产权明晰doc产权

产权明晰doc产权 产权明晰 防患未然 南京人居环境建设中的小区物业制度创新 ,朱宪辰 周彩霞 黄凯南 南理工应用经济研究所210094, 一、全面小康，小区是最基本的人居环境单元 十六大报告提出了“全面建设小康社会”的目标。全面小康的概念，除了人民生活更加殷实、宽裕外，还特别注重人们生活环境的改善，实现社会全面进步。《中国21世纪议程》指出，安全舒适的住房对每个人和每个家庭的幸福都是不可缺少的，人居环境，很大程度上依赖于住宅小区的状态。任何城镇除了全市居民的“公共部位”——市政公用的场地道路绿化和一系列设施设备以外，各个居民小区院落的人居环境，就是最基本的、量最大的人居环境单元。小区院落人居环境的建设完善、维护更新的支付责任体系——小区物业制度，对居民日常生活有着最直接的影响。如果制度方面的关系不顺、处理不当，将会引发小区运行的普遍纠纷。 二、小区纠纷，直接原因是房产部门职能错位 在过去的一年多时间里，北京、广东等各大城市发生的小区纠纷事件持续上升。 以北京市朝阳区银枫家园为例，该小区2002年1月9日下午，近百辆轿车将进出小区的道路堵了个水泄不通，车辆长龙一直排到了小区外面的街面上。争议的焦点是小区里的停车费:物业公司大幅度提价;物价部门出批文;但是住户嫌高拒交。 再以广州市金碧花园事件(2003年2月)为例，广州海珠区出动数百名防暴警察维持秩序，物业公司与业主的冲突才告平息。争议的焦点类似——为了小区里的物业费:物业公司大幅度提价;物价部门出批文;但是住户认为费用太高而拒交。 从表面上看，似乎业主的行为没有道理:物业公司管理小区，业主理应付费;物业公司收费有政府部门的批文，业主不服从政府批文的规定更不应该。 但是，经济学最基本的供求理论明确指出，凡是价格管制的商品和服务，必定面临不均衡，为了维持规定的价格必须由政府支付财政补贴，或者按照紧急状态由政府控制数量配给(SARS蔓延期间实施药品价格和数量控制是一个比较典型例子)。否则，政府定价高于均衡价格时，消费者不愿意执行(除非像北京的一些部委机关那样，给本单位干部职工发物业管理费补贴);政府定价低于均衡价格时，企业不愿意执行(除非财税部门再给物业公司补贴)。物价局的批文如果只是指导价，没有强制力，那么消费者就可以不执行核价标准。 物价局虽然出指导性的批文，但是这个部门并不介入物业公司和业主的交费纠纷，真正起1作用的部门是房地产行政管理部门，县级以上物价部门只是“会同”同级房产行政部门，加2强收费的监督检查。区房产行政部门拥有是否准许业主委员会备案的权力、拥有审批物业管理企业资质和年检等权力，以及通常能不能“炒”物业公司的实际决定权。 业主物业公司讨价还价、平等交易，这是中国福利住房制度(补贴加上价格管制)转向市场化的根本趋势。如果背离这一根本趋势，房地产行政管理部门依然延续计划经济时代的行政管理习惯，对物业服务交易进行干预的话，其后果将比计划经济的时候更糟糕——因为没有补贴作后盾，又要以行政权威来影响市场交易，必然引发和激化矛盾。 从总体上看，小区纠纷的直接原因是房产行政部门职能错位，一方面以行政权威来影响市3场交易，另一方面，房产行政部门对业主买房后应当享有的共有财产的知情权、决策权的保障服务职能却没有落实到位。 1 2002年10月至11月15日国务院法制办征求意见的《物业管理条例(草案)》(以下简称“条例”)中，第五条为:“房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。” 2 “条例”第四十三条 普通住宅的物业服务收费办法，由国务院计划主管部门会同国务院建设行政主管部门制定。第四十四条 物业管理企业根据物业服务的约定向业主收取物业服务费用。…第四十五条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督检查。 