龙泉驿城区基准地价.doc

龙泉驿城区基准地价.doc 1.1 龙泉驿区自然、经济和社会条件概述 龙泉驿区地处成都平原东部，界于东经104º08?28"——104º27?12"，北纬30º28?57"——30º46?46"之间，系四川省省会成都市所辖九区之一。区境东屏龙泉山与简阳市交界，西邻成华、锦江两区，北与青白江区和新都区接壤，南连双流县。东西长29.8公里，南北宽28.75公里，幅员面积558.74平方公里，形如一朵桃花。 全区辖4街道办事处7镇1乡。2003年，总人口51万人，其中非农人口总数为18.43万人，城市化水平36%。龙泉街道办事处为区政府所在地，其实际城镇人口达18.5万人。 1.1.1自然概况 龙泉驿区属亚热带湿润季风气候，冬无严寒，夏无酷暑。地水系发达，地下水资源丰富。城市绿地覆盖率25.8%，空气污染指数API年平均84，是山清水秀的国家环保模范城。 1.1.2资源概况 龙泉驿区是省级花果山风景名胜区。区内有自然景观400余处，其中，200余平方公里的桃花观赏区世界罕见，20余平方公里的观光果园宛如生态迷宫，8000余亩的龙泉湖景色怡人;文物古迹130余处。其中，明蜀僖王陵是国家重点文物保护单位，石经寺是汉族地区唯一的藏传佛教圣地，广东会馆是四川省境内保存最完整的客家会馆建筑。水果资源丰富:全区有果树近400个品种，栽培面积25万亩，年产水蜜桃、枇杷、葡萄、梨等水果2亿公斤以上。天然气资源丰富:中型浅层天然气田总储量约300 - 1 - 亿立方米。 1.1.3区位交通 龙泉驿区是国务院批复的成都市城市向东发展主体区域，扼蓉城咽喉，居川渝要津。区政府所在地距市中心13.6公里,距双流国际机场28公里,境内拥有沪蓉高速公路、成渝高速公路两条出海大通道，成渝铁路、成昆铁路穿境而行，形成了五横三纵、四通八达、海陆空交通便捷的交通网络体系。 1.2 龙泉驿城区土地利用与地价关系分析 1.2.1 城区土地条件概况 1.2.1.1交通设施状况 近年来，龙泉驿城区交通设施有很大发展。区域内各等级的道路体系有机结合，公路如织，四通八达，形成了城区现有的交通支撑体系。特别是随着成都市向东向南发展的城市发展战略的实施，现在龙泉驿城区已经和成都市紧密连接在一起，老成渝路、成渝高速公路、成龙路、以及成都外环路的建设极大的拉近了龙泉驿城区和成都的时间、空间距离。 1.2.1.2给水设施概况 龙泉驿城区目前主要有水厂两座，龙泉一水厂和二水厂，日产自来水分别为1万吨和2万吨，水源为东风渠。 生活和工业用水主要依靠成都供水干管实施区域供水。目前沿成渝高速公路南侧铺设有DN1400水管，是目前“十万吨用水工程”项目输水干管，经位于麻石桥的龙泉二水厂加压后，供龙泉驿城区生活和工业使用。 - 2 - 1.2.1.3供电设施概况 龙泉驿城区现状用电由成都电网供电，电力网的电源均来自220KV蓉东变电站。区内有220KV变电站一座，110KV变电站4座(其中2座为一汽、威钢两家工业用电户各自的专用变电站)，各变电站等级及容量如下表所示。 表1-1 龙泉驿区现状变电站一览表 变 电 站 名 称 电 压 等 级 容量(MVA) 大面变电站 220/110/10 2×200(枢纽站) 龙泉变电站 110/10 2×31.5 界牌变电站 110/10 2×40 一汽专用变电站 110/10 2×40 威钢专用变电站 110/10 2×40 1.2.1.4供气设施概况 龙泉驿城区能源资源有:天然气、电、煤、瓶装液化石油气、薪柴、桔杆及沼气，其中天然气资源丰富。 城区现主要由中石化和地方采气公司(龙星公司)提供气源，由龙泉驿区天然气公司独家经营供应。 区域内有向阳桥配气站和龙泉配气站两个配气站，供气压力采用中、低压两级压力级制。现有DN50以上的输配管网373.2km，其中DN219的管道有31.2km，DN159的管道104.4km，DN108的管道100.1km，DN89的管道16.2km，DN57的管道99.6km。且还有PE管79.92km。主干管道主要沿老成渝路、成龙路、北干道和成环路布设，供气压力为0.6Mpa和0.8Mpa。 - 3 - 表5-1 龙泉驿城区基准地价结果一览表 单位:元/平方米 级别 ? ? ? ? ? 