深圳泰然武汉南湖项目形象攻略

深圳泰然武汉南湖项目形象攻略 我们来作一次沟通，也是观点的演讲。 .cg35 专业地产资料大全 是战术更是可持续发展战略 是项目开发更是品牌的演进 值得思考的是，今天房地产市场究竟要什么, 泰然地产的“追求卓越、创新价值、持续超越”理念如何在今天与未来获得 切实的呈现与和谐社会的响应,和途径是什么, 同时使泰然地产获得可持续发展和演进, 我们都看到了未来了吗, 理念:一个超越现实同时务实的梦想路径 .cg35 专业地产资料大全 我们从不怀疑源自远古的《理想国》,以及《乌托邦》的理想之于今天社会的作 用。1889年霍华德的《明日花园城市》则以更为务实的方式至深地影响了现代城 市运营的形态——与自然谋求和谐共处这一理想从来没有改变过。 这就是愿景，既深植于过去与今天，更通达于未来。我们必须看到这条道路—泰 然地产就是这样的一条道路。 这一道路的驱动力不是资本与资产, 是理想和资本共享的未来,其所有的核心能力—是愿景驱动。 在今天，它有了更为切实的意义。 这是我们所有一切思考的起点。 也是新世纪地产人文哲学的始端—我们以此来营建泰然南湖项目，更由此 而获得泰然地产的未来宏大远景„ .cg35 专业地产资料大全 TD-2007.1.10 Glory Cultivate Project 荣誉?植根计划 ◎深圳泰然武汉南湖项目形象攻略◎ Glory Cultivate Project 荣誉?植根计划 ◎深圳泰然武汉南湖项目形象攻略◎ 在荣誉到达之前，品味两句话„ .cg35 专业地产资料大全 “不管我们喜爱与否，在现代消费社会里，商业艺术是真 正的艺术，真正的艺术是商业艺术-它们共同符合人类一 贯而来对真善美的愿景。” ——英国社会学家/艺术批评家约翰.斯道雷 关于理念„ “高端项目就是买理想、买生活、买追求、买感觉、买体 验。高端市场，单靠靠数据做分析，什么也干不了，优秀 的房地产企业家就是靠胆量，靠直觉，如同战场的统帅 ” —中国别墅网总裁兼首席执行官:周铁山 还是关于理念„ .cg35 专业地产资料大全 高管层人士、教授、律师、知本家 董事圈层、中外机构的负责人、海归派 各行各业成功人士、CE0、私企老板级人士 2000 2003 2006 “看得见的顶层”—中国高端消费群形成史 “看不见的顶层”—高端消费群 领袖+消费酋长=新TOP人士 供 需 物质至 上 精神至 上 精神附加值-至高理念 功能附加值-奢侈形态 “看不见的顶层”—高端住宅消费二元的两极特质 .cg35 专业地产资料大全 简析以上，我们可以感悟的是: 泰然南湖项目乃是具备独一无二的理念与物质二极特质的建筑形 态，区别于其它形式的湖景项目，其精神与理念的成份更超于物 质„从这一意义上，这一形态已超越建筑本身而成为象征„ 同时亦意味着我们不能以一般地产广告营销的 方式呈现„ 凡战之道:以正合 以奇胜 .cg35 专业地产资料大全 为目标群提供怎样的一个理念与形象战略 >可达成区别其它高端项目的超高附加值与溢价市场投资回 报, >表达出独特的圈层语境并获得目标响应, >使传播营销更易于蓄心蓄客并适销, >所有一切的核心价值原点是什么, 得出企划的战略思维 会有奇迹产生吗, .cg35 专业地产资料大全 问就是方向 ?? 有可能被卖给哪些客户,--------------------------目标客户 ?? 我们在行销传播活动中对客户的描述是,------------客户定义 ?? 客户为什麽选择我们,----------------------------行销传播核心 ?? 通过哪些渠道与客户进行沟通,--------------------行销传播模型 客户定位(基于项目属性和超然价值) ?? 