商铺投资方案

商铺投资 商铺投资分析 记得几年前，笔者跟熟人说起自己在做房地产，总会被问及住宅行情，此时总是推心置腹地解释，住宅仅仅是房地产中一类，我从事的写字楼、商铺一类的商业物业才是房地产的主流行业。时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量的投资者。然而，由于缺乏专业指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在风险。借助多年的行业经验，笔者在此谈谈一些心得，希望对大家的投资有所帮助。 一，如何评估商铺物业的价值 经常被问及这样的问题:这个铺值多少钱,其实这个问题的答案不在任何专家，也不在发展商那里，也许投资人应当自己去做一些小的研究，答案就在我们自己的手中。 商铺属于生财工具，把自己的商铺出租，一定要保证我们的承租人能够在这个地方赚钱，这样才能保证自己的回报长期稳定可靠，因为没有人愿意赔本租场地的，所以必须研究各种行业的成本模型。假设我们在一个适于经营服装业的地段考察一个铺位，首先应当去了解的是周边服装铺的经营状况，比如衣物的档次(平均单件价格)、每周的出货量、顾客的种类等等情况，一般而言，场地成本占其总成 本的1/5,1/4。比如对于一个10平方米的服装铺，平均单件价格为100元，每周出货约30件，那么每日的营业额为430元，考虑每年四个月的淡季营业额对折，所对应的单位营业额为36元每平方米每天，按照1/5的场地成本，8年的物业投资回报期计算，净售价应当为21,024元/平方米，我们这里没有考虑税收、空租、佣金等因素。以上是个例子，对于餐饮、美容等各种行业，都有不同的计算方法，大家可以请教专家，也可以自己去了解。所以我们只要知道该地区每平方米的平均营业额，就不难推算出合理的商铺投资价格。 当然，刚才的算法是静态的，适于于成熟地区。对于新兴地区商铺的估价就复杂多了，必须考虑市政交通、新建住宅等等预期带来的人流量，存在较多不确定因素。在这样一个短小的篇幅，不能尽言详细的方法，但是最简单的办法是考察同规模同档次的成熟地区，再考虑新地区的建设周期，毕竟消费模式不会有大的差距。 现在我们知道了，评估商铺的价格，也不能简单说是该地区住宅售价的多少倍，即便是同样地区的商铺，可能因为适用于不同的经营种类，就导致价值的迥异。希望这个方法不但对投资者，对一些初发展商铺物业的业者也有启迪。 二，什么是好的商铺物业 好的商铺一般具备如下特性:适用行业广泛、人流量大、目的人流量档次高。在这个意义上，位于淮海中路以及南京西路一些甲级商厦的低层商铺是最佳的商铺:无论经营餐饮、服装或者其他行业 都可以，商业街带来天然的人流量，甲级写字楼的大量人流代表高尚的消费力量……，事实上，这些含金量高的商铺物业往往被发展商所保留作为长期投资，能够进入市场流通的少之又少。我们应当清醒地意识到这个问题，能够在市场以出售形式换现的商铺已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。 不要迷信“酒香不怕巷子深”的说法，在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位，同时要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等;是否是人气也是另外一个指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等，值得提出的是，狭窄街道(如雁荡路、南京东路等)形成的双边型商铺结构比宽阔马路(如长寿路、陆家浜路)造成的双单边商铺结构有利得多;商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另方面也希求方正的格局便于店堂布置。 