富士达培训2

富士达培训2 谈客思路 1、 客户进门，迎客落座，赞美、赞美、赞美，自我介绍;(可以 了解客户资料); 2、 沙盘介绍(给客户总的规划，美好的希望，要求:状态、气势; 3、 落座，了解客户资料:全面、详细(家庭人口、结构、单位、 收入、购买原因等)为后介绍做铺垫; 4、 户型介绍:A.只推一种户型，B.强化客户此结构为最先进、最 合理的;门面 5、 配套介绍;突出生活便利性、物业升值快 6、 看房:沙盘再现，边看边说 7、 物管 8、 开发商实力 9、 价格 10、 付款方式 11、 试逼定 沙盘介绍 -------:你好,你面前展示的是富士达地产在2010年度鼎力打造的、大足标志性建筑——富士达名都。富士达名都由三栋100米高层成L型布局(比较周边高度)，城市胜景、远山美景尽收眼底。总建筑面积近10万平方米，其中住宅7万余平方米，商业2万余平方米，是大型城市综合体项目，集大型购物中心，办公写字楼、商业街区、 2 高尚住宅为一体，它的落成将完成对整个城市商圈的改造和升级。 富士达名都地处大足核心——工农街国梁路(原粮食局)，南接大足传统商业步行街(突出商业、酒店、人流、升值、物业供求情况)，北接渝西最大的休闲广场——宏升广场(活动、散步)、县政府,西接第一幼儿园、附小(重点介绍)丁家坡农贸市场，东接机关幼儿园、龙中路。交通便捷，城内所有的公交车在此经过。(大足县老城图(龙岗)和规划图(突出项目位置);项目平面图(规划图)、发展图) 富士达名都负2层为设备用房(配电房)、车库(管理未定);负1层为8000多平方米永辉超市(好处)、1、2层为国际品牌旗舰店，3层为家电、IT，国美、苏宁正在商谈中，4层为办公用房。(、打造、规划详情和传统商业模式比较)。(层高4.8米，转换层5.6米)。 2号楼、3号楼B座三楼以上，(32层)3号楼A座五楼以上(30层)为住宅，住宅入户大厅装修豪华、气派(面积、用材、功能、用户参于性、安全性)，品牌电梯(高速度)，过道(装修，自动烟感系统、自动喷淋系统突出安全性等);户型从单配到三室二厅双卫，面积从40多到120多平方米，选择面广，户型设计前卫、时尚，功能分区明显，动感线路清晰，采光、通风好。优质的物业管理为成功的你保驾护航。 富士达名都裙楼采用灰色花岗岩饰面，主楼外墙以米色涂料为主，局部点缀乳白色线条，使得整个立面效果明快、生动、高雅。 开发商介绍: 重庆富士达建设房地产开发有限公司成立于1998年，本公司具 2 3 有房地产开发二级资质。公司自创建以来，一直遵循“诚信为本、用户至上”的方针，重、守信用，视用户为上帝，被银行评为“AA”级信用企业。开发建设上，公司坚持“追求卓越，选择完美”的宗旨。成功开发了位于大渡口区的富士达大厦、富士达文体苑、 锦绣格林、MINI风情商业街及"大足商贸中心，公司开发总量约60万平方米。 大足商贸中心入驻商家有精品建材装饰城、新世纪百货、精品服装一条街、全友家私、南方鸭肠王、紫阁保健等知名企业，正在建设的富士达?名都将建成大足县城中心的高档高层建筑群落及大足的商业集聚中心。届时,大足的解放碑将名符其实。 户型介绍 思路:总—分—总 户型实例 环境: 人文环境和自然环境 自然环境:花草树木——健康;健康好处，健康是1、地位、学历、财富„都是0，只要1变为0，那么所有的一切都是0.富士达名都100米地标建筑，视界从此无界。心情——健康 人文环境:孟母三迁，强化人文对子女发展的帮助; 远亲不如近邻，强化对子女，家人帮助。 配套: 购物、农贸市场:休闲/购物，价格便宜，生活成本底(打折) 学校:一小，实验小学，孩子赢在起跑线上; 3 4 医院:就医方便，(老年人) 交通:时间节约 环境:如上 银行:24小时不夜城 餐饮，美容: 其它: 要求:越详细越好 物管: 公司名称、等级、服务范围、细则(如何实施)、其它服务、收费。 突出人性化(如何表现) 价格: 价格构成、公司、为什么价格要上涨、公司利润。 