步恶化。 3、不同商业业态竞相挤占市场份额 各种不同商业业态以各自不同的特色吸引消费者，挤占市场份额。1999年中国零售商业50强中增长最慢的10家企业，其中9家都是大型百货店，均为负增长，50强前10位中超市占了5席，一改过去由百货店居于主导地位的历史。同时，与传统百货店具有类似特征的集体商业的市场份额也呈现下滑趋势。 4、市场缺乏热点，消费需求明显断层 城乡居民收入水平有了一定提高，普及型、温饱型需求已经基本饱和，而新的高水平的购买能力尚未形成，对档次较高的享受型、发展型需求尚处于“可望而不可及”的状况，加之居民购买力多渠道大量分流，商品消费需求在近几年内将会逐步减弱。因此，消费品市场难以出现热点商品。 零售商业主要业态形式和含义 序号 零售商业态名称 定义 1 百货店 在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售商业态。 2 超级市场 采取自选销售方式，以销售生鲜商品、食品和向顾客提供日常必需品为主要目的的零售商业态 3 大型综合超市 采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超级市场和折扣商 店的经营优势合为一体的、满足顾客一次性购全的零售商业态。 4 便利店 满足顾客便利性需求为主要目的的零售商业态 5 专业店 经营某一大类商品为主，并且具备有丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售商业态 6 专卖店 专门经营或授权经营制造商品品牌和中间商品牌的零售商业态 7 购物中心 企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售商业态、服务设施的集合体。 8 仓储商店 在大型综合超市经营的商品基础上，筛选大众化实用品销售，并实行储销一体、以提供有限服务和低价格商品为主要特征的，采取自选方式销售的零售商业态。 (二)连锁超级市场 1、发展速度快，地区分布广 中国连锁超市已成为商业领域最具活力的业态。尤其是近几年来，大中型连锁超市企业销售规模逐年递增，销售增长明显高于社会商品零售总额的增长和传统百货商店的增长。自1994年开始，中国连锁超市业的平均增长速度在70%以上，其中2000年比1999年增长53%。上海连锁业“三巨头”——联华、华联和农工商超市分列全国零售商业10强的第1、第5和第8位。连锁超市将超过百货店成为零售商业的第一主力。 在地区分布上，规模较大的超市连锁企业大多集中在沿海地区和省会城市。上海、北京、广东等地的超市发展速度，规模和水平高于其他地区，店铺数量占到总数的1/3以上。 2、竞争激烈，连锁超市业进入整合时期 同国外的连锁超市公司相比，中国的连锁超市规模明显偏小。从2000年的销售额看，中国连锁超市的龙头企业联华超市有限公司仅及沃尔玛的1/80。目前连锁超市公司扩大规模的主要方式是对国有网点进行连锁化改造和通过租赁、购买、新建网点等方式扩张，这些都属于单一资本的扩张。要想扩大企业规模，建造内资连锁超市的“航空母舰”，只有进一步转变观念，通过联合、兼并、收购和加盟等多种方式，突破行业界限、地区界限，才能真正形成经营规模大、竞争实力强的大型连锁超市公司。 3、外资进入速度加快。 国外著名的超市集团公司看好了中国商业领域的发展潜力，纷纷进入中国， 不断加大投资力度，并取得了很好的经济效益。如家乐福1999年在中国的销售额为60亿元，2000年上升为81亿元，分店达到28家，美国沃尔玛在中国开办的8家连锁店年销售额预计可达到30—40亿元。 1984—2000年中国连锁超市 销售额占社会商品零售总额的比重 (三)仓储式商场 据初步统计，全国已有仓储式商场1000多家。仓储式商场已由经济最发达的广东省向北京、上海，再向省会城市以及其他工商业重镇拓展。 国外大型著名仓储式商场纷纷进驻中国市场，不仅对国内仓储商场的发展起到示范作用，同时加剧了仓储商场之间的竞争，中国仓储式商场逐步步入规范化发展阶段，许多仓储式商场开始注重人才的培养和内部经营管理的规范运作。 仓储式商场由单店向连锁经营发展，积极对外谋求规模效益。如麦德龙在我国已有6个连锁店，现在为单店经营的许多家仓储式商场，也多有开展连锁经营的计划。 建材装饰材料仓储式商场成为我国仓储式商场家族中不可或缺的成员之一并得到了较快的发展。我国第一家建材装饰材料仓储商场天津家居仅短短的三四年时间，已发展到近10家建材仓储式公司，其网点已覆盖北京、上海、天津、西安、沈阳、南京、无锡、青岛等地。 中国仓储式商场的优势主要表现在: 1、仓储式商场定位于中低档次。 中国目前有60%—70%的消费者消费水平仍然较低，因而仓储式商场的定位适应当前消费状况，再加上商场推出一系列便民服务，因而颇受消费者欢迎。 2、仓储式商场实行会员制。 把一些收入较高、消费量较大但同时对让利销售比较敏感的消费者纳为自己的会员，并对其大量消费实行奖励，从而成为自己固定的消费群体。实行会员制也便于商家进行市场分析，确定消费趋向，以便制定出各种营销策略。 3、自主的购物形式 消费者购物的自主心理日益增强，对营业员的依赖性减弱，而仓储式商场正适合消费者的消费心理。 4、经营管理机构精简、高效。 5、仓储式商场一般都实行PB战略。 PB即Private Brand(私人商标)，指零售企业自己策划开发并贴有本公司特定商标的商品。实行PB战略有三大优势:(1)流通环节减少，流通成本也因此降低，一般PB商品的定价要比生产厂商的同类产品降低20%—30%; (2)构造了零售商业中流通企业主导下的生产体制，拉近了消费者和厂商 的距离，能适时、适量、适需地提供消费者需要的商品; (3)有助于提高企业的知名度，增加无形资产，提高竞争力，包括与供应 商竞争的能力。 2000年大型仓储式商场经营情况 序号 单位名称 业态 销售总额 (万元) 门店(个) 单店年均销量 (万元) 单店日均销量(万元) 1 上海锦江麦德龙购物中心有限公司 仓储式商场 374379 8 46797>.38 127>.86 2 江苏南通文峰大世界有限公司 仓储式商场 213100 11 19372>.73 52>.93 3 武汉中商集团平价连锁分公司 大型综合超市、仓储式商场 173410 3 57803>.33 157>.93 4 深圳万佳百货股份有限公司 大型综合超市 162241 5 32448>.20 88>.66 5 广东正大万客隆 仓储式超市 97735 2 48867>.50 133>.52 6 杭州华商集团家友超市公司 大型综合超市 89324 19 4701>.26 12>.84 7 上海大润发有限公司 仓储式商场 79953 2 39976>.50 109>.23 8 济南世界购物广场 仓储式商场 62000 2 31000>.00 84>.70 9 武汉中百连锁仓储超市有限公司 超级市场、大型综合超市、仓储商场、便利店 53822 5 10764>.40 29>.41 10 北京燕莎望京购物中心 大型综合超市 51000 5 10200>.00 27>.87 11 天津劝业场超市 大型综合超市 40000 3 13333>.33 36>.43 12 哈尔滨哈客隆连锁仓储有限责任公司 超级市场、大型综合超市、便利店 35000 16 2187>.50 5>.98 (四)专业店 专业店的发展呈现以下特点:发展迅速，总量大幅增加;专业细分化;经营形式多样化。专业店的发展速度在明显加快，在一些大城市的发展异常迅猛，逐渐成为与综合百货商场、超市并驾齐驱的一种商业业态。这些专业店以相对价格较低、专业服务、连锁经营等优势，迅速分割了原有大型百货商店的市场份额，但其发展中同样面临人才缺乏、经营管理水平落后、经营规模的限制等问题。 2000年中国主要专业店经营状况 序号 单位名称 行业业态 2000年销售 总额(万元) 2000年 门 店 1 三联商社 专业店、餐饮业 531143 89 2 北京国美电器有限公司 专卖店 232102 41 3 江苏五星电器有限公司 专业店 143000 65 4 华联集团家用电器有限公司 专业店 134000 15 5 浙江新中义商贸股份有限公司 专业店 85000 44 6 上海光大通信终端产品销售有限公司 专卖店、专业店 59000 150 7 沈阳医药股份有限公司天意连锁药店 专业店 55236 36 8 重庆和平药店连锁有限责任公司 专业店 46000 300 9 深圳一致医药连锁有限公司 专业店 35000 142 10 南京桂花鸭(集团)公司 专业店 28000 231 (五)便利店 目前，以上海为代表，便利店发展迅速，上海现有1000多家便利店，经营 食品、副食品和日用杂货，品种3000—4000种，平均营业面积200—300平方米。上海的便利店分属于9家便利连锁公司，有着各自统一的门店标识，其中很多门店是24小时营业。有数据表明，在每个网点每次花费在20元以内的消费者占68>.2%，40元以上的仅有8%，基本上没有超过100元的。便利店适应了我国现阶段的经济发展水平和消费需要，是我国零售商业态中较有发展潜力的一种，预计今后的发展速度将会更快。 中国主要便利店经营状况 序号 单位名称 行业业态 2000年销售 总额(万元) 2000年 门 店 1 上海可的便利店有限公司 便利店 42700 260 2 上海良友连锁经营有限公司 便利店 42200 300 3 青岛海滨食品股份有限公司 便利店 22993 36 4 慈溪市慈客隆超市有限公司 便利店、仓储式商场 20178 12 5 北京明珠公司 便利店 20065 27 6 漯河双汇商业连锁有限公司 便利店 18271 84 7 青岛长青股份有限公司 便利店 15695 76 (六)其他业态 近几年，购物中心在全国大城市处于兴建中，建筑面积5—20万平方米不等，全国正在兴建的约有200处左右，基本上是以娱乐、餐饮、服务、休闲购物为一体的综合性购物中心。 除了上述几种主要业态，以无店铺经营为特征，以网络技术为基础的9><>E—Shop在我国也获得了一定的发展。 二、中国零售业的主要特征: 1、产业高度分散。 前不久我国进行零售业百强排名，100强年销售总额1646>.8亿元，零售1370>.3亿元，占全社会消费品零售总额的4%，其中只有一家过百亿的企业——联华超市，销售额111>.4亿元。美国的零售巨头沃尔玛去年销售额高达1668亿美元，是中国百强零售企业销售总额的8倍多。在美国，主要的零售市场前三大家企业的销售总额一般都占整个市场份额的70%以上。相对而言，中国的零售业高度分散是当前最显著的特征。而且，目前还没有出现全国性的零售企业。最大的零售企业——联华超市也只是在以上海为中心向周边地区发展。虽然跨地区发展已成为一个趋势，但目前还仅仅是开始，多数企业并没有找到跨地区扩张的有效途径，这也是产业高度分散的根本原因。 2、企业规模有限。 不仅企业整体的销售额有限，而且单店的销售规模也有限。联华超市的单店平均销售额才1000万元多一点，基本上属于小型便利店性质。这样的规模就单店而言并不具有竞争优势。沃尔玛在中国虽然才刚刚起步，但单店的销售额都在1>.5亿元左右。 3、业内竞争激烈。 无论是百货店、超市、便利店，还是专业店、大型仓储商店，目前都竞争激烈，行业利润率较低。尽管许多企业获得了融资渠道，但却缺乏资金积累的有效手段，因此企业要么缺乏扩张速度，要么缺乏扩张的质量。 4、零售业态正在痛苦地转变。 目前大型超市、便利店、仓储会员店、专业店等逐步成为主流。与此同时，连锁经营方式也逐渐在零售业中广泛采用。但目前来看，并没有哪家企业真正建立起了自己的竞争优势，也没有哪一家企业创造出了独特的经营和管理方式。一切都还处于摸索阶段。总体来说，目前零售业还缺乏现代的管理方式和手段，管理水平较低，丢失率较高，员工缺乏培训，整体行业缺乏高素质的人才。管理上缺乏一贯性，服务上缺乏一致性，企业也就缺乏相应的形成差别化的有效措施。 商业业态的市场营销是产品渠道模式选择的表现，零售行业是企业产品实现最后一个价值转移的环节。因此，零售商业业态的发展是产品行业发展所造就的 结果。企业产品与商业业态的适应性是厂商结合的灵魂。 三、中国零售商业巨头的动态 2001年是我国零售业特殊的一年。2000年度联华超市第一次突破百亿大关，超市第一次超过百货，零售市场进一步向外资企业开放，而政府也加大了整顿经济秩序、净化市场环境的力度。这一切都使整个零售业界为之兴奋。因此，联华和华联这两家超市领头羊都提出了5年内师范5000——6000家连锁店的宏伟规划，而一度低姿态的苏宁则提出3——5年内开1500家连锁店的设想，国美也不甘落后，加大了开设连锁店的步伐。传统老牌企业如上海一百、王府井、西单商场以及一些新贵也都甩出了自己的大手笔，联合、兼并、合作等不一而足。沃尔玛预计今年开业的商店将由过去的不到10家达到近30家。这一切都昭示着中国零售业黄金时期的到来，一家著名咨询公司甚至大胆预言，3——5年中国将涌现出3——5家世界级零售巨头，它们将创造零售商业60%的价值。 中观市场之二 中国商业物业个案分析 沃尔玛:标志 世界第一大零售商，“财富“杂志调查wal—mart为“全世界100强”之一，美国第三大公司，2001年底共有2348个折扣店，1294家超市，528个购物中心，雇员227000人，销售额1916亿美金，总资产2665亿美金。 从沃尔玛历史了解 1962 公司创立并开了第一个wal—mart wal—mart24店零售额达0>.126亿 wal—mart创立股份制公司 wal—mart雇佣第一个总裁 wal—mart开了第一个销售中心和家庭办公室 wal—mart股票上市发行 建立38连锁业，销售额达0>.442亿 1972 wal—mart股票在纽约股票交易场所上市 1975 建立125商店，销售额达3>.40亿 wal—mart进入药剂学和珠宝领域 wal—mart有276店，销售额达12>.48亿 wal—mart开了最大销售中心在巴勒斯坦 成立第一家Sam俱乐部 David Glass出任公司董事长 wal—mart25周岁，1198商店，销售额达159亿 David Glass成为wal—mart首席执行宫 第一个超市中心开在华盛顿 90%wal—mart商店有了计算机监控操作 1990 wal—mart成为全美第一大零售商 wal—mart开了第一家游客中心 wal—mart进入全面国际市场 乔治?布什总统接见Sam Walton Sam Walton去世 wal—mart达到销售额过10亿元 在香港开3个高级俱乐部，加拿大有123个商店和墨西哥有96个 wal—mart另一创办人James Lawrence去世，wal—mart有1995商店，239 购物中心，439Sam俱乐部，276国际商店，销售额达936亿 wal—mart进入中国 wal—mart成为全美最大雇主，雇员68万，wal—mart有了第一个4亿零售 额，达1050亿，wal—mart建立食物营养中心 wal—mart引进“邻居市场”概念在3个商店，wal—mart进入韩国 wal—mart114万雇员，成为全世界最大雇主，wal—mart建立慈善基金会 “财富”调查wal—mart进入“全球100强” “财富”调查wal—mart为全美第三大公司，wal—mart在感恩节一天创造最辉煌的历史:一天销售额达12>.5亿 Carrefour:欧州第一大零售商;世界第二大零售业;超过9000商店在30个国家;3个领先模式; 零售总额为883亿美金;资产为420亿美金;雇员35万人。 三个领先模式:高级百货商店、超市、折扣店; 历史沿革了解家乐福: Foureer and Defforey家庭创造Carrefour公司; Carrefour开了第一个超市在Parmel; Promodes建立合并购了两个批发商; Promodes开了第一个超市; Carrefour投资第一新商店内容:高级百货商店，规模2500平方米; 1969 Carrefour开了法国外第一家高级百货商店在比利时 Promodes超市采用了“冠军”作为商标; Carrefour股票进入巴黎股票交易所; Carrefour开在第一个高级百货商店在西班牙; 1975 Carrefour开了第一家高级百货在巴西; 1976 Carrefour引进“仓储式百货”，产品口号“越好越便宜”; 1977 Promodes创造第一个便利连锁店; 1979 高折扣店的发展:Carrefour创造了Ed连锁在法国; 1981 Carrefour引进自己的支付卡 Promodes出卖“冠军”产销权; 1982 第一个Carrefour高级百货开在阿根廷; Carrefour设立Carrefour保险服务; 1985 Carrefour品牌产品建立; 1988 Promodes建立128超市; 1989 第一个Carrefour高级百货开在亚洲台湾 口号“天天最便宜——Carrefour”; 1991 Carrefour吞并法国高级百货连锁店 Carrefour开在第一个高级百货店在希腊 Carrefour开设Carrefour旅游服务; 1992 Carrefour创立质量检验系统，保证产品的出产和跟踪; Carrefour开了第一个高级百货店在意大利和土尔其; Carrefour开了第一个高级百货店在墨西哥和马来西亚; Carrefour开了第一个高级百货店在中国 Promodes设立商标“法国之光”，保存了法国传统的烹调; Carrefour继续在亚洲成长，增加了泰国、韩国和香港商店; Carrefour开在第一家高级百货商店在新加坡和波兰 Promodes建立第一个超市连锁“catteau” Carrefour引起了品牌“Escapades”“Gourmandes” 专攻稀有的小有名气的传统法国食品，保证食物产品的多样化 Carrefour控制了“comptoirs modernes”16个超级百货店并在conefour名下。 