合肥金大地新地中心商场及商务写字楼营销总纲

合肥金大地新地中心商场及商务写字楼营销总纲 安徽之门 THE GATE OF AN HUI 谨呈:安徽金大地 金大地?新地中心营销总纲 ?本次汇报的目的在于: 1、明确项目的营销思路和方向; 2、确定销售推广的关键节点; ?本次汇报的内容为策略大纲，具体将根据工作进展分阶段提交。 ?市场大势、项目竞争分析、客户定位详情见附件。 前言 目标与问 目标 ?写字楼销售先行，在不牺牲项目利润的前提下，解 决一定的资金回笼; ?通过写字楼入市，建立项目高端综合体形象; ?通过项目成功运作提升金大地开发商的品牌形象。 Q1:项目写字楼如何推售, Q3:如何打造高端商务综合体的价值营销体系, Q2:如何建立项目差异化的高端形象, 营销总纲主要解决以下三大问题 营销策略 Q1:项目写字楼如何推售, 推售的三大原则 ? 利润最大化; ? 有利于项目形象的逐步提升; ? 不流失客户; 。 高 市场 增长率 高 明星 STAR 现金牛 CASHCOW 问题 QUESTION 瘦狗 DOG 相对市场份额 波士顿矩阵 A栋 B栋 C栋 物业类型 现金牛:市场平均利润，快速回笼资金的产品，溢价空间相对有限。 明星中的0>标杆:高利润、高溢价的产品，价格与形象标杆。 明星:较高利润产品，溢价空间大，可提升项目形象和价值; 产品利益点分析 产品利益点(形象提升及溢价空间)排序:A栋,B栋,C栋 内部产品价值贬损分析 展示不充分时， A栋价值贬损最大，B栋次之，C栋价值贬损最小 Tower A Tower C Tower B 产品价值 A栋 B栋 C栋 展示充分时的价值 展示不充分时的价值 推售策略 世联观点:在项目展示面不充分前提下， ?写字楼高溢价产品A栋、B栋的价值贬损大; ?项目价值体系还未建立，需要良好的销售业绩给市场信心。 基于以上观点结合A、B、C栋利益点及产品竞争关系，项目写字楼推售分三步走 集中推C栋，B栋线下蓄客、半层、整层销售 集中推C栋，单位总价低，客户聚焦; C栋线下销售30%即举办开盘告知市场公开发售，提升客户信心; B栋高价蓄客，树立价格标杆，加速C栋销售。 目的:展示不充分，不贬损项目价值，不流失客户。 操作思路: 第一步: C栋销售超过80%，B栋对外公开发售 利用B栋名企进驻信息，提升项目形象档次; 当C栋销售过80,，B栋线下实现20,30,销售率时，B栋开盘再次引爆市场; 展示到位，B栋开盘后C栋剩余单位涨价。 目的:实现产品高溢价。 操作思路: 第二步: A栋保留，B栋销售80,后，可租可售 A栋对外口径:国际财团正在洽谈准备定制A栋整栋，作为标杆持续影响市场; 挤压A栋意向客户购买B座; 若现金回笼需要，B栋销售达到80%后，高调、高价推出A栋，实现A栋高溢价。 目的:树立形象价格标杆，利润最大化。 操作思路: 第三步: 第一阶段: 集中推C栋，B栋线下消化半层、整层客户; 第二阶段: C栋销售超80,，B栋公开发售，C栋涨价销售; 第三阶段: B栋销售超80,，A栋对大客户租售，实现高溢价。 推售小结 Q2:如何建立项目差异化的高端形象, 项目价值1 根据合肥城市规划，政务新区、滨湖新区和老城区构成合肥的中心城区。 目前政务新区已 经获得“中国人居环境范例奖”，被称为合肥的“曼哈顿”。 合肥新中心，集一城之精华 新万达 合肥市政府 合肥大剧院 天鹅湖大酒店 泓瑞金陵大酒店 合肥广电中心 文博园 置地广场 奥体中心 华润万象城 安徽广电中心 新地中心 世贸城 千亩天鹅湖 项目价值2 项目位处政务新区龙头位置，政务新区的形象封面，占据绝对中心位置。 政务新区龙头位置，地标气质无出其右 新地中心 项目价值3 一线湖景资源，综合体景观之最 不可复制的资源优势，无人能敌 无遮挡一线天鹅湖景观;无遮挡一线中央绿轴景观; 天鹅湖 中央绿轴 中央绿轴 新地中心 项目价值4 国际团队精雕细琢，打造顶尖品质 国际著名事务所WSP维思平担纲整体设计，打造国际顶尖综合体品质，将国际时尚 元素与徽派建筑精髓完美融合;黄志达担纲室内公共空间设计，塑造精品品质。 主要案例:奥地利INFINEON总部、新加坡西门子总部、北京新首都机场酒店、北京中信国 安会议中心等 项目价值5 世界级商务综合体 60万?体量大型综合体，商务体量首屈一指，产品互补优势明显 17万?顶级甲级写字楼，生态办公楼、12万?集中商业，休闲商业街、15万?城市豪宅、 4000 ?顶级会所、国际级外观+国际化办公、居住、购物体验 项目价值6 没有如此多领先和唯一，不言顶级 ?图腾式全玻璃幕墙外立面，合肥唯一; ?约1500?、12m挑高双大堂，合肥唯一; ? VAV蓄冰中央空调，合肥唯一; ?20部最高6m/s的进口品牌极速电梯，速度合肥第一; ?3m极致净高，办公高度合肥第一; ?10.8-12米大柱跨结构，视野广度合肥第一; „„„„„„„„„ 综合体 形象领先 位置领先 区位领先 设计领先 产品领先 景观领先 „„„„ 多项领先，综合体王者气度 如此众多领先的项目优势，如果表达其中一、二个项目先天优势，不足以支撑项目综合体王 者的地标形象。 基于各项价值叠加之上项目价值，我们应该如何体现,, 天鹅湖万达广场说:我是“国际万达，天鹅湖畔再定中心” 置地广场说:我是“天鹅湖上的90万?合肥新中心” 华邦世贸城说:我是“世界级都市综合体” 坝上街说:我是“140万平米超大型城市综合体” 白天鹅国际商务中心说:我是“政务新区5A级智能商务中心～” 安粮东怡金融广场说:我是“世界金融企业总部” „„„„„„„„„„ “中心” “天鹅湖上” “新中心” “世界级” 政务新区 5A级智能 世界金融 这些优势只是 金大地?新地中心气质的一个注脚 “综合体” 140万平米 项目综合体的整体形象需要超越～ 规模、产品、功能、品牌等物理属性的地标 精神地标 安徽之门 将项目的建筑形态符号化、图腾化，让项目成为城市的 封面和象征，站在一个省会区域的高度俯瞰全城。 项目形象统领: 安徽之门，梦想之都 长江三角经济带的西大门; 世界进入安徽的西大门; 合肥城市的形象封面; 一座城市和区域的地标图腾和象征; 一座城市期望的国际城邦; 国际之都体现的是综合体互补价值，国际繁华的都市感。 站在“安徽之门”的形象下， 项目商务形象如何拔升和体现, 商务形象之于项目形象，就是 灵魂 15万平米的住宅体量，不足以成为合肥豪宅标杆; 12万平米的商业运营，不足以抗衡万达广场、华润万象城; 17万平米的商务体量，比肩国际的顶尖的规划、设计、配置，足以代言合肥商务的巅峰之 作和未来; 当IFC在标榜“高度”时， 当万大广场在标榜“天鹅湖、中心”时， 当坝上街在标榜“体量”时， 当置地广场在标榜“天鹅湖、新中心”时， 当白天鹅国际商务中心标榜“5A品质”时， „„„„„. 这些对于真正的领袖、真正的地标来说 都无须标榜 对于安徽来说，我是门户，我是象征; 对于政务新区来说，我是综合体的坐标原点; 对于天鹅湖来说，我是龙头; 对于商务品质来说，我是领袖; „„„„„. 因为 以领先的形象定位奠定项目商务综合体领袖的龙头地位，捍卫“安徽之门”的地标气质。 安徽之门，领袖商务 金大地新地中心写字楼形象定位: 围绕“领袖商务”，项目写字楼A、B、C栋需要建立自己独有的产品形象定位 Tower C 市场个性化写字楼的代表:精品生态OFFICE 代言绿色商务时代 ?甲级写字楼标准配置; ?生态空中花园; ?生态绿色大堂; ?阳光电梯等候厅; „„.. Tower B 市场甲级写字楼明星:总部OFFICE 代言安徽商务标准 ?合肥唯一彩釉玻璃幕墙; ? 5m/s进口高速电梯; ?品牌VRV空调; ? 10.8-12m柱跨; ? 2.8m净高; „„. Tower A 市场超甲级写字楼标杆:世界OFFICE 代言世界商务高度 ? 竖线条全玻璃幕墙外立面，合肥唯一; ? 约1500?、16m挑高双大堂，合肥唯一; ? VAV蓄冰中央空调，合肥唯一; ? 20部最高6m/s的进口品牌极速电梯，速度合肥第一; ? 3m极致净高，办公高度合肥第一; ? 10.8-12米大柱跨结构，视野广度合肥第一; „„„„„„„ 项目形象价值体系 项目综合体整体形象 安徽之门，梦想之都 项目综合体商务形象 安徽之门，领袖商务 Tower A 形象 世界OFFICE 代言世界商务高度 Tower B 形象 总部OFFICE 代言安徽商务标准 Tower C 形象 精品生态OFFICE 代言绿色商务时代 关于项目商务、住宅及商业形象定位的一些思考 项目综合体整体形象 安徽之门，梦想之都 项目综合体商务形象 安徽之门，领袖商务 项目综合体豪宅形象 安徽之门，湖岸官邸 项目综合体商业形象 安徽之门，时尚中心 梦想之都:形象总领，一座都市梦想的栖息地。“都”体现的是综合体业态互补产 生的价值，一座功能互补性强的高端综合体其实是一座繁华都市浓缩的缩影。 领袖商务:代言合肥商务的巅峰之作和未来; 湖岸官邸:天鹅湖一线湖景城市高层豪宅; 时尚中心:12万平米高端、时尚购物中心，雄踞政务新区商业最核心的位置。 