用地类型 A B A B A B 商服用地 2252 1413 1065 950 900 810 750 675 住宅用地 975 890 730 657 635 571 / 工业用地 300 280 223 180 / 表3-9-2 龙泉驿城区道路级别表(商服) 级别 道路名称 西干道、龙柏路、天鹅湖路、锦绣路、桃园路、沿山路、新驿南街、新驿北街、公园路、一级 同安路、驿都东路、文明西街、龙平路、龙锦大街、八一大道北段、八一大道南段、次 干道1至11 北干道、世纪大道、老成渝路、幸福路、忠北路、主干道1、同达路、同发街、同德街、 希望路、建设路、中街、保安寺路、建新巷、滨河路、东街、滨河北路、广乐路、汇丰二级 路、滨河南街、滨河北街、灵泉北街、文明东街、永安路、商业前街、商业后街、创业 南街、新华街、燃灯寺路及延线、天生路、酱园街、大源路、大面中街、大面上街、五 星中路、五星街、安置房过境段、群益街、大华步行街、支路1至52 三级 东一路、东二路、成龙路、龙环路、龙西路、忠诚路、龙工南路、规划道路1至35 四级 成渝高速 表3-60 农贸市场评定指标归一化值及综合指标值表 指标 市场占地摊位数 购物人数 年交易额 综合 2名称 面积(m) (个) (人/日) (万元/年) 指标值 龙泉驿城区航综合市场 91.50 34.48 56.59 58.60 59.40 龙泉驿城区建设路综合市场 41.46 100.00 100.00 100.00 90.63 龙泉驿城区综合贸易市场 100.00 17.59 24.26 22.61 34.68 龙泉驿城区平安综合市场 36.93 37.93 33.16 36.57 35.82 龙泉驿城区燃灯市场 42.37 29.31 25.47 24.16 28.29 龙泉驿城区酱园街农贸市场 26.23 41.38 27.64 28.02 29.76 龙泉驿城区滨河市场 77.32 70.69 29.17 30.45 44.00 龙泉驿城区大面农贸市场 81.17 85.86 38.01 31.04 49.93 龙泉驿城区同安农贸市场 49.06 39.66 31.74 34.51 36.83 表3-61 龙泉驿城区绿化设施基本情况表 土地面积区域环境 编号 名称 位置 (公顷) 影响效果 1 宝狮口水库公园 龙泉郊区 ―― 优 2 百工堰山水公园 龙泉郊区 ―― 优 现状 3 绿地驿马河水库公园 龙泉郊区 ―― 优 系统 4 书房村公园 龙泉郊区 ―― 优 5 山门寺水库 同安郊区 ―― 优 - 4 - 6 龙泉音乐广场 区中心 3.735 优 7 桃花仙子广场 滨河路侧 0.53 优 8 一带两园 驿马河两侧 1.5 优 9 世纪广场 驿都大道侧 12 优 10 滨河广场 广乐路侧 ―― 良 11 陶然村休闲广场 永双路侧 1 良 12 其他 驿马河、东风渠两侧绿化带 ―― 良 13 大面公园 大面镇 15 良 14 工业区休闲公园 工业区中心 12 良 规划15 东风渠滨河公园 东风渠 45 良 绿地16 驿马河滨河公园 驿马河 11 良 系统 17 百工堰入口公园 公园路侧 10 良 18 芦溪河滨水公园 芦溪河 14 良 表3-64 龙泉驿城区临河状况级别及功能分图 级别 河流名称 功能分 驿马河 一级 100 芦溪河、东风渠、蒋家河、东风渠支流(一)、东风渠支流(二)、二级 20 其他支渠 表3-67 龙泉驿城区人文环境级别及功能分表 级别 楼盘名称 功能分 一级 国一?澳乡、东麓驿境、盛世中华 100 蔚蓝花城、玉龙山庄、山水人家、明星花园、天泉置业、星河名居、东景 康庭、阳冉名居、东麓驿境、陶然精舍、天盛花园、龙府花园丽山别墅、二级 阳光商业世界、东方怡景、丽泉江南、金税苑、东方魅力花园、景华苑、60 阳光花苑、金色极地、丽阳晶舍、新新家园、兴顺苑、桃福苑商住楼、华 尔兹生活广场、世纪苑二期、黄歌艺树、丽山别墅、滨河花园 三级 康居兴苑、滨河苑、名景花园、恒兴苑、雅苑 30 - 5 - 表3-73 龙泉驿城区内道路级别表(工业) 级别 道路名称 老成渝路、东一路、东二路、成龙路、龙环路、龙西路、忠诚路、龙工南路、成一级 渝高速出口、忠北路 北干道、世纪大道、主干道1、老成渝路、幸福路、西干道龙柏路、桃园路、沿二级 山路、新驿南街、新驿北街、公园路、同安路、驿都东路、文明西街、龙平路、 龙锦大街、八一大道北段、八一大道南段、次干道1至11 同达路、同发街、同德街、希望路、建设路、中街、保安寺路、建新巷、滨河路、 东街、滨河北路、广乐路、汇丰路、滨河南街、滨河北街、灵泉北街、文明东街、三级 永安路、商业前街、商业后街、创业南街、新华街、燃灯寺路及延线、天生路、 酱园街、大源路、大面中街、大面上街、五星中路、五星街、安置房过境段、群 益街、大华步行街、、锦绣路、支路1至52、规划道路1至35 现将龙泉驿城区各土地级的主要街道分布范围及与2002年成果比较，具体见表5-7。 - 6 - 表5-7-1 龙泉驿城区土地级别分布范围比较表(商服) 级别 2006年土地级别范围 2006年土地级别内的主要街道 2002年级别范围内的主要街道 商业前街、保安寺路、建设路、中街、东街、东至:酱园街 新驿南街、新驿北街、团结巷、滨河南街、酱南至:驿都东路 中街、东街、新驿南街、新驿北街、保安寺路、龙平路(建设局至I 永安路段)、永安路(驿都东路至商业后街段)、酱园街、滨河南街 园街、胜利巷、驿都东路、滨河路、胜利巷、西至:永安路 石巷子、操场巷、金轮寺巷 北至:商业前街 公园路(驿马桥至沿山路段)、沿山路西侧、文明西街、文明东街、龙都南路、北干道西段、龙平路北段、龙柏东至:沿山路 