Promodes设立外国食品零售集团:GB在比利时，Norto在阿根廷，Gs在意大利 Carrefour和Promodes合并,建立最大欧洲食品零售集团 Carrefour开了第一个高级百货商店在智利、哥伦比亚和印尼 2000 Carrefour创造世界第一大电子零售市场; 2001 Carrefour开了第一个网上超市 Carrefour开了第一个超级百货在日本; Carrefour发放股票给全球雇员。 家乐福的高级百货商店:提供各种食品和非食品的产品，以非常诱人价格，品种多达7000种，要求面积在5000——20000平方米。 超市: champion、Gs、Norte、Gb和Merinopnlory超市提供一系列食品，以无可抵御的价格，要求1000——2000平方米。 高折扣店:提供800种食品，要求200——800平方米。 便利店:8便士购买一种商品，规格在80平方米。 外卖店:提供食品服务给旅馆和居民。 麦德龙:世界仓库和货架先驱，自从1929年，Metro提供食物服务，保健用品，电子制造，零售展柜给消费者。 从历史了解麦德龙: Loui Maslour创立大都市五金货架公司在纽约 Metro取得美国发明专利——商业货架 创造高级垂直货架，工业水准，钢网货架系统，用于邮政和包装工程允许有一英寸增重有很高调节顶点 创造高轨迹和高透明度仓库，设立科学走道系统，保存空间 创造紧急生命救缓车 出产“Poker Ship”台车，调整保护仓库和运输 1989 设立Metromax仓储系统，增加钢的聚合物，终生保养和维护生锈、 腐蚀 1993 生产C 200加热标准卡，维持刚准备好的食品运输温度 生产奥林匹克反射盒，并且开辟该生产线 创立星形仓储系统——新的工作仓库方式，形成模快聚合仓库，传送可交换的零件 1997 创立高级调整垂直式仓库，新一代最快最容易安装货架系统 1999 Metro70周年 太平洋百货集团 【发展历程】 太平洋百货集团为太平洋建设集团旗下事业集团(公司)之一。 太平洋建设集团于1967年(6月14日)创立迄今，始终秉“服务社会，造福人群”之宗旨，从“住的产业 ”迈向提供全方位服务的“生活产业”，以工程营造为重心，渐次发展成一个涵盖建设事业 营造事业不动 产服务事业、百货事业、休闲事业、金融事业等六大事业群之多角化,国际化集团控股公司。其事业遍及台湾、 香港、新加坡、马来西亚、美国、加拿大及中国大陆。 在飞速发展的当今世界，百货业已成为“生活性产业”,更因它代表着一个国家或地区 社会经济水准而令 万众瞩目。我们深感百货零售业可以直接提升生活品质,乃于1988年11月首创合资模式引进日本崇光(SOGO) 百货，创设台湾首家大型都会百货---太平洋SOGO百货 公司。太平洋SOGO百货公司的创立，标志着太平洋建设 集团跨足百货事业的光辉起点,在此后 ，面对台湾众多百货公司的竞争环境，太平洋百货集团以其现代经营 理念与KNOWHOW创下屹立不摇， 卓然不凡的业绩，无愧为台湾百货业最成功的经营者。 【多店经营】 在飞速发展的当今世界，百货业已成为“生活性产业”,更因它代表着一个国家或地区 社会经济水准而令 万众瞩目。我们深感百货零售业可以直接提升生活品质,乃于1988年11月首创合资模式引进日本崇光(SOGO) 百货，创设台湾首家大型都会百货---太平洋SOGO百货 公司。太平洋SOGO百货公司的创立，标志着太平洋建设 集团跨足百货事业的光辉起点,在此后 ，面对台湾众多百货公司的竞争环境，太平洋百货集团以其现代经营 理念与KNOWHOW创下屹立不摇，卓然不凡的业绩，无愧为台湾百货业最成功的经营者。 ? 自1988年迄今,相继于台湾--东南亚--中国大陆建立以下十二家店:台湾:已建立了一个涵盖台湾全岛并各具都会型、区域型、社区商场特征的完整百货零售体系。 太平洋SOGO百货台北店 (都会型百货) 太平洋SOGO敦化新馆?? (都会型百货) 太平洋SOGO百货高雄店 (都会型百货) 太平洋百货丰原店???? (区域型百货) 太平洋百货永和店???? (区域型百货) 太平洋百货屏东店???? (区域型百货) 太平洋流行馆高雄店?? (社区商场) 中国大陆:从93年起陆续拓展大陆市场，再创太平洋百货零售事业体系新契机,截止97 年已于上海、成都 、重庆设立五家店: 成都太平洋百货春熙店 (都会型百货) 成都太平洋百货全兴店 (都会型百货) 上海太平洋百货徐汇店 (都会型百货) 上海太平洋百货淮海店 (都会型百货) 重庆太平洋百货?????? (都会型百货) 【不凡业绩】 太平洋百货集团秉持“勤俭、朴实、诚信、前瞻”的经营理念,以缜密严谨的完善规划和系统科学的全面 管理不断创下百货事业骄人的业绩。 台北太平洋百货SOGO自开店以来，单店业绩已连续8年为台湾同业之冠。 【大陆市场】 太平洋百货自93年拓展大陆市场以来，顺应国内“改革，开放”大势,不断引代专业化 经营管理技术,从商 品组合、服务方式到环境规划、经营风格逐步迈向国际化。上海、成都 两地经营业绩连年持续增长，已各自跻 身于上海市，四川省“百货零售业十强”之列,并在 形象和口碑上成为两地外资百货之佼佼者。 积极探索华东、西南百货零售市场特质，针对顾客需求多样化,特别是追求品牌与潮流的消费趋向，实施 正确的“市场区隔”及“商品差异”战略。 为满足消费大众“多重性”需求，依照“全客层服务导向”,展示国际都会型百货多功能、生活型的经营 风貌。 太平洋百货秉持“服务第一，顾客至上”之先进理念，配合完善的服务规范,强化员工培训，重视“和谐 共事，群策创新”的团队精神,使进入太平洋百货的客人处处感受到太平洋“微笑，活泼，敏捷”的全新服务。 太平洋百货注重卖场演出效果,致力塑造卖场气氛。从楼层规划，卖场灯光，音乐，色 彩到商品陈列，融 现代美学与百货专业设计为一体。 回顾近四年的经营历程,我们要感谢政府有关部门、社会各界，特别是新闻界的朋友们 的支持与认同,使我 们引进的太平洋国际化、专业化百货经营理念成功完成了与国内政策、法规及消费习性的接轨,并肩负着“不 断转换,提升消费观念及流行引导者;的重任。太平洋 百货在大陆的事业已获得可喜的成效并为实践集团跨世纪 的战略目标奠定了坚实的基础。 Operation Philosophy and Service Guidelines 高品味、高格调 太平洋百货集团为具有领导流行、高级形象、机能丰富、 高品味、高格调之全客层百货公司。 Excellent Taste, High Class Pacific Department Store Group is a popular department store representing Fashion authority, equipped with high class image, complete functions, excellent taste, high style>. 商品丰富、气氛明朗 太平洋百货集团同时兼顾全家人的需求，能提供全系 列商品及服务，满足国人大多数的生活需求;是一家最足以代表中华民国经济实 力的百货公司。 Complete Merchandise Lines, Bright and Light Atmosphere Pacific Department Store Group take care of needs of each member of a family, capable of providing full series merchandise and service to satisfy the living needs of all of our community>. This is a department store that manifests the economic power of the Republic of China>. ? 位於捷运系统板南线忠孝复兴站4出口，出门购物快速方便～ Located at the exit of MRT Chunghsiao-Fuhsing Station of Panchiao / Nankang Line>. The most convenient and fast shopping ground>. 中观市场的个案分析: 一、上海市第一百货商店 上海市第一百货商店创建于1949年10月20日，是新中国建立后首家成立的国营百货零售企业。开业当天的营业额一举超过南京路著名的四大公司销售之总和，从此一直在全国零售行业销售规模上雄居榜首。50年来，第一百货商店坚持以丰富的商品、公道的价格、优质的服务面向市民大众，成为中外消费者最平易近人的生活伙伴，也成为中国零售百货业态最杰出的典型代表。 地室:经营鞋类、箱包 1 F:经营相机、通讯器材、黄金饰品、化妆品、羊毛衫、针织内衣 2 F:经营各类女士服装、内衣 3 F:经营男士服装 4 F:经营床上用品、休闲服饰、运动服饰、体育用品 5 F:经营家用电器 6 F:经营家具、家居用品、灯饰 7 F:经营童装童鞋、玩具文具、医疗器具、中医配方、电视直销 上海市第一百货商店(东楼) 上海市第一百货商店东楼位于上海著名商业街区南京东路、第一百货商店东侧，总经营面积58982平方米，裙楼一至十一层为商场、饮食、娱乐、博览、会务等多种经营场所。主楼十二至二十二层为人们提供可自由分割的国际标准办公空间。第一百货东楼1997年10月开业以来，以追逐生活时尚的新生代为目标消费对象，以拥有卓越品牌、具有完美品质、满足个性需求为经营理念，成为上海高品位消费的新热点。 ? ? 1 F: 女鞋、手袋、化妆品 2 F: 休闲女装、内衣、饰品配件 3 F: 职业女装、童装 4 F: 男士服饰用品(含男装、男鞋、各类男用饰品) 5 F: 书刊、音响制品、花苑、珠宝、工艺礼品、钟表、字画、仿真模型、 文化用品 6 F: 高档生活用品、家具用品、 7 F: 运动100、体育品牌服饰，体育用品 8 F: 美食广场，汇集各地美食 9 F: 电脑100，电脑品牌、软件、配件 10F-11F: 金丰易居 上海第一八佰伴有限公司 上海第一八佰伴有限公司新世纪商厦是国内第一家经国务院批准建立、由上海市第一百货商店股份有限公司绝对控股并实施管理的中外合资大型现代化商业零售企业。商厦位于浦东陆家嘴贸易区，经营面积76194平方米，是目前上海最大规模的以购物为主，辅以娱乐、餐饮、办公楼为一体的百货商店。商厦建筑设计具有强烈的现代感，荣获上海市商业建筑最佳建筑形象称号。商厦1995年12月20日试营业，当天创下一百万顾客的世界吉尼斯纪录。 INCLUDEPICTURE ;C:\\WINDOWS\\Desktop\\mm\\上海市第一百货商店股份有限公司3>.files\\b3>.jpg; \* MERGEFORMATINET ? INCLUDEPICTURE ;C:\\WINDOWS\\Desktop\\mm\\上海市第一百货商店股份有限公司3>.files\\b1>.jpg; \* MERGEFORMATINET ? ? ? 十楼:健康娱乐中心 大型游戏中心、保龄球馆、餐厅、啤酒吧、桌球房 九楼:美食广场 亚洲异域小吃、中华名点、各式饮品、家常菜 八楼:餐厅桑拿 日式烧烤、小绍兴酒楼、西餐厅、桑拿健身美容中心 七楼:家用电器、通讯产品、超市、烟酒茶叶、药房、彩扩、洗衣店、咖啡屋、面包房 六楼:家庭用品、钟表眼镜、家具沙发、书籍音像、办公文教、床上用品、照相乐器、工艺品 五楼:儿童服装、玩具、儿童乐园、文教用品、中性休闲牛仔、体育运动用品、婚纱摄影 四楼:绅士服装 男休闲服、绅士服饰、绅士皮鞋、箱包 三楼:倩女时装 少女装、内衣、饰品、咖啡屋 二楼:女士服饰 职业女装、皮鞋皮包、时尚手表、化妆美容、邮局、药店 一楼:汽车展销、化妆品、珠宝首饰、钟表名品、艺术品、花店、咖啡屋、快餐 地室:家居电脑 电脑、家具、寝具、沙发、灯具、厨具、卫浴、五金、快餐 上海第一百货沪西商厦 第一百货沪西商厦是上海市第一百货商店股份有限公司的控股企业，地处上海西部商业中心曹家渡，经营面积43651平方米，一至六层为综合性百货商场，经营3万余种以服饰和家电为主的商品。主楼9至27层为元博大酒店，拥有标准客房及套房244间，并设有多种菜系的中、西餐厅和设施齐全的娱乐中心。 沪西商厦商品大类分布: 7><6F 橱柜 厨房用品 5F 家用电器 视听器材 4F 床上用品 装饰品 礼品 儿童用品 玩具文具 掌上电脑 3F 男士时装 西装衬衫 羊绒衫 男鞋 休闲运动用品 男士用品 2F 女士内衣 女士时装 礼服套装 女士饰品 针织毛衫 袜品 1F 黄金饰品 化妆品 皮件箱包 女鞋 名表 通讯器材 烟酒 上海第一百货淮海店 第一百货淮海店位于淮海路市级商业中心地段，经营面积5948平方米，五个楼面均以品牌服饰经营为理念，以个性时尚为特色，以青年顾客为目标，是上海市第一百货商店股份有限公司宫外名牌服装的服饰专卖店。 INCLUDEPICTURE ;C:\\WINDOWS\\Desktop\\mm\\上海市第一百货商店股份有限公司5>.files\\hh3>.jpg; \* MERGEFORMATINET INCLUDEPICTURE ;C:\\WINDOWS\\Desktop\\mm\\上海市第一百货商店股份有限公司5>.files\\hh5>.jpg; \* MERGEFORMATINET 第一百货淮海店商品大类 4F: 品牌特价区 钟表 手机 童装 电视直销区 3F: 运动休闲 羊绒衫 羊毛衫 皮鞋 衬衫 领带 内衣 2F: 品牌西装 休闲男装 小皮具 1F: 淑女装 职业女装 少女装 饰品 BF: 外贸服装 床上用品 箱包礼品 文教用品、婚纱摄影 上海第一百货松江店有限公司 第一百货松江店位于上海市郊松江区商业街，四层楼面共4500平方米的经营面积，是一家以;松江服饰，靓在一百;为经营理念的服饰销售主题商店。1994年12月18日开业以来，以一流商品、一流环境和一流服务在松江地区赢得良好声誉。 4F 儿童乐园 儿童服饰 童车玩具 文化用品 特价家电 3F 绅士男装 西服西裤 衬衫领带 运动服装 运动鞋饰 运动器材 照相礼品 2F 流行时装 休闲女装 衬衫裙裤 少女装 淑女装 1F 日用化妆 皮鞋箱包 黄金饰品 针织内衣 羊毛衫裤 通讯器材 小家电 二、上海九百 公司简介:上海市第九百货商店股份有限公司是上海沪西地区知名的大型综合性百货商店，前身是;百乐商场;，创立于一九三九年,是一家具有六十年历史的老字号企业。多年来，发扬;求实、开拓、团结、奋发;的企业精神，坚持;顾客第一，服务至上;的企业宗旨和;经营活、管理严、服务热;的企业方针，近年来，公司连续几年获得全国百家最大规模和最佳经济效益零售商店称号，被评为;中国最大300家股份制企业;、;全国文明经营先进单位;，荣获全国保护消费者基金会颁发的;保护消费者杯;，是;上海市优秀企业;。 ??? 公司通过多年的开拓进取，在原来单一经营百货零售业为主的基础上，发展成为集百货、零售批发、餐饮、娱乐、拍卖、洗染、商务服务、电子网络、进出口业务等为一体的多功能的上市公司，特别近年来面临市场多种业务的挑战，一方面走连锁发展之路，一方面涉足高科技领域，提高了股份公司的整体素质。公司现有总资产9>.22亿元，净资产4>.98亿元，拥有上海第九百货商店、九百家电有限公司、嘉泰拍卖有限公司、正章洗染公司、九百曲阳音像文化有限公司、中外合作的新时代广场有限公司、九百进出口分公司、九百商业发展有限公司、九百电子网络有限公司，还与上海奥神环境高科技公司签署了合作意向书，近期准备合作设立上海久隆网络信息技术有限公司，经营网上广告、电子商务等业务。 ??? 一九九九年实现销售13>.25亿元，利润4100万元。 ??? 上海九百股份有限公司正以新的精神面貌、新的企业形象、新的经营业绩跨入新的世纪。 公司标志: 三、西单商场 公司简介:北京西单友谊集团是在原北京西单商场集团与北京友谊商业集团 基础上, 于1997年9月5日正式组建的跨行业、跨部门、跨所有制的大型综合性企业集团。目前拥有下属公司20余家。经营范围涉及商业零售批发、连锁经营、仓储运输、进出口贸易、餐饮娱乐、计算机开发应用、汽车供销、生产加工等领域。 ????集团核心企业北京市西单商场股份有限公司是有着70年历史的老字号企业，1993年改制为股份有限公司，1996年成功上市。目前，西单商场营业面积近3万平方米，采用先进的电子监控系统和计算机管理系统，现代化程度已跃上新台阶。经营商品8万余种，形成了集大众商品规模经营和服务中青年消费群，不同风格于一体的经营特色。西单商场还不断拓展经营领域，使商场成为以购物为主、集餐饮、娱乐、休闲于一体的多功能的综合性大厦。 友谊商店作为大型涉外零售企业，接待过多国元首、政府首脑、驻华使节、国外旅游者和港澳台同胞，在国内外具有较高的知名度，营业面积9000余平方米，荟萃了具有中国特色的各种工艺品和旅游商品，品种达56000余种。万方西单商场和石景山八角西单商场也均是地区性商业中心的龙头企业，在本地区都占有十分重要的地位。 ????集团还拥有进出口权，目前已经同香港、日本、韩国、俄罗斯、波兰、美国、瑞士、比利时、西班牙、意大利、法国建立了国际贸易关系。集团还拥有旅行社、出租汽车公司、宾馆、包装运输公司、广告公司等多家下属企业，提供从旅游、出行、住宿等多方面的服务。集团还拥有“法雅”等商品品牌。 ????目前，集团总资产规模已达到 25>.36亿元，2000年实现销售24>.9亿元。 ????现在，北京西单友谊集团成功地联入国际互联网，从这里，您可以来到西单商场，我们将竭诚为您服务。 四、王府井 1、公司简介:北京王府井百货(集团)股份有限公司是以百货零售业为主的综合性 上市公司，于1994年5月在上海证券交易所上市，1996年入选“上证30指数”样本股。1997年5月加盟北京控股有限公司，实现香港上市。2000年9月19日，王府井百货与东安集团实现资产重组，成为目前国内最大的百货零售集团之一。 王府井百货集团旗下拥有全资及控股企业16家，经营多家大型百货商店，目前已运营北京市百货大楼、北京东安市场、北京长安商场、北京双安商场、北京海文王府井百货、广州王府井百货、武汉王府井百货、成都王府井百货八家大型百货店，另有王府井大厦正在筹建中，计划在2002年内开业。