XX年南京珠江路同仁国际大厦营销推广方案

XX年南京珠江路同仁国际大厦营销推广 同仁国际大厦营销策划 第一章 项目分析与诊断 一、 项目分析 1( 项目优势分析 1) 地铁上盖物业; 2) 纵贯南北、东西向交通大动脉的枢纽位置，通过地铁再换乘的中转站; 3) 地处广州路和珠江路的交汇点，是电子和科技新兴区的碰撞、交融; 4) 与易发、南大君临国际科技园、交通大厦、地铁大厦形成一个科技商务办公区; 5) 相对于鼓楼区域的写字楼而言，本案的是科技、智能、新兴的写字楼; 6) 相对于新街口地区写字楼、商场普遍存在的停车难、交通堵、出行不便的状况，本案由于自身所处的交通位置以及 4层地下停车规划所显现出的优势就是非常明显和关键的; 7) 办公部分各单位面积划分适中、形状规矩、位置分布合理，便于业主根据使用的实际需要分割、合 并，便于装修、布局; 8) 选择地铁为主要交通工具的人群经济实力相对较强，因此地铁带来的不仅是巨大的人流量，更是非常可观的消费力; 9) 本案的开发商在招商管理上的优势是不容置疑的。 10) 本案外观大方、高耸，气势感、科技感、现代感强，品质卓越。 2( 项目劣势分析及“诊断处方” 1)土地年限问题 处方:作为专业营销代理机构,必然也是化解问题的高手,准确的定位,高操的营销手法必能在恰当的时机寻找恰当的 市场切入点。 2)周边以IT、科技出牌的办公物业很多，竞争激烈，本案何以脱颖而出; 处方:地段的优势+差异化的定位+非常规的营销。 3)项目地处珠江路西侧，和直接IT经济连接不够紧密，虽然地处交通枢纽的优越位置，但现状是车流 滚滚却没 有人流的驻足点; 处方:我们可以采取无竞争对手战略——错位营销与超强定位结合,探寻本案不可复制的唯一性。 4)本案所处的区域内存在巨大的商业空挡，中山大厦也经营的不温不火，而距此南北2公里范围内有新街口、山西路两 大综合性商圈，存在长久的消费空挡，但是如何找到本案的爆发点是个问题; 处方:紧随着周边商业和地铁发展的脚步,借势是我们的特长,组织人流和车流,这里会成为真正的交通枢纽。 5)这个区域的商业氛围需要2,3年的时间培育，这对商家、对顾客都是信心上的考验。 处方: 营销的过程就是在不同的过程中不断地为消费者建立信心,专业团队会整合各种资源,以最短的时间预热整个市 场。 6)项目1,6层为商业，面积为2.8万平方米，商业面积不够充分。 处方:特殊的地段,必然会带来特殊的消费需求,当找到一种更加具有竞争优势的组合,就可以成为领跑者,这也是创 新性整合的过程。 二、 项目产品建议 1( 产品定位与建议 “好产品经得起一切的推敲”，细微之处的周到体贴展现本案优秀的品质。 从策划及后期销售的角度出发，切身考虑消费者的感受及生活、消费习惯，并结合项目的周边环境和定位，通过细 节的修饰以提升项目品质感。 现有办公大堂过于狭长，只具备通道功能，无宽敞聚集的空间，影响接待、展示、休息空间等服务功能，不符合项目办公楼的档次定位。建 议在满足外部交通流线安排等设计要求的基础上，适当增加大堂宽度，并通过考究的室内装修、高档材料的运用体现豪华气派的风度，以提升项目价值度与认可度。 , 注意地铁出入口与商场的衔接 地铁作为本项目的一大利好，应充分发挥其优势。在地铁出入口与商场衔接处，需注重人流的引入，如大门的宽度、 信息展示区、导视系统的设计等。 另外大门附近商业业态的布局也是相当考究的，应以能吸引人流进入商场的业态为主，避免人群的流失。 如果条件许可，将本案负一层和地铁连通，利于人流的引入。 , 休闲生态屋顶花园 裙楼和主楼退台形成的大面积屋顶，可考虑打造为休闲生态屋顶花园，以屋顶网球场、茶室等休闲配套为主，融入生态、 自然绿化手法，把自然引入办公楼，倡导时尚办公理念。 主要是以生态、自然的绿色植物构成简洁流畅的线条，主要以常绿灌木、地被、藤本植物进行绿化。 采用人造轻量土，设计合理的覆土厚度，覆盖绿色植被、并配有给排设施，使屋面具备隔热保温，净化空气，阻噪吸尘增加 氧气的功能，从而提高人居生活品质。生态屋面不但能有效增加绿地面积，更能有效维持自然生态平衡，减轻城市热岛效应，让灰白色的屋顶"沙漠"变为"绿洲"花园，提升整个楼盘档次，在屋面上,同时还可以让屋顶变为"金顶"，贱卖层变为热卖层。 , 竞争力的硬件配套标准 根据项目所处的区位价值和自身特点，本案虽定位中高档，但在硬件设施方面需以高端写字楼的标准来打造，塑造产 品的绝对竞争力。 1)建筑立面——地标性建筑高度，张扬现代的建筑风格 立面造型是建筑形象上的保证:南京少有的百米大厦，其造型和外立面的建筑元素要体现现代张扬的风格，符合目标客群的审美取向，气派的建筑立面，有力的支撑着公司形象。 