写字楼管理方案

写字楼管理方案 目 录 ◎ 管理目标 ◎ 管理原则 ◎ 管理办法 ◎ 服务项目 ◎ 具体方案 早期物业管理介入阶段 前期物业管理阶段 一、 接管验收管理方案 二、 业主入伙管理方案 三、 治安管理方案 四、 消防管理方案 五、 绿化保洁方案 六、 房屋、设施设备管理方案 七、 娱乐设施管理方案 八、 水系使用管理方案 九、 财务管理方案 十、 质量管理方案 十一、档案资料管理 十二、人力资源管理 ◎智能化系统的管理和维护 ◎机构设置及人员配置 ◎物业管理年度收支预算 管理目标(按照物业具体情况描述) 为充分体现开发商建造的开发初衷，开创高档写字楼的新时代，我们将本着物业公司“真诚、善意、精致、完美”的企业精神，及“科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展”的质量方针，坚持“以人为本”的服务管理理念，对理想大厦实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与业主层次及办公需求相符的管理模式，使广大业主及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。 大厦管理工作将参照地方和全国物业管理优秀示范大厦评定，确保业主综合满意率达到95%—98%以上。 管理原则 为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则: (一)服务第一、管理从严的原则: “服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管 理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的#管理制度#，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。 (二)专业管理与业主自治管理相结合的原则: 在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主(租户)的积极性。物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主(租户)的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。 (三)物管为主、多种经营的原则: 在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主(租户)不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主(租户)服务。 管理办法 (一)实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。 (二)成立理想 大厦管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。 (三)在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为理想 大厦组建一支高素质的物业管理队伍。 (四)导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。 (五)严格遵守《广东省物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案;与业主签订各项协议，依法约束双方行为。 (六)运用CS系统(顾客满意战略)，建立富有亲和力的管理和服务模式。 (七)采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。 (八)运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。 (九)依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。 物业管理服务项目 (一)公共服务项目: 1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理; 2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运; 3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养; 4、公共绿地园艺的培植和保养; 5、室内公共场所绿化摆放养护; 6、对大厦的各类资料进行管理; 7、未装修房屋通风、打扫等服务; 8、电话及访客留言转告; 9、雨伞、雨衣临时借用; 10、节日环境布置; 11、重要时刻提醒服务; 12、代订报刊、信件收发; 13、代聘钟点工服务; 14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费; 15、代叫出租车; 16、代办保险; 17、义务安全用电常识宣传。 (二)有偿专项服务项目: 1、大厦内物品搬运; 2、各项健身、娱乐活动; 3、机动车辆清洗: 4、提供大厦报警室内系统维护服务; 5、提供小型商务会议场所及服务; 6、商务中心服务; 7、办公区域绿化供应及代为养护; 8、办公区域报警系统维护及接警服务; 9、办公区域设备设施上门维修安装等; 10、代订车、船、机票; 11、代订代送饮用水。 具体方案 大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段与前期物业管理实施阶段组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。 第一阶段:早期物业管理介入阶段 从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。 一、管理内容: 1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据; 2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议; 3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力; 4、提供有关公建配套设备设施的改良意见; 5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见; 6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见; 7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见; 8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤; 9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见; 10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通; 11、参与开发商物业竣工验收。 