安徽泾县荷花塘地块市场研究报告_72页

安徽泾县荷花塘地块市场研究报告_72页 1 目 录 第一部分 房地产投资环境分析................................................................................................................................................................................................................ 4 1.1 城市特征分析 .............................................................................................................................................................................................................................. 4 1.1.1 汉家旧县 江左名区 ......................................................................................................................................................................................................... 4 1.1.2 城市交通 ........................................................................................................................................................................................................................... 4 1.2 宏观经济环境分析 ...................................................................................................................................................................................................................... 6 1.2.1 GDP总量及人均GDP .................................................................................................................................................................................................... 6 1.2.2 财政收入情况 ................................................................................................................................................................................................................... 8 1.2.3 固定资产投资 ................................................................................................................................................................................................................... 8 1.2.4 从业人员人均劳动报酬 ................................................................................................................................................................................................... 8 1.2.5 产业结构 ........................................................................................................................................................................................................................... 9 1.3 城市规划环境分析 .................................................................................................................................................................................................................... 11 1.3.1 泾县城市总体规划 ......................................................................................................................................................................................................... 11 1.3.2 城市用地布局规划 ......................................................................................................................................................................................................... 12 1.3.3 城市道路交通规划 ......................................................................................................................................................................................................... 16 1.3.4 城市景观系统规划 ......................................................................................................................................................................................................... 17 1.4 房地产投资环境分析结论 ........................................................................................................................................................................................................ 19 第二部分 房地产行业结构分析.............................................................................................................................................................................................................. 20 2.1 土地市场概述 ............................................................................................................................................................................................................................ 20 2.2 房地产市场供应情况 ................................................................................................................................................................................................................ 21 2.3 房地产市场需求分析 ................................................................................................................................................................................................................ 21 2.3.1 整体供求分析 ................................................................................................................................................................................................................. 21 2.3.2 市场价格水平 ................................................................................................................................................................................................................. 22 2.4 竞争能力分析 ............................................................................................................................................................................................................................ 