想单独讨论是现在较多出售的位于商厦内部的分割铺位，笔者认为这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲;全部是出售的铺位，统一规划管理难度比较高，通常会在同个楼层品牌档次参差不齐，在这种情况下，经营总是逐渐向低档靠拢，因而尽量规避定位高档货品，从而降低商铺经营的换手率。 三，如何收取回报 如果你商铺的承租人经营失败你会有哪些损失,首先，当你最终决定让承租人退场的时候，可能他已经拖欠了好几个月的房租以及公用事业费用，一般多达半年;其次，寻找新的租户不可避免增加几个月的空置期，以及需要支付的佣金;第三，因为商铺一次的经营失败，大大影响到继任承租人的信心，会影响到新的租金;第四，我们不知道是否因此会卷入拖欠房租而引起的诉讼。所以，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好生意对投资者来说是多么重要～ 好的承租人指那些信用良好、有实力、经验丰富的商户，著名如麦当劳，除了印尼骚乱以外，从来没有因为经营不善而关门大吉，就成为非常好的租户。所以笔者从来不建议商铺拥有人仅仅根据租金的高低来甄选租户。 长期的回报在于商铺经营者/承租者是否取得良好的业绩，因而减轻经营者的资金压力也成为投资人的重要工作。比如，当经营者投入较多进行店堂布置和装修工程的时候，可以合理减少押金，或者延付押金，以帮助经营者以更多的资金投入到生意的运营，可能开始良好的资金状况会使生意财源滚滚，而资金不足则可能导致恶性循环。另外，在租约到了之后也尽量挽留，其成本和风险也会大大低于招揽一个新的租户。 投资博大精深，以上仅是商铺投资中一些最浅要的道理，希望能和广大投资者和同业一起切磋，共同提高。 三大区域商铺投资分析 俗话说“一铺养三代”，其一语道出了商铺投资的内在价值。随着今年上半年国家出台的多项宏观调控措施，房产住宅的投资上了一个“紧箍咒”，住宅投资热潮开始冷却，而北京商铺的供应量却正在逐步放量，为此部分投资者开始关注商铺投资。但是，由于商铺标的额相对较大，相比住宅投资来说要更加复杂、风险也更大，一不小心就有可能陷入被套、被宰的被动局面，而且很难翻身。 因此，市场专业人士建议，在投资者要正式介入商铺投资之时，前期的市场分析必不可少，主要需要了解区域商铺市场的大致走向、商铺所在地段的具体情况和商铺所在的物业状况等等。而就北京商铺的增量和存量市场来看，主要集中在CBD、中关村和亚奥三个区域，同时，这三个区域的发展已经相对成熟，从而吸引了众多的商铺投资者;但是，由于这三个区域的投资环境依然存在一定的差异性，因此，我们需要清楚了解每个区域的自有特点，才能成为产铺投资的赢家。 CBD区域:商铺价格继续呈现上扬趋势 商铺现状:总供给量超过80万平方米 据“链家”统计分析，CBD商业供应量近几年呈现持续快速增长态势。截至今年前三季度，CBD核心区的商业总体量超过80万平 方米，其中，今年新供应的商业面积超过30万平米。但是，具体分析CBD区域每个时间段面市的产品，却呈现明显的差异性。2004年，CBD的商业新增项目多是分散在各项目的底商和社区商业街，如温特莱中心底商、建外SOHO商业街，北京财富中心、富尔大厦及尚都国际中心等的配套商业;而今年入市的商铺以大规模的商业体为主，如万达广场、华贸中心等。 商铺价格:售价超过30000元/平方米，租价在8-15元/平方米/天 在CBD区域，不论是社区商业还是商业综合体，开发商自持物业租赁经营的占有相当大比例，中小投资者如果选择投资CBD商铺，只能在出售的项目中选择商业氛围尽量成熟的，户型面积尽量小一些的产品。而这些商业街及社区底商今年仍有部分继续租售，租金水平较去年有较为明显的增长。 据“链家”统计资料分析，北京万达商业广场一起商业面积为2万平方米，其中可销售最大面积2000平方米，最小单位160平方米，现售价超过30000元/平方米，经营租金约8元/平方米/天。其中，目前最受投资者欢迎的还是区域内一些面积较小的铺位。SOHO尚都的商业经营面积共45000平方米，主要为精装修写字楼和小面积商铺，包括37000平方米商铺的低层商业街。