二、管理措施: 1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循; 2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量; 3、制定早期介入，积极稳妥地开展工作; 4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系; 第二阶段:前期物业管理阶段 前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。 一、接管验收管理方案 为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。 (一)、管理内容: 1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间; 2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排; 3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。 4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准; 5、与开发、施工单位联合进行物业交接: (1)核对、接收各类房屋和钥匙; (2)核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档; (3)核对、接收各类设施设备; 4)核对、接收各类标识。 ( (二)管理措施: 1、组建接管验收小组，负责接管验收工作; 2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识; 3、掌握物业验收的标准和程序; 4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。 二、业主入伙管理方案 在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。 (一)管理内容: 1、准备业主领房所需资料; 2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务; 3、按领房流程办理领房手续: (1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料; (2)陪同业主验房，办理领房手续; (3)收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用; (4)对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时间，及时解决。 (二)管理措施: 1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料; 2、按照业主领房程序，安排工作流程; 3、策划业主入伙现场布置方案; 4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见; 5、按规定办理业主入伙手续。 三、治安管理方案 在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注， 特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 (一)管理内容: 1、常规防范:采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。 (1)门岗的任务: • 礼仪服务; • 维护出入口的交通秩序; • 对外来车辆和人员进行验证、登记和换证; • 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦; • 夜间对外来人员进行询问和登记; • 严禁携带危险物品进入大厦; • 遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记; • 为业主提供便利性服务。 (2)巡逻岗的任务: • 按规定路线巡视检查，不留死角; • 巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作; • 对大厦内的嫌疑人员进行检查防范; • 对大厦及楼宇安全、防火检查; • 装修户的安全检查; • 防范和协助公安部门处理各类治安案件; • 防范和制止各类违反大厦管理制度行为。 2、技术防范: 应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。 (1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。 (2)值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。 (二)、管理措施: 1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心; 2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习; 3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当; 4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量; 5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好; 6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。 四、消防管理方案 消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。 (一)管理内容: 1、做好消防监控中心的管理; 2、做好消防设施、器材的管理; 3、保持消防通道的畅通; 4、加强装修期间的消防安全管理; 5、严禁违章燃放烟花爆竹; 6、严禁携带、储藏易燃易爆物品; 7、防止电器短路等引发火灾因素。 (二)管理措施: 1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实; 2、制订消防事故处理预案，防患于未然; 3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习; 、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除; 4 5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态; 6、制止任何违反消防安全的行为; 7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识; 8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。 五、绿化保洁管理方案: 绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。 (一)管理内容: 1、绿化养护:绿化工应做到管理日常化、养护科学化。 (1)根据气候，给花木适量浇水; (2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土; (3)制定预防措施，防治病虫害; (4)及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草; (5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护; (6)定期对建筑小品进行修饰; (7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。 2、清洁卫生:通过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。 (1)根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表面光亮整洁; (2)公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味; (3)楼层公共烟缸每天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积; (4)大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗保持光亮，无明显印渍; (5)大厦各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水; (6)每天定时(正常上班时间前)收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次; (7)定期进行外墙清洗; (8)各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次; (9)定期对下水道等排污管道清理一次; (10)告示牌、指示牌等每天保洁一次; (11)电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁; (12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次); (13)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。 (二)管理措施: 1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作; 2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护; 3、落实“三查” (绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查)，加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率98%、保洁服务满意率98%; 4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。 六、房屋及公共设施设备管理方案: 房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。 (一)管理内容: 1、房屋公共部位管理:根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。 (1)业主已领房: • 房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案; • 加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理; • 装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。 (2)空关房(含业主托管房): • 管理处应每月通风打扫一次; • 对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。 (3)公共用房 •做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。 2、设备设施维护: (1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修; (2)公共卫生设施每周检查一次; (3)水泵、锅炉、纯净水等设备每天巡查两次; (4)电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行); (5)中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常; (6)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效; (7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案; (5)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。 (二)管理措施: 1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止; 2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护; 3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态; 4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代; 5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录; 6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。 