房地产法律法规手册

房地产法律法规手册 1. 土地使用权年限: 2. 土地使用权转让: 3. 土地使用权期满或收回: 4. 住宅建设用地使用权届满续期问题 5. 房地产广告: 6. 预售商品房的条件: 7. 未取得预售许可证订立的预售是否有效: 8. 销售代理: 9. 预订款: 10. 定金: 11. 商品房现售的条件: 12. 不得重复销售: 13. 房屋平面图及尺寸误差: 14. 签约时同时签订物业合同: 15. 计价方式、销售面积、分摊及面积误差的处理办法: 16. 明示法规和合同: 17. 规划变更: 18. 样板间: 19. 合同备案: 20. 延期交付房屋或迟延支付房款: 21. 违约金数额的确定和调整: 22. 惩罚性赔偿: 23. 两书: 24. 现场施工管理: 25. 建筑噪声: 26. 空调器、冷却塔等环境噪声: 27. 竣工验收及备案: 1 28. 房屋的转移占有及风险转移: 29. 产权登记: 30. 抵押及抵押登记: 31. 按揭中商品房买卖合同中的解除权: 32. 担保按揭合同的解除权: 33. 质量责任: 34. 测绘单位及测绘人员的责任: 房屋建设质量保修 35. 36. 主体结构质量不合格: 房产测绘收费问题: 37. 38. 契税: 39. 印花税: 40. 公共维修基金: 41. 物业收费: 42. 物业收费明码标价: 43. 空置房的交费: 44. 业主公约及临时业主公约: 45. 物业招投标: 46. 前期物业服务合同: 47. 物业管理用房: 48. 业主大会及业主委员会: 49. 业主的权利与义务: 50. 关于业主的建筑物区分所有权 51. 装修活动的噪声管理: 52. 住宅室内装修: 2 1、土地使用权年限: 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定: (一)居住用地七十年; (二)工业用地五十年; (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年; (四)商业、旅游、娱乐用地四十年; (五)综合或者其他用地五十年。 2、土地使用权转让: 《城市房地产转让管理规定》 第五条 房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第四十二条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 3、土地使用权期满或收回: 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第三十九条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。 第四十二条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 4、住宅建设用地使用权届满续期: 3 《中华人民共和国物权法》 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 5、房地产广告: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《城市房地产开发经营管理条例》 第二十六条 房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号。 《城市商品房预售管理办法》 第九条 开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。 《商品房销售管理办法》 第十四条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。 第十五条 房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项， 当事人应当在商品房买卖合同中约定。 《房地产广告发布暂行规定》 第六条 房地产预售、销售广告，必须载明以下事项: (一)开发企业名称; (二)中介服务机构代理销售的，载明该机构名称; (三)预售或者销售许可证书号。 广告中仅介绍房地产项目名称的，可以不必载明上述事项。 4 第七条 房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。 第八条 房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。 第九条 房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。 第十条 房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。 房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。 第十一条 房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。 第十二条 房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。 第十三条 房地产广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。预售、预租商品房广告，不得涉及装修装饰内容。 第十四条 房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。 第十五条 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。 第十六条 房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。 第十七条 房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。 第十八条 房地产广告中不得含有广告主能够为人住者办理户口、就业、升学等事业的承诺。 第十九条 房地产广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定;涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。 第二十条 房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间;使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。 6、预售商品房的条件: 《商品房销售管理办法》 5 第六条 商品房预售实行预售许可制度。 商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。 《城市房地产开发经营管理条例》 第二十三条 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; ,以 (三)按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25上，并已确定施工进度和竣工交付日期; (四)已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 《城市商品房预售管理办法》 第五条 商品房预售应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25,以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 第六条 商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。 未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分 之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证 明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部 门和土地管理部门登记备案。 6 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 7、未取得预售许可证订立的预售合同是否有效: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 8、销售代理: 《商品房销售管理办法》 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 第二十六条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 第二十七条 受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当如实向买受人介绍所代理销售商品房的有关情况。 受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房。 第二十八条 受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第二十九条 房地产开发企业委托中介机构代理销售商品房的，应当向中介机构出具委托书。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买入出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。 9、预订款: 《商品房销售管理办法》 第二十二条 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用;当事人之间另有约定的，从其约 7 定。 10、定金: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国担保法 》 第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行 债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要 求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的 期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条 定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十 11、商品房现售的条件: 《商品房销售管理办法》 第七条 商品房现售,应当符合以下条件: (一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书; (二)取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件; (三)持有建设工程规划许可证和施工许可证; (四)已通过竣工验收; (五)拆迁安置已经落实; (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期; (七)物业管理已经落实。 第八条 房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。 12、不得重复销售: 8 《商品房销售管理办法》 第十条 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。 