亳州谯郡华府

亳州谯郡华府 组名:第一组 班级:房管1101 学校:湖南交通职业技术学院 2012/11/18 文件编号 ZB-TZ-Z02 版 本 号 1.0 生效日期 2012-11-4 质量管理体系作业指导书 半岛城邦项目投资决策报告(市场部分)成果 (盖控制专用章处) 生 效 日 修改状态 修 订 情 况 期 组长:庄晨曦 2012/11/18 I 组员:曹珍珍、朱梦雨、袁丽平、李恺日、彭焕 在项目的基础上修订的初步投资决策报告 II III IV V 起 草 职 务 日 期 2010-10-27 审 核 职 务 日 期 签 发 职 务 日 期 项目投资策划报告 一、正文 1、项目总论 2城市板块及项目细分市场 3项目市场与产品定位 4项目分期开发 5项目销售进度计划及分期售价 二、结论及建议 三、附件:合作方研究、合作草案等 成果标准: 序号 项目 数值 页码 1 占地面积 31400? 见xx页 见xx页 2 容积率 3.00 见xx页 3 总建筑面积 10万? 见xx页 4 商品房建筑面积 1万? 见xx页 5 住宅套数 984套 见xx页 6 住宅建筑面积 9万? 见xx页 7 绿化率 50.3% 见xx页 9 一期 18幢 10 项目工程投资总额(万元) 8亿 见xx页 项目总论 (1) 项目总体概况 谯郡华府项目由亳州市惠康房地产开发有限公司全资打造，规划总建筑面积10万平方米，其中商业建筑面积1万平方米，住宅为9万平方米。项目位于繁华的新华北路一中、拂晓小学东侧，项目作为亳州涡北的新地标，由8 座18层电梯景观洋房组成，可以俯瞰涡北。绿化率达50.3%，规划设计11种户型，面积在50至110?范围。由著名的上海都市设计院与上海尚维建筑景观公司携手倾力打造。在小区规划上，应用了目前国际最流行的后现代主义风格理念，无论从建筑立面、色彩、风格上都体现了小区的阳光与高贵气质。在内部道路设计上采用活泼的曲线环路路网连接南北两个出入口，在保证便捷性的同时不断改变居住者感知花园的角度和方向。环境设计以突出中央花园的特色为主，南北入口各对应一个花园，主要布置自然草坡、健身场地等多种设施;小区正中心类椭圆形花园体现了欧洲几何型花园特点，花园中心设计了矩形戏水池，两侧对称布置了景观喷水池、自然草坡，通过高低变化的草坡、富有特色的地面铺装和小品、丰富的绿化植被，营造富有情趣的居家氛围，创造富有生机的邻里交往中心，小区的景观与细部无一不体现了建筑与自然的完美融合。 (2)、项目背景 标准见附件一:项目概况及项目背景。 城市板块及项目细分市场分析 (1) 板块及细分市场供需分析 1. 谯郡华府由亳州市惠康房地产开发有限公司全资打造，在小区规划上，应用了目前国际最流行的后现代主义风格理念，无论从建筑立面、色彩、风格上都体现了小区的阳光与高贵气质。在内部道路设计上采用活泼的曲线环路路网连接南北两个出入口，在保证便捷性的同时不断改变居住者感知花园的角度和方向。环境设计以突出中央花园的特色为主，南北入口各对应一个花园，主要布置自然草坡、健身场地等多种设施;小区正中心类椭圆形花园体现了欧洲几何型花园特点，花园中心设计了矩形戏水池，两侧对称布置了景观喷水池、自然草坡。 (2)主要竞争对手分析 1. 谯郡华府的主要竞争对手是鼎晟•金色名城。 鼎晟•金色名城为亳州市谯城区重点住宅项目，地处亳州工业园区光明西路，北面为建设中的亳州第二中学新校区，西面为规划中的物流和药材交易市场，为谯城区未来城市发展的核心居住区，项目尽占未来黄金稀缺资源的新教学住宅区，为亳州工业园区入驻的首个规模住宅小区，发展优势得天独厚。 