集团所属全资子公司北京宏业房地产公司和深圳王府井进出口贸易公司，是集团公司实现多元化发展战略的两支重要力量。“王府井百货”已发展成为以百货零售商业为主，同时涉足房地产、进出口贸易、广告、餐饮、服务等多种行业的集团化股份公司。 经营宗旨: ;一切从顾客出发，一切让顾客满意; 市场号召力:成为面对国内中档消费者，品类齐全，质高价优的百货公司。所有新店保持一致的市场号召力和特色，同时反映当地特有的商品风格，力求迅速顺应地区需求。 连锁战略:构建以北京为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络，把王府井字号引出北京，走向全国，再以这些中心城市的网络为基础，向周边地区进行第二级网络辐射。 2、历史沿革: 从;新中国第一店;发展到王府井百货 ◎ 1955年公司旗舰店--北京市百货大楼创立开业，被誉为;新中国第一店;，在国内外享誉极高。 ◎ 1991年在北京市百货大楼基础上成立北京百货大楼集团。 ◎ 1993年进行股份制改造，成立北京王府井百货(集团)股份有限公司。 ◎ 1994年3月向社会公众投资者公开发行股票，成为公募公司。 ◎ 1994年5月在上海证券交易所挂牌上市。 ◎ 1996年报入选;上证30指数;样本股。 ◎ 1997年加盟北京控股有限公司，实现香港上市。 ◎ 2000年9月19日与北京东安集团有限责任公司实施资产重组。 3、现代化管理模式 业务模式 公司百货连锁店及其批发业务提供统一采购、统一配送的集中商品分销系统，以此体现;王府井百货;统一的市场形象，并降低成本，取得连锁规模经营的优势。 信息系统 王府井百货采用先进的JDA计算机系统，可通过卫星通讯对全国范围内供应商品采购、配送、销售、实时监控、清算等进行全方位统一管理。通过计算机数据处理，可以对各类商品进行销售分析并实施有效监控，还可对企业各项投资行为进行财务分析。完善的计算机系统为王府井百货实施百货业连锁提供了关键的技术保障。 物流配送 公司现拥有国内一流的物流配送系统，配送中心占地总面积达23>.6万平方米，仓储总面积为13>.8万平方米，拥有大型运输车辆100部，配送指挥系统全部采用计算机管理，已具备跨省、市远途配送能力，成为支撑王府井百货实施核心产业规模连锁的重要基础条件。 人力资源 王府井百货拥有国内一流的商业人才，在进货管理、营销策划、视觉筹划、卖场管理以及战略布局研究、商店开发建设等方面集中了众多商界精英，使王府井百货在国内同行始终处于创新之举。 王府井百货极其重视员工岗位培训，力图通过有计划地定期培训，不断把成熟的管理思想传输给企业的每一名成员。 企业每年选送优秀管理人员出国考察、观摩学习，力求把国际商业发展前沿态势与本企业实际紧密结合。 企业之魂 以全国劳动模范张秉贵为代表的;一团火;精神，是王府井百货企业文化中不可缺少的一部分，受到社会各界充分肯定和推崇，是中国商业追求自我完善的象征。 以;一团火;精神为核心的企业文化:创新型的经营、奉献型的服务、人本化的管理、开拓型的发展。 4、企业架构 5、核心产业 百货零售业是王府井百货集团的主营业务，其资产规模与年度销售额分别占有集团总资产和总销售收入的90,以上。近年来，公司确立了发展百货业连锁战略，构筑了以北京为中心，遍布华南、西南、华中、华东地区四大经济区域中心城市黄金地段的一级连锁销售网络，王府井百货已成为中国境内最大的百货零售网络之一。 王府井百货先后引进;麦肯锡咨询公司;、;安达信计算机公司;、;麦肯?光明广告公司;、;李肇勋形象设计公司;等多家国际知名公司协助制定完成了王府井百货业的连锁战略、商品筹划、业务流程、广告推介、形象策划、信息系统等一系列重要课题，使王府井百货业连锁进一步向 外脑;方面处于领先地位。 目国际通行的规则靠拢，在国内商业企业引进; 前公司所属百货门店达到9家:北京市百货大楼、北京海文王府井百货、北京东安市场、北京长安商场、北京双安商场、北京王府井大厦、广州王府井百货、成都王府井百货、武汉王府井百货。 6、未来发展:为适应零售商业改革的不断深化，王府井百货将顺应时代发展趋势，抓住机遇，加快百货业态的拓展，充分利用北京地区已有5家大型百货店在市场、品牌、管理、人才等方面的优势，进一步扩大北京市场占有率。同时利用集团在华北、华南、华中、西南四大经济区域中心城市开设的战略网点，利用输出管理和技术，开展特许经营等方式，以较少的投入，实现低成本扩张，向周边地区辐射，进一步扩大以北京为中心，跨地区、跨行业、跨所有制的大型企业集团的规模和实力，占领商业新的制高点，使企业在未来商业竞争中，继续保持全国领先的水准。 为适应当前市场需求和消费结构的新变化，从企业现 状和未来发展的趋势出发，王府井百货将积极地推进新兴业态和电子商务的发展，以保持和增强主业可持续发展能力，使企业在未来商业竞争中能够迅速占领新的市场空间，顺利完成由传统商业向现代商业的过渡。 为继续保持多种经营的较快发展，王府井百货还将努力抓好房地产和进出口贸易的业务调整和经营工作，在坚持传统业务的前提下，积极拓展新的业务渠道，并努力与主业业务发展相融互补，促进企业均衡发展。 五、南京新百 公司简介:南京新街口百货商店股份有限公司是全国十大百货商店之一，创建于1952年8月，1992年4月改组成为股份制企业。1993年10月，公司股票正式在上海证交所挂牌交易，成为南京首家股票上市公司。 新百公司座落在南京市中心最繁华的新街口广场东南角，占地面积约1>.3万平方米。总体建筑包括地下3层，地上58层的主楼(在建)和已建成开业的8层商业裙楼。本着与世界接轨，跻身国际型超级百货商场的宗旨，新百公司无论从外部形象到商场内部的装璜与布局，均显出大师风范。整个建筑因地制宜地采用现代与传统相结合的风格，既保持了六朝古都南京本土建筑文化庄重气派的古建筑魅力，又展现了国际化流行建筑简洁明快、富有动感的现代韵律。内部的装璜与布局则以点面结合、多层次设计来形成流向通畅、新颖实用的购物环境，为购物者营造了温馨舒适、闲情浪漫的购物氛围，使消费者在购物的同时享受休闲自在的轻松情调。 新百公司以百货零售、批发经营为主，公司本部拥有20个专业商场，3>.83万平方米的营业面积，经营来自全国各地和海内企业的优质商品近25万种，商品花色齐全，琳琅满目。每天公司有4000多名训练有素、热情大方的员 工，接待着来自全国各地20多万人次的消费者。此外，公司还拥有5个外围分店以及进出口公司、广告公司等。经过多年的发展与积累，公司内在品质已空前优异，经营上善于把握市场与消费脉搏，以变应变，满足社会需求;管理上制度完备，权责分明，科学规范;服务上以劳模和先进典型引路，塑造优质高效、文明和谐的行业新风;并追求以人为本，造就培养了一大批德才兼备、谙熟经营管理之道的优秀管理人才，为公司长期稳定的发展奠定了基础。1999年5月，“新百网上购物系统”正式开通，实现了高科技与商业的对接，从而使公司向现代化的目标又迈进了一大步。 四十七年来，新百公司把握时代，超越潮流，精益求精，在商业领域中独树丰碑，经营精绩长期雄踞江苏省暨南京市同行之首，1999年实现销售16>.55亿元，其中零售15>.05亿元，同比分别增长1>.72%和13>.67%，经济效益连续15年位居全省同行之首，2000年上半年实现销售9>.6亿元，其中零售8>.69亿元，同比分别增长8>.78%和9>.05%，提前26天实现销售、利润双过半。四十七年来，公司共荣获全国、省、市级各类荣誉称号400多项，为“AAA”特级资信企业。目前，公司正以“秉承传统，突破创新”的精神，沿着“一业为主，多元发展”的道路，全面推动企业向现代化、国际化的综合多功能目标迈进，以更加崭新的面貌迎接新的辉煌～ 经营范围:百货，针纺织品，五金交电，电器机器及器材，普通机械，电子产品及通信设备，，汽车配件，摩托车配件，化工产品，，金属材料，木材，建筑材料，摩托车(批发、零售);金银制品(零售);副食品，粮油及其制品零售，汽车,餐饮服务;文化娱乐服务;地下停车场 六、华联超市 公司简介:公司前身国营南京路时装商店始建于1956年,1966年改名为国营上海市服装商店,1985年1月更名为上海时装公司。1992年11月,和原上海服装鞋帽公司本部组建成上海时装(集团)公司。93年9月29日, 上海市财贸办公室(93)314号批复上海时装(集团)公司改制为上海时装股份有限公司。 经营范围:服装鞋帽，服饰系列配套商品，日用百货，工艺美术品，五金交电，文教用品，烟酒，中西餐饮，仓储运输，经营进出口业务，建材，装璜材料，超市管理，食品，常用药品，粮食及其制品，连锁加盟，设立分支机构，副食品(涉及许可经营的凭许可证经营)。 七、南宁百货大楼 公司简介:公之前身为南宁市百货大楼,始建于1956年2月。92年12月22日独家发起并以定向募集方式改组设立南宁百货大楼股份有限公司，将其净资产折股2226万股,同时定向募集法人股2862万股,内部职工股1272万股。1993年2月28日,公司注册成立，注册资本6360万元。 经营范围:针纺织品、日用百货、五金交电、金银饰品、家用电器、眼镜、装饰材料、糖烟、瓶装酒等的购销;经营本系统商品技术的进出口业务及委托代理出口业务;承办中外合资、合作生产、补偿贸易、易货贸易及转口业务 中观市场之三 南宁市商业物业个案分析 南宁市主要大中型综合类商场个案调查分析 一) 南宁万隆百货广场 商场基本概况: ?商场名称:南宁万隆百货广场。 ?商场经营商:南宁万隆百货有限公司。 ?商场位置: 南宁市兴宁区朝阳路。位于兴宁商业组团内，与南宁百货大 楼隔朝阳路相望，正面是朝阳花园，附近有朝阳商业广场、和平商场、裕丰商厦、 民族商场等。地段很好，人流车流量大，商业气氛浓郁。 ?交通状况:位于朝阳路与新华街交汇处，对面是南宁百货大楼，有很多公 共汽车停靠站，交通便利但有过于拥挤的趋势。 ?营业面积:8500平方米。 ?楼层情况:3层。 ?商品布局: 楼层 面积(?) 铺面面积(?) 租金(元/?) 经营品种 一楼 2500 10——30 300 化妆品、金银玉首饰、 箱包、鞋 二楼 3000 10——30 260 服装、饰品 三楼 3000 10——30 180 男装、儿童装、妇婴用品、 运动服装 ?配套设施:地下一层为停车场，面积1500平方米;设有中央空调;有双 向扶梯(每层2部)、客梯(5部)、货梯(1部)。 2) 经营情况 ?经营方式:零售。 ?商场类别:综合商场。 ?商业物业方式:联营。 ?经营描述::商品价格较高，商场美誉度较差;但其具有非常优越的地理 位置，地处南宁市第一商圈的中心，公众交通及公共交通非常便利，商场定位以 中高档为主，但实际消费群层次较低，主要以外地流动人口为主，因而显得经营 成本过高，总体经营状况较差。 分析评述: A、万隆百货广场是由台商投资兴建，建筑外立面较为气派。 B、商场主要经营中高档商品为主，采取与厂家联营的经营方式或出租柜台，按销售额提成及收取租金。 C、由于经营时间不是很长，商场的信誉度还不是很高，加上该商业圈的竞争特别激烈，其经营情况并不理想。 二) 南宁百货大楼(北楼) 1) 商场基本概况: ?商场名称:南宁百货大楼(北楼)。 ?商场经营商:南宁百货大楼股份有限公司。 ?商场位置: 南宁市兴宁区朝阳路。商场位于兴宁商业组团的核心位置，与旧百货大楼并立在商业区的路口，人流车流量极大。周边全为商业铺面及商场，如和平商场、民生商场、裕丰商厦、万隆百货广场等。 ?交通状况:位于朝阳路与新华街交汇处，对面是万隆百货，有很多公共汽车停靠站，交通便利。 南宁百货大楼 ?营业面积:36000平方米。 ?楼层情况:6层。 ?商品布局: 楼层 面积(?) 经营品种 负一楼 3000 超市、五金商场 一楼 6000 家电、化妆品、金饰、糖烟酒茶等 二楼 6000 女装 三楼 6000 男装、鞋帽 四楼 6000 女装、儿童服装、箱包、文化用品、日用百货、中西乐器 五楼 6000 南宁电信城、电话、儿童车城 六楼 6000 装修、家饰用品 ?配套设施:宽阔的中庭、地下一层为停车场;设有中央空调;自动扶梯(2部)、观光梯(2部)、货梯(1部)。 2) 经营情况: ?经营方式:批发、零售。 ?商场类别:综合商场。 ?商业物业方式:以联营、租赁为辅，自营为主>.。 ?经营描述:地处南宁市商业中心，历史悠久，作为广西唯一一家百货类上市公司，在 广西最具影响力，对周边的辐射力很强。新旧楼一起年营业额达46788>.67万元，毛利7022>.99万元，净利润1793>.78万元，长期占据广西商业龙头地位。据了解其内部大多柜台采取与厂商合作经营的方式，一般扣点为15%——25%，并视经营种类不同规定一定的月营业额，统一收款及管理。在南宁市乃至全广西口碑极好，消费层面广，总体经营状况较好。 3) 分析评述: A、外部装修豪华，建筑外立面气派，具现代色彩。 B、商场经营品种众多，销售额一直为南宁商场中的第一。 C、广西唯一的上市百货类股份公司，信誉较好，但服务质量、管理体系还带有国营公司以前的一些习惯。 D、内部装修豪华，购物环境较好。 <>E、大楼在商场内让开一些场地给别的商家开设一些名店，如麦当劳、电信城等，这样增加了商场的人流，也为商场注入新鲜感与活力，是mall的雏形和发展趋势。 三) 南宁百货大楼(南楼) 1)商场基本概况: ?商场名称:南宁百货大楼(南楼)。 ?商场经营商:南宁百货大楼股份有限公司。 ?商场位置: 南宁市兴宁区朝阳路。商场位于南宁市老商业中心的核心位 置，与新百货大楼并立在商业区的路口，人流车流量极大。周边全为商业铺面及 商场，如和平商场、民生商场、裕丰商厦、万隆百货广场等。 ?交通状况:位于朝阳路与新华街交汇处，对面是万隆百货，有很多公共汽 车停靠站，交通便利。 ?营业面积:19700平方米。 ?楼层情况:4层。 ?商品布局 楼层 面积(?) 经营品种 一楼 4900 化妆品、糖烟酒、日用品、补品、鞋 二楼 4900 男女服装 三楼 4900 家用电器 四楼 4900 文化用品、照相器材 ?配套设施:设有中央空调;自动扶梯(每层2部)、货梯(1部)。 2) 经营情况: ?经营方式:批发、零售。 ?商场类别:综合商场。 ?商业物业方式:以联营、租赁为主，自营为辅。 ?经营描述:地处南宁市商业中心，历史悠久，作为广西唯一一家百货类上市公司，在广西最具影响力，对周边的辐射力很强。新旧楼一起年营业额达46788>.67万元，毛利7022>.99万元，净利润1793>.78万元，长期占据广西商业龙头地位。据了解其内部大多柜台采取与厂商合作经营的方式，一般扣点为15%——25%，并视经营种类不同规定一定的月营业额，统一收款及管理。在南宁市乃至全广西口碑极好，消费层面广，总体经营状况较好。 分析评述: A、外部经过重新装修，具现代色彩，与南楼交相辉映。 B、商场经营品种众多(种类略少于北楼)，销售额一直为南宁商场中的第一。 C、广西唯一的上市百货类股份公司，信誉较好，但服务质量、管理体系还带有国营公司以前的一些习惯。 D、为适应新商场装修豪华、购物环境较好所带来的竞争压力，北楼也进行了相应的装修，其购物环境比过去有很大提高，但因北楼及周边商场的兴起，抢走了部分消费者，经营情况有渐趋衰减的态势。 四) 永嘉名店广场 1)商场基本概况: ?商场名称:永嘉名店广场。 ?商场经营商:南宁永嘉房地产开发有限公司。 ?商场位置: 南宁市新城区新民路3号。商场位于新城区的商业中心，对面是南宁文化市场，附近有七星路商业街，与华星城隔街相对。 ?营业面积:6000平方米。 ?楼层情况:3层。 ?商品布局及租金情况: 楼层 面积(?) 铺面面积(?) 租金(元/?) 经营品种 一楼 2000 20——60 130 中高档服装、饰品、箱包 二楼 2000 20——60 110 中高档服装、饰品 三楼 2000 20——60 90 中高档服装、饰品 ?配套设施:地下一层为停车场，面积2500 平方米;设有中央空调;有双向扶梯(每层2部)。 经营情况: ?物业管理费:30元/? ?经营方式:零售。 ?商场类别:专业商场。 ?商业物业方式:租赁。 ?经营描述:地处南宁市第二商圈，毗邻服装一条街七星路，商业气氛一般，主要以中高档服饰为主，商场配套服务较完善，具有一定的知名度、美誉度，主要面对中高收入的阶层，客源较稳定，经营状况一般。 3)分析评述: A、商场整体装修风格较为协调，但建筑缺乏一个气派的外立面，规模也偏小，内部商铺全部出租给经营者。 B、经营种类、档次较统一，但品牌知名度不够高，商场人气不足，更不具备与传统商业强手抗衡的能力。 五) 南宁文化市场 1)商场基本概况: ?商场名称:南宁文化市场。 ?开发商:南宁市双龙股分有限公司 ?物业公司:千秋物业有限公司 ?地址:新民路6号 ?商场位置: 南宁市新城区新民路。市场位于新民路与七星路十字路口旁， 附近有永嘉名店广场与华星城。 ?营业面积:7800平方米。 ?楼层情况:5层。 ?商品布局:五层商场，主要以店中店与敞开式铺面两种形式 楼层 总面积(?) 铺面面积(?) 铺面数 经营品种 一楼 1650 25 26 电脑、音响、书 二楼 1550 20 32 电脑软件、音像制品、 三楼 1550 20 36 电脑软件、电子游戏 四楼 1550 100 12 电脑游戏 五楼 1500 红牛保龄球 ?配套设施:2部观光梯、2部货梯，有一约500?停车场。 2) 经营情况: ?经营方式:批零兼售。 ?商场类别:专业商场。 ?商业物业方式:租赁。 ?经营描述:主要经营图书、电脑配件、音像制品、网吧;其中一楼A座经营电脑硬件，B座经营图书批发零售，每间面积约为20?;二楼A座经营音像制品，有店中店形式也有敞开式柜台的形式，B座为电子游戏室;三楼A座经营电脑软件，有店中店形式也有敞开式柜台的形式，B座为电子游戏室;四楼主要是网吧和电脑游戏室。此外，五楼还有红牛保龄球馆。该商场位处南宁市第二商圈，对面是永嘉名店广场，旁边是南宁是有名的时装一条街七星路，商业气氛非常浓厚。一、二、三楼由于竞争激烈，经营状况一般，四楼的网吧和电脑游戏室 生意较好。 