商铺返祖收益分析表格

商铺返祖收益 篇一:商铺返租合同 商铺返租合同范本 甲方(出租方):_____________________________ 乙方(承租方): 甲乙双方根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及有关房地产法律、法规的规定，经平等协商一致，就甲方将所拥有的商铺出租给乙方经营管理事宜，达成如下条款，以致共同遵守。 一、合同标的 甲方将其购买的 (建筑面积_________平方米)出租给乙方。 二、租赁期限及乙方租权 租赁期限自20___年_____月_____日起至20___年_____月_____日止。租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。 三、租金及支付方式 免租期为个月，由年 月 日至年月日，免租期内甲方需 1 缴物业管理费。 年租金支付额度计算: 第一年至第三年的年租金，按房价总额的6%支付租金元(每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元, 每月以30天计算)。 第四年至第七年的年租金，按房价总额的8%支付租金元(每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元, 每月以30天计算)。 第八年至第十年的年租金，按房价总额的10%支付租金元(每月租金人民币_____万_____仟_____佰______拾_____元, 每月以30天计算)。 付款期限:租金按月支付。即在本合同生效之日起每月开始月份的公历号之前将每月租金通过转帐一次性支付给甲方。 四、违约责任 1、乙方违约责任 乙方如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。 2、甲方违约责任 甲方不得提前解除本合同，甲方如有违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同。给乙方或商场实际经营方造成各项损失的，甲方应承担赔偿责任。 2 五、相关费用的承担 1、因本合同履行所发生的税费根据政府部门的有关法规由双方各自承担，其中乙方有权代缴代扣甲方应承担的税金及其他费用。 2、为保证商场的整体性和美观，甲方同意乙方根据实际需要对租赁物进行装饰装修及平面格局的调整，费用由乙方及授权之合法经营者承担。 3、租期内的水费、电费、物业管理费由乙方或商场的实际经营人承担。 六、产权变更 本合同涉及的租赁物在租赁期间发生转让、继承、赠与、分割等产权变更事宜的，甲方(或其继承人)应及时通知乙方，租赁物的权利继受人必须继续履行本合同及其补充协议的规定，并不得阻碍乙方的正常 经营，因上述原因产生的任何纠纷由甲方负责。 七、租期届满及续 租赁期满后，甲方有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理商铺。为了全体业主的共同利益，甲方自主经营或授权委托他人经营商场的经营范围必须与商场的整体经营范围相协调，并不得以违法或其它有违社会公德的方式恶意损害其它业主的合法权益，并应遵守业主委员会的共同物业管理规定。 3 八、合同补充及争议解决 本合同依照中华人民共和国法律拟定，未尽事宜双方可协商增加补充条款或订立补充协议。甲乙双方如有争议应当依法协商解决，协商不成可向签字地工商行政管理部门申请调解，或可直接向合同履行地法院提起诉讼。 九、其他约定 在房地产主管部门的指导下，乙方应协助甲方成立业主委员会。租期届满之日，本合同第七条之规定开始生效。 十、本合同一式二份，甲乙双方各执一份，合同均具同等效力。 甲方:_________________ 乙方: 地址:_________________ 地址: 电话:_________________ 电话: 代表人:_______________ 代表人:__________________ _______年_____月____日 _______年_____月____日 辉哥 篇二:商铺返租协议 龙门县力通公司 xxxxxx返租协议 甲方(出租方) 乙方(承租方) 甲乙双方根据,中华人民共和国民法通则,，,中华人民 4 共和国合同法,及有关房地产法律，法规的规定，经平等协商一致，就甲方将购买的店铺返租给乙方经营管理事宜，达成如下条款，共同遵守。 一、合同标地 甲方将其购买的,,,,,,,商铺(建筑面积 平方米)返租给乙方经营管理。 