业主如何通过报表发现物业公司财务问题

业主如何通过报发现物业公司财务问 物业知识 1. 业主大会，物业服务企业和建设单位的关系 划拨首期归集的专项维修资金 主管部门 小区建设单位 对物业服务移交与物业 进行备相关的文件 案 物业服务企业 业主大会 签订物业服 务合同 业委会 2. 财务收入情况 2.1 收入 2.1.1 管理费收入 3(2公共场地和公用设施的收入 公共场地和公用设施的收入应当属业主共有，可以作为专项维修基金的补充或由业主大会决定其用途。 依据: (1)《物业管理条例》第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 (2)《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第二十九条 物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的管理服务，不得挪作他用。 前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。 3(3 哪些收入属于公共场地和公用设施的收入 (1)利用物业公共设施取得的广告收入;如:电梯里的广告收入 (2)出租公共场地和公用设施的收入 (3)利用公共场地和公用设施产生的收入 (4)如果会所属于公共场地和公用设施，会所取得的收入 (5)出租属业主共有的商业用房收入 4(俗称的“房屋养老金”是指物业专项维修资金 4(1 物业专项维修资金的用途、种类 房屋在使用一定年限后，会自然老化，因此对于物业小区的老化部分或无责任人的被 损坏部分进行维修的费用，应当筹集专用的基金或资金进行支付。 物业专项维修资金是指:在物业保修期满后，由业主大会决定，专门用于物业部分共有部分的维修、更新、改造需要的资金。第87条。也就是我们俗称的 “房屋养老金”。 在新的《深圳经济特区物业管理条例》出台之前实际上包含两部分，即房屋本体维修基金和公用设施专项基金。 在新的《深圳经济特区物业管理条例》中被表述为物业专项维修资金，包括:首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。第85条。 4(2 物业专项维修资金的提取比例 (1)首期归集的专项维修资金(在之前的99年《深圳经济特区物业管理条例》中被称为“住宅专用基金”或“公用设施专用基金”)由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。 (2)日常收取的专项维修资金(在之前的99年《深圳经济特区物业管理条例》中被称为“住宅维修基金”)由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。 4(3 物业专项维修资金的归属 第85条规定，一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。 现状:据我们了解，深圳市2006年之前建立的物业小区，有90%以上建设单位未按要求移交此项专项维修资金，对此深圳市还成立专门的部门进行追缴，但是效果不是很好。因此，深圳市在制定新的物业管理条例时，就此作了明文规定: 第九十一条 本条例实施前，建设单位未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定划拨公用设施专用基金的，应当按照该条例有关规定继续缴交。未按照规定缴交的，由区主管部门予以追缴。按照前款规定收取与追缴的公用设施专用基金，应当存入物业专项维修资金专户。 4(4 物业专项维修资金的管理和使用方法 第八十六条 市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。 第八十七条 物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。 4(5 物业专项维修资金的使用范围 第八十八条 物业专项维修资金的使用按照下列规定执行: (一)物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担; (二)物业部分共有部分所需费用，由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。 物业共有部分遭人为损坏的，其修缮费用由责任人承担。 4(6 物业专项维修资金的补充 第八十九条 物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的， 业主大会应当续筹物业专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的专项维修资 金数额。1(8 公共维修基金的利息处理, 4(7 保修期内，物业小区的维修责任的承担 第五十一条 建设单位在物业管理中承担下列义务: (一)依照法律、法规规定和合同约定承担物业保修责任，并向业主提供物业质量保 证书和使用说明书; 4(8 专项维修资金专户的管理 第八十六条 市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资 金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业 专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。 