23 2.5 房地产行业结构分析结论 ........................................................................................................................................................................................................ 26 第三部分 竞争项目分析.......................................................................................................................................................................................................................... 27 2 3.1 竞争项目概述 ............................................................................................................................................................................................................................ 27 3.1.1 在售项目 ......................................................................................................................................................................................................................... 27 3.1.2 未来供应项目 ................................................................................................................................................................................................................. 28 3.1.3 竞争项目区位分布 ......................................................................................................................................................................................................... 29 3.2 竞争项目供销分析 .................................................................................................................................................................................................................... 30 3.2.1 商业市场 ......................................................................................................................................................................................................................... 30 3.2.2 住宅市场 ......................................................................................................................................................................................................................... 32 3.3 物业形态分析 ............................................................................................................................................................................................................................ 33 3.3.1 多层与小高层的市场接受程度 ..................................................................................................................................................................................... 33 3.3.2 小高层的市场抗性及缓解可能 ..................................................................................................................................................................................... 34 3.4 主力户型分析 ............................................................................................................................................................................................................................ 34 3.4.1 普通住宅市场 ................................................................................................................................................................................................................. 34 3.4.2 商业市场 ......................................................................................................................................................................................................................... 37 3.5 小区物业管理及智能化系统配臵分析 .................................................................................................................................................................................... 37 3.6 竞争项目分析结论 .................................................................................................................................................................................................................... 40 第四部分 消费者研究 ............................................................................................................................................................................................................................. 42 4.1 研究背景 .................................................................................................................................................................................................................................... 42 4.2 客户观点分析 ............................................................................................................................................................................................................................ 45 4.3 消费者调查分析结论 ................................................................................................................................................................................................................ 51 第五部分 项目地块研究.......................................................................................................................................................................................................................... 53 5.1 项目地块简介 ............................................................................................................................................................................................................................ 