集资房转让协议效力探究

集资房转让效力探究 2O09年12月 第23卷第6期 新乡学院学报(社会科学版) J0URNALOFXIN~ANGUNIVERSITY Dee.20o9 Vo1.23No.6 集资房转让协议效力探究 姜海霞 (新乡学院政法系,河南新乡453003) 摘要:虽然国家栗取多种措施抑制房地产价格的过快增长,但是由价格过快增长所引发的经 济,政 治,法律,道德问题却有增无减.文章从集资房概念及特征,集资房市场的现状以及集资房买 卖合同的效力 认定和避免纠纷的方式途径等方面进行论述,以期对众多购房者规避法律风险提供相应帮 助. 关键词:集资房;转让;效力 中圈分类号:D923.6文献标志码:A文章编号:1674—3334(2009)06一OO4O一02 近年来,我国房地产市场转向繁荣,房产交易日趋活跃, 交易方式日趋复杂,房屋买卖合同纠纷案件也呈强力增长态 势,但由于目前相关法律,法规不够明确,特别是在集资房屋 买卖合同效力认定上存在差异.在司法实务上产生了相同事 实案件在不同法院,不同业务庭,不同审判人员之间裁判标 文章从集资房的性质入手,针对理论和实 准不统一的问题. 务界存在的不同争议,探究集资房转让协议的效力.从而为 众多购房者规避法律风险提供帮助,进而达到减少法院诉累 的目的. 一 ,集资房的含义及特征 单位集资建房是指改变住房建设由国家和单位全包的 制度,实行政府,单位,个人三者共同承担,通过筹集资金,进 行住房建设的一种办法.它是党政机关,企利用自 用存量划拨用地,采取群众自行集资建设,按成本价销售,享 受集资建房政策,解决职工住房困难的一种方式,政府及相 关部门在用地,信贷,建材供应,税费等方面给予部分减免, 是带有福利性质的房屋.当本单位职工工作到一定的年限 之后.单位就会根据其工龄的长短,职务的高低,工作业绩的 大小,以及家庭人口等诸多因素,确定分配给其一定面积的 房屋.由于单位将自己所持有的国有土地使用权拿来作为 出资,另外再筹集一部分资金,再由本单位职工集一部分资, 所以职工本身可以用比较低的价格获得房屋的使用权,该房 屋的产权是属于单位的一个大产权,职工个人拿不到房屋的 产权. 集资房与一般商品房比较具有如下特点. 一 是集资建房用地是建设单位自用的国有划拨土地. 二是集资房享受政府税收减免及单位资助.三是单位集资 建房以及职工个人申请参加集资合作建房都必须由经济适 用房主管机关审批.四是集资房的产权以整体产权的形式 属单位,职工购买的仅是房产的使用权,对房产没有完全产 权,集资房没有独立的房产登记凭证.五是集资房的出资人 及房屋使用人只能是本单位或本系统的职工,集资房不能作 为商品房在市场上自由转让. 二,集资房市场的现状 2006年8月18日,建设部,监察部,国土资源部三部委 联合发布<关于制止违规集资合作建房的).通知要求, 自通知下发之日起,一律停止审批党政机关集资合作建房项 目.叫停”党政机关,群众团体,事业单位”集资建房,其目的 在于防止它们”超标准为本单位职工牟取住房利益”,这个所 谓的”超标准”与集资建房的价格.不到市场价一半”有直接 关系——集资房一旦拿到市场上立马就可获取暴利.集资 房的人市,无疑对分享商品房暴利(价格超过集资房一半)的 开发商,地方政府,有关部门等相关利益集团的利益,构成了 威胁.叫停集资建房.或许就是利益各方激烈博弈后的必然 结果. 通知的出台,对于以后的集资建房有了明确的规定,但 此前建设的单位集资房,还存在这样那样的同题,特别是对 集资房的产权及转让效力没有统一的标准,在司法实务中有 时甚至出现截然不同的判决结果,因此,笔者将分别对两种 不同的观点进行分析,并提出自己的看法. 三,对集资房转让协议效力的探讨 因集资房转让引起的纠纷逐年增多,而共中集资房转让 协议的认定成为争论的焦点.到目前为止,理论界和实务界 在该问题的研究和处理上也存在着分歧. (一)认定集资房转让协议有效 持该观点的人认为,基于以下四个方面的原因,集资房 转让协议应认定为有效. 1.双方签署房屋买卖合同,是彼此真实意思表示.民事 活动应遵循诚实信用的基本原则,协议双方作为完全民事行 为能力人,在签订合同时,应当知道如何行使民事权利及其 实施的行为所产生的法律后果,不能因时间,环境变化所造 成追求利益的落差,而反悔约定,否则势必会助长一种随意 悔约,违背诚实信用的不良社会风气,不仅与我国<合同法> 维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的相悖,也有悖于诚 实信用原则. 2.多数集资房转让实为集资房”资格”或”指标”转让. 收稿日期:20o9—0r7—28 作者简介:姜海霞(1977一),女,河南新乡人,新乡学院讲师,研究方向:法学. ? 40? 发生纠纷的房屋在订立协议时尚未实际取得,故买方对集资 房的权利尚停留在一种资格权利上,在法理上可归为一种可 期待物权,属债权范畴,可依法转让转让.由于取得集资房 尚有集资款等债务需要履行,协议的性质可定性为权利义务 的概括转让,法律对资格的转让没有限制,因此应认定转让 协议有效. 3.最高人民法院关于适用<合同法)若干问题的解释 (一)第九条规定:”法律,行政法规规定合同应当办理登记手 续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响 合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移.”