日新伟业2006年成都科恩威尼斯水城项目市场分析报告

日新伟业2006年成都科恩威尼斯水城项目市场分析 日新伟业2006年成都科恩威尼斯水城项目市场分析报 告 “科恩?威尼斯水城”项目市场分析报告(草案) 谨呈:四川科恩房地产开发有限公司 提交:北京日新伟业(成都)房地产营销机构 时间:2006年3月1日 内容提示 一、宏观市场分析 二、项目区域属性分析 三、项目所在地房地产市场发展现状分析 四、典型个案分析 宏观市场分析 1、成都商品住宅市场总体形势 2、房地产政策环境分析 3、结 论 成都商品住宅市场总体形势(1) ——成都市商品住宅市场趋势分析 1、开发量:2005年全市(含郊区(市)县,以下同)商品房成交总量为16001>.51万平米，同比增长7.71%。其中成都市五城区商品房成交量为848.30万平方米，同比去年增长2.25%;全市新增商品房供应量为1779.23万平方米，同比大幅增长33.94%。 2、供需结构:2003年、2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，呈现出明显供应不足情况。2005年成都新增住宅692.94万平米，销售675.8万平米，新增商品住宅供应面积与实际销售面积供销比达到1.025，供需总量基本平衡 成都商品住宅市场总体形势(1) ——成都市商品住宅市场趋势分析 3、单月供需及价格波动情况 成都商品住宅市场总体形势(1) ——成都市商品住宅市场趋势分析 4、居发住宅购买历程水平分析 目前开发项目中，低密低层花园洋房、电梯公寓乃至高端别墅等中高档住宅产品所占比重日益增大，市场消费主流正在向更高层次产品演进。 5、居民住宅消费趋势: 2005年成都住宅五城区4085元/?，全年城市居民人均可支配收入10394元，三口之家购买一套70平方米住宅需要9.1年;2004年房价收入比7.3年，2003年为7.0，2002年为7.3。 国际上定义房价收入比的合理空间为3~6倍，结合我国国情，成都市房价收入比略微超出国际定义，属正常现象。 ) 成都商品住宅市场总体形势(2 ——成都市近郊区房地产开发形势 1、开发量:统计数据明，成都市郊区目前的土地开发量已达到全市土地开发量的50%左右，而在2004年间郊区开发投资约占全市29.2%，在建规模占全市37.4%，其中尤以双流、龙泉、温江、新都等四大“卫星城”区域最为集中，达到郊区开发总量的60%以上; 2、产品供应量:2005年成都市商品房成交量为1600.51万平方米，其中五城区以外的郊区成交量达752.21万平方米，占47%;全年全市新增商品房供应1779.23万平方米，其中五城区以外的郊区新增商品房供应量达818.05万平方米，占46%，主要开发片区集中在华阳、温江、双泫、龙泉等热点区域。今年温江、新都等二级市将成为楼市竞争的热点片区。 成都商品住宅市场总体形势(2) ——成都市近郊区房地产开发形势 3、产品类型:多层是郊区住宅市场的绝对主力产品，占到了住宅市场的60%。主要原因在于开发风险较低，消费者接受程度高。别墅产品的供应量也较大，比重接近20%;一是由于郊区土地供应充足，二是郊区有着良好的自然、生态环境，特别是青城山区域，开发项目的60%以上为别墅物业; 4、市场价格:随着城市化进程的加快，郊区已经带入到主城区，由于主城区价格的带动，郊区物业价格在最宾2-3年也已经达到较高的水平; ——别墅的价格集中在3500元/?以上，主要华最、牧马山、青城山、龙泉等区域为主; ——多层洋房价格集中在2500元/?