5( 物业服务费的计费方式(包干和酬金制) 5(1物业服务费的计费方式的种类 第六十七条 物业服务收费可以按照国家规定采取酬金制或者包干制的计费方式。 (1)酬金制计费方式，是指在预收的物业服务费中按约定比例或者约定金额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的其他各项支出，结余部分归业主所有，不足部分由业主承担的计费方式。 (2)包干制计费方式，是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余归物业服务企业所有，亏损由物业服务企业承担的计费方式。 5(2 各种方式的优缺点 酬金制计费方式:业主和物业服务公司在物业服务合同中实现已经约定了指出的项目，有利于业主对其实际发生的各项支出进行监管，同时符合多劳多得的原则，物业服务公司服务的好，酬金就高;但是，通常业主很难在月底之前知晓实际的物业服务支出，从而判断是否已经缴纳的物业管理费有无剩余。 包干制计费方式:业主无需过问物业服务企业的账务情况，但是，这种收费方式是在变相的鼓励物业服务企业少提供服务，因为服务的项目多了成本会升高，物业服务企业的利润就会减少。 据了解:深圳市的物业服务企业绝大多数多采用酬金制作为计费方式。 5(3业主入住前的物业服务费由建设单位承担 第八十四条 业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。 6( 法律规定的物业服务支出范围 《物业服务收费管理办法》第十一条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分: 1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3.物业管理区域清洁卫生费用; 4.物业管理区域绿化养护费用; 5.物业管理区域秩序维护费用; 6.办公费用; 7.物业管理企业固定资产折旧; 8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9.经业主同意的其他费用。 不得计入的情况: 1. 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 2. 国务院2007年修改《物业管理条例》第五十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 7(物业小区内的停车场 7(1 停车场的归属 室内的停车场要看其的所有权是否明确，然后看有无约定;但是，室外的占用业主共有的道路或者其他场地用的停车场所有权归全体业主。根据2007年《中华人民共和国物权法》 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 7(2 停车场费用和收入 (1)如果停车场的所有权不属于全体业主共有，其所有者应当和其他商业物业的业主一样支付给物业服务公司相应的物业服务费。 (2)如果停车场所有权属于全体物业共有，停车场收入应当属业主共有，可以作为专项维修基金的补充或由业主大会决定其用途。 依据: (1)《物业管理条例》第五十五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 (2)《深圳经济特区物业管理行业管理办法》第二十九条 物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的管理服务，不得挪作他用。 前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。 8(对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计 8(1 依据新的《深圳经济特区物业管理条例》 第九十五条 物业服务企业采用酬金制计费方式收取物业服务费的，应当按季度公布物业服务费收支情况。业主委员会可以委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计，审计费用从物业服务费中支出。审计报告由业主委员会在本物业管理区域内公布。 现行的法律规定:《深圳经济特区住宅区物业管理条例(1999修)》(已废止)第五十条 委托管理合同终止后，业主委员会和物业管理公司可以共同委托会计师事务所对住宅维修基金和管理服务费的使用明细表和收支明细帐目进行审计，所需费用由管理费支出。审计报告应向业主公布。 8(2 审计中遇到的问题 8(2(1隐瞒收入和对收入进行错误分类 a. 公共部位和设施的收入不确认或少确认 b. 将公共部位和设施的收入列作物业服务公司的收入项目，而非计入专项维修基 金; c. 将业主缴纳的本体维修基金计入物业管理公司的收入，而非计入专项维修基金; 8(2(2多列物业服务的项目或支出数额 a. 未经业主大会通过，擅自增加支出项目, 如:用物业服务费为业主购置节日礼 物; b. 与关联公司进行交易，交易价格明显不合理; c. 虚列物业服务人员数量，如:虚增物业服务人数，保安人数 d. 虚增用于物业服务的物资数量，如:多列耗用的劳保物品，化肥，工具及其他 e. 实际缴付母公司的酬金超过物业服务合同规定的范围，最高是物业服务实际支 出的10%。 f. 非本小区物业发生的费用在本小区账上列支;如:物业服务公司其他小区的费 用或者总公司的费用列入本小区;物业管理人员的个人支出列入本小区的支出。