3 例如选聘物业公司、参与收费定价、核定物业管理企业提出的维修基金年度使用计划，维修基金使用计划要通过业主委员会，所以业主委员会的确定也要通过区房产的物业管理科。 1 三、产权明晰，是小区人居环境建设最基本的制度前提 南京市尚未出现类似北京广州的大规模冲突，但是在很多小区都存在冲突的隐患。例如业主如果抵制小区停车费涨价，保安强制不准车子进入小区，就有可能引发冲突。 这种收费冲突的根源在于停车位的财产权归属。目前几乎所有的开发商拟定的购房合同、此后通过其下属的物业公司拟定的入住协议，都回避了共用部位、共用设施设备的所有权归属。如南京某小区的入住协议规定，“地下车库由业主，使用人使用并缴纳相关的费用”。地下车库究竟是不是属于营业门面用房一类，作为独立物权存在的呢,显然不是这样，但是，业主的购房合同和自己的产权证也没有直接写明: 本户与其他业主一起共同拥有小区地下车库等共用财产。 所以，小区地下车库等共用财产的权属不够明晰。开发商和物业公司希望利用这些资产获得收益，而许多业主也意识到如果小区地下车库等财产属于业主共有，则根本不需要按照物价局的核价再向物业公司交费。虽然在有关的法律文件上，清楚的写道“„配套使用的附属设 4施、附属设备、共用部位属全体业主所有”。但是在法院受理这一类诉讼时，恰恰就以购房合同中没有标明哪些是开发商卖给业主共同持有的“设施、附属设备、共用部位”为依据，凡是没有在购房合同里标出小区里业主共有的物品明细内容的东西，都认为是属于开发商的，所以审判人员很可能把车库等产权不够明晰的共用财产的收益判给开发商或物业公司。 但是，开发商在小区长达70年的土地使用权期间内，不可能一直承担共用部位、共用设施设备出钱维修更新的责任。例如小区道路旁边设置了向业主收费的室外停车位，如果因为路面损坏塌陷了，需要大修，出钱的责任只会落在全体业主头上，这一点是所有政府部门、开发商和物业公司心知肚明公认不讳的。这时候要业主动用自己的钱(已经放在一边的维修基金和今后还要业主续筹的)，业主必然不乐意，从而引发矛盾。这种矛盾表现出来的似乎是物业规定方面的问题，其实这正是小区共有财产权没有明晰的后果。在观念上对共有财产权归属问题的模糊认识，为今后的争执、冲突埋下了隐患。 事实上所有建筑物、场地及设施设备等财产权的归属，都可归为如下三种状态中的一种: 独立的私人财产——这是与其他私人家庭无关的私人产权，相应的财产在房产证上注明，除了分摊共用建筑面积以外归自己家单独使用的部分。这一部分的维修更新登责任也相应归自己家承担; ?市政公用产权——这是由全体市民共同拥有的，体现为国有状态的产权，例如市政道路、管网、照明、消防等设施设备、市民广场街心花园等等。这些财产的决策支配权属于当地人大机构、实施机构是市政府行政部门，她的维护更新资金出处是当地财政预算(当然根本的出资责任在纳税人); ?业主共有的私人财产——这是既不属于每个家庭独立拥有的，也不属于市政公有的，而是由小区所有购房业主私人共同拥有的财产。这一部分内容包括共用的建筑部位、设施设备和小区全部土地使用权，以及货币形态的维修基金，例如上述小区道路旁的室外停车位。 上述?和?两种产权是比较清晰的，相应的使用权限和维护责任制度在现实中运行得比较好，而第?种产权状态在小区物业现实中并不清晰，所以人们普遍认为“物业管理法规体系不完善”，其实只有“产权明晰”才能谈得上小区物业制度的体系建设。 业主在购房时已全部分摊支付了土地使用权的费用，车库等共用部位的产权依土地法应该同时移交给业主，但是开发商“有意无意”地让购房者在购房合同中放弃了相应条款。此后，在业主入住协议中、在组织业主委员会的过程中、在与物业公司签订的物业管理合同中，在争取共有财产支配权与开发商的诉讼中，都处于不利的境地。 因为业主的确已经买下了共有财产、因为业主的确要为70年的维护和更新承担出钱的责任，所以一旦业主不能通过正常渠道主张自己的权利时，与开发商和物业公司的利益矛盾必然演化为更大的冲突，为社会带来不安定因素。