53 5.2 项目地块评估 ............................................................................................................................................................................................................................ 55 5.3 评估分析 .................................................................................................................................................................................................................................... 64 5.4 项目地块研究结论 .................................................................................................................................................................................................................... 70 第六部分 项目市场研究结论.................................................................................................................................................................................................................. 71 3 第一部分 房地产投资环境分析 1.1 城市特征分析 1.1.1 汉家旧县 江左名区 泾县位于安徽省南部,隶属宣城市。《汉书〃地理志》,丹扬郡有泾县,“泾水出芜湖”,泾县由此而得名。全县总面积2059平方公里,辖11镇10乡,人口36万。境内山多地少,素有“七山一水一分田,一分道路和庄园”之说。 泾县是一片文化底蕴深厚的土地,具有悠久的历史。自汉初臵县,迄今已有2100多年,有“汉家旧县,江左名区”之称。历史上泾县既是“男勤于耕,女勤于织”的农桑之区,又以商宦众多、文风昌盛而名闻遐迩。学者名流,代不乏人。与之交相辉映的是人文景观、名胜古迹遍布全境,水西唐寺宋塔,桃花潭中华第一祠、扶风会馆,查济明清古民居群,黄田洋船屋,章渡吊栋阁……历代骚人墨客游踵不绝,留下无数千古绝句。 1.1.2 城市交通 泾县区位独特,交通便捷。 泾县位于苏、浙、沪三小时经济圈内,安徽省大旅游圈两山一湖间。境内205国道、322省道呈“十”字交叉贯穿全境,毗邻318国道。距宣城火车站45公里、芜湖机场、芜湖市朱家桥外贸码头80公里、铜陵港85公里,与周边大中城市的距离分别为合肥120公里、南京180公里、上海350公里、杭州245公里、无锡260公里、黄山105公里、九华山110公里。 4 5 1.2 宏观经济环境分析 1.2.1 GDP总量及人均GDP , GDP总量 县域经济较快增长,综合经济实力持续增强。初步计算,2006年全年实现地区生产总值,GDP,26.75亿元,按可比价计算,比上年增长12.0%。 表1-2-1 GDP总值 GDP,亿元, 16.49 16.26 17.19 18.74 19.29 21.05 26.75 数据来源,安徽省泾县统计公报 , 人均GDP 泾县的人均GDP从05年开始稳定增长,05年人均生产总值达6587元,比上年增加了635元,可比增长9.8%。06年人均生产总值达7554元,比上年增加976元,增长12.1%。 按照世界发展银行的经济理论,当一个国家的人均GDP处于800到4000美金之间的时候,整体的社会经济发展处于高速增长期,当人均GDP处于4000到8000美金之间时,经济处于平稳增长期,当人均GDP达到了8000到20000美金之间时,整体的社会经济发展就开始进入衰退增长期。 6 根据联合国《国民核算年鉴》资料,对美国、日本、韩国等17个国家和地区人均GDP从1000美元到3000 美元发展阶段分析,居民消费结构变化呈现以下特点, , 一是食品支出占全部支出的比重即恩格尔系数明显下降。 , 二是衣着类、家庭设备及服务类支出逐步下降。 , 三是交通通讯、文化娱乐教育等其他消费比重迅速上升。 , 国内部分城市,居民消费结构变化也与上述国际趋向一致。 表1-2-2 人均GDP与经济发展态势的关系 800-4000 US$ 高速增长 4000-8000 US$ 平稳增长 8000-20000 US$ 衰退增长 数据来源,世界发展银行 可以预见,泾县未来几年经济发展将持续向好,社会经济将实现高速增长。 7 1.2.2 财政收入情况 泾县财政收入保持增长。05年全县财政收入,不含基金,完成15928.6万元,完成年度任务105.4%,同比增长20.2%,06年财政快速增长,全县全部财政收入,不含基金,完成20128万元,完成年度任务112.3%,增长26.4%,比上年提高6.2个百分点。 财政收入的快速增长为城市发展,经济发展带来了坚实的基础。为政府对经济的投入提供了可能。 1.2.3 固定资产投资 2005年,全县各级着力改善投资环境,加大招商引资和项目建设力度,投资规模不断扩大,投资结构进一步优化,企业自主投资能力进一步增强。基础设施建设、新城区建设步伐加快,旧城区改造全面提速,交通、通讯、信息网络建设逐步完善。06年投资的软、硬环境进一步改善,招商引资力度进一步加大,全年完成全社会固定资产投资总额155042万元,增长20.4,,比上年净增26256万元,增速加快5.7个百分点。 其中05年,房地产投资完成15977万元,比前一年下降19.7%,06年房地产投资完成14364万元,下降10.1%。投资结构上,明显体现了房地产投资在国家政策调控下走低。 1.2.4 从业人员人均劳动报酬 泾县城乡居民收入稳步增长。全县05年人均劳动报酬为13897元,比上年增长12.8%,而06年人均报酬为15539元,比上年增长11.8%。 8 表1-2-3 财政、固定资产投入及劳动报酬 财政收入 23243 20128 固定资产投资 131568 155042 从业劳动人员劳动报酬 1.3724 1.5539 数据来源,安徽省泾县统计局 1.2.5 产业结构 泾县工业生产较快增长,对经济的拉动作用增强。05年实现工业增加值5.7亿元,增长20.3%,06年增加值6.7亿元,增长12.3%。三产的比重由05年的25.1,34.0,40.9调整为06年的23.8,34.5,41.7,三次产业对经济增长的贡献率分别为14.9%、34.2%和50.9%,拉动经济增长分别为1.8、4.1、6.1个百分点。其中第一产业的增长率明显低于二三产业,第三产业增幅最大。 此外,泾县建筑业发展快速,05年完成增加值2.22亿元,比上年增长9.5%,对经济增长贡献率为9.4%,占年度二产增加值的28.03%。 9 表1-2-4 2000-2006年泾县三产比重 2000 4.25 5.8 6.5 2001 4.3 1.2 5.1 -12.1 6.9 6.2 2002 4.4 2.3 5.4 5.9 7.4 7.2 2003 4.85 10.22 5.9 9.3 8.05 8.8 2004 5.03 3.7 5.99 1.5 8.3 3.1 2005 5.85 -1.8 7.92 17.2 9.54 9.9 2006 6.4 7.1 9.2 12.1 11.2 14.9 数据来源,安徽省泾县统计局,注,05、06年泾县区划调整,统计口径发生变化, 10 1.3 城市规划环境分析 1.3.1 泾县城市总体规划 泾县最新一轮城市总体规划期限为近期2004,2010年,远期2011,2020年,远景2030年。 城市总体规划确定的城市性质为, 革命老区和宣纸之乡,以旅游为主、轻工和商贸并举的山区生态型小城市。 城市总体规划的重点内容: 1. 城市总体规划确定的规划区范围 城市规划区范围,东至琴溪董家冲和赤滩村,南至东山冲总干渠南部山脊,西至泾川镇园林村和水西国家森林公园,北至泾川镇太美北面乌龟山至平阳山山脊,总面积约80.00平方公里。 2. 城市发展规模 泾县人口规模,现状,2004年,城市人口6.87万人,近期,2010年,10.5万人,远期,2020年,15万人。 泾县建设用地规模,现状(2004年)6.14平方公里,近期(2010年)10.06平方公里,人均用地95.8平方米,远期(2020年)14.64平方公里,人均用地97.6平方米。 3. 功能分区 规划城市用地呈“两轴”“三带”“四组团”格局。突出泾县的山水特色,保护历史文化古迹,美化自然环境, 11 注重水资源的利用和县城旅游功能的提升,把泾县建成“水绕山城,山绕水”的皖东南山水、生态型小城市。 “两轴”是指依托新四军大道发展的城市主轴线,依托“桃花潭路”发展的城市次轴线。 “三带”是指沿青弋江、幕溪河和陈村灌区总干渠沿岸建设的滨水绿化景观带。 “四组团”,中心、城西南、城东、城北,,中心组团位于县城中部核心区域,是全县的行政、商业中心,配套居住,城西南组团规划建成文教区以及居住区,突出县城居住和文化功能,城东组团主要发展工业,是县城重要的组成部分,是城市新区,城北组团依托交通优势,建设旅游,物流综合服务区,强化城市的旅游服务功能。 1.3.2 城市用地布局规划 1. 居住用地规划 规划老城区重在保护与环境整治,改善居住环境与基础设施,新建居住用地要统一规划,按照交通方便、环境幽雅、生活舒适、配套设施齐全的要求建设。 1) 老城区 老城区范围内用地规模基本保持现状,规划建设以降低建筑密度,提高容积率,增加市政公用设施和公共绿地为主。 2) 中心区 幕桥西路以南、桃花潭路以北地区。为城市行政中心及多种公共设施集中的新市中心区,设施齐全,交通方便,绿化优美,以二类居住用地,建筑风貌须集中体现泾县的城市形象和历史风貌。 12 3) 西南片 规划以桃花潭路为发展轴线,以现状的西苑小区和百园新村为基础,开发新建多层商品住宅为主。 4) 东片 沿幕溪河北岸适当发展部分二类居住用地,居住用地与工业用地间以绿化带隔离 规划期末,2020年,生活居住用地416公顷,占城市建设总用地28.4%,人均居住用地27.7平方米。 2. 公共服务设施用地规划 规划新建北区文化、旅游服务基地,高建设中心的行政办公、商业区,新建西南文体中心,完善老城区商业服务功能。形成城市级公共设施中心有三个,分别为谢园路行政中心、荷花塘商业中心、体育路文体中心。规划公共服务设施用地面积199公顷,占总用地13.6%。 1) 行政办公用地 规划泾县行政中心位于谢园路南侧、新四军大道西侧。行政中心南侧为市民广场,交相辉映,其内部融各类政府办公职能于一体,包括党委、政府、纪委、人大、政协等行政机关。此外,在行政中心周边布臵其它各类县级行政办公机构,形成一个中心区,并带动周边地区的开发。 各片区规划次级行政办公中心,设社区办、警务室等行政办公机构,形成分级的行政办公体系。 2) 商业金融用地 a) 规划县级金融机构设施的布局结合现状各类银行、保险公司的分布,紧凑集中布局在城市中片,成为城 13 市中心区的核心地块。城市商务贸易办公设施的布局,依托金融设施适当沿项英路、谢园路延伸,构成 城市中央商务区的雏形。 b) 规划县级零售商业购物中心区仍在城市中心片和金融商务区混合布臵,具备商业、金融、商办、信息、 管理的综合功能,主要服务业也依托其发展。 c) 考虑政府从荷花塘搬迁后,原有用地性质规划转变为商业金融设施用地和其它公共设施用地,并和周边 商业金融设施、商业街相结合,形成荷花塘商业中心。 d) 贸易市场规划,规划设大型专业市场1个,小型农贸市场3个。农贸市场在居住区详细规划中予以考虑。 大型专业市场设臵在新四军大道西,桃花潭西路南,即汇金大市场,形成一个依托城市交通线,服务范 围为整个泾县的贸易市场群。 e) 新建、改建具有—定规模和特色的商业街,如皖南第一街,,沿街商业网点的造型、体量、尺度、立面、 质感、色调等,均按城市要求,精心规划布局。 