从客群阶层来看，新兴的富有行业从业人员和经营者构成了武汉高端产品 的客户群体。他们年龄段集中在35-45岁之间，个人享有极高的薪资福利或 拥有较大数额个人资产。相对于其它群体，他们更注重生活品质的提高以 及居住物业的舒适性，对综合性价比高的住宅有很强的多次消费能力。 ?? 武昌是政府及高校聚集地，特殊的产业分布造成了特殊的客户群，使得商 人、企业管理人员、大学老师、政府公务员、以及医生、律师等，这一庞 大高端产品客户市场的发源地。 .cg35 专业地产资料大全 产品定位(基于市场营销和竞争力指数) ?? 从物质营销的角度来审视高端地产营销的开发规模，可以从开发基量上区 分出三种不同的产品开发模式:处于金字塔顶端的别墅消费群、处于金字 塔中端的多层花园洋房消费群、作为基础的高层住宅消费群。这样的情 形，旨在实现高端理念同一情况下的市场最大化营销。 ?? 泰然南湖项目的广告推广要点:以理想客户作为最高标准，同时在统一 理 念下规划出类似宝马的3、5、6、7系列的多级系列，开创武汉城市GDP达 到1900美金之后的全新高端项目营销典范，满足日益增多的精英群落需 求，同时为高层推出铺垫市场。 为什麽要在武汉众多湖景项目中选择泰然, 最大的理由是什么, 为理想目标群寻找积极认购的驱动力 .cg35 专业地产资料大全 为获得目标客层非来不可的理由 我们要做„ 泰然? 西湖大郡 SLOGEN: 给自然足够的尊重 .cg35 专业地产资料大全 郡者，周制，天子地方千里。 从《说文》到晋陶潜的《桃花源记》， “郡”都特指上层阶级的私有领地。 “大郡”，天地吐纳之间，恢宏大气之势油然而生。 ?? 本案居于南湖西岸，拥有不可多得的源生态自然环境，超凡洒脱，无形 流露出一丝尊贵与荣耀感。 ?? “西湖大郡”更可让本案从武汉众多湖景盘中脱颖而出。形成与武汉高 端 湖景楼盘的聚集点“东湖” 分庭抗礼之势。 ?? 满足武汉高端消费群对唯美、人文西湖的向往。 西湖大郡 2007年 某一天， 报纸传播出现了这样的一则信息。 它的标题引人注目。 还有更多的文字组成说明„ „. .cg35 专业地产资料大全 形象广告01 东方的伦理不是以人类为中心的，它不鼓励剥削资源。他们懂 得，要给予所有事物的完整性，而不去剥夺个体在宇宙中的特殊 意义，懂得如何把生命的科学和生命的神圣统一起来。墨家的 “兼爱”，庄子“泛爱万物，天地一体”的思想，进一步发展了 “天地人合一”思想，并且主张人与自然平等。就是说，在人与 自然平等的基础上，提倡人们爱护其他一切自然物和人造物。 ——国际环境伦理学学会主席、美国哲学家罗尔斯顿 .cg35 专业地产资料大全 给自然足够的尊重，是归于自然的大我。 西湖大郡，最大限度保留源生植被。天然生态系统将不受打扰的繁衍生息。 尊重，不是虚浮的喧哗，而是能量的积淀， 是一个TOP人士的心理领属标志，是把握现在与未来的信心所在。 以大象无形的理念营设和谐之美。 达成精神满足 实施情感牵引沟通 紧接着，一个更为洗炼的形象在报章上刊出， 一个超越凡俗的理念让世人为之注目„ .cg35 专业地产资料大全 形象广告02 开 盘 广 告 .cg35 专业地产资料大全 加 推 广 告 同时，户外、围墙也出现了同样的形象„ .cg35 专业地产资料大全 户外 围墙 .cg35 专业地产资料大全 VI视觉系统将充分演绎情感需求的渊源并唤起生态住宅的愿景 VI .cg35 专业地产资料大全 VI VI .cg35 专业地产资料大全 VI VI .cg35 专业地产资料大全 为这个主题 作一个传播小结 以尊重为传播主题，引动我们的理想目标市场，对于传 统的地产界和市场而言是一种跨越。 