业主的意见和不满的情绪今后还会给房产、信访 4 2000年12月省人大通过的《江苏省物业管理条例》第二十六条和2002年4月的《南京市物业管理办法》第二十五条，有关这一问题的表述一样，“„配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。” 2 等行政部门增加不必要的工作负担，处理不当还会对政府形象造成影响。 四、如何明晰产权 如何明晰产权需要确定两点:界定给谁和在操作中怎么明确。 界定给谁 为了说明在开发商与业主之间，将产权界定给谁的问题，可以考虑两个具体对象:一是上述小区道路旁的室外停车位，二是住宅楼里的电梯。 如果把小区里的室外停车位和电梯界定给了开发商，作为开发商的法人资产，那么当维持资产的收益大于维持收益的支出时，企业有权处置(例如变卖转让，企业也会清盘破产)，甚至任其毁坏废弃。这一来小区楼里的业主就难出院子难下楼了;或者企业有权将“买路钱(进出院子上下楼)”的价码不断提高以增加收入，住在楼里的业主也别无选择，除非把自己的房子贱卖了——“用脚投票”逃离这个小区。 由此可以看出，如果在买房子的时候，把小区里上述道路和电梯等配套使用的“部位设施设备”产权界定给了开发商，那么这种售房合同恐怕一份也签不出去。 所以，凡是住宅小区里为居住使用功能配套的“部位设施设备”，只能界定给购房业主。 况且，所有的居住使用功能配套“部位设施设备”如果“好一些”，其他条件相同的话售房价格就一定会高一些——业主已经为选购较好的配套“部位设施设备”付过费了。 第三，所有的居住使用功能配套“部位设施设备”的维修更新，都已经在在现实明确了是5由业主来出钱的。根据通常的“责权利统一”原则，也只能把产权界定给业主。 在操作中怎样明确、保障业主的共有产权 市场交易每一笔卖出的产品或服务都必须把卖的是什么标得清清楚楚。主体的部分是哪些,不可缺少配套使用的内容是哪些,日常生活中的产品大到汽车、小到PC机，都必须有一套完整的交付清单(包括一个小排气扇，都应该有一个装箱清单)，在交付清单上一一列明有哪些配套使用的器件(部件)。住宅小区作为商品当然不能例外，只不过在住宅小区建成出售交付时，使用功能配套的“部位设施设备”是归所有买房业主共同使用的。 所以在现实中，只要把业主买的、开发商建造必须要达到的配套交付标准全面落实，就可以明确“共用部位设施设备”财产权的归属。具体可以落实到以下几个环节: ?规划部门明确开发商建造必须要达到的配套交付的产品标准——共用部位设施设备，产权产籍登记部门在开发商初始产权登记时依规划审批严格把关。 每个小区居住使用功能配套的“共用部位设施设备”，应该以规划部门批准的规划设计为标准，明确作为该小区住宅产品的“产品标准”——建设验收交付标准。规划局审批小区建设全套方案时，严格明确由小区建设开发实施的配套项目内容，无论强制性还是参照的规范标准，一旦成为符合规划法审批的建设规划方案，就是开发商应该达到的建设验收交付标准。这是商品房之所以成为交易“标的物”应该明确执行的“产品标准”。规划局审批的住宅方案图纸和相应的数据文字资料，城建档案保管部门有义务为购买使用该住宅的纳税人提供查询 服务，公开透明; ?购房合同鉴证部门依据规划审批的住宅方案对使用功能配套的共用部位设施设备严格把关(商品房买卖契约的附件中应详细列出属于业主共有的配套共用部位设施设备清单，将建设规划许可证文号和其中配套的小区共用部位设施设备的工程复印图纸作为合同生效的要件。买一台电视机也会配上详细的设计原理图、线路图、附件配件或备件的型号规格技术参数和执行的标准。)