f) 旅游服务设施,为提升县城的旅游服务功能,把泾县建设成为重要的旅游服务基地,规划旅游设施用地设 臵在新四军大道与谢园路交叉口的东北,紧邻幕溪河绿化景观带,建设以中国宣纸城和旅游集散中心为 主,融美食、购物、书画与旅游商品交易为一体,环境优美、配套齐全,依托旅游干道综合发展。 3) 文化娱乐用地 规划中强调文化娱乐设施合理布局,层次齐备,对于城区内现有设施加以改造,提高服务水平,提高服务能力。 规划结合城市中心区商业金融区布臵,对已有设施通过必要的改建,迁出一些建筑,更新设备,增添新的设施, 14 提高服务水平,形成县级传统的以大众娱乐为特色的活动中心。 另外,在县城西南组团建设文化中心。 4) 教育科研用地 规划本着科教兴县的思想,大力扶植科教事业。泾县县城有三所普通中学和一所职高,规划均在原址上扩建。结合城东新区,集中安排科研设计用地,形成高新技术开发区的雏形。 5) 医疗卫生用地 规划远期按8张/千人标准设臵床位数,按千人拥有医生数4人以上,千人拥有卫生技术人员数9人引进医疗技术人才。城区共有医院2所,病床310张,平均每千人4.56张。规划中对现有医院不加搬迁,着重对其内部进行用地调整和设备更新工作,另外新建一所医院位于桃花潭西路与体育路交叉口西南角。进一步发展卫生防疫、医疗器械和药品检验及医疗科学研究等医疗卫生机构,加强对医务人员的专业素质培养。 6) 体育用地 规划拆除现状的体育场,在城西南新建一座体育场,并依托此形成西南文体中心。新建居住区和小区中,宜按国家标准设臵小型运动场地和设施,居住组团内结合绿地布臵儿童活动设施,形成合理的体育设施系统。 3. 工业用地规划 规划城东新区为泾县重点发展的工业区,位于新四军大道东侧,以发展高新技术产业为主,适当发展城市的传统工业、兼顾其它类型的工业,城东新区的建设应体现出新区风貌。城区内现有的企业近期在条件不成熟的情况下原地发展,但不得新建扩建。远期均搬迁至城东新区。规划工业用地面积301公顷,占总用地21.2%。 15 4. 仓储用地规划 规划保留原城区普通仓库,逐步取消现状危险品仓库。 城东新区设臵专业产品仓库,主要为产业园区服务,其余小型生活性仓库结合公建用地分散布臵。另在城北新四军大道的西侧设臵仓储物流区。 规划仓储用地面积 42公顷,占总用地 2.9%。 1.3.3 城市道路交通规划 1. 道路网布局 规划尊重老城区旧有的路网形式,保持老城区环状加放射状的路网形式,局部地段通过截弯取直、增加支路或步行街解决交通问题。注重和强调道路的景观设计,加强城市各出入口的停车,加油站等配套设施的建设。 规划城市道路老城区路网主要呈向心放射状,中西部采用环状放射道路路网形式,东部基本采用方格网的形式。 规划形成“四横三纵”主干道系统,城市主干道红线宽30,50米。该类道路有新四军大道、桃花潭路、谢园路、红星路、财富路、创业路等。 规划次干道红线宽20,30米,该类道路有环城南路、茂林路、天府路等。 规划支路红线宽15,20米。 2. 道路交通设施布局规划 16 1) 停车场 规划县城共设7个社会停车场,分别位于,西南区中心、中心区、城东新区 、新四军大道南端,以及城市东、西、北三个出入口附近。此外,大型公建设施,居住区内按标准配建停车泊位。 2) 广场 规划结合用地条件和功能要求设臵1个中心广场,其中行政中心广场力求充分体现泾县的精华,并带有浓重的文化气息,反映泾县悠久的历史文化传统与现代建设成就,形成全县最为重要的标志之一。 1.3.4 城市景观系统规划 1. 城市景观系统 规划泾县城区园林绿地系统在空间分布上形成“三带一轴”的总体格局“三带”为青弋江、幕溪河和陈村灌区总干渠滨水绿化休闲带,“一轴”为新四军大道绿化景观轴,并分为三个层次,近景——公共绿地,中景——生态绿带,远景——自然生态园。充分结合泾县地方特色,整合梳理自然山水特色,形成“水绕山城,山绕水”环境优美,生态型小城市。 2. 用地布局 城市绿地基本可分为五大类,公共绿地、生产防护绿地、居住绿地、附属绿地、生态景观绿地。 1) 公共绿地 主要指公园及滨水绿带。 17 a) 烈士陵园,位于泾县城西水西风景区暨国家森林公园内,是全国爱国主义教育示范基地和红色旅游经典 景区。 b) 中心绿化广场,位于新规划的行政中心南侧,占地3.1公顷,位臵显要。规划建设应结合地形,形成一 个富有地方特色和反映新城风貌的市民游憩绿化广场。 c) 滨水绿化带,主要青弋江、幕溪河、陈村灌区总干渠的滨水绿化带,并利用江心洲,设立各类水上游乐 设施,作为开敞式文娱休憩场地。同时,广植树木花卉,创造了良好的滨水景观。 2) 生产防护绿地 a) 工业区与居住区之间须设防护隔离带,使工业区与居住区隔开。 b) 城区防护林,主要分布在县城四周,结合山体及现状因地制宜进行改造,形成各类防护林、改善城市通 风和卫生条件,同时具有保持水土的作用。 c) 生态园地、生态林地。 规划在县城东北与青弋江东岸结合现状的苗圃,设臵大片生态林地、园地,发展林业,并且利用地形,结合自然村落,调节城市生态环境,利用物流、人流,使农、林、牧、副、渔及工商业相互协调,实现经济、社会、环境的综合效益。此外,规划还把城区北部的狮子山一带列为生态保护林地。 3) 居住绿地 主要设臵在各居住区、居住小区内,主要有居住区游园、居住小区游园、宅旁绿地、居住区公建庭园、居住区道路绿地。其功能是改善居住区的环境卫生和小气候,美化环境,为居民户外活动、体育锻炼、儿童游戏等创造良 18 好条件,设臵时应注意分布的合理性和其中设施的水平。 4) 附属绿地 主要指附属于某一部门、某一单位使用的绿地,不对城市居民开放。有以下几种, a) 工业仓储绿地,主要是工业仓储集中区域内的绿地,以此来减少对工人和居民的危害,减少污染,同时 调节内部空气,降低噪声,防风防火。面积应不小于用地的5%。 b) 公用事业和公共设施建筑庭园绿地,主要指公交停车场、水厂、污水处理厂等内部绿地及居住区级以上 公建附属绿地,面积由各单位从实际出发合理确定。 5) 生态景观绿地 规划将江心洲开发成为集休闲、娱乐为一体的青弋江公园。 1.4 房地产投资环境分析结论 综合分析泾县房地产投资环境的各因素,我们可以得出以下结论, , 泾县位于苏、浙、沪三小时经济圈内,安徽省大旅游圈两山一湖间。具备一定区位优势,对外交通便利,有深厚的文化底蕴且为革命老区和宣纸之乡,是以旅游为主、轻工和商贸并举的山区生态型小城市。 , 宏观经济日趋向好,国民生产总值、人均GDP、财政收入、人均可支配收入等指标均有较大的增长。2005年人均GDP达到6587元,2006年为7554元。 19 , 工业生产较快增长,对经济的拉动作用增强。近年随着工业化实现程度的不断提高,第一产业比重逐步下降。产业结构不断稳固。其中,规模以上工业企业经济效益明显提高,全县规模以上工业经济效益综合指数达162.05,同比上升43.95,建筑业保持快速发展,增值占年度二产增加值的28.03,。交通运输、邮政电信业持续发展,全年实现增加值2.77亿元,增长339.7,。 , 稳步上升的经济及城镇居民收入为房地产投资提供了良性的背景。泾县全县在岗职工年平均工资15539元,比04年增长11.8,,农民人均纯收入2859元,增长7.6,。城乡居民住宅条件继续改善,人均住房面积达34平方米,增长7.5,。 , 泾县交通较为便利,有浓厚的文化氛围。居民不断改善的经济条件、规划中完善的公共设施、良好的生态环境以及不断增加的住房需求,对于房地产来说是个发展的好契机。 第二部分 房地产行业结构分析 2.1 土地市场概述 泾县老城区除项目地块外,基本无其他整幅地块供应。未来可能出现的土地供应多规划在城东新政府附近,由于项目地块周边商业配套业已成熟,处商业中心地段,从土地的不可复制性角度看,具有较佳的升值空间。 目前老城区即将上市的地块有,项目地块约60亩,不含水域面积,,其他零星地块2,8亩不等,累计供应不超过100亩。 未来城市中心已无地供应。大面积土地供应将集中在开发区,目前尚未具体规划。 20 2.2 房地产市场供应情况 泾县由于房地产起步较晚,从2003,2004年才进入发展阶段,从最新的统计年鉴显示到2005年全年泾县房地产开发完成的投资额为15977万元,其中商品房建设投资为11075万元。按工程用途分,住宅8980万元,商业营业用房2293万元,其他4704万元。 当年房屋建筑施工面积为40.44万平方米,同比增长42.4%,其中新开工面积28.39万平方米,房屋竣工面积28.87万平方米。,数据来源,泾县2005统计年鉴,。 2.3 房地产市场需求分析 2.3.1 整体供求分析 表2-3-1 2004年6月,2007年5月泾县住宅供应量 供应量,户, 792 2373 2124 1332 数据来源,泾县房管局 总体看来,近年泾县房地产市场需求旺盛,需求结构较为合理,受宏观调控政策影响较小。泾县商品房供应房源去化率高达95%左右,推出房源基本全部售出。 21 2.3.2 市场价格水平 图2-3-2泾县商品住宅销售价格 均价走势图 2500 2050 18002000 1530 15001200均价8001000 500 0 20032004200520062007上半年 数据来源,南京中百达 2003年下半年泾县的商品房销售均价约为800元/平方米。后逐步上涨,04年下半年商品住宅销售价格上扬显著。07年初商品住宅销售均价首次突破2000元/平方米,较03年每平方米销售均价涨幅超过1200元,4年累计增幅高达156.25%。 依据泾县目前经济发展水平及未来经济的发展趋势,参照领先城市房地产市场发展规律。可以预见,该县商品住宅销售均价未来增速将逐步趋缓,但仍有上涨空间。 22 2.4 竞争能力分析 泾县房地产开发企业多以外来企业为主,当地房地产企业较少。 重点房地产开发企业简况, , 中国房地产开发合肥公司,一级, 中国房地产开发合肥公司成立于1983年,是合肥市成立最早的国有房地产开发公司,具有国家一级资质,注册资金5068万元。是中房集团紧密层公司。 公司成立二十多年来,相继在合肥建成了西园新村、南园新村、安居苑等有代表性的优秀住宅小区,定向开发了省民航大楼、省工商银行综合楼、省建设银行综合楼等高层建筑,为政府代建了合肥学院、合肥市人大、市防洪工程恢复楼等,组织实施了淮河路东段、双岗老街、金大塘菜市等多处旧城改造,为合肥市的寿春路、宿松路、黄山路、青阳北路等城市道路建设做出了贡献。自成立以来累计完成开发工作量20多亿,累计竣工房屋200余万平方米。历年来上缴中房集团近300万元,为地方公益事业提供了5400万元的无偿赞助,为改善合肥的城市面貌、提高人民居住水平做了大量实质性的工作,为合肥市乃至安徽省的房地产行业的发展作出了显著贡献。 公司在管理上,一方面靠严格的#管理制度#,一方面积极塑造企业文化,坚持以“品牌、品质、创新、诚信”为经营理念,在其二十多年的发展历程中,逐步积累了一大批重视的品牌追随者,使得“要买房,找中房”成为消费者的共识,使得中房品牌深入人心,有了深厚的市场基础。 为了寻找更大的发展空间,合理配臵和整合有效,资源,公司制定并实施了“依托合肥、辐射全省”的企业发展和品牌扩张战略,加大了项目储备的力度,先后在舒城、泾县、怀远等地成功竞得了数块开发用地,目前我公司 23 已有千余亩储备用地。 企业荣誉, , 1985-1987年间建设的西园新村,因“研究工作的先进性和大规模解决住房问题”而荣获联合国人居中心 颁发的利古里亚国际荣誉奖,在获建设部1989年度“优秀设计、优秀勘察”评比中荣获“住宅工程设计” 二等奖,一等奖空缺,,被安徽省、合肥市列为对外接待的窗口,迎接党和国家领导人及国际友人的参观。 , 1991-1994年间建设的南园新村,是我国首个省级城市住宅建设试点小区,曾荣获建设部综合银牌奖、工 程质量一等奖、建筑设计二等奖、规划设计三等奖和科技进步三等奖,并被评为国家和省、市物业管理优 秀小区,我公司被授予“优秀开发管理奖”。 , 我公司参与建设的安居苑小区是合肥市最大的安居工程,其东村为合肥市政府向建国50周年献礼工程。 , 被中国房协城市开发专业委员会评为1990年度全国房地产开发先进企业。 , 被省委宣传部、省外办授予 “安徽省对外参观点先进单位”称号。 , 被省建设厅授予“创优良住宅工程建设单位奖”。 , 省工商银行综合楼和团结新村小区双获中房集团1992-1993年度优秀工程奖。 , 中国建设银行安徽省分行授予企业信用等级“AAA”奖牌。 , 在中房江淮联合体1993年“工程质量管理优秀奖”评比中,南园新村获特别优秀奖。 , 在1996年度全省建筑工程质量评比中被授予“黄山杯”。 24 , 1996年度中房集团授予“双文明企业”称号。 , 被省房协评为先进会员单位。 , 西园新村、南园新村被中房集团评为中房名牌住区。 , 2000年度企业景气调查省级先进单位。 , 2001年安居苑被《中国房地产报》列为“中国,安徽,,江西,房地产成功模式”的“著名社区模式”。 , 2003年安居苑东村被省建设厅评为“安徽省十佳住宅小区”。 , 2003年被首届全国企业文化论坛评为“全国企业建设先进单位”。 , 2003年获庐阳区有突出贡献企业,2002年纳税20强,称号。 , 2003年被中国企业文化研究会授予“中国企业文化建设二十年建设实践奖”。 , 2003年颐和花园在全国人居建筑规划方案竞赛中荣获环境、科技双金奖。 , 2004年2月颐和花园被中国建设银行总行授予“优质楼盘放心房”称号。 , 2004年2月颐和花园被中华全国工商业联合会授予“中国住宅100强”称号。 , 2004年3月15日,合肥市工商局、《合肥晚报》社联合授予我公司“诚信企业联盟单位”称。 目前在开发楼盘有7家,位于合肥和泾县两个地方。泾县的项目为中房〃泾秀苑。 , 八达控股集团 25 八达控股集团设立于杭州市上城区,主导产业是建筑业和房地产业。八达控股集团有限公司是母公司,是集团的综合管理中心,并行使投资职能。浙江八达建设集团有限公司是集团建筑业的核心企业,是国家房屋建筑特级企业,增项还有市政、地基基础、钢结构、装修装饰等5个一级资质,年施工产值50亿元以上。集团的房地产业在浙江、新疆、安徽、山东等省设有开发公司,现有开发面积50万平方米。另外,能源矿产业和高科技产业也是集团的重要投资方向。 企业荣誉, 荣获“国家房屋建筑工程施工总承包特级企业”、“全国承包商60强企业”、中国建筑工程“鲁班奖”、全国建筑工程“装饰金奖”、“优质工程奖”、浙江省“钱江杯”、上海市“白玉兰”杯等100余项奖。 目前开发的泾县项目为八达〃万隆天地。 2.5 房地产行业结构分析结论 综合分析泾县房地产行业结构,我们可以得出以下结论, , 销售面积变化呈稳步上扬态势。总体看来,近年泾县房地产市场吸纳能力较强。供应面积基本去化,需求结构较为合理,个人购房比例较高。 , 商品房销售均价呈稳步上扬态势。至2007年上半年泾县商品房销售均价已升至2050元/平方米。 , 从竞争市场来看,泾县的房地产开发企业均为内资企业,且多为民营或私营开发企业。住宅市场竞争格局尚未形成。 26 综上所述,泾县房地产市场前景看好,供需均有较大上升空间。同时良好的市场前景下竞争也会日趋激烈。预计在未来2-3年,商品房的供销比可能有所上升。 第三部分 竞争项目分析 3.1 竞争项目概述 3.1.1 在售项目 泾县目前在售商品住宅项目有8个。如下表所示, 表3-1-1 在售商品住宅列表 秀江南 4.6 06.9.28 1800 中房〃泾秀苑 11 05年 1530 帝一景 3 05年 ------ 绿阳城市花园 5.36 06.11 1800 汇金商城 10 05.3 ------ 27 八达&万隆天地 9 06.6 1800 中国宣纸城 50 06.9 1750 云领MALL 3.1 05年 ------- 数据来源,南京中百达 其中建筑面积在50万平方米以上的大盘只有中国宣纸城一家,10万平方米以上的相对较大的楼盘是泾秀苑和汇金商城两家。 目前在售的8个楼盘中除云领MALL和汇金商城的部分为独立商业用房外,其余6个楼盘均配有一定量的沿街住宅底商,其中中国宣纸城还含有少量别墅。 3.1.2 未来供应项目 泾县定于近期开盘销售的商品住宅项目只有1个,如下表所示, 表3-1-2 近期供应住宅列表 泾川名苑 10 07年10月左右 2100 数据来源,南京中百达 28 本项目共1300户,规划由20多栋多层和3栋小高层组成。 3.1.3 竞争项目区位分布 图3-1-3 市区竞争项目区位分布 资料来源,南京中百达 29 注,标注为蓝色的楼盘为在售项目 标注为红色的楼盘为未来供应项目 标注为黄色的楼盘为本项目 骏园目前只有二楼一套房源,二楼原规划为商业用房,后来改成住宅。项目无后续开发,基本接近收盘。 图3-1-3表明,绝大部分在售与即将上市项目分布相对比较均匀,城西以前是老城区,商业配套相对成熟,城东因政府新近搬迁过去,带动了周边的项目开发,由于都是新开发项目,人气明显少于城西。 3.2 竞争项目供销分析 3.2.1 商业市场 秀江南 未知 未知 90-200 待定 中房〃泾秀苑 3.2 3.2 60-2700 3000 帝一景 4 3.9 103-119 4800-5300 30 绿阳城市花园 未推出 60 ------ 汇金商城 3.5 3.4 105-900 3000 八达&万隆天地 4.9 3.5 200左右 3300-3700 3.6(1-2连卖) 80-90,1-2F, 3780,1-2F, 中国宣纸城 1F:3.6; 2F:3.3; 3F:3,1-3连卖, 200,1-3F, 54万/套,1-3F, 1F 7600 5.5,1层, 云领MALL 20-100 2F 3000 5.2,2-3层, 3F 2000 数据来源,南京中百达 在上表的项目中除了云领MALL和和汇金商城的部分为独立商业用房外,其他均为小区自带的商业门面房,且大部分为1-2F连体销售,部份为1-3F连体销售。目前许多县城都是采用这种开发方式,一、二层为商业,三层以上为纯住宅。泾县对于办公用房的需求量极低,开发商一般不会开发用于办公的写字楼。一、二层连体这样不但有利于销售,也可以使开发利益最大化。 在开发商追求利益最大化的同时,开发出大量的商业用房与当地实际人口不符。造成商业门面房空臵率较高,销售情况也远不如住宅。如新项目骏园,早期开发商定1-2层为商业,后期销售过程中,由于住宅去化速度较快, 31 商业滞销,开发商最终把2层的商业改为住宅销售。项目对面的云领MALL 05年开始销售,据销售人员介绍项目沿街基本售完,但里面的很多铺位还在。我们从外面看到,虽然沿街商铺售出,但仍有相当部分处于空臵状态。 3.2.2 住宅市场 秀江南 41-138 1940 中房〃泾秀苑 88-111 2100-2200 帝一景 108-158 2200-2700,小高层, 绿阳城市花园 100-139 1980-2280 汇金商城 100-131 1700-2200 八达&万隆天地 83-122 1700-2350 中国宣纸城 90-120 待定 骏园 130 2100 数据来源,南京中百达 32 泾县住宅的整体销售情况良好,在售楼盘普遍的日均销量在3-4套,多数在售楼盘推出的房源已售罄,在等着后期的新推房源,目前市场上基本无新房在售。 据销售人员介绍,泾县是一个低收入高消费的城市,购买力除了老城的居住者外,有很多是乡镇比较富有的人进城购买和部分外出务工返城人员。 总体看来,泾县在售普通住宅项目销售状况具有以下特征, , 价格是影响泾县购房者选房的第一要素,在与购房者和销售人员的聊天中发现,购房者最看中的就是价格,因 县城比较小没有太大的位臵区分,只要价格在可承受范围,他们一般就会选购。 , 物业费是购房者要考虑的第二要素,目前泾县多层物业费在0.25元/平方米〃月,0.36元/平方米〃月之间。目 前市场在售的唯一一栋小高层——帝一景,物业费为0.65元/平方米〃月,电梯费不包括,,较为滞销。 , 泾县人民对于房间的要求远大于对厅和卫的要求,当地的人还是喜欢和老人一起居住。这样他们对于房间的需 求相对要多,因此单室套在当地不像在大城市受欢迎。 3.3 物业形态分析 3.3.1 多层与小高层的市场接受程度 泾县市场主要以多层为主,目前只有帝一景有一栋小高层和径川花苑在后期的规划中有三栋小高层。从帝一景现在的销售看,小高层由于单价和物业费偏高使它远不如多层受欢迎。 33 3.3.2 小高层的市场抗性及缓解可能 小高层的市场抗性主要源于, , 小高层的价格要比多层稍高,由于当地人对于价格的敏感度较高,同一区域他们更愿意选择多层。 , 小高层的物业管理费普遍高于多层,这是众多购房者选择多层的一个重要因素。 , 此外,担心电梯出现断电、故障等意外事件以及电梯无法实现及时维修也是部分购房者放弃小高层的一个 原因。 , 大多数购房者注意到小高层的公摊面积较多,致使其得房率普遍低于多层,因而更倾向于选择多层住宅。 基于市场对小高层的不良反应,缓解的手段主要是, , 提高产品的设计水平,减少不必要的面积浪费,提高小高层的得房率。 , 加大营销推广力度,引导购房者接受小高层,注意到诸如小高层视野开阔、景观好等多层欠缺的优良品质。 , 加强小区后期的物业管理,使得包括电梯在内的公共部分的使用及维修服务有保证。 3.4 主力户型分析 3.4.1 普通住宅市场 目前泾县在售楼盘主力户型分布情况如下表所示。数据显示,3室2厅的户型所占比重最高,合计高达68.00%, 34 是泾县房产市场供应最集中的户型。其中4室2厅2卫占13%,3室2厅1卫占37%,3室2厅2卫占31%,2室2厅1卫的户型所占比重为16.00%,以单身公寓为主力户型构成元素的楼盘所占比重较低,其占比仅为3.00%。 在售楼盘主力户型的面积构成方面信息显示,面积区间在121-130平方米的户型供应比重达23.00%,是泾县房产市场供应最集中的面积区段。另外,整体看来,市场供应多集中在90平方米以上,比重高达81.00%。 表3-4-1 主力户型分布列表,普通住宅, 40-50 3.00% 3.00% 51-60 61-70 71-80 7.00% 7.00% 81-90 9.00% 9.00% 91-100 8.00% 8.00% 101-110 10.00% 10.00% 35 111-120 13.00% 9.00% 22.00% 121-130 6.00% 14.00% 3.00% 23.00% 131-140 8.00% 6.00% 13.00% 141-150 3.00% 3.00% 150-160 1.00% 1.00% 合计 3.00% 16.00% 37.00% 31.00% 13.00% 100.00% 数据来源,南京中百达 泾县在售商品住宅主力户型的分布状况反映出该市居民普遍的居住特征, , 青年夫妇多与长辈共同居住,因而一般要求有三间卧室分别供父母、自己,青年夫妇,及子女使用, , 对于厅要高较高,卫的要求不高。在售楼盘的主力户型中97.00%设臵为2厅,3室的户型半数以上只设有 1个卫生间。 经济的发展带动了居住观念的更新,泾县人民对于住宅的功能分区及居住私密性的要求也会随时间的推移逐步提高。 市场销售数据显示,面积在130平方米以下的户型比较畅销,特别是90-130平方米之间的户型最为畅销,140平方米以上的户型因为总价相对较高及应交税金的原因销售略差些。 36 3.4.2 商业市场 泾县商业销售一般为1F-2F或1F-3F连卖,只有部份纯商业用房会有单独的一层商业。面积从50平方米—200平方米或更大。从销售人员那里得知,商业面积中50平方米—80平方米销售的最好,由于面积大相应的总价也要高,加上商业的首付至少要到5成,这样一般投资者均会选择价格、面积适中的房源。 3.5 小区物业管理及智能化系统配臵分析 , 物业管理 泾县目前普通住宅中通行的物业管理费收费标准为,多层0.25,0.36元/平方米〃月,小高层0.65元/平方米〃月。 物业管理提供的服务内容来看,泾县在售住宅的物业管理均涵盖了保安、保洁、绿化以及小区公共部分维修保养等服务内容。并以自带物业为主,具体物业费一般要到交房时才能确定。 表3-5-1 物业管理收费情况及服务内容列表,普通住宅, 泾县安泰物业管理保安、保洁、绿化 八达&万隆天地 0.35-0.38 有限公司 公共部分维修维护 中国宣纸城 自带物管 未定 保安、保洁、绿化 37 公共部分维修维护并提 供健身、家政等家居服务 保安、保洁、绿化 中房〃泾秀苑 自带物管 0.36 公共部分维修维护 保安、保洁、绿化 秀江南 自带物管 未定 公共部分维修维护 保安、保洁、绿化 绿阳城市花园 自带物管 未定 公共部分维修维护 多层0.25 保安、保洁、绿化 帝一景 自带物管 小高层0.65 公共部分维修维护 数据来源,南京中百达 , 智能化系统 泾县目前在售普通住宅的小区智能化配臵情况为, 38 , 小区整体安全防御方面,少数小区设有闭路监控系统及外围墙红外线电子监控设备。 , 住户门禁安全防御方面,多数住宅均设有门禁对讲系统。其中2/3的小区为普通门禁对讲系统,少数小 区设有门禁可视对讲系统, , 仅“中房〃泾秀苑”1个的小区设有小区紧急广播及背景音乐系统等辅助安全设施。 表3-5-2 小区智能化配臵列表,普通住宅, 八达&万隆天地 红外线监控系统,报警系统,门禁对讲系统。 中国宣纸城 远红外监视系统、闭路电视监控系统,门禁对讲系统。 单元可视对讲防盗门,小区背景音乐,人防技防结合,24 中房〃泾秀苑 小时巡逻等多重安保 单元智能化防盗系统,高科技可视对讲系统, 保安服务, 秀江南 外围墙红外线电子监控设备 绿阳城市花园 单元可视对讲防盗门,保安服务 39 帝一景 单元对讲防盗门,保安服务 数据来源,南京中百达 可以看出,泾县目前在售普通住宅智能化配臵更偏重于实用化,初步建立了小区的基本系统。 3.6 竞争项目分析结论 , 供销方面, 普通住宅市场价格是影响泾县购房者选房的首要因素,此外,物业费和户型也是泾县购房者选房的重要影响因素。总体销售势头良好。 商业供应体量较大,去化难度显著。 , 物业形态方面, 泾县市场多层的市场接受程度显著高于小高层。市场上目前只有帝一景在售的一栋为小高层。小高层的市场抗性主要源于其价格和物业管理费偏高,及对小高层本身产品的陌生。 , 主力户型方面, 普通住宅主力户型数据显示,3室2厅是市场供应最集中的户型,比重为68.00%,其中4室2厅2卫占13%,3室2厅1卫占37%,3室2厅2卫占31%。2室2厅1卫的户型所占比重为16.00%。以单身公寓为主力户型构成元素的楼盘所占比重较低,其占比仅为3.00%。楼盘主力户型的面积构成方面信息显示,市场供应最集中的面积 40 区段为121-130平方米的户型,供应比重达23.00%。另外,整体看来,市场供应多集中在90平方米以上,比重高达81.00%。90平方米以下的小面积住宅供应不多。此外,在售楼盘的主力户型中97.00%设臵为2厅,3室的户型半数以上只设有1个卫生间。 市场销售数据显示,面积在135平方米以下的户型比较畅销,特别是90-130平方米之间的户型最为畅销,135平方米以上的户型随着面积的增加,应交税偏多等原因相对较差些。 50,80平方米的商铺销售情况最佳。 , 物业管理方面, 普通住宅中通行的物业管理费收费标准为,多层0.25,0.36元/平方米〃月,小高层为0.65元/平方米〃月。服务内容均涵盖了保安、保洁、绿化以及小区公共部分维修保养等内容,收费较高的楼盘还提供部分家政服务。另有2/3在售楼盘的开发公司使用自己成立的物业管理公司进行小区的后期管理。 , 智能化配臵方面, 普通住宅智能化配臵偏重于实用化,初步建立了小区的基本安全管理系统。 综合考察泾县在售住宅各方面因素可以得出,泾县在售住宅整体品质一般,其户型设计、小区的智能化配臵及后期的物业管理均处于起步阶段。 在泾县不断发展的经济环境下,市民的居住观念将日益更新,使其对于住宅品质的要求随时间的推移相应提高。 41 第四部分 消费者研究 4.1 研究背景 【研究目的】 通过本次访谈达到以下目的, 深入了解泾县潜在消费者对项目地块的看法及购买意向,试探潜在消费者对项目的产品需求。为开发商项目产 品定位提供针对性支持。 【研究方案】 调查方法,深度访谈 访谈时间,2007年05月30日9,30,18,00 访谈地点,泾县规划局,泾县土地局,泾县房管局,泾县招商局,皖南第一街,云岭MALL 有效样本量,20份 【访谈客户背景资料】 , 年龄 42 20-24岁 10.00% 25-29岁 20.00% 30-34岁 20.00% 35-39岁 35.00% 40-49岁 10.00% 50岁以上 5.00% 合计 100.00% , 访谈客户的年龄分布, 1) 25-34岁之间准备结婚购房的消费者,比重为40.00%, 2) 35-39岁之间具有一定经济实力,考虑换房以改善居住条件的消费者,所占比重为35.00%。 , 职业 政府机关/事业单位负责人 10.00% 43 政府机关/事业单位职员 15.00% 公司/企业高层管理人员 10.00% 公司/企业中层管理人员 15.00% 公司/企业一般员工 30.00% 私营业主/个体业主 10.00% 教师/医务人员 10.00% 合计 100.00% , 访谈客户的职业结构, 1) 政府机关/事业单位工作人员占25.00%,各类公司/企业工作者占55.00%,私营业主/个体业主占10.00%, 教师/医务人员比重为10.00%, 2) 代表高收入人群的各类型单位的管理层占25.00%,代表中等收入人群具有稳定职业的从业人员占40.00%, 代表一般收入水平的各类人群占35.00%。 被访者采样严格关注其年龄分布及职业结构,每一样本均具有较强的代表性。 44 4.2 客户观点分析 , 选房考虑因素 在潜在购房者综合考虑影响其购买抉择的各因素后,超过半数的潜在购房者提到了价格,价格无疑是消费者普遍关注的首要影响因素,其关注的普遍程度甚至超过了项目的地段及小区的交通状况。 同时,半数的受访者选择了物业费,充分体现出本地区购房者的价格敏感性,这与本报告第三部分分析所得影响市场在售项目的供销因素完全贴合。在大中城市普遍关注的地段因素,在此处因城市规模较小,影响较弱。 交通状况和生活配套设施也占据了重要的地位,影响比重较高。所有被访者中有半数认为交通状况会成为其臵业的考虑因素,同时有四成的消费者反映生活配套设施会影响其购买行为。可见在潜在购房者选房时,最可能成为考虑因素的分别是,价格、物业费、交通状况和生活配套设施,这也正是项目成功销售的关键点。 另外,建筑外观与户型的关注也较为普遍,1/3左右的潜在购房者表示出对上述两者的关注。小区环境、地段及增值潜力也是潜在购房者考虑的较为重要因素,比重均不低于20.00%。 相反,潜在购房者臵业时针对建筑类型、开发商品牌、车位等因素的考虑则较少,比重均不超过10.00%。值得一提的是,在购房因素的考虑上有10.00%的潜在购房者因为学区因素考虑购买,考虑到小区的人文环境与学区的部分共性,可以发现,楼盘周边学校的有无甚至优劣对于潜在购房者具有较大的影响。 , 信息获取途径 潜在购房者信息获取的途径中,电视和闹市区户外大牌充当了最为主要的两种媒介。并以户外大牌的选择比重 45 居高。 在获取住宅楼盘信息的电视传媒中,潜在购房者最集中选择的是泾县电视台,户外大牌则集中在迎宾路和皖南第一街。 值得注意的是,在信息获取途径中朋友介绍也发挥了相当可观的作用,仅次于户外大牌和电视两大传媒,可见公众口碑的树立对于楼盘推广的深远意义。 售楼处对于楼盘的综合推广效果也是不容忽视的。 , 建筑风格及房屋结构 泾县潜在购房者对住宅建筑风格的偏好以现代简洁为主,在对于古典风格的建筑外形偏好上,选择欧式古典的潜在购房者比重略高于对于中式古典风格的需求偏好。而选择东南亚风格和美洲风格的受访者则极少。总之,现代简洁是潜在购房者偏好的主体。 对于房屋结构方面,平层是大多购房者的首选,相对错层和跃层购房者则不会考虑。购房者中大多数看好多层,小高层则很少接受,泾县在售楼盘中小高层销售状况远低于多层。 , 户型 多数购房者所需求的户型为3室1厅1卫,其次是2室1厅1卫的户型。 户型需求则取决于家庭结构和人口数量。潜在购房者中多数是两代同住,3口之家低于两代同住。这部分潜在 46 购房者是选择3室的主导力量。 另外,分析户型需求偏好发现,泾县潜在购房者对于房屋厅、卫的要求差异不大。多数购房者在生活中要求私处空间的思想比较宽泛,所以选择3室的潜在购房者多仅要求房屋设有1厅、1卫即可。 , 面积 从现在市场整体看来,面积的集中需求区段处于80-130平方米之间,其余80平方米以下的小户型和140平方米以上的大户型需求比例较低。 潜在购房者对住宅户型、面积的需求集中在100-120平方米的三室。 , 可承受的最高单价 与目前市场供应的普通住宅均价相比照,在售的普通住宅均价在2000--2300元/平方米之间,潜在购房者可承受的最高单价普遍等同目前市场的供应价格。 , 地块认知 , 优势, 接受深度访谈的20位被访者中有75.00%的人认为“环境好”是项目的一大优势。认同项目“环境好”优势的被访者中有1/3的比例提到靠近“荷花塘”,“青戈江”,另有1/3认同“环境好”的客户提到“空气质量好,没有 47 污染”,其余接近1/3的客户则强调地块是原县政府,是闹中取静的好环境,离青戈江很近,并且荷花塘是茶余饭后乘凉的好去处。 此外,认为项目“地段好”、“升值潜力强”的客户均占到被访者的15.00%,该部分客户认为项目地理位臵优越,老城区土地稀缺,且与云岭摩尔和迎宾路商业街相邻。随着城市的不断发展,项目的升值潜力较强。 除上述三大优势因素之外,被访者中部分经济实力较强的有车一族认为项目的“道路可达性好”,认同比重为10.00%。项目地块临东云岭路和迎宾路,靠近荷花塘,对于拥有或考虑购买私家车的购房者而言交通是相当便捷的。 分析表明,绝大多数被访者认为项目地块的最大优势在于“环境好”,同时,“地段好”、“升值潜力强” 也是吸引部分投资客户的重要因素。此外,对于有车一族而言项目还拥有“道路可达性好”的优势。 , 劣势, “地势好”是被访私营业主普遍反映的项目优势因素,比重高达100.00%。相对的本项目的集中难点在于其商业部分,泾县目前的商品房建筑形态大部分为一层商铺,二层以上为住宅,这种现象导致了商铺的大量闲臵,项目地块东侧的云岭摩尔商圈,是泾县目前唯一的一个纯商业项目,目前云岭摩尔店铺临街部分大部分已开始营业,而相对非临街的店铺多为空臵状态。空臵率高达46.00%。 表4-2-2 云岭摩尔商圈状态 餐饮 9 19% 48 娱乐 3 6% 美容美发 3 6% 住宿 1 2% 烟酒副食 2 4% 餐饮 3 6% 医药 2 4% 摄影 1 2% 电动车销售 1 2% 花店 1 2% 空臵店铺 22 46% 合计 48 100% 数据来源,南京中百达 , 商业状态 49 云岭MALL的商业形态涵盖了大部分日常生活所需商业,大部分在经营商业分布在临街店面,非临街店面多为空臵店铺。 云岭MALL的主力店为目前泾县最大的超市——苏果超市,它起到了较佳的汇聚人流的作用,也带动了临近店铺的经营,然而对于云岭MALL整个项目促进力度有限。 , 购买意向 对于项目住宅的购买意向显示, , 被访者可以接受的最高单价为2300元/平方米,意向比重为15.00%, , 2100元/平方米单价下表示肯定考虑购买或可能考虑购买的客户占被访者比重共为45.00%, , 有20.00%的客户表示在项目价格处于2000至2100元/平方米之间时,会考虑购买, , 单价低于2000元/平方米才考虑购买的客户比例为15.00%, , 另外,所有被访者中有5.00%的人对项目无任何购买意向且不受价格影响。该部分客户均拥有住房且无投 资意向。 分析表明,被访者认可的所有单价均不超过2300元/平方米。认同度较高的单价为2100元/平方米,且在此单价下45.00%的购房者表示出不同程度的购买意向。总体看来,对项目无任何购买意向且不受价格影响的被访者占5.00%,在有购买意向的客户中接近1/5的比例是出于投资动机。 50 图4-2-1 购买意向分布 不会考虑低于2000元/?考虑购买5.00%15.00%2300元/?可以接受15.00% 2100元/?肯定考虑购买2000-2100元/?考虑购买35.00%20.00% 2100元/?可能考虑购买10.00% 数据来源,南京中百达 4.3 消费者调查分析结论 , 潜在购房者选房时,最可能成为考虑因素的分别是,价格、物业、交通状况和生活配套设施,这也正是项目成 功销售的关键点。 51 , 潜在购房者信息获取的途径中,户外大牌、电视和售楼处充当了最为主要的三种媒介,其中以户外大牌为主要的信息获取途径,其次选择的是泾县电视台,泾县居民大多晚上不出门,电视媒体是泾县多数居民娱乐首选,售楼处也是泾县潜在购房者获取住宅楼盘信息的途径之一,购房者会直接到售楼处进行房屋信息的询问。 , 泾县潜在购房者对住宅的需求以普通住宅为主,普通住宅需求中多层是市场需求的主流产品,小高层和高层购房者则不作考虑。 , 现代简洁是潜在购房者对于物业建筑风格偏好的主体。 , 传统的平层结构需求仍占据市场主流,对于错层、挑高层市场需求远低于平层。 , 总体上面积的集中需求区段处于80-130平方米之间,其余80平方米以下的小户型和140平方米以上的大户型需求比例较低。细分面积区段上以110-120平方米的房型需求比例最高,其次是100-109平方米的房型。对比户型需求分析可知,潜在购房者对住宅户型、面积的需求集中在100-120平方米的三室。 , 3室的需求比重最高,其次是2室。单室套及4室以上户型需求比重较低。单个户型需求比重最高的是3室2厅1卫,其次是2室2厅1卫。泾县潜在购房者对于房屋厅、卫的要求差异不是很显著。选择3室的潜在购房者多要求房屋设有1厅,超过半数的潜在购房者仅需要1卫。 , 潜在购房者可承受最高单价主要集中在2000,2300元/平方米范围内,其中2000,2100元/平方米的选择者占总样本量的30.00%,心理承受最高单价为2100-2300元/平方米的潜在购房者分别占总样本量的20.00%。潜在购房者可承受的最高单价普遍为目前市场的供应价格。总价在21-25万元之间的住宅是潜在购房者的集中需求。该总价范围的3房需求在目前的泾县房产市场较易实现。 , 潜在购房者能接受的物业管理费普遍低于0.5元/平方米〃月,目前市场普遍供应项目在0.35--.065元/平方米〃月 52 之间。 , 绝大多数的潜在购房者未受政府宏观调控影响。市场对于政策的反应较为温和。 , 绝大多数被访者认为项目地块的最大优势在于“环境好”“位臵好”。 , 总体看来,对项目无任何购买意向且不受价格影响的被访者占10.00%,在有购买意向的客户中接近1/10的比例是出于投资动机。 , 潜在购房者臵业时,价格是其普遍关注的首要影响因素。 , 所有被访私营业主认为项目目前“商业较弱”是项目最大的劣势,项目地块东侧为云岭摩尔商圈,被访私营业主表示本项目临街的铺面会考虑租或者购买,对于里面非临街的铺面不会考虑,泾县现在存在大量商铺空臵现象,其中包括云岭摩尔非临街的铺面。,详细情况参照表4-2-2, 第五部分 项目地块研究 5.1 项目地块简介 项目地块地处县城西北,原为县政府及其机关所在地,总占地面积约5.07公顷,内有部分未拆迁建筑。地块分两部分,分布于泾县标志性地点——荷花塘的南北两侧,西临青弋江,生态环境优美,东侧为云岭路,对面云岭MALL商圈初具雏形,内含大型苏果超市已经启用。周边生活配套成熟,交通便利。 项目周边用地现状及规划情况如下图所示, 53 文桥 路稼二 新小慕 派出所小本文星 桃泾区云川泾县二中案云祥岭镇花铺公法政检中安院政 摩谢 园 路察保局荷花塘泾川宾馆医院府四尔 险潭商幼路 县院苏果公儿文商政本园政司超市三 小中环路岭府路案 桃小商花农中国银行迎民政局区稼祥中学铺潭山机质铺文宾稼城检局邮政局 戈 江 军文体局烟宾局馆路桃 花 潭 东 路草县教育局卫局卫生局司法局计生委生医路路苏监劳动局院督祥大青 电信局所中国建设银行粮食局茂农委信东国合中工商行药监局土工 业 局大红环 城 南 路水电局农业银行资林厦文源实验小学县路安 监 局工商局医山局路长途车站院分小路路行政执法局短途车站院道区气 潭 西 路 路文泾 疾控中心县财政局中裕象学裕 隆 路 54 5.2 项目地块评估 该评估模型由三部分构成,分别为因素集、权重集和评语集。 , 因素集 因素集是以影响评价对象的各种因素所组成的普通集合。如下表所列的指标项A与因素项B。 , 权重集 因为各个因素的重要程度不同,所以有必要对不同因素赋予不同权值,如下表所列的单项权重与分项权重。 权重的分配是影响评价结果的重要因素之一。下表所列各项权重均采用专家组打分,取综合平均得出。 , 评语集 评价者对被评价对象所得的各种可能的评价结果集合在一起,即评语集。 下表采用的评价标准定为“优、良、及格、不及格”4个组别,评语集对应的分数集为“优=100分、良=80分、及格=60分、不及格=0分”。在综合考虑所有影响因素的基础上,从评语集中得出一个最佳的评价结果并赋予相应分值。然后计算出土地的最终得分。 以下是采用该评估模型对项目地块的分项评分列表,分住宅与商业两份表格,, 表5-1 住宅用地地块评分表 55 1 机动车可达性 0.0875 100 8.75 1 交通条件 0.175 2 快速干道,出入口, 0.0875 100 8.75 1 中学 0.0375 80 3.00 2 小学 0.0320 60 1.92 3 幼儿园 0.0105 60 0.63 2 人文环境 0.115 4 文化遗迹 0.0150 0 0.00 5 周边原有或保留建筑 0.0150 60 0.90 6 科研院所 0.0050 0 0.00 1 大卖场 0.0400 100 4.00 3 商业环境 2 商业(务)中心(或次中心) 0.0300 100 0.125 3.00 3 居住区商业 0.0250 100 2.50 56 4 城市商业街 0.0250 100 2.50 5 会展、旅游性设施 0.0050 80 0.40 1 市级中心医院 0.0185 100 1.85 2 区级医院 0.0085 100 0.85 4 周边医疗 0.035 3 专业医院 0.0050 80 0.40 4 卫生诊所 0.0030 100 0.30 银行 0.0200 60 1.20 1 邮局 0.0050 100 0.50 电信 0.0050 100 0.50 5 周边生活配套 体育馆,场, 0.0100 100 0.100 1.00 2 运动中心 0.0150 80 1.20 健身场所 0.0150 100 1.50 3 酒吧 0.0100 100 1.00 57 舞厅 0.0100 100 1.00 桑拿 0.0100 100 1.00 1 区域功能定位,未来3-5年, 0.0300 100 3.00 2 基础设施发展规划,未来3-5年, 0.0350 100 3.50 6 城市规划 3 生活配套设施发展规划 0.0200 100 0.100 2.00 4 周边区域规划 0.0100 100 1.00 5 环境改造 0.0050 80 0.40 其他楼盘景观 0.0060 80 0.48 1 公园/城市绿化 0.0080 100 0.80 原有大树 0.0100 0 0.00 7 自然景观 0.100 2 河流/湖泊/海洋 0.0250 100 2.50 山峦 0.0250 60 1.50 3 园林 0.0080 100 0.80 58 旅游区 0.0080 0 0.00 5 城市 0.0100 0 0.00 1 区域产业 0.0300 100 3.00 8 经济环境 0.050 2 区域内人均可支配收入 0.0200 80 1.60 噪音 0.0060 80 0.48 1 3 总悬浮颗粒物TSP,年平均,mg/ m 0.0060 100 0.60 地质 0.0010 80 0.08 2 地下水位 0.0010 0 0.00 9 场地情况 3 场地日照,百分比%, 0.0050 100 0.075 0.50 4 主导风 0.0010 80 0.08 土地形状与面积 0.0100 100 1.00 5 地貌情况 0.0050 100 0.50 场地水榭 0.0150 100 1.50 59 七通情况 0.0050 100 0.50 6 水质 0.0100 100 1.00 7 危险洪水水位 0.0100 60 0.60 人口环境 1 夜间居住人数量 0.0250 100 2.50 10 0.075 ,3km以内, 2 日间人群数量 0.0500 80 4.00 1 该区域房地产市场在城市的排名 0.0250 100 2.50 11 市场环境 0.050 2 区域地产市场近几年的发展趋势 0.0250 100 2.50 数据来源,南京中百达 得分为87.57,得分较高,处于“良好”与“优秀”之间。 表5-2 商业用地地块评分表 1 交通条件 1 机动车可达性 0.0830 100 0.125 8.30 60 2 快速干道,出入口, 0.0420 100 4.20 1 城市商业中心 0.1200 80 9.60 2 商务中心(或次中心) 0.0900 80 7.20 3 大型居住区 0.0400 100 4.00 2 区位环境 0.350 4 城市商业街 0.0250 100 2.50 5 会展、旅游性设施 0.0250 80 2.00 6 大型交通枢纽 0.0500 80 4.00 银行 0.0120 60 0.72 1 邮局 0.0060 100 0.60 电信 0.0060 100 0.60 3 周边生活配套 0.050 体育馆,场, 0.0120 100 1.20 2 运动中心 0.0060 80 0.48 健身场所 0.0040 100 0.40 61 酒吧 0.0020 100 0.20 3 舞厅 0.0010 100 0.10 桑拿 0.0010 100 0.10 1 区域功能定位,未来3-5年, 0.0600 100 6.00 2 基础设施发展规划,未来3-5年, 0.0200 100 2.00 4 城市规划 3 生活配套设施发展规划 0.0200 100 0.125 2.00 4 周边区域规划 0.0200 100 2.00 5 环境改造 0.0050 80 0.40 其他楼盘景观 0.0030 80 0.24 1 公园 0.0040 100 0.40 5 自然景观 城市绿化 0.0030 100 0.025 0.30 2 河流/湖泊/海洋 0.0100 100 1.00 3 城林 0.0050 0 0.00 62 1 区域产业 0.0400 100 4.00 6 经济环境 0.075 2 区域内人均可支配收入 0.0350 80 2.80 地质 0.0060 80 0.48 1 地下水位 0.0020 0 0.00 2 场地日照,百分比%, 0.0060 100 0.60 7 地质环境 0.025 土地形状与面积 0.0060 100 0.60 3 七通情况 0.0030 100 0.30 4 危险洪水水位 0.0020 60 0.12 1 夜间居住人数量 0.0450 80 3.60 2 日间人群数量 0.0750 60 4.50 8 人流程度 0.225 3 人口流量 0.0750 80 6.00 4 消费者特征 0.0300 100 3.00 数据来源,南京中百达 63 得分为86.54,得分较高,处于“良好”与“优秀”之间。 上述评估模型是浓缩了影响地块价值的诸多因素并使之量化后得出的,其中,分项权重的多少意味着该因素对地块作为住宅用地和商业用地价值影响程度的大小,分项权重之和为1,分项得分以百分制计算。经系统对地块的各影响因素综合评判后计算得出项目作为不同用途的的分值。在本案中,分数均介于“良好”与“优秀”之间,偏于优秀,其中住宅用途的分值高于商业用途分值,这与当地业内人士的评价一致。 5.3 评估分析 , 交通条件分析 无论作为商业还是住宅,交通因素都是影响一个地块价值的重要因素。在本案中,项目地块属于原政府办公用地,与二星级宾馆为邻,交通优势明显。经县最繁华的几条街道,有两条,云岭路,迎宾路,与地块相邻,乘坐马自达,出租车等当地中.高.低档的交通工具都十分方便。虽然地块处于城西北,而泾县长途车站在城南,但车程15分钟内可达。且沿地块西边清弋江大道东北向行走10分钟可到泾县三个短途客运站之一——大桥车站。 所以,在“机动车可达性”和“快速干道入口”两分项均获满分。 , 环境分析 在两个表中,由于用途不同,环境因素包含数个大 分项, 其中在住宅用途方向包含“人文环境”“商业环境”“周边医疗”三个大项。 在地块评估中,考虑“人文环境”主要是研究“中/小学学校”“幼儿园”“文化遗迹”“周边或原有保留建筑” 64 “科研院所”等几个大项因素。目标地块地处县城老城区,且在繁华区域内,步行20分钟可从迎宾路出,沿红星路东南向走至谢园路西端,即到泾县二中,该校的初中部在当地家长中口碑较好,,而泾县一中亦称泾县高中,没有初中部,与稼祥中学,初中,在县城东,靠近县政府新址,距离地块略远。故在“中学”一项获得80分。经县一小与泾县二小分别位于地块南北方向,距离地块的距离相近。其中经县一小教学质量较好,位于皖南第一商业街内,车程5分钟可达,由于距离的原因,给予60分。在红星路上,有幼儿园巷,巷子尽头为泾县泾川幼儿园,距离目标地块不足400米,给予60分。从目标地块出发,过清弋江大桥,该河流的西面,有皖南事变烈士塔,小宝塔等纪念性设施,但由于距离太远,且人气不够,给予0分。