Q3:如何打造高端商务综合体的价值营销体系, 项目2个核心发力点 ——“安徽之门”概念的炒作与落地; ——差异化营销展示、体验引领合肥商务标准，打造项目“领袖商务”的标杆形象; 营销总纲 营销推广四大原则 ? 悬念策划营销，营销费用事半功倍; ? 关键营销节点重点投入，合理使用营销费用; ?创新营销推广方式，有效利用营销费用; ? 常规化使用费用低、效果好的渠道推广; 结合高端活动，高调推出“安徽之门，领袖商务”的商务标杆诉求，高调推出项目的写字楼; 写字楼营销关键手段重点投入 新闻事件持续制造 项目整体营销策略 利用“安徽之门”的综合体形象定位引起公众、媒体广泛关注，悬念式的事件公关活动引爆市场，树立项目综合体龙头地位; 通过打造差异化的营销展示、体验引领合肥商务新标准，强化“安徽之门，领袖商务”的标杆形象。 营销总攻略 推广攻略 展示攻略 客户攻略 推售攻略 关键节点三集中式投入，悬念广告制造新闻话题，利用公关活动引爆市场，树立“安徽之门” 的高端综合体形象; 结合活动强势推出“领袖商务”，树立项目高端商务综合体形象; 引入国际化调性，建立项目世界综合体气质，与对手形成差异化竞争; 结合工程节点，打造新的展示点，引起市场持续关注; 在客户营销接触点，细化功能展示，渗透项目核心卖点; 打造新地中心”金客会“会员护照，形成圈层口碑传播力; 细分营销渠道，整合商会、协会、银行客户资源。 线上线下分栋推售，满足多种客户需求; 小步快跑，持续制造良好的销售势头。 时间 2011年 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 项目起势期 推广线 商务形象导入期 C座持续推广期 三集中式推广 户外、报广、网络、电台 关键节点集中推广，活动持续影响 户外、报纸、电视、电台、短信、网络等 强势推广 户外、报广、网络、电台、分众 项目营销节点总控图 推售策略 C座蓄客 B座积累大客户 线下C座消化半层以上大客户，B座消化半层整层客户 推广渠道 安徽之门 安徽之门，领袖商务 代言合肥绿色商务时代 工程及 展示 临时售楼处开放 样板房开放 营销中心开放 楼体灯光字 艺术广场及高端会所开放 活动线 点亮”安徽之门“ 商业领袖对话系列节目 行业协会、商会资源互动活动/金融、保险企业资源利用 名企进驻签约仪式 B/C座取得预售 C座持续热销，B座线下消化大客户 C座开盘 C座开盘 落地“安徽之门”，引爆市场 时间:2011.4.12—2011.5.31 销售策略:C栋蓄客，B栋大客户洽谈 推广策略: 1、三集中式投入，“安徽之门”引发公众、媒体持续热议; 2、事件公关活动引出“新地中心，安徽之门”树立项目广泛知名度; 集中渠道:户外、 LED、围墙、报广、网络、电台; 工程相关:临时售楼处装修到位，可投入使用; 物料相关:楼书、折页、户型单张等宣传材料 3 4 5 项目起势期 6 7 8 9 商务形象导入期 C座持续推广期 10 落地 “安徽之门”五大步骤 STEP1:悬念广告引发公众、媒体广泛关注; STEP2:深化悬念广告，引发公众、媒体热议; STEP3:悬念浮出水面，引发公众、媒体期待; STEP4:点亮“安徽之门”活动引爆市场; STEP5:活动后持续报道，初步建立项目价值体系 STEP1:悬念广告引发热议 时间安排:4.18,4.30 操作方式:“时间集中、诉求集中、渠道集中” 推出悬念“安徽之门” ; 炒作话题:一版除“安徽之门” 的整版报广引发大家热议; 何为安徽之门, 合肥安徽之门在哪, 媒体渠道:户外、LED、报广、网络、电台; STEP1:悬念广告表现形式 渠道 主题 投放时间 备注 户外 安徽之门 4.18,5.10 机场、金寨路立交、火车东站、长江路四牌楼段各一块 报广 安徽之门 4.18,4.30 新安晚报、合肥晚报各1整版硬广，软文炒作 电台 安徽之门 4.18,4.30 安徽之门为您整点报时(时间为7、8、9、18、19、20整点) 安徽之门 户外 安徽之门 “何为安徽之门” , 安徽之门最近收到市民的广泛关注，缘于一则除了“安徽之门”信息外再无其他明显„..悬 念引起市民的好奇„„„ 何为安徽之门, “何为安徽之门” STEP2:深化悬念广告 时间安排:5.1,5.15 操作方式:在报纸、网络开辟专栏举办“安徽之门”征文活动，“三集中” 深化悬念广告 ，传递“安徽之门”的价值; 炒作话题:“安徽之门”全城征文; “安徽之门” 是长三角的世界门户; “安徽之门” 在合肥中心; “安徽之门”是合肥地标; 媒体渠道:户外、LED、报广、网络、电台; STEP2:悬念广告表现形式 渠道 主题 投放时间 备注 报广 “安徽之门”征文 5.1,5.15 新安晚报、合肥晚报整版各1次硬广，专栏软文炒作 网络 “安徽之门”征文 5.1,5.15 合房网、365房产网 电台 “安徽之门”征文 5.1,5.15 合肥象征，”安徽之门“全城征文，敬请敬请参与。安徽之门为您整点报时(时间为7、8、 9、18、19、20整点) “安徽之门”全城征文活动 “安徽之门” 是安徽的经济门户 “安徽之门”首先是安徽经济发展的标志，代表安徽走向中国，走上世界的门户，安徽在全 国的经济发展速度首屈一指，安徽需要自己的形象封面来证明安徽作为长三角经济带“西大 门”的重要地位，„„„ “安徽之门” 在合肥中心 “安徽之门”全城征文活动 STEP3:悬念浮出水面 时间安排:5.16,5.20 操作方式:“三集中” 悬念“安徽之门”浮出水面，成为市场焦点” ; 炒作话题:5月21日，天鹅湖畔“安徽之门”即将点亮 安徽之门，梦想之都 众人期待，点亮“安徽之门” 媒体渠道:户外、LED、报广、网络、电台; STEP3 :揭晓悬念广告 5月21日19时，天鹅湖畔点亮“安徽之门” 新地中心湖畔音乐晚会璀璨揭幕 张信哲、赵薇现场献艺 渠道 主题 投放时间 备注 户外 安徽之门，梦想之都 5.16,6.15 更改户外画面，LOGO，广告语，电话号码 报广 5.21 天鹅湖畔点亮“安徽之门” 5.16,5.20 新安晚报、合肥晚报各1次整版硬广，软文 网络 5.21 天鹅湖畔点亮“安徽之门” 5.16,5.20 合房网、365房产网 电台 5.21 天鹅湖畔点亮“安徽之门” 5.16,5.20 5.21，19时天鹅湖畔点亮”安徽之门“。新地中心，安徽之门为您整点报时(时间为7、8、 9、18、19、20整点) 5月21日19时新地中心天鹅湖畔点亮“安徽之门” 户外 金大地新地中心5.21点亮“安徽之门” ，万众瞩目 “安徽之门”即将在天鹅湖畔，新地中心项目地点亮，明星云集，据悉还有大型烟花表演及 神秘的点亮仪式，让人期待不已，众人目光聚焦至5月21日19时„„„ STEP4 :点亮“安徽之门” ，引爆市场 三大爆破点 BOM1 明星助阵， 天鹅湖上音乐会， 全城瞩目 BOM2 湖岸烟花， 点燃现场激情 BOM3 冲天光柱， 万人仰望， 永生难忘 张信哲、赵薇等明星现场献艺，安徽电视台著名主持罗彬助阵，打造合肥史上最强湖上 音乐会。 费用预算:100万 湖岸烟花，打造最绚丽动人的湖岸夜景。 费用预算:50万 高达200米的激光光柱形成双塔门柱，让“安徽之门”成为合肥人心中最不可磨灭的印象。 费用预算:50万 主题:一夜倾城，点亮“安徽之门” 活动地点:项目地旁、天鹅湖畔; 目的:通过激光点亮“安徽之门”仪式，强势推出“新地中心”; 邀请人员:新安晚报、合肥晚报等主流报媒总编 级领导、合房网、365房产网等网络媒体总监级以上人员、安徽电视台、安徽经济频道等媒体领导参加仪式; 活动要点:音乐会引发全城关注，烟花燃放全城激情，点亮仪式让人惊叹难忘，新闻媒体采 访; 推广方式:各大合作媒体发布“一夜倾城，点亮安徽之门”的新闻通稿; 时间:2011年5月21日19时 STEP4 :点亮“安徽之门” ，引爆市场 冲天光柱，全城仰望 STEP5:活动广泛报道，项目价值全面演绎 时间安排:5.22,6.31 操作方式:“三集中” 强势报道点亮“安徽之门”活动的新闻报道，嫁接项目价值信息 ; 炒作话题:5月21日，新地中心一夜倾城，点亮“安徽之门” 新地中心冲天光柱，全城仰目 “安徽之门”，新地中心成市场焦点 “安徽之门”， 城市封面，合肥的象征 媒体渠道:户外、LED、报广、网络、电台、电视台; STEP5 :项目价值演绎的表现形式 “安徽之门” ，一夜倾城 5月15日17时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱魅力激光直插云霄，形成一个“门”型，让市民叹为观止„..“安徽之门”是长三角经济带的西大门，合肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中一根门柱，即将成为合肥象征和名片„„ 渠道 主题 投放时间 备注 报广 “安徽之门”一夜倾城， 5.21,5.31 新安晚报、合肥晚报软文炒作 网络 “安徽之门”一夜倾城， 5.21,5.31 合房网、365房产网 电视台 “安徽之门”一夜倾城， 5.22、5.23 金大地新地中心举办的“点亮安徽之门”一夜倾城 电台 “安徽之门”一夜倾城， 5.21,5.31 新地中心，安徽之门，梦想之都。