左右，以温江、华阳、龙泉等区域的均价最高; ——普通公寓价格从高到低依次是华阳、温江、青城山、龙泉，目前清水房的均价也达到2000元/?以上。 1、虽然经历了2005年宏观调控，但是成都市商品住宅房地产市场具有“较为真实”的市场基础，“刚性需求”依然旺盛。 2、随着交通条件的不断的改善、城市化进程不断的加快，温江、新都、华 阳、双流、龙泉等近郊城市带入成都已经是不争的事实，郊区的开发潜力将在最近1年得到释放; 3、从2004、2005年土地供应情况来看，温江今年将成为成都房地产竞争的主战场，今年总供应量将超过120万平方米。 成都商品住宅市场总体形势(,) ——结论 房地产政策环境分析 1、政策趋势 在创建“和谐社会”与“可持续发展”政策背景下，对房地产开发中新技术、新工艺、新材料的应用逐步进入法制化管理。如，《成都市建筑节能管理》于12月1日正式实施，硬性规定:“新建住宅必须节能50%以上，不达标，不能通过验收”。 各种迹象表明，今年房地产宏观调控的目标:不会出台新的调控政 策。努力实现“调整结构、保障供给、分类指导、稳定价格”的宏观调控目标，加强结构调整和房地产市场。以巩固2005年的政策为主; 2、住房信贷政策: 从今年1-2月份的住房信贷政策来看:一度紧缩的银行个人贷款业务已经出现了“松绑”的迹象。主要动力来看于银行想扩大优质客户范围，增加贷款业务的考虑。 3、经济适用房政策: 优先保证中低收入家庭的住房，是未来房地产政策调控的一大势趋势。 4、加强技术进步引导: 结 论 1、从最近一年的政策、房地产运行情况看，2005年成都的房地产市场受政策影响出来了一定的波动，但总体形势还是好的，”刚性需求“依然旺盛; 2、经济型住宅仍然是市场的主力(建筑面积小于144平方米)，市场呈现供需旺盛的局面; 3、随着土地市场的规范化，房地产销售价格还将进一步上杨，预计今年价格还有10%左右的涨幅; 4、今年温江、城东将成为市场的主角，明年新都将加入主城区的竞争行列，预计今年温江整体均价将超到2700元/平方米; 项目区域属性挖掘 1、自然属性 2、人文历史属性 3、城市功能属性 ,、小结 区域自然属性 1、优越生态:温江处于“温郫都”(温江、郫县、都江堰)国家级生态示范区腹心地带。毗邻青城、西岭，森林覆盖率达30%以上，为大成都“上风上水”之地;气候温和、空气清新、水质纯净、四季常绿，是成都市天然的生态屏障，其自然生态环境有着得天独厚的优势。 2、都市水乡:成都是一座“因水而兴”的城市，温江城区密布金马河、江 安河、杨柳河、清水河四大河流，或穿城而过或绕城蜿蜒，水资源极为丰富，自古有“川西水乡”的美称; 3、缤纷花城:作为“国家级生态示范区”、“全国花木生产示范基地”及国家级花卉博览会主办地，温江全区花木种植总面积高达11万亩。四季多彩的缤纷花木为温江平添更多浪漫情调。 人文历史属性 1、西蜀故都:作为古蜀鱼凫国帝都，古蜀文明的发祥地之一，“蚕丛及鱼凫，开国何茫然”的千古传唱赋予了温江深厚的历史文化底蕴; 2、富庶之邦:民间曾如此谓之:“金温江，银郫县”。在沃野千里的成都平原腹地，温江一个”金“字当头，幻化着成都人世代的无限想象; 3、休闲天堂:目前温江以鱼凫温泉旅游为龙头，古蜀文化寻踪旅游、生态农家旅游和美食旅游相配套的近郊短旅游格局初步形成，成为“休闲成都”的典型代表; 4、新大学城:温江城区西南侧，一个以西南财大、中医药大学、交通学院、水电学院等诸多高等院校组成的新兴大学城正在为具有深厚历史文化底蕴的温江注入新的活力; 城市功能属性 1、城市功能的质变:随着成-温-邛高速、光华大道相继通车，温江撤县建区对温江城市功能定位带来了本质性的影响。