二、返租期限及乙方承租权限 返租期限自,,,,年,,,月,,,日起至,,,,年,,,月,,,日止(返租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有占有、使用、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租，分租或自行处理经营管理等事项。 三、租金及支付方式 返租期共为三年。年租金支付额度计算: 在返租期内甲方同意由乙方全权处理商铺招商出租等经营事宜，返租款按年结算，合同到期后15天之内乙方向甲方一次性支付当年返租租金。甲方逾期不领返租租金乙方属于无过错方，甲方属于付全责方。 四、违约责任 ,、乙方违约责任 在甲方授权乙方正常经营期间，乙方如向甲方逾期支付租金，乙方按照月租金3?向甲方支付滞纳金(逾期不得超过一个月，若超过一个月则视为乙方不履行协议，甲方有权解 5 除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。 ,、甲方违约责任 甲方不得提前解除本协议，甲方如有违反本协议约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行协议，返租合同不得解除并由甲方赔偿乙方的各项损失。 五、相关费用的承担 ,、因履行本合同所发生的返租商铺房屋租赁税费根据政府部门的有关法规由甲方承担。 ,、为保证返租商铺的整体性和美观，甲方同意乙方根据实际需要不影响商铺整体结构的情况下对返租商铺进行装饰装修及平面格局的调整，费用由乙方及乙方授权之合法经营者承担。 ,、返租期内的水费、电费、物业管理费由乙方或实际经营人承担。 ,、返租期内，如乙方或次承租人正常使用返租商铺发生维修保养的问题，由乙方承担维修责任及费用。 六、产权变更 本合同涉及的返租商铺在返租期间发生转让、继承、赠与、分割等产权变更事宜的，甲方应提前三个月通知乙方。如甲方转让返租商铺产权，乙方享有优先购买权。甲方应保证返租商铺的权利继受人必须继续履行本合同及其补充协议的规定，并不得阻碍、妨碍、干扰乙方的正常经营及对返租商 6 铺的使用，因上述原因产生的任何纠纷均由甲方负责及承担全部责任。 七、返租期满及续租 返租租期满后，乙方有优先继租权。乙方在返租期限前两个月明确表示不在续租的，甲方有权自主决定以自己经营或授权委托他人经营等方式处理商铺。为了全体业主的共同利益，甲方自主经营或授权委托他人经营项目的经营范围、定位、业态必须与景昊?新商汇建材城的整体经营范围、氛围等相协调统一，并应遵守景昊?新商汇建材城的#管理#及物业管理规定。否则，甲方应按景昊?新商汇建材城的管理制度及物业管理规定接受处罚并不得持有任何异议。 八、争议解决 本协议依照中华人民共和国法律拟定，甲乙双方如有争议应当依法协商解决，协商不成可向所在地工商行政管理部门申请调解，或直接向合同履行地法院提起诉讼。 九、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议均具同等效力，自双方签字日起生效。 甲方:,,,,,, , 地址: 电话:,,,, ,,,,, 代表人:,,,,,,, ,,,,年,,月,,日 7 乙方: 地址: 电话: 代表人:,,,年,,月,,日 篇三:商铺返租销售与评估 商铺返租销售与评估 市场上出现的商铺返租销售因看似对售购双方双赢的模式受到了较多投资者的亲睐，这种返租销售是否合法、盈利模式怎样呢,本文对商铺返租销售概念、分类及合法性进行简要分析，并对其评估关注点提出相关建议。 一、定义与内涵 商铺返租销售，一般是指出售方将商铺出售的同时，与购买方签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由出售方(或其关联公司)统一经营管理，同时会按约定期限支付给购买方固定的租金。 出售方在商铺销售进度及资金回笼较慢的情况下，为促进商铺的销售，采用“返租”形式作为促销手段，在一定期限内(3-5年左右)通过支付返租租金冲抵价款，以达到刺激销售的目的。购买方则可以在圆一个商铺梦的同时，商铺由出售方(或其关联公司)统一经营管理，把商铺“做起来”，并在一定期限内有稳定租金收入，似乎对出售方和购买方都有利可图，实现双赢。但风险也似乎显而易见，采用返租销售模式 8 的商铺其风险主要有以下两点: 1、出售方经营不良带来的风险 在承诺的返租期内，由于出售方的经营管理不良，或其他原因导致无法继续经营或无法兑现承诺的返租租金。 2、返租期满后产权分散带来的风险 分散产权与统一经营的矛盾一直是困扰商铺营销的主要问题。在期满后，产权分散，各方利益诉求和招租意向不一致的情况很容易将集中统一的发展模式打乱从而严重影响其商业氛围，在分散经营的状态下很难达到集中经营所带来的商业氛围及租金水平。 