13、房屋平面图及尺寸误差: 《商品房销售管理办法》 第十九条 按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。 按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 14、签约时同时签订物业合同: 《商品房销售管理办法》 第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的。 15、计价方式、销售面积、分摊及面积误差的处理办法: 《商品房销售管理办法》 第十二条 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 第十八条 商品房销售可以按套(单元)计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。 商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。 按套(单元)计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。 第十九条 按套(单元)计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。 按套(单元)计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。 9 平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3,以内(含3,)的，据实结算房价款; (二)面积误差比绝对值超出3,时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已 ,付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3以内(含3,)部分的房价款由买受人补足;超出3,部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3,以内(含3,)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3,部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积,合同约定面积 面积误差比, ————————————————×100, 合同约定面积 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 第二十一条 按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理: (一)面积误差比绝对值在3,以内(含3,)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持; 10 (二)面积误差比绝对值超出3,，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3,以内(含3,)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3,部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3,以内(含3,)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3,部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 16、明示法规和合同: 《商品房销售管理办法》 第二十三条 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 17、规划变更: 《商品房销售管理办法》 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的， 房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。 18、样板间: 《商品房销售管理办法》 第三十一条 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 19、合同备案: 《城市房地产开发经营管理条例》 第二十七条 房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。 11 房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。 《城市商品房预售管理办法》 第十条 商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。 商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十四条 商品房预售，应当符合下列条件: (一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书; (二)持有建设工程规划许可证; (三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分 之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期; (四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证 明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部 门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第六条 当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条 件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。 20、延期交付房屋或迟延支付房款: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条 根据《合同法》第九十四条 的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支 12 持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。 《商品房销售管理办法》 第三十条 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。 违约金数额的确定和调整: 21、 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30,为适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定: 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 22、惩罚性赔偿: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人; (二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过 13 已付购房款一倍的赔偿责任: (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 23、两书: 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。 保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 《商品房销售管理办法》 第三十二条 销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》 第三条房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。 第四条《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，应在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。 第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容: 1、工程质量监督部门核验的质量等级; 2、地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修; 3、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期: 14 屋面防水3年 墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年; 墙面、顶棚抹灰层脱落1年; 地面空鼓开裂、大面积起砂1年; 门窗翘裂、五金件损坏1年; 管道堵塞2个月; 供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期; 卫生洁具1年; 灯具、电器开关6个月; 其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。4、用户报修的单位，答复和处理的时限; 第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不 应低于本规定第五条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。 国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。 第八条《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标 准等作出说明，并提出使用注意事项，一般应 当包含以下内容: 1、开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位; 2、结构类型; 3、装修、装饰注意事项; 4、上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明; 5、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项; 6、门、窗类型，使用注意事项; 7、配电负荷; 8、承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明; 9、其他需说明的问题。 第九条住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明 书》中。 15 第十条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应在住宅交付用户的同时提供给用户。第十一条《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者购买的套(幢)发放。每套(幢)住宅均应附有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 第十二条房地产开发企业在《住宅使用说明书》中对住户合理使用住宅应有提示。