尤其是光华大道，将温江与主城区的距离缩短在了10分钟车程内。光华大道的贯通，使温江首次真正融入了成都市主城区。 2、温江城市功能定位 (1)城市定位:在成都市新一轮城市规划中，温江的城市定位是:“主城区城西部份区域中心，以食品、印刷、高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区”。 (2)国际级规划:着眼于温江新的城市功能定位，2002年温江区政府引入欧洲最大规划咨询公司——“阿特金斯”为温江新城作战略性规划;根据该规划，光华大道温江段两侧将成为占地面积19.8平方公里的未来“温江新城”。 小 结 从以上区域属性的分析，我们可以看到: 温江是一个非常适合居家的区域，房地产开发潜力巨大， 项目所在地房地产市场发展现状分析 温江区城市发展描述 温江区房地产市场发展简述 区域内楼盘状况 市场分析结论及未来1-2年区域市场走势预测 温江区城市发展描述(1) 根据新的大成都规划，成都市域内的城市规模将扩大，近期(2010年)总人口将达1110万人;远期(2020年)总人口达1400万,1500万人。以城市人口计，到2020年，成都的整体城市化水平将达到70%。 温江作为成都“城市后花园”在新的城市规划中，温江的定位:主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区。 城市规模到2020年达到32.8平方公里，33万人。 根据《2004温江统计年鉴》，2004年，温江区总人口31.37万，其中柳城镇人口7.66万，另有外来常住人口约1.5万，合计9万人。 ——大概描述 经济状况统计表 年份 固定资产投资 (亿元) 同比增长 (%) 社会消费品零售总额 (亿元) 同比增长(,) 2002年 18.71 61.5% 12.36 16.6% 2003年 31.87 98.4% 14.15 14.5% 2004年 49.82 56.3% 16.49 14.8% 2005年1-10月 65.94 106.28% 15.9 22% 交通: 光华大道 成,温,邛高速公路 成都,黄田坝,永宁,温江 大石西路,机投镇,温江 温江区城市发展描述(2) ——经济发展 温江区房地产市场发展简述 发展状况概述 温江房地产开发现状剖析 温江与其它成都近郊城市的成都房产业比较 温江区房地产市场发展简述(1) “圈地运动” 达到新的高潮; 渐形成“永宁板块”“涌泉板块”“柳城板块”三大板块; 温江区政府将房地产行业作为招商引资的重点，打出“住在温江”牌; 光华大道通车彻底抹掉了温江“远郊”的概念，温江房地产开发受到开发商和消费者的高度关注; 温江成为“第一居所”已经成为必然( ——发展状况概述 近几年温江是成都近郊房价上涨最快的区域。2001年老城区内600元/?左右的价格，2003年，边城水恋卖到1800元/? ，2004年，置信柳城谊苑的房价2700元/ ?右，2005年上林宽景销售均价已达300元/ ? ( 目前温江在售及亮相的楼盘超过20个，供应体量超过120万?，销售速度较慢。根据预测，未来两年内住宅供应量将超过500万? ，销售压力较大。 花博会召开将强势启动温江楼市价值，温江已经成为成都的一个功能区，“住在温江”已不可阻挡( 温江区房地产市场发展简述(2) ——价格及供应情况 温江房地产开发现状剖析 温江的房地产开发主要分为三个片区 一是光华大道沿线两侧的一个片区。