2)装饰标准: 外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料;有宽敞的大理石大堂和走廊;公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石。 3)配套设施: 应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆，午间放松或娱乐的设施，其它如公园、运动设施和图书馆。 4)电梯空调系统: 需有良好的电梯系统，对楼层分高、中、低区，并且高层区运行速度不应低于2.5米/秒，高速客梯将采用国际标准，并设智能选层控制系统。 空调采用高档变风量全空气空调系统，新风量应达到40厘米，保持空气清新湿润，有防静电功能，倡导健康商务办公理念。 5)5A智能化系统，创建国际化商务办公之优越机能 采用国际先进的5A智能化管理系统，以该系统为平台，使大厦内部的电梯、照明、空调、变配电、给排水、车库等设施能够通过网络实现监控，采用最优化的控制手段，使各项设备在最优化状态下高效、稳定的自动运行。 通讯设备是现代企业非常重要的信息传送工具，因而在信息时代办公楼通讯系统的培植水平，成为评定办公楼品质的重要因素。从事，,行业的企业特别重视这一点。高标准的办公楼需提供充足直线电话，每层预留光纤布线系统，为客户提供宽带上网，为支持无线通讯铺设专用天线以及建设卫星天线。 6)物业服务 由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备先进的硬件和软件，实现办公物业管理智能化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。 三、 定位原则 1、定位战略原则 “三Z主义”——资本、知本、姿本 (1)资本——这是公司运作及其盈利的基本要素。 (2)知本——取胜不仅需要掌握资本，更需要掌握运作资本的知识。 (3)姿本——姿本泛指所产品的开发形态、资源组合方式，是公司及其产品的知名度、美誉度的综合表述。姿本直接 体现为一种外观吸引力(curb-appeal)，如建筑的造型、立面、色彩、廊道、广场、庭院、各种景观等等， 都是构成外观吸引力的元素。 2、目标定位原则 (1)To Be First ————领先:先入为主 领引时尚 (2)To Be Different—— 个性:立异标新 气宇不凡 (3)To Be Best ———— 完美:臻于至美 铸就经典 四、 项目市场定位 eCBD核心具有领袖气质的智力型写字楼 1( eCBD的内涵: 该项目位于鼓楼区珠江路与广州路交界，而此段路为南京的科技电子集散中心，也是众多高校科技园的集中区域， 并且本案和易发大厦、长发中心、德基广场等众多周边写字楼形成一个科技商务办公区域，相对于作为南京新街口CBD 来说，本案所在区域优势完全已成为以珠江路为代表的eCBD核心区域。 真正的地铁物业、珠江路门户位置、现代的建筑风格的珠江路第一高楼将令本案成为创意经济下的瞩目焦点。 五、 客群定位: , 中小型企业及一般投资者 此类企业经营者有长期发展思路，资金有一定压力，既想节省开支，又想有规模，够体面，选择本案资讯接口对之有相当的吸引力，多为智力型企业。而投资者则对优势的地段优势更为看好。 , 中等规模IT行业或泛IT行业经营者或科技品牌公司在宁办事处、研发、销售管理机构 对现有办公环境不满意和企业发展壮大了，需要换一间更能体现身份和档次的企业;或知名科技品牌公司，即需要与之定位档次相匹配的写字楼。 , 创意经济下与智力服务相关的企业 着眼于建立良好的企业文化和企业环境，有强烈的创新意识，对企业形象有较高要求。 , 在以科工技产业链中属"科"、"技"中具一定规模的品牌型企业 本案的地段优势决定了本写字楼的档次定位，此类企业经过发展已具一定规模并有一定品牌，需要与企业形象相称的商务场所。 六、 商业市场定位 时尚的e商都 阐述: , 珠江路唯一的地铁站，地铁大动脉的唯一跳动点，南北向交通人流量的爆发点，人气是商业第一要点。 , eCBD地区唯一的地铁上盖物业，有绝对地段优势。 , 珠江路泛IT业态中唯一设置互动体验场地，不但集结了时尚的3C产品，还有时尚的美食和时尚的消费品， 是 时尚的e商都，也是动感的e商都、互动的e商都、体验的e商都。 