西湖大郡，将呈现出与众不同的超然态度，同时化品牌于无形，更化营销于 无声，击打目标消费群的内心，激起波澜。 对于超大型理性项目而言，以稀缺源生大宅作为起点，是符合并有效牵引目 标市场的策略。通过这一首期破题，项目将获得一个优良的传播开端。 结束了吗, NO，一切刚刚开始。 .cg35 专业地产资料大全 西湖大郡 形象攻略之二 SLOGEN:大智者?生态大宅 .cg35 专业地产资料大全 我们将通过一段,,，追忆那些曾经纯粹的源生世界((( 注: 若无法顺利播放CF,请点击文件夹中wma格式文件观看. .cg35 专业地产资料大全 形象广告01 .cg35 专业地产资料大全 源生大宅 大智者，拥有比照世界的雄心，更有不灭的激情与创造，是远见未来的高度。 大智者，将自己托付给自然。以至高至美的献诗，换回我们归复平静的心灵。 西湖大郡，实现人与自然的和谐共生。营造生态居住环境，芦苇、野生植物、 水禽类之 间的循环和过滤。 在以人为本的基础上，实现控制人类对自然资源的使用，实现向自然索取又 向自然回报 的生态大宅内涵。 形象广告01 .cg35 专业地产资料大全 配合项目销售阶段，深化产品意涵，将独享与品赏的居住意境值入人心„ 开盘广告 .cg35 专业地产资料大全 加推广告 迁徙的鸟，栖息湿地的意境，融于LOGO，成为形象核心 .cg35 专业地产资料大全 VI .cg35 专业地产资料大全 .cg35 专业地产资料大全 .cg35 专业地产资料大全 .cg35 专业地产资料大全 .cg35 专业地产资料大全 我们也尝试，源生的另一种可能„ .cg35 专业地产资料大全 .cg35 专业地产资料大全 .cg35 专业地产资料大全 .cg35 专业地产资料大全 .cg35 专业地产资料大全 形象的传播到此，泰然企业的至高理念也就昭然于世了„ 广告使命: 推出开发商大美普世的至高人居理想„ 以上作为项目的广告企划核心沟通简要 同时亦预示泰然地产2007年及未来的使命导向 城市运营 时代创造 理想普世 供决策参考 .cg35 专业地产资料大全 一、北塘区区域背景 1、地理、区位、人口: 北塘区位于无锡市市区西北部，城中心三区(北塘区、南长区、崇安区)之 一。其北为堰桥镇的西漳地区，南部为河埒口地区，西部为钱桥镇，东 部为崇安区，其东南角紧靠解放环路市中心地区。 行政划分:总面积31.4 平方公里。下设黄巷、山北、北大街、惠山 4个街道办事处，下辖 56 个社区居民委员会。 人口概况: ?? 总人口 254537 人，其中，男性 1283<59 人，占总人口的 50.4%;女性 126178 人，占总人口的 49.6%。 ?? 2006 年全区人口出生率 6.02?，死亡率 6.<59?，自然增长率-0.57?。 外来常住人口总数9.12 万人。 .cg35 专业地产资料大全 2、经济概况 ?? 2006 年，实现地区生产总值144 亿元，比上年增长 15%;财政总收入19.32 亿元，其中一般预算收入10亿元，比上年增长 15.38%;固定资产 投资 33亿元。 ?? 全年在岗职工平均工资达29894 元，增长 18.92%;农民人均纯收入9756 元，增长 12.2%。 3、交通概况 区域水陆交通便捷。历史悠久的京杭大运河横亘东西，与锡澄运河、锡北运河首尾相接。连结八方的火车站和汽车客运中心只有百米之遥。312 国道穿区而过，蓉湖大桥、蓉湖路和盛岸路沟通锡宜高速，衔接沪宁、锡澄高速的锡澄路穿区入市，形成了锡城北大门四通八达的交通网络。在建惠 山隧道快速沟通南北片区。 小结: ?? 北塘存在区域发展不平衡的情况，靠近解放路内环路段发展较好，商业环境成熟，但是其余接近 80%的地域均属于老居民区，脏、乱是这个区域的 整体印象。 