商铺在售均价约40000元/平方米，租金为8元-10元/平方米/天。富力城商铺可租可售，售价约30000多元/平方米，租金为10元-14元/平方米/天。其中富力“星光大道”首期商业长廊推出4万多平方米商铺，面积从32平方米到 535平方米不等，沿街设置8个商业地带，功能定位以餐饮、购物、娱乐为主，平均售价在30000元-35000元/平方米之间，采取买断的销售方式。 商铺投资分析:商铺价格继续呈现上扬态势 由于CBD区域写字楼的租金一直在上涨，这对其商铺价格有较大的拉动作用;而高档公寓或写字楼对商业的支撑作用是至关重要的。同时，CBD新商业项目多是现铺供应，现铺将会极大地促进商铺成交，从而使整体租金回报看涨。另外，CBD区域后续产品有更多是重量级的，如北京国际中心、尚都、财富中心等，这些新产品入驻，决定了CBD区域商铺的价格会保持坚挺，短期内不会发生大的波动，继续呈现稳步上扬的态势。 亚奥区域:奥运经济提升商铺投资价值 商铺现状:底商经营以餐饮娱乐最为火爆 目前，亚奥区域的底商物业分布较零散，主要集中在主要干道和车流较大的分流道两侧，其中老楼盘底商规模相对较小，新近开发的楼盘比较注重大规模底商物业的建设。而从底商的经营形态来看，主要以餐饮娱乐为主，但其经营的整体档次属于中档偏上。“链家”市场专业人士认为，这是由于亚奥板块中亚运村属于较为成熟的高档居住区，又是亚北地区的交通枢纽，区域发展很成熟，底商作为超大型居住区的商业配套，业态较丰富，其中餐饮娱乐最为火爆。与之相比， 西奥区域的商业配套较少，但一些新推出项目都有部分底商，弥补了区域商业配套的不足。 随着亚运村和亚北地区及目前新盘较为集中的西奥区的逐渐发展成熟，住宅集中带动了区域商业的发展。而大量市政配套的投入也为亚奥区进一步发展打下了坚实基础，前景看好。因此，亚奥区已成为商铺投资重点，底商需求较大。 商铺价格:售价在15000-25000元/平方米，租价多数为6元/平方米/天左右 从当前亚奥区域商铺的售价来看，主要集中在15000-25000元/平方米之间，而底商的价格随着区域住房价格的提升也呈现出明显的上涨趋势。比如一些早期开盘的项目价格在6000元/平方米以上、底商价格多在20000元-25000元/平方米左右，而近期开盘或即将入市的住宅价格则多在8000元/平方米以上，其底商价格也将大幅度提升，预计将超过25000元/平方米。五环以外住宅价格多数在8000元/平方米以下，但底商价格也将近15000元/平方米。这主要是因为五环路南侧交通方便，地段较为成熟，商务、商业氛围相对浓厚，在很大程度上带动了住宅及底商价格的提升。 不过，目前亚奥社区商业租金水平相对其他区域较低，租金约6元/平方米/天的供应量占总供应量的70%以上，其中位于五环以外物业平均租金均在4.5元/平方米/天左右。目前正在放量的项目主要有 地处亚运村核心区安立路沿线的凯旋城项目，商业面积约22000平方米;位于西奥地区融域项目将推出4000平方米的商业配套;五环之外山水LAVIE将推出3万平方米的商业街;同时，金泉广场和北方明珠等几个商业综合体也将大量入市。这使得亚奥区新商业总投放规模超过23万平方米。 商铺投资分析:奥运经济提升商铺投资价值 由于亚奥地区定位趋向于建立国际化居住社区，因此具有巨大的消费增长潜力。在今后几年内，各类商用物业必将在亚奥区域大量涌现。北京从2003年起下式启动奥运工程，近2800亿元的投资大部分投向基础设施，使得此板块潜在消费能力将得到巨大提高。 另外，在亚奥区域，住宅类物业供应非常密集、规模供应量较大，为亚奥地区商用物业的发展提供了充足的人群支撑。随着该地区楼盘的不断建成、交通道路的逐步改善以及奥运村的建设完毕，整个区域市场商业环境将有较大提升，同时也为区域内新建项目底商物业的租金、售价水平带来利好。 中关村区域:人气旺支撑商铺投资潜力巨大 商铺现状:各地段商业功能划分明显 就中关村区域的商铺定位来看，我们可以将其划分为五大块，除中关村核心商圈外，还有当代双安、大钟寺、苏州街、中关村南大街 等商业圈。