新地中心为您整点报时(时间为7、8、9、18、19、20整点) 冲天光柱，全城瞩目，一座城市地标诞生 5月15日17时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱魅力激光直插云霄，形成一个“门”型，让市民叹为观止„..“安徽之门”是长三角经济带的西大门，合肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中一根门柱，即将成为合肥象征和名片„„ “安徽之门” ，新地中心成市场焦点 5月15日17时，天鹅湖畔，金大地新地中心项目地两柱魅力激光直插云霄，形成一个“门”型，让市民叹为观止„..“安徽之门”是长三角经济带的西大门，合肥的经济大门，政务新区正中心，新地中心就是其中一根门柱，即将成为合肥象征和名片„„ “安徽之门”点亮仪式，，吸引合肥全城市民关注 3 4 5 项目起势期 6 7 8 9 商务形象导入期 C座持续推广期 “安徽之门，领袖商务”，写字楼高调入市 时间:2011.6.1—2011.8.18 推售策略:C栋蓄客及线下消化半层以上客户，B栋高价消化半层、整层以 上客户; 推广策略: 1、高端商务活动造势，推出“安徽之门，领袖商务”的高端商务形象; 2、精细传播渠道、建立客户圈层，逐步将“领袖商务”渗透市场; 集中渠道:户外、 LED、围墙、报广、网络; 工程相关:B、C座取得预售许可证; 物料相关:五证公示 10 “安徽之门，领袖商务” 四大着力点 POWER1: 高端商务活动，强势推出 “安徽之门，领袖商务”的商务形象; POWER2: 顶级奖项强化“安徽之门，领袖商务”形象; POWER3: 成立会员护照系统，形成客户圈层; POWER4 :精细化的传播渠道，将“领袖商务”逐步渗透市场; 1、头版报眼、封腰持续“领袖头条”播报时事新闻; 2、网络微博解读“安徽之门，领袖商务”价值; 3、百度关键字搜索首页“领袖”价值凸显; 4、针对性渠道投放锁定高端商务人群; 安徽经视中国行业领袖对话系列节目 主题:“安徽门户”，中国行业领袖对话 目的:行业领袖印证商务领袖地位，系列活动引发持续关注，持续提升项目商务影响力; 活动方式:赞助经济生活频道，开办中国行业领袖; 目的:利用自身资源让公众参与，制作话题，吸引新闻关注，形成持续的影响力; 针对目标客户的八大行业:金融、制造、科技、贸易、地产、工程设计、咨询、物流 活动要点:邀请各大行业企业领袖做客经视畅谈本行业的挑战和发展机遇，每周一次。 推广方式:节目插播广告，“领袖商务”高调亮相电视台;节目现场植入广告。主题根据项目开盘等重要节点更换主题;报广、网络根据每周不同行业话题配合炒作宣传。 时间:2011年7,8月 费用:与安徽经视频道初步沟通后，需要提出具体需求才能报价。 安徽之门，领袖商务 POWER1 行业领袖 “安徽之门，领袖商务”经济论坛暨项目新品发布会 主题:安徽之门，领袖商务 目的:通过嫁接经济领袖的影响力，提升项目“领袖商务”的地位 活动方式:经济论坛形式 论坛内容:合肥在长三角中的门户地位以及合肥未来发展趋势 邀请嘉宾:邀请诚意客户、合肥知名地产商领导、徽商理事会成员、各新闻媒体记者 活动要点:合肥在长三角经济带中的门户地位，商务综合体领袖影响力，项目新品发布 时间:2011年7月25日 费用:60万 邀请知名经济专家赵晓(宋鸿兵)、世联CTO黎振伟就城市CBD与商务综合体发展关系发表 演讲，同时邀请合肥级著名主持人芮成钢作主持。 安徽之门，领袖商务 经济论坛暨新地中心新品发布会 POWER1 经济领袖 经济领袖、行业领袖 活动二选一 2011中国建筑新地标TOP10 2011年中国城市综合体TOP10 通过政府或权威机构为项目颁发“地标、综合体”权威奖项，为项目树立公信力，借此机会 让媒体炒作，以突出本项目的地标、领袖地位，建议开始筹备申请以下2个奖项。时间:9 月份。 建筑奖项颁发制造新闻话题，提升项目公信力 POWER2 奖项证言 由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同 组建的“中国房地产TOP10研究组”，中国权威的地标奖项，可通过中国房地产协会办理。 由中国房地产指数系统和中国指数研究院，联合搜房网评出，具有较高的公信力，可通过搜 房网办理。 新 地 中 心 金大地?新地中心 “金客会”会员来源: 金大地物业老业主; 新地中心写字楼成交客户; 世联合肥豪宅客户资源; 金大地资源客户 成立“金客会”发放会员护照，多重优惠体现会员特殊性和尊贵感，与项目商业、住宅资源 共享 金客户功能; 形成金大地忠实的客户群; 为项目住宅、商业蓄客; 启动时间7月 “金客会”会员护照 客户权益 1、可优先参加项目各种活动; 2、可享受金大地开发楼盘的某些特殊优惠; 3、可优先预订会所各种服务; 4、可享受新地购物中心购物特殊优惠折扣或者积分优惠; 管理维护模式 磁卡式，与电脑终端连接，形成客户资料库 POWER3 会员圈层 1、头版报眼、封腰持续“领袖头条”播报时事新闻 POWER4 在新安晚报、合肥晚报新闻头版或用封腰的形式设立“领袖头条”播报的形式，以项目名义播报世界最新最劲爆的新闻热点，逐步渗透“安徽之门，领袖商务”的项目形象。 操作重点: 在商务形象入市期连续2个月头条播报，引起市场持续关注; 时间:6.1,7.31 领袖头条:股神巴菲特亲临合肥 领袖头条:股神巴菲特亲临合肥 精细传播渠道 头版报眼 封腰 2、网络推手微博解读“领袖”价值 邀请合肥知名网络推手或从深圳邀请知名网络推手，在新浪、合房网、腾讯建立微博，以“世界顶级综合体5日游”大奖及其他小奖品作为顶帖的奖励，使项目微博成为热点。同时在合房网、365地产网上定期发布炒作软文。 时间:6、7月 活动形式:顶帖为99、999、9999、99999位的博主可以获得相关奖品; 炒作话题: 合肥出现新地标; 安徽之门，一张合肥的新名片; 新地中心，合肥新封面; 新地中心，全国TOP10综合体; 国际大师邂逅徽派建筑，造就经典综合体; „„„„. 操作案例:深圳万科红 操作单位:瑞桥网络传播 金大地?新地中心，合肥商务领袖 POWER4 精细传播渠道 全国TOP10综合体 3、百度首页关键字搜索“领袖”价值凸显 通过关键字“安徽之门、合肥中心、领袖商务、商务领袖、新地中心、商务综合体、合肥地标、天鹅湖、政务新区、合肥门户” 等词汇，合肥金大地新地中心均出现在首页，且项目信息基本一致。 合肥金大地新地中心 合肥金大地新地中心，安徽之门 合肥金大地新地中心，合肥综合体标杆 合肥金大地新地中心，合肥商务领袖 合肥金大地新地中心，领袖论坛圆满谢幕 POWER4 精细传播渠道 4、针对性渠道投放锁定高端商务人群 通过高端航空、动车杂志投放锁定省内外高端商务人士，通过本地高端楼宇分众传播锁定合 肥高端商务人群。 动车杂志 东航杂志 楼宇分众 主要投放于合肥至上海、南京 、武汉等重点城市的动车上，可覆盖与合肥有密切商务往来的长三角商务人士 东方航空连接长三角与中国其他主要城市，投放可覆盖长三角高端商务人士 在北一环及其他散点分布的高端写字楼投放分众媒体，可覆盖合肥主要大中型企业 投放主题:安徽之门，领袖商务+国际商务综合体光耀合肥+顶级写字楼火热咨询中 投放时间:6月中旬至7月中旬 POWER4 精细传播渠道 3 4 5 项目起势期 6 7 8 9 商务形象导入期 C座持续推广期 “领袖商务，代言绿色商务时代”，C座持销 时间:2011.8.19—2011.12.31 推售策略:C栋持续销售，B栋高价消化半层、整层以上客户; 阶段策略: 1、整合商会、协会、银行资源打造圈层营销体系; 2、差异化展示、体验引领合肥商务新标准; 集中渠道:户外、 LED、围墙、报广、网络、短信; 工程相关:营销中心、样板房等到位; 10 持续销售 四种武器 WEAPON1:盛大开盘，制造项目销售高潮; WEAPON2:整合资源，圈层营销; WEAPON3 :打造新的展示点，引起市场持续关注; 1、楼体灯光字，展现国际商务综合体的魅力; 2、科技营销中心，全新视觉体验; 3、样板房细化功能展示，渗透核心卖点; 4、艺术广场，一座城市地标的象征; WEAPON4 :打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力; C栋盛大开盘，良好销售业绩引爆市场 在项目C栋线下销售20-30%时对外正式开盘，营造热销氛围。 主题:新地中心写字楼开盘热销 媒体:户外、报广、短信、网络、 电视、电台传递热销信息 主题:新地中心开盘热销**亿 时间:暂定2011年8月18日 操作:根据蓄客情况，大客户在价格表确定后首先选房，后小客户选房;当销售达到20-30% 时开盘，给市场释放火爆销售信息，促进新一轮成交。 