06年开始，北塘土地供应量增大，新城规划启动，楼盘新建，该区?? 自 域进入城市建设的蜕变时期，而此刻是该区即将发生重大变化的临界点。 ?? 本地块位于该区交通枢纽地带，座落于盛岸路、蓉湖路沟通锡宜高速以及惠山隧道出入口，交通将成为本地块的强势。 二、区域房地产市场背景 111 1 、土地概况: a) 近几年开发地块数量及面积概况: 说明:2006年是是近四年来开发面积最大的。2004年也曾出现过大量土地 开发的情况，当时处于无锡市房产市场发展的高峰期，060606 06 年至今土地开发又出 现高潮，预示市场即将步入该行业的高峰。 时间 土地数 开发面积(??? ? ) 总建筑面积(??? ? ) 2004 年 6 346521.14 524529.91 2005 年 4 51688.9 261288.76 2006 年 5 28<5920.8 628823.80 2007 年 8 月 4 229469.1 469378.19 .cg35 专业地产资料大全 b) 近几年土地价格概况: 说明:222 2 004 年有个别地块以较低价格出让，如路灯管理处仓库地块均价仅 21.3万 亩，在一定程度上使北塘土地均价有所降低， 2005年至 2006年价格 / 上升平缓，至 070707 07 年价格飙升，房地产市场出现发展契机。 价格走势示意图(万/亩) 248.81 166.8161.4 70.6 0 50 100 150 200 250 300 2005年 2006年 2007年 2004年 222 2 、商品房供应市场: 从北塘楼盘分布看，其受规划影响较大，靠近市中心 区域发展较好，楼盘分布也较密集，远离市中心区域规划 滞后楼盘分布较散，不成规模档次也偏低。且多数楼盘进 入销售尾期，或清盘。 仁和花园 米兰城市花园 二泉紫园 二泉东苑 康桥丽景 嘉德花园 禾嘉国际尚城 金马国际花园 市中心 金太湖项目 .cg35 专业地产资料大全 ?????? ?? 房地产市场价格概况 a) 地段分析 ?? 在近市中心地段，以嘉德花园、中大颐和湾公寓为代表项目，价格要明 显高于其它周边项目，目前均价已过 750075007500 7500 元/?。 ?? 在离市中心中距离的地段，以康桥丽景、二泉东苑为代表项目，价格与 ?左右。 近市中心地段相比已相差许多，目前均价约在4000 元/ ?? 在远离市中心地段，以仁和?英伦皇家花园、二泉紫园为代表项目，价 格相对来说最低，目前均价不到 4000 元/?，约为 3500-3900 元/?。 市中心 近市中心地段，均价已 过 750075007500 7500 元/?。 离市中心中距离地段，均 价约在4000 元/?左右。 远离市中心地段，约为 3500-3900 元/? b) 典型个案价格走势分析 ?? 仁和?英伦皇家花园 2004-2007年价格走势 说明:项目为于离市中心较远地段，价格相对来说较低，2004年均价约 3100 元/?;2005 年无锡整体房地产市场形势较好，价格增幅良好，均价约3500 /?;2006 年房地产市场价格进入理性、稳定的时期，价格小幅上升，均元 价约3700 元/?，进入 07 年后市场出现膨胀至今均价已经达到 3900元 /?。 仁和花园(元/平方米) 3100 3900 3700 3500 2800 3000 3200 3400 3600 3800 4000 2004年 2005年 2006年 2007年 .cg35 专业地产资料大全 ?? 中大颐和湾公寓 2004-2006年价格走势 说明:项目紧邻传统市中心，到火车站距离适中，交通便捷、生活氛围成熟。 