鼎晟•金色名城项目总占地面积为15.5公顷，建筑面积为36万平方米，共有59幢建筑，分三期建设，其中一期19栋住宅，计划于2012年9月交付使用。 2. 在未来发展趋势来说，鼎晟•金色名城是谯郡华府的最大对手，由于两个楼盘都有好几期的发展，所有在未来几年，这两个楼盘的比较是不相上下的。 (2) 板块及细分市场客户分析 置业南山区的客户来源比较广泛，在不同的片区、不同品质的楼盘，客户来源和阶层分化明显。位于蛇口片区的楼盘，则主要吸引周边居民、普通白领、中层管理者、公务员等购买或投资。 标准见:附件二、城市板块及项目细分房地产市场分析 项目市场与产品定位 1、项目SWOT分析及竞争策略 优势: 1、临近城市老城区区域，项目周边配套较为完善; 2、临近城市主干道,魏武大道、新华路，交通便捷,乡镇 辐射力强; 3、临近涡河景观绿化带、汤王陵公园，自然景观和人文 资源突出 4、 项目周边布满各中小学，学区优势明显。 劣势: 1、项目地块被周边陈旧村庄包围，展示性较差。 2、项目位于城市北郊，城市发展的反方向，城市认同感 较差。 3、项目周边市场业态混乱，较难定位，不利价格空间的 提升; 机会: 1、亳州市政府斥巨资打造涡河景观带。 2、区域内项目数量少，品质差、体量小，无包装。 3、近几年亳州周边县市进城置业的人群明显增多。 4、从市调的情况反映，目前亳州的市场还未出现饱和的 现象，有待进一步挖掘。 威胁: 1、为了稳定房地产市场，政策不断推出，二套房贷的收 紧、利率7折的取消，加重置业者的观望情绪，影响 购房者的热情。 2、 为抢夺客源，区域内开发商可能会启动价格战， 进行正面肉搏。 2、根据市场确定产品的客户定位、产品定位和商业及配套定位 标准见:附件三、项目市场与产品定位 项目分期开发计划 1、 确定开发进度计划 项目分3期开发，多元的生活形态和完善配套让社区因此更为丰富，浓郁的国际人文环境，令国际化的海洋文明与生活接轨，建成后将成为中国滨海豪宅领军之作。规划总建筑面积10万平方米，其中商业建筑面积1万平方米，住宅为9万平方米。项目位于繁华的新华北路一中、拂晓 小学东侧，项目作为亳州涡北的新地标，由8座18层电梯景观洋房组成，可以俯瞰涡北。绿化率达50.3%，规划设计11种户型，面积在50至110?范围。 一期拥有风情商业街、幼儿园、会所等配套设施，将开启新一代滨海生活的新篇章。项目二期计划将在12年末推出。 2、项目销售进度及分期售价的确定 标准见:附件四、项目销售进度计划 附件一:项目概况及项目背景 1、 项目概况及背景 谯郡•华府项目由亳州市惠康房地产开发有限公司全资打造，规划总建筑面积10万平方米，其中商业建筑面积1万平方米，住宅为9万平方米。项目位于繁华的新华北路一中、拂晓小学东侧，项目作为亳州涡北的新地标，由8座18层电梯景观洋房组成，可以俯瞰涡北。绿化率达50.3%，规划设计11种户型，面积在50至110?范围。谯郡•华府项目由亳州市惠康房地产开发有限公司全资打造，规划总建筑面积10万平方米，其中商业建筑面积1万平方米，住宅为9万平方米。项目位于繁华的新华北路一中、拂晓小学东侧，项目作为亳州涡北的新地标，由8座18层电梯景观洋房组 成，可以俯瞰涡北。绿化率达50.3%，规划设计11种户型，面积在50至110?范围。 2.项目市场板块 表1 涡北区 目前亳州市商品房市场在售楼盘,主要 集中在三大版块:涡北、老城区和城南。 三大版块 涡北版块,学府花园、学府公馆、?老城区 金叶凤凰城、金华苑 ?老城区版块,锦绣年华、瑞景佳 园、幸福大街 ?