商业前街、商业后街、创业南街、天生路、龙柏路(驿都东路至凯路中段、航天北路、锦绣路、永安路中段、南至:星光东路 II 普电源段)、燃灯寺路、星光东路北侧、北干道(星光东路至公安局公园路中段、滨河北街、桃源路、驿都东路、西至:北干道 桃源路、文明西街、文明东街、燃灯市、航指挥中心段)、龙平路(北干道至永安路段)、滨河路、灵泉北街、北至:北干道 天市场路 滨河北街 东至:沿山路 驿都大道、驿都中路、龙环二路、龙环一路、星光中路、西干道、南至:成龙路 北干道(华明公司至星光中路段、公安局指挥中心至泰生实业段)、驿都中路、西干道东段、龙柏路南段、中段、西至:世纪广场 龙工南路、龙柏路(星光东路至一腾实业段)、圣景路、同达街、同III 航天南路、公园路东段、北干道东段、星光北至:北干道 发街、锦绣路(同安路以南段)、同安路南侧、希望路、同德街、中路、兴茂东街、灵泉北街、红龄路、 同安三级区域 幸福路、天鹅湖路、大华步行街、龙锦大街、群益街、安置房过境大面三级区域 段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、大面中街 东至:东二路 南至:龙泉中学 世纪大道、龙环三路、西干道西段、东泉路、西至:东风渠 IV 世纪大道、忠诚路、锦绣路(同安路以北段)、同安路北侧 龙环一路西段、龙洛路、东风路、龙工北路北至:定级边界 西段等 同安四级区域 大面四级区域 I,IV级以外，规划控龙环四路南段、龙环三路南段、龙工南路西V 成龙路(东风渠以西)、老成渝路(东风渠以西)、东一路 制区以内 段 - 7 - 表5-7-2 龙泉驿城区土地级别分布范围比较表(住宅) 级别 2006年级别范围 2006年级别内的主要街道 2002年级别范围内的主要街道 中街、驿都东路、龙平路、航天北路、永安路、东至:东二路 商业前街、商业后街、建设路、公园路西段、保南至:芦溪河 I 沿山路、灵泉北街南侧、滨河北街南侧 安寺路、新驿南街、龙柏路北段、燃灯寺路北段、西至:驿马河 滨河路、北干道西段、龙西路、龙都南路、文明北至:聚和生态 西街、文明东街、滨河北街、滨河南街、东街 公园路西侧(驿马桥至沿山路段)、中街、东街、新驿南街、新驿北东至:驿马河 街、保安寺路、龙平路、永安路(驿都东路至创业路段)、酱园街、驿都大道中段、西干道、龙柏路中段、龙环路南南至:定级边界 II 滨河南街、文明东街、商业前街、商业后街、创业南街、天生路、段、公园路中段、北干道东段、龙柏路南、桃源西至:东风渠 龙柏路、燃灯寺路、星光东路、北干道、龙平路、滨河路、灵泉北路 北至:定级边界 街北侧、滨河北街、文明西街、建材路、 东至:北干道 驿都大道南侧、驿都中路、圣景路、同达路、同德路、同发路、希 南至:成龙路 望路、幸福路、忠诚路、锦绣路、同安路、老成渝路(东风渠以西)、世纪大道北段、龙工南路西段、北干道东段、驿III 西至:定级边界 成龙路北侧(东风渠以西段)、天鹅湖路、大华步行街、龙锦大街、都大道中段、龙柏路北、红龄路 群益街、安置房过境段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、北至:定级边界 大面中街 同安三级区域 I,III级以外，规划龙环四路、龙工南路西段、驿都大道西段、东风IV 成渝高速路、成龙路南侧、世纪大道 控制区以内 路、明旭街 V -- -- 龙工南路西段、龙环四路南段、龙环三路南段 - 8 - 表5-7-3 龙泉驿城区土地级别分布范围比较表(工业) 级别 2006年级别范围 2006年级别内的主要街道 2002年级别范围内的主要街道 东至:北干道 南至:龙工南路 I 世纪大道、西干道、驿都大道南侧、驿都中路南侧 龙环路中段 西至:东风渠 北至:驿都大道 东至:东二路 公园路、中街、东街、新驿南街、新驿北街、保安寺路、龙平路、 南至:成龙路 永安路、酱园街、滨河南街、文明东街、商业前街、商业后街、创世纪大道北段、龙环二路中段、II 西至:东风渠 业南街、天生路、龙柏路、燃灯寺路、星光东路、北干道、滨河路、龙环一路中段 北至:省卫校 灵泉北街、滨河北街、文明西街、建材路 东至:东二路 老成渝路(东风渠以西)、成龙路(东风渠以西段)、东一路、成渝路、龙华路、龙北路南段、龙环一路南至:规划道路 希望路、圣景路、幸福路、忠诚路、锦绣路、同安路、同达路、同III 南段、龙兴大道、龙环二路南段、西至:定级边界 德路、同发路、天鹅湖路、大华步行街、龙锦大街、群益街、安置世纪大道、龙环四路西段、南段 北至:同安(整个区域) 房过境段、八一大道、五星街、五星中路、大面上街、大面中街 IV I,III级以外，规划控制区以内 规划道路 - 9 - 第三篇 基准地价评估篇 表1-3 龙泉驿区房屋现值表 单位:元/平方米 成新度 一成 二成 三成 四成 五成 六成 七成 八成 九成 结构 砖混结构 70 140 210 280 350 420 490 560 630 半框架结构(底框) 80 160 240 320 400 480 560 640 720 100 200 300 400 500 600 700 800 900 框架 下表1-4。 