付款方式: 一次性付款:不承担利息、可拿房产证,抵押、贷款方便; 按揭:1、今天花明天的钱(天堂故事);比较:10前和现在; 2、存款买房永远都买不到房，通货膨胀快、房价上涨快; 3、还款计划和其它投资比较; 4、还款的优势;按揭减少购房风险。 先进性: A、 建筑用材 B、 智能设施(车库) 楼宇可视对讲 消防 C、 户型等 4 5 三板斧: 一、 增值、保值 **;无论你是自住，还是投资总的来说，都是投资、那么就必须考虑投资回报，决定投资回报的主要因素有三点:第一是地段，第二是地段，第三还是地段。为什么地段这么重要呐，因为地段好的地方，他的交通就医方便，生活配套完善，而其他就不可能如此便利。所以一个好的地段一定是城市的中心。 一个城市中心的形成，不是一朝一夕形成的，是花了几十年几百年政府投入几百亿甚至上千亿所形成的。 房子是依附于土地的，而土地是不可再生的，所以说好地段好位置的房子是卖少见少的，而城市中心一定是政治、经济、文化、金融中心。城市的发展也就是政治、经济、文化、金融的发展，而他们对房产的需求是永无止尽的，势必会造成供小于求，所以说他的价格(租金)肯定会上涨。(实例比较) 保值: XX先生，女士。即使你不是投资，但一定希望你所购的物业今年是25万,明年希望是28万以上，而不时25万以下。 现目前的保值方式:第一是:存款，现目前的存款利率每月为千分之2。25，还要扣除百分之20的个人所得税。而国民生产总值每年增长幅度在百分之8以上。所以实质上把钱存银行就像把冰块放在太阳下。(中国经济政策)第二:炒股，中国股市是属于中国政府的股市，(国营企业最多);到现在70%亏本，20%吃平，10%赚钱。而 5 6 投资房地产，第一土地是不可在生的，第二他的住房需求是无穷无尽的。所以投资地产是最稳健的投资。(举例) 二、 入市良机 1、 房地产的发展规律; 2、 中国人口现状，居住现状; 3、 中国房地产政策; 4、 中国房地产对中国经济的作用; 5、 中国房地产总的发展方向。 三、 价格构成(见上) 比较 高层与多层比较 项目 高层(公寓) 多层(小区) 地段 城市中心 近郊 自然环境 一般 好 成本 高 底 结构 框架现浇 砖混 使用年限(抗100年(强) 40年(弱) 震) 配套 好 差 得房率 底 高 楼距 远 近 6 7 交通 好 不好 物业管理 一般 好 发展 强 弱 备注: 多层在香港称为“唐楼”，在80年代比较盛行，但现在已过时;全为高层电梯房。 小区与公寓比较: 项目 公寓 小区 地段 城市中心 近郊 自然环境 一般 好 成本 高 底 结构 框架现浇 砖混 使用年限(抗100年(强) 40年(弱) 震) 配套 好 差 得房率 底 高 楼 距 远 近 物业管理 一般 好 发展 强 弱 备注:1、大足小区规模过小 2、人工打造环境(无唯一性)3、小区物管费高 4、强化开起宝马打酱油(配套)5、开发商实力。 7 8 一、消费潜力 大足简介:幅员面积:1399平方公里 总人口:96万人,城镇人口33.5万，大足县城人口15万，老城人口密度16800人每平方公里。 2006 2007 2008 2009 2010(1-3月) 地区生产总值 73.8 85.6 101.9 118.6 35.58 增长 19% 17.20% 16% 20% 固定资产投资 29.5 39.23 63.2 94.3 31.87 增长 33.10% 16.10% 49.20% 35.20% 社会消费品零售总额 22.9 26.7 33.2 39.5 11.85 增长 16.53% 24.30% 18.80% 20% 城镇人均可支配收入 9108 11395 133424 15000 4305 增长 25.10% 16.90% 12.60% 19.90% 存款余额 48.6 59.7 74.6 95.6 29.8 增长 22.80% 24.90% 28.10% 24.60% 游客(万?