南部新区版块,主要包括国购名 南部新区都、盛世家和园、UDC领寓、翰林 华府、天一阁等项目 详见亳州最新市调报告 附件二、城市板块及项目细分房地产市场分析 1、市场分析 近几年,亳州房地产开发投资快速增长，增幅较大;从2009年房地产开发投资额的参照指标来看,目前亳州房地产市场处于过热的状态,房地产行业发展较快，投资环境基本正常。 20092009年年异常异常基本正常基本正常正常运行正常运行基本正常基本正常异常异常 <-5%<-5%-5%-5%——5%5%5%-15%5%-15%15%-25%15%-25%>25%>25%6363((2%2% 房地产开发投资额房地产开发投资额 增幅增幅适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供 过于求过于求 <5%<5%5%-10%5%-10%10%-15%10%-15%15%-20%15%-20%>20%>20%4.3%4.3% 房地产投资房地产投资/GDP/GDP 反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为反映房地产投资规模的基础指标，较合理指标为10-15%10-15% <15%<15%15%-22%15%-22%22%-30%22%-30%30%-37%30%-37%>37%>37%24.1%24.1%房地产投资房地产投资//固定资固定资 产投资产投资反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例为20%-25%20%-25% 2、板块及细分市场供需分析 研究内容 指标体系 数据来源及说明 板块内房历年板块内结合价格和物数据来源可通过房管局、房地产交地产市场供需分析 业类型进行分易中心获取，如数据获取有困难，供需分析 析 可通过市场调研方法论证说明 未来板块内根据各板块在售和即将入市项目、 供需预测 近两年土地供应情况、板块市场需 求情况合理预测未来1,2年板块市 场供需量; 项目细分历年项目所 房管局、房地产交易中心或其它论市场供需在细分市场证途径 分析 供需分析 未来全市项 根据整个城市当前在售和即将入市 目细分市场竞争项目情况、近两年土地供应情 供需预测 况合理预测未来各年项目细分市场 供应量; 3板块及细分市场主要竞争对手分析 《竞争项目调研分析》指标清单 开发商:亳州惠康房地产开发有限公司 项目位置:谯城区 一中老校区，拂晓小学东侧。 建筑面积:9万平方米 周 周围交通:5路、6路到灵津渡大桥 楼座展示:8座18层电梯景观洋房。 项目概要 套数:984 容积率:3.00绿化率率50.3% 配套及规模:娱乐设施齐全、交通方便、银行超市齐 全。 项目类型:普通住宅 高层 客户构成:年龄25-45岁居多 市场定位 主力户型:三房、四房 户型配比走势(各期户型配比) 4细分市场客户需求分析 客户基本特征 年龄构成:25-45岁 职业构成:双城商务人士 文化水平:受过良好教育 目前居住地点:涡北原住民、周边乡镇进城置业 置业性质:自主为主、投资为辅 客户需求特征 注重生活环境，喜欢给家人最好的生活; 意向户型:两房、三房、四房的中小户型 购房驱动因素:―山、海、城‖浑然一体、人与自然和谐 意向面积:120—160平方米 共处的半岛特点 意向物业类型:高尚住宅 意向总价区间:132万---176万 关注配套:社区配套完善拥有国际化的商业、教育、写 客户形态描述 中国新兴的知富阶层社会精英人士，拥有绝对的财富 字楼、酒店、会所等设施。 附件三、项目市场与产品定位 1、 项目市场定位 , 产品类型:由于亳州市房地产市场起步较晚，发展水平不 高，开发商在打造产品线上还是比较保守，高端产品较少。 