首先，中关村核心商业区，以庞大的电子配套市场为主，同时即将在中关村出现一些地下大型超市和购物中心，租金大概在8-10元/平方米/天;其次就是当代双安商圈，定位是生产服务型和生活者服务型的综合商业功能，辐射范围在周边三到四公里左右，覆盖了中关村几乎所有的区域，租金大概是在5-8元/天/平方米;第三个是大钟寺商业区，它是以大型物流批发为主，是覆盖北京的专业市场，租金价格在6元/平方米/天左右。再一个就是苏州街的商业区，主要以餐饮和服务为主。另外可以把中关村南大街作为一个单独的商圈来看。 商铺价格:售价为15000-35000元/平方米，租价为5-10元/平方米/天 从中关村区域商铺的价格来看，售价主要集中在15000-35000元/平方米，租价一般为5-10元/平方米/天。如地处中关村核心区的科贸电子城，商铺存量7.5万平方米，售价14000元/平方米;新中关的商铺存量4.5万平方米售价20000元/平方米;中关村E世界商铺存量6万平方米，售价35000元/平方米;1+1大厦商铺存量7000多平方米，租价为10元/平方米/天;企图同乐湾每平方米售价在18000元-35000元之间。另外位于双安商场东的恒润中心一、二层底商租售情况比较平稳，一、二层底商共2000平方米左右，目前在售二层商铺的均价为28000元/平方米，租价为8元/天/平方米;北京MOFFICE定位于中小公司办公地点的精装修写字楼，价格在 12000元/平方米-18000元/平方米，户型以100多平方米为主，最大间不到300平方米，一、二层底商只租不售。 商铺投资分析:人气旺支撑商铺投资价值 市场专业人士认为，在决定商铺的投资价值过程中，该商铺所在区域的居住率、居民层次及消费习惯与消费力度、交通便捷程度与人流量等各类硬性指标对其投资起到至关重要的作用。通常人流量大、交通方便、周围居民多的商铺投资成功率就高。从中关村区域的特点来看，既具有强大的IT精英人流做支撑、又具备超强的莘莘学子作储备人气，而人气的聚集度是商铺投资价值的内在体现;另外，该区域市场比较成熟，并且投资性商铺的供给量相对有限，而且相比CBD商圈来说拥有更高的价格竞争优势。为此，中关村区域的商铺投资正是有了强大的人流和本身的投资成本优势，使其投资价值更加显现。综上所述，市场专业人士建议广大商铺投资者，随着商铺投资市场中新元素的不断增加，投资概念也会不断地被扩充和发展;同时，区域投资环境的时刻变化以及区域发展特点，作为投资人必须因地制宜做出投资决策，紧跟市场变化，这样才能获取理想的回报和可观的收益。 铺投资分析比较 马春晖博士综合开发研究院主任研究员 一、深圳的房地产市场是健康的。 何看待全国的房地产市场的形势。可以从以下几个指标来分析，一是房地产的投资占整个社会固定资产的投资的比重，今年一到九月份的统计，这个比重占35,~40,左右，这个比重对于一个新兴化的工业地区，在全国奔小康这个大的背景下，这个比例是合适的;二是总体的增长水平如何,现在的房地产市场的空置率还是在不断地下降的;三是所谓的房地产过热是结构上的过热，就是有一些地产开发方面存在一些比例上的问题。从以上三个方面来看，深圳房地产市场健康的。 二、从中长期看，房地产具有投资价值。 前几年，房地产市场管理不，投资理念不是很正确的情况下，存在一些房地产方面的投资泡沫。但近几年，房地产市场不断规范，人们也逐渐形成了一个正确的投资理念。这与整个经济发展的大环境有关系，就是经济发展到一定水平后，人们的消费、投资各个方面有一个价值理念的回归。目前来看，社会上的中小投资者的投资渠道不是特别多，而地产的投资从全世界来看，较比其它方式的投资，其回报率要稳定一些。从全国来看，上海、温州等江浙一带市场经济发展比较快的地区，房地产特别是商铺的投资增长也比较快。 三、七大原因谈商铺投资的价值。 