WEAPON1 盛大开盘 徽商理事会 淮南商会 浙江商会 合肥市化工行业协会 合肥市机械行业协会 合肥市电子信息行业协会 „„„„ 1、主要写字楼协会、商会互动 定期活动赞助; 相关行业企业互访; 投放行业协会网站、会刊广告(费用较低) 协会会员团购优惠; 注:通过联系进行接洽与合作，目前正在收集以上行业、协会、商会的联系方式及在2011 年8月后的活动时间安排。 互动时间:8,12月。 WEAPON2 整合圈层资源 2、银行、证券、保险及其客户资源互动 活动方式:针对性举办各类活动; 目的:利用项目已有的影响力与银行、证券、保险类企业建立广泛联系，积累银行、证券、 保险类大客户，同时在线下定期举办系列银行、证券高端客户活动及高端品牌相关互动活动; 推广方式:通过行业客户的圈层活动建立广泛的口碑传播影响力; 时间:2011年8,12月 WEAPON2 整合圈层资源 为进驻新地中心的国内外商业品牌、知名企业举办隆重的进驻签约仪式，给项目及进驻名企 宣传造势 3、名企进驻签约仪式，引发羊群效应 主题:****国际名企进驻新地中心 地点:天鹅湖酒店(暂定) 邀请嘉宾:媒体、业内知名人士、合作公司及开发商相关领导 时间:根据知名商家及企业进驻情况而定 WEAPON2 整合圈层资源 操作重点: B栋西面、北面采用英文灯光字与“安徽之门”、“领袖商务”相结合，强化项目国际化形象 和项目龙头商务综合体地位; B、C栋东面使用楼体条幅，根据项目重大销售节点更换售卖信息，根据重大节日发布恭贺 信息、或者发布重大时事新闻事件，吸引客户广泛、持续关注; 时间:楼体完成10层左右即可上灯光字及条幅。 1、楼体灯光字，展现国际商务综合体的魅力 祁门路 潜 山 路 Tower A Tower C Tower B 领袖商务 TowerA TowerB TowerC 全球 发售 WEAPON3 新的展示点 灯光字 楼体条幅 新 地 中 心 新地中心 恭贺新禧 或全球发售 领袖商务 安徽之门 2、科技营销中心，全新视觉体验 售楼处:展示项目售楼处打造的独具匠心，时间走廊、3D环幕体验、模型、尊贵的VIP洽 谈室; 时间: 2011年12月(依据工程时间而定); 环幕采用，更强的视觉冲击 尊贵奢华的VIP室 现代简约的商务洽谈空间 采用科技、迷幻的光影 WEAPON3 新的展示点 简装样板房展示: 在客户核心接触点、细化功能展示，渗透项目的核心卖点; 时间:2011年12月中旬(依据工程时间而定); 3、B栋样板房细化功能展示，渗透核心卖点 清水样板房 公司形象墙 电梯 项目核心卖点展示墙，从区域、景观到产品，加深客户对项目的印象 开发商品牌、设计事务所，增加客户对项目的了解和趣味性 单元划分、用材、层高等直观展示 显示的空调出风口，便于销售人员详细介绍空调的功能及优势 WEAPON3 新的展示点 以精装展示为主，功能为辅，体现空间的阔绰、豪华，用概念办公的形式营造纯正高端写字 楼氛围。 时间:2011年12月中旬(依据工程时间而定); 精装样板房 公司形象墙 电梯 WEAPON3 新的展示点 B栋样板房细化功能展示，渗透核心卖点 通过装修，有效利用公共走道空间，使整个办公室更加开敞。 半层空间，开阔视野，概念办公表达出项目空间阔绰感 总裁办公室，开敞明亮、空间大气，品位优雅，是打动CEO的关键展示点 前广场采用特色雕塑+立体绘画，营造公众休闲观光的场所，增加公众的参与度 实施动作:在项目广场(B座和A座)设置雕塑小品，绘制世界知名综合体立体画; 实施理由:公共场合立体画在国内应用不多，易吸引眼球; 可作为新闻事件炒作，增加项目曝光度同时成本低廉; 前广场的人气聚集可帮助营销中心“旺场”; 时间:前广场交付使用; 美食佳肴:东方佳肴，西方美味味觉感官的完美体验 酒庄品醇:百年酒庄的佳酿与艺术共饮的酣畅 商务茶道:陈年普洱、铁观音名家紫砂壶里品尝时光的味道 名流交流:圈层人脉总汇往来尽是同道者 经理人学院: 面向企业主、CEO定期举办各种管理类培训，建立一个项目高端圈层。 经济资讯:数十种高端经济刊物包括富豪阶层必备的《环球财经》《经济》等等 打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力 徽商文化长廊:展示徽商历史有名商人的商道，同时可举办各种徽商文化交流活动 高端会所七大商务功能 WEAPON4 增值服务平台 案例:京城俱乐部 成立时间:1993年; 创办人:中信集团 主要会员:商界精英人士 、新兴产业人士 、使馆工作人员 代表会员::李泽楷、许荣茂 入会费:个人会籍10万元人民币，公司会籍12.5万元。 此外每月交纳月费 案例:上海提香会 新地中心商务圈——高端私家会所 对象: 1、拥有“金客户”护照会员; 2、高端企业界人士 活动形式: 1、定期组织各种商务交流活动，形成新地中心的真正商务圈层; 2、进行各种行业之间的交流与促进，提升新地中心的商务氛围; 3、组织商务沙龙、座谈会、酒会与定向论坛，加强高端商务圈子的形成。 打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力 WEAPON4 增值服务平台 新地中心商务圈——签约培训机构 定期引进相关的先进机构，对公司员工进行培训; 活动形式: 1、EMBA培训; 2、员工提高培训 重点科技培训、业务发展培训、中小企业工作坊、视野拓展研讨系列等 打造增值服务平台，形成圈层口碑传播力 WEAPON4 增值服务平台 及活动备选方案 重点补充 户外及LED广告牌广告的选择 火车东站 骆岗机场 长江路段 金寨路立交 火车东站 户外立柱广告牌 全面覆盖动车商务人士 长江路四牌楼段 立柱或LED 车辆最频繁路线 全面 骆岗机场 室内户外牌 全面覆盖高端商务人士 体系项目国际化 金寨路立交 车辆最频繁路线 全面 上述四块大牌基本可以实现对立体交通工具使用客群的覆盖 重点渠道 户外 潜山路、祁门路、龙图路围墙包装 龙图路与潜山路的大广告牌加高至10米，并做成异型，增加关注度，与周边项目形成差异 化; 龙图路设立3米围墙进行包装; 时间:2011年4月底; 星 光 东 路 龙图路 祁门路 潜 山 路 更换 加高并做异型处理 重点展示 围墙 异型围墙 示意图 更换潜山路、祁门路、龙图路围墙包装 星 光 东 路 龙图路 祁门路 潜 山 路 生态精品OFFICE 代言合肥绿色商务时代 总部OFFICE 代言合肥商务标准 根据C栋即将开盘的时间节点，更换围墙广告信息，以“安徽之门，领袖商务”结合产品卖 点为价值点，增加客户对项目产品的关注度; 时间:2011年7月底; 世界OFFICE 代言世界商务高度 世界商务综合体 安徽门户，领袖商务 重点展示 围墙 从项目地至临时售楼处的关键交通节点设立大型导示系统和路旗导示 为了让客户看到项目信息后很快从项目地至临时营销中心，需要在关键路口设立导示，采用 新颖、醒目、国际感强的造型设计。 时间:2011年4月中旬 导示示意 门前导示 路口导示 路旗导示 新地 中心 项目地导示 重点展示 导示 外部指引标准化 标准停车指引动作，礼貌欢迎及送客用语; 内部接待标准化 标准接听用语，做售楼处主人翁意识; 保洁工作标准化 及客户之需，主动服务客户; 客服服务标准化 眼明手快，让营销中心不留任何污渍; 营销中心服务人员主动服务五大标准 具体服务标准见报告附件四 礼宾司服务标准化 五星级酒店礼宾司，让客户宾至如归; 备注:在项目临时售楼处开放前，部分主动服务体系开始培训，在营销中心正式开放全部执 行到位。 服务体系 五大标准 赞助安徽经视《财经特快》特别节目——走进投资者活动 主题:新地中心，走进投资者特别节目 活动方式:赞助经济生活频道，《财经特快》特别节目; 目的:利用公众参与，制作话题，吸引新闻关注，形成持续的影响力; 活动要点:活动期间每天插播1条15秒宣传片，体现赞助项目“新地中心”信息，2分钟 的新闻报道中体现赞助“新地中心”的信息，小版块前体现5秒赞助项目的标版。内容如: 本活动由“金大地新地中心特别赞助播出” 频次:9,10场 时间:2011年7,9月 费用:40万 活动备选方案1 赞助电视台 国际资本对接中国商业地产经济论坛 主题:国际资本助推中国商业发展 活动方式:经济论坛形式 活动形式:邀请龚方雄、金岩石及黑石银行高管做嘉宾，就国际资本对中国商业的崛起的营 销和投资机会进行经济论坛 目的:通过报纸、网络、电视等媒体的宣传，提升项目国际化高端形象。 推广主题:跨国银行密谋进驻合肥，新地中心或将迎来国际财团 时间:2011年8月初 费用:60万 跨国银行密谋进驻合肥，新地中心迎来国际财团 活动备选方案2 整合国际资源 2011“安徽年度经济人物评选”颁奖典礼冠名 主题:新地中心，2011“安徽年度经济人物评选”颁奖典礼 活动方式:评选活动全程赞助冠名 目的:通过2011“安徽年度经济人物评选”活动 ，提升项目高端商务形象，形成持续的大 众关注度和参与度。 活动形式:评选对安徽地方经济发展作出卓越贡献的经济人物，颁奖盛典表彰和鼓励; 推广方式:颁奖典礼时长90分钟，现场将体现赞助客户权益，并进行录播，剪辑后在《第 一时间》栏目中播出精编版，可体现客户权益;特别制作的活动宣传片、以及户外、网络、 报纸均将体现赞助客户的权益。 