因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题，开发企业不承担保修责任;因住户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。 24、现场施工管理: 《建设工程施工现场管理规定》 第十六条 建设工程施工中需要架设临时电网、移动电缆等，施工单位应当向有关主管部门提出申请，经批准后在有关专业技术人员指导下进行。 施工中需要停水、停电、封路而影响到施工现场周围地区的单位和居民时，必须经有关主管部门批准，并事先通告受影响的单位和居民。 第二十四条 施工单位应该保证施工现场道路畅通，排水系统处于良好的使用状态;保持场容场貌的整洁，随时清理建筑垃圾。在车辆、行人通行的地方施工，应当设置沟井坎穴覆盖物和施工标志。 第三十一条 施工单位应当遵守国家有关环境保护的法律规定， 采取措施控制施工现场的各种粉尘、废气、废水、固定废弃物以及噪声、振动对环境的污染和危害。 25、建筑噪声: 《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 第二十七条 本法所称建筑施工噪声，是指在建筑施工过程中产生的干扰周围生 活环境的声音。 第二十八条 在城市市区范围内向周围生活环境排放建筑施工噪声的，应当符合 国家规定的建筑施工场界环境噪声排放标准。 第二十九条 在城市市区范围内，建筑施工过程中使用机械设备，可能产生环境 噪声污染的，施工单位必须在工程开工十五日以前向工程所在地县级以上地方人民政 府环境保护行政主管部门申报该工程的项目名称、施工场所和期限、可能产生的环境 噪声值以及所采取的环境噪声污染防治措施的情况。 第三十条 在城市市区噪声敏感建筑物集中区域内，禁止夜间进行产生环境噪声 16 污染的建筑施工作业，但抢修、抢险作业和因生产工艺上要求或者特殊需要必须连续 作业的除外。 因特殊需要必须连续作业的，必须有县级以上人民政府或者其有关主管部门的证 明。 前款规定的夜间作业，必须公告附近居民。 26、空调器、冷却塔等环境噪声: 《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 第四十四条 禁止在商业经营活动中使用高音广播喇叭或者采用其他发出高噪声的 方法招揽顾客。 在商业经营活动中使用空调器、冷却塔等可能产生环境噪声污染的设备、设施的，其经营管理者应当采取措施，使其边界噪声不超过国家规定的环境噪声排放标准。 27、竣工验收及备案: 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 第十八条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收: (一)城市规划设计条件的落实情况; (二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况; (三)单项工程的工程质量验收情况; (四)拆迁安置方案的落实情况; (五)物业管理的落实情况。 住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 《城市房地产开发经营管理暂行办法》 第十六条 房地产开发项目竣工后，应当进行综合验收。房地产开发企业应当向主管部 17 门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不准交付使用。 综合验收应当包括以下内容: (一)规划要求是否落实; (二)配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕; (三)单项工程质量验收手续是否完备; (四)拆迁补偿安置方案是否落实; (五)物业管理是否落实; (六)其他。 《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 第六条 住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求: (一)所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求; (二)住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全; (三)各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求; (四)施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平; (五)拆迁居民已合理安置。 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》 第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。 《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》 第五条 工程符合下列要求方可进行竣工验收: (一)完成工程设计和合同约定的各项内容。 (二)施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。 (三)对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。 18 (四)勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。 (五)有完整的技术档案和施工管理资料。 (六)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。 (七)建设单位已按合同约定支付工程款。 (八)有施工单位签署的工程质量保修书。 (九)城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。 (十)有公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。 (十一)建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。 第九条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。 《建设工程质量管理条例》 第十六条 建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。 建设工程竣工验收应当具备下列条件: (一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容; (二)有完整的技术档案和施工管理资料; (三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告; (四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件; (五)有施工单位签署的工程保修书。 建设工程经验收合格的，方可交付使用。 《中华人民共和国建筑法》 第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。 建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷;对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 第六十一条 交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 19 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 28、房屋的转移占有及风险转移: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 29、产权登记: 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《城市商品房预售管理办法》 第十二条 预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。 《 中华人民共和国城市房地产管理法 》 第五十九条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 第六十条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府 土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政 府颁发土地使用权证书。 在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上 地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并 颁发房屋所有权证书。 房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变 20 更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权 变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使 用权证书。 法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。 《城市房屋权属登记管理办法》 第四条 国家实行房屋所有权登记发证制度。 申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门(以下简称登记机关)申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。 第五条 屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。 依法登记的房屋权利受国家法律保护。 第六条 房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。 第十六条 新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。 集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。 第十七条 因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。 申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。 第十九条 设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。 申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。 第三十一条 房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。 第三十二条 共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。 21 房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。 第三十三条 房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。 