文化市场租金情况表:元/? 楼层 前楼 后楼 一楼 120元 100元 二楼 100元 80元 三楼 80元 50元 3) 分析评述: A、本商场是南宁市最大的音像制品、电脑书籍、电脑软件的专业市场，而 且也是电脑游戏较集中的场所。 B、商场人气较旺，专业化强，价格低，对年纪较青的消费者有较强的吸引力，对根德项目项目今后商业的兴盛有一定的辅助作用。 C、商场采取铺面分隔出租与柜台出租相结合的方法，也有整层出租的(如红牛保龄)，其形式比较灵活，较符合现代商业操作的特点。 六) 和平商场 1) 商场基本概况: ?商场名称:南宁和平商场。 ?商场位置:兴宁区人民路。商场位于人民路与西关路交叉处，附近有南宁百货大楼、裕丰商厦、银兴旧货市场、平等商场等。 ?地址:人民路3号 ?发展商:南宁市工商局 ?交通状况:地处人民路与西关路交汇处,位于南宁市第一商圈的商业中心，但由于 新 和 平 人民路是单行线，西关路又狭窄，且人流、车流量很大，因此交通相当不便， 另外新和平商场也将于近期开业。 ?楼层分布:5层式大商场，其中五楼为后来搭建的临时建筑。 ?铺面数:旧楼约1200间，新楼约1800间 ?铺面面积:旧楼6?/间，新楼约16?/间 ?单位租金:90元/? ?物业管理费:50元/月 ?营业面积:50000平方米。 ?商品布局:见下图 楼层 经营面积(?) 经营品种 旧 新 旧 新 一楼 5000 5000 土特产、小家电、家居装饰品、渔具 服装 二楼 5000 5000 服装、鞋子、箱包 服装、鞋帽 三楼 5000 5000 服装、儿童用品、日用品 服装、化妆品 四楼 5000 5000 布匹、牛仔服、棉被 未营业 五楼 5000 5000 布匹、窗帘 未营业 ?配套设施:旧楼地下一层设有3000平方米的停车场，中央空调、2部观光梯、货梯2部;新楼地下有5000平米的停车场，中央空调、2部观光梯、货梯2部。 2) 经营情况: ?经营方式:批零兼售。 ?商场类别:综合商场。 ?商业物业方式:租赁。 ?经营描述:旧楼商场内布局混乱，装修低档，所售商品也以低档商品为主，主要消费群体为周边县市的消费者、南宁市的学生及中低收入者，还有乡镇前来批发的客户;新楼商场装修较好，商铺布局合理，商品档次较旧楼略高，近期已开业，但仍有部分商铺无人经营。 分析评述: A、和平商场是南宁最大的日用品及服装批零商场，而且幅射南宁周边地区。 B、商场经营品种众多，人气较旺，经营状况好。 C、商场内的经营者由于所经营的商品种类比较接近，所以竟争相对激烈。 D、旧楼曾经辉煌，现已逐步衰落，虽几经努力(加装中央空调、观光梯)，但由于受建筑物本身布局设计的局限、缺少市场推广、市场管理水品低等，现已难现昔日辉煌。但因其经营商品档次低，客户主要是周边县市的服装商贩和学生、中低收入者，因此在较长一段时间内仍有相当的消费群体支撑。 <>E、目前和平商场二期工程已建成，和原老和平商场联通，形成了一个建筑面积5万?、商铺达3000多个，高、中、低档服装一起批发的大型服装商场，将使商场的规模效应大大提高。但受交通状况及城市建设发展的影响，其前景尚待观望。 七) 华联超市(民族宫店) 1)商场基本概况: ?商场名称:华联超市(民族宫店)。 ?商场经营商:广西华联超市(民族宫)百货有限公司。 ?商场位置:新城区民族大道中 段。商场位于民族大道与古城路十字路口，这里是南宁市的政治文化中心，附近有人民大会堂、利客隆民族店、梦之岛等。 ?营业面积:10000平方米。 ?楼层情况:地下一层。 ?商品布局:家电、化妆品、日用品、食品、纺织品。 ?配套设施:地下一层设有3000?的停车场，楼前有一个约2000?的停车场，有中央空调、双向扶梯。 2) 经营情况: ?营业额:1>.96亿元(包括江南店)。 ?经营方式:零售。 ?商场类别:综合商场。 ?商业物业方式:整体租赁银兴物业，连锁店经营模式。 ?经营描述:作为一个新进入南宁市场的百货类大型商场，凭借其雄厚的实力和先进的经营模式，已牢牢地扎根南宁，经营状况良好，是超市类经营较成功的范例。 分析评述: 华联超市作为南宁商业界的一匹黑马，依托华联集团的规模优势、资金优势 和管理优势，在二年时间内取得较好的业绩。 B、采取连锁经营方式，其客户群体定位、商品档次定位较准确，营销方法较先进，经营业绩较南宁土生土长的超市要好。 八) 梦之岛购物中心 1) 商场基本概况: ?商场名称:梦之岛购物中心商场。 ?商场经营商:南宁梦之岛百货有限公司。 ?发展商:区外贸厅粮油进出口公司 ?地址:起兴路137号 ?商场位置:新城区古城路。商场位于古城路与七星路转盘旁，附近多为住 宅区与行政机构，邻近七星路服装一条街、星湖路电脑一条街。 ?营业面积:9800平方米。 ?楼层情况:5层。 ?商品布局:见下图 楼层 经营面积(?) 经营品种 一楼 1960 化妆品、箱包、酒类 二楼 1960 女士服装 三楼 1960 男士服装 四楼 1960 家电、金饰、钟表 五楼 1960 超市、小型书店、儿童服装 ?配套设施:商场后面外贸大厦设有地面停车场，面积 3000 平方米;中央 空调、自动扶梯(每层2部)、1部观光梯 2) 经营情况: ?营业额:1>.72亿元。 ?经营方式:零售。 ?商场类别:综合商场。 ?商业物业方式:联营。 ?经营描述:地处南宁市第二商圈，毗邻服装一条街七星路，商业气氛浓郁，主要以中高档商品为主，其内部大多柜台采取与厂商合作经营的方式，一般扣点为20%——30%，并视经营种类不同规定一定的月营业额，统一收款及管理。有极高的美誉度，在此购物是一种身份的象征。经营状况良好。 分析评述: A、商场定位在中、高档大型商场。 B、自开业以来，商场在营销和树立品牌方面做了相当多的工作，在南宁有较高的知名度。 C、商场采取较先进的经营方法，与厂家进行联营，按销售额提成。 九) 裕丰商场 1) 商场基本概况: ?商场名称:南宁市裕丰商场 ?商场经营商:南宁市裕丰建筑物业有限公司 ?地址:南宁市西关路1号 ?商场位置:商场位于兴宁区新 华街与西关路交汇处。对面是南宁百货大 楼，旁边有平等商厦、永华行、和平商场。地段好，紧靠南宁市商业步行街，人 流量非常大，商业气氛浓厚。 ?营业面积:14000平方米。 ?楼层情况:6层。 ?商品布局:见下图 楼层 面积(?) 铺面面积(?) 租金(元/?) 经营品种 负一楼 2600 8 200 服装、箱包 一楼 2100 20——50 300 服装、饰品 二楼 2600 6 300——500 服装 三楼 2600 6 250——350 服装、鞋类 四楼 2600 6 150——300 服装、小百货 五楼 1800 8 150——300 服装、小百货 ?配套设施:地下有三层大型停车场、中央空调、自动扶梯(每层3部)、2部观光梯 2) 经营情况: ?经营方式:零售。 ?商场类别:综合商场。 ?商业物业方式:租赁 ?经营描述:位于南宁市商业中心，以个体户租赁经营为主，1995年开业以来，呈强劲上升势头，租金和铺面转让费节节攀升。最近还搞了一个公开招标入场经营的活动，除一个较大的铺面未以公开招标的方式出租外，其余铺面已全 部出租，总的来说还是比较成功，公司借此大赚一笔入场经营费。裕丰商场在商场管理及市场推广方面做得比较成功。在南宁市众多个体租赁经营的商场中是经营最火爆的，租金也是最高的。经营状况良好。 分析评述: A、商场定位在中、低档大型零售商场。 B、自开业以来，商场以低价格，高服务入手，经过几年的努力，才获得今天的良好局面，现已逐步培养了一个以中低收入的年轻人及学生为主比较稳定的消费群体，并且已辐射到了周边县市。 C、商场在商业物业管理方面较为完善，商场整洁干净，租户经营井井有条。 、 由于该商场经营商品档次偏低，阻碍该商场的长远发展，目前该商场正D 在逐步转型，引导经营户向经营中高档商品发展。 十) 华西利客隆 1) 商场基本概况 ?商场名称:南宁市华西利客隆商场 ?发展商:南宁市百货公司(南宁市沛宁公司) ?地址:华西路38号 ?交通状况:贯穿于华西路与中华路之间，往来车辆交通非常便利 ?总经营面积:4000? ?楼层情况:一层式大型商场 ?装修档次:普通 ?配套设施:大型停车场 经营情况: ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:综合商场 ?商业物业方式:租赁 ?经营描述:南宁市开业时间比较早且比较成功的大型超市，现已有17家 连锁店。经营状况良好。 3) 分析评价 A、南宁市开业时间比较早的也比较成功的大型超市，现已有17家连锁店。 B、商场人气较旺，商品价格较低 C、行业竞争激烈，但拥有一套较先进的经营方法，有较明显的竞争优势。 十一) 曼克顿购物广场 商场基本概况: ?商场名称:曼克顿购物广场 ?发展商:南方商业集团 ?地址:朝阳路76号，距离火车站很近，客流量相当大。 ?交通状况:贯穿于朝阳路与苏州路之间，有很多公共汽车停靠站，交通便 利。 曼克顿购物广场 ?总经营面积:23600? ?楼层情况:五层式大型商场，以敞开式柜台经营为主。 楼层 面积(?) 经营品种 负一楼 4000 超市 一楼 6000 化妆品、鞋、箱包、餐饮 二楼 7000 中、高档男女服装 三楼 7000 招租中 四楼 7000 招租中 ?装修档次:豪华 ?配套设施:宽阔的中庭、大型停车场、中央空调、自动扶梯(每层3部)、货梯(2部) 2) 经营情况: ?经营方式:综合性大型零售商场 ?商业物业方式:自营 ?商场类别:综合商场 ?经营描述:前身为广西区百货公司，1991年开业，原经营尚可，后由于竞争激烈，经营状况每况愈下，2000年扩建后重新开业，其内部大多柜台采取与厂商合作经营的方式，一般扣点为5%——15%，除负一楼超市经营尚可外，其余楼层经营状况较差。 3) 分析评述: A、商场重新装修后，显得豪华气派，及具现代气息。 B、内部装修豪华，商品档次较高、摆放整齐。 C、除负一楼超市经营状况较好外，其余楼层顾客稀少，生意清淡。 D、商场门前虽然人流量、车流量非常大，但是人流量的构成主要是一些流动人口，消费层次较低，车流的构成主要是路过，南宁市民很少专程前来购物。商场定位不准确，对南宁市民缺乏吸引力。 十二) 民族商场 1) 商场基本情况: ?商场名称:民族商场 ?发展商:中房房地产公司 ?地址:人民路与民主路交汇处，与通银商场隔街相望，旁边是朝阳广场，人流量、车流量都相当大。 ?交通状况:位于人民路与民主路交汇出，交通便利 ?总经营面积:18000? ?装修档次:普通 ?经营品种:家电、百货类 楼层 面积(?) 铺面面积(?) 租金(元/?) 经营品种 负一楼 2000 6 80 电器、电脑 一楼 4000 6——15 80 电器、服装、鞋帽 二楼 4000 6——15 60 服装、饰品 三楼 4000 6——15 30 音像制品、乐器 四楼 4000 餐饮娱乐 ?配套设施:宽阔中庭、大型停车场、两部观光梯 2) 经营情况: ?经营方式:批零兼营 ?商场类别:综合性商场 ?商业物业方式:租赁 ?经营描述:南宁市开业时间较早的大型租赁式经营商场，初期经营状况良 好，随着市场竞争的加剧，现在除负一楼东方家电城及一楼的电器铺面经营状况 尚可外，其余铺面普遍惨淡经营。 3) 分析评述: A、商场经营品种较多，以电器和音像制品为主，有较高知名度，辐射力较强 B、商场设施陈旧，布局混乱。 C、消费层次较低，除电器、电脑及音像制品经营尚可维持外，其余经营较差。 十三) 女人世界 1) 商场基本概况: ?商场名称:女人世界 ?发展商: 不详 ?地址:民生路 ?交通状况:位于南宁市商业步行街民生路，对面是南宁书城，地理位置优 越，人流量大。 ?总经营面积:4500? ?装修档次:中档 ?经营品种:百货类(以服装为主) ?楼层情况:三层是商场，商铺主要是店中店的形式 楼层 面积(?) 铺面面积(?) 租金(元/?) 经营品种 一楼 1500 20——60 120 服装、饰品 二楼 1500 20 80 服装、饰品 三楼 1500 20 40 服装、饰品 ?配套设施:中央空调、自动扶梯(每层2部) 2) 经营情况: ?经营方式:零售 ?商场类别:综合性商场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:位于南宁市商业中心商业步行街，费用相对较高，由于市场定 位不准确，经营状况不佳，据传存在产权纠纷。经营状况较差。 3) 分析评述: A、受建筑设计约束，整个商场显得狭长，不便于商场内商铺设计，顾客普 遍不接受其现有布局。 B、商品价格偏高，由于定位不准确人气较淡。 十四) 老城堡 1) 商场基本情况: ?商场名称:老城堡 ?发展商:南宁市金顶物业管理公司 ?地址:当阳街34——36号，对面是中华电影院，旁边是民族影城，与南宁市商业步行街紧紧相连，位处南宁市商业、娱乐的中心，人流量非常大。 ?交通状况:因行人太多不便于车辆出入 ?总经营面积:2400? ?装修档次:中档 ?楼层情况:一楼是店中店，主要经营服装，租金约150元/?，二、三楼是发展商自营的老城堡杂粮食府。 ?配套设施:无配套设施 2) 经营情况: ?经营方式:零售 ?商场类别:服装商场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述: 地处南宁市商业中心，以中、高档服装为主，规模不大，租 金较高。经营状况良好。 3) 分析评述: 、地处商业、娱乐中心，人气旺盛。 A B、市场定位准确，商品适销对路。 十五) 大热门购物中心 商场基本概况: ?商场名称:大热门购物中心 ?经营商:大热门购物中心 ?地址:星湖路北三里6号 ?交通状况:处在星湖路北三里中段，道路狭窄，车辆交通很不方便。 ?总经营面积:6000? ?楼层情况:一层式大型商场 ?装修档次:普通 ?经营品种:日用百货、服装、家电等。 ?配套设施:大型停车场 经营情况: ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:综合性商场 ?商业物业性质:租赁、联营、自营 ?经营描述:南宁市开业时间最早的且比较成功的大型超市，曾经辉煌，但 现在竞争激烈，生意已大不如从前，主要是后期管理不善，市场推广力度不够， 缺乏新鲜感，吸引力不足。 经营状况一般。 3) 分析评述: A、周边机关单位的居民较多，已形成一个比较固定的消费群体。 B、经营的商品品种齐全、质量较好，在消费者中口碑较好。 C、竞争激烈，受场地限制，缺乏发展的条件与动力，在南宁市的各大超市竞争中 处于劣势。 十六) 白马商城 1) 商场基本情况: ?商场名称:南宁市白马商城 ?发展商:白马商城有限公司、浙江迪马贸易有限公司 ?地址:亭洪路45号 ?交通状况:紧临华联江南店，门口正对亭洪路，亭洪路东连江南大道，西为宽阔的亭洪西路，车辆较少，交通相当便利。 ?总经营面积:11000? ?楼层分布:一层独立铺面，市场分为四个区域，分别经营服装、皮件、小 商品、辅助服务区 ?铺面数:800间 ?铺面面积:建筑面积11?、使用面积7>.5? ?单位租金: 1、交十年铺位费(不退) 收费种类 甲 类 乙类 丙类 丁类 铺位费(元) 22000 20000 15000 10000 10000 租金(元) 700 500 450 350 2、交10000元押金(可退还) 收费种类 甲类 乙类 丙类 丁类 租金(元) 850 650 580 450 ?物业管理费:最高不超过50元/间(包括空调水电费) ?配套设施:中央空调，大型停车场，仓库 2) 经营情况: ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:综合性商场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:尚未开业，计划总投资12000万元，分三期开发，一期工程计划投资3000万元，利用旧厂房改建，现正施工中;尚未开业，计划今年11月低开业，现出租率60%。 ) 分析评述 3 A、规模大、车辆进出南宁市非常方便，适合于作批发。 B、紧靠华联江南店，能够汇聚一定的人气。 C、铺位太小，租金偏高(甲类铺面接近100元/?) 十七) 南宁市交易场 1) 商场基本情况: ?市场名称:南宁交易场 ?发展商:南宁市工商局 ?地址:南宁市济南路17号 ?交通状况:地处济南路与南京路交汇处，由于上述两条路都是旧街道，非 常狭窄， 因此交通状况非常糟糕，并且其位于市中心，货车受到一定限制，给商家及 客户带来了不便，大宗货物进出非常麻烦。 ?总建筑面积:20000? ?开业时间:1984年 ?楼层情况:4层敞开式大型商场 ?铺面数:1863个 ?铺面租金及面积情况: 楼层 面积(?) 铺面数 租金(元/?) 经营种类 A B C 一楼 6 197 150 100 80 菜市、干杂 二楼 6 666 180-200 120 100 服装、日化 三楼 6 306 160 120 100 服装、小百货 四楼 6 694 150 120 80 家具、小百货 ?配套设施:无相关配套设施 2) 经营情况: ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:综合性商场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:作为南宁市历史最悠久、规模最大的综合性批发市场，在南宁 乃至广西的影响力至关重要，辐射力很强。与周边的桂登商场，华西路片区形成 了南宁市最大的日用百货、文化体育用品及五金的批发地。 生意常盛不衰，经营品种繁多。但是随着南宁市城市建设的发展，其发展受到了越来越多的限制，再加上建筑物设计的落后，内部布局的不合理，交易场面临拆迁的压力越来越大。一、二、三楼经营状况较好，四楼较差，每日客商云集，成交额巨大。 3) 分析评述 A、经营时间较长，在南宁市具有非常大的影响力。 B、布局落后，管理混乱，限制了其长远发展。 C、交通及城市建设的发展将严重影响其未来发展。 ? 