七、 商业功能定位 , 地铁物业:快速消费品，品牌店 , 3C卖场:偏重于更新快，时尚的小家电，手机通讯类产品，其中主力店3C店占一层 , 商业配套，办公商务会所，创意体验示范区:创意工业展馆，休闲茶吧健身等 八、 商业主力店的定位 eCBD核心3C卖场 理由:1.本案位于珠江路的龙头，地铁站出口与本案相连结,地段优势可视为eCBD旗舰领地。 2.珠江路西部与东部发展的差异性,传统的电子产品集中在东部,西部的格局尚未形成。 3.苏宁，华海等珠江路中部3C卖场的带动,珠江路完全可形成中部至西部的3C产品的格局,而本项恰位于珠江路的 第一站。 从定位来看，本案的商业既要延续珠江路电子产业的优势，又要区隔与传统电子产业的差异化。3C产品正在附合4. 这种趋势。 第二章 项目价值发现与概念设计 一、 概念 eCBD中心?珠江路唯一地铁上盖物业(项级概念) eCBD FACE ONLY NO.1 OUR E体验 枢纽 名片 真正上盖 第一高 资源掌控 动感 唯一地铁站 档次 专业团队 时尚 互动 SOCO 同仁文化 IT总部 同仁财富 动力基地 1、 顶级概念表述 同仁大厦= eCBD中心+财富中心+体验+ e服务+地铁上盖+珠江路第一高 2、 顶级概念 eCBD中心?珠江路唯一地铁上盖物业 eCBD是指以提供智力服务的创意型产业和电子商务产业为主题的中央商务区，它锻造的是一种新街口CBD的后场 形象，冲破新街口CBD出行不便、停车困难的瓶颈。 本案汇聚广州路高科技创意产业的精华，是珠江路所有电子商务楼的升级版，4层共28000?地下车库为商务办公 人士提供了宽敞的停车空间，更提升了本案“eCBD核心”的形象。 “珠江路唯一地铁上盖物业”强调唯一性，对于项目定位来说具有强烈的冲击性。 3、 楼盘组合概念 eCBD + FACE + ONLY + NO.1 + OUR (1) eCBD(信息商务中心) 作为新街口中央商务区的后场，我们是南京的信息CBD。 3C卖场、新鲜体验、展示冲浪、主力名店、情趣精品、休闲小雅、会馆Party——享受动感、时尚、互动、E体验的极至乐趣，最先感知信息、科技爆破的超强快感～在这里，就弄流行的潮～ (2) FACE(面子) ? 枢纽 往来珠江路，这里是通行的关～ 地铁、公交、的士、自备交通工具都在这里汇合，多样选择通达八方，这里是时间、是便捷、是快速、是高效!这里分秒必争，商机无限～ ? 名片 ?SOCO空间 即Successful Office(精英的办公室)，Communication Office(富有创造力的事业空间) ?新思维动力基地 集聚最高、最快、最强的科技新生力，启动e时代信息领跑引擎。所有的智能、理想和创造在这里都是主角～ ? 同仁文化 现代管理是策略、是科学、是文化。美国管理学家罗宾斯(Stephen • P • Robbins)指出:“像部落文化中 拥有支配每个成员对待同部落人及外来人的图腾和戒律一样，组织拥有支配其成员行为的文化。” 以现代企业文化、现代企业管理为参照，营建现代同仁文化，提倡个人自我价值的实现与团队精神的结合， 提倡“小我”与“大我”的和谐共进，建立整体利益至高无上的信念。将同仁精神融汇于区域和自身整体 形象设计中，通过“同仁会”，开展丰富多彩的群体活动，整合行业资源、协调办公邻里、体贴8小时工作 心情、汇聚精英在“精诚勤和”的同仁旗帜下。 ? IT总部 与南大君临国际科技园、交通大厦、地铁大厦连点成面，形成珠江路核心科技商务办公楼，依托珠江路电 子街的延续效应，我们的IT当然不仅仅代表电子产业，还包括所有的“3C”产品:通讯产品(Communication)、 电脑产品(Computer)、消费类电子产品(Consumer)。不论世界巨头在宁总部，还是发展壮大中的实力IT 企业，这里的地段气质、氛围除此之外再无二家。 ? 同仁财富中心 站在信息的风口浪尖，所掌握的绝对速度和先导优势是创造利润空间的硬道理。仅从地段而言，已无需多 言，财富是我们的代名词～ (3) ONLY(唯一的) 真正地铁上盖?珠江路上唯一地铁站～ (4) NO.1(第一) 珠江路上第一高，珠江路地段最好的科技商务写字楼 远观、近看、仰视、俯瞰，这里是珠江路的至高。南京城最为集中的科技信息集散地、珠江路旗舰位置、现代的建筑风格将令本案成为创意经济下的瞩目焦点。 每个区域版块中都有一个领头羊，往往并不是建筑华丽、体量最大的建筑被称为NO.1;而是最具有地区优势代表性、综合品质最高并且有引领性的稀缺价值的楼盘才能被称为NO.1。 随着地铁试运行对地产物业的预热，及本案在南京、珠江路信息环境中的特殊位置，让本案被关注成为必然。 (5)OUR(我们的) 我们的客户资源数据库，涉及上万客户资源—— 他们可能是我们的业主，可能是税收大户，可能是长城卡VIP金卡的拥有者„„ 数据库营销的目的在于发现潜在的顾客，通过数据管理系统收集他们的信息，然后一对一地展开针对性沟 通。通过公关活动、销售终端、社会调查、展览促销等现场活动或互联网等各类途径发现顾客，并收集他们 的资料。将他们的信息归类整理在消费者数据库中，然后通过进一步将消费者区分，针对他们感兴趣的程度 和个人的具体状况进行传播。 二、 卖点提炼 1. 广州路和珠江路交汇点、南北交通大动脉的枢纽位置 2. 珠江路科技商务门户地段，与南大君临国际科技园、交通大厦、地铁大厦连点成面，形成珠江路科技商务核心 3. 珠江路唯一的地铁上盖物业，带来巨大的人流量与可观的消费力 4. 48层高耸气势，富于现代感与科技感的外观设计，简约大方，体现卓越的现代品质 5. 方正空间，各办公单位面积划分适中，位置分布合理 6. 4层共28000?地下车库，充足的停车位，冲破新街口CBD出行不便、停车困难的瓶颈 7. 以计算机、通讯、消费电子类产品为主的3C大卖场，引领现代消费e时尚 8. 汇聚泛IT公司机构及提供智力服务的创意行业，提升大厦的科技内涵 9. 商务配套会所，为商务精英提供休闲、健身、聚会的时尚空间 10. 具丰富商管经验的新百集团开发背景，商业管理无后顾之忧 三、 案名 1( 同仁国际财富中心 2( i区?同仁国际大厦 3( 同仁国际IT总部 4( 同仁国际总部大厦 5( 同仁国际NO.A 6( 同仁国际财富会 7( 精英同仁国际大厦 四、 主题推广语 1、 eCBD时代来临 2、 珠江路唯一地铁上盖物业 3、 物质主义就是买楼时的精神至上 4、 以精神的名义追求物质的极致 5、 弹指挥间，运筹商海 6、 财富大厦 只向中心 7、 地铁赚动财富 8、 在倍速经济时代，你是否仍在观望, 9、 信息原动力，经济上扬线 10、 我的主观成为你的主观 11、 不是忠于品牌而是忠于自己 12、 地铁，临人潮;地铁，临财富 、 地铁新经济，财运新流行 13 14、 趁我现在还无权无势，赶紧巴结我吧„„ 第三章 推广与传播 一、 推广原则 ,,,——,:,,,传播模式————制造第一 寻找差异化 独立主题传播(SIS-model)"模式,以"定位论"和"整合营销传播"的理论为基础:深层次地研究、分析市场消费、社会文化的"需求空白"和"热点问题":选择"双向传播模式",在"注意力经济"时代实现项目和品牌的有效传播。而体现项目、产品(服务)的"灵魂"和"思想"的重要的形式和手段,往往就是形形色色的"独立主题"(Single Idea)和"概念"。 二、 推广策略 1(推广总思路 通过差异化的写字楼市场，地段第一的区域特性，强势推进—— eCBD概念，引爆珠江路信息产业商务写字楼市场; 锁定——创意产业，瞄准以创意为本，务商为业的经营者。 推广策略一: 不炒项目，先炒地段 不做产品，先做品牌 不卖房子，先卖概念 利用珠江路的科技优势及地铁地段优势，进行地段炒作，逐步将本案与信息CBD进行品牌嫁接，形成独特领导地位。 推广策略二: 准确定位，引入龙头企业 实施注重实效的定向传播，强化沟通性; 推广策略三: 贯彻过程促销理念与服务思想 推广策略四: 主题地产营销，建立消费观念，引导消费习惯 三、媒体组合思路 针对不同的推广需要制定专门的媒体策略,, 1、针对品牌建立推广 主线,,电视、报纸、高层论谈 辅线,,大型路牌、软性宣传等 2、针对客层的促销推广 ? 主线——高级娱乐会员单位 ? 辅线,,车体，户外导示，单页投递等多种方式 ? 报纸媒体 报纸具有信息量大、及时的特点，是房地产传统媒体，因此还作为主媒体。 ? 充分运用电视媒体 电视具有形象直观、到达率高、形式丰富的特点，因此在本案的操作中可以作为报纸媒体的补充。在品牌宣传、形象 展示上发挥作用。 另外，与电视媒体合办一些栏目、活动，对销售促进有较大的作用。 ? 户外媒体 户外媒体在信息的发布上具有时间长、受众多、渲染气氛的特点。比如车体、看板、灯箱、横幅、道旗:在开盘时以 及进行大型活动时，主要路段悬挂横幅、道旗可以快速的发布信息、营造气氛。 ? 其他媒体 根据实际情况可以添加广播、声讯电话等作为辅助媒体。 3(投放力度 原则:在整个的运做过程中，应保证频率，以便始终保持与消费者的沟通。 开盘期间——集中兵力，急攻快打30天。 强销期间,,保证频率，根据房源形成节奏化进攻。 