表1-4 龙泉驿城区各类建筑物年折旧费用表 商服用房 住宅用房 房屋结构 折旧年限 年折旧费用 折旧年限 年折旧费用 (年) (元/平方米) (年) (元/平方米) 砖混结构 40 17.15 50 13.72 半框架结构(底框) 40 19.8 50 15.84 框架 40 25 60 16.67 表1-5 龙泉驿城区各类房屋年维修费用表 房屋结构 年维修费(元,平方米) 砖混结构 14 半框架结构(底框) 16 框架 20 表1-6 龙泉驿城区各类房屋年保险费用表 房屋结构 年保险费(元,平方米) 砖混结构 1.40 半框架结构(底框) 1.60 框架 2.00 表1-7 龙泉驿区房产管理局税费缴纳一览表 序号 收费项目 计算单位 收费 收费范围(对象) 文件依据 80元 住房 党、政、军、机关;社会川价费120元 公益和福利单位 一 产权登记费 套(宗) (2002)238 号 160元 工厂、医院、学校等用房 240元 商业用房(含写字楼) 二 房地产转让手续费 川价费1 住宅 平方米 3元 由转让方承担 (2004)171 成交价或 号 2 非住宅 1.8, 买卖双方个承担一半 市场指导价 三 房地产转让税 龙泉驿区地 税局实际执成交价或 1 营业税(非住宅) 5.5% 由转让方承担 行情况 市场指导价 - 10 - 第三篇 基准地价评估篇 2 契税 买方承担(个人购买自用成交价或 (1) 住宅 3% 普通住宅一套，减半征市场指导价 收) 成交价或 (2) 非住宅 3% 买方承担 市场指导价 表1-8 龙泉驿区房屋租赁税费一览表 名称 标 准 营业税及附加 年租金的5.5% 房产税 年租金的12% 管理费 年租金的2-5%，(取2,) 维修费 房屋重置价的1.5-2%(取2,) 保险费 房屋重置价的0.15-0.2%(取0.2%) 折旧费 房屋年折旧费 表1-9 成都市龙泉驿区建设项目部分行政事业性收费标准 序号 收费项目 收费标准 1(城市建设基础设施配套费 2(文物勘探发掘费 建设项目 一 100元/平方米 报建费 3(工程定额测定费 4(建筑工程质量监督费 二 异地绿化建设费 3元/平方米 三 城区人防工程异地建设费 4元/平方米 四 新建房屋白蚁防治费 2元/平方米 五 新型建筑材料专项基金 8元/平方米 六 散装水泥专项资金 1元/平方米 总 计 118元/平方米 表1-13 龙泉驿城区还原利率确定一览表 市场租售比法 投资收益率法 风险调整法 还原利率 用地 类型 结果 权重 结果 权重 结果 权重 土地 房屋 商服 6.62% 0.4 10.82% 0.2 6.20% 0.4 7.29% 9.79% 住宅 5.71% 0.4 8.67% 0.2 6.20% 0.4 6.50% 8.50% 工业 4.19% 0.2 6.20% 0.8 5.80% 7.80% - 11 - 第三篇 基准地价评估篇 表2-8-1 龙泉驿城区商服用地容积率修正指数表 容积率 ?0.6 0.9 1.2 1.5 1.8 2.1 ?2.4 修正指数 79 91 100 109 116 122 128 表2-8-2 龙泉驿城区住宅用地容积率修正指数表 容积率 ?0.9 1.2 1.5 1.8 2.1 2.4 2.7 3 3.3 ?3.6 修正指数 72 83 93 100 106 112 117 122 126 130 表2-9 龙泉驿城区商服用地临街状况修正指数表 临街状况 一面临街 二面临街 修正指数 100 110 表3-10龙泉驿城区各类用地基准地价(线型模型)测算结果表 (元/平方米) 级别 ? ? ? ? ? 用地类型 商服用地 2024 1439 1022 727 516 住宅用地 963 845 726 608 / 工业用地 322 283 244 205 / 表3-11 龙泉驿城区基准地价结果一览表 单位:元/平方米 级别 ? ? ? ? ? 用地类型 A B A B A B 商服用地 2252 1413 1065 950 900 810 750 675 住宅用地 975 890 730 657 635 571 / 工业用地 300 280 223 180 / 基准地价含义如下: 1、基准期日 二??五年三月三十一日 2、土地开发程度 宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)，宗地内“场 平”(场地平整); 3、使用年期 (1)商服用地:40年 (2)住宅用地:70年 - 12 - 第三篇 基准地价评估篇 (3)工业用地:50年 4、容积率 (1)商服用地:1.2 (2)住宅用地:1.8 (3)工业用地:0.6 5.