人次) 200 340 100 批发零售(亿元) 7.48 8.4 11.95 15 4.87 12.20% 22% 25% 29.80% 二、大足规划 成渝复线高速公里，是西部最高的，2012年开通，半小时车程(55公里)到重庆，1.5小时车程(155公里)到成都;成渝铁路客运专线，重庆到成都全线运行只需1小时左右。 8 9 三、城市只有一个中心 大足县老城图(龙岗)和规划图(突出项目位置);项目平面图(规划图) 四、项目业态分布图(与巨商共掘财富) 楼层 面积平方米 业态 负1F 8000 永辉超市 百货(珠宝、化妆品、箱包、皮具、鞋、饰1F 7200 品、品牌服装等) 百货(男、女装，运动装、内衣、儿童系列等) 2F 6500 3F 3000 电器，影城(洽谈中) 4F 1660 娱乐或餐饮 26360 五、大足首个一站式购物中心的形成条件 1、政府的大力支持，2、优越的地理位置，3、开发商先招商后销售的先进理念和决心，4、大足首家大规模的购物中心;5、大足强大的消费力;6、巨大的人口(96万大足人和500万游客)。 六、一站式购物的优势 1、消费带动效应 一个商业集聚区，往往是百货、专卖店、精品店、餐饮、休闲、酒吧、文化、旅游、娱乐、健身等多种元素的集聚地。各种类型商业在空间上的联合，会产生1 +1>2的综合经济效应。对于消费者而言，他们的各种消费会在这个区域实现，产生消费带动效应。此外，商业集聚通过集中化大规模的商业活动和提供相关服务，将会带动所在地区的金融、房地产、建筑、广告、装饰装修及交通运输的发展，促进该区域的商业规模化和专业化。而当商业集聚规模、专业程度达到一定水平，还会引起周围人们的思想和消费观念的变化，甚至消费结构的改变，从而促进消费环境和商业经营的进一步提升。 2、节约社会成本效应 商业集聚所形成的规模经济性，使这些服务业或配套设施具备了经济上的合理性。从消费者角度讲，由于商业集聚区各类企业之间提供的产品和服务具有明显的互补性和配套性，使得集聚内的商品的广度和深度较大，可以满足不同层次客户的需求，使其愿意来购买商品;同时由于商家的集中，消费者在价格搜寻过程中节约了时间和搜寻成本，集聚区内商品价格上的优势，又节省了消费者剩余，从而使消费者成为商业集聚效应的最大受益者。从生产者角度讲，可以使其迅速、准确地掌握市场信息，减少市场盲目性。同时，集聚区把分散的企业聚集到某一空间内，无形中扩大了商品销售的规模，从而使生产者实现大批量的销售，节省了交易成本。从政府及有关公共机构角度讲，它们提供的专业基础设施或教育项目及企业集群的信息、技术、声誉等准公共物品能为商业集聚区内的企业共享;另一方面政府部门也积累了许多专业性管理知识和技能，从而更加有利于促进商业集聚区内的企业发展。 3、集聚区区位品牌效应 9 10 商业集聚区往往形成一定的区位品牌效应。商业区位品牌是商业集群内企业一种重要的无形资产。商业企业通过集聚，集中广告宣传的力度，这既减少了单体企业的广告宣传费用，又借助广告效应形成整体品牌优势和区位商业优势，使单体企业获得稳定乃至不断增长的顾客流以及整体的商誉。纽约的第五大道、汉城南大门市场、巴黎的香舍丽榭、北京的秀水街就是很好的例证。 4、知识外溢效应 信息的流动是按距离衰减的，所以知识在当地的传播要比远距离流动更容易。商业集聚使地理上邻近的企业易于建立协调与信息沟通机制，这种联系有利于通过模仿和学习改进管理、业务及市场观念。由于集聚区内的专业人才市场降低了雇员和企业之间相互搜寻的成本，使区内人员流动更趋于方便。而人员的流动导致专业的“技术转移”普遍存在，使得该区域的技术、管理知识和经验得到共享，更重要的是这种知识外溢能够营造一个协同创新的区域环境。一个企业或一个人有一个好的思想，会被别人采纳，这个思想又与他们自己的建议结合起来，因此，它又成为新思想的源泉。这种知识信息的扩散是创新的源泉。不断创新使该区域的经济持续增长，更加激励相关企业的加盟。 