《物 权法)第十五条规定:.当事人之间订立有关设立,变更,转让 和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约 定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效 力.”因此.<城市房地产管理法>和相关法规定中要求买卖双 方对房产进行过户登记的规定是行政管理法规,而不是合同 有效性的规定.合同的订立有效性和进行房产变更登记是 两种法律关系,合同有没有效力在订立时已经确定,至于进 行房产过户登记则是属于合同履行的内容,与合同的效力无 关. 4.集资房转让没有损害任何人的利益.没有任何第三 入主张侵犯了其合法权益,没有任何事实,证据证明集资房 的转让转让侵害了社会公共利益.相反,房屋转让还活跃地 方经济发展,增加了国家税收. (二)认定集资房转让协议无效 笔者同意该种说法,并从以下五个方面阐述自己的观 点. 1.未依法登记领取权属证书的房屋不得转让.对于《物 权法>中提到的”未办理物权登记的,不影响合同效力”的规 定,仍然存在”法律另有规定或者合同另有约定”条件的限 制,1994年7月5日第八届全国人大常委会第八次会议通过 的<中华人民共和国城市房地产管理法>第三十七条规定了 七项禁止转让的情形,其中第六项”未依法登记领取权属证 书的”禁止性条款对集资房转让效力给出了法律依据. 2.转让集资房应经所有权人同意.<中华人民共和国合 同法>第五十一条规定:”无处分权的人处分他人财产,经权 利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同 有效.”对于集资房而言,职工享有的只是有限的产权,他并 不是房屋的所有权人,如果职工在转让集资房时未经所在单 位的同意,应认定该转让无效. 3.集资房的性质决定了转让无效.这种集资房的使用 权实际上隐含了对职工多年工资中住房消费的补偿,也是劳 动力价值中原先被扣除部分的补偿,也是劳动力价值的组成 部分.集资房的这种性质决定了它与职工的身份紧密相联, <中华人民共和国合同法>第七十九条第(一)款规定”根据合 同性质不得转让”,而七部委于2O04年通过的<经济适用住 房管理办法》中也将集资建房纳入当地经济适用住房建 划和用地管理,并对参加集资建房的对象做了不同于商 品房买卖的严格规定,这些都说明了集资房的特殊性及与职 工身份相联性,决定了集资房的转让属无效行为. 4.诚实守信原则应在合法前提下.合法原则是民事活 动应遵循的首要原则,而其他原则包括诚信原则都只能是在 合法原则的前提下才可能成立的原则.如果抛开合法原则 而单独适用诚信原则的合同成立的话,按照这种逻辑,卖方 可能通过法院民事诉讼的方式向买方索要拖欠的枪支,毒 品,人口等价款吗?答案不言而喻. 5.集资房购置权也应禁止.因为该资格是与职工身份 密切相联的,没有身份就没有资格,也没有集资房.不能将 “集资房”与”集资房指标”割裂开来.再加上集资房本身体 现了单位福利,须以具备该单位职工的身份属性为前提.双 方签订转让协议后,使不具备单位职工身份的人享有了作为 该单位职工才能享受的单位福利,这一行为使指标拥有人所 在单位利益受到损害,而且还违反了国家相关税收规定. 四,因合同无效遭受损失的赔偿问题 被认定为无效的合同,自始没有法律约束力,那么对于 当事人的损失应如何救济?有观点认为,根据<民法通则>公 平原则的精神,应判令由双方分担损失.公平责任原则,是 指当事人双方对造成损害都没有过错的,在不能依法适用无 过错责任原则,又不能适用过错责任原则,但受害人遭受的 重大损害得不到赔偿而显失公平的情况下,人民法院根据双 方当事人的实际情况,按公平合理观念判定由双方分担损失 的一种归责原则.对于这种观点,笔者并不认同.公平责任 原则产生于”良心公平责任”0,英美法系通行这一原则,而在 我国公平责任原则在司法实践中运用非常有限,甚至不把公 平责任原则作为一项独立的基本原则,只是在无法适用其他 归责原则时,才不得已适用公平原则.笔者认为,在绝大多 数的集资房转让过程中,转让方都收取了一定数额的转让 费,我们认为共主观上有谋利的目的.同时,从受让方以转 让方名义购买,且不能更名,也可以推定受让方在明知转让 方无权转让的情况下仍然购买,其行为应不属于善意取得. 根据<合同法》第五十八条的规定:”合同无效或者被撤销后 …… 双方都有过错的,应当各自承担相应的责任.”也就是 说,在双方存在恶意串通的主观过错的情况下,应根据各方 过错划分责任进行赔偿. 五,结语 目前集资房处于政策的”灰色地带”,此类购房行为不受 法律保护,购房者的权益很难得到保障,所以在购买集资房 的问题上应采取审慎的态度.笔者提醒在进行房地产买卖 时,应当审查出售人是否该房屋的产权人,是否持有合法的 产权登记证明.同时也要审查该房屋是否还有其他的共有 权人,如果有共有权人,在签订房屋买卖协议时,应与全体共 有权人共同签订合同.在签订转让合同后应当及时办理房 屋产权的过户手续,只有办理了房屋产权过户手续,在法律 上才能确定整个房屋转让过程已经完成,购买方才真正持有 该房屋的产权. 注释: ?”良心公平责任”原则,萌芽于古希腊梭伦立法时代,曾强 调保障公民的赔偿请求权,并提出协调贵族和平民的相互 利益的冲突.梭伦指出:”我手里拿着一只大盾,保护两 方,不让任何一方不公正地占据优势.”“即使是那些有财 有势的人,也一样,我不使他们遭受不当的损失.” 【责任编辑李延明】 ? 41?