北京房价走势图

北京房价走势图 2008-10-14 11:10 来源:千万家市场研究中心 2007 年即将画上句点，但对于中国房地产市场来说，却是山雨欲来风满楼。二次房贷、经 适房管理办法、物权法、五次加息、两限房等一系列政府对楼市宏观调控政策的出台， 使 2007 年的房地产开发、房产金融、二手房市场、租赁等业务领域存在着众多的不确定因 素，当前各种媒体舆论可谓是“卖“拐”成风，降声一片”。难道几年来各种宏观调控措施所累 积的力量真的要在这个冷冷寒风的 07 年之末发挥药效了吗, 呼风唤雨数载的高走位房价 能出现民众期待中的下降趋势吗,北京的房价真的要出现转折了吗,千万家市场研究中心 对此展开一场深入的拐点之辩。 北京房价近年来的历史演变: 北京房价近年来的历史演变: 在走过了房地产初期开发的二十多年平稳期后，北京进入城市化发展最为迅猛的时期， 2004—2007 年三年间，新建住宅用建筑面积超过了之前的十年，之前关于城区的观念范围 也得到了最大化的延伸，北京的经济、城市发展、国际影响力各方面也正是在这一时期取得 了最快的进步，从而真正确立了自己国际一线大都市的地位，水涨船高，作为中华人民共和 国的伟大首都， 北京受到了前所未有的万千宠爱， 奥运会所带来的新一轮移居热潮成为北京 别于其它地区的显著楼市景观。而就全国而言，随着中心城市房价渐涨，引发全国房价在二 十一世纪初集体井喷，北京、上海、广州、深圳四大中心城市房价更是一路飚红，其中以北 京最为严重，04 年之后的北京楼市价格，涨幅快到以日计算，让民众望而生畏。 1、从政府交易统计数据看近年来北京房价走势 、 从近八年来的政府交易统计数据可以看出， 北京的房价在进入 21 世纪后， 走过了一段平 稳发展期， 政策扶持、 市场健康有序的大环境下， 房价不但没有上涨， 反而连续有小幅下降。 04 年是一个转折期，房价由此一发不可收拾，发生了明显的上升趋势，三年时间北京商品 房价格由 5053 元/?涨到如今的 14411 元/?， 上涨幅度达到 185%， 2007 年的商品房均价 较 2006 年上涨超过 50%，已步入房产发展的畸形期。 2、从房产经纪公司成交纪录数据看北京房价走势 、 根据千万家房产市场研究中心历年统计数据可以看出，北京二手房的价格随着整体楼市 的水涨船高而身价倍增，20003—2007 年四年间，二手房均价由 3811 元上涨至 10077 元， 涨幅为 164%,进入 2006 年后，大众需求户型供不应求直接导致二手房价的进一步抬价，伴 随着商品房市场的畸形态势，二手房市场也遇到前所未有的“量降价升”的尴尬。 典型区域二手房均价逐年变动情况: 典型区域二手房均价逐年变动情况: 1:朝青区域 : 朝青区域 2002 年还被很多人视为“平房乡”，但随着珠江罗马嘉园的拔地而起，其他楼盘 不断进驻，朝青板块逐渐升温，该区域房屋以商品房为主，进入二级市场的房屋以五年内次 新房居多。以该地区典型楼盘珠江罗马嘉园为例，2004 年均价为 6500 元左右，2005 年则 上涨至 7800 元，2006 年成交价维持在 11000 元，今年的价格一路飙升至 15000 元。 2:望京区域 : 望京位于北京东北部，是北京市政府规划的大型居住区域，也是未来的北京副中心所在 地，望京新城是该地区的标志性社区，1996 年开始施工建造，总占地面积 860 公顷，建设 用地 510 公顷，总建筑面积 860 万平方米，其中住宅面积 420 万平方米，总人口近 30 万。 2004—2007 年望京新城的二手房均价分别为 4500 元、6800 元、8000 元、12000 元。 3:管庄区域 : 管庄位于北京市东五环外，是北京典型的老龄化分布聚集区域，紧邻北京第二外国语学 院及北京卷烟厂， 是北京正东地区的主要居住区， 由于地铁八通线的开通以及周边配套设施 的逐步健全， 管庄地区的二手房价近年来也呈现势不可挡的上涨趋势。 