七、先进的运营: 1、统一招商管理 2、统一营销 3、统一服务监督、 4、统一物管 八、品牌已入住 1、永辉超市 2、新世纪超市 3、南方鸭肠王 4、紫阁 5、精品建材城 九、诚邀 10 11 下面是赠送的中秋节演讲辞，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～～谢谢 中秋佳节演讲词推荐 中秋,怀一颗感恩之心》 老师们,同学们: 秋浓了,月圆了,又一个中秋要到了!本周日,农历的八月十五,我国的传统节日——中秋节。中秋节,处在一年秋季的中期,所以称为“中秋”,它仅仅次于春节,是我国的第二大传统节日。 中秋的月最圆,中秋的月最明,中秋的月最美,所以又被称为“团圆节”。 11 12 金桂飘香,花好月圆,在这美好的节日里,人们赏月、吃月饼、走亲访友……无讳什举形式,都寄托着人们对生活的无限热爱和对美好生活的向往。 中秋是中华瑰宝之一,有着深厚的文化底蕴。中国人特别讱究亲情,特别珍视团圆,中秋节尤为甚。中秋,是一个飘溢亲情的节日;中秋,是一个弥漫团圆的时节。这个时节,感受亲情、释放亲情、增进亲情;这个时节,盼望团圆、追求团圆、享受团圆……这些,都已成为人们生活的主旋律。 同学们,一定能背诵出讲多关于中秋的千古佳句,比如“丼头望明月,低头思故乡”、“但愿人长丽,千里共婵娟”、“海上生明月,天涯共此时”……这些佳句之所以能穿透历史的时空流传至今,不正是因为我们人类有着的共同信念吗。 中秋最美是亲情。一家人团聚在一起,讱不完的话,叙不完的情,诉说着人们同一个心声:亲情是黑暗中的灯塔,是荒漠中的甘泉,是雨后的彩虹…… 中秋最美是思念。月亮最美,美不过思念;月亮最高,高不过想念。中秋圆月会把我们的目光和思念传递给我们想念的人和我们牵挂的人,祝他们没有忧愁,永远幸福,没有烦恼,永远快乐! 一、活动主题:游名校、赏名花,促交流,增感情 二、活动背景:又到了阳春三月,阳光明媚,微风吹拂,正是踏青春游的好时节。借春天万物复苏之际,我们全班聚集在一起,彼此多一点接触,多一点沟通,共话美好未来,不此同时,也可以缓解一下紧张的学习压力。 相信在这次春游活劢中,我们也能更亲近的接触自然,感悟自然,同时吸收万物之灵气的同时感受名校的人文气息。 三、活动目的:下面是赠送的励志散文欣赏，不需要的朋友下载后可以编辑删除～～ 12 13 上面才是您需要的正文。 十年前，她怀揣着美梦来到这个陌生的城市。十年后，她的梦想实现了一半，却依然无法融入这个城市。作为十年后异乡的陌生人，她将何去何从, 笔记本的字迹已经模糊的看不清了，我还是会去翻来覆去的看，依然沉溺在当年那些羁绊的年华。曾经的我们是那么的无理取闹，那么的放荡不羁，那么的无法无天，那么轻易的就可以抛却所有去为了某些事情而孤注一掷。 而后来，时光荏苒，我们各自离开，然后散落天涯。如今，年年念念，我们只能靠回忆去弥补那一程一路走来落下的再也拾不起的青春之歌。从小，她就羡慕那些能够到大城市生活的同村女生。过年的时候，那些女生衣着光鲜地带着各种她从来没有见过的精致东西回村里，让她目不转睛地盯着。其中有一个女孩是她的闺蜜，她时常听这个女孩说起城市的生活，那里很繁华，到处都是高楼大厦，大家衣着体面……这一切都是她无法想像的画面，但是她知道一定是一个和村子截然不同的地方。她梦想着有一天能够像这个闺蜜一样走出村子，成为一个体面的城市人。 在她十八岁那年，她不顾父母的反对，依然跟随闺蜜来到了她梦想中的天堂。尽管在路途中她还在为父母要和她断绝关系的话感到难过，但是在她亲眼目睹城市的繁华之后，她决心要赚很多钱，把父母接到城市，让父母知道她的选择是正确的。 可是很快，她就发现真实的情况和她想象的完全不一样。闺蜜的光鲜生活只是表面，实则也没有多少钱，依赖于一个纨绔子弟，而非一份正当的工作。而她既没有学历、又没有美貌，也不适应城市生活，闺蜜也自顾不暇，没有时间和多余的钱帮助她。这样的她，连生活下去都成问题，更别说赚大钱了。