从历史年代的顺次梳理物业管理的起源与辨析

从历史年代的顺次梳理物业管理的起源与辨析 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 从历史年代的顺次梳理物业管理的起源与辨析 业界一般认同的观点是，物业管理是一新兴行业，在我国仅有20年左右的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。 从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国，在英国工业革命发生的前夕，只有不到百分之十的欧洲人生活在城市里，其余的百分之九十的则居住在小的城镇和分布在各地的乡村中，这些居住在乡镇的欧洲人大部分的时间都是在田间耕种。随着英国工业革命的产生和发展，大量的农村人口涌入城市，成为产业工人的一部分，城市人口的增长引起了对房屋需求的增加。工业化发展的结果是增加了包括房地产交易在内的经济活动，带来了复杂多样的购买，销售，管理不动产的经济现象，物业出租活动发展迅速，所有权的概念得以确立。 为了满足在工业化进程中，不断增加的城市人口对住房的需要，一些房地产开发商建造了一批简易住宅以低廉价格租给工人居住，由于住宅条件简陋，设施不全，缺乏管理，导致房屋破损严重，居住环境日趋恶化，承租人拖欠租金，业主投资效益无法保障的种种问题。英国人奥克维娅(希尔(Octavia Hill)女士是公认的近代“物业管理”的创始人，她在1880年至1886年间为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的，出乎意料地收到了良好效果，当地业主纷纷仿效。这种“早期的物业管理活动”，改善了居住的条件，为业主和承租人双方带来了利益，在一定程度上解决了房屋的维护和居住的环境管理的种种问题。 英国的工业革命在19世纪的早期开始向欧洲的其它地域和北美传播，从19世纪的中叶，工业化在西欧和美国的东北部地区获得了广泛的基础。工业革命为欧美国家的建筑提供了新的物质技术条件，彻底改变了社会生活对建筑的要求，为建筑在数量、质量与规模方面的进一步发展提供了技术和工程施工方面的可能性;同时，工业革命也给城市与建筑带来了一系列新的问题，如大城市的人口膨胀，住宅问题严重，以及对旧有房屋、旧有住宅小区提出了新的要求，对建筑物的管理，对居住环境的管理也随之变得迫切起来。旧有的，分散和无计划的房屋管理形式已经不能适应新技术和环境发展的要求，工业化和城市化是现代物业管理产生的催化剂。由于大工业的不断发展，新的生产性建筑和公共建筑的类型越来越多，越来越复杂，成为推动建筑发展的最活跃因素。为解决生产性建筑和公共建筑所提出的建筑结构和材料等问题，现代建筑的思潮已开始逐渐成熟，并得以发展。可以认为，现代建筑，现代设施设备的技术和材料的条件是专业化的物业管理形成的前提和基础。 19世纪中叶以后，美国工业迅速发展，由于城市人口迅速增长，土地资源日益紧张，为了在有限地皮的市中心，尽可能建造更多的房屋，不得不向高空发展，营造高层的公共建筑物成为当时的迫切需要，也是房地产经济发展的必然。 1867年，美国的纽约市通过了第一部房屋法律，该法律对出租的公寓设定了最低的通风，卫生和安全的要求。 19世纪的中叶，工业革命促使建筑科学快速发展，在建筑材料、技术、施工的应用上，首先是采用当时正在大量生产的铁、玻璃和混凝土来扩大建筑规模和解决大空间建筑的采光问题。这就为以后的高层建筑、高层办公楼、公寓和旅馆以及各种大空间建筑，奠定了发展的 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 基础。 1890年，钢结构的建筑和电梯开始建造使用，美国等一些西方国家建筑材料和技术不断进步，出现了结构复杂，设施设备齐全的高层建筑，带来了运行管理中的建筑维护，设备保养，业主服务等技术性和管理性很强的工作，于是产生了现代意义上的物业管理，出现了专业的物业管理机构，开始了物业管理在分工意义上的大发展。 1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治(A(霍尔特组织的芝加哥建筑物管理人员组织(CBMO——Chicago Building Managers Organization)召开了第一次全国性会议，宣告了全世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。 从国内的物业管理的起源来看，从19世纪中叶到本世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展的时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建立了许多八九层高的建筑，在上海，出现了28座10层以上的高层建筑。在当时的房地产市场上，已经出现了代理租赁、清洁卫生，保安服务等专业性的经营公司，这些专业公司的管理方式正是我国物业管理的早期形式。 