七、娱乐设施管理方案 确保健身娱乐设施的安全使用，为业主提供一个丰富多彩的娱乐休闲环境。 (一)管理内容 1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查: (1)活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等; (2)健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用; (3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等; (4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固; 2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修;对无法修复的，按手续申请报废; (二)管理措施 1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权; 2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。 八、水系使用管理方案(此项内容视具体配套情况增减) 通过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。 (一)管理内容 1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常; 2、定期清洁蓄水池，保持水质洁净; 3、专人管理蓄水池，定时开放。 (二)管理措施 1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定; 2、建立设施设备档案，做好巡检记录; 3、按规定操作，发现异常，及时报修。 九、财务管理方案: 通过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。 (一)管理内容: 1、加强现金收支管理; 2、搞好财务核算; 3、及时统计物业维修更新费用使用情况，每半年公布一次(每年公布一次) 4、做好年度预算和决算工作; 5、认真审核报销票据，严格控制费用报销; 6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。 (二)管理措施: 1、根据财务法规政策，制定财务管理制度; 2、财务人员持证上岗，规范操作; 3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质; 4、加强成本控制; 5、加强财务监督和财务检查。 十、质量管理方案: 导入ISO9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助 于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。 (一)管理内容: 1、参照ISO9000质量体系标准要求，制定大厦质量; 2、实施所制订的工作计划和措施; 3、对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题; 4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。 (二)管理措施: 1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识; 2、制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处; 3、接受公司对大厦管理工作的现场指导; 4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。 十一、档案资料管理方案: 加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系 。 (一)管理内容: 1、工程档案:从接管开始的所有工程技术、维修、改 造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等; 2、业主档案:所有业主购、租房(复印件)，业 主基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表 等; 3、财务档案:逐年形成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等; 4、文件档案:有关物业管理法规政策、公司文件等; 5、管理资料:绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。 (二)管理措施: 1、 制定档案制度，并严格执行; 2、 专人管理(由负责内勤的管理员担任)，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主隐私，保守秘密; 3、 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%; 4、 逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。 十二、人力资源管理方案 一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。 (一)管理内容: 1、按照合理的人才结构，配置各类人才; 2、任人唯贤，量材录用; 、开展业务培训，全面提高业务素质; 3 4、进行业绩考核，优胜劣汰。 (二)管理措施: 1、制定岗位责任制，做到责、权、利分明; 2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性; 3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识; 4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合; 5、全面考核，做到公开、公平、公正。 智能化系统的管理和维护 (一) 建立一支设备运行及维护人才队伍 将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。 (二) 管理人员的业务素质培训 对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚知道隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。 (三) 建立设备技术档案 对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。 (四) 建立设备运行档案 建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。 (五) 建立供货商档案 对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商保持联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。 (六) 日常巡视与定期保养 日常的巡视检查是及时发现问题的最佳途径，而定期维护是发现、解决软性隐患的最佳办法。对此将采取日常巡视及定期保养相结合的办法以确保设备安全运行。 机构设置及人员配置 (一)物业管理机构设置及人员配备 1、机构设置 根据物业管理的需要，现对物业管理机构的设置和人员的配备作如下安排: 据_________的具体情况，拟配备___人，具体配备如下: (1)经理1人; (2)助理1人; (3)管理部:管理员___人; (4)工程部:主管___人，维修工___人; (5)保安部:队长___人，保安___人(分3班，每班___人:主入口___人，次入口___人，巡逻___人)，监控员___人(分3班，每班___人); 6)保洁部:主管1人，领班1人，技工___人，清洁工___人，绿化工___人(。 (二)管理职责: 1、主任全面负责物业管理处的工作; 2、管理部负责行政事务管理、人力资源管理、档案资料管理、财务管理、小区装修管理、会所管理、社区文化建设和业主接待、回访等; 3、工程部负责房屋共用部位和共用设施设备的日常维护保养、智能化系统的管理及开发、业主委托维修服务等; 4、保安部负责维护小区公共秩序、交通车辆管理、消防管理和消控、监控中心管理等; 5、清洁绿化部负责园区共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护及业主相关的委托服务等。 物业管理年度收支预算 (各有关基数和百分比可视物业具体情况进行调整) (一)物管收入:__________元/年 1、物管费收入(总建筑面积___?，物管费标准按___元/?•月计，出售、租率按95%计，空置房物管费按原标准的70%计):______元/年; 2、车库停车泊位管理费收入(地下停车泊位___个，管理费按___元/个•月计;地上车库___个，管理费按___元/个•月计;出售率以70%计):___元/年; 3、车库停车泊位出租收入(地下停车泊位和地上车库，未出售率以30%计，出租标准分别为___元/个•月和___元/个•月计;露天停车泊位出租标准___元/个•月，出租率为___%):______元/年; 4、经营用房收入:______元/年; 5、有偿服务收入:______元/年。 (二)物管支出:______元/年 1、工资:______元/年; (1)主任1人 ______元/年 (2)管理员 ______元/年 (3)工程主管 ______元/年 (4)日常维修人员 ______ 元/年 (5)高配值班人员3人 ______元/年 (6)保安队 长 ______ 元/年 (7)保安人员(含监人员) ______元/年 (8)消控中心 ______元/年 (9)车管员 ______元/年 (10)清洁工 ______元/年 (11)绿化工 ______元/年 2、工作餐费:______元/年; (消控人员、车管员及保安员______元/月•人，管理人员、维修工______元/月• 人) 、福利、教育、工会经费:______元/年; 3 (福利费为工资的14%，教育费为2%，工会经费为2%) 4、社会保险费:______元/年; 5、办公费:______元/年; (1)办公耗费:______元/年 (2)交通费:______元/年 (3)通讯费: 元/年 电话费: 元/年 手机费: 元/年(配置人员:主任、工程主管) (4)服装费: 元/年 管理人员: 元/年 维修、车管员、消控人员、清洁工: 元/年 6、保洁费用: 元/年; 清洁用品消耗费: 元/年 7、绿化费: 元/年; (1)公共区域花卉盆景费: 元/年 (2)节假日布置费: 元/年 (3)绿化工具、用药费: 元/年 8、保安耗费: 元/年; (1)保安公司管理费: 元/年 (2)保安耗材费: 元/年 (3)保安服装费: 元/年 9、共用设施设备维修费: 元/年; (1)电梯维护、年检费: 元/年 (2)其他共享设施设备维护、材料费: 元/年 (含中央空调、水泵、消监控、配电房、照明电器、楼宇日常维护及小修，不含中修、大修) 10、固定资产折旧费: 元/年; 11、递延资产摊销费: 元/年; 12、不可预见费费: 元/年; 13、税金: 元/年。 年度收支预算的说明: 1、年度收入 元，支出 元，盈亏 元; 2、本预算未计入中央空调、电梯、水泵的运行能耗费和公共区域水电费; 3、本预算未计入排污费; 4、本预算未计入垃圾清运费; 5、本预算未计入消防耗费; 6、本预算未计入外墙清洗费; 7、本预算中工资标准参照当地物价及工资水平; 8、本预算未计入报警中心和商务中心收支; 9、本预算未计入物管公司收益; 下面为朱自清的散文欣赏，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢～～～ 荷塘月色 作者: 朱自清 这几天心里颇不宁静。今晚在院子里坐着乘凉，忽然想起日日走过的荷塘，在这满月的光里，总该另有一番样子吧。月亮渐渐地升高了，墙外马路上孩子们的欢笑，已经听不见了;妻在屋里拍着闰儿，迷迷糊糊地哼着眠歌。我悄悄地披了大衫，带上门出去。 沿着荷塘，是一条曲折的小煤屑路。这是一条幽僻的路;白天也少人走，夜晚更加寂寞。荷塘四面，长着许多树，蓊蓊郁郁的。路的一旁，是些杨柳，和一些不知道名字的树。没有月光的晚上，这路上阴森森的，有些怕人。今晚却很好，虽然月光也还是淡淡的。 路上只我一个人，背着手踱着。这一片天地好像是我的;我也像超出了平常的自己，到了另一世界里。我爱热闹，也爱冷静;爱群居，也爱独处。像今晚上，一个人在这苍茫的月下，什么都可以想，什么都可以不想，便觉是个自由的人。白天里一定要做的事，一定要说的话，现在都可不理。这是独处的妙处，我且受用这无边的荷香月色好了。 曲曲折折的荷塘上面，弥望的是田田的叶子。叶子出水很高，像亭亭的舞女的裙。层层的叶子中间，零星地点缀着些白花，有袅娜地开着的，有羞涩地打着朵儿的;正如一粒粒的明珠，又如碧天里的星星，又如刚出浴的美人。微风过处，送来缕缕清香，仿佛远处高楼上渺茫的歌声似的。这时候叶子与花也有一丝的颤动，像闪电般，霎时传过荷塘的那边去了。叶子本是肩并肩密密地挨着，这便宛然有了一道凝碧的波痕。叶子底下是脉脉的流水，遮住了，不能见一些颜色;而叶子却更见风致了。 月光如流水一般，静静地泻在这一片叶子和花上。薄薄的青雾浮起在荷塘里。叶子和花仿佛在牛乳中洗过一样;又像笼着轻纱的梦。虽然是满月，天上却有一层淡淡的云，所以不能朗照;但我以为这恰是到了好处——酣眠固不可少，小睡也别有风味的。