倔强的她没有因此放弃，而是更加坚定要作为一个异乡人留在这里打拼，相信自己一定可以实现梦想。 13 14 一开始，她只能做清洁工、洗碗工等不需要学历的工作，住在楼梯间，一日三餐只吃一餐。周围的人对于一个年轻女孩做这类型工作都会投以异样的眼光，在发现她一口乡音的时候就立即转为理所当然的表情。自尊心强的她受不了这两种目光，在工作的时候默默地留意城市人说话的语音语调，和内容。 当她做到说话的时候没有人能听出她来自乡下的时候，她开始到各家小企业应聘。虽然她应聘的岗位都是企业里最基层的职位，但是她依然到处碰壁。最后终于有一家企业愿意聘用她，但是工资只有行情的一半，而且工作又多又累。尽管如此，她还是签了合同上班了。她每天都要战战兢兢地等待同事们的叫唤，偷偷地观察别人，谦卑地请教别人关于工作上的问题。也许是她的态度良好，工作尽责，同事们都愿意在空闲的时候教她一些东西，让她受益匪浅。她一天一天地学习着、进步着，慢慢脱离了以前乡下的生活，一步一步地走进城市。 1. 丰富同学们的校园生活,陶冶情操。 2. 领略优美自然风光,促进全班同学的交流,营造和谐融洽的集体氛围。 3. 为全体同学营造一种轻松自由的气氛,又可以加强同学们的团队意识。 4. 有效的利用活劢的过程及其形式,让大家感受到我们班级的发展和进步。 四、活动时间:XX年3月27日星期四 五、活动参与对象:房产Q1141全体及“家属” 六、活动地点:武汉市华中农业大学校内 七、活动流程策划: 1、27日8点在校训时集吅,乘车 14 15 2、9点前往华农油菜基地、果园,赏花摄影 3、10点30,回农家乐开始做饭,进行“我是厨王”大比拼 4、1点30,收拾食品残物,开始集体活劢 5、4点,乘车返校 八、职能分工及责任定岗 1、调研组:负责前期的选址、策划的撰写、实地考察、交通工具的联系和检验 组长:金雄 成员:吴开慧 2、安全保卫组:负责登记参加春游的人数,乘车前的人数的登记,集体活劢时同学的诶假的実批,安全知识的培训不教育,午餐制作的人员分组 组长:徐杨超 成员:王冲 3、食材采购组:根据春游的人数和预算费用吅理购买食材 组长:胡晴莹 成员:何晓艺 4、活劢组织组:在车上、赏花期间、主要是做饭完后的集体活劢期间的活劢的组织 组长:武男 成员:冯薏林 15 16 5、厨艺大赛组织组:负责挃导各个小组的午餐的准备,最后负责从五个小组里推荐的里面选出“厨王”，厨王春游费用全免， 组长:朱忠达 成员:严露 6、财务组:负责财务的报账及最后的费用的收取,做好最后的决算向全班 组长:杨雨 7、督导组:负责检查各组的任务的完成及协调各小组的任务分工 组长:叶青青 【注】以上只是大致的责任定岗,组长负主责,各小组要相互配吅,相互帮劣发挥你们的聪明才智去认真完成任务 九、注意事项 1、分组要尽量把做事积极的不不太积极的搭配,每组里都要有学生干部,学生干部要起带头作用 2、食材的购买不要太复杂了,先前想出菜谱,然后组织大家学习下烹饪知识,注意食材购买的质和量 3、注意提醒大家手机充足电,随时保持通讯畅通,有相机的同学带上相机,组织大家多拍几张全家福 16 17 4、游戏最好要能吸引全部人参加,让同学们能增加了解,班委们能更好的了解同学们的劢态,增进感情 各组应在规定时间前把活劢准备情冴向督导组报告,出现紧急情冴要第一时报告。督导组也可以及时把活劢的准备情冴在班委群公布,实时互劢。 中秋最美是感恩!无须多言,给父母一个微笑,给亲友一个问候,递上一杯清茶,送上一口月饼,这是我们给予父母最好的回报。感谢父母给予的生命,感谢父母给予的培养……老师们,同学们,这个中秋,我们要用一颗感恩的心来度过!心怀感恩!感恩一切造就我们的人,感恩一切帮劣我们成长的人!心怀感恩,我们才懂得尊敬师长,才懂得关心帮劣他人,才懂得勤奋学习、珍爱自己,才会拥有快乐,拥有幸福! 老师们,同学们,中秋最美,美不过一颗感恩的心!中秋最美,美不过真心的祝福! 在此,我代表学校,祝老师们、同学们中秋快乐,一切圆满! 17