持续期间,,降低频率，以保证持续沟通为前提但“全部用力等于全不用力”，应该集中兵力于一些重要的节点，集中投放，媒体的综合运用、篇幅都应该力度较大;而普通时段则可采用单一媒体、低频率运作的策略，只要保证持续形象展示即可。 四、公关活动 1(“一握同仁手，永远是朋友”系列活动 ——倡导同仁文化 关注写字楼中的邻里关怀 活动一:定期免费为业主体检，建立同仁业主健康档案，建立保健处方库 活动二:免费买盆景送业主，并3月更换一次 活动三:局域网同仁BBS，形成内部相互协作联盟，定期组织内部交流沟通会 2(“珠江路同仁手拉手”系列活动 -----同仁成为商务文化播种机 倡导劲和理念，确定同仁在珠江路的领跑地位，打造珠江路产业链模式 活动一: 高峰论谈，四个对话 玄武区政府与珠江路的对话 中关村与珠江路的对话 珠江路东部与西部的对话 企业精英与电子产业发展的对话 活动二:联动计算机协会，电子竞技协会等IT精英俱乐部，定期开展活动。 活动三:珠江路同仁短途竞走比赛，路线:珠江路东段至地铁出口。 活动四:免费赠送珠江路同仁VIP同仁会钻石卡。 3(“快乐领跑者”系列活动 ——利用我们的数据库资源 确定最有效的客户群 活动一:五大客群主题活动 业主客群 税收大户客群 长城金卡客群 企业总部客群 通讯大户客群 活动二:五大客群专项推介会 五、 促销手段 手段一:售楼中心——同时具有新生代国际化科技形象和体验功能 手段二:样板房——树立“创意产业空间”的产品形象，是OFFICE的革命 手段三:搭单销售 手段四:企业外交官----为入驻企业量身聘配“企业外交官”，协助办理经营中相关的外联事务。 第四章 同仁国际大厦营销策划 一、商业裙楼销售策略 1(营销阶段划分 营销阶段 销售时间控制 销售率 蓄水期 2005年8—10月 开盘 2005年10月 强销期 2005年10—11月 销售50% 持续期 2005年11—12月 销售70% 清盘期 2006年1—6月 销售99% 2( 入市时机选择——10月 理由阐述: , 工程进度上看，10月可保障商业具备销售条件。 , 至10月君临国际入住已成气候，易发大厦销售的高潮渐低，难去化的商铺自身存在一定劣势。本案10月入市 将满足新一轮的市场需求。 , 地铁通车的实际效应和优势以不再是纸上谈兵，人们对真正地铁上盖物业的理性或非理性需求及前景期望都空 前高涨。 3. 商业裙楼赢利模式 优劣势分析 主要模式 主要特征 适用物业 优势 劣势 涉及大型商业项目的规划、 三权分立(所有权、经营权、快速回笼资金，风险小，可以 零售产权 设计、招商、销售、工程等 使用权)，售后返租，委托专避免零售产权导致经营混乱的大型封闭式商场 整体租赁 所有环节，对开发商的综合 业公司经营管理。 局面。 运营能力要求极高;二层以 上的商铺销售难度大。 二权分立(所有权和经营权开发商资金压力小，运作周期往往一卖就散，后期难于管专业型商业步行街零售产权 直接分散到客户)，由产权所短，短期回报高，长远隐患相理，对物业的形象和开发商和低层商业楼盘、分零租赁 有人经营管理。 对不明显。 的品牌有损。 专业市场。 二权分立(所有权和经营产权租赁关系明晰、简单;无 自留产权 资金回收有限;对开发商的中型百货商场和超 权)，由经营方负责整体经违规之嫌，操作安全简便;推 整体租赁 社会公关能力要求极高。 市 营，不拆零销售。 广费用低 4( 对本项目商业裙楼的租赁运作模式的建议 , 由于贵方资金压力较大，因此建议采用售后返租的运作模式，但为保证物业形象及开发商品牌形象，须保证商 业物业统一管理，否则则极可能造成写字楼的租售压力。 , 由零售、出租模式所产生的经营定位、经营格局、产权零售方式、产权回收等问题深度研究不在本报告中提供。 一、 二、写字楼销售策略: 二、 1. 营销阶段划分: 营销阶段 销售时间控制 销售率 蓄水期 2005年8—10月 开盘 2005年10月 强 第一波 2005 年10—12月 销售43% 销 第二波 2006年1月—2006年5月 销售65% 期 持 2006年5月—2006年12月 销售80% 续 第三波 清 2007年1月---2007年6月 销售98% 盘 说明:实际销售控制将根据产品做进一步研究与调整。 2.销售控制 , 先推销售抗性较大的楼层，防止销售死角产生。合理间隔楼层面积分配，避免某楼层开间断式购买，以保证剩余面 积的可开合性。 , 不同的销售期推出不同段的楼层，使销售情况按分布，每一销售阶段均在多户型，座向选择。 三、 价格策略 楼层 面积(万?) 