南宁综合商场的综合分析评述 通过对南宁市众多大中型商场的调查分析，可看出其有以下特点: 即使是所谓的综合性商场，也基本上都有较明显的经营的侧重点，而其中百货、服装类商品占了极大的比重，除了这类商品与人民的日常生活密切相关外，改革开放后的经营惯性应是造成这种局面的重要原因之一; 各商场的经营状况参差不齐，彼此之间的距离并不小，但普遍经营困难(除南宁百货大楼、裕丰商场、梦之岛等少数几个商场略有赢利外)，大都处于亏损的状况。 由于以中低档商品经营为主的商场受到来自超市、便利店及个体户的竞争越来越激烈，经营利润越来越低。因此，大中型综合性商场正在从提高商品经营档次、改善购物环境方面进行改善，同时不断的提高经营管理水平，以避开低档次商品竞争的经营风险，达到在激烈的市场竞争中赚取最大利润，而立于不败之地。 还可看到，尽管各商家也在努力，但由于各种条件的限制，目前南宁市场上还没有一个真正集购物、休闲、娱乐、金融于一体的大型的Mall。 Ω 南宁市部分大中型综合性商场客流量、七星路及新民路人流量、车流量调查情况分析 市部分大中型综合性商场客流量调查情况分析 经过调查人员对下列几个在南宁市最具代表性的大型综合性商场现场调查，调查结果如下: 1)南宁百货大楼(南楼) 2)南宁百货大楼(北楼) 3)华联(民族宫店) 4)梦之岛 5)裕丰商场 6)万隆百货 二) 平时与周末人流量、提袋率分析 平 时 名称 人流量 提带数 提带率% 调查时间(9——21) 百货大楼(南) 27918 6522 23>.36 2001/9/12 百货大楼(北) 19836 3372 17>.00 2001/9/12 华联(民族宫) 12768 7710 60>.39 2001/9/13 梦之岛 5526 1464 26>.49 2001/9/13 裕丰商场 17922 3888 21>.69 2001/9/14 万隆百货 8538 1092 12>.79 2001/9/14 周 末 名称 人流量 提带数 提带率% 调查时间(9——21) 百货大楼(南) 55950 7512 13>.43 2001/9/15 百货大楼(北) 44124 8352 18>.93 2001/9/15 华联(民族宫) 18264 3354 18>.36 2001/9/22 梦之岛 10740 2478 23>.07 2001/9/22 裕丰商场 45840 9618 20>.98 2001/9/23 万隆百货 22386 2664 11>.90 2001/9/23 通过对数据分析发现: A 由于地理位置不同，人流量差距非常大，地处商业中心的百货大楼、裕丰商场人流量非常大，而梦之岛、华联相对较少。 B 周末比平时客流量大，提带数也高。但是华联则是平时比周末多，说明超市购物多选在平时，周末较少。 C 华联、梦之岛的提带率相对较高，平时的提带比比周末要高。这说明，超市购物成交率相当高;中、高档商品的经营，地理位置与价格并不是决定性因素，市场定位与服务，购物环境也起到很大的作用。 三) 新民路、七星路人流、车流量调查表 时间:7:00——22:00 调查日期:2001/9/17—— 2001/9/21 路段 人流量 自行车 摩托车 汽车 新民路 9024 16698 35088 14802 七星路 11874 24354 43176 14358 两条路的人流量平均约2万人/日，和南宁百货、裕丰商场等老商业区相比虽然有一定差距，但已基本具备在此建立大型商场的条件;况且该地区的人收入较高，客源构成比较理想，如该地段建立起全市知名的大型商场，必将吸引更多的消费者，人流量应不比南宁百货、裕丰商场少。但也应看到，单行线很可能因不堪负荷而成为阻碍人流量进一步提升的最大障碍。 南宁市大中型专业市场个案调查分析 一) 电子科技广场 ) 商场基本概况: 1 ?商场名称:南宁市电子科技广场 ?商场经营商:南宁市电子科技广场 ?地址:星湖路4号 ?交通状况:紧临宽阔的星湖路，交通非常便利，往来的人流、车流量非常大。 ?总建筑面积:11500? ?楼层分布:4层商场，有店中店、开放式同一柜台 ?铺面数:126个 铺面租金及面积情况: 楼层 总面积 (?) 铺面面积(?) 铺面数 租金(元/?) A(主通道口) B(主通道中间) C(其他) 一楼 1600 40 38 180 150 120 二楼 1600 55 31 165 135 90 三楼 1600 60 27 120 100 75 四楼 1600 40 31 75 70 ?物业管理费:商场3元/?、写字楼1>.5元/? ?配套设施:6台扶梯、2台客梯，中央空调;有停车场可停放300辆摩托 车，60辆汽车。 2) 经营情况: ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:基本概况:位于南宁市科技一条街，设施齐全、装修档次高，为专业性电脑硬件市场。2001年开张以来经营呈上升趋势，所有铺位爆满，生意火爆，是广西最大、最集中的电脑专业市场，在广西电脑业占据非常重要的地位。其主要消费群体为学生、年轻的白领阶层。电脑行业作为一个新兴行业，正以惊人的速度增长，该市场正抓住了这一有利时机，获得了巨大的成功。 3) 分析评述 A、市场定位准确，短时间内即获得成功。 B、电脑在中国作为一个新兴行业，具有非常大的发展潜力，该商场前景看好。 C、规模不够大，行业影响力、辐射力有所欠缺。 二) 通银电子商城 1) 商场基本概况: ?商场名称:南宁市通银电子商城 ?发展商:南宁市交通银行 ?地址:人民东路228号 ?交通状况:位于人民路东段，受人民路单行线的影响，机动车出入受到一 定影响，且人流、车流量较大，常有塞车现象。 ?总经营面积:3700? ?楼层分布:两层商场，一楼为敞开式统一柜台，二楼为店中店形式的铺面。 ?铺面租金及面积情况: 楼层 总面积(?) 铺面面积(?) 铺面数 租金(元/?) A(临街及主通道处口) B(主通道) C(其他) 一楼 1500 30 42 135 130 125 二楼 1500 50 25 60 55 48 ?物业管理费:4元/? ?配套设施:门前有一个小型停车场，负一楼有一个大型停车场 2) 经营情况: ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:该市场为专业性较强的音响电子商场，紧靠南宁市的商业中心，客流量较大，主要以南宁市家电修理、周边县市客户来批发为主;零售主要针对低消费群体。其电器、零配件批发的影响力辐射力已超过了民族商场与和平商场。每日客流量都比较大，并且有长虹、康佳等大品牌的进驻;二楼为高档音响精品专卖店(包括国内外大部分的知名音响品牌)，是南宁市乃至广西高档音响批零最集中的一个商场。经营状况较好。 3)分析评述 A、市场定位准确，经营成功。 B、二楼音响城影响较大。 C、规模不够大，布局不够合理，交通不够方便，影响其长远发展。 三) 银兴商场 1) 商场基本概况: ?商场名称:银兴商场 ?发展商:广西银兴房地产有限公司 ?地址:关东街1号 ?配套设施:一楼有一个小型停车场，还有一个大型地下停车场。 ?交通状况:市场位于人民路单行线与西关路交汇处，但是大门设在西关路 内的一条小巷关东街。位置不是很理想，不便于货车进出，大门前的停车场太小， 稍微多几个客户停车就显得拥挤不堪，且常常阻塞交通，非常不方便。 ?总建筑面积:9600? ?楼层分布:三层敞开式铺面 ?铺面租金及面积情况: 楼层 总面积(?) 铺面面积(?) 铺面数 租金(元/?) 总数 营业中 A(主通道口) B(主通道中) C(其他) 一楼 2800 20 116 105 150 65 60 二楼 2700 25 111 80 120 100 55 三楼 不营业 2) 经营情况: ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:该市场原设计为鞋帽纺织类专业批发市场，后因经营不善转为经营二手家电，但仍保留了部分纺织品的批发，现一楼主要经营二手家电、手机，二楼主要经营二手手机，另有约1000?的毛线批发，三楼暂不营业。其主要客户为来南宁市经商或读书外来暂住人员，批发则是针对周边县市的一些电器、手机零售商。市场管理不善，铺面布局不合理，较散乱;商场位置偏;租金相对较高。经营状况较差。 3)分析评述 A、市场陈旧，商场采光极差，布局混乱，通道狭窄，商场管理不善。 B、美誉度差，在南宁市民中形象极差。 四) 众乐家私城 1) 商场基本概况 ?市场名称:众乐家私城 ?发展商:不详 ?地址: 安吉路19号 ?交通状况:地处城北区安吉大道，位于城乡结合部，进出南宁市非常便利。 ?总经营面积:60000? ?楼层分布:一层敞开式商场 ?铺面数:300个(其中沿街15个) ?铺面面积:80——150?/间 ?单位租金:沿街30元/?，其余20——25元/? ?物业管理费:包括在租金中 ?配套设施:通道宽阔、可作临时停车场 2) 经营情况 ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:无主体建筑，部分铺面装修豪华，也有部分为临时搭棚的建筑，目前已无铺面出租，物业管理较为规范完善，周边饭店、旅社齐全，内部排列有序，整洁干净，主要经营办公系列家具、家庭用中高低档家具一应俱全，批发零售兼营，内设精品展厅。主体消费群以南宁市为主，同时也辐射到南宁市周边县市，在南宁市家具商场中占举足轻重的地位。市场推广力度不够，尚未形成良好的美誉度。经营状况较好，辐射力强，自开业以来呈上升趋势。 3) 分析评述 A、充分利用了交通这一有利条件，经营较为成功。 B、商品档次不高，缺乏整体市场推广。 五) 区展览馆家具城 1) 商场基本情况: ?市场名称:区展览馆家具城 ?发展商:广西区政府下属事业单位 ?地址:民主路12号 ?交通状况:地处民主路中段，因民主路是一单行线，且对出入车辆有一定 限制， 故交通状况不是很好。 ?总经营面积:25000? ?楼层情况:二层式大型展厅 ?铺面租金及面积情况: 楼层 面积(?) 铺面数 铺面面积 租金(元/?) 经营种类 大展厅(东、西、中厅2层) 5600(层) 家具 球形展厅 4000 家具 东街 2500 家具 西街 600 10 60 30 家具 临街铺面 1600 30 40-70 85 家具 ?配套设施:西街后有一大型仓库面积约1000?，配有大型停车场 2) 经营情况 ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:展览馆平常无大型展销时，一般都用于家具饰品、办公家具销售，另外东街设有一展厅面积约2500?常年作为家具展销。展览馆周边商铺多以家居饰品为主，在南宁市具有较大的影响力，但由于交通问题现在经营状况已大不如从前。经营状况良好。 3) 分析评述 A、形成时间较长，在南宁市具有非常大的影响力。 B、地理位置优越，市中心唯一一个大型家具商场。 C、激烈的竞争与民主路单行线制约了其发展。 六) 永华精品家具商场 1) 商场基本概述: ?市场名称:永华精品家具商场 ?发展商:南宁市房产局 ?开业时间:1999年 ?地址:建政路与园湖路交汇处 ?交通状况:临园湖路，交通状况良好，但缺停车场。 ?总经营面积:2000? ?楼层分布:多层式商场 ?铺面数:两层商场统一经营 ?铺面面积:无单一铺面 ?单位租金:20元/? ?配套设施:小型停车场 2) 经营情况 ?经营方式:零售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:开业时间不久，主要以精品家私为主，消费群体以收入较高的 政府机 关职员、公司白领为主，由于规模偏小，在行业内影响不大，不是市场主流。 经营状况较好。 3) 分析评述 由于地处新城区，消费层次较高，虽客流量不是很大，但成交率相当高。 停车场较小会限制其发展。 七) 人民公园花鸟市场 1) 市场基本概况: ?市场名称:人民公园花鸟市场 ?地址:园湖北路 ?开业时间:1995年3月 ?交通状况:临园湖北路及中华路，地里位置不错，但该路段常常塞车，节 假日特别严重，交通不便。 ?总经营面积:7500? ?铺面数:101间 ?铺面面积:6——15?/间 ?楼层分布:固定摊位部分为两层排列式独立铺面，其余为单层排列式独立 铺面; 节假日有大量的临时铺面，以搭棚经营为主。 ?单位租金:固定铺面80——150元/?;临时铺面(节假日)5元/天 ?配套设施:有一设于人行道的停车场及一个小型汽车停车场，节假日小车停车非常困难。 2) 经营情况 ?经营方式:零售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:南宁市最大、最集中的花鸟市场，经营花鸟虫鱼、古董等商品，在南宁 市乃至广西都是影响力辐射力最强的，人流量比较多，节假日生意特别火爆，但受规模及地理位置的限制，发展前景不是太好。 3) 分析评述 A、节假日生意火爆，南宁市各阶层皆有光顾，已超越市场的范畴，成为南 宁市民双休日的一个休闲去处。 八) 民族大道花卉市场 1) 市场基本概况: ?市场名称:民族大道花卉市场 ?地址:民族大道中段 ?交通状况:位于民族大道中段，民族大道宽阔的路面及繁忙的车流并未给 市场带 来实质性的好处，单总的来说交通状况非常便利。 ?总经营面积:15000? ?楼层分布:单层排列式独立铺面 ?铺面数:162个，经营中73个，空铺89个 ?铺面面积:10——12 ?单位租金:50元/? ?配套设施:无相关配套设施 2) 经营情况 ?经营方式:零售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:1997年开业以来，主营鲜花、奇木异草、盆景古玩等。整个市场都没有出现过旺场的气氛，经营状况令业主心凉，发展前景更令人担忧，已有位数不少的租户退场。留下的也是惨淡经营。经营状况差。 3) 分析评述 A、知名度低，无整体市场推广，各自为政。 B、租金偏高，长期居高不下。 C、管理不善，市场混乱，布局杂乱，连停放自行车的位置都没有。 九) 南宁市海鲜批发市场 1) 市场基本概述: ?市场名称:南宁市海鲜批发市场 ?地址:福建路口 ?交通状况:紧靠宽阔的江南大道，门口正对福建路，非常方便往来南宁、北海间 的货车。也方便南宁市及周边县市的客户批发，交通非常便利。 ?总建筑面积:8000? ?楼层分布:市场内包括海鲜批发、农贸市场、利客隆超市和江南客运站。海鲜批 发部分为二层排列式独立铺面，旁边有一个约3000?的两层式农贸市场;北面有一个1000?的利客隆超市。江南客运站有一个小型停车场，以停靠中巴为主，主要通往各乡镇。 ?铺面数:海鲜110间 ?铺面面积:25?/间 ?单位租金: 靠近门口通道、临街铺面60元/?、里面为40元/? ?配套设施:小型停车场、江南客运站 2) 经营情况: ?经营方式:零售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:除海鲜批发外，还有一个综合性市场，利客隆超市及江南客运站，人气较旺;所有铺面已出租完毕。是南宁市海鲜批发量最大、品种最齐全的市场，最具影响力。经营状况较好。 3) 分析评述 A、知名度较高，经营良好。 B、离市中心较远，火车经过邕江一桥受到一定限制，各客户带来不便。 十) 五里亭蔬菜批发市场 1) 市场基本概况: ?市场名称:五里亭蔬菜批发市场 ?发展商:南宁市果品食杂公司 ?地址:明秀西路143号、大学东路17号 ?交通状况:位于明秀西路与西乡塘大道的交汇处，车流人流量非常大，道路交通 非常方便，外地车辆进出南宁市也很方便，但是其市场内部的交通状况非常差。因为该市场是利用旧仓库改造而成，内部布局并不是按照一个大型批发市场设计的，所以内部过道狭窄、没有大型停车场，一有大宗货物进出，常常造成市场内严重交通堵塞，甚至造成混乱。 ?占地面积:75000? ?总经营面积:34000? ?楼层分布:单程排列式独立铺面，临时铺位 ?铺面数:600间 ?铺面面积:11——128?，普遍在60?/间 ?单位租金:22——46元/?，平均租金在35元/? ?配套设施:有一中型停车场，铁路专运线、大型冷库、仓库 2) 经营情况: ?经营方式:零售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:广西最大的农贸、果菜批发市场，分蔬菜区、水果区、粮食区，影响力大，面向全广西，辐射全国。开业以来，客商云集生意蒸蒸日上，主要面对广西客户乃至全国各地的批发商、零售商，每日成交额巨大。但是市场内从布局到管理都比较混乱，市场环境较差。 3) 分析评述 A、在全国已具有一定的知名度，经营状况较好，发展前景也很好。 B、市场管理混乱。 C、规划扩建占地面积10000?的新区，新区建成后，五里亭蔬菜批发市场将成为一个集办公、住宅、商业于一体的大型综合市场。 十一) 南宁市粮食批发市场 1) 市场基本概况: ?市场名称:南宁市粮食批发市场 ?发展商:南宁市粮食局 ?交通状况:位于新阳路中段，新阳路道路狭窄，路面凹凸不平，公路交通 状况较 差、但是其配有铁路专用线，对于大宗货物进出非常便利。 ?地址:新阳路292号 ?总占地面积:23亩 ?总经营面积:7000? ?楼层分布:临街独立铺面，排列式独立铺面 ?铺面数:189间 ?铺面面积:60——120? ?单位租金:35元/? ?配套设施:铁路专运线、大型仓库 2) 经营情况: ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:该市场是由南宁市粮食局利用其自身的行政职能、及在行业内的影响而建立起来的一个专业性粮油批发市场，主要经营豆类、花生、面粉、粮油等;其客户主要是广西各地及南宁市的饮食行业及粮油零售商。客户比较稳定。 3) 分析评述 A、知名度不高，总体经营状况较好，客户稳定、成交稳定。 B、但是该市场缺乏活力，发展前景欠佳。 十二) 广西图书批销市场 1) 市场基本概况 ?市场名称:广西图书批销市场 ?