《商品房销售管理办法》 第三十四条 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《中华人民共和国物业法》 第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 30、抵押及抵押登记: 《城市房屋权属登记管理办法》 第十九条 设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。 申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项 22 权利的合同书以及相关的证明文件。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十八条 房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。 第四十九条 房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。 第六十一条 房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押 登记。 因处分抵押房地产而取得土地使用权和房屋所有权的，应当依照本章规定办理过 户登记。 《城市房地产抵押管理办法》 第六条 国家实行房地产抵押登记制度。 第十九条 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。 第二十条 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。 第二十三条 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。 第二十七条 以预购商品房贷款抵押的，须提交生效的预购房屋合同。 第三十条 房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。 第三十一条 房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。 第三十四条 以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》。 以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。 第三十五条 抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。 因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起30日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使 23 用权变更登记。 第三十六条 已作抵押的房地产，由抵押人占用与管理。 抵押人在抵押房地产占用与管理期间应当维护抵押房地产的安全与完好。抵押权人有权按照抵押合同的规定监督、检查抵押房地产的管理情况。 第三十七条 抵押权可以随债权转让。抵押权转让时，应当签订抵押权转让合同，并办理抵押权变更登记。抵押权转让后，原抵押权人应当告知抵押人。 经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。 抵押房地产转让或者出租所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 第四十条 有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产: (一)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的; (二)抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的;或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的; (三)抵押人被依法宣告解散或者破产的; (四)抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的; (五)抵押合同约定的其他情况。 第四十一条 有本办法第四十条规定情况之一的，经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 第四十八条 抵押人隐瞒抵押的房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。 第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的，其行为无效;造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。 《个人住房贷款管理办法》 第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。 借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿让本息的连带责任。 第十六条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款 24 抵押。 第十七条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保第十八条 证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。 第十九条 抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。 第二十条 抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。 第二十五条 以房产作为抵押的、借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。 第二十六条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，在保险期内、如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。 《中华人民共和国担保法》 第三十八条 抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。 第四十一条 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记 ，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条 办理抵押物登记的部门如下: (一)以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部 门; (二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上 地方人民政府规定的部门; (三)以林木抵押的，为县级以上林木主管部门; (四)以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门; (五)以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《中华人民共和国物权法》 25 第一百八十二条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 31、按揭中商品房买卖合同中的解除权: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 32、担保按揭合同的解除权: 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条 因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 33、质量责任: 《建设工程质量管理条例》 第三条 建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。 第二十四条 设计单位应当参与建设工程质量事故分析，并对因设计造成的质量事故，提出相应的技术处理方案。 第二十六条 施工单位对建设工程的施工质量负责。 施工单位应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。 建设工程实行总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责;建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责。 第二十七条 总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。 26 第三十六条 工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十六条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术以及合同的约定。 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。 勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。 《中华人民共和国建筑法》 五条 建筑工程实行总承包的,工程质量由工程总承包单位负责,总承包单位将 第五十 建筑工程分包给其他单位的,应当对分包工程的质量与分包单位承担连带责任。分包单位应当接受总承包单位的质量管理。 第五十六条 建筑工程的勘察、设计单位必须对其勘察、设计的质量负责。勘察、设计文件应当符合有关法律、行政法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计技术规范以及合同的约定。设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备,应当注明其规格;型号、性能等技术指标,其质量要求必须符合国家规定的标准。 《城市房地产开发经营管理暂行办法》 第十七条 房地产开发项目的质量责任由房地产开发企业承担。 房地产开发企业与设计、施工单位的质量责任关系，按照有关法律、法规的规定执行。 《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》 第四条 住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任，不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用。 34、测绘单位及测绘人员的责任: 《房产测绘管理办法》 第三条 房产测绘单位应当严格遵守国家有关法律、法规，执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定，对其完成的房产测绘成果质量负责。 房产测绘单位应当采用先进技术和设备，提高测绘技术水平，接受房地产行政主管部门和测绘行政主管部门的技术指导和业务监督。 第四条 房产测绘从业人员应当保证测绘成果的完整、准确，不得违规测绘、弄虚作假， 27 不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。 