一是深圳的人口在不断地增长，一个城市房地产市场的健康发展与城市人口的发展是密不可分的，人口的增长会带来对购物、娱乐、 消费的需要的不断增长，对房地产和商铺的需求自然也会随之增长;二是深圳市目前的经济发展水平，人均GDP全国第一，购买力和投资潜力都很强大;三是房地产和商铺的投资与其它投资方式相比一个显著的区别是，房地产和商铺的投资的供给资源是有限的，带来的利润回报也是稳定的和有保障的;四是深圳的服务领域将有一个大的增长空间，这主要是因为今年6月末内地与香港更紧密经贸关系的安排(CEPA)的签订，其中主要的内容是放宽对服务业的限制，深圳最直接接受香港的辐射，深圳的商业服务业必然会有一个大的增长，必然会给深圳的房地产市场带来一个大的发展空间;五是深圳目前已形成了一个商铺投资的社会文化氛围;六是在深圳投资商铺和地产有一个机遇或者说良好的经济政治环境，深圳市坚定不移地推行物流中心的建设，物流业的发展必然需要大量的与其相关的基础设施，而很多地产和商铺都是为物流业服务的，从这个角度讲，房地产和商铺的投资也是很高的，风险较其它投资领域要小得多;七是深圳市的中心区从罗湖向福田和南山发展，这更对这两个区的房地产和商铺投资产生影响。 商铺投资方案 方案一 爱都商铺———30平米投资项目———小规模办公文具用品零售店 投资原因———爱都推出了1万平方米左右的写字楼，主要针对刚刚创立的小型公司企业，对办公文具用品有一定的需求。 经营分析———投入资本:办公文具用品店一般投资比较小。一间30平方米左右的文具店，包括装修、进货在内估计投入2.5万元即可。因为文具不会变质，投资小，所以风险不是很大。 租金———考虑到成本和经营内容，可以选择商业区内部一些位置不太好的商铺，降低一部分租金。估计每月租金为80(元)×30(平方米),2400元。加上水电杂费大概3000元左右。 人工———1,2名，600,1200元 利润———这类店利润非常高，可以达到100,以上，只每个月营业额达到5000元以上就不会亏本。 投资提示———选择爱都的公司企业，规模不会很大，办公用品的用量也不会太大，去专门的批发市场采购，费时费力，折头也不会太大。在他们的办公地点附近开设一个质优价平的办公文具用品店，应该会有市场。此外，附近楼盘很多，也可以附带经营部分学生的文具用品。 此外，这类店铺最好拥有专业进货渠道，可以按照客户的需要定购产品，并提供送货上门的服务。 风险参考———一般说来，办公用品是一个比较稳定的行业，风险相对较小，但是还是要注意其中的一些风险:在爱都投资一家办公文具用品，客户源比较丰富。但要注意附近同行的情况，如果一个地区零售店过于密集，那么它将会很难生存下去。此外，经营初期，如果购进文仪器材如复印机、打印机则要慎重，这些现代化的办公机器更新很快，所以价格都下跌很快，这样会给经营者带来一定的风险。 方案二 爱都商铺———50平方米投资项目———成人玩具吧(销售，租赁) 投资原因———目前在爱都置业的客户，80,以上是大专以上学历的买家。而周围近20个楼盘，30万人口中，年轻白领也占有很大的比例。而成人玩具吧刚好可以满足这种人群的消费心理，成为他们工作后休闲的一个好去处。 经营分析———投入资本:店面进行一般的装修需6000,10000元，店面一部分作为休闲娱乐区，另一部分作为玩具售卖区。购置成人玩具、玩具台椅、玩具展示柜及货架，总投资在8000元左右 租金———成人玩具吧不像一个单纯的玩具销售店面，它需要的室内空间更大。所以一般规模的玩具吧店面面积至少要50平米以上。此外，作为一个休闲场所，它的周围环境不要太嘈杂。所以建议选择爱都商铺二楼的店面。每月租金80(元)×50(平方米),4000元，加上水电杂费，控制在5000元以下。 人工———玩具吧的员工要负责指导、租赁、出售玩具，并负责修理、清洗玩具。所以至少需要2,3名员工，每人每月800,1000元，总共1600,3000元。 利润———玩具吧以售卖玩具作为辅助，现阶段成人玩具行业利润较高，零售毛利也可达到140%到150%。以每位消费30元计算，每天平均有15位客人来玩玩具就可以收支平衡。 