时间:2011年11月底,2012年1月底 费用:300万 活动备选方案3 电视台冠名 媒体投放 渠道类别 优势 劣势 评估等级 选择原则 户外 传播时间长，可经常更新项目信息，有利提升项目品牌品牌 投入费用较高 ????? 在整个销售周期中运用 报纸广告 传播面广，信息传达即时性强 一次性传播性，费用较高 ??? 在重大活动及节点适当运用 车体广告 流动性强，宣传面广 客户锁定有限 ?? 在重大活动及节点选择性运用 电台 重复传播，传播面广，信息及时性强 有效传播相对弱 ?? 在重大活动及节点选择性运用 分众媒体 有效锁定写字楼客户、豪宅客户，针对性强 费用较高 ??? 在重大活动及节点选择性运用 电视媒体 覆盖面广，信息传播快 费用高，针对性相对弱 ?? 在重大活动及节点选择性运用 DM+杂志 信息传达丰富，制作精美，针对性强 信息传播较慢 ?? 在重大活动及节点选择性运用 短信 信息即时性强，费用低 有效达到率低 ???? 在整个销售周期中运用 现场包装 有效吸引路过客户，利于项目价值传播 覆盖范围有限 ????? 在整个销售周期中运用 网络 信息更新快，客户面广 针对性相对弱 ??? 在整个销售周期中运用 展会 有利于项目品牌打造 费用高，针对性相对弱 ? 春交会、秋交会运用 合肥各类媒体渠道效果评估及选择 户外、短信、现场包装、网络在整个项目销售周期不间断运用，报广在重大活动及节点适当 运用，电台、分众媒体、电视媒体、DM、杂志在重大活动及节点选择性使用，展会在春交 会及秋交会中运用。 项目启动一年内项目媒体渠道策略及费用预估 推广 项目明细 系数 年费用(万元) 备注1 备注2 户外 高速、道路、楼顶广告牌 1年 160.00 根据项目节奏变动，共计4块 40万/块 选择机场、火车站、金寨路立交、长江路段等户外广告牌 户外画面更换 围墙、广告牌 1年 12.00 根据项目节奏更换 现场围墙1年换2次;户外大牌根据节点预估4次/年 短信 短信群发 1年 31.2 短信:单价6分/条; 短信20万条/次，半年年26周，共1040万条 楼体 楼体灯光字 年底 35 在楼体建至10层后上楼体灯光字 灯光字尽可能设立面向潜山路、祁门路在昭示面最好的位置 LED 影片发布 1年 150.00 LED屏幕与影视广告片 青云楼与国购LED屏;点石和水晶石3D制作 报广 合肥晚报、安徽商报、新安晚报 1年 156.00 商报头版半版或者2-3版整版 按每年40次计算 分众 高档楼宇分众 1年 30 在合肥主要高档办公楼宇选择分众媒体投放 按1年1,2个月投入计算 杂志 动车杂志、东航杂志 1年 35 动车杂志封面，东航整页 动车杂志建议每年3次;东航杂志建议每年做2期 电视、电台 合肥电视台(都市房产报道)安徽卫视、安徽影视频道，合肥交通频道 1年 100 安徽卫视、安徽经济频道、 “宗静看房” 。合肥交通频道整点报时 安徽电视台、安徽经济频道建议一年各做1次;“都市房产报道”2次/年，根据项目节点及 重大活动安排具体确定每次2天;“宗静看房”每季度1期，交通频道共一个月 网络 合房网、365网 1年 80 通栏:950*70像素，半屏收缩:950*304 像素 以上网络一年通栏各做半年 公关及促销活动费 上述各种活动 1年 380.00 包括会务费、根据营销节奏推出的相关活动 合计 1169.2 时间 营销推广费 2012.4 2011.4 2014.4 销售量 写字楼成交价 数值 85% 2013.4 65% 888万 1684万 888万 100% 666万 2015.4 100% 启势期 2011年销售期 2012年销售期 2013年销售期 2014年销售期 27% 整体营销费用使用比例、销售价格及销售量走势图 2011.7 2011.12 7%—8% 12%—15% 40%—45% 70%—75% 20% 322万 项目可销售面积约32万，预计4年销售完，按照预计的37亿的销售额计算，营销推广费用 比例控制在1.2%,共计4440万元，根据预测的销售率，年底回款2.1-2.8亿。推广从2011年 4月开始启动，预计营销推广费用与销售速度及成交价的关系如下: 销售高峰期 营销费用高峰期 让我们一同创造佳绩 THANKS 附件一 市场大势 凭借合肥市近年来的快速经济增长，未来的写字楼需求将进一步释放 ?近年来合肥经济迅速发展，2001年以来GDP总量以年均增速高于15%的速度迅速增长; ?近三年来合肥人均GDP均保持高于20%速度增长，对比其省会城市，仍然保持较快的增 长率。 研究前提:GDP发展和写字楼需求面积关系紧密，经过测算，人均GDP每增加1000美元， 相应的写字楼规模平均增加2988.7平方米/十万人。 经济利好1 第三产业的占比维持在50%左右水平，并保持着年均20%的快速增长势头，将为写字楼市场 带来充分需求 研究前提:第三产业企业是写字楼绝对主力客群，第三产业的发达程度一定意义上决定着写字楼市场的发展成熟度 合肥第三产业保持年均约20%的快速增长，未来几年的写字楼需求将得到快速稳定的释放 第三产业比例保持在50%左右 第三产业年均复合增长约20% 经济利好2 “大合肥”的发展际遇——“皖江示范区” 1、定位:合作发展的先行区、科学发展的试验区、中部地区崛起的重要增长极、全国重要的先进制造业和服务业基地。 2、规划目标:规划期为,,,,年——,,,,年。到,,,,年，示范区地区生产总值比,,,,年翻一番以上，三次产业协调发展，实现与长三角分工合作、优势互补、一体化发展，成为在全国有重要影响力的城市带。 3、空间布局:以长江沿线为发展轴，以合肥和芜湖两市为“双核”，以滁州和宣城两市为“双翼”，构筑“一轴双核两翼”产业分布的新格局。 4、承接六大产业:将装备制造业、原材料产业、轻纺产业、高技术产业、现代服务业和现代农业作为重点发展的六大支柱产业。 5、政策优惠:示范区将在投资、财税、金融、土地、对外开放等各方面得到中央和地方政府必要的政策支持。如在规划期内，中央财政将加大对示范区的转移支付力度，支持示范区的基础设施、自主创新和环境建设，积极探索开展跨境贸易人民币结算试点等。 “皖江示范区” 将带来大安徽、大合肥的发展机遇，带动相关行业的办公需求 随着 “皖江示范区”与长三角的经济融合，合肥市发展迎来新一轮历史机遇;与此同时将催生高技术产业和现代服务业的写字楼强烈需求。 研究前提:跨区域发展战略影响所在地区经济发展的方向、结构和速度，从而对写字楼的需求产生影响 经济利好3 ?限购令:以政府的强制性手段剥夺了投资客户的置业资格，对房地产 市场消费群体打击重大。 ?国八条:“史上最严”楼市新政“国八条”瞬间而至，定性了2011年 楼市政策基调依然是调控。 ?京八条:为全国房地产市场做表率，体现中央调控楼市的坚定决心。 行政强制方面:虽针对住宅直接抑制，实质将影响整个房地产市场信心 市场政策1 税收、金融方面:增加交易成本，提高交易槛，加大购房成本，银行放贷难 ?营业税:住宅二手房交易成本增大，住宅市场短期内受冲击 ?房产税:深圳或成第二批开征房产税城市，对投资客户影响大 ?央行加息及提高存款准备金率:影响楼市成交及 成交价格。 ?银行紧缩政策:取消按揭优惠，贷款额度紧张。 市场政策2 政策机遇: 住宅投资客开始关注工商物业市场，部分不动产投资资金可能会流向工商物业。但由于商业市场投资成本高、市场培育期长、专业性强，因此住宅投资客户在短期内难以引导成为商业 投资客户的主力，此部分资金难以形成主流。长远来看，会为工商物业的发展带来新的客户群体，起到良性的促进作用。 政策风险: 住宅市场受到打压，商业市场表面无影响，但实质会受到市场大环境波及，相当部分客户选择保守观望，或降低对投资物业的价格预期。合肥房地产新政未出，客户对后市预期不确定，带来客户观望。因此工商物业需合理预期市场机会与风险，近期内对各自项目的价格与推售策略需审慎。 政策对写字楼影响:政策频出对写字楼而言带来难得发展机遇，但也带来不确定风险 市场政策3 附件二 项目竞争分析 本项目 政务新区主干道头排产品 滨水双地铁物业 一线湖景 国际级商务综合体项目 顶尖配置 竞争项目 ※ 产品类似 ※ 入市时段相近 ※ 客户定位类似 关键竞争对手锁定原则: 外部竞争分析 2011年 新华国际广场 写字楼项目 综合体项目 本项目发售 入市竞争梳理 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2012年 注1:在区位、客户群、产品档次方面和本项目相近，入市时间和本项目有重叠的产品被界定为主要竞争对手; 注2:假定各项目写字楼的主销期为1.5年; 安徽IFC 本项目蓄客期 本项目销售期 天鹅湖万达广场 华润中心 白天鹅国际商务中心 财智中心 新城国际 蔚蓝商务港 安粮?