35、房屋建设质量保修 《房屋建筑工程质量保修办法》 第六条 建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围、保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。 第七条 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限为: (一)地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限; (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年; (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; (四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年; (五)装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第八条 房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 第九条 房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。发生涉及结构安全或者严重影响使用功能的紧急抢修事故，施工单位接到保修通知后，应当立即到达现场抢修。 第十条 发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施;由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，施工单位实施保修，原工程质量监督机构负责监督。 第十一条 保修完成后，由建设单位或者房屋建筑所有人组织验收。涉及结构安全的，应当报当地建设行政主管部门备案。 第十二条 施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。 第十三条 保修费用由质量缺陷的责任方承担。 第十四条 在保修期内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。 第十五条 因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。 28 第十七条 下列情况不属于本办法规定的保修范围: (一)因使用不当或者第三方造成的质量缺陷; (二)不可抗力造成的质量缺陷。 《建设工程质量管理条例》 第三十九条 建设工程实行质量保修制度。 建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。 第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为: (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限; (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙 面的防渗漏，为5年; (三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期; (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。 《商品房销售管理办法》 第三十三条 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。 非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 《中华人民共和国建筑法》 29 第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十一条 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买入提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 住宅质量保证书应当列明工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。 保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。 36、主体结构质量不合格: 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申情重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《商品房销售管理办法》 第三十五条 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房;给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。 30 37、房产测绘收费问题: 《房产测绘管理办法》 第十条 房产测绘所需费用由委托人支付。 房产测绘收费标准按照国家有关规定执行。 38、契税: 《中华人民共和国契税暂行条例》 第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。 第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为: 一)国有土地使用权出让;( 二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;(三)( 房屋买卖;(四)房屋赠与;(五)房屋交换。 前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。 第三条 契税税率为3 ?5 , 。 第四条 契税的计税依据: (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格;(二)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;(三)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 第五条 契税应纳税额，依照本条例第三条规定的税率和第四条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式: 应纳税额= 计税依据×税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。 39、印花税: 《中华人民共和国印花税暂行条例》 第一条在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当按照本条例规定缴纳印花税。 第二条下列凭证为应纳税凭证: 31 (一)购销、加工承揽、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同性质的凭证; (二)产权转移书据; (三)营业帐簿; (四)权利、许可证照; (五)经财政部确定征税的其他凭证。 40、公共维修基金: 《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》 第二条 在直辖市、市、建制镇和未设镇建制的工矿区范围内，新建商品住房(包括经济适用住房，以下简称“商品住房”)和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修基金的管理，均适用本办法。 本办法所称公有住房是指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住房。 第三条 本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 第四条 凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)。 第五条 商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2—3,的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 维修基金收取比例由省、自治区、协辖市人民政府房地产行政主管部门确定。 第九条 在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修基金称交给当地房地产行政主管部门代管。 《物业管理条例》: 第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有,专项用于 32 物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 41、物业收费: 《物业服务收费管理办法》 第六条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。 第七条 物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。 实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。 第九条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 42、物业收费明码标价: 《物业服务收费管理办法》 第八条 物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。 《物业服务收费明码标价规定》 第二条 物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务)，应当按照本规定实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况。 第三条 物业管理企业实行明码标价，应当遵循公开、公平和诚实信用的原则，遵守国家价格法律、法规、规章和政策。 33 第四条 政府价格主管部门应当会同同级房地产主管部门对物业服务收费明码标价进行管理。政府价格主管部门对物业管理企业执行明码标价规定的情况实施监督检查。 第五条 物业管理企业实行明码标价应当做到价目齐全，内容真实，标示醒目，字迹清晰。 第六条 物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。 实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。 第七条 物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。 第八条 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当依照本规定第六条、第七条的有关内容和方式实行明码标价。 第九条 物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。 第十条 实行明码标价的物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。 第十一条 物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。 43、空置房的交费: 《物业服务收费管理办法》 第十六条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 《物业管理条例》 第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。 