土地权利状况 出让土地,无他项权利限制的土地使用权 - 13 - 第三篇 基准地价评估篇 表4-3 龙泉驿城区商服用地宗地地价影响因素说明表 标准 修正说明 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 一级商服 二级商服中三级商服中零星商服 无商服 商业氛围 中心 心 心 网点 网点 商服 距商服中心 繁华度 [0.5,1.5) [1.5,3.0) [3.0,4.5) ?4.5 ,0.5公里 公里 公里 公里 公里 位置 公交便捷度 ?4路 3路 2路 1路 无 区 次干道次干道支路(,30支路(,30域 主干道(?[30,40米)[30,40米)通米)通过，与米)通过，与道路通达度 因 40米)通过 通过,与主干过,与主干道次干道联系次干道联系交通 素 道联系紧密 联系不紧密 紧密 不紧密 便捷度 区域内有小区域内 区域内 区域内 型停车场，附交通配套状况 有大型 有小型 有路面 无停车位 近区域有大停车场 停车场 停车位 型停车场 规划条件 土地利用类型 商业 商业、办公 商业、住宅 住宅 工业 混合型道路、混合型道路、临街道路类型 步行街 / / 无交通管制 有交通管制 专业商场 普通商住楼办公楼及其物业类型 或现代化 / 及办公楼底/ 他类型 商务中心 楼临街铺面 宗地 条件 对利用 对利用有 对利用有 宗地形状 / / 无影响 一定影响 严重影响 偏大(小)，偏大(小)，对 宗地面积 / / 适中 对利用有一利用有严重 定影响 影响 - 14 - 第三篇 基准地价评估篇 表4-4-1 龙泉驿城区?级商服用地基准地价修正系数表(%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商业氛围 5.73 2.87 0 -1.62 -3.23 商服 繁华度 距商服中心位置 5.39 2.70 0 -1.52 -3.04 区 公交便捷度 3.37 1.69 0 -0.95 -1.90 域 交通 因 道路通达度 3.71 1.86 0 -1.05 -2.09 便捷度 素 交通配套状况 1.69 0.85 0 -0.48 -0.95 规划条件 土地利用类型 5.39 2.70 0 -1.52 -3.04 临街道路类型 2.36 / 0 / -1.33 物业类型 2.36 / 0 / -1.33 宗地 条件 宗地形状 / / 0 -0.57 -1.14 宗地面积 / / 0 -0.48 -0.95 表4-4-2龙泉驿城区?级商服用地基准地价修正系数表(%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商业氛围 5.73 2.87 0 -1.02 -2.04 商服繁华度 距商服中心位置 5.39 2.70 0 -0.96 -1.92 区 公交便捷度 3.37 1.69 0 -0.60 -1.20 域 因 交通便捷度 道路通达度 3.71 1.86 0 -0.66 -1.32 素 交通配套状况 1.69 0.85 0 -0.30 -0.60 规划条件 土地利用类型 5.39 2.70 0 -0.96 -1.92 临街道路类型 2.36 / 0 / -0.84 物业类型 2.36 / 0 / -0.84 宗地 条件 宗地形状 / / 0 -0.36 -0.72 宗地面积 / / 0 -0.30 -0.60 表4-4-3 龙泉驿城区?级商服用地基准地价修正系数表(%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商业氛围 3.05 1.53 0 -0.68 -1.36 商服 繁华度 距商服中心位置 2.87 1.44 0 -0.64 -1.28 区 公交便捷度 1.80 0.90 0 -0.40 -0.80 域 交通 因 道路通达度 1.98 0.99 0 -0.44 -0.88 便捷度 素 交通配套状况 0.90 0.45 0 -0.20 -0.40 规划条件 土地利用类型 2.87 1.44 0 -0.64 -1.28 临街道路类型 1.26 / 0 / -0.56 物业类型 1.26 / 0 / -0.56 宗地 条件 宗地形状 / / 0 -0.24 -0.48 宗地面积 / / 0 -0.20 -0.40 - 15 - 第三篇 基准地价评估篇 表4-4-4 龙泉驿城区?级商服用地基准地价修正系数表(%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商业氛围 1.72 0.86 0 -0.68 -1.36 商服 繁华度 距商服中心位置 1.62 0.81 0 -0.64 -1.28 区 公交便捷度 1.01 0.51 0 -0.40 -0.80 域 交通 因 道路通达度 1.11 0.56 0 -0.44 -0.88 便捷度 素 交通配套状况 0.50 0.25 0 -0.20 -0.40 规划条件 土地利用类型 1.62 0.81 0 -0.64 -1.28 临街道路类型 0.71 / 0 / -0.56 物业类型 0.71 / 0 / -0.56 宗地 条件 宗地形状 / / 0 -0.24 -0.48 宗地面积 / / 0 -0.20 -0.40 表4-4-5 龙泉驿城区?