东怡金融广场 信地城市广场 置地广场 项目名称 所在区域 综合体体量 写字楼推售量 预计写字楼入市时间 置地广场 政务区 89万 31798(一期) 2012年底 华润中心 政务区 超100万 待定 2012年底 天鹅湖万达广场 政务区 待定 待定 2011年8月 新华国际广场 蜀山区 35万 15万 2011年4月 港汇广场 蜀山区 31万 待定 待定 信地城市广场 新站区 95万 10.7万 2012年 2011-2012合肥综合体代表性项目盘点 置地广场 一站式服务 合肥新中心 楼盘名称 置地广场 所在位置 习友路和怀宁路交叉口东北角 入市时间 写字楼预计2012年底 建筑面积 89万平米 配套 商业、酒店、市政 物业形态 住宅、写字楼、商业 项目优势 1.定位高端，将采用国际一流 软硬件配置 项目评价 1.销售中心导示欠缺，档次中等，但卖场气氛不足 2.超大型综合体项目，集住 宅，写字楼，商业于一体 2.销售人员专业素质不高 3.位处政务新区，片区未来预 期好 3.定期举办暖场活动，起势期时邀请杨丽萍参加活动 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段，临地铁，交通更优越; 2、一线湖景及市政公园景观; 3、项目产品组合优势; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 华润中心 合肥新高度 城市新变化 楼盘名称 华润中心 所在位置 习友路与潜山路交汇处 入市时间 写字楼预计2012年底 建筑面积 70万平米 配套 商业、酒店、市政 占地面积 22万平米 写字楼面积 12万平米 工程进度 筹建接待中心 物业形态 住宅、写字楼、商业、酒店 项目优势 1.260米写字楼，打造片区新 高度 项目评价 预计将有4.5万平米展示面积，5000平米永久会所作为销售中心 2.大型综合体项目，集住 宅，写字楼，商业、酒店于 一体 3.华润品牌接受度高 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段，临地铁，交通更优越; 2、一线湖景及市政公园景观; 3、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 天鹅湖万达广场 国际万达，天鹅湖畔再定中心 楼盘名称 天鹅湖万达广场 所在位置 怀宁路与南二环路交口东北角 入市时间 公寓预计2011 年8月前推出 建筑面积 34万平米 占地面积 22万平米 写字楼面积 12万平米 物业形态 商业、写字楼、公寓、酒店 周边配套 1.学校(学区): 西园小学、 50中 项目评价 1.接待中心档次高，设于包河万达售楼处 2.操作模式成熟，推盘速度快 3.销售代表专业素质较高，接待服务好 4.近期与合肥论坛联合举办“和春天有个约会”摄影展，制造项目关注度 2.综合商场: 万达商业广 场、合家福超市、汇林阁农 贸市场、政务区步行街等 3.医院: 政务区配套医院 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段，临地铁，交通更优越; 2、一线湖景及市政公园景观; 3、写字楼产品形象更高端; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 新华国际广场 中国最好的写字楼落户合肥 楼盘名称 新华国际广场 所在位置 黄山路与潜山路交叉路口向南200米 入市时间 公寓已推出，写字楼预计2011年4月 推出 建筑面积 35万平米 容积率 5.32 写字楼推广语 中国最好的写字楼落户合肥 写字楼面积 15万平米 物业形态 写字楼、公寓、住宅、商业 项目优势 1.合肥首家全智能自动开窗 系统 项目评价 1.销售中心档次较高，展示到位 2.属于合肥写字楼升级换代的产品 3.销售代表专业素质较高，服务好 4.卖场设计出彩，昭示性强 2. 4000平米空中花园 3.美国贝尔高林规划设计 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值; 2、体量及高端综合体形象; 3、一线湖景及市政公园景观; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 港汇广场 省城西南新商圈 楼盘名称 港汇广场 所在位置 望江路与潜山路交汇 入市时间 2011年春 建筑面积 31万平米 开发商 安徽利港投资集团、安徽菲华房地产开发公司 容积率 4.5 项目评价 1.销售中心档次较高，展示到位 2.销售代表专业素质较高，接待服务好，配置IPAD 3.偏商业包装，酒店式的大堂 物业形态 写字楼、公寓、住宅、商业 项目优势 1.位处蜀山区核心地段，有区位 优势 2. 产品档次较高，国际化 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值; 2、体量及高端综合体形象; 3、一线湖景及市政公园景观; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 物业类型 商业、公寓、住宅、写字楼、酒店 具体位置 新站区临泉路与全椒路交叉口 总占地面积 27.8万平米 写字楼面积 10.7万平米 本体配套 红星美凯龙，Shopping Mall,步行街，餐娱不夜城，休闲中心 推广语 信地?城市广场，有你更精彩;95万平米城市综合体，给合肥一个骄傲的理由 项目评价 1.销售中心展示到位;2.物业服务不好;3。所在片区区域成熟 信地城市广场 汇粹世界的精彩 缔造一座都市的荣耀和梦想 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值; 2、体量及高端综合体形象; 3、一线湖景及市政公园景观; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 项目名称 所在区域 写字楼推售量 入市时间(预计) 白天鹅国际商务中心 政务区 10万 2011.4 财智中心 政务区 7.5万 2011.2.11 新城国际 政务区 20万 2011.8 蔚蓝商务港 政务区 36万 2011.8 安徽国际金融中心 蜀山区 15万 2010.6.19 安粮?东怡金融广场 庐阳区 约20万 2011.4 合肥代表性写字楼项目供应 白天鹅国际商务中心 合肥政务新区5A级智能商务中心 楼盘名称 白天鹅国际商务中心 所在位置 东流与怀宁路交汇处 入市时间 预计2011年4月 建筑面积 100080平米 配套 公寓、商业、酒店、市政 层数 1号楼18层，2号楼25层 物业形态 写字楼、公寓、商业 写字楼产品优势 1.手风琴外立面，挑高 21米，400平米极致精 装大堂(带有天幕) 项目评价 1.售楼处较小，展示不充分 2.合肥写字楼首例指纹观光电梯 2.无推广活动 3.智能化面孔识别系统， 专属总裁电梯 3.现场物业服务水平较低 4.销售人员讲解较专业 4. 合肥唯一商务办公 专属国际会议室 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段; 2、体量及高端综合体形象; 3、一线湖景及市政公园景观; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 楼盘名称 财智中心 所在位置 东流路与齐云路交汇 销售率 ------ 交房时间 2011.5.31. 得房率 65% 高度 29层(5层以下为商业) 标准层面 积 1550 层高(m) 4M 分割面积 仅整层销售 电梯 品牌 三菱 车位 521 数量 6客1货2消防(1VIP总裁电梯) 地下车库 层数 2 空调 大金VRV空调 大堂高度 21M 售价(元/?) 9500 大堂装修 石材精装修 优惠 仅接受一次性付款无优惠 优势 1.安徽第二高度 2.最高级硬件配置 典型客户 证券公司、电力公司 3.紧邻市政府及天鹅湖 物业公司 之平物业 周边配套 1.学校: 绿怡实验小学、 文博中学 2.邮局: 望江路邮局、南 七邮局 3.银行: 政务区工行、南 七工行、交行、中行、商 行、招行 物业管理费 (元/??月) 待定 4.幼儿园: 国际花都明星 双语幼儿园 5.医院: 省立医院分院 项目评价 1.现场展示包装档次不够;2.无出彩的推广活动;3、现场服务一般 财智中心 极致 纯粹 永恒 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段，头排物业，昭示性更好; 2、体量及高端综合体形象; 3、一线湖景及市政公园景观; 4、打造差异化的服务体系和昭示体验点，塑造项目独有的精神气质; 楼盘名称 新城国际二期 所在位置 东流路和潜山路交叉口 入市时间 预计2011年4月 建筑面积 6万 标准层面积 1800 高度 30层 分割面积 99-1800 外立面 石材玻璃幕墙 物业公司 政文外滩 层高(m) 3.8 周边配套 1.配套商业 电梯 品牌 上海三菱 2.银行: 政务区工行、 交行、中行、商行、招行 数量 12部 3.医 院: 省立医院分 院院 空调 深蓝VRV 项目评价 1.一期销售较理想，为二期销售提供了良好的市场口碑，积累了部分投资客 售价(元/?) 