价格(万元) 一楼 0.4675 42000 二楼 0.554 22000 商铺 三楼 0.4446 12000 四楼 0.4446 10000 五、六楼 0.8893 8000 合计 2.8 办公 销售面积 7.2 8500 说明: , 珠江路未来城一层商业定价4.5万，本案虽位置优于珠江路中部，因受土地年限影响，商业比较定价为4.2万，办公定价为8500元。 , 商业销售不同住宅，因需保证其商业运作，无法对商业价值较高的物业做保留，因此裙楼商业推盘顺序即从1 层至6层，但建议开发商保留对部分商业持有权。 四、 开发进度计划(见附件) 五、 销售进度及资金回笼(见附件) 六、 投资测算表(见附件) 七、项目资金支出计划(见附件) 亲爱的朋友,上文已完,为感谢你的阅读,特附加送另一篇《村 级党建工作的调查报告》范文,如果下文你不需要,可以下载后编辑删除,谢谢, 村级党建工作的调查报告 党的十七届三、四中全会指出: “ 加强和改进党的基层组织建设，使党的基层组织真正成为贯彻“三个代表”重要思想的组织者、推动者、实践者。党的基层组织是党的全部工作和战斗力的基础。根据基层党组织建设面临的新情况新问题，调整组织设置，改进工作方式，创新活动内容，扩大覆盖面，增强凝聚力，使基层党组织都紧密联系群众、充分发挥作用。农村基层党组织建设要以创建“五个好”村党组织、“五个好”乡镇党委和农村基层组织建设先进乡活动为载体，建立干部经常受教育、农民长期得实惠的有效机制。为了深刻领会这一基层党组织建设精神实质，xx年xx月，我先后深入xx乡xx村展开调研活动，在党建方面进行了一些有益的探索。现将有关调查情况予以综述。 一、主要做法 (一)完善了村级党组织设置。 按照有关文件规定，有党员xx余人以上的可以设立党的总支。乡村“一撤三并”之后，设立党总支的条件已基本成熟。××县xx乡xx村率先一步，在探索农村建设中，全乡xx个村除xx村、xx村、xx村、猛正村、xx村(因党员不足xx人)之外全部设立了党总支，以片区 划片联合建立了党支部，按照党员特点、主导产业和片区发展需要成立了党小组，在党小组内挂牌成立了党员中心户，作为党小组开展活动的阵地，建起了村级“党总支——党支部一—党小组——党员中心户”的功能型党组织设置模式。在党小组的设置上，既充分体现了产业特点，又最大限度地考虑到党员发挥“双带”作用的能力，实行支部范围内跨片区按不同功能确定主攻方向组建、命名党小组。如成立片区活动监督党小组、政策宣传及纠纷调解党小组、甜椒丰产栽培党小组、魔芋防病丰产栽培党小组、市场营销党小组等。在党组织人员安排上，村主任兼任党总支书记，支部书记由总支委员或党员村干部兼任，支部委员和党小组长从优秀片区理事长或理事中选配。据统计，该乡成立了xx个总支xx个支部xx个党小组，基层组织机构十分健全。 (二)发挥了无职党员的作用。 “党员政治上的先进性、组织上的纯洁性和行为上的示范性”如何体现?通过调查全乡实施的“先锋工程”不难发现，无职党员找到了发挥作用的舞台。 1、推行了农村党员实事申报考核。每名党员根据自己的年龄、能力、特长等实际情况向村级党组织申报1—5件实事，并填写《农村党员实事申报登记卡》，交村级党组织审定后在全村进行公示，实行年度考核。广大农村党员围绕自己的申报的实事，积极主动开展工作，有的联户联片落实产业结构调整，有的登门入户化解邻里纠纷，有的为全村发展出谋划策，有的带队外出务工经商。据统计，xx年 全乡农村党员申报实事累计达xx件。xx村要求无职党员联系一个户或一个片;落实一个致富项目;调解一件以上民事纠纷;培养一名入党积极分子;为人民办一件实事;为村献一条计策等“六个一”的活动，使无职党员深受教育和启发，收到了实效。该村岩头寨组党员xx，已年满xx周岁，在村里率先进行产业结构调整，自己的责任地全部发展烤烟，xx村村民xx，自愿申报联系了一个xx多人的片，工作相当出色，仅落实烤烟就达xx亩，占全村的xx,。 2、创新了活动载体。xx乡xx村开展了“四联一创”活动。在村党支部的领导下，按农户居住区划分为若干小区，确定“双带”能力强，综合素质高的党员和产业大户作为各小区的联系点和中心户，其他党员和思想素质好的农村经济大户协助，农户就近自由组合建立小区，在小区内广泛开展“科技联学，产业联办，治安联防，困难联帮”活动，制定小康示范区标准，如xx现金收入xx元等共xx条标准，围绕标准创建。xx乡在“3+1”小康工程建设活动中，整合干部、党员、农村经济能人产业大户三种力量，帮助中低等收入群体全面建设小康。该乡创立农村社区，建立起村委会——村理事会——互助组——基本农户的自治新模式。