以该区域最为典型的 柏林爱乐为例，2004—2007 年二手房均价分别为:3800 元、5300 元、6600 元、8300 元， 上涨幅度较为迅猛。 4:中关村区域 : 中关村作为海淀的核心区，是中国科技发展的中心，周边的一、二手房一直都受到购房 者的热力追捧，不仅交易量活跃，房价更是 一直居高不下，存在着严重的供给不足现象。以 太月园为例，二手房直逼周边一手房价格，由于该社区户型优势突出，建筑布局合理，成为 中关村置业者的首选之地，2004—2007 年太月园二手房均价分别为:7000 元、9300 元、 14000 元、20000 元。 5:亚运村区域 : 亚运村见证了近年来北京房地产业发展的缩影。作为北京著名的奥运场馆区域，该地区 的二手房市场近年来热度一直不减。 亚运村是北京向北发展的起点， 所以这里形成了北向的 交通枢纽， 五号线的经过和奥运支线的规划让这里的二手房更是寸土寸金。 有利的地理位置 使得它不管现在还是将来都将是北京最适合居住、 最有发展潜力的地区。 以该区域安慧东里 为例，2004—2007 年二手房均价分别为:6000 元、7300 元、8800 元、12500 元，呈明显 的逐年递增趋势。 北京房价居高谁之罪 北京房价居高谁之罪 走过经济高速发展的几年，北京的城市档次得到了提高，房价，随着经济的一路增长也 昂首挺进， 到底是何因素推动北京房价以如此迅猛的态势增长呢,千万家总经理华国强对此 认为: 1、宏观调控之副作用助推房价 、 2000 年到 2004 年这几年间，北京的房地产市场发展态势一片大好，整个市场运行越来 越规范与透明， 这不能不归功于政府一直不遗佘力进行的各种调控， 出台了很多促进房地产 行业积极发展的有利政策，如土地招拍挂制度的实行、现房销售的在线网签、 对存量房交 易的促进，如取消交易分成、央产房放量、取消审批等，政府大力鼓励房地产建设，这一段 时间政府对于房地产的态度以“供”为主，房地产行业如同婴儿一般备受呵护。 随着时间的推移，老百姓逐渐对房产有了更为深入的了解，市场需求越来越大，供应量 已经满足不了日益增长的购房需求。2003 年政府出台了土地招牌挂制度，低价拿地的历史 一去不复返， 招牌挂的形式推动了地价上涨， 而地价的上涨最直观的反映就是房价大定上涨。 2004 年北京楼市进入了高价增长阶段，这一时段政府的态度急剧转变为以“控”为主，紧锁 供应致使地价进一步上扬，同时各种税费也随之增加，土地出让金更是一路上涨，直接造成 了开发成本的提升， 政府在这一时期的工作非但没有能够有效地抑制住房价， 反而直接促使 房价以更迅猛的态势上涨。2005 年、2006 年国家两次调整房产交易税，对于房地产市场的 格局产生不小的影响，税收是调节市场的有效杠杆，但当房地产市场成为稀缺市场时，它无 疑会成为转嫁推高房价的无形的手。 面对越来越敏感的房地产市场， 政府始终不能及时的调 控措施，即便是推出了相应政策，大多也是不痛不痒、有风无力，并不能对房价起到积极的 调控作用，这让北京的房地产市场变的更加扑朔迷离。 2、开发商囤地哄价直接影响房价走势 、 在开发商中，存在着较为普遍的采取各种隐蔽手段违规销售、炒作、囤积房源、哄抬房 价的行为，这是造成房价上涨较快的主要原因之一。到 2007 年底，全国房地产开发商囤地 面积约 10 亿平方米，按照容积率 3 来计算，建成的商品房面积可达 30 亿平米，而 2006 年 全国商品房施工面积为 19.41 亿平米， 囤地面积已远远超过一年总施工面积， 囤地现象到了 非常严重的地步。所谓的“地荒”，并不仅仅是实际意义上的供应土地紧缺，大量的土地囤积 在开发商手中，他们故意拉长开发周期，造成上市新盘数量紧缩，房地产市场有限供给和无 限需求之间的矛盾很难得以解决。 这一问题已成为北京楼市的一个毒瘤， 随着北京市国土部 门整治力度的加强，囤地现象将得到较为彻底的查清。 