经营提示———成人玩具吧除店铺和专柜的租金是一笔相对较大的开支外，其流动资金一般不用很多，一两万元便可开张纳客。店铺选址未必在繁华地区，但最好周围社区的文化层次较高，要注意挖掘潜在客户。 此外，在经营上的策略也可以更灵活。有资金能力的还可以将酒吧与玩具吧结合起来，提供玩具的同时也提供酒水、休闲食品，增加收益。 风险参考———店铺刚开业的一段时间可能比较困难。作为成人玩具吧，必须形成一定量的固定客人群体才能保证收益。因此，前期的经营要在宣传促销上下点功夫。此外，玩具也有折旧和淘汰，要考虑到成本之中。 商业店铺的投资分析 对商业店铺的投资分析可按以下五个方面进行: 是否选择在商业区域内。在商业区域内的商业店铺，在满足购买力方面有互补作用，在对外宣传上有规模效应，所以在商业区域内的店铺，其获利能力远远超过独立的店铺。为此，房地产投资者在投资商业店铺时，应尽可能在商业区域内选择。位于交通运输站的店铺，以上班簇为主要服务对象，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，以居民为主要服务对象，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。由于学生购买能力有限，应以中、低档用品为主。寒、暑假对这些商铺影响很大，房地产投资者对此必须有清楚认识。 是否选择了合适的专营店铺的人员。商业店铺经营者的水平高低是投资商业店铺能否盈利的关键，投资者应注重选择好的租户，聘请高水平经营人员，或经营能力强的人员。 是否有良好的店铺规划设计。高水平的规划设计，可使得店铺显得品种繁多而井然有序，从而吸引顾客。 是否选择适当的行业类别。在大车站，汽车站附近的投资批发性店铺为宜。在居住区和办公区，以投资零售商铺为宜。 是否投资于专业化的商品店铺。在城市里，有些住宅办公，商业混合的大厦，即所谓的“综合楼”，上层供住宅及办公使用，底下几层作商场，虽然其优点是可保证有一定的消费者，但其混杂性带来的消极影响也很严重，所以人员混杂，安全容易出问题，而且容易产生矛盾。住户嫌公司、商场人来寄住，既增加了电梯的拥挤，又破坏了宁静的环境，使其居住质量受到影响。公司、商场因受到指责而认为住户太多。所以最终会被双方都不愿意租购这类混合大厦。 商铺投资之精打细算 近来，投资商铺已经成为众多投资者的热门话题。但是，一般的投资者在投资商铺时，往往只是凭借自己的直觉和简单分析，缺乏一些科学理性的依据。那么，对于商铺的投资者来说，究竟有没有比较科学、准确、适宜的投资分析方法呢,为此，记者带着有关问题走访了浙江中原物业顾问有限公司策划部主任王冬先生。 商铺投资学问还挺大的，不仅需要对当前的市场有密切的关注，还需要对市场有一定的前瞻性和理性判断，在此基础上，再加上科学的技术经济分析，才能使得商铺投资更具有合理性。因为商铺的价值不仅取决于房地产本身的价值，更取决于商铺的商业价值，即在未来十几年甚至更长的时间里，商铺所有者可获得的巨大商业利润。 老百姓在购买商铺的时候，其他的因素考虑得往往比较少，有的甚至连银行利率都不考虑。在此，我们为商铺投资者介绍几种商铺投资的经济可行性分析方法，大家不妨一试。 商铺投资收益分析 消费者在进行商铺投资时，最关心的往往是商铺的价格和投资的回收期，收益分析即通过每年能收回的商铺净收益来测算商铺的价值。设商铺的价值为P，则P=A×[(1+i)^n-1]/[i(1+i)^n]。在此公式中，A为商铺每年的净收益，i为行业的基准收益率，n为商铺使用年限。其中，A表示的年净收益，可由潜在毛收入减去经营(或运营)成本、 空置费用求得;i表示行业的基准收益率，除了取决于商铺日后经营的不同行业收益率外，还与银行的利率、通货膨胀系数等众多因素相关。在杭州，目前各个行业的基准收益率一般在5%-10%上下浮动;n表示商铺的有效使用年限，一般取15~20，虽然商业用地的使用年限一般是40年，但我们还需考虑到房屋的折旧、房屋的空置率等因素。