售后公房转让谨慎对待“买断”和“代理销售”

张先生问：最近我将一套售后公房在中介公司挂牌出售。他们问我是否愿意和他们签订《代理销售协议》，并表示如果在一个月内房屋没有售出的话就由中介公司买进；或者他们现在给我全部房款，由他们一次性买断房屋产权。他们这样的操作方法让我感到不放心，我该怎么办？           律师观点           你急于出售该套房屋，中介公司正是利用了你这样的心理提出了签订《代理销售协议》或是一次性买断的。           其实无论上述哪种操作方法对你来说都是弊大于利的。           假如一次性买断房屋产权，中介公司一般会和你商定好一个价格，然后虚拟一个下家和你签订所谓的“买卖协议”，再转手高价售出，至于他们能卖多少钱就和你没有关系了。照此方案操作时，你还要把房产证、身份证、私章等都交给中介公司，这存在一定的法律风险。早在2002年初上海市房屋土地资源管理局就颁发的《关于公示房地产经纪企业和执业经纪人经营行为若干问题的通知》明确：凡有下列行为经查证属实的，由上海市房地产经纪人协会予以公示：利用房地产中介赚取差价的；以办手续为名，扣押当事人身份证件、产权证明的；虚拟交易，获取不正当利益的。因此你必须搞清楚该中介公司的资质，如果仅仅具有居间、委托代理而不具备收购资质的，说明该公司明显存在违规行为。           建议你不要“贪小失大”，还是要按照正常的途径和下家面对面就“二手房买卖合同”的各项条款进行协商，并共同到房地产交易中办理登记过户手续，不要图省事，只管拿钱而不管潜在风险。           许多中介公司会利用业主对有关房产买卖不熟悉的优势，在与业主签订《代理销售协议》时，故意设置霸王条款。例如有的中介公司和业主签订协议但并未约定中介公司代理出售的期限，几个月以后业主家中出现特殊情况，不愿再出售房屋，中介公司拿出当时签订的协议来主张违约金，致使业主损失巨大。           正规的中介公司在《代理销售协议》中一般会对买卖双方的权利义务分别作出约定，例如中介公司在限定时间内没有售出业主的房屋，公司将赔偿业主违约金；同样的，如果业主在约定委托期限单方提高出售价格或者拒绝配合签订“买卖合同”影响成交的，业主也应当向中介公司支付相应的违约金。           此外，你与中介公司还应当明确是一般代理还是独家代理，如果是独家代理你可能丧失其他机会，而中介公司获得了独家代理权以后，一旦发现你在其他中介公司挂牌还可以追究你的违约责任。           上海市圣信律师事务所·徐丛林