3、供需比例的严重失衡是房价上涨的内在动力 、 理论上讲，房价的上涨其根本动力是由供需关系决定的，而房价的一路盘升，又主要表 现在房地产市场的需求过度旺盛。自 1998 年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改 革加快住房建设的通知》后，居民住房消费得到前所未有的刺激，政府实施了积极的税收政 策和住房金融政策，各地区住房建设力度猛增，银行业适时推出了购房按揭业务，长期处于 压抑状态的社会购房需求在一段时间内得到集中释放， 住房销售市场的合理需求增加， 一段 时间内楼市呈现出欣欣向荣的景象。 但随着时间的推移， 房屋供应量逐渐满足不了日益增加 的市场需求，房价也随着市场的日益狭窄而陡增。据千万家市场研究中心监测数据显示，今 年 11 月北京市商品房成 交面积为 166.8 万平方米，而新开楼盘面积为 107.7 万平方米，供 不应求的局面仍难存在，但从数量看，已经得到了一定的缓解。 北京的存量房有近 600 万套，数量相当可观，但随着二级市场的逐渐开放，很多业主逐 渐看到在经济发展过程中房屋升值的巨大空间， 故纷纷将手中房产投入租赁市场， 并不急于 出售，以等待最佳的房价时期到来，导致了很多存量房并没有拿到市场上来交易，直接遏制 了存量房市场的供应量，远远不能满足日益增长的购房需求;同时，二手房的供应存在着非 常明显的区域性缺乏状况，这也成为北京二手房市场的软肋之一，即城区市场火爆、郊区市 场冷清， 大量的郊区房源得不到购买人群的青睐， 城区范围的房源则出现极其严重的拥堵状 况，这在一定意义上造成了哄抬房价。 4、城市化进程是北京房价增速的催化剂 、 2001 年北京申奥成功，北京的国际化都市地位得到了进一步确立，全方位的城市建设和 改造工程也在这个时候提上了议程，使这几年成为北京城市化进程最快的几年，根据《中国 城市统计年鉴 2006》所统计的数据显示，到 2006 年底，北京市建城区面积已达 1182.3 平 方公里， 2004 年的 770 平方公里大了足足 400 多平方公里。 较 而同样大力发展城市建设的 原中国第一大城市上海建城区面积则仅仅停留在 781.04 平方公里的水准上，仅建成区面积 一项指标就与北京产生了实质性的差距，足可见得近几年北京城市扩张的速度是何等之快。 随着北京城市化的快速发展，人口数量开始猛增，2004 年北京外来人口约合 300 万，但 仅过了三年，到 2007 年北京外来人口数量已超过 450 万，总人口数已逼近 2000 万，伴随 着城市人口急剧增多的是大规模的城市改造和居民拆迁、 住房市场被动需求增加、 城市基础 设计周边物业升值、新建住宅成本日益提升，成为房价上涨的一大推手。 5、经济发展的高速增长推动房地产市场升温 、 众所周知，进入 21 世纪后，我国的经济取得了前所未有的快速发展，作为北方经济中心 的北京，经济建设速度更是远远超过其他地区，根据北京市统计局统计数据显示，2006 年 北京 GDP 为 7720.3 亿元，占全国的 3.7%，人均国民生产总值超过 6000 美元大关，地方 财政收入超过 1100 万元，而 2007 年 1—10 月北京市人均可支配收入为 19226 元，较去年 同期增长了 15.3%。可支配收入的大幅上涨让更多的人有能力改善住房条件或进行房地产 投资，购房需求进一步增加。 由于经济利好，股市也从 05 年开始连创新高，国家宏观调控、股改全面完成、几大银行 相继上市、人民币升值、基金资金充裕等有利条件让股市足足牛了两年，这让一部分有钱人 资金储蓄更为雄厚， 而一旦有了资金， 作为不动产的房屋投资必然是他们所要考虑的投资重 点。 在经济环境过热的大背景下，逐渐产生了京城炒房一族，目前北京楼市的炒房大军已不 仅仅是那些精明的温州人和财大气粗的山西煤老板， 普通民众的房产投资亦是一种炒房的表 现。