44、业主公约及临时业主公约: 《物业管理条例》 34 第十七条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 业主公约对全体业主具有约束力。 第二十二条 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。 并予以说第二十三条 建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示,明。 物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。 45、物业招投标: 《物业管理条例》 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 第三条 住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 国家提倡其他物业的建设单位通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业管理企业。 第四条 前期物业管理招标投标应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 《物业管理条例》 第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准, 35 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 46、前期物业服务合同: 《物业管理条例》 第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。 第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。 47、物业管理用房: 《物业管理条例》 第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 物业管理企业 第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,不得改变物业管理用房的用途。 48、业主大会及业主委员会: 《物业管理条例》 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十条 同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权,根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。 第十一条 业主大会履行下列职责:(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则;(二)选举、更换业主委员会委员,监督业主委员会的工作;(三)选聘、解聘物业管理企业;(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(六)法律、法规或 36 者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。 第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。 第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议,主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 第十四条 召开业主大会会议,应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知相关的居民委员会。 业主委员会应当做好业主大会会议记录。 第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构,履行下列职责:(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同;(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业管理企业履行物业服务合同;(四)监督业主公约的实施;(五)业主大会赋予的其他职责。 第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。 第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。 第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好 37 维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 49、业主的权利与义务: 《物业管理条例》 第六条 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中,享有下列权利:(一)按照物业服务合同的约定,接受物业管理企业提供的服务;(二)提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;(四)参加业主大会会议,行使投票权;(五)选举业主委员会委员,并享有被选举权;(六)监督业主委员会的工作;(七)监督物业管理企业履行物业服务合同;(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;(十)法律、法规规定的其他权利。 第七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)遵守业主公约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国物权法》 38 第七十六条 下列事项由业主共同决定: (一)制定和修改业主大会议事规则; (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约; (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员; (四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人; (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金; (六)改建、重建建筑物及其附属设施; (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 50、关于业主的建筑物区分所有权 《中华人民共和国物权法》 第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 39 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 51、装修活动的噪声管理: 《中华人民共和国环境噪声污染防治法》 第四十七条 在已竣工交付使用的住宅楼进行室内装修活动，应当限制作业时间 ，并采取其他有效措施，以减轻、避免对周围居民造成环境噪声污染。 52、住宅室内装修: 《建设工程质量管理条例》 第十五条 涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程，建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案;没有设计方案的，不得施工。 房屋建筑使用者在装修过程中，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构。 《住宅室内装饰装修管理办法》 第五条 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为: (一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构; (二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间; (三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体; (四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果; (五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。 本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。 本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。 40 第六条 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为: (一)搭建建筑物、构筑物; (二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗; (三)拆改供暖管道和设施; (四)拆改燃气管道和设施。 本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。 第七条 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。 第八条 改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准制订施工方案，并做闭水试验。 第九条 装修人经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构的，或者装修活动涉及本办法第六条、第七条、第八条内容的，必须委托具有相应资质的装饰装修企业承担。 第十三条 装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理企业或者房屋管理机构(以下简称物业管理单位)申报登记。 非业主的住宅使用人对住宅室内进行装饰装修，应当取得业主的书面同意。 第十五条 物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。 装修人对住宅进行装饰装修前，应当告知邻里。 第十六条 装修人，或者装修人和装饰装修企业，应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议。 住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容: (一)装饰装修工程的实施内容; (二)装饰装修工程的实施期限; (三)允许施工的时间; (四)废弃物的清运与处置; (五)住宅外立面设施及防盗窗的安装要求; (六)禁止行为和注意事项; 41 (七)管理服务费用; (八)违约责任; (九)其他需要约定的事项。 第十七条 物业管理单位应当按照住宅室内装饰装修管理服务协议实施管理，发现装修人或者装饰装修企业有本办法第五条行为的，或者未经有关部门批准实施本办法第六条所列行为的，或者有违反本办法第七条、第八条、第九条规定行为的，应当立即制止;已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。 第三十二条 在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。 42