投资者可将由此公式得出的商铺价值与商铺的实际价值作一比较。 商铺投资财务分析 投资需要的资金一般来自自有资金和银行贷款，从银行贷款搞投资的投资者最关心的应该是商铺的年租金收入能否满足他所需的投资回报率。假设投资者的自有资金是P1，银行贷款为P2，投资者希望的投资报酬率为i1，月贷款利率为i2，贷款期限为n，则年获得租金A1=(P1×i1)/[1-1/(1+i1)^n]，A2=(P2×i2)/[1-1/(1+i2)^n]。 例如，一投资商欲购买一个200平方米的商铺，价格为32000元/平方米，银行提供10年,成贷款，利率为6.25%，该投资商要求投资报酬率为10%，考虑到商铺的保值增值性，10年后商铺的总价相当于投资额的95%，则有: ?商铺总价=32000×200=640万元，其中自投资金P1=640×0.4=,,,万元，银行贷款P2=,,,万元 ?10年后商铺总价=640×0.95=608万元 ?在自设资金报酬率为(i1)为10%，年限为10年的情况下，设年租金为A1，则根据公式，可求得年获得租金A1=416628.2元 ?年贷款利率为6.25%，则年还款额为501924元 ?年投资成本=年获得租金(A1)+年还款-10年后的商铺总价/10=416628.2+501924-6080000/10=310552.2元 即若投资者在10年内每年可获得310552.2元以上的利润就可以购买该商铺，偿还银行贷款后，投资者获得年投资报酬率为10%，10年后投资者获得一个完全产权的商铺。大家可按以上步骤对自己想要投资的商铺作一科学计算。 商铺投资指南 40万元新社区开家洗衣店 建议店面五六十平米，加盟经营，重点考察三环外住户在1500户以上的普通社区或1000户以上的高档楼盘 引子 经过多年的打拼，在中关村从事IT产品销售的王女士夫妇小有积蓄。为了扩大经营范围，夫妇俩决定投资社区商业，由王女士经营。在征询了多位朋友的意见后，王女士准备抽出40万元左右的闲置资金，开家具有一定规模的洗衣店。由于初次入市，王女士对选择在哪些社区开店颇有疑虑。受其委托，记者找来专业投资人士为王女士提供指南，并“海选”社区底商。 业界认为，在大型社区或是多个中小型社区集中的地方开连锁洗衣店，投资回报会比较有保障。本报记者周晓东摄 「定位」加盟店，“前店后厂” 据了解，北京洗衣行业目前主要有三类店面:一是社区洗衣店，它占据了整个洗衣行业的大半江山;二是位于高档写字楼、商务办公场所的洗衣店;三是在超市、百货商店内开设的店面。由于受选址和租金的限制，现在在市中心交通主要干道已很难找到合适店址，即使勉强找到，也因为竞争激烈、成本太高，投资风险陡增。 相关人士指出，洗衣是薄利行业，利润不高但较为稳定。如果只想在小区里开家小的收衣点，几万元就可以办妥，但要想开家服务较为完备的洗衣店，先期资金投入至少在20万元以上。王女士目前有40万元左右的闲置资金，因此王女士较适宜开家“前店后厂”式的社区洗衣店，面积为50,60平方米。 万年花城商业地产中心经理杨海龙称，在社区内开办洗衣店，其运营模式主要有两种:一是加盟品牌公司，经营连锁店;二是自行创办自己的品牌。杨海龙认为，从1990年代初发展至今，北京洗衣行业已逐步成熟，王女士要想单独打造自己的品牌，仅靠40万元的投资显然不够。他建议王女士最好加盟荣昌、福奈特、普兰德等北京知名的洗衣品牌公司。 「选址」三环外大盘、新盘 开社区洗衣店，店址选择是前期工作中最为关键的因素之一。只有选对了店址，才可尽快收回成本，实现赢利。 投资初期，王女士应充分了解小区的居民数量、收入水平、文化层次、小区周边的商业环境。收入过低的居民点内不适合开较大投资规模的洗衣店，只能以便利洗衣、低廉收费的大众洗衣作为投资方向;收入水平相对较高、具有一定文化层次的居民群体，对于洗衣服务的要求相对更高一些，在这样的居民点可以投入一定的资金，开设较具规模的洗衣店。 北京荣昌洗衣副总经理张垠茂提醒说，经过多年的发展，在北京三环以内的成熟区域，目前洗衣店已经较为密集，而且店面租金、售价都较高，已不太适合再开设新店面。