发展商:广西新闻出版局 ?地址:民族大道东段广西新闻出版局 ?交通状况:位于民族大道东段，道路宽阔，交通便利。 ?总经营面积:5000? ?楼层分布:三层，店中店形式 ?铺面数:60间 ?铺面面积:30? ?单位租金:一楼80——85元/?、二楼60——70元/?、三楼50——55 元/? ?物业管理费:5元/? ?配套设施:中央空调、停车场、一部自动扶梯 2) 经营情况: ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:租赁 ?经营描述:该市场是由广西新闻出版局，利用其行政职能与行业优势而开 发的图书专业批发市场，客户主要是一些图书零售商，群体稳定，辐射力较强。 3) 分析评述 A、专业性极强，总体经营状况较好，客户稳定、成交稳定。 B、欠缺统一的市场推广。 十三) 南宁书城 1) 商场基本概况: ?商场名称:南宁书城 ?经营商:南宁市新华书店 ?地址:新华街15号 ?交通状况:连接于新华街与民生路之间，位于南宁市第一商圈，客流量非 常大。 ?总经营面积:6000? ?楼层分布:四层敞开式柜台布局 ?配套设施:6部扶梯、2部货梯、中央空调 2) 经营情况: ?经营方式:批零兼售 ?商场类别:专业市场 ?商业物业性质:自营 ?经营描述:南宁书城是广西最大的图书批发零售商场，主要经营各类书籍，具有非常高的知名度与很好的美誉度。 3) 分析评述 A、专业性强，市场影响力、辐射力较大，消费群体稳定。 B、经营管理不够灵活，欠缺市场推广。 ? 专业市场综合分析评述 A 专业市场的经营没有特别火爆的，但普遍经营状况不错; B 专业市场竞争相对综合市场来说没有那么激烈残酷，原因是各专业市场经营的商品基本上不相同; C 专业市场的管理水平普遍较差，缺乏统一的市场推广; D 专业市场所处地段普遍较偏，但这也是专业市场特殊的经营要求所决定的，环境较差是专业市场的普遍现象。 南宁市主要竞争楼盘项目个案调查分析 竞争项目的概况 在房地产市场细分的时代，竞争主要来自于提供同一类物业产品的同质项目，我们认为，具备如下特征的项目是为本项目的竞争对象，或说是同类同质项目: 位于南宁城区内的主要繁华街区，有相当的交通便利性和商业条件; 一般为底部为商业性用房且面积比较大，上部为单元式住宅、公寓的综合性楼宇; 项目已建成销售但仍有较高的空置率，或项目正在建设销售之中，或已存在较明确的发展计划; 建筑物能达到地标级或至少与周边建筑物相比显得卓尔不凡。 公寓或住宅的价格达到高档住宅的价格水平 根据上述特征，我们可初步列出本项目可能的竞争对手，包括商住综合类和纯高层住宅两类。 一) 外滩新城 1) 楼盘基本情况: ?发展商:南宁市桂源房地产开发实业有限公司。 ?设计商:清华设计院。 ?承建商:广西第二建筑公司。 ?楼盘地址:南宁市南环路30号，位于七星路与中山路交汇处，西临邕江。是南宁市目前最大的旧城改造项目。被南宁市政府列为市政建设重点公程和旧城改造连片开发的样板工程。 ?总建筑面积: 140000平方米 ?住宅面积:110000平方米。 ?商用面积:近30000平方米。 ?建筑结构:为框架结构。 ?楼层分布:外滩新城由一栋30层高级公寓写字楼，2栋28层高层住宅，5栋多层住宅及3层裙楼商场和2层地下停车场组成。 ?配套设施:配备购物中心、停车场、菜市场、幼儿园等公共设施及屋顶花园。 ?周边环境:由于地处老城区，周边环境较差，但西临邕江，景观好。 ?建筑风格:中、欧风格相融，外立面豪华气派。单体长方形南北走向沿街排列，塔楼由南向北依次为高层住宅、多层住宅、公寓写字楼。 2)住宅部分: 、 户型情况: A ?建筑面积:110000平方米。 ?楼层布局:一期工程率先推出聚雅轩多层住宅，共五栋，每栋七层，一梯两户。 ?总户数:120户。 户型统计表: 户型结构 面积 户数 比例 三房两厅两卫 119>.78、127>.97? 100 83>.33% 五房三厅三卫 222>.64、226>.80? 20 16>.67% 总计 120 100% 由上表及扇型图可以看出:外滩新城的主力户型为三房两厅，所占比例高达 83>.33%。 B、 价格体系: ?起售价:2708元/?。 ?平均价:3000元/?。 ?总价范围:32,74万。 ?主力总价:36万。 ?银行按揭:7成30年按揭。 ?销售优惠:一次性付款9>.8折。 ?销售策略:其售楼小姐全部是招聘于广西大学应界毕业生(10名)，且多 为中文专业。在学识、气质、举止言谈、内在修养等方面素质较高。 ?工程进度:楼宇已封顶，正在进行外墙装修。 C、 住宅部分点评: 户型单一，选择余地小; 周边环境不佳。 3)商场部分: A、价格体系: 一层商铺: 2>.2万元~3>.5万元/ m2 二层商铺: 1>.1万元~1>.9万元/ m2 三层商铺: 0>.8万元~1万元/ m2 ?商用面积:30000平方米 ?楼层布局:裙楼3层。 销售情况:采用返租概念，客户买一间商铺，由发展商包租20年 ，前15年的租金收益(商铺总价的6%)可用于供楼，也可选一套相应总价的住宅，第16~20年按商铺总价的8%返还给业主商铺出租收益。现在一楼已售约20%，二楼已售约30%，三楼售约30%。商场部分已全部与三和百货、工商银行、肯德基签订了20年的租赁。 二) 新和平 1) 楼盘基本概况: ?发展商:南宁市住宅建设房屋开发公司。 ?楼盘地址:兴宁区人民中路5栋，附近 新 和 平 有南宁百货大楼、裕丰商厦、 银兴旧货市场、平等商场、南宁商业步行街等。 ?总建筑面积:37800平方米 ?住宅面积:10800平方米 ?商用面积:22000平方米 ?车库面积:5000平方米 ?交通状况:位于南宁市第一商圈的商业中心，但由于人民路是单行线，且人流、车流量很大，因此交通并不便利，但可借助“南百”商圈的便利交通。 ?建筑结构:框架结构 1层为停车场和仓库，1——4层为商场，5——9?楼层分布:共计10层，- 为住宅。 ?配套设施:配备停车场、中央空调、观光梯、货梯、扶梯等。 ?周边环境:新和平地处城市商业中心，周边市政设施比较完善，经商和生活都比较方便，但景观是比较差的。 ?建筑风格:虽然和其他较有名的商场相比差一些，但新和平的建筑外立面和内部装修比旧和平要豪华得多，注重购物环境是商业发展的必然方向。 2) 商场部分: ?商场面积:约22000平方米 ?铺面数:约1800间 ?铺面面积:约12?——40?/间 ?商品布局:每层楼的差别并不大，最主要的商品是服装(中低档)，还有是鞋帽和化妆品 ?配套设施:地下有5000平米的停车场，中央空调、2部观光梯、货梯2部。 ?销售情况:至2001年10月，商场的销售已达到97%左右(四楼情况不知，因不公布，也不开业)，销售情况是很理想的。 ?价格体系:因新和平的强销期已过，位置较好的商铺已全部销售完毕，余下皆是边角位置的商铺，因此现商铺的价格应不能完全代表新和平真正的 /平米 价格，现所余下商铺的价格体系如下: 一楼 13800元 二楼 9800元/平米 三楼 9300元/平米 3) 住宅部分: ?建筑面积:10800平米。 ?总户数:234户。 ?楼层分布:住宅全部位于商场上面，层数均为5层，共4栋。 ?户型情况:计有一房、二房、三房、四房四种，各种户型的户数比例基本相同，原居民回迁是该项目制定户型比例的一个重要依据，各种户型的面积如下图 户型结构 面积 一房 32——60平米 二房 70——78平米 三房 87——98平米 四房 180——192平米 ?销售情况:至2001年 10月，住宅的销售率达到98%左右(其中回迁的居民约占1/5)，销售情况还是比较理想的。 ?价格体系:目前新和平只余下少量的二房和三房的住宅，起步价为2680元/平米，其余价格因销售已近为生而难以得到。 分析评述: A、 商场定位准确，其商品种类和档次均与旧和平相衔接，很好地利用了旧和平的品牌影响力，利用新、旧和平组合所形成的规模，共建西南大型的专业服装、鞋业、皮具批发中心，很容易就能得到市场和旧和平经营户的认同，大部分旧和平经营户都购买新和平的商铺，因此销售情况比较理想。 B、 商场经营商品的品种并不多，但一类商品的各种档次、各种规格、各种类型都有，符合消费群体的各种需求。 C、 商场内的经营者由于所经营的商品种类比较接近，所以内部竟争相对激烈。 D、 目前新和平已建成，和旧和平商场联通，形成了一个建筑面积约5万?、商铺达3000多个，高、中、低档服装一起批发的大型服装商场，将使商场的规模效应大大提高。但受交通状况及城市建设发展的影响，其前景尚待观望。 三) 港新大厦 1) 楼盘基本情况: ?发展商:南宁市港丰房地产开发有限公司。一家外商全资企业，曾投资一期项目南宁市港丰大厦。 ?承建商:广西一建二分公司。 ?楼盘地址:南宁市兴宁区人民中路12号。与百货大楼、和平商场、裕丰商场等隔路之遥，位处南宁老商业中心。 ?总建筑面积:1>.47万平方米。 ?住宅面积:9692>.05平方米。 ?商用面积:4230>.46平方米。 ?建筑结构:全框架结构。 ?楼层分布:一层为商铺，二、三层为商场，四至十二层是配备电梯的高层住宅， 四层和十三层配有空中花园。 ?配套设施:大厦地下一层为停车场。配备电梯、三楼顶面为空中花园。 ?周边环境:港新大厦地处南宁市商业中心区域，商业环境较好，交通便利。 ?建筑风格:港新大厦采用外立面简洁明快的建筑风格，以高级墙面砖配条 型绿玻璃，建筑布局为单体方型。 2) 住宅部分: A、 户型情况: ?建筑面积:9692>.05平方米。 ?楼层布局:大厦4,13层，每层为13户。 ?总户数:总共有129户。 其户型统计表见下表: 户型格局 建筑面积 户数 比例 三房两厅两卫 122? 9 6>.98% 两房两厅两卫 95? 1 0>.78% 两房两厅一卫 71、77、78、83、85、88? 80 62>.02% 一房一厅一卫 55、56、57? 39 30>.23% 总计 129 100% 由上表及扇型图可以看出:港新大厦的主力户型为两房两厅一卫，其所占比 例高达62>.02%，一房一厅一卫的户型也占30>.23%，因此港新大厦的户型结构 特点是以小户型为主。 其客户群体主要是周边商业区域经商的个体户、私营企业主及外来经商人 员。 其楼层平面的布置图如下图所示: 港新大厦楼层平面图 B、 价格体系: ?起售价:2650元/?。 ?平均价:2904元/?。 ?总价范围:14,38万。 ?主力总价:25万。 ?银行按揭:工商银行提供7 成15年按揭。 ?销售优惠:一次性付款可优惠9>.5折，按揭付款9>.8折。 ?销售策略:港新大厦的销售策略采取了升值概念的促销法，即在销售上采 取开盘价、封顶价、外墙完成价、竣工价、入住价逐渐升高，给客户一个升值概 念，以吸引客户尽早购买。 港新大厦开盘价格表:元/? 楼层 1号 2号 3号 4号 5号 6号 7号 8号 9号 10号 11号 12号 13号 4 2930 2930 2730 2790 2870 2730 2730 2790 2760 2760 2680 2650 2710 5 2960 2960 2760 2820 2900 2760 2760 2820 2790 2790 2710 2680 2730 6 2990 2990 2790 2850 2930 2790 2790 2850 2820 2820 2730 2710 2760 7 3020 3020 2820 2880 2960 2820 2820 2880 2850 2850 2760 2730 2790 8 3050 3050 2850 2900 2990 2850 2850 2900 2880 2880 2790 2760 2820 9 3050 3050 2850 2900 2990 2850 2850 2900 2880 2880 2790 2760 2820 10 3080 3080 2880 2930 3020 2880 2880 2930 2900 2900 2820 2790 2850 11 3110 3110 2900 2960 3050 2900 2900 2960 2930 2930 2840 2820 2870 12 3140 3140 2930 2990 3080 2930 2930 2990 2960 2960 2870 2840 2900 13 3170 3170 2960 3020 3110 2960 2960 3020 2990 2990 2900 2870 2930 住宅部分点评: a)港新大厦的住宅部分以小户型为主，其一房一厅及两房两厅占总户数的93%; b)地处商业中心区域，交通、购物方便; c)销售策略采用了升值促销法; d)周边环境嘈杂，居住性不佳。 ) 商场部分 3 A、 价格体系: ?商用面积:4230>.46平方米。 ?楼层布局:港新大厦商场部分为大厦的1,3层，1楼为商铺，2、3层为摊位式商场，见图。 ?销售策略:一层为商铺，高单价、大面积的铺面都是面向人民路方向，且是开敞式经营方式;2、3层为摊位式商场，拆零分割成8m2、12m2、15 m2、18 m2、 22 m2、左右不等的摊位进行出售，二楼上铺销售率约70%，现在二楼剩余商铺 买6280元/ ?，三楼以封盘，只租不卖。 一层商铺价格表:元/? 铺面 4号 5号 6号 7号 面积 76? 91? 72>.38? 91? 72>.38? 96? 76? 开盘价 23000 19000 23000 19000 23000 19000 23000 封顶价 25000 21500 25000 21500 25000 21500 25000 外墙价 26000 22600 26000 22600 26000 22600 26000 竣工价 26900 23800 26900 23800 26900 23800 26900 入住价 28200 24900 28200 24900 28200 24900 28200 铺面 15号 16号 17号 18号 20号 面积 22>.51? 29>.16? 26>.65? 25>.75? 55>.68? 开盘价 8150 8150 8150 9230 9800 封顶价 8920 8920 8920 10100 10730 外墙价 9230 9230 9230 10500 11100 竣工价 9550 9550 9550 10820 11460 入住价 9990 9990 9990 11300 12000 2,3层商场部分价格表:元/? 商场 二层 三层 开盘价 5300 4500 封顶价 5800 5100 外墙价 6000 5300 竣工价 6200 5500 入住价 6500 5800 ?销售优惠:其销售策略是一次性购买9>.2折，银行按揭9>.5折，分期付 款9>.8折。 B、 商场部分点评: a)港新大厦商场部分地段位置好; b)一层商铺进深太长，面积太大，销售总价太高; c)商场的销售方式采取分零出售。 四) 永嘉大厦 1) 楼盘基本情况: ?发展商:南宁永嘉房地产开发有限公司。 ?设计商:南宁市规划设计院。 ?承建商:广东化州市建筑工程公司。 ?楼盘地址:南宁市新城区新民路3号。 ?占地面积:5000平方米。 ?建筑总面积:3万平方米。 ?建筑结构:框架和砖混结构。 ?楼层分布:地下1层停车场，3层裙楼商场，两栋多层住宅，1栋16层写 字楼组成。 ?配套设施:地下一层停车场有50个车位。 ?建筑风格:直立立方体，总体风格凌乱。 ?物业管理:由永嘉房地产开发有限公司下属的物业部门实施物业管理。 2) 住宅部分: 楼高7层120户，已于1998年底全部售出。其户型由一房一厅、两房一厅、三房一厅组成，面积从55平方米到120平方米。出售单价由2500元/ m2起至2900元/ m2止(现转让价3000元/ m2)。客户群体主要由外市县来邕经商人员组成。 住宅部分点评: a)市场定位较准确 b)户型设计不佳 c)商场的销售策略失败 3) 商场部分: 全名为“永嘉名店广场”，在以均价18000元/ m2销售没有成功的情况下，采用拆零出租的经营方法，到目前为止已全部出租完毕，经营商品以中档服装为主。 永嘉名店广场出租价格表: 楼层 租金 (月元/ m2) 经营品牌及店铺名 一 楼 130 色兰、芭莎、星辉、名师路、希玄、巴黎世家、阿桑娜、利来、怡人屋、潘密拉、优仙蒂、美丽佳人、法曼斯、万雅、哥第、康莉、逸飞、依瑶、圣罗兰、水芙蓉、黛化、名模、风花、品良、新观念。 二 楼 110 依柔、马天奴、梵高、尼塞、小雨伞、姿我、宝蒂、罗马?露莎、米奇、雪萍、圣柔兰、永安、卓希皮亚、红番茄、安嘉妮、卓儿、爱丽丝、黛安芬、太和、佳纷、得意廊、巧帛、黛安娜、设计廊、美子芳、钡萱、卓雅、恩曼琳、纤禧时尚 三 楼 90 伊人公社、声雨行、流行芳、芳比拉、欧时力、卡佛莲、思安妮、圣西尔、伊奈秀、迪丝平、菲柏仙、三川、利马车、苏苏亚、亲亲、梦之娜、诗高、安莉芳、婕捷、芳芳、江南布依、瓦伦可 5 调查情况综合分析评述: 5>.1 在全市经济持续增长的情况下，南宁市的综合性商场除“南百”、梦之岛等少数几个外，大部分商场经营情况并不理想，既说明南宁市的综合性商场目前已处于过剩的状态，也说明在竞争中，处于领导地位的综合性商场是赚钱的，而处于跟随地位的综合性商场赚钱的难度就大得多;而较大型的专业市场的经营情况都比较平稳，没有哪个特别火爆，也没有哪个特别低迷，原因是各专业市场经营的商品种类不相同，彼此间没有竞争，所以尽管专业市场的消费群体较之综合性商场要小得多，但因各自有各自的固定消费群体，经营也就处于一种稳定的状态。根德项目项目的定位，必须是领导地位(可以划某块区域做专业市场，但一定注意选好商品种类)，才能将城北区和江南区的消费群体吸引过来，进而与“南百”商圈争夺全市范围的消费者，拥有这样的商业基础，物业投资者和经营者才会投资根德项目，才能为项目物业的畅销奠定坚实的基础。 5>.2 mall起源于国外，原是在大城市的郊区兴建大型的集购物、娱乐、休闲等于一体的购物中心，功能齐全，全天候服务，这类购物中心严重依赖发达的交通网;但在近年，随着城市功能分区新认识的出现(由市中心依次向外扩散为:商业、金融、商务、政治、文化、居住、工厂)，mall有向市中心迁移的态势。