二、分类 1、按销售主体的不同，可开发商一手商铺和投资商二手商铺两种类型。开发商一手商铺是指开发商开发，首次流入市场的商铺;投资商二手商铺是指投资商投资商持有的或从现有市场上收购的商铺，一般是将商铺成批量重新包装再出售。 2、按商铺类型的不同，可分为原始型和分割型。原始型是指经政府部门备案的且经初始登记有原始分户图的商铺，分割型是指将一手商铺，一般是大面积的，再分割成小面积商铺出售。 3、其他类型，即高返租类型，是指返租租金的资金回报率比市场平均水平高的商铺。 9 三、销售的合法性 2001年，建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》明确规定:返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。《城市商品房预售管理办法》第十一条规定:房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。依照上述规定，返本销售商品房(包括商铺)是明令禁止的，返租销售未竣工商品房也是禁止的，但法律未禁止返租销售现房(已竣工商品房)。 不具有销售商品、提供服务的真实内容或者不以销售商品、提供服务为主要目的，以商品回购、寄存代售等方式非法吸收资金的，按照《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2010〕18号)第二条规定以非法吸收公众存款罪定罪处罚。 1996年12月30日工商局发布的《房地产广告发布暂定规定》第十六条规定:房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。 以上法律信息可以看出返租销售未竣工商品房是禁止的，但未禁止返租销售现房(已竣工商品房)。但市场上出现的含有从投资回报承诺的广告是不允许的。 四、实例调研分析 10 1、罗湖*富大厦——一个骗局 据南方都市报报道，某企业冒用某央企之名兜售罗湖*富大厦商铺，尽管装修至今从未启动，已然吸引大批小业主购买。某企业以每间30万到100万元的价格将商铺产权卖断给355名小业主，共融资2亿多元。购铺合同签订后，业主们突然发现，该商场早已抵押给第三方且是一本房产证并未分割。而数度推迟交付之后的商铺，至今还是烂尾状态。室内还挂着小业主维权条幅。 2、罗湖*士大厦——未装修、未经营 该大厦是旧楼，某企业于2015年以售后返租、高返租、配以“著名品牌入驻，知名协会入驻”等广告宣传，将该大厦包装成“罗湖*玓商场”对外销售商铺，笔者调查发现，该商场到现在还未装修未经营。 3、龙岗*城国际广场——经营不理想、人流量较少 出售方将该广场的裙楼商铺改造成“漫*汇”，分割成小商铺承诺高返租对外销售，调查发现经营不理想、人流量较少。 4、罗湖*湖金岸——在招租、经营状况不佳、人流量不大 上述四个实例有几个共同特点。1、与实例周边的商铺相比较，案例的售价明显偏高，承诺的返租租金偏高;2、经营都不理想或根本就没有经营;3、销售似乎都不错，就算是(第一个案例)一个骗局，依然吸引了大批投资者购买了该商铺，这点尤其值得反思。 11 五、评估 带返祖的商铺的评估跟一般的商业物业评估思路与方法是一致的，一般宜采用市场比较法和收益还原法，但是在评估中需要注意二点: 1收益法中的市场租金的取舍和租赁期限制。 收益法估价中收入的取值，除有租约限制外，应采用正常客观的数据;有租约限制的在租赁期限应按合同租金确定租金收入。合同租金明显高于或明显低于市场租金的，应调查租赁合同的真实性，分析解除租赁合同的可能性及其对收益价值的影响。 2比较法中的可比实例的取舍。 比较法估价中可比实例的选取应遵循估价的要求，可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。针对返租销售的商铺，尤其是高返租(高售价、高租金和长租期)，应仔细甄别，一般不以同楼盘的“成交实例”作为可比实例。 六、小结 现如今，在网络电商的冲击下，实体经济特别是实体商铺的发展也面临着严峻的挑战，商铺的投资要格外的谨慎。笔者建议投资客在选择商铺时要尽量的理性，首先要选择实力雄厚的知名商家，有些投资公司收购一批商铺高价返租卖出之前并没有做足运营的准备或者根本不具有运营商业的实力，返租期内难以形成浓厚的商业氛围，对期满后的运营则 12 是更大的挑战。第二是要对高返租的承诺保持警惕，高回报则有高风险，需对该商铺的价值做足充分的考虑，可调查周边市场客观租金水平帮助判断商铺价值。 13