级商服用地基准地价修正系数表(%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 商业氛围 1.91 0.96 0 -1.96 -3.91 商服 繁华度 距商服中心位置 1.80 0.90 0 -1.84 -3.68 区 公交便捷度 1.12 0.56 0 -1.15 -2.30 域 交通 因 道路通达度 1.23 0.62 0 -1.27 -2.53 便捷度 素 交通配套状况 0.56 0.28 0 -0.58 -1.15 规划条件 土地利用类型 1.80 0.90 0 -1.84 -3.68 临街道路类型 0.79 / 0 / -1.61 物业类型 0.79 / 0 / -1.61 宗地 条件 宗地形状 / / 0 -0.69 -1.38 宗地面积 / / 0 -0.58 -1.15 - 16 - 第三篇 基准地价评估篇 表4-5 龙泉驿城区住宅用地宗地地价影响因素说明表 标准 修正说明 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 临近一级商临近二级商服临近三级商服有零星商业无商业网点 服中心，购物中心，购物方中心，购物较网点分布，购分布，购物非区域位置 非常方便 便 方便 物不方便 常不方便 购物条件 距区域商服 [200,500) [500,1000) [1000,1500) ?1500 ,200米 米 米 米 米 中心距离 公交便捷度 ?4路 3路 2路 1路 无 交通 次干道次干道支路(,30支路(,30 主干道(?[30,40米)通[30,40米)通米)通过，与米)通过，与道路通达度 40米)通过 过,与主干道过,与主干道次干道联系次干道联系便捷度 联系紧密 联系不紧密 紧密 不紧密 环境宁静整噪音、大气 有污染源、 区 污染状况 无污染 污染不明显 洁、无污染 污染明显 污染明显 域 绿化率达到绿化率达到绿化率达到因 自然环境状况 有少量绿化 无绿化 环境质量40% 30% 20% 素 优劣度 区域内有大区域内有少量区域内无中 量中高档楼中高档楼盘分高档楼盘分社区人文环境 / / 盘分布，人文布，人文环境布，人文环境 环境良好 较好 较差 设施齐全 设施齐全 设施基本 仅有零星 公用设施学校、医院等公用未规划 完备度 服务设施完备度 规模较大 规模一般 齐全 设施分布 供水、供电、供 基础设施气等基础设施完 / / 建成区内 / 建成区外 完善度 善程度 住宅为主,有商、住混合 住宅为主，少规划条件 土地利用类型 住宅 工业为主 少量商业分布 分布 量工业分布 偏大(小)， 偏大(小)， 宗地面积 适中 对利用有一对利用有严/ / 定影响 重影响 宗地形状 对规划无影响 有一定影响 有严重影响 / / 宗地 条件 地形状况 平坦 有一定起伏 起伏过大 / / 有不良地质有不良地质无不良 工程地质条件 状况，但无需状况，并作特/ / 地质现象 特殊处理 殊性处理 - 17 - 第三篇 基准地价评估篇 表4-6-1龙泉驿城区?级住宅用地基准地价修正系数表 (%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 区域位置 2.04 1.02 0 -0.20 -0.40 购物条件 距区域商服中心距离 2.04 1.02 0 -0.20 -0.40 1.64 0.82 0 -0.16 -0.32 公交便捷度 交通便捷度 1.43 0.72 0 -0.14 -0.28 道路通达度 区 1.23 0.62 0 -0.12 -0.24 污染状况 环境质量 域 自然环境状况 1.64 0.82 0 -0.16 -0.32 优劣度 因 社区人文环境 1.02 0.51 0 -0.10 -0.20 素 公用设施 学校、医院等公用服务设施 2.66 1.33 0 -0.26 -0.52 完备度 完备度 基础设施完善供水、供电、供气等基础设施完2.86 1.43 0 -0.28 -0.56 度 善程度 1.43 0.72 0 -0.14 -0.28 规划条件 土地利用类型 / / 0 -0.06 -0.12 宗地面积 / / 0 -0.06 -0.12 宗地形状 宗地 条件 / / 0 -0.06 -0.12 地形状况 / / 0 -0.06 -0.12 工程地质条件 表4-6-2 龙泉驿城区?