南宁市的交通网显然还无法满足将mall设在郊区的需要，因此无论是现实需求还是未来发展的要求，在南宁如要建立大型的购物中心，其区位必然选在有 相当消费力的市中心。根德项目项目所处地段能满足这一要求，具备建立mall的区位基础;南宁市目前还没有达到mall的综合要求的商场(南百、外滩新城正朝该方向发展)，对根德项目项目是个很好的机会。 5>.3 目前“南百”(含南楼和北楼)平时的人流量约为47000人/天，节假日约为100000人/天(基本上翻一倍，其他商场也基本符合此规律);而新民路、七星路的人流量平时约为21000人/天，节假日约为42000人/天，二者之间确实有着相当大的差别。但我们也必须看到，“南百”已是全市最有名的商圈，而七星路仅凭服装出名，并没有大型商场作支撑，能有这样的人流量已经很了不起，且新城区的消费力是五个区中最强的，一旦根德项目投入使用，加上华星城和现有商业，该区域对消费者的吸引力应是现在所无法比拟的，人流量翻一翻并非难事，从消费能力上给予了根德项目项目强有力的支持。但如果根德项目投入使用的时间太晚而让外滩新城抢先太久，则其间的变数就有些难以预测了。 5>.4 以下是“南百” 、梦之岛和华联超市的一些商业数据 商场名称 总面积 (平米) 总营业额 (万元) 每平米年营业额(元) 毛利 (万元) 毛利率 (%) 每平米年毛利(元) 南百(北楼与南楼) 55700 46788>.67 8402 7022>.99 15>.01 1261 梦之岛购物中心 9800 17200 17551 约4618 约28 4914 华联超市(民族宫店与江南店) 19700 19600 9949 约2352 约12 1194 5>.4>.1 从表中可看出，梦之岛的“每平米年营业额”、“毛利率”和“每 平米年毛利”都比“南百”与华联超市高出约2——4倍左右，说明商品的档次和商品的附加值含量是成正比的，档次越高，附加值含量就越高，毛利率也就越高。但这并不说明根德项目的商品定位就越高越好，毕竟一个城市中各种收入的人群的构成就象一个金字塔，占据塔尖的人属于高收入阶层，其范围是最小的，如定位太高，根德项目拥有的那部分消费群体是无法养活整个商场的;如定位太低，虽然消费群体最大，但毛利率太低又使商家回收物业成本的时间太长，无法支撑项目的高价位物业，则项目销售必然受阻。因此项目定位在中档、中高档及开辟部分精品区比较符合项目需求，以寻求最佳的商业边际成本和边际利润，所经营的商品种类应与南宁市现有中高档商场经营的商品种类不太雷同最好，以避免届时造成激烈拼争而导致两败俱伤。 5>.4>.2 尽管超市的毛利率是最低的，但因超市经营的商品多是日化用品、食品、烟酒等日常生活的必需品和易耗品，其购买周期是最短的(商家的资金周转期也是最短的)，因此消费者通常购买这些商品的原则是越近越好，因此超市对周边约2公里内的消费者具有最强的汇聚功能;根德项目项目的周边并没有大型的超市，居民又基本属于收入的高阶层，项目完全具备开设一个大型超市的条件，应先开设一个超市吸引附近的消费群体，再谋求争夺更宽范围的消费群体。 附录: 附录1:南宁市主要大、中型商场分布图 标记说明: 南宁市主要大、中型商场 附录2:根德项目竞争楼盘分布图 标记说明: ? 根德项目竞争楼盘项目 【第四部份】 微观市场 南宁市民总体状况 一、南宁市民总体状况概述 1、性别构成: 男性占52.1%，女性占47.9% 2、行业分布: 农、林、牧、采掘与制造业占32.0%，科教文卫体占23.0%，饮食服务业占 15.8%， 机关人员占8.3%，地质业占0.83%，其次金融，保险业为3%。房地产业仅 占1.3%。 二、南宁市人口结构、消费、信贷与储蓄 1、人口结构、家庭结构: 总人口: 291.41万人(2000年) 总户数:78.47万户 平均每户约3.7人 市区人口:135万(人口最多的城区:新城区和城北区) 郊区及两县人口:150万。 (见表1-1-1) 历年总人口一览表 单位:万人 年份 总户数 (万户) 总人口 人口自然 增长率 1995 67.8 273.2 5.37% 1996 70.2 277.9 4.92% 1997 71.9 281.2 4.66% 1998 74.5 284.6 6.04% 1999 76.4 285.9 5.79% 2000 78.5 291.4 5.62% [表1-1-1] 人口预测: 人口自然增长率:“九五”期间市区人口平均增长1.15%，预测未来三年内城市人口将机械增长到310万人(含郊县)。 规划:根据南宁市政府“十五”规划，到2005年，市区居住人口发展到150万人，2010年超过200万人。翡翠园项目的销售周期基本为2002年—2005年，市区人口的倍增产生的相应问题是这些人口的安置与购房问题，亦即新增人口可能会成为我们项目翡翠园的潜在消费群体客户。 2000年区域人口一览表 单位:万人 地区 总人口 市区 135.64 其中:兴宁区 11.85 新城区 29.6 城北区 28.38 江南区 13.61 永兴区 11.09 郊区 41.1 邕宁县 91.21 武鸣县 64.56 全市合计 291.4 [表1-1-2] 分析: 从表1-1-2中可见，2000南宁市区人口为超过135万，人口最多的城区为新城区和城北区，而郊区及两县人口已逾150万，这部分人口极有潜力成为在市区的购房者。 从地理位置上看，“城内的人想出去，城外的人想进来”， 客户来源将形成一种对流状态，这一点针对翡翠园别墅销售来说具备相对潜力。 市区人口倍增直接引发人口的安置与购房问题，而翡翠园项目的销售周期基本为2002年—2005年。 (2)家庭户人口:2000年末全市家庭户为78.5万户，比99年增长了2.7%，平均每个家庭户人口为3.7人，比1990年的4.3人减少了0.6人。 1997年 1998年 1999年 2000年 全市家庭户 71.95万户 74.5万户 76.45万户 78.47万户 3.54% 2.62% 2.64% [表1-1-3] 家庭户预测:未来三年内，市区家庭户将增长了6.9万户(平均增长2.93%)， 至2005年增长至89.97万户。 居住面积预测:若以80?/户计，2003年与2005年则分别需增加552万? 和920万?的住宅。若以每户面积120?计，2003年与2005年则分别需增加828 万?和1380万?的住宅。 (3)年龄构成 年龄段 人数(万人) 比例 与90年比较 0—14岁 58.67 20.27% -2.37% 15—64岁 209.52 71.59% 65岁以上 23.28 8.14% +3.77% [表1-1-4] 从上表可知，南宁市老龄化不明显，未来5年内购房对象还是以中青年为主。 (4)人口出生率、死亡率和自然增长率 2000年 1990年 出生率 9.28% 死亡率 3.66% 自然增长率 5.62% 8.19% [表1-1-6] 预测:根据“十五”计划，未来5年人口自然增长率控制在5.62%内。 2、居民生活与消费 (1)南宁居民收入与恩格尔系数 [图1-1-7] 由上表可知，南宁居民消费结构已由温饱型向小康型过度, 2000年农民人均纯收入与城镇居民可支配收入稍微高出全国水平，预计未来一两年，南宁居民收入仍然会稳中有升。 [图1-1-8] 南宁恩格尔系数36.5与深圳99年的恩格尔系数32.1相比，南宁居民的生活质量不算太差，可以说很好。 根德项目市场问卷调查报告 为了进一步了解市场的动态，在楼盘推解中把握市场的购买心态，在推广楼盘的同时，也深入了解潜在客户的需求和愿望，我们对根德项目周边地区及主要的商业区进行了一次深入的访问调查。 围绕本次调查，我们对访问问卷进行了周密的设计，重点对商场部分的客户意愿进行把握。在我们的调查中，我们的销售人员深入访谈，获取了大量的市场数据。对这些数据的详细分析，我们可以从中得到启示，对我们的工作有很大的帮助。 一 调查的基本情况 我们的调查于7月17 日至8月1日进行，由根德项目的销售人员进行访谈调查，共获取有效问卷530份，我们把所有数据录入电脑，建立数据库，应用世界著名的SPSS统计分析系统对所有数据进行详细分析，为我们根德项目的销售工作提供有效的技术数据支持。 二 调查数据的分布 性别分布 在受访者中，男性234 人，占44.2 %;女性296人，占55.8 %。 文化程度分布 对受访者的统计，我们发现:文化程度高中以下的180人，占34 %;中专或大专 220人，占41.5 %;大学本科86 人，占 16.8%;研究生以上的 19人，占3.6 %;未填写22人，占4.2%。 职业分布 对受访者的职业统计看，国家公务员53人，占10%;经商人士96人，占18.1%;私营企业主44人，占8.3%;公司职员122人，占23%;工程技术人员46人，占8.7%;自由职业者113人，占21.3%;未填写56人，占10.6%。 家庭人口分布 家庭人口分析，1人的家庭26人，占4.9%;2人的家庭75人，占14.2%，3人的家庭203人，占38.3%;4人的家庭121人，占22.8%;5人的家庭97人，占18.3%;未填写8人，占1.5%。 被调查者经营场所的情况 被调查者中，经营场所的情况，自己购买80人，占15.1% 租赁241人，占45.5%，企业自有121人，占22.8%;未填写88人，占16.6% 三 主要采集数据的分析 被访问者对媒体广告关注程度分析 媒体 选择人数 百分比 报纸广告 287 54.2% 电视广告 331 62.5% 路牌广告 106 20% 广播电台广告 60 11.3% 宣传单 42 7.9% 邮寄广告 12 2.3% 未填写 8 1.5% 被访问者对广告媒体的关注程度的数据统计中，由被访问者根据对广告媒体的关注度进行选择，对六种媒体的选择有交叉的情况，其调查数据统计如下: 由以上图表可以看出:受访者比较留意的媒体主要是报纸广告、电视广告、路牌广告,占52.2%、32.5%、20%。 对七星路一带商业区域市场类别的分析 对于七星路商业区域的类别调查，我们按服装、电器、装饰、餐饮进行分类，由被访问者按照自己的印象进行选择。调查结果如下: 经营类别 选择人数 百分比 电器 26 4.9% 服装 439 82.8% 装饰 77 14.5% 餐饮 45 8.4% 不清楚 28 5.3% 未填写 7 1.3% 由以上图表可以看出:客户认为七星路的商业类别以经营服装为主，占 82.8%。 根德项目商场经营定位分析 为了更好确定商场定位，我们由被访问者对根德项目的经营定位进行认定选 择。调查统计如下: 商场定位 选择人数 百分比 超市 90 17.1% 主题商场 225 42.5% 大型综合性百货商场 234 44.2% 未填写 18 3.4% 由以上图表可以看出:客户对商场定位为主题商场、大型综合性百货商店商 场， 占42.5%、44.2%。 4、根德项目主题商场主题定位分析 根德项目商场主题的定位，我们也让被访问者进行选择，数据统计如下: 商场形式 选择人数 百分比 女人世界 313 59.1% 电脑市场 103 19.5% 装饰世界 97 18.3% 儿童世界 66 12.5% 餐饮世界 37 7.1% 未填写 22 4.2% 由以上图表可以看出:客户认为以女人世界为主题的人占多数，占59.1%。 5、进入根德项目商场方式分析 进入根德项目商场方式，由被访问者选择购买或租用的方式，其统计如下: 经营方式 选择人数 百分比 购买 172 32.5% 租用 337 63.6% 未填写 23 4.3% 由图表可以看出:大部份受访者愿意采取租用的方式进入根德项目，占 63.6% 6、根德项目商场铺位管理方式分析 管理形式 选择人数 百分比 指定经营、统一管理 324 61.1% 自主经营模式 184 34.8% 未填写 22 4.2% 根德项目商场价格分析 对根德项目商场的售价分析，我们由被访问者按照自己的对市场的了解进行 选择，其数据统计如下: 价格(商场一楼价格 元/?) 选择人数 百分比 10000—12000 278 52.5% 12000—14000 115 21.7% 14000—16000 47 8.9% 16000—18000 23 4.3% 18000—20000 13 2.5% 20000—22000 6 1.1% 未填写 48 9.1% 由以上图表可以看出:在10000—12000元购买力最强，占52.5% 根德项目购买商场面积分析 面积 选择人数 百分比 8—10? 66 12.5% 10—15? 106 20% 15—20? 132 25.1% 20—30? 97 18.3% 30—50? 51 9.6% 50?以上 44 8.3% 未填写 39 7.4% 由以上图表可以看出:受访者对商场面积选择范围在10—15?、15—20?、 20—30?之间 ,占比例分别为20%、25.1%、18.3%。 购买根德项目商场用途分析 如果访问者购买根德项目商场，其购买后的用途请被访问者选择，统计数据 如下: 用途 选择人数 百分比 自营 315 59.4% 自行出租 119 22.5% 返租予发展商 82 15.5% 未填写 38 7.2% 从图表中可以看出，购买商场后，用于自营的为主要的用途，占59.4%。 根德项目公寓价格分析 价格(元/平方米) 选择人数 百分比 2400—2600 308 58.1% 2600—2800 122 23% 2800—3000 38 7.2% 3000—3200 8 1.5% 3200—3400 16 3% 3400—3800 5 0.9% 未填写 33 6.2% 由图表可以看出:受访者接受的价格主要在2400—2600元和2600—2800 元之间，占58.1%、23%，有部份受访者认为2100—2300元更合理。 根德项目公寓面积分析 面积 选择人数 百分比 一房一厅(50?以下) 33 6.2? 一房两厅(50?—80?) 58 10.9? 两房两厅(70?—90?) 165 31.1? 三房两厅(90?—130?) 173 32.7? 小型楼中楼(120?—160?) 70 13.2? 楼中楼(180?—230?) 28 5.2? 未填写 23 4.3? 由以上图表可以看出:客户购买住宅面积主要以两房两厅、三房两厅、小型 楼中楼、一房两厅为主，所占比例分别为31.1%、32.7%、13.2%。 12、根德项目公寓装修方式分析 装修方式 选择人数 百分比 自己装修 156 29.4% 请装修公司装修 172 32.5% 发展商提供的装修套餐 184 34.7% 未填写 29 5.5% 从以上的数据看出，愿意由发展商提供装修套餐的占34.7%，其比例约为 1/3。因此根德项目推出装修套餐是有一定市场的。 此次调查访问，广泛宣传了根德项目，建立了一定数量的意向性客户的联系， 达到了我们此次市场访问的重要目的。根据我们的调查，被访问者对楼盘的售价 非常关注，其心理价位比我们原先预计的要低，这一点要引起我们足够的重视。 【第五部份】 总结与建议 第一节 总结及项目市场定位 根德项目商场运营模式建议 第二节 项目运作的模式建议 一、本项目面对的重点问题 本项目占地面积13883平方米，总建筑面积约7.2万平米，其中地上约6万平米，地下约1.2万平米，地上1—6层为商铺，面积约4.2万平米，7—23层为商务公寓及写字间，面积约1.8万平米。 经我公司专业人员结合南宁市的市场情况，综合评定本项目的销售总额可达6亿元人民币以上。 其中:商场部分可达5亿元以上 商务公寓及写字间可达8000万元以上 由此可见商场部分是本项目的重中之中，商业物业经营策略是否正确是本项目成功以否的关键，要想确保本项目商业物业的保值和增值，使其成为南宁市的著名品牌，不能仅靠简单的广告推广和炒作就能达成。 二、目前发达地区的商业竞争形势特征 由于本项目要到2003年9月才能开始试营业，距今还有将近两年的时间，在目前中国已入世的大环境下，各行各业的发展均日新月异，因此要保证本项目商业物业在南宁市场上占据长时间的领先地位，实现物业的保值和增值，就必须研究发达地区的商业竞争形势防患于未然。根据我们的研究，我们认为发达地区的商业竞争形势主要呈现如下特征: 1、国内零售企业与国际商业巨人的全面碰撞已不可避免。 据统计，从1992年至今，实际进入中国市场的外资企业已达300家，引进资金20亿美元，目前世界50家最大的零售企业已有70%在中国“抢滩登陆”，特别是沃尔玛、家乐福、麦德龙等，更是长驱直入大力扩张，最近沃尔玛宣布2001年将在中国新开8家分店，目前其在中国大陆的开店总数已达27家，同时麦德龙也宣布2001年在中国再开8家分店，等等这些说明国内零售企业与国际商业巨人的全面碰撞已不可避免。 2、国内零售企业加快了联合重组步伐 为迎接加入WTO后所带来的挑战及越来越强烈的市场竞争，国内零售企业纷 纷举起联合重组的大旗，打造“航空母舰”，寻求转守为攻，积极应对，目前较著名的有深圳万佳与华润的联合重组，北京王府井百货集团股份有限公司与东安集团公司联合重组，北京燕莎集团有限公司和北京饮食服务集团有限责任公司联合重组。 3、港台商家大举登陆 由于大陆市场实在诱人港台商家也大举进军内地市场，目前较著名的有香港百佳、台湾太平洋百货，其中以台湾太平洋做得最为出色，其运作模式中与当地企业用股份制的形式组建企业联合扩张的办法，最近将北京百货业市场搅得风生水起。 (注:太平洋百货与北京西单，电讯盈科分别与各占55%，35%和10%的比例，筹组百货集团，目前盈科店已开业，西单店即将开业) 在我公司引荐下，太平洋百货目前也决定进军山西太原，有关合作已基本谈妥。 三、南宁市的商业竞争趋势 随着中国加入世贸组织，作为省会城市及大西南出口通道的南宁市已成各地商家必争之地。号称“深圳零售巨子”的“南城百货”(建筑面积3万平方米)将于2002年元旦开张，另一由浙江财团注资1.2亿元开发的广西白马商城则进展更快，它只是今年国际民歌节的招商签约项目，如今首期工程已基本结束，按计划，今年12月底明年元月初也将开业(全部建成后将拥有6000个店铺)。