分析 置业人群在产品选择上还是较喜欢低层住宅，但经过最近 几年的大力引导，也慢慢习惯高楼层的生活习惯。涡北版 块，主要以多层、小高层为主，产品品质较差;老城区版 块，由于发展时间较长，土地较为稀缺，主要以小高层为 主，产品品质略高于涡北版块。南部新区版块，亳州市房 地产水平代表区域，项目总多，产品线丰富，主要以小高 层、高层为主，配比少量的多层与别墅产品。 2户型面积 亳州购房群体主要是以首次置业为主，改善性客户其次，周边县市进城买房人群较多，投资客近些年也有猛增的现象，开发商针对购房人群以及房屋总价上，对户型面积选择上还是偏小，主要集中在80-120平米之间，由于各版块的针对人群不同，南部新区版块个别楼盘户型面积上有些偏大。 , 3产品定位 亳州各楼盘在定位从宣传上都因自身的版块不同而大不同。涡北版块:由于该区域内学校众多;处于该区域的楼盘在定位都依托于周边的学校资源进行定位，如:学府公馆、学府花园。老城区版块:该版块发展年限较长，生活配套非常成熟，区域内楼盘主要诉求点以便捷的生活方式以及成熟的街区生活为主;南部新区版块:新城版块，未来的城市中心，各楼盘的定位主要诉求一种豪宅概念，一种新的生活方式。如:国购名都、天润上层等。 , (1) 物业档次:高层住宅 (2) 物业类型:高层住宅 (3) 户型定位及其配比:三居室和四居室为主，二居室 和五居室为辅 4产品卖点定位 销售均价 整个亳州产品价格分为三个档次，涡北版块:由于地段、产品、品牌、绿化等各方面的综合因素较差，价格主要集中在2500-2900/平米左右。老城区版块由于版块土地稀缺，价格高于涡北版块，以3100-3500元/平米为主。南部新区版块，该版块的竞争尤为激烈，周边生活配套也逐步完善，产品均价集中在3200-3400元/平米，个别高端楼盘价格已突破4000元/平米。 定位卖点 看看我们自己都有些什么, 周边三所幼儿园、6所中小学10万方体量 卖点 成熟生活配套临近百年名校亳州一中 学校、百货、剧院、商业街创立于1910年 (建议) 江南园林景观临近涡河景观带区域内尚无临近汤王陵公园 附件四、项目销售进度计划 从前期的市调情况来看，亳州各大楼盘销售情况较好，处于一个良好的卖方市场。小面积、低楼层的产品基本脱销。各项目所推出的产品余粮所剩不多，都在摩拳擦掌等待下一次开盘销售。 采用―低开高走‖。低于人们心理预期的开盘价格，使这些楼盘销售的速度明显加快，销售周期明显缩短。同时，也让价格上涨的空间更大，产品升值的速度更快。楼盘条件较好与条件较差的同期相伴推出，然顾客各有所序，各取所求，但价格有所差异。 项目销售进度计划表 第一期 第二期 第三期 百分比 46%% 34% 20% 套数 452 327 205 下面是赠送的经典语录和 搞笑语录，不需要的朋友可以下载后不急删除～～～谢谢～～ , 【感人的话】 要学会感恩、同情、宽容、忍耐、积极与真诚。希望是心灵的一种 支持力量.逆境的回馈，使生命将更加精彩而富足. , 【感人的话】 每个人的好运跟坏运都是分配好的，虽然我的好运没有别人多，所 以只要是一点点好事，我就非常感恩了。 , 【祝福的话】 这里有一本你当年用过的笔记，它有点儿泛黄了，书页里夹着的 话也早已没了香气，却还是谢谢你把它借给了我。今天的我们已经分开，却依然是朋 友。还是要跟以前一样，我听着你的述说，看着你笑，看着你难过委屈去安慰你。我 会把祝福写在这本笔记里，在那多枯黄的花的旁边，我会写下我的祝福:祝福你过得 好～祝福你过得比我好～然后，将它寄给你。不要哭泣，你。 , 【表白的话】 爱你是一个念头，爱你是一种冲动，爱你是一种宿命，只属于我 的宿命。