杭州萧山老年公寓---紫荆园[整理版]

杭州萧山老年公寓---紫荆园[整理版] 紫荆园老年公寓项目 紫荆园老年公寓项目是民营资本参与养老机构建设的试点，是我区乃至省内在建的大型养老项目，2012年被列入浙江省服务业重大建设项目之一。项目总占地194亩，建筑面积27.8万平方米，建设投资16亿元，项目全部建成后，可新增养老床位3866张，是对政府养老事业的有益补充。 整个项目分二期建设，其中一期建设占地130亩，建筑面积18.5万平方米(其中地上建筑面积11.6万平方米)，老年医院、养生餐厅、活动中心等主要的养老配套项目都将在一期建设完成。到目前，一期工程已经全部结顶，今年下半年进入外墙施工与室外工程阶段，明年开始室内精装修。到2015年10月份一期工程交付使用。 作为一个民营资本参与养老机构建设的试点工程，紫荆园在园区建设、入住模式、运营管理上有以下特点: 一、与政府养老项目的错位发展，实行差别化定位 老龄人口结构存在多样性，既有年龄结构的差异，也有经济条件、文化层次、生活追求、自理能力等各个方面的差异。作为民营资本参与养老机构建设的初步探索，紫荆园的定位是相对高端，主要满足知识型、智慧型老年人群的养老需求，如退休教师、医生，退休的企业中高层管理人员，机关事业单位退休人员等。 二、划分功能区块分段养老，配套大面积的公建设施 紫荆园老年公寓划分三大功能区块，健康活力型的居家养生区、高龄体弱型的半托照护区、疾病失能型的全托医护区，不同功能区块在建筑形态、服务标准、入住模式上均不相同。 功能区块 建筑形态 服务标准 入住模式 管家秘书召唤住户保证金入782套， 居家养生区 多层电梯公寓 式服务 住 1564张床位 高层病区式公护工服务+医押金+服务月156套， 半托照护区 寓 护服务 费 468张床位 210间， 全托医护区 高层病房式 全治疗服务 住院费 630张床位 为满足养老服务需求，紫荆园老年公寓配备了医院、活动中心、食堂、公共活动空间等大量公共服务设施。其中，与半托照护区、全 2托医护区相结合的医院建筑面积达32488.7m，占一期地上建筑面积 22的28%;活动中心5043m，占一期地上建筑面积的4.4%;食堂2800m， 2占一期地上建筑面积的2.4%;架空层公共活动空间13821.6m，占一期地上建筑面积的12%。 三、创新入住模式，实现入住老人与投资方的双赢格局 民营资本参与养老机构建设的难题之一是建设资金投入巨大，回收时间漫长，资金难以平衡。以紫荆园的建设标准测算，每套养生公寓的投入资金约需100万元，1000套公寓投资即达10亿，年化的融资成本约为1亿以上，仅融资成本一项，分摊到每户头上的年资金 成本就达10万元。所以，寻找资金平衡点是民营资本参与养老机构建设的首要问题。 紫荆园老年公寓的“入户保证金+较低的服务年费”模式，加快了建设资金回笼，有助于投资方增加信心;同时，降低了老人一次性入住成本和年服务费支出。具体操作模式是: 1、产权由投资方浙江盛和居发展有限公司持有，不销售产权。 2、入住老人需一次性支付入户保证金。保证金标准按测算的投资成本衡量。 3、入住老人在他的有生之年居住紫荆园的房子，享受紫荆园的养老服务。 4、老人寿终，房子退回紫荆园，保证金全额返还;或者，老人可以转让居住权，转让的增值部分在缴纳国家税费后，老人享受50%的收益。 四、以服务为核心，资产管理团队、健康保障团队、服务执行团队、服务监督团队四大主体合作运营紫荆园 紫荆园运营模式的核心是养老服务，包括健康服务、快乐服务、居家服务三大服务系统，让健康老人有所为、有所乐，孤独老人有人问、有人伴，病痛失能老人能得到及时照护。为此，我们正在组建四个团队，保障紫荆园的运营: 1、紫荆园养生中心。作为投资方的代管理紫荆园资产，保障投入运营后的资金流动。 2、紫荆医院(萧山老年病医院)。在对外经营的同时，建立全科医生组，负责园区内的医疗服务。 3、绿城或开元紫荆园项目部。作为服务执行团队，直接面对客户提供管家秘书、护工护理、基本物业等各项服务。 4、理事会。由入住老人、养生中心、医院、服务项目部选拔产生，作为服务监督团队，提高和改进服务质量。 浙江盛和居发展有限公司