零售业巨无霸沃尔玛的考察组已基本确定开店地址，预计很快即可签订协议并向外界公布。本地商家面对外来“抢食者”也不落后，广西华联已经选定场所，决定在南宁市城北区开设规模将不亚于前两家的第三家分店;梦之岛则租下民族宫二层，目前正紧锣密鼓进行装修;利客隆也在市内调整网点布局，开设更多的小区 超市、便利店、折扣店等;南宁市原有的两大零售兼营商场也各有新动作:交易场推出新商业大厦，和平商场推出新和平等。还有正在筹建中的新民商业广场，根德商业街也加入竞争的行列。目前的状况表明南宁市的商业“打架”已在所难免。 四、我们对本项目运作模式的建议 (一)项目定位 由于商业物业的客户不同于住宅物业，商业物业是用来经营或投资的，属于生产工具类，是用来进行商业行为的场所。所以商业物业更容易受商业环境和格局的影响，更难以把握，这里首先考虑产品的定位。 在商业发达的国家，商业已形成百货、超市、折扣店、大型专业商店四分天下的格局。在竞争日趋激烈的中国市场上，主要竞争对象为百货业和超市的竞争。继超市、便利店之店，国内零售业又将近来一个更具有竞争力的业态——折扣店。 在南宁，以百货大楼、万隆百货、和平商场、兴宁步行街等商家形成的中心商业区，这一商业区目前依然是人流量最大，商铺租金最贵，土地价格最高的商业中心，通过市场调查和分析，结合项目自身的实际情况，我们认为根德商业街应定位为中高档大型综合百货商场。 (二)品牌策略 经我公司专业人员结合南宁市的市场情况综合评定本项目的销售总额可达6亿元人民币以上，其中商场部分销售额可达5亿元人民币以上，商务公寓及写字间销售额也可达8000万元以上。 可见南宁根德商业街项目的运作成功与否关键要看项目商业物业的经营策略的成功与否。要保证商业物业的保值和增值，使其成为南宁市的著名品牌。不 能简单的广告推广，靠炒作把项目买完就可以的。 现在我们来看看国内商场的现实情况: 1、国内的商场消费文化还没有形成，难以与百货公司消费文化为敌，直到现在为止，还没有一家运作中较大的商场给消费者多元化货品及服务(像罗湖商业城是一个较为特别的例子)。 2、发展商习惯卖商场，最好不租，这样可以加快资金回笼，解决投资资金短缺的压力。但市场业权分散，便难达到较为优质的管理。商铺业主各自为政，一两年后最多到第四年商场的品质下降，租金降低，商业物业不能保值，更谈不上增值。(这样的先例在全国较为普遍)。 3、商场策划一方面人才稀缺，另一方面不受发展商重视，目前商场在策划方面先天不足，而且往往会出现策划与执行脱节，使得一个好的策划没有得到很好的执行。 4、发展商在商场的形象推广及宣传活动所投入的资金不够。 5、国内商场的管理人才无论在质在量上都不够，管理只注重于物业管理。 基于以上原因，国内很多商场运行得不算很成功。对一个发展商来说，一个不成功的商场是“鸡肋”，食之无味，弃之可惜。 其实无论在香港，还是在深圳或内地一个成功的商场不外有以下十项特点: 1、一个准确的市场定位，具有其独特风格。 2、具备强有力的商场管理。 3、商场的店铺划分合理，功能布局良好。 4、有定时的推广活动及广告支持，加强人流。 5、定时与业主沟通，检导商场成绩。 6、90%以上的商铺皆能正常营业，并能赢利。 7、店铺改变率低。 8、有一定数量的品牌店铺，在商场内而且为市场所认可。 、商场有合理的周边配套，环境及设施，如方便的交通及停车场。 9 10、客人进入商场感觉舒服，不想离开，有消费意愿，印象深刻，可以成为约会和消费地点，逗留数小时也觉得有价值。 要达到以上十点，对于专业的商场运营公司也不是件容易的事，因此，就必须与国际品牌百货零售商联合，利用其强大的技术手段，巨大的信息网络，先进的理念和经营管理模式，以及雄厚的资本，在今后国内外的激烈的商业竞争中取得商机，赢得主动，立于不败之地。 南宁根德商业街项目运营模式 (三)本项目运作的模式 1、与国际知名品牌百货零售商的合作 利用本项目的优越的地理位置和比较适中的商业建筑规模，寻求与百盛集团、太平洋百货集团等类似的国际知名品牌零售商合作，联合组建商场运营公司。充分利用国际知名品牌的所有资源。其中包括知名度、招商能力、管理方式、资金等，迅速树立起自身的品牌。 2、发展商以股东的身份参与商场运营，获取远大于租金的红利。 联合组建的商场运营公司以20年的租约，租赁经营，根德商业街，根据我们调查分析，年营业额最少可达5亿元以上，即商场运营公司年收入可达(28%×5亿元)1.4亿元，商场运营利润丰厚。 3、连锁上市，实现资本扩张。 商场运营公司与国际品牌商业零售公司一道，在国内外上市，实现资本的快速扩张。(股本扩张10倍以上) 4、20年租约，是物业保值、增值的保证。 南宁根德商业街，产权属开发商，有20年国际知名零售商的租约在于租金收入稳定，实现了物业的保值，发展商可以在10年内收回投资成本。 5、出让产权，实现快速变现。 有租约为保证，以看得见的收益为号召，将产权同租约一同转让给投资者，实现资金的快速回收，用以发展新的投资项目。 6、从银行以抵押贷款形式完成资金回收。 将租金作为银行贷款利息，把物业产权抵押给银行完成资金回收。 7、固有品牌的支持使物业升值。 由于有国际品牌的加盟，使商业物业升值，特别是四、五、六层商场和高层塔楼，价值大大提升。 以上即是我们为南宁根德商业街量身订做的运作模式建议，也是目前国 内商业物业最新的运营模式，如能顺利实施不但能够极大节省推广费用，解决本项目销售过程中以及后期商场经营的种种后顾之忧(包括写字楼和公寓也将由于人气的旺盛带来畅销和升值)。这是一个双赢的方案，一方面，符合国际品牌零售商的发展战略，以最低的扩张成本抢占中国十三亿人口购买力的市场，迅速达到规模经营。另一方面，房地产开发商与传统商业的结合，将是保持房地产开发企业持续赢利的又一条捷径，将给开发商带来巨大的发展机会，符合发展商本身的利益。 第三节 根德项目公寓运作模式建议 物业产品策划建议 第四节 一、住宅产品的核心策略 ? 通过对南宁住宅市场项目空间的分析，项目用地的可利用分析及市场客户群体定位等方面的项目前期研究，我们在前一章节提出了项目的发展定位。这些定位必须通过具体的规划技术手段来实现。 单位物业产品界定 对一个单位住宅产品，我们从总价、单价、套型面积三个方面进行界定。 总价界定—— 本项目单位商铺总价宽度设定为20—65万元之间。 本项目单位住宅总价宽幅设定为10—40万元之间，而主要单位套型总价安排在15—30万元之间。 单价预设—— 根据本项目的价位策略，以及项目产品的套型面积区间，商铺均价设定在7000元/平米，公寓产品的均价设定在2700元/平米。 同时，根据具体的物业形式和经营的周期进行弹性调整，主流价格区间预设为公寓2700—3100元/平米;商铺20000—8000元/平米。 面积界定—— 按项目的单价及总价、主力物业产品的预设，以及合理的居住面积和户型设计，本项目单位商铺的销售面积宜控制在25—30平米左右;而主导住宅户型的单位销售面积宜集中在40—80平米之间。 B、公寓住宅户型比例及面积区间 本项目的户型套式比例(按除顶层复式总户数)初步设定如下: 标准单身公寓 占30% 约6600平米合165套(每套销售面积约40平米) 一房一厅 占35% 约7700平米合122套(每套销售面积约63平米) 二房一厅 占20% 约4400平米合55套(每套销售面积约80平米) 三房一厅 占15% 约3300平米合36套(每套销售面积约110平米) 二、商住楼整体规划创意 A、商厦整体规划原则 本项目的社区规划，将依据项目的发展定位，按如下八字方针进行:弥补、展现、个性、提升: 弥补——就是通过相应的规划技术手段，弥补本项目不利的因素，使之对楼盘不利的影响降到最低(例如:人民路单行线、交通噪音对住宅的影响等)。 展现——在规划中将地块的区位优势、升值优势、交通优势、入住门槛优势尽可能展现出来，发挥这些自然要素应有的价值。 个性——在楼盘规划上提出一个原创概念的投资商住品牌，追求独特的风格与特色，在规划理念方面突出与其它竞争楼盘的差异化，并能突出代表南宁走向良性的有机商住开发水准的先导行列。 提升——通过各种规划元素事例，造就楼盘整体素质，使令其在某种程度上代表南宁黄金商圈物业最高水准，并成为城市及区域形象的重要组成。 项目总平面规划建议示意图(略) B、楼盘规划创意构思 根据项目的发展定位及规划原则，本章节试将项目整体价值构建转化为规划技术体系，这里所进行的仅为规划上的创意构思描述，并且仅着眼于一种总体的规划布局效果。 项目应利用地块优势，借助原有民族商场的知名度，突出区位优势，商业氛围，在品牌树立的过程中能达到事半功倍的效果，同时以“都市新生活”为创意，以打造“锦绣前景，创富物业”为目标，我们提出如下项目规划发展概念线索。 ? 概念一:都市新生活 如同豪宅的玄关一样，朝阳花园是绿都南宁的门厅，从装修一新的火车站进入首府，沿着朝阳路这道如锦缎般美丽的走廊，朝阳休闲广场的南国风情将给人以强烈的第一印象，而绕其一周的完善的城市功能配套、成熟的繁华商业在心，就是绿都递上的头一张名片„„ 总平面规划倾向: 1、利用建筑退距，绕裙房一周做步行街，一层外围商铺可以直接对外敞开的同时，令背面的商铺也有较好的展示空间，大大提升其价值。 2、在西南靠民族商场一角，利用人行道、退距及部分建筑入口，作一共享广场，使本商厦在该“黄金点”树立强烈的识别性，同时也作为商家广告发布的必争之地。 3、在商厦中段，靠人民路一边设一个商场入口，尺度无须太大，作为裙房的正面中心，也是商场人流集散的需要。 4、关于地下车库，其规模恐怕只能满足塔楼住户的需要，入口可以相对隐蔽，建议安排在东北靠电力局一边，而商场的临时泊位，就只能在前后步行街解决，希望尽量安排。 5、为提高裙房二层的商业价值，建议设置一组观光自动扶梯，从广场直接输送至二楼，扶梯可以采用外露形式，隧道式透明建材封闭。 6、公寓及住宅的门厅，安排在背面步行街较合适。 7、裙房顶的五层架空花园，是业主的休闲娱乐之地，如果能与工人文化宫协商，在五层直接架设宽面绿化天桥联系公园，则再理想不过。(注意:工人文化宫本来亦实行免费开放式管理。) 概念二:街区与社区共生 通过街区与社区的和谐设计，在开放、共享与私属、安静中寻求最佳的共存平衡点，让住户的生活更多彩、方便、舒适。更通过街区文化的营造提升住区的整体品位。 商厦竖向分析示意图(略) 1、商场一二层应该是高价位的名牌店中店，利用人民路公交枢纽的优势，可以批发零售兼营，至于经营方向，可以沿袭民族商场及通银电子商场的经营商机，进行提炼整合。初步设想做成主题式现代电子音响商场，同时兼营电子相关产品。使人民路东段成为全区闻名电子音响量主题商场。 2、商城三楼经营其他与主题相关的大众化的商品，或做一二楼品牌的配套商品经营。 3、商城四楼由于楼层稍高，销售会有一定的难度，但若经营定位准确、再兼以价格优势，相信滞销问题不会出现，经营方向暂定为两部分功能:南段仍然作商业用途，适合年轻人的电玩娱乐城等，北段是泛定位，经营相关产品或配套服务塔楼住户及外来顾客。 ? 概念三:多主题的变奏 通过丰富空间、风格及户型，在整体文化品位之中寻求变奏，目的在于: 1、适应同层次客户的多样化需求，保障同价位区间的市场占有率。 2、为整个营销周期提供更多新鲜卖点，随时的新盘形象以吸引市场目光。 ? 概念四:全空间绿色 倡导绿色生态建筑的概念，具体形式可考虑: 建材采用绿色产品，规划局部建筑底层架空绿化的休闲空间，营造绿色生态通透的住宅入口门厅。阳台、花园平台、屋顶的精心绿化安排。地下车库为主的人车分流，方便保险的停车场所。采用漏空式空中花园设计，把自然生态引入楼群之中，“让高楼把绿色背在身上”为住户提供多层住宅中的别墅感觉。 ? 概念五:海派的建筑 虽然民族及地方的建筑文化需要发扬光大，但现阶段消费者的偏好性及市场的号召力更为现实，因此项目用地建筑的主调宜:现代、海派风格。 构成的建筑外观语汇元素:充满象征及灵性的建筑风格及色彩，以现代海派为基调，优美迷人天际轮廓线，澄澈透明的光线，绚丽夺目的色彩和充满大气感的场景，给人以感观上的华美感受，恰如印象画派所强调的光色变化表现，用笔疏落，取得良好的远视效果。丰富多彩的自然景观借用及人工仿真营造和象征西式文化的标识性建(构)筑物。 ? 概念六:注重全面的均好性 用一种系统的项目发展观念，融合上述规划概念及发展理念，注重整体及全面，亦关心每一细节及环节，力求创造南宁均好性最佳的住宅社区。 三、物业公建配套安排 因本楼盘的位置得天独厚:紧邻市工人文化宫，内有300多亩，将近20万平方的康娱设施场地，且实行免费开放式管理;故楼盘本身的配套可以大大简化，只需保证一些日常服务小配套即可，如:小超市、干洗、美容美发、餐吧等。 另外，本项目的商业服务设施，应包含两种不同的服务对象，一是同时服务社区居民并同时对外服务的设施，此类宜结合商业裙房，开发成“泛会所”;二是以服务社区居民为主的小配套，宜结合5层架空花园设计。 四、各专项规划概要 ? 建筑方案 、考虑到投资周期等综合因素，本项目的建筑住栋采用高层(电梯16层)1 形式。 2、公寓全部带电梯设置，并主要考虑以小型公寓为主要户型。 3、公寓楼栋梯间宽度应达2.7米，并有相应的入口大堂设计，大堂可考虑较为通透与绿化生态结合的方式。 4、视小区整体环境及园林空间的组织，塔楼部分考虑底层架空设计。 5、在满足住宅防火规范及通风采光要求的情况下，住宅建筑住栋的住宅集合形式尽可能考虑一梯六户以上，结合部分的一梯四户形式，其中一梯四户的住栋用于安排较大的户型，一梯六户用于安排相对较小的户型。 6、结合楼盘的平面规划，在临人民路及靠民族商场一带的裙方底层可考虑设计成独立对外店中店形式。底层商铺宜以骑楼形式，减少商业活动对上部住宅的干扰。 ? 景观资源分配 在规划平面上，应将较大户型安排在组团景观、间距、朝向等资源较好、干扰较小的位置。 ? 交通规划 1、本项目应充分考虑商业人流、住宅人流，外来车流及住户车库的合理交叉。 、本项目按住宅户数的0.4左右安排固定的汽车停车位，按每户一辆的比2 例考虑摩托车停车位。 ? 物管规划 物业管理作为小区整体价值构建的重要组成部分，在规划前期即进行专项的物管规划。 物管规划包括硬件部分:监控系统、安防系统、专门场所等; 软件部分:管理体系、收费系统等; ? 信息及智能规划 每户宽带网的接入成为本项目的基本配置，在建筑的预埋管线系统中，还应考虑到今后智能化商务公寓的可扩展性。 五、创造精品户型 精彩合理的户型是住宅销售的临门一脚，结合楼盘不同的景观朝向资源，精心选择及创新户型设计，使每一款户型都成为精品，顺应潮流，在房型设计上努力使项目消灭尾盘滞销难题。 按楼盘整体价值的构造，我们把小区内的户型设计放到极为重要的位置，创新与精致是本项目户型设计追求的目标。 本项目面向市场消化的户型产品，宜包括如下几个种类: 1、标准单身公寓:主力户型销售面积控制在40平方以下，大进深设计，睡眠空间与起居空间用家具分隔，暗厕设计，配备简易西式备餐位带小阳台。 2、二人世界1+1:主力户型一房一厅，销售面积控制在60平米左右，明厨，卫生间安排困难可作暗式，不必另辟用餐空间，但要有大阳台。 3、实用三房:在传统三房二厅二卫基础上的优化设计，户型面积控制在100平米左右。 优化设计的地方主要表现在: 更宽敞的阳台，内外阳台的结合设计，最宽处应达2.4—2.7米，有平台花园的感觉，竖向两层之间最宽处可考虑互相交错，改善大进深阳台的采光。 更合理的储藏类专属空间，包括储物间(架、柜)、步入式衣帽间。 安排相对独立的家务操作服务空间(生活阳台、洗衣、备餐)。 六、技术经济指标设置 小区的规划技术经济指标的控制，与楼盘整体价值的构建有着密切的关联，我们依据小区规划原则和规划他是意，并考虑南宁市城市规划的基本控制指标，初步设置本项目的技术经济指标如下表: 项目 计量单位 数值 备注 楼盘规划总用地 亩 楼盘建筑占地面积 平方米 建筑物投景面积 平方米 总建筑面积 平方米 (1)住宅建筑面积 平方米 (2)地面4层商业铺面面积 平方米 (3)地下1层车库 平方米 (4)公建小配套面积 平方米 居住户(套)数 户(套) 居住人口 人 地下车库泊位数 个 建筑物层数 层 容积率 % 建筑密度 % 对于上表规划指标超出政府规划条件部分(建筑高度及容积率控制)，在本项目概念性规划完成后，由项目业主与政府规划部门进行协调，在协调一致后，再进行正式规划方案设计。 PAGE PAGE 173 深圳国际地产 图表1 0.06 0.09 0.1 0.18 0.1 0.09 0.09 0.08 0.08 0.07 0.04 0.02 2000年连锁百强地区分布 Sheet1 外资—6 6% 其他—9 9% 上海—10 10% 北京—18 18% 广东—10 10% 同东—9 9% 江苏—9 9% 浙江—8 8% 华北—8 8% 东北—7 7% 西南—4 4% 西北—2 2% Sheet1 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 2000年连锁百强地区分布 Sheet2 Sheet3 图表2 0.12 0.04 0.55 0.21 0.05 0.03 连锁百强基本情况 Sheet1 外资—6 6% 其他—9 9% 上海—10 10% 北京—18 18% 餐饮企业—12 12% 其他—4 4% 连锁超市—55 55% 大型综合超市—21 21% 家电专业店—5 5% 药店专业店—3 3% Sheet1 连锁百强基本情况 Sheet2 Sheet3 图表1 0.007 0.012 0.015 0.034 0.048 0.07 0.25 1984—2000年中国连锁超市 销售额占社会商品零售总额的比重 Sheet1 1995年 0.70% 1996年 1.20% 1997年 1.50% 1998年 3.40% 1999年 4.80% 2000年 7% 2005年预计 25% Sheet1 0 0 0 0 0 0 0 1984—2000年中国连锁超市 销售额占社会商品零售总额的比重 Sheet2 Sheet3