1949年新中国成立后，城市房屋的建筑由国家计划组织，房屋脱离了商品的属性，国家拥有房屋的所有权，作为福利分配给职工和市民，职工和市民拥有房屋的使用权，而房屋由政府和企事业单位设立的管理机构统一管理，由于没有实现市场化的“物业管理”，政府和各个经济组织单位要承受一笔巨大的房屋维护管理的资金，长此下去，已经不堪重负。 20世纪80年代初，随着我国改革开放的国策实施，市场经济的产物之——物业管理才由香港引入。深圳是公认的我国物业管理的发源地，在我国物业管理的进程中，创造了无数个第一，深圳物业人是我国物业管理的先行人和推动者，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然是高水准的，其管理概念和实践经验仍然值得效仿和推广。标志性的事件有: 1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国国内物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。 1993年6月30日，深圳成立了国内首家物业管理协会;1994年深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 1994年4月建设部颁布了33号令，《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出:“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。 2003年9月1日，我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 从历史年代的顺次梳理物业管理的起源时，我们有必要对现行的一些“主流观点”做一番辨析，观点之一，“最早的物业管理起源于19世纪60年代的英国”，因此，“物业管理已经有一百多年的历史了”，这一观点隐含的两个前提:一是“近代的物业管理起源于工业革命后 『学习改变人生?做成功物业管理人～』 期的英国”，二是“物业管理”的概念专属于近现代物业历史的范畴。如果我们以19世纪60年代为界限进一步追溯“物业管理”的起源，就像房地产和建筑史学科所做的那样，如果我们把“物业管理”的专属概念延伸为“房屋管理”的一般概念，那么，我们对物业管理的历史起源会引发出一种全新的认识。 实际上，国外的物业管理(一般历史概念上的)的发展史可以追溯到公元前的人类文明史时期，西方物业管理行业有一种观点就认为“物业管理起源于人们对封闭空间的第一次确认”，显然，这是一种对土地以及土地上的附着物的所有权的确认，是与私有制和等级的产生相联系的，在圣经的时代，希腊人，埃及人和罗马人有了圈地的活动，攫取了土地的所有权，由此开始了以占有财富为核心的一系列过程的“物业管理”活动，在历史时期的划分上，这大致发生在原始氏族历史的后期。基于这样的认识，可以认为，在人类历史的各个阶段，都存在“物业管理”的活动。 观点之二相似于观点之一，即，“中国的物业管理从香港引进，在深圳发端，仅仅只有20年左右的发展历史”，这种“普遍认识”的前提是，市场条件下的房屋和设施管理是物业管理，而计划经济制度下的房屋和设施管理就不是物业管理;对商品房的售后管理是物业管理，而对福利房的分配后的管理不是物业管理;实行了专业化，企业化，社会化的物业公司对房屋和设施的管理是物业管理，而非经营性的房屋管理所从事的管理就不是物业管理。 同样，如果我们以20世纪80年代初为界限，进一步追溯“物业管理”的起源，把市场经济时期专属的“物业管理”的概念延伸为“房屋管理”的一般历史意义的范畴中，那么，我们就可以填补“历史的空缺”，就像中国建筑史有着无比丰富的内容一样，中国的“物业管理”也有无比灿烂的篇章。可以认为，中国的“物业管理史”和中国的文明史一样长久。从已经大量发掘出来的房屋遗址上看，我国在大约六七千年前逐渐步入氏族社会，但由于我国幅员辽阔，各地的气候、地理、材料等条件的不同，房屋建造的方式也就风格各异，具有代性的建筑有:长江流域的干阑式建筑;具有代表性的遗址有浙江余姚河姆渡村;另一种是黄河流域的木骨泥墙房屋，代表性的遗址有渭水流域西安半坡村。 马克思主义哲学认为:制造和使用生产、生活工具的过程最终把人和动物区分开来，是人类文明史真正意义上的开端，由此我们可以推论:房屋是一种生产和生活活动的工具、场所。因此，人类的房屋建筑活动，包含在人类的房屋管理之中，是和人类的文明史一样久远。因此，房屋管理的历史也可以划分为若干个历史阶段，如工业革命前的阶段称为房屋管理，工业革命后的阶段称为物业管理;在我国，解放以后到八十年代初的计划经济时期称为房屋管理，由国家和单位提供房屋管理和服务的资金;从八十年代初到现在的市场经济时期称为物业管理，这其中又可以分为物业管理的过渡期和物业管理的成熟期，这就要求按照市场机制的原理，由享受了房屋管理和服务的业主、使用人提供质价一致的费用。