预计1万 2.销售中心简陋，且昭示性差 推售情况 1-5层商业持有，6- 9层单元散卖，9-15 层半层整层卖，15 层以上整层卖，25 层以上暂未确定 3.物业管理水平较低，降低了项目档次 4.接待流程简单，销售代表不够专业 新城国际 会造氧的写字楼 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段，头排物业，昭示性更好; 2、体量及高端综合体形象，写字楼档次高; 3、一线湖景及市政公园景观; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 项目名称 蔚蓝商务港 地理位置 潜山路与湖东路交叉口东北 配套 学校/商场/银行/医院 占地面积 59254m2 建筑面积 355932m2 容积率 4.50 层数 18 绿化率 40% 层高 5.6m挑高 销售率 100% 装修状况 菜单式装修 开盘时间 2008.12.27 入住时间 2011-06-30 项目类别 写字楼、商业、综合体 主力面积 150m2 销售均价 12000元/m2 最高售价 13000元/m2 售楼电话 3525888 车库 6万m2 开发商 富通商务地产(合肥)有限公司 项目评价 1.销售中心档次较高，包装完善;2.物业服务质量较差;3.目前无大规模推广 泊心 泊天下 蔚蓝商务港 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段，头排物业，昭示性更好; 2、体量及高端综合体形象，写字楼档次高; 3、一线湖景及市政公园景观; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 楼盘名称 安徽国际金融中心 所在位置 梅山路18号蜀山饭店西侧 销售率 60% 交房时间 2012.12.31. 得房率 65% 高度 57层 标准层面积 2008 外立面 石材玻璃幕墙 分割面积 7-24层99.5-201.06? 25-57层400? -2008? 层高(m) 3.8-3.9M 车位 1700 电梯 品牌 进口品牌 地下车库层数 3 数量 16客2消防 大堂高度 15M 空调 VRV空调，品牌未定 大堂面积 400 售价(元/?) 13700 配套 6层奢侈品商业街 推售策略 25层以下散卖， 25-40层半层起 售，40层以上整层 出售 优势 1.安徽第一高度; 2.安徽唯一钢管混凝土框架; 典型客户 以金融为主，如国元证券 3.18部6M/s高速电梯; 4.光伏玻璃，利用太阳能; 5.超高楼停机坪 物业公司 安兴华安物业 项目评价 1.营销中心包装欠缺，档 次较低;2.重要节点组织 名人活动，2010.6.19.请 朱军助阵开盘，推广较好 物业管理费(元/??月) 5.5 A栋:26层写字楼; 国元证券整栋入驻 B栋:57层写字楼 C栋:五星级酒店 首批推出单位 D栋:6层奢华品商场 商业街 安徽国际金融中心 融通世界 基业百年 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值; 2、体量及高端综合体形象; 3、一线湖景及市政公园景观; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 项目名称 安粮?东怡金融广场 占地面积 20441? 建筑面积 202432m2 容积率 6.74 层数 A24、B46、C26 绿化率 36% 层高 3.9m 推售情况 2011年3、4月开盘，预计单价1-1.3万，500平米起售 交房时间 A栋2011.10.31 B栋2012年 项目类别 写字楼、商业 层面积 1886.8m2 工程进度 2012年上半年完工 车位(个) 1147 售楼电话 2811999 开发商 合肥东怡酒店有限公司 配套 商场/邮局/银行/医院/公园 地理位置 庐阳区阜南路与蒙城路交叉口西南面 项目评价 1.展示充分，公共部分精装修;2.服务态度好，接待专业;3.销售中心科技感强，配置触摸 屏和弧幕 世界金融企业总部 安粮?东怡金融广场 本项目竞争发力点 1、政务新区最核心地段，片区规划档次高，可放大片区商务价值; 2、体量及高端综合体形象; 3、一线湖景及市政公园景观; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 项目分类 项目名称 项目特点 本项目竞争优势 大体量高品质综合体 华润中心、置地广场、天鹅湖万达广场、新华国际广场、港汇广场 综合体项目，品牌知名度强，体量大、档次高，产品高端，服务展示到位 1、政务新区核心地段; 2、一线湖景及市政公园景观; 3、项目产品组合优势; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 中等档次综合体 信地城市广场 位于所在片区核心位置，配套成熟，综合体形象偏住宅 1、政务新区核心地段; 2、一线湖景及市政公园景观; 3、高端综合体形象及价值; 4、产品档次高端; 5、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 高档次写字楼 安徽金融中心、安粮?东怡金融广场、白天鹅国际商务中心、财智中心 产品高端，展示不充 分，服务基本到位 1、综合体价值; 2、一线湖景及市政公园景观 3、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 中档次写字楼 新城国际、蔚蓝商务港 产品达到市场主流配置，服务与展示不足 1、综合体价值; 2、一线湖景及市政公园景观 3、产品档次高端; 4、打造差异化的服务体系和展示体验点，塑造项目独有的精神气质; 项目竞争分析综合表 详细项目竞争分析见附件二 与竞争项目相比，本项目在配套、知名度上无绝对优势; 但本项目在地理位置、高端综合体、景观资源上拥有差异化竞争空间， 在服务及展示形成的体验点上存在很大竞争机会。 竞争力分析 选择主销期重叠度高，竞争力强的五个代表性综合体和写字楼项目作为竞争对手进行分析 配套 产品 地段 服务与展示 景观 发展商品牌 地段价值各有千秋，但本项目扼守政务新区大门，拥有主干道沿线最长昭示面; 项目周边未来成熟的产业链以及完善的商务配套，加上自身综合体商务环境，优势较为突出; 新华国际广场 财智中心 新地中心 白天鹅商务中心 高端综合体，顶级商务、豪宅及高档商业组合，并且存在内部差异化互补，是满足不同类型客户的产品组合; 本项目拥有一线天鹅湖、中央绿轴视角，在景观上略胜一筹; 金大地在合肥有一定品牌知名度，但综合体地产方面涉入尚浅; 项目的服务和展示形成的体验点存在很大的竞争机会 天鹅湖万达广场 东怡金融广场 附件三 项目客户定位分析 客户分析 从企业数量来看:制造业、金融、科技，占到行业总数的40% 合肥写字楼用户行业中，制造业(16% )、金融(13% )、科技(11%)占到行业总数的前3; 工程设计(8% )、地产(7%)、咨询(7%)、传媒文教(7%)、贸易(6% )也占到很大一部分比例; 合肥写字楼使用终端客户中，制造、金融、科技类企业数量占比较大;金融类、制造类企业对办公产品的形象有一定要求;科技型企业更关注舒适的办公环境; 客户分析 从企业占有面积来看:金融、制造、科技、地产、政府机关占有了写字楼市场50%以上的面积 合肥写字楼客户占有面积比例最大的五种行业是金融(18% )、制造(10%)、科技(9%)、地产(9% )、政府机关(9% ) ; 工程设计(8% )、传媒文教(7% )、咨询(7% )、投资(6% )、贸易(6%)也占到了很大比例; 合肥写字楼使用终端客户中，金融、制造、科技、地产、政府机关占有5成以上使用面积，可以成为写字楼宣传推广的主攻方向; 客户购买力分析 合肥市金融、政府、地产、能源类企业具有较强的购买力; 企业类型 地产 工程设计 政府 金融 投资 能源 物流 科技 传媒文教 医疗 咨询 制造 贸易 其他 企业数量 7% 8% 6% 13% 6% 1% 3% 11% 7% 3% 7% 16% 6% 6% 占有面积 9% 8% 9% 18% 6% 2% 2% 9% 7% 2% 7% 10% 6% 5% 合肥购买力较强的企业类型是金融、政府、地产、能源类企业，可作为A、B座的目标客户; 物流、科技、医疗、制造行业购买力相对较弱，可适当引导至C座; SMALL OFFICE POWER OFFICE C座——气质补充 绿色生态写字楼 C栋目标客户 客户特征 这类公司起步较晚，但正处于发展上升期，对物业高性价比和附加值较为在意，依赖于新区产业链选择在此办公;同时办公楼作为一项固定资产投资，他们也很重视物业的升值获利; 企业状况 9成以上客户为私营企业。成立时间3年以内的企业居多，企业规模较小，办公人数大部分在20人左右; 客户来源 以合肥本地客户为主; 购买力 多数为购买100-300?左右单元的客户。