爱你是一段旅程，爱你是一场幸福的长跑，爱你是一路沐浴阳光，爱你是一 径的花香。爱你，是睡觉呼吸一般的自然～请，给我你的爱。 , 【有哲理的话】 世上有三种人:一是良心被狗吃了的人，二是良心没被狗吃的 人，三是良心连狗都不吃的人. , 【激励人的话】 如果你看到面前的阴影，别怕，那是因为你的背后有阳光。 , 【感人的话】 一身白衣为你洗尽铅华，白衣白发白胜雪，捧一卷古墨，盈袭暗 香，我踏着平平仄仄的长长短短，款款步入风情万种的宋词里。溪边桃红青染，流水 潺潺，柳丝随风絮，我在桃花下写着红笺小字，一抹嫣然回眸，惊落了桃花，也惊落 了你的心。佛说千年一轮回，今生，你在哪里, , 【有哲理的话】 母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的 坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃;母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动 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应该为之努力的目的和目标，工作就会出现乐趣，这样才有希望最终成为一个事业和 生活的成功者，生命就会丰富多彩。 , 【有哲理的话】 在真相肯定永无人知的情况下，一个人的所作所为能显示他的品 格。有些事情的确没有人知道，除你之外，没有人知道，但是你必须对得住自己，最 好能问心无愧。因为问心无愧可生自信，而自信会让你生活得更从容。 , 【有哲理的话】 没有任何的动物是比蚂蚁更勤奋，然而它却是最沉默寡言的。与 其埋怨世界，不如改变自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都强。人生无完 美，曲折亦风景。别把失去看得过重，放弃是另一种拥有;不要经常艳羡他人，人做 到了，心悟到了，相信属于你的风景就在下一个拐弯处。 , 【有哲理的话】 有些人成就不大，不在于智力或能力不够，而在于没有克服自己 心理上的弱点和谬见，没有充分发挥自己既有的潜力和才能。只有不断向自己挑战， 向生活挑战，才能取得更大成功。 , 【有哲理的话】 面对别人的反对意见，如果你针锋相对地进行争执和批驳，对方 很难从内心真正接受，在表达方式上委婉一些，效果就好多了。 , 【有哲理的话】 当我们放眼这个世界的时候，如果以自我为中心，很可能会以为 自己了不起，可一旦我们把心歇下来，用赤子之心来观察，就会发现我们是多么渺小。 我们什么时候都能看清自己不如人的地方，那就是对生命有真正信心的时候。 , 【有哲理的话】 胸有平常心，幸福自然来。人的心态如同琴上的弦，太紧则易断， 太松则无音，只有松紧适度，才能弹出美妙之音。保持一颗平常心，才是人生的真谛。 怀一颗平常心，看淡得失，超越成败，不为物欲所迷，不被烦恼所扰，明心见性，随 缘自适。平常心，是一种人生态度，也是一种生活智慧。 , 【有哲理的话】 绝大多数人都喜欢嘲笑别人，而不愿意被别人嘲笑。在别人处于 尴尬境遇时，你如果能通过自己出丑来减少他的难堪，他一定对你非常感激。 , 【有哲理的话】 对于胸怀大志的有志之士和勤奋努力的人来说，障碍是不会起什 么作用的。他们会说:不会再有什么困难能拦得住我了。只要有百折不挠的信念，就 会战胜许多强大的阻力。 , 【有哲理的话】 成功地推销自己是迈向成功的第一步。在推销自己的过程中，多 动脑筋，设计一些小花样，就容易引起别人的兴趣和关注。 