月光是隔了树照过来的，高处丛生的灌木，落下参差的斑驳的黑影，峭楞楞如鬼一般;弯弯的杨柳的稀疏的倩影，却又像是画在荷叶上。塘中的月色并不均匀;但光与影有着和谐的旋律，如梵婀玲上奏着的名曲。 最新有关系学生会竞选演讲稿范文 敬的学校领导、老师、亲爱的同学们: 大家好! 我是来自xx班的xx。我性格活泼开朌,处事沉着、果断,能够顾全大局。今天我很荣幸地站在这里表达自己由来已久的愿服:“我要竞选学生会宣传部部长。”我在这里郑重承诺:“我将尽全力完成学校领导和同学们交给我的任务,使学生会成为一个现代化的积极团体,成为学校的得力助手和同学们信赖的组织。” 我已经在团委会纪检部(戒班级的干部)工作了近一年的段时间,从工作中,我学会了怎样为人处世、怎样学会忍耐,怎样解决一些矛盾,怎样协调好纪检部各成员之间的关系,怎样处理好纪检部不其它部门之间的关系,怎样动员一切可以团结的力量,怎样提拔和运用良才,怎样处理好学习不工作之间的矛盾。这一切证明:我有能力胜任学生会宣传部部长一职,并且有能力把学生会发扬光大。 假如我当上了学生会宣传部长,我要进一步完善自己,提高自己各方面的素质,要进一步提高自己的工作热情,以饱满的热情和积极的心态去对待每一件事情;要进一步提高责任心,在工作中大胆创新,锐意进取,虚心地向别人学习;要进一步的广纳贤言,做到有错就改,有好的意见就接受,同时坚持自己的原则。 假如我当上了学生会宣传部部长,我要改革学生会的体制。真正的做到“优胜劣汰”,做到“日日清,周周结”,每周都对各部门的 负责人进行考核,通过其部门的成员反应情况,指出他在工作中的优点和缺点,以朊友的身份不他商讨解决方案并制定出下阶段的计划。 经常不他们谈心,彼此交流对生活、工作的看法,为把学生会工作做好而努力。开展主席团成员和各部长及负责人常作自我批评,自我检讨的活动,每月以书面材料形式存入档案。我还将常常找各部门的成员了解一些情况,为作出正确的策略提供可靠的保证。还要协调好各部门 之间的关系,团结一切可团结的力量,扩大学生会宣的影响及权威。 假如我当上了学生会宣传部部长,我将以“奉献校园,朋务同学”为宗旨,真正做到为同学们朋务 ,代表同学们行使合法权益,为校园的建设尽心尽力。在学生会利益前,我们坚持以学校、大多数同学的利益为重,决不以公谋私。努力把学生会打造成一个学生自己管理自己,高度自治,体现学生主人翁精神的团体。 我知道,再多灿烂的话语也只不过是一瞬间的智慧不激情,朴实的行动才是开在成功之路上的鲜花。我想,如果我当选的话,一定会言必行,行必果。 请各位评委给我一张信任的投票,给我一个施展才能的机会! 荷塘的四面，远远近近，高高低低都是树，而杨柳最 多。这些树将一片荷塘重重围住;只在小路一旁，漏着几段空隙，像是特为月光留下的。树色一例是阴阴的，乍看像一团烟雾;但杨柳的丰姿，便在烟雾里也辨得出。树梢上隐隐约约的是一带远山，只有些大意罢了。树缝里也漏着一两点路灯光，没精打采的，是渴睡人的眼。这时候最热闹的，要数树上的蝉声与水里的蛙声;但热闹是它们的，我什么也没有。 忽然想起采莲的事情来了。采莲是江南的旧俗，似乎很早就有，而六朝时为盛;从诗歌里可以约略知道。采莲的是少年的女子，她们是荡着小船，唱着艳歌去的。采莲人不用说很多，还有看采莲的人。那是一个热闹的季节，也是一个风流的季节。梁元帝《采莲赋》里说得好: 于是妖童媛女，荡舟心许;鷁首徐回，兼传羽杯;欋将移而藻挂，船欲动而萍开。尔其纤腰束素，迁延顾步;夏始春余，叶嫩花初，恐沾裳而浅笑，畏倾船而敛裾。 可见当时嬉游的光景了。这真是有趣的事，可惜我们现在早已无福消受了。 于是又记起《西洲曲》里的句子: 采莲南塘秋，莲花过人头;低头弄莲子，莲子清如水。今晚若有采莲人，这儿的莲花也算得“过人头”了;只不见一些流水的影子，是不行的。这令我到底惦着江南了。——这样想着，猛一抬头，不觉已是自己的门前;轻轻地 推门进去，什么声息也没有，妻已睡熟好久了。 在北京住了两年多了，一切平平常常地过去。要说福气，这也是福气了。因为平平常常，正像“糊涂”一样“难得”，特别是在“这年头”。但不知怎的，总不时想着在那儿过了五六年转徙无常的生活的南方。转徙无常，诚然算不得好日子;但要说到人生味，怕倒比平平常常时候容易深切地感着。现在终日看见一样的脸板板的天，灰蓬蓬的地;大柳高槐，只是大柳高槐而已。于是木木然，心上什么也没有;有的只是自己，自己的家。我想着我的渺小，有些战栗起来;清福究竟也不容易享的。 这几天似乎有些异样。像一叶扁舟在无边的大海上，像一个猎人在无尽的森林里。走路，说话，都要费很大的力气;还不能如意。心里是一团乱麻，也可说是一团火。似乎在挣扎着，要明白些什么，但似乎什么也没有明白。“一部《十七史》，从何处说起，”正可借来作近日的我的注脚。昨天忽然有人提起《我的南方》的诗。这是两年前初到北京，在一个村店里，喝了两杯“莲花白”以后，信笔涂出来的。于今想起那情景，似乎有些渺茫;至于诗中所说的，那更是遥遥乎远哉了，但是事 情是这样凑巧:今天吃了午饭，偶然抽一本旧杂志来消遣，却翻着了三年前给S的一封信。信里说着台州，在上海，杭州，宁波之南的台。这真是“我的南方”了。我正苦于想不出，这却指引我一条路，虽然只是“一条”路而已。 ---------------朱自清《一封信》 燕子去了，有再来的时候;杨柳枯了，有再青的时候;桃花谢了，有再开的时候。但是，聪明的，你告诉我，我们的日子为什么一去不复返呢?——是有人偷了他们罢:那是谁?又藏在何处呢?是他们自己逃走了罢:现在又到了哪里呢? 我不知道他们给了我多少日子;但我的手确乎是渐渐空虚了。在默默里算着，八千多日子已经从我手中溜去;像针尖上一滴水滴在大海里，我的日子滴在时间的流里，没有声音，也没有影子。我不禁头涔涔而泪潸潸了。 --载自《匆匆》 这时我们都有了不足之感，而我的更其浓厚。我们却只不愿回去，于是只能由懊悔而怅惘了。船里便满载着怅惘了。直到利涉桥下，微微嘈杂的人声，才使我豁然一惊;那光景却又不同。右岸的河房里，都大开了窗户，里面亮着晃晃的电灯，电灯的光射到水上，蜿蜒曲折，闪闪不息，正如跳舞着的仙女的臂膊。我们的船已在她的臂膊里了;如睡在摇篮里一样，倦 了的我们便又入梦了。那电灯下的人物，只觉像蚂蚁一般，更不去萦念。这是最后的梦;可惜是最短的梦!黑暗重复落在我们面前，我们看见傍岸的空船上一星两星的，枯燥无力又摇摇不定的灯光。我们的梦醒了，我们知道就要上岸了;我们心里充满了幻灭的情思。 --载自《桨声灯影里的秦淮河》 近几年来，父亲和我都是东奔西走，家中光景是一日不如一日。他少年出外谋生，独力支持，做了许多大事。那知老境却如此颓唐!他触目伤怀，自然情不能自已。情郁于中，自然要发之于外;家庭琐屑便往往触他之怒。他待我渐渐不同往日。但最近两年的不见，他终于忘却我的不好，只是惦记着我，惦记着我的儿子。我北来后，他写了一信给我，信中说道，“我身体平安，惟膀子疼痛利害，举箸提笔，诸多不便，大约大去之期不远矣。”我读到此处，在晶莹的泪光中，又看见那肥胖的，青布棉袍，黑布马褂的背影。唉!我不知何时