2004年均价约 4700元/?;2005 年价格随无锡整体房地产市场的升温而迅 速走高，约 5600 元/?;进入 2006 年后，价格涨幅趋缓，07年价格大幅 上扬达 7664 元/?。 中大颐和湾(元/平方米) 4600 7664 57605600 3800 4300 4800 5300 5800 6300 6800 7300 7800 8300 2004年 2005年 2006年 2007年 ?? 嘉德花园 2004-2006年价格走势 说明:项目地处近市中心地段黄金位置，价格在 2004年就已达约 5700元/ ?;到 2007 年 8月止，价格一直稳步上升，现约 6700 元/?。 综上:自 2004年至 2007年 8月区域房价始终呈上升趋势，2005至 2006 年间处于市场调整阶段，进入 07年后价格出现较大幅度上扬 ， 预示该区市场出现发展的契机。 嘉德中央公园(元/平方米) 5700 6700 6300 6000 3800 4300 4800 5300 5800 6300 6800 7300 2004年 2005年 2006年 2007年 .cg35 专业地产资料大全 区域房地产市场小结: ?????? ?? 从目前销售楼盘以及区域市场未来土地供应看，本地块项目的竞争主要集中在未来时期，而不是现在。 ?????? ?? 市场暂无新盘放量，如未来楼盘的入市时配合市政工程及规划的完成，会为树立该区楼盘的新形象、提升档次带来机会。 ?????? ?? 该区域优质高价楼盘，多集中于青石路板块，靠近内环的区域，地块所在区域目前无高档楼盘出现，存在市场空白。 四、区域竞争情况分析 1、待售楼盘——蓉湖山水 ?? 项目基本情况 开 发 商:无锡奕淳新华置业有限公司 投 资 商:江苏奕淳集团 占地面积:150000平方米 总建面积:270000平方米 总 户 数:2000 容 积 率:1.8 绿 化 率:40% 停 车 位:1:1 产品形态:花园洋房、小高层、高层 分析: ?? 项目将是区域新规划以来第一个入市的楼盘，对于长期未释放的区域需 求来说有抢夺客源的先机。 ?? 从容积率看，其产品形态与本案未来项目相似，产生明显的竞争，但是 会由于推案时间的不同，弱化销售期间的直接竞争关系。 ?? 可以根据市场目前产品户型、面积等方面的偏好以及蓉湖山水的主力产 品寻求自身产品特点，制造差异化竞争。 .cg35 专业地产资料大全 222 2 、未来区域土地供应分析 312312312 312 国道北侧地块 第三针织厂地块 新桥花园北侧地块 新桥花园东侧地块 原军分区地块地块 龙塘岸安置房南侧 地块 锡澄路梨庄地块 锡澄路西侧地块 惠工桥小学地块 延安电影院地块 通惠路与谢 巷路交叉口 东北侧地块 江南工具厂地块 凤翔路北侧地块 第三织布厂北侧地块 第三织布厂南侧地块 盛岸路钱皋路地块 本案 惠钱路炮团地块 盛岸路北侧地块 北塘石粉厂地块 地块 编号 地块名称 地块坐落 用地面积(M2(M2(M2 (M2 ))) ) 用地 性质 容积率 绿地率 建筑密度 得标价格 (万元) 地价(万 /亩) 得标企业 土地 状况 锡国 土 2004- 60 第三织布 厂南侧地 块 位于盛岸路与凤翔路交叉口西 北侧，南至盛岸路、北至新惠 河、东至凤翔路、西至惠丰路。 