搞笑语录 , 一次，同事几个去美国，到超市买东西，用济南话讨论，有个美国人过来用标准 的济南话说:―你们是济南的,～‖暴汗，原来这老外是以前战争时期留在中国的美国 人后代，同事问他:―那你英文怎么样啊,‖老外一拍大腿道:―英语太他妈难学了～～‖ 哈哈，有木有笑趴啊。 , 公司加班到半夜，所有人都眼皮打架，一姑娘哀叹:―我现在真想变成一个?因‘ 字。‖众问其故，姑娘说:―就是一个人四肢平摊躺在大床上。‖话音刚落，旁边一男同 事嘟囔:―困。‖ , 一先生感冒去医院挂吊针，护士小姐很麻利的给这位先生插上针挂好盐水，一个 多小时过去了，盐水瓶的水打完了，护士过来马上又换上一瓶。这先生不解，问护士 小姐说:―小姐，处方单上不是只开了一瓶吗,‖护士小姐指着打完盐水的空瓶盖说，―先 生，您运气真好，这瓶中奖了，再来一瓶～‖ , 一退休老头，闲来无事就教鹦鹉说话，每天早上必教:―早上好～‖可惜～几个月 后，鹦鹉仍不开口。一日，老头心情不佳，未教。只听鹦鹉大叫:―老头，今天牛了～ 连好也不问了啊～‖ , 白雪公主逃出王宫，来到森林，看到一间小木屋，里面排列着七张小小的床。白 雪公主就躺下睡着了。傍晚七个小人回来了，白雪公主说:―你们就是我命中的七个小 矮人吧。‖ 七个人面面相觑，然后说:―你走错地方了，我们是金刚葫芦娃。‖ , 爷孙三人去钓鱼，爷爷拿着鱼杆发呆，孙子看到后对爸爸说:―瞧瞧，你爹在那 发呆，跟傻B 似的。‖爸爸打了儿子一耳光生气的喊道:―你爹才傻B 呢～‖ , 作业做了很久，顺手打开收音机，一个温柔的声音传出:―如果肤色粉红，脸上 的绒毛细嫩柔软，那么说明很健康……‖听到这里，忍不住摸了自己的脸，对镜顾盼， 再笑一笑，样子健康可爱。这时，又听播音员说道:―好，听众朋友，这次我们的《养 猪知识讲座》就到这里。‖ , 话说上技校时我们班为机电八班。某日，学校组织拔河比赛。我们班对战二班。 二百女生加时喊:―机二，加油……机二，加油……‖我们班女生也学着人家喊:―机八， 加油……机八，加油……‖我滴个神～ , 出差，刚出车站就来一大婶:―小伙子，住旅馆呀,‖我说:―不用。‖大婶马上换 成暧昧的语气:―有小姑娘哟，很漂亮的。‖我汗，说:―不要小姑娘。‖大婶立刻改口: ―老姑娘，老姑娘也有，便宜一点。‖再汗，说:―我不要姑娘。‖大婶沉默了下，小声 说:―那个，小伙子也是有的～‖ , 一哥们儿隔壁新搬来个老外，一天晚上老外敲门求助，说:―我的电视坏了，不 能换台。‖这哥们儿低头看了眼表，很镇定的说:―过了七点半就好了‖ , 有个懒人，懒得出奇。妻子要切面条，叫他到邻家借个面板。他说:―不用借了， 就在我背上切吧～‖妻子在他背上切完面条，问他:―痛不痛,‖他说:―痛，我也懒得 吱声。‖ , 一只青蛙给牧师打电话，问自己的命运。牧师说:―明年，有一个年轻的姑娘会 来了解你。‖青蛙高兴的蹦了起来:―哦，真的吗,是在王子的婚礼上吗,‖牧师说:―不， 是在她明年的生物课上。‖ , 几个人在高尔夫更衣室，一手机响很久，一男人按了免提键。女:―亲爱的你在 俱乐部吗,‖男:―在。‖女:―我看到一辆宝马，才不到两百万。‖男人:―买。‖女:―还 有那个楼盘又放盘了， 6万一平。‖男:―买。‖女:―好爱你。‖男:―也爱你。‖旁边的 男人们敬佩得目瞪口呆。男人挂了电话，问:―这是谁的手机,‖ , 深夜，老公未归。女儿心急给妈打电话:―妈～他还没回来，一定有别的女人了～‖ 妈妈轻声安慰:―傻孩子，乖，别净往坏处想，兴许是出车祸了～‖ , 一男子在闹市骑摩托撞昏了一个陌生的老汉～男子惊吓得不知所措～围观群众越 来越多～突然，该男抱住老汉，声泪俱下的喊道:―爹，你等着我，我这就去给你找医 生～‖说后，就跑掉了。老汉挣扎着愤怒的喊道:―给老子回来～‖众人纷纷感慨:―这 儿子当的真孝顺～‖