在投资投机的压迫下，本身就先天不足的供应量再次缩水，房价，又怎能不上升呢, 北京的楼市会如何发展，会同美国一样吹破泡沫回到常规吗,对于这一点，千万家房产 总经理华国强认为将是必然:“中国大力度发展房地产的时间毕竟尚短，其间存在着太多的 不完善和不成熟，理性化房产经济时代还未到来，近年来北京房价一路飙升直至悬空，实为 中国楼市畸形发展的典型代表，目前已进入恶性发作期，大变革，是肯定要发生的。” ?拐点之辩 拐点之辩 千万家市场研究中心分析人士认为，北京房价拐点一定会在不远的将来到来，08 奥运会 给北京带来的极大号召力并不能掩盖其房地产市场的种种隐患， 这紧紧是烘托房价上涨的被 动因素，并不能成为主导房价的主要力量，房价的健康与否关键还是靠市场规律来说话。为 什么说房价会出现拐点,主要基于以下几点考虑: 1、租售比远超正常水平 、 所谓租售比是指每平米使用面积的月租金与每平米建筑面积房价之间的比值。从理论上 讲， 租售比能较为客观的反映当地房地产市场的供求状况。 国际上衡量房产运行良好的租售 比一般标准为 1:200—1:300，如果低于下限 1:300，意味着房产投资价值变小，价格偏 离真实房产价值。目前北京的租售比基本是在 1:500—1:700 这个范围之内，超过国际租 售比预警线。 近年来北京二手房市场发展较为迅速， 尤其是五年内二手房的交易成本居高不 下，更多的人将房源下放到租赁市场，这将使租金水平一 直呈较为稳定的上涨趋势，而房价 却在疯涨， 租售比比例越来越悬殊， 从这个跨越预警线的数据可以看出房价正在以非正常的 速度上涨。让我们从千万家房产市场研究中心统计数据看看北京租售比的走向。 2、居民收入跟房价的关系 、 对于房价与家庭收入比，联合国人居中心给出的上限是 3:1，世界银行的上限是 5:1， 然而我国目前很多城市的房价—收入比都要远远高于这个基数，北京 2007 年人均可支配收 入将达到 24000 元，一家三口收入总数约为 7 万元，而五环内房屋均价已达 14000 元/平方 米，以此价格购买 100 平米的房子要 140 万元，是普通三口之家家庭年总收入的 20 倍，已 经远远超过国际正常比例。而美国房价收入比平均值为 3:1，美国房屋均价只有 1100 美元 /平米，相当于人民币 8000 元，但在这样的背景下美国却爆发了次级贷危机。北京房价收 入比是美国房价收入比的 6 倍多，是联合国人居中心所认定的房价泡沫水平的 6.66 倍，是 世界银行认定的房价泡沫水平的 4 倍，泡沫成分非常严重。 3、政府调控态度坚决明确 、 在中国这个有着社会主义特色的经济体制下，高层政府的态度代表着社会经济未来的政 策走势及发展方向。房价，在一定意义上是和政治挂钩的，住房关系民生，老百姓住房遇到 难题政府不能袖手旁观。 欧洲很多发达国家的政府很早就开始通过有效的政策引导来调节本 国楼市的非正常状况，且收到了不错的效果，一些国家如加拿大、美国，个人拥有住房比例 高达 70%以上，政府的干预在里面起到了最为关键的作用。 在我国，政府做出了很多调控政策，虽然我们目前看到的表象是房价的越发飙升，“看的 见的手”并没有能够有力的握碎背离的房价。 但只要政府寻求稳定房价、解决安居问题的态 度没有改变，其结果的实现无非是早晚的问题。我们已看到，北京市委书记刘淇提出的“两 个一千万”目前正在顺利实施中，限价房、廉租房、经济适用房等保障性住房也都慢慢会成 为市场有力的房源供给之源，同时也将稀释整个市场的成交均价。 4、经济周期规律迫使房价回落 、 经济周期具体表现为经济扩张因受到资源供给约束或消费约束，而出现经济收缩，经济 收缩又因资源供给充裕或消费需求拉动而重新进入经济扩张， 大体要经过复苏期——高涨期 ——危机期——萧条期几个阶段，周而复始、不断循环。