全乡共建xx个自然村，xx个互助组，海选产生理事会成员xx人，其中党员xx人，离退村干部xx人。该乡服务理事会的党员干部达到xx人，占农村党员总数xx人的xx,，占有“双带”能力党员xx人的xx,，真正为农村无职党员提供了发挥作用的空间。xx村党员xx，被选为xx村理事长之后，带领村组群众大搞公路建设，带头种植反季节蔬菜xx多亩，并采取包资金投入、技术指导、产品 销售等服务，与村组农户签订蔬菜种植合同xx多亩，带动全村发展蔬菜xx亩。 (三)推进了民主政治建设。 党的十七大报告指出:“党内民主是党的生命，对人民民主具有重要的示范和带动作用”，“从改革体制机制入手，建立健全充分反映党员和党组织意愿的党内民主制度”。XX乡XX村开展“一主两翼”的村级民主政治建设是发扬党内民主的具体体现。 一主两翼的内涵就是:以村民议事恳谈会为主体，以代表联系会和代表监事会为“两翼”的村级民主运行新机制。 议事恳谈会是民主的核心。XX村由下老鼠、xx寨、xx、xx寨、xx寨五个组合并而成。最初并村时，由于矛盾交织，问题众多，干群关系紧张，村支部采取议事恳谈会的形式，把村内的一切事务交由村民自己议定，充分体现人民当家作主的愿望。结果是村“两委”与村民之间得到了沟通交流。 “代表联系会”和“代表监事会”使民主决策、民主理财、民主监督等更加规范和科学。村民代表联系会由村民代表参加，不是村民代表的党员、村组干部列席，主要对议事恳谈会恳谈后需要决策的主题及重大事项的方案进行决策。一般采取代表讨论、投票表决、作出决议、公布方案等程序。决策的内容一般不超过议事恳谈会的范围。村民代表监事会是从村民代表中推选出来的综合素质较高和责任感、正义感强的代表，对全村事务实行民主监督的制度。村民共推荐了xx名监事会成员，选举产生了一名曾任多年支书的老党员任主席，有xx名 党员，xx人担任过村文书。监事会成员的主要职责是监督决策、监督办事过程和程序、监督办事结果、监督财务等。 XX村通过“一主两翼”的活动，解决了一些实实在在的问题。通过议事恳谈会和村民代表联系会，村里投资xx万元修建了一条xx公里入组公路。为解决群众看病难的问题，通过议事恳谈和代表联系会决定由村集体按人平xx元的标准建立了合作医疗。 “一主两翼”活动架起了干部与群众的连心桥，化解了矛盾，密切了党群、干群关系，为党的基层民主政治建设开辟了一条新路。 (四)突出了经济建设这个中心。 调查表明，各地在党的建设上不是空对空，不是做表面文章，不搞一些华而不实的政治作秀，而是紧紧以经济建设为中心抓党建，抓好党建促进经济的发展。 XX乡XX村以解决群众的住房为突破口抓党建，大力推进农村城镇化，由此推动农业结构大调整。在村委会办公楼周围建起了一个长xx公里的小集镇，场平近xx万元都是村集体投资，达到了“三通一平”，现已有xx户入住，初步形成了新型农村村庄的雏形。该村党支部不失时机地引导农民调整产业结构，带领老百姓种烤烟xx亩，亩平收入达xx元以上;发展林下养鸡xx只，月收入xx元以上。 二、问题探析 (一)年轻党员发展不够。 调查发现，全乡存在党员年龄老化、思想僵化、文化素质偏低的现状。以XX村为例，xx年底，在册农村党员xx名，其中xx岁以 上的xx名，占xx,。有一部分党员思想僵化、墨守成规，没有开拓创新精神，绝大多数是初中文化程度，高中、大专的偏少。因而导致党员综合素质偏低，缺乏发展经济的头脑，更不用说发挥“双带”作用。老党员虽然在不同历史时期作出了一定的贡献，但在新的历史条件下发挥作用恐怕力不从心。现今农村许多年轻人外出打工，在村务农的有些年轻人对党组织缺乏认识，甚至有极个别村党组织负责人害怕发展年轻党员抢占了自己的位子，致使年轻党员发展缓慢。随着经济全球化的步伐加快，高新技术产业的快速发展，农业科技含量逐步提高，农业的竞争压力增大，这给农村党员发挥先锋模范带头作用提出了新的难题，产生了新的考验，对党员的素质提出了更高要求。因此，发展年轻党员，培养党员接班人就成了农村基层党组织最紧迫最急需的任务。 (二)党内活动开展不够。 调查发现，有的村总支(支部)有机构、有制度、有阵地和活动室，但开展活动很少。即便是开展活动，也就是“七一”期间培训一至两天，平时很少组织农村党员学理论、学技术、学文化，党员除了交纳党费外，与普通群众没有多大区别，更不用说发挥先锋模范作用。由于党内的活动开展少，党员缺少知情权、参与权、监督权、决策权，党内不可能形成民主的氛围，容易造成以党代政、以言代法、以权谋私。