以品牌开发商为主，楼盘定位较高，主要面对有较高收入的二次或多次置业者，代表楼盘有建信奥林匹克花园、赛纳河畔、依云镇、春天大道、蓝湾半岛、泰基项目、蓝光项目、和黄项目、七彩花都、锦西阳光、金瑞泰项目、锦绣森邻、置信?柳城谊苑、边城水恋、森宇音乐花园、上林宽境等; 第二个片区既是以柳城干道向南的一个区域。由于在柳城干道的末端是温江的教育规划区，西南财大2000亩、交通学院1000亩、教育学院3000亩、中医药大学3000亩，校园经济的巨大拉动作用也将使柳城干道一线将成为房地产开发最有潜力的区域。主要项目有海峡新城、安纳西时光、翰城、都市水岸等等; 目前温江主要在售楼盘约27个，住宅形态以多层为主，新城区为楼盘开发 集中区，多为中高档楼盘，在中外房企大鳄(和记黄埔、重庆龙湖集团、科恩)的眼中温江已成为新的开发热土。 温江与其它成都近郊城市房产业比较 这几年，成都市房地产开发的重心向近郊城市的发展，但真正的开发热点还是集中在温江和华阳， 温江居家生活舒适性方面优于其它区域。原因是华阳的城市规划不理想，生活配套差，居家生活不方便，使得华阳房产的入住率很低。 都江堰太远，房地产开发主要面对的还是5+2度假型生活方式的人， 温江，提出了“水乡花园城市” 规划理念，按照“向东向南发展，扩大旧城规模并沿光华大道建设新城区”的总体思路，在城区规划和建设方面都走在了前面，形成生活、经济、环境三位一体的都市形象，已经成为成都人郊区安家的首选。 光华大道的正式通车，从温江到成都不过十余分钟的车程，交通的便捷，将强势拉动温江房地产开发再上新台阶。 区域内楼盘状况 项目所在地为温江住宅开发的三大板块(永宁、涌泉、柳城)之一的柳城板块;板块物业形态以多层住宅为主，兼容部分小高层电梯公寓和别墅，物业档次以中档和高档为主，平均容积率约2.0。 周边项目包括上林宽境，海峡新城、都市水岸，七彩花都、赛纳河畔、翰城等;销售均价约2600元/? 市场分析结论 及未来1-2年区域市场走势预测 1、未来1-2年内温江市场楼盘放量将会大大增加 预计今年年底和明年亮相的楼盘(以多层、电梯为主的项目)有静水香榭、学府美地、芙蓉花开、安纳西时光、金域香洲、海峡新城3期、怡和茗居、成都森林3期丛林背景、塞纳河畔、金瑞泰项目、和黄项目、蓝光项目、春天大道等; 待开发土地储备量巨大，仅光华大道沿线就超过5000亩，今年内，光华大道温江段旁边还将集中推出1500—2000亩进入土地交易市场。 2、主流社区品质生活样板 温江，独具生态、田园、水乡、文化四大特色，是成都上风上水之地。 3、“第一居所”概念将深入人心 成都的西门就是温江，温江就是成都市区的一个组成部分，住在温江上班在成都已不存在交通障碍。 4、房价看涨 目前普通住房价格一般在2000元/平方米左右，但地价已早于房价提前上扬。 典型个案分析 根据本公司市场跟踪，该区域未来两年内将有“七彩花都二期”、“塞纳河畔”2期、“金瑞泰项目”、“和黄项目”、“锦锈森邻”、“蓝光项目”、“香颂岛”、“证大项目”、“江南房子二期”、“西花汀”、“天祥房产” 项目、“依云镇”、“泰基地产” 项目、春天大道、“友兴房产项目”、“森宇”项目等众多项目面世，该区域已经圈了地的项目大部分正在做形象展示和规划设计。 保守估计今年温江亮相的楼盘规模超过120万平方米，其中光华大 道将占居其中的主要份额。 区域内主要项目分布图 典型个案分析(略) 小 结 不难预测，伴随着众多著名开发商的进入、超级大盘的开发，光华大道沿线将成为未来开发的一个热点区域，对本项目造成极大的客户分流压力，同时大盘云集又将使该区域成为成都西部的又一个“高尚住宅区”，因此对于本项目而言，市场机会与挑战并存。 *