任何经济活动都不可能背离经济周 期规律，股市是个很好的例子，一个股市周期大致要经历牛市阶段——高位盘整市阶段—— 熊市阶段——低位牛皮市阶段，近两年来中国股市行情一路见好，即所谓的牛市，而随着近 期指数的不断下降，股票市场出现了较大的震荡，即将进入高位盘整市阶段。楼市作为经济 中的重要一个环节，同样须遵循经济周期规律，北京楼市走过了趾高气昂的几年高涨期，如 同近两年来经济市场的通货膨胀一样，危机迹象非常明显，太多的“不应该”都成为了现实， 危机的到来并不是危言耸听，而反映到市场中去的介质就是房价的下降。 同时，价值决定价格，价格围绕价值上下波动，这是我们最熟悉不过的经济学原理，也 就是说最终决定房价的是房屋的本身价值， 是建筑的内在价值， 供求关系只能影响短期波动， 而决定长期房价走势的仍将是房屋价值。 根据千万家市场研究中心最新监测数据显示，11 月份北京市新开楼盘 45 个，均价为 14966 元/?，较 10 月份新开楼盘均价 15324 元/?下降了 358 元，迎来了北京楼市开盘均 价在持续六个月高速增长后的首次下跌。 北京楼市在经历了长达数月之久的“有价无市”、 “量 降价升”后，终于迎来了民众盼望已久的第一轮降价潮，这究竟是北京房价即将走低的头马 枪，还是房价高压之下的回光返照，目前不得而知，考虑到 11 月新开楼盘中以五环外近郊 楼盘为主，市场的变动还不能很有力的说明房价已经开始呈现下降趋势。但无风不起浪，高 压之下北京新盘均价能跌破 15000 元/?，这已经说明，开发商已有妥协意向，关键的一个 环节正在向理智化转变。同时从千万家的成交数字来看，与同年 10 月份相比，11 月份北京 二手房价格的平均增幅几乎为零， 居高不下的房价得不到买方市场的认可， 当月房源量猛增 12%，仅千万家房产 11 月高价房源量就增加了几十套之多。 5、房价的高速发展不利于北京和谐城市的建设 、 北京房地产经过了一个金戈铁马、运筹帷幄、高速发展的时代，通过资本市场，泡沫已 膨 胀到临爆点，在未来半年时间内，房地产的过度膨胀将会面临打击，价格高峰之后必将进 入一段调整期，房地产暴利的时代即将结束。这必将造成房地产行业的一次洗牌，优胜略汰 的市场规律不会被推翻， 今后的房地产仍将商机无限， 但内涵和外延都将发生根本性的变化。 如同当年的美国楼市，在经历了高房价泡沫的重压之下，房地产市场几近瘫痪，最终还是被 迫要回到良性发展的轨道上来。 2004—2006 三年间，北京房价平均年上涨幅度达 15%，2007 年还能保持这个上涨比例 吗,目前看来这个疑问已经被否定。 从第四季度房地产市场的冷清告诉我们， 买方市场已经 逐渐认识到北京房价的虚高成分，大多驻足观望。北京的城市人口也趋于饱和，流动人口和 新市民人口的快速增加，让城市压力重重，北京市总体规划所提出的 2020 年 1800 万总人 口的标准其实现在已经超标，城市容纳能力已经超载，亮出红灯。房价的高速增长使城市的 整体竞争力削弱，与北京和谐城市的发展轨迹相矛盾，北京市 850 万平米的廉价房、经济 适用房、限价房的大力筹建就是为了平息此矛盾，住房供应三元模式基本定型，有效缓冲经 济增长快速下的楼市高压。 ?结语 结语 1959 年到 1961 年让一代人不堪回首，三年自然灾害给老百姓带来的痛苦不是只言片语 能够表达的。 北京楼市， 走过了四年的快速发展之路， 负面效应已显露头角， 如不及时割治， 恐后患无穷。如果让生活在物质生活充裕的当今时代的老百姓，回忆起这几年的北京楼市， 如同上一辈人回忆起三年自然灾害一般痛苦，那将是中国社会的莫大悲哀。07 年年初时， 千万家房产总经理华国强带领千万家市场研究中心抛出过一篇《2007 年北京房价下降 10 大理由》，在媒体引起一片骚动，但大多是置疑性的评论。为此，人民网还特别请华总就房 价问题进行直播间现场采访。如果说，在房价一片高涨中抛出这样的观点会引起异议的话， 那么相信在目前这种降声一片的舆论环境下再去读读他的观点的话， 相信会有一番不同的感 受与认同了。