房地产项目融资方案设计

房地产项目融资设计 由于目前房地产项目是采用以银行信贷为主的单一融资渠道，在银行信贷被收紧之后，房地产企业没有相应的融资渠道进行有效的资金弥补，会造成其严重的贫血。XY公司是杭州的一家大型房地产公司，其子公司衡鑫房地产公司准备对安徽歙县进行房地产项目开发。因此，在这样的经济背景下，为该房地产项目设计一套有效的融资方案是非常迫切及必要的。 一、衡鑫公司融资环境 (一)衡鑫公司外部融资环境分析房地产融资是个开放的系统，其形成和发展是外部环境与内部环境相互影响的结果。外部环境是指存在于企业外部，如企业所处区域的经济发展水平、当地经济政策、法律法规等对企业融资有影响的因素。而内部环境则是指对房地产企业形成和发展有直接影响的因素，如公司内部管理人员的素质及特点、公司的财务及财务现状等。外部环境是客观存在的，企业难以改变且只能去适应环境;而内部环境却恰恰相反，是企业可以控制并且必须控制的环境。 (1)歙县宏观环境分析。全国历史文化名城??歙县，位于安徽省东南部，距杭州213公里，距合肥382公里，黄山市74公里。该县身踞世界著名风景区黄山南大门，是东至杭州南往千岛湖，西去瓷都景德镇，北向江城芜湖、铜陵的枢纽，且处于全省“一线两点”的经济发展圈内，具有明显的区位优势。 歙县经济总量较小，但呈平稳上升趋势，人均GDP以较快的步伐增长。2008年GDP总量为67.6亿元，2006、2007两年GDP总量呈现平稳上升趋势，增幅保持在12%以上，2008年上涨幅度较大达到19.46%。人均GDP以较快步伐增长，2008年人均GDP为13774元，其中2008年、2006年达到了19.5%的增长率，而2007年增长幅度稍有回落，但也保持了10.14%的上涨势头。此外，歙县2008年金融机构存、贷款余额分别达57.7亿元和28.9亿元。 在居民收入方面，歙县呈现出总体水平不高，但人均可支配收入不断上升的特点。2008年人均可支配收入为11111元，2006~2008年人均可支配收入增幅分别为:12.78%，14.65%，18.36%。08年的在岗职工平均工资23413元，但因为旅游业、手工加工业较发达，居民实际收入可能高于政府部门公布的数据。 此外，居民的现住房人均总建筑面积也呈现逐年上升态势，从2005年的人均总建筑面积36.06平方米，到2007年的42.03平方米，短短的两年时间，增长了16.56%，折射出当地居民居住条件相对较好。面对歙县目前的GDP总量小，但增长快的趋势，以及居民的人均可支配收入呈上升的趋势，当地政府大力支持开发房地产项目，以带动当地的经济发展，提高人民的生活水平。 (2)银行政策。2003年6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》以及2004年9月,日颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》使中小型开发企业取得银行贷款的难度大大提高。在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定:一是房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠款的房地产开发企业;二是对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70,，贷款期限最长不得超过2年。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 《指引》中提出，商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款;房地产开发企业的开发项目资本金比例不得低于35%;应对房地产开发企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景、近三年经营管理和财务状况、以往开发经验和开发项目情况、与关联企业业务 往来等进行调查审核;对有逾期未还款或有欠息现象的房地产开发企业销售款进行监控，在收回贷款本息前，防止将销售款挪作他用。 这些规定使得开发资质较差、信用等级较低的中小型开发企业难以从银行获得开发信贷资金，同时也提高了开发商自有资金的持有比例。衡鑫公司属于中小型房地产开发企业，所有这些政策，都将会对其向银行贷款融资产生较大的影响。 (二)衡鑫公司内部融资环境分析具体如下: (1)衡鑫公司内部管理人员现状分析。虽然衡鑫公司成立时间较长，但内部管理人员缺乏，尤其是缺少工程成本管理、工程质量管理、财务管理和销售策划专业人才。 (2)衡鑫公司财务现状分析。根据歙县的金融环境，目前衡鑫公司的资金来源只能由股东自筹。该项目前期已投入约8800万元;一期开工尚需投入拆迁安置费用4020万元，其中1460万元货币化安置费用和安置过渡费必须马上支付，安置房的建安费可以分期支付给建筑商。因此，一期开工需投入的前期费用只能由股东自筹，即向母公司――XY公司拆借。 二、衡鑫公司河西项目融资方案设计 (一)歙县河西项目概况及SWOT分析歙县河西项目坐落于歙县徽城镇河西区块，东至太平桥，西临古关桥，南靠西干山，北依练江和丰乐河交汇处。该项目地理位置较为优越，依山势而建，南高北低，位于新老区的交汇处，并且与老区和新区隔江相望。项目规划用地面积203亩，分三期毛地出让，由衡鑫公司负责项目拆迁安置工作。