66129.6(99 .2 亩) (105807.36 ) 居住 <1.6 >45% <20% 8500 85.7 北塘区黄 巷资产经 营公司 现状 锡国 土 2004- 61 惠工桥小 学地块 位于通惠路与春申路交叉口西 南角，东至春申路、西至惠工 桥小学围墙线、北至通惠路、 南至顾桥河 6494 (9.7 亩 ) (19482) 商业 办公 <3.0 >30% <30% 2440 251.5 北塘区旧 城改造开 发服务公 司 现状 锡国 土 2005- 19 312 国道 北侧地块 地块位于 312 国道与凤翔路交 叉口西北侧，西至规划 16 米道 路，北至市公交公司凤翔路停 车场围墙，南至 312 国道 8381.2 商业 <1.3 >35% <35% 1490 约 118 无锡新三 伍餐饮有 限公司 自然平 整 锡国 土 2005- 26 凤翔路北 侧地块 位于凤翔路北侧，东至 16 米道 路，西至凤宾苑通道 1525.6 商业、 居住 地块中已建建 筑约 10846 平 方米功能调整 为商业、居住 以现状 为准 以现状为 准 补缴改变 用途土地 出让金 103万元 53 无锡普润 投资担保 有限公司 现状 锡国 土 2006- 18 延安电影 院地块 位于通惠路惠农桥西南侧，南 至北新河、顾桥巷，北至万祥 弄 7470 办公、 商业 ,3.5 ,50% ,35% 7060 630 无锡市通 惠置业有 限公司 自然 平整 锡国 土 2006- 19 第三织布 厂北侧地 块 盛岸路北侧，北至新惠路，东、 西至自然河道 149209.6 二类 居住 ,1.8 ,40% ,25% 41400 185 无锡奕淳 房地产开 发有限公 司 自然 平整 .cg35 专业地产资料大全 地块 编号 地块名称 地块坐落 用地面积(M2(M2(M2 (M2 ))) ) 用地 性质 容积率 绿地率 建筑密度 得标价格 (万元) 地价(万 /亩) 得标企业 土地 状况 锡国 土 2006- 44 新桥花园 二期东侧 地块 地块位于无锡市312国道南侧, 南至民丰河、东至凤宾路、北 至民丰路、西至自然河道。 31544.1 商业、 办公、 社区 配套 2.5 >15% <50% 9582 202.51 上海大业 房地产开 发有限公 司 净地 锡国 土 2006- 45 惠工桥小 学南侧地 块 地块位于兴源路与春申路交叉 口西南侧，东至春申路、西至 建设新村、北至顾桥河、南至 青石路。 85490 居住、 商业 2.8 >25% <40% 53146 414.44 华仁建设 集团有限 公司 净地 锡国 土 2007- 8 通惠路与 谢巷路交 叉口东北 侧地块 地块位于通惠路北侧，东侧、 北侧至老轻院小区，西至规划 道路。 17721.1 居住、 商业 1.7 >35% <30% 1300 48.91 无锡市市 政建设综 合开发有 限公司 现状 锡国 土 2007- 28 新桥花园 北侧地块 地块位于北塘区新桥花园北 侧，东、南至新桥花园，北至 民丰河，西至凤宾路。 8814.3 商业、 居住 3 >30% <40% 7550 287.71 梅取生 净地 锡国 土 2007- 29 第三针织 厂地块 地块位于无锡市312国道南侧， 南至民丰河、西至凤宾路、北 至民丰路，东侧为现状民丰公 寓。 118821.9 商业、 居住 2.2 >40% <25% 41791 123.47 江苏新城 房产股份 有限公司 净地 锡国 土 2007- 30 惠钱路炮 团地块 地块位于惠钱路与凤翔路交叉 口西北侧，南至惠钱路、北至 惠峰新村、东至规划道路、西 至许巷。 84111.8 居住 1.8 >40% <25% 35000 170.68 上海中锐 地产集团 有限公司 净地 分析: ?? 北塘区未来住宅放量增大，主要集中在青石路区域，竞争激烈。 ?? 从出让土地的用地性质观察，本案 1.81.81.8 1.8 的容积率占有优势，仅通惠路谢巷地块容积率为 1.7，但并不靠近本地块，且体量较小因此竞争压力不大。 ?? 惠钱路钱皋路地块以及第三织布厂南北侧地块会对本案产生较大销售压力，前者是由于容积率相似产品形态上会形成竞争关系，后者是由于其体量 较大容易形成规模效应，进行吸客。 .cg35 专业地产资料大全 区域竞争情况小结: ?????? ?? 从市场未来供应看，本案最大的竞争威胁并不来自于蓉湖山水，而是未来住宅市场的大规模放量，与蓉湖山水的竞争矛盾通过营销控制方面的手段 就可解决。 ?????? ?? 与未来靠近内环区域的供应地块比较，其 1.81.81.8 1.8 的容积率产品规划占优势。 ?????? ?? 与远离市中心的区域比较，其交通的便利，四通八达将是其最大的优势。 ?????? ?? 本案关键是需要把握入市时机。 五、地块解析 ?????? ?? 基本信息 地理位置:惠钱路与凤翔路交叉口西北侧，南至惠钱路、北至惠峰新村、东 至规划道路、西至许巷。 占地面积:84111.8 平方米 用地性质:住宅 容 积 率:1.8 化 率:25% 绿 地块价格:277.4万元/亩 楼 板 价:2312 元/? 特点: ?本案产品形态会以多层和小高层为主， ?开发体量较小，虽不能形成规模效应，但是销售压力较小， 对提高价格水平有利。 .cg35 专业地产资料大全 ?????? ?? 周遍配套 北 南 西 东 本 案 锡惠公园 游泳池 武警医院 天惠超市 菜场 惠山森林公园 易初爱莲大卖场 惠钱路 二泉公园 ?????? ?? 地块 SWOT 分析 SSS S 优势 ?自然环境好，背山面水。 ?地段交通方便，临近惠山隧道出入口。 ?容积率 1.8，产品规划具有优势。 ?周围生活配套成熟，医疗保健设施齐全。 ?地区治安较好。 W 劣势 ?位于老居民区，辅助道路设施陈旧。 ?位于交通枢纽，今后小区环境会较为嘈杂。 OOO O 机会 ?区域道路的新建规划，带动今后项目升值。 ?北塘区正逢发展的蜕变期，市政规划为地块带 来升值潜力。 ?区域内今后大量住宅供应，会在该区形成大规 模居住聚集地，生活、商业氛围都将进一步完善 。 TTT T 威胁 ?区域未来大规模的供应存在集中放量的可能， 竞争激烈。 ?蓉湖山水，以及盛岸路钱皋路地块(原小天鹅 厂区)产品存在竞争关系。 ? .cg35 专业地产资料大全 总结: 产品 需求 竞争 ?容积率 1.8，考虑多层产品，如花园洋房的应用。 ?建议洋房产品，目前市场接受度较高，该区域缺乏 高档次的产品，本项目可以中高档产品路线。 ?从目前市场观察，需求旺盛，而未来供应将会 激增，因此考虑项目应尽量提早入市。 ?建议可以配合，惠山隧道工程节点选择入市时 机，同时可以借助市政工程为项目宣传造势。 ?蓉湖山水是目前唯一可以与本案形成竞争关系的楼盘， 产品形态相似，除了可以在户型面积设计上与之相区别 外，在推案上可以根据市场产品的供应情况考虑不同形 态产品的推售先后关系。 ?建议避免引起直接竞争 结论: 项目可以以高姿态，中价位的形式入市，借鉴瑞城国际的成功经验。 ?多层先于小高层入市，在价格上会给 消费以楼盘降价的错觉，刺激消费; ?小高层先于多层入市，在价格上会给消费者价格上涨的错觉， 引发对该楼盘价值的认同，同样可以吸引消费者资金流入。 具体入市产品的选择可以根据当时市 场住宅供应结构确定，避免直接竞争。 .cg35 专业地产资料大全 易居中国:深圳泰然武汉南湖项目形象攻略(含平面)2007-77页.pdf 房市金碟,2008最有价值房产策划1000案 问题就是方向 客户定位(基于项目属性和超然价值) 产品定位(基于市场营销和竞争力指数) 为获得目标客层非来不可的理由??我们要做„ SLOGEN:大智者?生态大宅 易居:中锐无锡市炮兵团地块提报2007-21页.pdf