，鉴证部门的疏漏者对此要承担相应责任; 5 早在1998年配合房改的建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)第三条规定中，就已经从财产维护责任的角度，把业主共有财产的明细内容及其性质界定得比较清楚了:“本办法所称共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。” 3 ?房地产行业有关部门应当在小区竣工验收中，严格落实配套的“共用部位设施设备”验收工作(目前虽然称之为验收，但实际上并不是交付接收意义上的验收，只是项目完成或者说产品诞生的专业综合鉴定)，这种鉴定性的验收环节若有疏漏,责任者也要承担相应责任; ?产权产籍登记部门在为每一户业主办理房产证时，配套的小区共用部位设施设备作为业主共有财产清单列为附件(必须像列出类似丘号、宗地号那样，列出建设规划许可证文号和其中配套的小区共用部位设施设备的图号，该图号应与售房合同中的小区共用部位设施设备的工程复印图纸一致)。 至此，江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法中的这句话: 6配套使用的附属设施、附属设备、共用部位属全体业主所有。 就可以真正落在实处了，才是真正地明晰了产权，不至于在法院受理这类案件时发生歧义，引起社会情绪。 五、房产部门应该强化信息服务职能 中国城镇福利住房制度改革，让几乎所有的城镇居民，通过购买房改房和商品房，承担了原先由国家负担的住宅共用部位、共用设施设备的使用、维护、维修和更新的责任。大多居民在购买了商品房之后并不能意识到由此引发的责，权，利相应的转变。为了实现这一转变，政府应该强化相应的信息服务职能。 首先需要向购房者阐明:从福利住房制度中处处依赖政府的居住者转化到一个小区的产权人，小区环境好坏责任在业主自己，任何其他企业或行政部门都没有责任和义务为业主私人的共有的财产维护而出钱出力;政府并不能代替业主行使决策权，比如共用设施设备的维修，共有财产的维护，以及由此引发的各种问题的处理。在福利住房制度改革初期，购房者面对这些无法分割的“共用部位、共用设施设备”，及为更新完善这些资产而汇集的维修基金，尚没有形成相应的相互协调支配机制，以承担无法回避的责任、维护70年保值增值的利益。房产行政部门应该宣传介绍，让业主尝试在小区内部协商、支配共有资源，共同享用清洁、绿化、保安和维修等服务。 第二，面对购房时业主与房产商之间存在的严重信息不对称问题，政府的信息服务应该体现对业主的保护，消除供求双方信息不对称状态。比如，要求由房产商承担全部信息公开成本、行业行政管理部门承担信息监督责任，即在购房洽谈过程中，房产商有义务提交小区住宅规划设计审批文件和资料、竣工验收资料、房产与公摊部分面积计算依据和办法等一切与小区、房屋相关的各式书面材料并如实回答有关询问，以上资料连同售房广告、房屋买卖合同一起构成完整的小区住宅信息书面文件;同时政府管理部门有义务将相关资料公布于政府网站并监督房产商所供信息的真实有效性。信息服务的一项关键性内容就是保障共有产权明晰化(共用部位共用设备设施)公开化。例如在合同鉴证环节将业主购买的标的物中共有部分总量、明细和标准连同相应图纸等，在《商品房买卖契约》附件中详细列全;此后的产权产籍登记时，同时详细在附件中列全(共有及如何分摊份额的计算办法和结果)。 小区问题作为城建管理的一个部分，政府行政职能习惯于直接支配与城建有关的所有资源，在承担城建维护管理的责任下，不愿意让住宅小区变成的控制薄弱环节，于是可能产生需要在“新形势下强化物业管理”的意向。在产权信息极不对称的情况下，大部分省市都采用由建设行政主管部门去管企业(开发商及物业管理公司);然后“由物业管理公司统一实施专业化管理”，去管诸多家庭共有的财产。其结果就是以过半数业主授权的形式实际上合法地剥夺了自治权。 6 2000年12月省人大通过的《江苏省物业管理条例》第二十六条和2002年4月的《南京市物业管理办法》第二十五条。 4