级住宅用地基准地价修正系数表 (%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 区域位置 0.57 0.29 0 -0.45 -0.90 购物条件 距区域商服中心距离 0.57 0.29 0 -0.45 -0.90 公交便捷度 0.45 0.23 0 -0.36 -0.72 交通便捷度 道路通达度 0.40 0.20 0 -0.32 -0.63 区 污染状况 0.34 0.17 0 -0.27 -0.54 环境质量 域 0.45 0.23 0 -0.36 -0.72 自然环境状况 优劣度 因 0.28 0.14 0 -0.23 -0.45 社区人文环境 素 公用设施 学校、医院等公用服务设施 0.74 0.37 0 -0.59 -1.17 完备度 完备度 基础设施完善供水、供电、供气等基础设施完0.80 0.40 0 -0.63 -1.26 度 善程度 规划条件 土地利用类型 0.40 0.20 0 -0.32 -0.63 宗地面积 / / 0 -0.14 -0.27 宗地形状 / / 0 -0.14 -0.27 宗地 条件 地形状况 / / 0 -0.14 -0.27 工程地质条件 / / 0 -0.14 -0.27 - 18 - 第三篇 基准地价评估篇 表4-6-3 龙泉驿城区?级住宅用地基准地价修正系数表 (%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 区域位置 1.25 0.63 0 -0.35 -0.70 购物条件 距区域商服中心距离 1.25 0.63 0 -0.35 -0.70 1.00 0.50 0 -0.28 -0.56 公交便捷度 交通便捷度 0.87 0.44 0 -0.25 -0.49 道路通达度 区 0.75 0.38 0 -0.21 -0.42 污染状况 环境质量 域 自然环境状况 1.00 0.50 0 -0.28 -0.56 优劣度 因 社区人文环境 0.62 0.31 0 -0.18 -0.35 素 公用设施 学校、医院等公用服务设施 1.62 0.81 0 -0.46 -0.91 完备度 完备度 基础设施 供水、供电、供气等 1.75 0.88 0 -0.49 -0.98 完善度 基础设施完善程度 0.87 0.44 0 -0.25 -0.49 规划条件 土地利用类型 / / 0 -0.11 -0.21 宗地面积 / / 0 -0.11 -0.21 宗地形状 宗地 条件 / / 0 -0.11 -0.21 地形状况 / / 0 -0.11 -0.21 工程地质条件 表4-6-4 龙泉驿城区?级住宅用地基准地价修正系数表 (%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 区域位置 0.79 0.40 0 -0.90 -1.80 购物条件 距区域商服中心距离 0.79 0.40 0 -0.90 -1.80 公交便捷度 0.64 0.32 0 -0.72 -1.44 交通便捷度 道路通达度 0.56 0.28 0 -0.63 -1.26 区 污染状况 0.48 0.24 0 -0.54 -1.08 环境质量 域 0.64 0.32 0 -0.72 -1.44 自然环境状况 优劣度 因 0.40 0.20 0 -0.45 -0.90 社区人文环境 素 公用设施 学校、医院等公用服务 1.03 0.52 0 -1.17 -2.34 完备度 设施完备度 供水、供电、供气等基础设施基础设施完善度 1.11 0.56 0 -1.26 -2.52 完善程度 规划条件 土地利用类型 0.56 0.28 0 -0.63 -1.26 宗地面积 / / 0 -0.27 -0.54 宗地形状 / / 0 -0.27 -0.54 宗地 条件 地形状况 / / 0 -0.27 -0.54 工程地质条件 / / 0 -0.27 -0.54 - 19 - 第三篇 基准地价评估篇 表4-7 龙泉驿城区工业用地宗地地价修正因素说明表 标准 修正说明 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 [10,15) 距铁路货运 ,3公里 [3,5)公里 [5,10)公里 ?15公里 站点距离 公里 交通 次干道次干道支路(,30支路(,30便捷度 主干道(?[30,40米)通[30,40米)通米)通过，米)通过，与道路通达度 40米)通过 过,与主干道过,与主干道与次干道次干道联系区 联系紧密 联系不紧密 联系紧密 不紧密 域 基础设施 供水、供电等基 因 / / 建成区内 / 建成区外 完善度 础设施完善程度 素 大工业区产业聚集 大型 中型 独立 产业聚集规模 相关企业工业小区 影响度 工业区 工业区 工业点 联系紧密 环境质量 污染状况 好 较好 无污染 轻度污染 有污染源 优劣度 对规划 有一定 有严重 宗地形状 / / 影响 影响 无影响 偏大(小)，偏大(小)， 适中 宗地面积 / / 对利用有对利用有严 一定影响 重影响 宗地 有一定 条件 地形状况 平坦 起伏过大 / / 起伏 有不良地有不良地质无不良 质状况，但工程地质条件 / / 状况，并作地质现象 无需特殊特殊性处理 处理 - 20 - 第三篇 基准地价评估篇 表4-8-1 龙泉驿城区?