购买实力一般，对于价格较敏感; 目标客户定位 TOP OFFICE FIRST OFFICE B栋目标客户 客户特征 这类公司处于较为稳定的成熟发展阶段，具有良好的企业前景，但仍然以私营企业为主。非常重视物业的档次和形象。 企业状况 客户的企业性质仍以私营为主，成立3-8年的较成熟企业居多，企业规模中等，办公人数多在50人以上，这说明这类客户多是成熟的、处于稳定发展期、具有良好前景的企业; 客户来源 以合肥客户为主，覆盖全安徽; 购买力 300?以上单位是成交的主力面积，购买实力较强; B座——气质明星 首席写字楼 目标客户定位 GLOBAL OFFCIE special for business A栋目标客户特征 客户性质 大中型海外企业分支机构;向国际化、全国化发展的本土企业; 客户特征 行业领导者地位;注重物业档次与企业品牌的匹配;注重名企聚集的圈层感及荣耀感; 客户来源 以合肥客户为主，涵盖全安徽、长三角; 购买力 500?以上主力需求面积，部分跨国机构只租不买楼，承租能力非常强，可作为吸引投资客 的资源，大多需求半层或整层及以上; A座——气质标杆 世界写字楼 目标客户定位 TOP 500 世界500强企业选址标准 世界500强企业选址的6大硬件标准: 新地中心A座 1、地理位置要位于写字楼聚集区，交通要便利，基础建设包括公交线路以及轨道交通设施; ? 2、交付标准中要有架空地板，配备后备电源，如项目中有一定规模的商场，则需设单独的 写字楼入口，每平方米最少承重要达到250公斤; ? 3、净高要达到2.7米; ? 4、租售要求最好是只租不售，这样便于对大厦整体的客户品质进行把控，但考虑到投资商 的自身问题，可以对连续几个楼层进行销售; ? 5、实用率要达到70%或者更高; ? 6、空调为4管制vav系统; ? C栋 B栋 A栋 销售 销售 主力客户: 制造、金融、科技类， 此类客户约40%; 主流客户: 工程设计、地产、咨询、传媒文教、贸易行业， 此类客户约35%; 覆盖客户: 投资、能源、物流等行业， 此类客户约10%。 C栋: 发展阶段:创业初级阶段，成长型企业 写字楼办公人数:20-50人左右 主力需求面积:100-300?左右 来源:成长型企业、创智型企业; B栋: 发展阶段:稳定发展 写字楼办公人数:50-150人 主力需求面积:300 ?以上 来源:本地大中型企业、国际公司驻合肥办事处; A栋: 发展阶段:成熟并不断扩张阶段的大中型知名企业 写字楼办公人数:50人以上 主力需求面积:500?以上 来源:大中型海外企业分支机构;向国际化、全国化发展的本土企业; 销售/租赁 目标客户定位 附件四 营销中心服务人员主动服务五大标准 外部指引标准化 停车指引 告知销售代表 引领客户至售楼处 客户车辆检查/防护 停车指引动作标准化，主动为客户拉开车门，单手挡住车门上方位置，以免客户撞到头部。 同时并致问候语:“您好，欢迎光临，售楼处由此进”，指向售楼处方向。 用对讲机将客户车辆品牌、来访人数告知售楼处工作人员，便于做好迎宾准备 需准备好雨伞或遮阳伞，主动为客户提供撑伞服务 检查客户车辆门窗是否关好，注意露天停车的安全防护; 天热时为客户露天车辆罩上防晒罩，体现细微周到的服务; 客户离开售楼处 首先致意问候:“谢谢光临，请慢走”。指挥客户将车辆安全开出停车场，目送客户离开,米 以外。 路口指引 迎:注意观察过往车辆，如果是参观本项目的客户，用标准姿式敬礼后，指引其至停车场. 送:客户离去，用标准敬礼姿式欢送客户离开。 行车指引 标准化动作指引。 1名 1名 1名 礼宾司服务标准化 样板层指引 客户离开样板层 引领客户至售楼处 挡住电梯门直至客户完全走进电梯厅，同时致问候语:“您好，欢迎光临新地中心”。 对讲机告知首层看楼通道保安及电梯服务人员客户即将回到售楼处，开电梯门同时致意问 候:“谢谢光临，请慢走”。 致意问候:“您好，去售楼处请走这边”，同时指示售楼处方向。 客户离开售楼处 开门，并致意问候:“谢谢光临，请慢走”。 门口迎接 开门同时致问候语:“您好，欢迎光临 看楼通道指引 标准化动作指引，同时并致问候语:“您好，欢迎光临，样板层由此进”，指向电梯厅方向 2名 1名 1名 上班时间 上班前/下班后 前台有各个销售代表的名片 礼貌地请求客户留下姓名和电话，告诉客户会通知销售代表及时与他(她)联系 用专业话术“您好，新地中心”及时接听电话，告知客户这是下班时间，如客户提出有关项目问题，保安员不清楚或不确定的不能随便回答客户 如遇销售代表忙不过来的个别时候，保安应主动迎接客户，请客户先在沙发区休息，等销售代表忙完再及时过来接待; 可以回答楼盘基本信息 客户来电 客户来访 客户来访 打开空调 每日早上交班完后，当值保安员负责将售楼处所有的空调都调至适合状态 接待/服务 及时接听 留下客户联系方式 热情接待 留下客户联系方式 立即联系销售代表 立即联系销售代表 关灯 售楼处下班后，晚上10:00时保安负责将售楼处灯关掉，并关掉不需要的空调，避免浪费。 内部服务标准化 1、售楼处工作时间内定时清扫、擦洗、检查地面卫生，及时清理，保持地面洁净; 2、垃圾桶内垃圾不宜太过，若上方有白色细沙，则沙子需随时检查，保持干净，不可有烟头; 3、擦拭吧台表面及侧面，含桌椅扶手、靠背等，办公用品需内外全部擦拭，如电话及听筒的表面、底部及电话线等;电灯开关每天擦拭干净; 4、售楼处家俬的清洁: 1)客用沙发需要实用专用清洁剂维护; 2)客用洽谈桌需用湿、干抹布每天早上擦拭一次，(上层、下层、侧面、边角均需仔细擦拭干净);工作时间内需定时检查客用洽谈桌面是否洁净，如有脏物灰尘需及时清理，吸烟客人当其走后需更换干净烟缸，准备迎接下一批客人的到来; 5、售楼处摆饰的鲜花或小品，需每天按时打理，鲜花需及时换水及喷水修剪等; 6、卫生间:木板、门把手、洗手台、水龙头、大小便池每天至少彻底清理一次(定时检查， 保持卫生间的洁净)。卫生间镜子需保持洁净，无污物、无水迹; 保洁工作要求 保洁工作标准化 形象要求: 形象端正，着装统一整洁，遇见客户要致意:“您好”二字。 时间要求: 周一至周日9:00---18:00 当值数量要求: 1、销售外区域(前台、洽谈区、办公区)1名; 2、卫生间1名; 3、样板层及看楼通道清洁人员各1名。 销售现场服务人员要求——保洁配备要求 工作要求: 1、于固定位置站立等候，双手交叉放于前面，目光扫视全场，关注每一个客户需求; 2、客户即将坐下，马上过去协助客户拉开椅子 3、待客户坐好后，微微弯腰询问:“请问您喝点什么，有水、茶等”。一桌有多个客户要逐个询问; 4、送上物品后，要致意:“请慢用”。在无销售代表的情况下，协助销售代表帮客户拿取资料; 5、客户离座后，第一时间将桌面东西清理干净，并留意有无客户遗漏物品; 6、如果客户不小心将东西打翻或打碎，绝不能埋怨客户而是以关心的口吻说:“没关系，有没有伤到你,”。马上要求客户换到另一张桌子上去; 7、在客户较多时，一定要注意先来后到，防止对先来客户造成不尊重，以防招呼不到。 现场客服工作要求 客户工作标准化 吧台配备要求: 配备现磨精良咖啡、瓶装果汁、红茶、中国茶等饮品(可选择其中2-3种)，为客户营造舒适轻松高品位的环境，体现发展商的品质和细致体贴。 吧台客服要求: 形象:女性，160以上，形象端正，统一着装，头发保持整洁清爽，最好统一发型 当值数量:至少2名 工作时间:周一至周日8:00---18:00 现场客服工作要求 附件五 2011年项目写字楼C座价格初判 市场比较法——参照系的选取 选取比较楼盘遵循的原则: 同时段>同片区>同客户 根据写字楼市场比较法一般论及本项目的具体情况，遵循同时段、同片区、同客户、同 卖点的原则选择参照楼盘 目前政务新区和老城区(一环内)高端写字楼成为本项目重点参照对象 价格初判 比准的指标 细项的权重(%) 新城国际I期 财智中心 安徽IFC 蔚蓝商务港I期 万达广场 片区潜力 15% 0 0 -0.05 0 -0.15 开发商品牌 5% 0 0 0 0 0.2 交通 15% -0.05 -0.05 -0.1 -0.05 -0.15 产品硬件 20% -0.1 0 0 -0.05 0 地段 30% -0.05 -0.05 0.1 -0.05 0.15 景观环境 15% -0.05 -0.05 -0.05 -0.05 -0.15 比准系数 100% -0.25 -0.15 -0.1 -0.25 -0.1 综合折算系数=1-比准系数 新城国际I期 财智中心 安徽IFC 蔚蓝商务港I期 万达广场 1.25 1.15 1.1 1.25 1.1 楼盘比重 市场比较法——参照系售价推导 ?A*B*C=12025元/? 项目 目前销售均价约(元/?)(A) 综合折算系数(与本项目的对比系数)(B) 权重(C) 新城国际I期 9100 1.25 20% 财智中心 10000 1.15 35% 安徽IFC 13000 1.1 15% 蔚蓝商务港 12000 1.25 10% 万达广场 12000 1.1 15% 由于参照价格为2011年3月各项目价格，可推导得出本项目6月入市对应售价初判为: