上海高档住宅全程策划及会所设计思路

上海高档住宅全程策划及会所设计思路 Contents 项 目　 项项项项项项项售机与条件篇 项 品研究篇 项项项项项目地研究篇 客分析篇项项项项 宏市分析篇项项项项项项 项项项项项项目体定位篇 上海高档住宅全程策划及会所思路项项项项 第二部分目分析 项 宏市分析篇项项项项项项 宏控整体影响项项项项项项项项 整体成交量下跌 整体成交均价下跌 供量急上升项项项项项项 全市整体供大于求局面重项项项位:平方米 315万 92万 回理性的需求并没有遇上回理性的供项项项项项项项项项项项项项项项项项项 市重疲下的佼佼者:项项项项项项项项项项项具有其稀缺性源的区域板项项项项项项项特性 不可再生性 不可制性项项项 1项项项项项项项、越的地理位置 2项项项项项项项项项项项、江、公园或大型地 3项项项项项项、高尚地段 4项项项项项、人文底深厚地区 5项项项项项项项项项、展源或中心 项项: 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项上海房地市整体走就近段而言将呈下滑, 但有其稀缺源的板区域的展走将表中有项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 升小幅上,尤其是板内高档楼所受的抗性也是相当有限的。项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 高档住宅板分布项项项项 项项宁古北板 均价:22000元 项项项徐家板 均价:24000元 项项湾新天地板 均价: 39000元 项项项南外板 均价:21000元 项项项北外板 均价:25000元 项项家嘴板 均价: 37000元 1项项项、各板分析 大面人工湖自然景,新天地的上海地位,商圈概念成熟,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 220,240平米 39000元/平米 项项湾太平 借助浦江景,外概念,未来城区划建以及世博会内概念项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 180,200平米 21000元/平米 南外项 1项项项项项、各板特色明,项项项项项造多点; 2项项项项项项项项项项项项项项项项项项、各楼均比注重大堂内装修的气派与豪,3项项项项、建材准高,注重品牌的使用, 4项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项、板内中档楼大多以毛坯交房,高档楼均以全装修交房准; 5项项项项项项项项项项项项项项项项项项项、均延国知名物管理公司提供管家式服。各板项 共性分析 国化社区氛,项项项项项项项 160,190平米 22000元/平米 项宁古北 城市副中心,商配套成熟、完善,项项项项项项项项项 140,160平米 24000元/平米 徐家项 板特征项项项 主力型面项项项项 板内均价项项项项 板名称项项项 2项项——项项项项项项项项项项项、北外板本板最具可比性、同性 区域描述 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项板指虹口区内的沿江楼,突出江景一点并借助区域划的利好已逐成上海又一高档生活社项项项项项项项项项项项项项项项项项项项区。区域内生活配套施成熟、交通便利。项项项项项项项项项项项项代表个案 白金府邸、耀江国广项项项 区域均价 24500元/平方米 主要客源 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项由于板主要以抄作江概念主区域,宏控之前主要客源均上海本地及浙江区域的投、投机客,且手率高。项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 区域均价 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项借助景和区域土地的稀缺性,家嘴板楼已成目前上海楼市均价最高的区域之一,但板项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项内的楼价项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项格差异比明,楼和景的好坏而定。 项项项项售价方面:区域整体市价格在25000,50000元/平方米不等。 项项项项租方面:140项项项项项项项项项项项项项项平方米左右的小面两房租市形喜人, 市平均项项项项项项项项租价格在1800,2500美金/项项月之。 3项项——项项项项项项项、家嘴板与本区域最有系性、互性 4项项项项项项、本目所板 代表个案 家化江园、项项项项项项香园 区域均价 16800元/平方米 家化江项项项苑 香园 本板与其项项项项项项项项项项项项他板之价研究塘项项项项项项项项项项项项项项项项项项项区域功能性一、区域内可价有限 城市副中心、大型商圈所在地、CBD项项项项项项项项项项项项、板在区域内可价突出 板所区域地位项项项项项项项 突出江景效果 景项项项项项项项项项项项项项项项项效果参差不、附加价差距明景项 世博概念、区域功能明确未来划、项项项项项项项项项功能定位明 未来划项项 具项项项项项项项项项项形成稀缺性源条件 交通路一项项项项项项 多生活配套型商、档项项项项项项项项项项项项项次低本板项 具有稀缺性源特点条件项项项项项项升项项项空 均有地及交通路分布其中,交通便利型特点突出项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项 交通 配套全、生活便利项项项项项项项项项配套 研究项项果 其它板项 研究系数 可比度项项高 具有一定差距 差距明、可比项项项项项项度低 具有完全可制条件项项项项项项项项甚至超越5项项项项项、可比楼配比分析 面配比:项项项项 主力面段项项 主力面段分布:项项项项项 16.3% 240-280 24.5% 200-240 56.7% 15.9% 150-200 主力面段项项项项项项合比例 所在比例 主力面段项项 房型配比: 主力房型段 主力房型段分布: 31.0% 四房 77.9% 46.9% 三房 主力面段项项项项项项合比例 所在比例 主力面段项项 项项: 项项项项项项项项项项项项从宏上加快看,但由,目前上海高档住宅市步增已逐于身项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项不同区域的高档住宅是具有各自的区位概念和品理念,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项因而争并不是同化的,再加上加入WTO项项项后高次客 源项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项数量的增多。因此,目前高档住宅市仍有相当大的市项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项空,此正是精品高档商品住宅的大好机。 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项同当看到,本区域与其他板相比,特征并不突出,并不明,而本目最项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项佳解决是怎项项项项项项项项项项项项项项项项造市价、提品自身的越性。 一:多项项项项项项项项项 透支江概念, 反思二:各楼项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项垂直与水平价差偏离大的始无法解决, 反思三:楼项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项普遍注重外部江景,弱化了内部景,反思四:注重室内独立空项项项项项项项项项项项项 ,而忽公共共享空,反思五:急功近利忽项项项项项项项项建筑美化, 反思六:各楼内部型大同小项项项项项项项项项项项项项项项异,缺乏新,反思七:忽项项项“”精装修量控制,装修致徒有虚名。5项项项“”——、有江楼七大反思 项项项项项目地研究篇 威项(T): 宏控项项项项项项项项项项项项项项项致江概念楼整体下跌 居住型项项项项项项项项项项项项项项项项项墅成市儿,分流部分目客 区域楼同化项项项项项项项项项项项项,次强新房供量大 区域板内同楼的售项项项项项项项项项项项项项项项项项状况并不十分理想机会(O): 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项目所区域划利好，景、配套、交通等,上海世博会的大项项项拉 项项项项项项项项项项项项项项项江板高档社区展迅速,日成熟 中国金融市不完善,投项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项渠道少,房地市仍是投者看好的投平台 以上海项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项核心的三角圈力日雄厚,上海在中国城市中的地位项项项项项项项项无庸置疑 劣，项项W,: 项项项项项项项项项项,存在噪声、及染 地小,品划受限,且商用、住宅物项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项混合,档次不易提升项项项项项项项项项项项项项项项项项目周改造速度慢,售帮助作用有限 项项项项项项项 商品牌不明 塘项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项地区并非意的豪宅区,缺乏史人文底,不利于打造豪宅项项，S,: 地理明,位于项项项项项项项项项项项泛家嘴CBD项板 项项项项项项项项项项项项有外及黄浦江稀缺景源 项项项项项项项项项项项项项项世博会景区域,楼景上添花 区域内高端人口比例项项项项项项项项项项项强大,消力、力 区域板内没有大量新项项项项项项项项项项项 增供量 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项江地区作上海高档楼的羊的价已广市同 项目SWOT分析 尊重,项项项项项项项项项项项项项项放弃打造豪宅的想 以项项项项项项项项项项项慎的度行品定价 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项持与品牌合作,提升目的整体形象及知名度 项项项项项项项项项项项项项项项项大宣力度,新售理念,取短 以于市已有品项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项高档江景品的强原冲,增和功能,聚争 深化景、区位,项项项项项项项项项项项项项挖掘更多点 通特色内项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项容,以及高档公寓同星酒店的互,凸高档社区的氛及感受 宏控项项项项项项项项项项项项项项项致江概念楼整体下跌 居住型项项项项项项项项项项项项项项项墅成市儿,分流部分客 区域楼同化项项项项项项项项项项项项,次强新房供量大 区域内同楼的售项项项项项项项项项项项项项项状况并不十分理想 WT项略 (项项项项直面劣与威) ST项略 (项项项项项,抵御威) 威项(T) 通城市划,完善各配套,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项在不久的将来即可弥当前配套及交通之不足项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项持品化,并借用物管理和酒店商配套品 牌,打造江品牌高档社区,项项项项项项项项项 通小区景划,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项如密植竹林等方法,减弱不同物之的相互干整合项项项项项项项项项项项项项源,持高档精品略 利用稀缺的江概念用地,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项打造品良的品,高售率、高收益项项项项项项项项项项项持品牌,特色酒店物??项项项项项项项项项项项项项项项项大推广的范,拓目客群项项项项项项项项目所区域划利好 上海世博会的大项项项拉 项项项项项项项项项项项项项项项江板高档社区展迅速,日成熟 中国金融市不完善,投项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项渠道少,房地市仍是投者看好的投平台上海宏项项项项项项项形式利好 WO项略 (项利用机会克服劣) SO项略 (项项项项利用机会) 机会，O, 项项项项项项项项项项,存在噪声、及染地小,品划受限,且商用、住宅物项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项混合,档次不易提升 项项项项项项项项项项项项项项项项项目周改造速度慢,售帮助作用有限项项项项项项项 商品牌不明 塘项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项地区并非意的豪宅区,缺乏史人文底,不利于打造豪宅 地理明,位于项项项项项项项项项项项泛家嘴CBD项板项项项项项项项项项项项项有外及黄浦江稀缺景源 项项项项项项项项项项项项项项世博会景区域,楼景上添花区域内高端人口比例项项项项项项项项项项项强大,消力、力区域板内没有大量新项项项项项项项项项项项 增供量 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项江地区作高档楼的羊的价已市同劣项(W) 项项(S) 内部因素 外部因素 项略 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项合来看,本目多于劣,机会于威,而且部 分劣项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项可以在近期改,而威亦可在目定位及周期 策划中予以削弱,因此本目具高档公项项项项项项项项项项项项项项项项项寓和酒店物的先 天条件和项项项项项项项项项项。合强,可操作性 SWOT项项项项项矩合分析 50 0.005 〉3km项项项项项或行不便利 〈3km或15项项项分程 〈1km或5项项项分程 <0.5km 会展旅游性施项项 5 70 0.025 〉1.5km 〈1.5km 〈0.5km <0.2km 城市商项项街 4 100 0.03 〉1.5km 〈1.5km 〈0.5km <0.2km 居住区商项 3 70 0.03 〉5km项项项项项或行不便利〈5km或20项项项分程〈3km或15项项项分程<1km或5项项项分程商项(项)中心(或次中心) 2 9.9 0.13 70 0.04 〉5km项项项项项或行不便利〈5km或20项项项分程〈3km或15项项项分程<1km或5项项项分程大项项 1 商项项项境 3 0 0.005 没有 　 　 有效提升小区人文科研院所 6 80 0.01 没有保留建筑或原有建筑档次低 档次一般, 档次高 档次高,可以与其项项 周原项项项项项项项项有或保留建筑0 0.005 没有 没有得到大多数人的可项项 项项项项项强的史底 有人同的项项项项项项项项史底文化项项迹 5 特色教育 特色教育 75 0.01 》1 km或没有幼儿园 〈0.4 km〈0.3 km《0.2 km幼儿园 4 或没有小学 普通学校 名校或特色教育名校或特色教育75 0.03 》1.5 km〈1.5 km〈1 km 《0.5 km小学 3 普通学校 名校 名校 60 0.035 》2 km 〈2 km 〈1.5 km《0.5 km中学 2 5.9 0.1 0 0.005 >3 km〈3 km 〈1 km 0.5 km大学 1 人文项项境 2 95 0.025 >1 km〈1 km 《0.5 km <0.2km快速干道，出入口,4 90 0.025 机的项项项项项项项项项运行非常困机出有一定项项项项项项项项项困只在高峰期，项项项?1.5项小/项项项项天,堵塞,道路量良好 道路从不堵塞,道路量项项项项良好 机可项项项项项达性 3 90 0.035 >600m《600 m 《300m 《100m 公交站 2 16.325 0.175 95 0.09 交通站点很少,项项项项项射范小 交通站点多,项项项项项项项项射本区域 交通站点多,项项项项项项项项项射范广 交通站点多,项项项项射全市交通站点数量与项项项项射范1 交通条件 1 不及格(0) 及格(60) 良(80) 项(100) 因素 代项 指项 代项 分项 得分 分项 项重 分项 项项项重 指价项项项 因素项B 指项项A 项项项项项项项项项项项项 目住宅展条件估模型，一, 100 0.01 不可以项项项项项项项看城市的景 　 　 可以项项项项项项项看城市的景城市 5 40 0.02 没有山景 项项山景 近山 依山或含山 山项 3 100 0.025 不能利用 可以项项水 近水 傍水或项项水 河流/湖泊/海洋2 0 0.005 没有可保留的项项木每100m2项项项项项地可保留的木量》3株 每100m2项项项项项地可保留的木量》4株 每100m2项项项项项地可保留的木量》5株 原有大项 90 0.01 不能借用 可借用一些 可有效借用 能最大限度借用公园/项项城市化 7.7 0.1 90 0.01 不能借用 可借用一些 可有效借用 能最大限度借用 其他楼景项项项 1 自然景项 7 100 0.01 周境差项项项项项项项项项项项项项项项,未来没有改造的可能 　 属于拆迁或项项项项项项项境改造的地区属于未来城市重点改造的地区项境改造 5 95 0.01 无 周项 项项项项项项商、工划有小型的 工区项项 商项项项项项项项项项项项，,区、交通便便捷周项项项项项区域划 4 80 0.02 无 有社区、街区生活配套建项有中等模项项项项项项项项商划建 有大型商施划建项项项项项项项生活配套施展划项项项项项项3 100 0.035 无 城市次干道项项项项划建 有城市主干道或市政配套划建项项项项 有市大型项项项项项项项项项项项基施划建基项项项项项项项项项项施展划，未来3-5年, 2 9.75 0.105 90 0.03 以上情况都不属于 项项项项项项项项项项项项项于城市展的方向上或方向上 城市次项项项项项项项项项项项住宅区或商，,区 属于大型住宅区或商项项项项项，,区 区域功能定位，未来3-5年, 1 城市划项项 6 75 0.01 〉1.5km 〈1.5km 〈0.5km <0.2km桑拿 75 0.01 〉1.5km 〈1.5km 〈0.5km <0.2km舞项项、KTV 75 0.01 〉1.5km 〈1.5km 〈0.5km <0.2km酒吧 3 70 0.015 〉1.5km 〈1.5km 〈0.5km <0.2km健身项项所 70 0.025 〉3km 〈3km 〈1km <0.5km运项项项中心 2 80 0.005 〉1.5km 〈1.5km〈0.5km<0.2km 项信 80 0.005 〉1.5km〈1.5km〈0.5km<0.2km 项局 7.65 0.1 90 0.02 〉1.5km〈1.5km〈0.5km<0.2km 项行 1 周项项项项项生活配套5 85 0.005 〉1.5km项项项项或行不便〈1.5km或8项项项分程〈1km或5项项项分程<0.5km 项项医院 3 90 0.015 〉2km项项项项或行不便〈2km或10项项项分程〈1.5km或8项项项分程<1km或5项项项分程区项项项医院 2 2.775 0.04 50 0.02 〉3km项项项项或行不便〈3km或15项项项分程〈1.5km或8项项项分程 <1km或5项项项分程市中心项项项项项医院1 周医项项项 4 项项项项项项项项项项项项 目住宅展条件估模型，二, 项项项项项项项项项项项项项项项项项:目住宅展条件合估分80.55项项项项项项项分,住宅展条件良好。 100 0.025低落 保持 一般上升 持项项项上升 区域地市近项项项项项项项项项项项几年的展 2 5 0.05 100 0.025下落 保持 一般上升 持项项项上升 项项项项项项项项项项区域房地市在城市的排名 1 市项项项境 11 80 0.05 2万以下 2~5万 5~8万 8万以上 日项项项项项人群数量2 5.75 0.07570 0.0251万以下 1~3万 3~5万 5万以上 夜居项项项项项项住人数量1 人口项项境 1km以内 10 70 0.01 项项项项项项史水位高,防成本高 项项项项项项项项项项项史水位高于地海拔,防成本低 项项项项项史水位低于地海拔项项项项项项项项史水位低于地海拔危洪项项项项项水水位 7 60 0.01 项染有毒 无染项项 水良项项 水项项 水项 6 70 0.005 不项项项项项项项足三通的条件项足三通 项足七通条件 项足七通条件,且容量大 七通情况 40 0.01 没有水榭穿项 　 　 有水榭穿项 项地水榭 85 0.005 需大幅度改原项项项项项有地貌小幅度改原项项项项项有地貌可以利用原有地貌可以充分利用原有地貌布置小区景项项项功能 地貌情况 70 0.01 零星不好利用 能项项项利用 项项项 项项好利用 土地形状与面项 5 85 0.001 项项项于城市的下口主不项项项项项项项项能穿地主项项项项项项项项能穿地城市的上口,主项项项项项项项项项项项项项向直接穿地 主项项 4 90 0.01 <10?10 ?20 ?40 项地日照，%,3 50 0.001 地下水位高 　 　 地下水位低 地下水位 70 0.001 地项项项项项项项项项项项项项差且,地基需特殊理 地项项项项项项强承力不地项项项项项项项项良好承力一般 地项项项项项项项强良承力地项 2 80 0.006 >0.3?0.3 ?0.2 ?0.08 项项项项项浮粒物TSP，年平均,mg/ m3 5.06 0.075 50 0.006 >40?40 ?35 ?30 噪音 1 项地情况 9 100 0.02 低于全市平均水平 全市平均水平 略高于全市平均水平 项高于全市平均水平 区域内人均可支配收入2 4.7 0.05 90 0.03 几乎没有项项 项项一般 项项项项项基良好 有大的项项项项支撑 区域项项 1 项项项境 8 项项项项项项项项项项项项 目住宅展条件估模型，三, 客分析篇项项项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项借助大的源强网渠道,通整合各楼售楼、 二手中介项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项店的成交数据以及各楼入住客的 地研项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项果,本目未来的客将以裔外籍人士及港台客商主。 日项项项客商 ，聚集性特征比明项项项项,项江 高档公寓 项裔外籍人士 ，以美籍和中南项项项项项籍主,港台客商 ，以企项项项项项项项项项高管与商人主,上海本地客源 ，以浦本地项项项项项项项项项项项私企主主,国内其他客源 ，以江浙投客主项项项项项,其他外籍人士 客来源分析项项项项项 A项项项项项项:裔外籍人士 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项以美籍裔的和中南强籍裔主,属于各次力最 客源。偏项项项项项项项项项项项项项项项项项项项中央商区及金融中心区域,装修及江景很重,大部分是比有品位的项项项项项项项项项项项项项项项项项项项族群,小区整体感项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项的造及品的打造是他下决定的重要依据:B:港台客商 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项多企高管理人及商人。水情有独,属于最江景的客,比项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项会所的功能强,偏全装修房。 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项注一江景房,在港台等地曾有成功的投,看好上海黄浦江沿高档江景楼。项项项项项项项项 C项项项:日客商 项项项项项项项项项项项项项项有三大群体,第一部分本客源多已婚人士且夫妻其中一方或项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项友中国人,第二部分客源国性炒家,第三部分项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项在外高管理或企主。客聚集性比明项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项，如古北一期,,喜重大气的格,喜高,重外项项项项项项项项项项项立面并于深色系。 D:国内客源 项项项项项项项项项项项项项项项项上海本地客源身份背景各异比,多浦当地的私企主。项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项期居住在浦,浦的深并有一定的感情。项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项区域型的房型比衷,朝向及型也极看中。 项项项项项项项项项项项项项项项国内其他客源以浙江人主,大多投客,少数在上海的企项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项主自住。重装修,投价越低越有吸引。项项项项项项项项项项项项江客源各指的重程度 项项项项项项项项项项项项江景占据首要位置理所当然,但是上中于小区景和控制重价的要求如此高的重项项项项项项项项项度非常得研究。 项项项项项项目体定位篇 项项模式 普模项项项式 以定项项项 以定项项项 项项项项并建造品 项项项大 项项找客 项项项项项定目客群 根据需求并建造品项项项项项项项 真正做到 “项项项” 适路 项项项项从源上保 项目成功运作 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项根据公司目目客及其需求向所做的精确分析,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项市展合目地所区域客合研判,我本目的最?项项κ 项?高档精品住宅+项项项项项式商酒店+项特色商 项 品定位 项项打造高档精品住宅,即主力面180项项项项项项平方米左右的三房二,以西向300平方 米左右的四房三加保项项项项项项项项项项项项项姆房洗衣房的景豪宅 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项强以人本的居住舒适性,建筑面的大小并非衡 量居住空项项项项项项项项项豪的唯一准。 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项强人沟通的便捷性,置多重公共交流、活空。 项项项项项项项强主生活空私密性。 项项项项项项项项项项项项项项项项强景的均好性,力求江面水。 项项项 项项项项强公共部位的品、建材的高档化感与豪性,立面的石材化都能予主真材项项项项项项项项项项项项项料、气派人的奢体。 住宅部分 豪宅定位的分析 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项豪宅的一般定:建造在具有唯一性、地性地上,建筑面普遍在400平 方米左右,兼具空项项项项项项项项项项项项项的奢性和功能的多性。 本目不具项项项项项项项项项项项项打造豪宅的理由 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项本区域的江景并不突出,也没有深厚的人文史底,周境有待于一项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项改善,也不是浦的地位置,亦非豪步宅区域,所以同项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项度和美誉度一般,不具打造豪宅的基, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项从市售情况来看,江豪宅的市存量可且 去化速度普遍慢项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项,二手市的手率很低,租售皆不活, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项豪宅的入住率普遍低,投客更偏低价能快速的房地投品,而豪宅的高价项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项必会阻碍大批投客, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项从品划来,住宅、商及公的混合型物不 利于塑造目豪宅的项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项形象,而且品本身的客条 件也不具项项项项项项项项项项项打造豪宅的先天条件。 项项项项项项项项项项项项项项项项打造公型式商酒店,即主力面50项项项项项平方米左右的酒店房,以80平方 米左右的酒店套房 项项到07项项项项项项项项项项项项项项项项项项年前后公楼供量将大幅增加,由目前供不求向项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项方市,而且塘地区又非意的公聚集区,定位公楼,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项去化速度以保,抗能力差, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项目前浦泛家嘴地区的小型酒店式物售形式均理想, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项酒店可完全可公功能,并能占世博会的先机, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项可根据市售情况及金力灵活决定是出售是 作项项项项项项项项项项企管理, 项公部分 项项项项项项项项项项项项项项项项项项根据市研分析,本目商具有以下特点:可项项项项项项项项射区人气不足, 项项项项缺乏原生商氛, 项项项项项项项项项项将面区域性商中心，如:项项项项项浦射八百伴,等,的强 项项项项项项项项项项项项项项项项项多的商将直接影响高档精品楼的档次。 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项一:受周商划情况和目常住人口、途径人流量限制,本目商 项项项项以形成区域性集中商模, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项二:足社区内消需求的商是必的, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项三:本目商只适合定位:酒店及社区配套商,主要是面向小区 项项项主服。 商部分项项项 项项项项项项项售机与条件篇 项项项售机:2007年3-5月 上海楼市今年下半年以来一直项项项项项项于下行通道,项项项项项项项将持至2007年初,而此后楼 市有望出上项项项项项行拐点 理由 3-5项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项月来房售旺季,入市将会来比好的售根据“项项项”项项项项项体式所需要的售条件,07年3~5项项项项项项项项月是比的售点项项项项项项“”项项项项项项项项项项项项项项项项项届世博划有所目周境有望借助改,有望目客良好的感 建具的售条件项项项项项项项项 项项板房装修布置完 景板段及项项项项项项项项项项项看房通道完工 大堂装修布置完项 空中会所投入使用 售楼投项项项项项入使用 工程主体项项项项项项项项项项项项构封,外立面始装 项项项项项项项项项项项项项项项项然根据上海市相定,只要主体工程完成三分之二以上即具售条件。但项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项普公司建在具如下体式的售条件之项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项后行售,才能以最快的售速度最高的售利。 项品研究篇 房型方案存在的项项 项项项项项项项项项项项项项项项项目房型方案初步研究,四型普遍存在以下:国高档住宅展项项项项项项项项项 建筑模项项项项项化 项项项项项项型人性化 项项项项项项室套房化 立面项项项项项石材化 室内项项项项项合理化 住宅项项项项项项五大 本案面的项项项项项项六大 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项如何解决六大成本目建立高档社区成的,在项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项目先天条件已确定的前提下,我司可以从项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项品定位与品部研究入手,达到弱化甚至解决些项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项的目的,从而成功操作本目清障碍。 项项项项项项项项项项项项项在以下的篇幅中,我司就品部提一建。步些初一、如何体社区景均好性的项项项项项项项项项项项 三、如何解决高、低区住宅价差可能项项项项项大的 四、如何从入项项项项项项项项项项项项手打造高档精品住宅 二、如何体小面、大深型人性化、个性化的项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项五、如何弱化目住宅部分与公部分相项项项项项项项项项项项项项项项项项项互影响的六、如何项项项项项项项项项项项项项项项项项高档住宅社区与商相融合的 项项 于住宅部分建 建筑造型研究 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项建有建筑体方案作小幅整,打破平板式布局造型,使每幢建筑呈项项项项项项项项项项项项项项项项项项项梯形平面分布,相两形成小位布局。 如此,不可以项项项项项项项项项项项个中高元内丰富外立面形直式,接更能解决使每 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项江景的,将江到极致。在建筑面、深 按项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项有方案基本不的前提下,梯形平面分布 项项项项项项项项项项项项型化提供了技支持。 (项项项项项项项项项项项右位式布局示意, 社区景研究项项项 景上建以项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项室外景游泳池中心,以流水、跌水、泉、瀑布等活水脉,以木项项项“项”“”项项项项项项项项平台、、景曲折廊游将泳池与活水系一体,同合坡地自然景,以项项项项项项项项项项项项项项项项项项项四季不同全冠花木打造静逸深幽、私 密尊项项项项项项项 的生活氛。 ，如下示意项项项项所示, 同,项项项“”项项双室外景重游泳池游合会所室内恒温游泳池,打造泳池概念,居住者真正感受非同一般的舒适、大气享受。 底住可以通项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项室外沿伸平台与水密接触,充分足人的水本性。室外景项项项项项项项游泳池示意 室外游泳池外活项项项项项项项项水景示意 阳台与水相景项项项项项项示意 将目有房型项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项存在的行,得出以下几点共性: 项项项项项项项项项项项项项项项项各房型布局不合理,套内生的室数量普遍偏少, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项各房型人流不理想,餐、客以及室之的系混乱, 项项项项项项项项项项项项项项项项项房型缺乏特色,特是改厨,房、生的位置步排布有待一 A1、A4项项项项项项项项项项项项项项项项项项项豪房型存在暗,重影响了档次及品味, 项项项项项项项项项项项项项项项项项各房型江景以及北面景的利用不足, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项主力房型面以及个面各房型面分布有待根据市知情况行整。每项项项项项项项项项项项项项项项项项项以上,我提出两解决方案: 方案A项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项:在四准面分布不的每型分基上, 行项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项化整。以一型一个元来比示,A1项项项项项元不,其余3项项项个元依次向北移1m项项项项项项项项项项项项项项左右,建每筑平面呈梯形分布，可参照上建筑项项项项项项项项项项位式布局示意,。 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项如此,不增了每个型江景以及家嘴景的利强用,而且可以通项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项在建筑北面增加弧形景阳台,大胆将客布置在景最好的北面,套内生的项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项室布置在各型南面。在项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项舒适型的上性、人性化以及个性化,比强 如在主生置下项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项沉式浴缸,北面挑空景阳台向内延伸1.5m左右等等。，如下所项项项项示, 方案B项项项项项项:建个面分布每每套面在五套房型,180项项项项项?左右,其中将景好的西面一套项项项项项项项项项 独一个元,8项项项项以上成350项项项项项?左右的豪式型,项项项项项梯直接入,其余4项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项分两个梯入。以一个型一个元示意,5项个元依次向北移1m项 项项项项项项项项项项项项左右,建筑平面呈各型北面梯形分布。增加弧形景阳台,将客布置项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项在景最好的北面,套内生的两个室布置在各型南面。同项项项项项项项项项项项项项项项项项项舒适性、个性化强在各型中, 在主套内生置下项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项沉式景浴缸以及在局部房 置大挑窗以增大景项项项项项项项项项项野和采光面等等。 项三:下沉式浴缸 大堂建项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项大堂的理,建摒弃一味追求面与挑高的做法,充分利用底空格局与化,项“项”项项项项项项项项项项项项多重打造出空合的概念,即底大堂由、公共大、项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项元大堂、梯、道五部分相独立的空成。 人流项项项项项项分布: 室外 项项 公共大项 项 元大堂 项 道 项项 梯 通人工布局项“”“”项“项”项双打造重大堂,即公共大堂与相元大堂私密的双重大堂空。 “”项项项项项项项项项项项项项项项第一重公共大堂追求豪、气派,是主人尊身份地位的象征,建公共大堂不项项项项项项项项项项低于20m,挑高不低于8m项项项项项项,地面分大理石花项项项项项,面以24K项项项项项项项项项项项项项项项金箔装,部中央挂大型水晶装吊灯,充分造出项项项项项项项项项项项项项富堂皇的豪氛。 ，如下示意项项项项所示, 项项一:大堂示意 项项项项项项二:金箔面示意 项项三:大堂人口示意 项项项项项四:大堂灯示意 项一 项二 项三 项四 “项”项项项项项项项项项项项项项项项项第二重元大堂是相私密的会客、休空,内控台接待区、休洽项项项项项项项项项项项项项项项项项项项区以及通道区域,元大堂整体装修 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项格豪、温馨,内部装合景水景、泉假山水池以及室内化,使主人项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项在会客的同,可以充分享受室内室外双重景。项项项 项项一:元大堂二:示意接待区示意 项项项 项项项项项项三:水景四示意:休区示意 项一 项二 项三 项四 项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项梯地面以及壁建用口大理石行包装,配以暖色灯光,使整个项项项项项项项项项项项项项项项项项项梯呈豪、气派,提升整个社区的 品与档项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项次。梯建采用永大日立或同档次高速梯。，如下示意,项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项道的装修格是大堂格的延,在局部点一些室内花池、矮柜以及装小品项项项 项。等元素，如下示意, 建筑外立面建项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项目前国高端精品住宅外立面的理不外乎以下几方式:石材+项项项项面、石材+ 高项项项项项项涂料、石材+项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项塑板以及全石材面。色以沉、内的中性色主。合本 项“”项项项项项项项项项项项项项项目高档精品住宅定位,建本案外立面全部以石材面的方式项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项行理,分二段式行,其中底部石材色偏 重,往上部分石材色相明项项项项项项项项项项项项项项项项项亮一些。外立面整体感沉而不乏大气,打造本案特色。 色彩概念提示 装修方面研究 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项了符合目客需要、提升目档次、立品牌以及迎合市,建本目以“”项项精装修房推向市。 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项窗:建采用合金烤漆窗,比利格拉威泊或 同档次中空玻璃,意大利阿项项项克，ALUK项项项项项,或同档次窗五金。阳台:建地面项项项项项项项项项项项项项项项项采用花岩,玻璃金属杆。 项项项项项项项项项项项扇和窗:建用德国NOBLESSE项项项项项项项或同档次手工雕花,其余木项项项项项项项和木窗套。 室内楼梯:建项项项项项项项项项项项项项项项项。采用金属步杆、木扶手以及大理石踏 空项项项项项项项项项项项项项项项项项:日本大金或同档次式中央空。 厨房:地面建项项项项项项项项项项项项项项项项项项项采用大理石,采用德国博得宝，POGGCNPOHI,或同档次厨具。 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项生:地面采用大理石、金属吊,生具采用德国VILLEROY项BOCH项 具及DORNBRACHT项项。 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项地面及吊:建采用骨石膏板吊,高内胶漆,高项项项项项项项项项项项项项项木合地板或大理石地坪。 智能安保系项项项建 建一:建项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项采用最新的指系包括指梯控制系和指建二:项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项安装客彩色可系,建采用著名西班牙品牌FERMAX项或同品, 建项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项三:建安装周界警、控、子巡更、禁系以及自警系。建项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项四:建社区配中央水理系以及三表合一的程抄表系。会所建项 建本目项项“”——项项项项项项双重会所社区配套会所以及打造空中会所,客提供多重交流、休项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项空和平台,充分展社区以人本的特性。 项项室 项酒吧 咖啡吧 空中会所 ，项项项项项项项项项小区主放, 壁球室 精品超市 Spa 健身房 高档酒吧 恒温游泳池 社区配套会所 ，可考项项项项项项外放, 功能 定位 上右项项项项项 项项项项项项项下:会所餐示右意:会所下左:会所酒吧示意入口示意项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项社区配套会所置在式酒店的底,将其打造成豪生活会所,内可外项项项项项项项项项项项项项项项项项项项放的恒温游泳池、中西餐、咖啡吧、健身房、以及精品超市等生活施。项项项项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项空中会所建置在景位置最佳的住宅,面置在500项 项项?左右,主通 外部项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项光梯直接入空中会所,江景、外及家嘴项项项项项项项项项项项项项项项项景尽收眼底,真正每一位主可以充分分享到江景,提升整个社区的档次。同项项项项项项项项项项项项项项项项里也是主之、主与客人交流的空项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项,一品着酒、一是无限的美景,无疑里就是人天堂。，空中会所示意,项项 项项项项项项项 于公部分建 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项于本目公性的建筑建包装成式酒店推向市,主力型以50?左 右的小型主,套房面控制项项项项项项项项项项项项在80项项项项项项项项项项项?左右。内中庭,将色植物引入 室内,力争在每个面项项项项项项项项项项项项项项项项项项项立公共休景空。大堂以五星酒店的准来项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项提升式步行打酒店造,以一的品。 大堂示意项 中庭示意项 商项项 项项项项项项 商模研究模参照?---项项项项项项项项项 商区次与构模型项程30项项项项分内居民 步行15项项项项项项项分及途消者 区域15项项项项项项项项项项项项项项分程内居民,以及外来消者 区域内与中距离郊区，半小程内项项项项项项项项项项项项项项项项项项,居民与公工作人、旅游者核心客项项群 日人流量25万以上 日人流量2万左右 日人流量25万以上 日人流量50万以上 交流量 城市划的新城中心商区项项项项项项项项项项 居民聚居区及附近区域 居民聚居区、商项项项项项项项项项项项项项项聚集地、公共交通集散地周 城市交通、人口核心区,项项项项项项项项项项史形成的商聚集区区位 12万?以上 1万?左右 10万?以上 30万?以上 项模 新城商中心项项项 居住区配套商项 区域性商区项项 市中心商区项项项项项项 基本要数 本目项项项项项项项项适合商模 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项从本目的区位特征、客流量和未来可能吸引的核心客来看,本目只具 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项形成居住区配套商的条件,不同的居住区配套商由于其射人群固定， 步行15项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项分及途径消者,,其商模通常占整体模的2.8%左右,根据人 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项口密度有不同。合本目来看,商模2500?。 商项项项项项模研究 项项项项项项 于商部分建 商项项 项项项项项项 商模研究模参照?--- 赫夫商圈研究模型 项项售=项物概率×人口×项项人均零售支 项项项商面=项项售?项项项项项位面 项项项人均零售支取5280.23元 项项项项项，数据来源:仲量行告, 项项项项平均平米每取1454元/月 项项项项项，数据来源:仲量行告,特殊品 项项品 便利品 主要交易地项 次要交易地项 项项项交易地 商项项项项项模研究 3867.6? 67481339 12780 项 项 项项 544.7? 9504414 1800 0.1% 180万 浦新区项项项 项项项交易地 1634.2? 28513242 5400 2% 27万 塘项项项区域 次要交易地项 1688.7? 29463683 5580 93% 6000 本地区 主要交易地项 商面项项项 ，每?项项项项取1454元/月, 项项售 ，人均零售项项项支取5280.23元, 项物人流 项物概率 ，按区域近整项项项项项项项系数,商圈人 ，2010项项项项项年年底人口,潜在交易区域 根据赫夫商圈研究模型推知本目商项项项项项项项模3800?左右 　注:公共服施控制指项项项项项项项(?/千人) -- -- -- -- 37,72 46,96 行政管理其它 20,30 (400,550) 9,10 (350,510) 50,140 (450,760) 30,140 (400,720) 70,360 (500,960) 40,150 (460,820) 市政公用(项项含居民存)-- -- 22,34 16,22 25,50 20,30 (60,80) 金融项项(项项项项项项含行、局)16,28 19,32 76,328 59,292 76,668 59,464 社区服项 100,400 150,370 100,600 450,570 600,940 708,910 商服项项项 40,60 18,24 65,105 45,75 225,645 125,245 文体 12,40 6,20 78,228 38,98 138,378 (298,548)78,198 (178,398)医项项项生(含医院)300,500 160,400 708,2400330,12001000,2400600,1200教育 其中 488,1058(868,1578)362,856 (703,1356)1091,3835(1491,4585)968,2397(1338,2977)2172,5559(2762,6329)1668,3293(2228,4213) 项项指 用地面项 建筑面项 用地面项 建筑面项 用地面项 建筑面项 项项 小区 居住区 　 根据城市划指研究,本目服于社区内项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项居民的商模3500?左右商项项 项项项项项项 商模研究模参照?---项项项项项项项项 根据城市划指研究模型 项项项项项项本目建筑面90254.4?，住宅+项项式酒店,,按每100?有7项项项项项人算, 项居民6317.8项项项人,属于小区, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项按小区划指，下表所示,,商面控制在: 450-570?/千人×6.3178千人=2843.1-3601.1项?之商项项项项项模研究 商项项 项项项项项项项商体模研究模建 参照一: 根据商区项项项项项项项项项项项项项项项项项次与构模型推知商模2500? 参照二: 根据赫夫商圈研究模型推知商项项项项项模3800? 参照三: 根据城市划指研究项项项项项项项项项项项项项项项项模型推知商模3500? 建本目商体项项项项项项项项项项项模在3500项项项项项项项项?左右,可以根据情况上下浮500?商项项项项项模研究 通项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项构建商分析模型,我将找出最适合本目的商: 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项截型商:距离是消者消所的第一考因素,常项项项项项项项项项项项项项项项项项项的是日常快速消品零售及服, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项替代型商:具有一定差异化的品,比各合因素形成的比项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项决定消者是否的消所,常项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项是休、生活耐用品零售的集中商,如物中心、中型超市等, 项项项项项项项项项项项项项项项项项项项目的地型商:以其特色或性吸引消者慕名而至,常项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项是特色商和市,如如特色餐、酒吧、美容Spa 项项项项项项、所等。 从商项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项消者的行切入,可将多的商分三型。项射半径小 项射半径大 商项项项项项射半径 差异性小 差异性大 项项项品的差异性 1 项项截型商 2 项替代型商 3 项目的地型商 商研究项项项项项 根据本目区位和项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项周商境,截型与目的地型商项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项是本目商适宜的型,并在目的地型商有空。项项项项项项项项项项项项项项项项项不受区位限制,合自有源和区域源有空 特色商和市,项项项项项项项项项项项项项项项项项项如特色餐、酒吧、美容Spa 项项项项项项、所等。距离不是消项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项者消所的考因素。当新商出项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项,即使消者会将一部分消向,但不会放弃原商目的地型 ，特色商项项, 未来将面区域中心商以项项项项项项项项项项项项项争强模的 休项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项、生活耐用品零售的集中商,如物中心、中型超市，300-6000平米左 右, 距离是消项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项者消所的因素之一,但非第一因素。当具有比的商出,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项即使其距离,消者也于前往替代型 ，区域商项项, 项项项项项足住区生活需要的必需商型 日常快速消项项项项项项项项项项项项项项项项项项项品零售及服,如便利店、花店、店、干洗店、生副项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项食、普通餐、洗印中心、行、局等距离是消项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项者消所的第一考因素。当新商出,项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项如果距离有商更,那即使其价格稍低或量、服项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项稍好,也不会使消者改原有 项截型 ，项项项项项里商, 本目项项项项项适宜性 具体项项 主要特征 项项项项 商研究项项项项项 项项项项项项项项项项项项项项项项项项里商:足社区居民的基本生活需要 商研究项项项项项 项项项项项项项项里商基本功能解析 项物功能 餐项项项项项服功能 修理服项项项功能 项项项项合服功能 家政服项项项功能 再生源回项项项项项项收功能 项——物功能提供主、副食品、生活日用品, 餐项项——项项项项项项项项项项项提供服功能早餐、正餐和足学生、老年人用餐,修理服项——日常功能用品修理的需要, 项项——项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项合服社区功能居民理、洗衣、服装加工以及彩等在社区内完成家政服项——项项项项项项项项项项项社区功能能帮助居民雇佣小工、保姆和家教等。项目特点 本目性项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项属于区域中心新高档精品公寓,有着与社区共同的需求特征。项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项目客定位以在外籍人士和港台客商主,社区人群在35-60项项项项项项之,有强很 的力和高品位的人项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项群主,向中高档消。便利店、项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项店、干洗店、生副食、行、局、日用品儿童托管、家政服、项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项花卉盆景店、物店、中西餐、咖啡相项项项 项项项项项项项项项项项目特点里商的影响 建:目项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项段,步形象周及服居民基本生活的商配套于初 档次均偏低,因?项项项项项项项项项项项松桃蹬靠?乇父郊悠?项项项项项商研究,特色商:有项项项项项 项项江区域的人足的特色和吸引力使泛群克服距离感来此消 商研究项项项项项 项项项尚餐: 各知名项项项项项餐 项项项项尚物: 精品女装店 特色手袋和鞋帽等 项项项尚体: 项吧、网吧 陶器DIY店等 特色商项项街 以尚项项项项项项项休主 项尚社交, 咖啡吧 酒吧 茶吧等 项尚居住: Boutique酒店 注:沿路外以特色商主,内以会所配套商主项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项项