级工业用地基准地价修正系数表(%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 1.32 0.66 0 -0.20 -0.40 距铁路货运站点距离 交通便捷度 1.97 0.99 0 -0.30 -0.60 道路通达度 区 供水、供电等基础设施 基础设施 2.76 1.38 0 -0.42 -0.84 域 完善度 完善程度 因 产业聚集 产业聚集规模 2.76 1.38 0 -0.42 -0.84 素 影响度 环境质量 1.18 0.59 0 -0.18 -0.36 污染状况 优劣度 宗地形状 / / 0 -0.12 -0.24 宗地面积 / / 0 -0.12 -0.24 宗地 条件 地形状况 / / 0 -0.12 -0.24 工程地质条件 / / 0 -0.12 -0.24 表4-8-2 龙泉驿城区?级工业用地基准地价修正系数表(%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 0.53 0.27 0 -0.20 -0.40 距铁路货运站点距离 交通便捷度 0.79 0.40 0 -0.30 -0.60 道路通达度 区 域 基础设施 供水、供电等基础设施 1.10 0.55 0 -0.42 -0.84 因 完善度 完善程度 素 产业聚集影响度 产业聚集规模 1.10 0.55 0 -0.42 -0.84 环境质量优劣度 污染状况 0.47 0.24 0 -0.18 -0.36 宗地形状 / / 0 -0.12 -0.24 宗地面积 / / 0 -0.12 -0.24 宗地 条件 地形状况 / / 0 -0.12 -0.24 / / 0 -0.12 -0.24 工程地质条件 - 21 - 第三篇 基准地价评估篇 表4-8-3 龙泉驿城区?级工业用地基准地价修正系数表(%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 0.53 0.27 0 -0.20 -0.40 距铁路货运站点距离 交通便捷度 0.79 0.40 0 -0.30 -0.60 道路通达度 区 供水、供电等基础设施 域 基础设施 1.10 0.55 0 -0.42 -0.84 因 完善度 完善程度 素 1.10 0.55 0 -0.42 -0.84 产业聚集影响度 产业聚集规模 0.47 0.24 0 -0.18 -0.36 环境质量优劣度 污染状况 宗地形状 / / 0 -0.12 -0.24 宗地面积 / / 0 -0.12 -0.24 宗地 条件 地形状况 / / 0 -0.12 -0.24 工程地质条件 / / 0 -0.12 -0.24 表4-8-4 龙泉驿城区?级工业用地基准地价修正系数表(%) 标准 修正值 优 较优 一般 较劣 劣 影响因素 0.66 0.33 0 -0.50 -1.00 距铁路货运站点距离 交通便捷度 0.99 0.50 0 -0.75 -1.50 道路通达度 区 供水、供电等基础设施 域 基础设施 1.38 0.69 0 -1.05 -2.10 因 完善度 完善程度 素 1.38 0.69 0 -1.05 -2.10 产业聚集影响度 产业聚集规模 0.59 0.30 0 -0.45 -0.90 环境质量优劣度 污染状况 宗地形状 / / 0 -0.30 -0.60 宗地面积 / / 0 -0.30 -0.60 宗地 条件 地形状况 / / 0 -0.30 -0.60 工程地质条件 / / 0 -0.30 -0.60 表4-9 估价对象宗地地价修正系数表 (%) 标准 修正 修正值 区位条件指标 优劣度 系数 影响因素 区域位置 临近二级商服中心，购物方便 较优 0.29 购物 条件 区 距区域商服中心距离 [200,500)米 较优 0.29 域 公交便捷度 ?4路 优 0.45 交通 因 便捷度 道路通达度 次干道[30,40米)通过,与主干道联系紧密 较优 0.20 素 环境质量 污染状况 无污染 较优 0.17 - 22 - 第三篇 基准地价评估篇 优劣度 自然环境状况 绿化率达到20% 一般 0 社区人文环境 区域内有少量中高档楼盘分布，人文环境较好 一般 0 公用设施 学校、医院等公用 设施基本齐全 一般 0 完备度 服务设施完备度 基础设施 供水、供电、供气等 建成区内 一般 0 完善度 基础设施完善程度 规划条件 土地利用类型 住宅为主,有少量商业分布 较优 0.20 宗地面积 适中 一般 0 宗地形状 对规划无影响 一般 0 宗地 条件 地形状况 平坦 一般 0 工程地质条件 无不良地质现象 一般 0 合 计 1.6 - 23 - 第三篇 基准地价评估篇 - 24 -