用地性质为:居住(含河西项目拆迁安置)、旅馆业、商业、文化娱乐业等综合用地。一期地块114亩，系公开挂牌出让，出让价9.8万元/亩;二期地块37.12亩，系公开挂牌出让，出让价9.5万元/亩;三期地块52亩，出让价12万元/亩; 项目定位为住宅、商业综合项目。商业部分重在打造成书画砚台等文化产品鉴定、收藏、展示、拍卖、经营以及创造为一体的流通贸易中心。项目北侧沿练江规划有滨江路，披云路穿项目而过延伸至河西路，沿滨江路、披云路两侧1~2层设置商铺(经营文房四宝等书画用品)，3~4层主要为住宅。 (二)歙县河西项目资金需求如表2所示: 从上面的成本测算表中可以大致得出资金支付的需求情况:土地费用中，拆迁安置费占了绝大部分，其费用是随着用户的拆迁陆续支付的。建筑安装成本和前后期工程费用，根据谈判条件，尽量推迟付款。其他费用按照项目进度和销售进度支出。 (三)融资金额确定由以上分析可知，在不考虑财务费用的情况下，项目总建设成本要5.02个亿，其中土地费用约10590万元，占总成本的20.36%多，前期工程费用、建安成本与管理费用之和，约占项目总成本的36.4%，可以通过和建筑商的谈判分期支付或者延迟支付。因此，在未取得土地使用权及抵押贷款的开发初期，须垫付部分自有资金或者考虑集团内部调拨资金，用于支付土地总费用，项目收购、土地出让金、拆迁费等。后期的费用可通过与建筑商协商，由其先垫资，等到符合预售条件后，以商品房为抵押物向银行进行抵押贷款，取得资金以偿还建筑商。而期间产生的营销费用、财务费用及相关税费，可以通过预收款项解决。 (四)项目收入估算及项目预期具体如下: (1)测算前提假定。一是鉴于河西项目具有较优越的地理位置与环境，我们把该项目定位于构建歙县高端住宅小区，其住宅价格应高于其他地理位置稍差楼盘的均价(2600,2800元/平方米)，假定住宅用房销售均价为3000元/平方米;二是根据规划设计，河西项目有一半以上可开发为商业用房，而商业用房均价在5000元/平方米;根据上述两点的假定可推算:河西项目总体销售均价在4000元/平方米以上。三是安排3000平方米的会所或市场作为展示中心。 (2)可供销售面积。一是地上建筑:19-2.56-0.3=16.14(万平方米);二是地下车位:300个。 (3)河西项目的销售收入。一是地上建筑:16.14万平方米×4000元/平方米=64560万元;二是地下车位:300个×5万/个=1500万元;销售收入合计:66060万元。 (4)项目预期。一是商铺销售均价在5000元/M2以上;二是住宅销售均价在3000元/ M2以上;三是项目开发周期约为5年左右;四是保守估计，项目税后收益约为10000-15000万元 (五)衡鑫公司可选融资方案目前房地产企业可选择的融资方式有很多，如可以选择股票、贷款、信托、债券、房地产基金、金融租赁、典当融资、合作开发等单一方式或其组合进行融资。研究发现，股票、贷款、信托、债券、房地产基金等融资方式不适合中小型房地产开发企业。此外，典当融资方式资金成本太高、金融租赁融资的操作过程较复杂，也不适合中小型企业。因此，衡鑫公司只能选择以资产抵押担保形式为基础的银行贷款方式以及与其他企业合作开发等两种融资方式，现设计融资方案如下: (1)与承包商合作融资。在房地产开发过程中，衡鑫公司可选择与建筑承包商合作，进行共同开发。在招投标的过程中，衡鑫公司(招标方)通过与各家建筑承包商(投标方)的接触，综合考察其公司规模、公司信誉、资金实力、财务状况等因素后，选择出一家有实力的承包商作为合作对象。之后，用歙县河西项目国有土地使用证作担保开发贷款，衡鑫公司与建筑商共同融资、投资以确保项目顺利进行;若由于一方原因而造成项目进度延迟，则由过错方承担责任，对另一方进行相应补偿。 该融资方式可以利用建筑承包商的贷款额度，解决衡鑫公司资金不足的问，使项目顺利进行。但是，由于建筑商企业的固定资产较多，基本存在现金流不足等问题，因此融资资金不能按时到账的可能较大以及融资风险也比较大。资金成本虽然不是很高，但加上招投标的费用、合作协商的谈判成本以及合作双方的诚信度调查等，综合考虑后，资金成本将会在12%以上。 (2)抵押融资。由于衡鑫公司较难从银行直接获得信贷资金，因此，选择与一家投资公司合作，通过资产抵押间接获得融资。主要操作过程如下:该投资公司作为衡鑫公司与银行的连接桥梁，以融资中介的身份负责与银行沟通;投资公司以其自身良好的信誉通过银行的贷款调查，并将衡鑫公司的资产作为抵押对象获得银行贷款，即以歙县河西项目评估价值6.6亿左右的资产为担保物，获得3亿左右的资金;投资公司从衡鑫公司获取1%的中介服务费，衡鑫公司则获得了3亿左右的资金，资金成本约13%(包括1%的中介服务费)。 对衡鑫公司来说，该融资方式的资金成本组成较简单，由单纯的利率加中介服务费组成。最主要的是融资风险较低，因为是投资公司负责与银行联络沟通，能比较顺利地通过银行贷款调查。 (3)融资方案选择。由于项目的融资额相对较大，且当前宏观形势尚且不明朗，项目存在一定程度的风险，因此需要较为可靠的融资渠道。而项目的可预期收益较大，也使得衡鑫公司的融资需求愿望强烈，需要较为及时和有效供应的资金来源。 经过上述分析，结合当前宏观形势以及歙县河西项目的微观因素，可以看出，抵押融资的融资风险较低，融资渠道畅通，成本相对低廉，因此最终决定的融资方案为:与投资公司合作，进行抵押贷款。