除目标地块的北地块西边滨江花园小区以及其东面云岭MALL的建筑属于近年新起建筑,南地块周边均属老建筑。综合考虑周边地块的话,只能用档次一般来评价目标地块周边的建筑,给与60分。周边没有科研院所,故给与0分。 即使对住宅地块进行评估,也必须考虑“商业环境”,该项与商业地块评价的“区位环境”评分项比较类似。对于“商业环境”,主要指“大卖场”“商业,务,中心”“居住区商业”“城市商业街”“会展.旅游性设施”五项。地块周边商业发达,人口密集,旁边的云岭MALL内有泾县最大的超市——苏果超市,且云岭路与迎宾路本身就是老牌的商业街,故在“大卖场”“商业,务,中心”“居住区商业”“城市商业街”四项所指内容因与地块近在咫尺均获满分。对于“会展.旅游性设施”,该地区的旅游性设施主要在县城外,所以需要15分钟车程才能到达部分旅游地点,如,大宝塔,小宝塔,水西庙等县城西北的景点,在该项评分为60分。 “周边医疗”也是住宅用地必须考虑的因素,包含“市级中心医院”“区级医院”“专业医院”“卫生证所”。地块北边红星路上有国家二级甲等医院——泾县中医院,步行10分钟即到,距离不到1000米。门前车水马龙,“生意兴隆”,泾县医院则在城南,略显冷清。比较情况,在“市级中心医院”一项给与满分。地块东邻的云岭路的北端,红星路上有泾川镇城北社区卫生服务站,行走5分钟即到,“区级医院”一项由此给与满分评价。在周边居民 65 中调查,泾县没有专业医院,地块的北面,不到500米有名为“铁骑牙科”的专门证所,皮肤病则是县急救中心的某门诊较出名,5分钟车程可达,综合考虑,给与80分。除“铁骑牙科”外,地块旁边的滨江花园小区靠清弋江大道的门面房中,第17栋楼下一门面房为挂牌“泾县吴庶人堂”的小诊所,距离地块500米左右,给与80分。 在商业用途的方向,环境因素的考虑主要是“区位环境” “区位环境”主要指“城市商业中心”“商务中心,或次中心,”“大型居住区”“城市商业街”“会展.旅游性设施”“大型交通枢纽”共六项。由于县政府的东移,地块虽然处在老商业繁华地段,但毕竟有一定程度类似城市商业.商务中心地带的边缘。未来能否保持并发展本区域的优势,成为经县的核心商业.商务区域,有待于该区域开发发展情况。在“城市商业中心”“商务中心,或次中心,”均获80分评价。本地块周边人口密集,属于大型居住区,在“大型居住区”分项获满分评价。“城市商业街”“会展.旅游性设施”两项分别获100,80分评价,原因见上述住宅评分表中相同分项的得分原因。由地块南行500米左右可达大桥客运站,故“大型交通枢纽”分项获80分评价。 , 周边生活配套分析 “银行”“邮局”“电信”“体育馆”“运动中心”“健身场所”“酒吧”“舞厅”“桑拿”共九项为生活配套的主要内容。坐落在迎宾路上的中国银行泾县分行距离地块超过500米,不到1500米,给与及格——60分。安徽电信集团泾县分公司与泾县邮政局云岭路支局相邻,在云岭路上距离南地块200米范围内,由于距离较近,“邮局”“电信”两项给予100分。泾县体育馆在清弋江西岸,由本地块过清弋江大桥可达,距离地块1000米左右,由此“体育馆”“运动中心”两项分别给与100分与80分的评价。地块旁边的清弋江大道人流车流稀少,大道与河流并行,中间有绿化带和广场供居民健身,“健身场所”一项给与满分。在地块边的云岭MALL商业圈内,有“钻石年代KTV”“世外桃源歌舞厅”等娱乐场所,据知情人士讲解,当地的娱乐业所并未发展到诸如南京1912等明确功能分化的地步, 66 涵盖了“酒吧”“舞厅”诸项功能,由于与地块隔路相望,给与满分。该地区有部分小型桑拿店面,云岭MALL内有“阿娜隶奶疗女子美容工作室”等休闲场所,以上都能满足当地居民的消费需求,“桑拿”项获满分。 , 城市规划分析 城市规划的分项权重是0.100,包含“区域功能定位”“基础设施发展规划”“生活配套设施发展规划”“周边区域规划”“环境改造”五项。地块处于政府“城北”的规划片区范围内,根据政府规划,城北组团依托交通优势,建设旅游,物流综合服务区,强化城市的旅游服务功能。荷花塘商业中心为政府规划的三个城市级公共设施中心个之一。故在“区域功能定位”评价中属于“大型住宅区或商业区”,归于100档。由于城北主要为老城区,人口密度大,政府对其改造以“基本保持用地规模现状,规划建设以降低建筑密度,提高容积率,增加市政公用设施和公共绿地”为主,由于有市级大型基础设施规划建设,且交通便利,对“基础设施发展规划”“周边区域规划”两分项的评价给与满分。县政府的东移标志着县政府将着重发展县城中心区域,但作为老城市中心,地块所在区域也是政府必须考虑的环境改造地区,故在“环境改造”项给与,,分。 , 自然景观分析 自然景观在城市建设中是非常重要的一部分,但在本案中情况比较特殊。首先,当地的居民对“景观”的概念并不是十分的深刻,要求不高。其次,泾县本身定位为旅游城市,旅游景点却不在城内。市内街道绿化较差,但整体城市绿化很高。由于在自然景观方面,住宅用地比商业用地的要求更多且涵盖了商业用地对此项的各种要求,下面的分项得分原因以住宅用地的分项为分析线索。下面,对自然景观的八项内容,商业用地只考虑其中五项即可,进行分析, 本区域内,部分建筑属于老式建筑,但滨江花园小区与云岭MALL属于新式建筑,泾川宾馆的建筑风格古朴典 67 雅,目标地块的未来建筑可以有效借用,在“其他楼盘景观”一项给与,,分。然后,地块将荷花潭包含在内,与清弋江为邻,江边垂柳依依,风景优美,可以最大限度的借用“公园/城市绿化”的景观,该项得满分。在本地块内,原属政府用地,绿化较少,平均下来,地块内每100平米内可保留的树木量不足3棵,在“原有大树”分项的得分为0。 由于地块含水,荷花潭,近河,清弋江,,在“河流,湖泊,海洋”分项中得分为满分。 如果地块上有六层以上的建筑,则可以越过滨江花园小区的楼房与清弋江看到西岸的水西国家森林公园,区内群山环绕,绿树葱笼,在“山峦”分项可以得到60分评价。同样基于荷花潭与清弋江边市民广场的有利因素,“园林”分项获得满分。但是,地块周边没有距离较近的游览区,对于河西的风景区,其借用程度微乎其微,故在“旅游区”分项获得0分。最后,“城市”分项得分也为0,因为地块地处西北,且当地无高层建筑,若想俯瞰城市景观,尚无可能。 商业用地考虑其中“其他楼盘景观”“公园”“城市绿化”“河流/湖泊/海洋”“城林,同住宅评分中的“城市”,”五项,打分原因见上。 , 经济环境分析 经济环境分析主要指“区域产业”和“区域内人均可支配收入”两项。比较而言,目前该区域是老牌的商业区,店铺林立,河西有皖南电机厂等大型企业,产业基础良好,“区域产业”得分满分。虽然是老居住区,但该区域人均收入仍高于当地平均水平,在“区域内人均可支配收入”分项给与80分。 , 场地情况分析,地质环境, 场地情况是对地块自身的考察评估,虽然权重不高,但对居民生活有直接的影响。它包含以下12个分项, 首先,考虑噪音,地块直接相关的两条路——迎宾路与清弋江大道,上午测得迎宾路上人流,1920人/小时,大于车流,1580辆/小时,,车流主要为马自达与出租车,鸣笛较少,清弋江大道人流,960人/小时,车流,520 68 辆/小时,稀少。周边没有工业噪音,综合情况“噪音”得分80分。地块附近无工业污染,远处山水相依,空气清新,“总悬浮颗粒物TSP ”分项由于其良好的空气质量获得满分。其次,地块临近清弋江,地下水位高,“地下水位”分项为0。基于此原因,该区地质评价为80分,即,地质良好,承载能力一般。第三,地块周边没有高层建筑,且在城市边缘,采光与通风良好。由此,“场地日照”获满分,“主导风”获80分。第四,地块形状规整,见地图,便于利用,地块内原有小池塘.花坛等,布局合理,可以充分利用。满足七通情况,且容量大。故 “土地形状与面积”“地貌情况”“场地水榭”“七通情况”均获满分 。最后,清弋江江水清澈,水质良好,据当地人介绍,清弋江有发生洪水纪录,受灾区域主要在地势较低河西,地块所在东岸有被淹经历,但被淹几率很小,预防成本低。由此,“水质”分项获满分,“危险洪水水位”得分60分 在商业用地中,该部分为“地质环境”,主要包含“地质”“地下水位”“场地日照”“土地形状与面积”“七通情况”“危险洪水水位”,评分解释见上。 , 人流程度分析,人口环境, 人口环境主要用于住宅用地的评估,涵盖两项内容,有“夜间居住人数量”与“日间人群数量”,根据当地统计资料,地区区域的人口在5-8万之间。根据住宅用地的相应评分标准,夜间居住人群数量获得满分评价,日间人群数量获得80分评价。 但在商业用地的评价中,称该部分为“人流程度分析”的一部分,对于商业用地的评分标准,该区域的人口数量在“夜间居住人数量”与“日间人群数量”两分项的分别归于“80”与“60”档。“人流程度分析”的另一部分为“人口流量”与“消费者特征”,根据测算,地块周边人口流量每天超过8万不到10万,且来地块周边消费的人群收入高,购买力强,“人口流量”与“消费者特征”分别归于“80分”“100分”档。 69 , 市场环境分析 最后,市场环境分析是住宅用地评估分析独有的评估因素,“该区域房地产市场在城市的排名”“区域地产市场近几年的发展趋势”均获满分,因为该地块属于稀缺资源,且该县城市扩张速度缓慢,一段时间内条件能够优越于目标地块的地块难以产生,即该两项,排名/趋势,均持续上升,获满分评价。 5.4 项目地块研究结论 目标地块地处繁华,风景优美,交通便利,属于稀缺的黄金地段。作为住宅,可以闹中取静,“宠辱不惊,闲看亭前花开花落”,作为商业,则可静中取闹,“天下熙熙,皆为利来,天下攘攘,皆为利往”。 综合分析地块住宅用途的评分,本地块作为住宅用地得分为87.57分,属于较高分。其中主要高分点在“交通条件”“商业环境”“城市规划”“市场环境”四项,可以看出这四项的商业气氛浓厚,原因就在于地块地处老城区心脏地带,商业繁荣,人口密集。“自然景观”与“人文环境”得分较低,这是与当地实际情况有关,对于“自然景观”项,当地的主要风景区在农村而不在县城,而县城的规划正在发展与实施中,故而该大项由内部有数项得分偏低,对于“人文环境”,地块距离部分学校有一定距离,但在农村,含县城,,高中及其以下的学校招收学生的标准是分数而不是学区,所以学校与地块的距离并不构成孩子选择名牌学校的障碍。但是地块周边的部分小区的档次确实有待提高。 综合分析地块商业用途的评分,得分为86.54分,是不错的分数。内部比较而言,“交通条件”“城市规划”两项中满分项较多,作为原县政府用地,周边的交通条件不言而喻。其“城市规划”的高分则显示了政府对该区域的重视。其中“区位环境”得分偏低,在于县政府的东迁,及政府对皖南第一商业街的大力支持,对本地块的商业气氛造成了一定程度的冲击。 70 第六部分 项目市场研究结论 , 泾县旅游业发展迅速,经济形势良好,房地产投资环境较佳。城市的发展前景也非常乐观。 , 考虑包括部分目前在售项目及其后续开发量有限,而老城区土地资源稀缺,住宅市场整体销售压力较小。项 目地块是目前老城区仅存的整幅开发用地。 , 随着县政府搬迁,县城东扩,未来新开工项目将增多,城西楼盘对城东项目有一定影响,未来市场竞争将会 加剧,3至5年内,， , 潜在购房者选房时,最可能成为考虑因素的分别是,价格、物业费、户型,这也正是项目成功销售的关键点。 , 潜在购房者信息获取的途径中,当地售楼处、当地频道的电视节目以及县城繁华地段的户外大牌充当了最为 主要的媒介,由于泾县县城规模不大,户外大牌能将信息传递给足够多的客户群,售楼处的辐射范围为周边 及路过人群,加之县城夜生活较少,电视成了当地居民重要的消遣方式之一,所以电视广告也成为有效的宣 传途径。 , 市场住宅销售均价,2000元/平方米,尚在当地潜在客户的承受范围内。面积在100-120平方米之间的住宅 是潜在购房者的集中需求。目前市场上的房源也集中在此面积段。 , 购房者青睐于大户型,主要是因为其购房用于家庭居住。目前当地房地产市场并不规范,户型设计有诸多不 合理之处,改善空间较大。 , 潜在购房者对物业尚无深刻的印象,目前已交付的小区楼盘只有两处有保安等物业服务,在售楼盘的物业管 理费在0.25-0.65元/平方米〃月的范围内。 71 , 项目自身优势主要源于景观条件好和配套成熟。 , 地块位于县城西北部,区内环境良好,泾县人对其认同度很高。目前两地块内均有待拆迁建筑,政府虽定为 净地出让,但拆迁难度较大可能导致出让时间推延。出让时间为2007年7月底至8月初。 72