长此以往，以村总支(支部)为核心的党组织，在老百姓的心中就缺乏凝聚力、向心力和号召力，普通党员不理解，不配合，党组织缺乏威信，思想难以统一，抓经济建设就等于一句空话。 (三)班子的作用发挥不够。 村级党组织是农村基层政权的核心，她在经济社会发展、促进社会全面进步、在三个文明建设中有着举足轻重的地位。如何体现“三个代表”的要求，村级党组织班子最为关键，因为他们的工作直接涉及到千家万户的农民。实践证明，基层党组织班子作用发挥好，战斗力强，一个地方的经济就发展快，反之亦然。调查中发现，有的村级党组织班子力量整体不强，综合素质偏低，只安于现状，守摊子;有的村级党组织班子不团结，拉山头，搞内耗，只琢磨人，不琢磨事，无心发展经济;有的村级党组织小有成绩就沾沾自喜，裹足不前，缺乏开拓进取精神;有的村级党组织缺乏民主的氛围，搞家长制，一言堂，个人意志凌架于组织之上。 三、几点建议 (一)实施“三培工程”。 “三培”就是把党员培养成能人，把能人培养成党员，把能人党员培养成村干部。 1、把党员培养成能人。过去在特定历史条件下的党员能人，现如今可能变成了庸人，有的随着年岁已高，也变得不那么能干了。怎样发挥现有党员的作用，一是要经常洗脑。要组织党员经常学习政治、经济、文化等知识，提高其思想素质和为人民服务的本领，二是要经常开展活动。以丰富多彩的政治文化经济活动加强党员之间的联系，交流思想，互相沟通，使党的组织生活充满生机和活力;三是经常组织党员参加各种培训，使他们通过培训以后能掌握一至两门农村实用 技术，并能运用到实践中去。四是多为党员提供发挥作用的舞台。使每个党员有一份力尽一份力，有一份心尽一份心。 2、把能人培养成党员。在社会经济发展过程中，农村有一部分年富力强的同志，他们头脑灵活，思维敏捷，务工经商有道，发家致富有方，本领和能力强，有进取精神，在一方能率先致富。这一部分经济能人本身有强烈的竞争意识，不甘落后，成为经济上的先进之后，很想成为政治上的先进，只要正确引导就能成为党组织的有生力量。 3、“把能人党员培养成村干部”，能人党员可能在一个小区域内能够达到政治上的先进性、思想上的纯洁性和行为上的示范性。但有的同志可能能力和水平没有发挥到极限，还可为全体村民谋点大事。这就要求村级党组织要有识才的慧眼，善于发现人才;用才的肚量，不怕别人抢位子，把年轻有为的能人党员多安排到重要岗位历炼，使之不断走向成熟，适时地加以重用。 (二)发展村集体经济。 调查表明，凡是村集体经济殷实的村，村级党组织就充满活力，党组织的战斗堡垒作用发挥就越好。村集体经济壮大了可以解决村组干部工资，可以解决办公经费，可以兴办公益事业，可以解决部分群众就业。若兴办农产品加工企业，形成产、供、销一条龙的服务型村办企业，让老百姓得到较多实惠，党群、干群关系就更加融洽。“发展才是硬道理”，只有经济发展了，村集体有了经济实力，基层党组织的各项工作才能正常开展起来。 (三)支部建在产业链上。 计划经济时代，支部建在村级，的确起到过十分重要的作用。市场经济的确立，“一撤三并”之后，村的地域范围扩大，党员人数增多，党员的流动性增强，仅靠一个支部是很难把党的政策传达到千家万户，更不用说开展支部生活， (比如一位xx多岁的老党员要他步行几十里山路参加一个会议是很难做到的)。各地经济条件不同，调整产业的主攻方向不同，把村里党员集中到一起研究经济，恐怕思想难统一，效果也欠佳。这些不利因素，使我们探讨支部的建设上应多一些理性思考。XX乡把支部建在产业链上，村级改设党总支值得借见。根据相同地域、相同产业单独设立支部或联合支部。这种支部的建制，更好地突出了以经济建设为中心，可有效地发挥党支部的作用。由于党员家庭发展的产业趋同，他(她)们可随时随地聚在一起交流思想，切磋农业技艺，发挥“双带”作用。同时在年轻党员的发展上，支部对年轻人的一言一行最了解，因而最容易选准苗子。党员开展活动也比方便，容易组织人员，收到实效。 (四)重视基层党组织班子建设。 实践证明，凡是村级班子团结且有战斗力的村，经济就发展快，反之亦然。因此，要采取多种渠道提高村级班子的综合素质。一是培训学习。要以县委党校为阵地，经常组织村级班子培训，学理论、学科技、学法律，提高其政策理论水平、依法治村水平和带领农民发展市场经济的本领。二是加强指导。乡镇党委要经常加强村级党组织的工作指导和联系，进一步统一思想，明确目标，完善党员教育管理规章，帮助解决社会经济发展中一些实际问题。三是后继有人。有目的 选择有发展前途的年轻同志或村干部中的副职到县委党校进行半脱 产学习一至两年，农忙时节在家务农，农闲时节在党校上课，成绩合 格者发给大专文凭和村干部培训合格证书。