王女士应该多关注三环外新开发的大盘。住户在1500户以上的普通社区或者1000户以上的高档社区，都可列为优先考虑的投资目标。 张垠茂表示，上述两类社区可以养活一个颇具规模的高品质洗衣店。而判断一个社区是否高档，主要依据是看其住宅均价是否达到8000元/平米。除此之外，王女士也可注意观察社区内的私家车保有量以及饮食、美容等其他行业的情况，也可了解社区居民的消费层次。 业内人士表示，洗衣店选址要定在人群集中、方便快捷的地方。王女士应充分考察以下四种社区:一是靠近繁华商业区的社区，商圈范围比较广泛，社区商业辐射力强，人流量大，营业额能达到很高;二是周边居住小区密集的社区，若是多个中小型社区相对集中，洗衣需求量必然很大，消费群体也比较稳定，生意便有保障;三是商业街或者其他商业配套完备的大型社区，商业配套完备，人气较旺盛，洗 衣店的客流量会较大;四是交通便利，临近交通枢纽的社区，比如地铁沿线、高速公路枢纽站等。 「建议」10余个大盘可重点关注 记者搜索发现，随着北京楼市的稳步发展，目前在三环外适合开设洗衣店的大盘很多。如位于京城西南的万年花城、三环新城、翡翠城、清城时代广场;位于东部的万象新街、后现代城、国美第一城、珠江罗马嘉园、阳光上东;位于北部的万科新城、太阳星城等。这些社区的规模都较大，消费层次也较高，王女士可重点关注其底商。 ?底商推介 ?万年花城 社区总建筑面积约200万平方米。其中，商业部分达13万平米，共分三个层次:一是简单的便利店，包括快餐店、药店等;二是商业街区;三是区域商业中心。社区全部入住后，总住户达到1万户，人口约4万人。目前，适合开设洗衣店的底商均价约12000元/平方米。 ?国美第一城 项目地处朝阳北路、姚家园路与青年路的交汇点，总建筑面积100万平方米。根据市政规划和区域住宅供应量，未来青年路及周边板块将形成新的居住长廊，居住人口预计达近10万人。项目商业街区建筑面积达到14万平米。 ?翡翠城 翡翠城总建筑面积80万平方米，翡翠城从2001年开始建设，目前已开发30余万平方米，福提岛是翡翠城新开盘的最新一期产品。项目商业配套设施现已开发20000平方米，其商业街规划了300米长，共50间业态齐全的店铺，目前售价约8000元,10000元/平方米。 ?投资贴士 新盘底商宜按揭购买 开设洗衣店主要成本支出包括经营场所、相关设备、加盟费用等方面。荣昌洗衣副总经理张垠茂告诉记者，要想加盟实力雄厚的品牌公司，前期成本投入要高一些，但资金回收相对也快。 以荣昌洗衣为例，如果开一家店面规模在60平方米左右的连锁洗衣店，进口设备投资在28万元左右，加盟费用约9万元，店铺装修费用约3万元，加上店面租金或购买资金，前期投入约四五十万元。如果资金比较紧张，投资者可以考虑缩小店面或者改用国产设备。 万年花城商业地产中心经理杨海龙表示，如果资金较为充裕，在新社区开洗衣店最好不要租赁店面，而是通过按揭的方式购买店铺。这样一来，除了洗衣方面的资金回收外，店铺本身也具有一定的升值潜力，一举两得。 有关人士透露，连锁洗衣店不是暴利行业，而是薄利行业。该行业属于长线投资，一般需2,5年方能收回成本，但该行业利润较为稳定，投资风险相对较小。 避开“临水临电”店面 洗衣作为一种服务行业，由于要安置一些专用设备，所选店铺应该满足洗衣的相关需要。除了租金或售价外，投资者在租赁或者购买店面时应认真考察店面的以下因素。 一是店面上水、排水、排污一定要好。洗衣行业需要经常排水、排污，如果上水、排水、排污设备不够通畅，势必会给今后的经营带来后患。因此，投资者应认真考察社区用水是不是临时水。 如果遇到“临水”楼盘，投资者应慎重做出决定。 二是洗衣设备对供电也有特殊要求，电压应该达到380伏，容量10,70KW而且最好不是临时供电。 三是店面应满足供应蒸汽的需要。投资者一般可通过以下途径得到蒸汽:干洗店所在建筑可以提供满足要求的蒸汽;店铺能够容许安放蒸汽锅炉;也可购买自带蒸汽发生装置的相关设备。