土地增值税的计算公式及9个实例

土地增值税的计算及9个实例 时间:2014-04-16 信息来源互联网,仅供参考 计算土地增值税的公式为: 应纳土地增值税,增值额×适用税率,扣除项目金额×速算扣除系数。 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目: (1)取得土地使用权所支付的金额; (2)开发土地的成本、费用; (3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格; (4)与转让房地产有关的税金; (5)财政部规定的其他扣除项目。 2、土地增值税实行四级超率累进税率: 例1:我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金300万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000平米的普通标准住宅，以4,000元/M2价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米1,500元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为200万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170万元，请问如何缴纳土地增值税。 第一步，计算扣除项目金额 1、购买土地使用权费用:300万元 2、开发土地、新建房及配套设施的成本: 1,500元×10,000平方米,1,500万元 3、计算加计扣除: (300，1500)×20,,1800×20,,360万元 4、房地产开发费用: 因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为:(300，1500)×10,,180万元，应按照180万元作为房地产开发费用扣除。 5、税金:170万元 扣除项目金额,300，1,500，360，180，170,2,510万元 第二步，计算增值额 商品房销售收入,4,000元×10,000平方米,4,000万 增值额,商品房销售收入,扣除项目金额合计 ,4,000,2,510,1,490万元 第三步，确定增值率 增值率,1,490,2,510×100,,59.36, 增值率超过扣除项目金额50,，未超过100, 第四步，计算土地增值税税额 土地增值税税额,增值额×40,,扣除项目金额×5, ,1,490×40,,2,510×5, ,596,125.50 ,470.50万元 例2:企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少, 允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元) 例3:某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入600万元，缴纳相关税费共计32万元。该仓库原造价400万元，重置成本800万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元, 收入总额=600(万元) 扣除项目合计=800×60%+32=512(万元) 增值额=600-512=88(万元) 增值额占扣除项目比例=88?512×100%=17.19%，适用税率为30%。 应缴纳土地增值税税额=88×30%=26.4(万元) 例4:某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该企业为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元, 扣除项目金额=50+200+(200+50)×10%+ 60+(50+200)×20%=385(万元) 增值额=1000-385=615(万元) 增值率=615?385×100%=159.74% 应纳税额=615×50%-385×15%=249.75(万元) 例5:2009年7月某房产开发公司转让5年前购入的一块土地，取得转让收入1800万元，该土地购进价1200万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40万元，转让该土地时缴纳相关税费35万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税, 扣除项目金额=1200+40+35=1275(万元) 增值额=1800-1275=525(万元) 增值率=525?1275×100%=41.18% 应纳税额=525×30%=157.5(万元) 例6:某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入500万元，办公楼原价480万元， 已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，成新度为50%，销售时缴纳有关税费30万元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元, 扣除项目金额=800×50%+30=430(万元) 增值额=500-430=70(万元) 增值率=70?430×100%=16.28% 应纳税额=70×30%=21(万元) 例7:某县城一家房地产开发企业2008年度委托建筑公司承建住宅楼10栋，其中:80%的建筑面积对外销售，取得销售收入7648万元;其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入63万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有: (1)支付土地使用权价款1400万元; (2)取得土地使用权缴纳契税42万元; (3)前期拆迁补偿费90万元，直接建筑成本2100万元，环卫绿化工程费用60万元; (4)发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为9%。 1、该房地产开发企业2008年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元, 营业税、城市维护建设税、教育费附加 =7648×5%×(1+5%+3%)+63×5%×(1+5%+3%)=412.99+3.40=416.39(万元) 2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目金额共计有多少万元, 价款=1400×80%=1120(万元) 开发成本=(42+90+2100+60)×80%=1833.6(万元) 开发费用=(1120+1833.6)×9%=265.82(万元) 税金=7648×5%×(1+5%+3%)=412.99(万元) 加计扣除=(1120+1833.6)×20%=590.72(万元) 允许扣除费用合计=1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14(万元) 3、2008年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元, 增值额=7648-4223.14=3424.86(万元) 增值率=3424.86?4223.14×100%=81.10% 应纳土地增值税额=3424.86×40%-4223.14×5%=1158.78(万元) 4、该企业应缴纳企业所得税多少万元,(不考虑房产税、印花税)。 应纳所得税额=(7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78)×25%=520.56(万元) 例8:某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入9500万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500万元，其中利息支出200万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元, 1、应缴纳营业税=9500×%=475(万元) 2、应缴纳城建税、教育费附加=475×(5%+3%)=38(万元) 3、扣除项目金额=1000+2000+(1000+2000)×10%+475+38+(1000+2000)×20%=4413(万元) 4、增值额=9500-4413=5087(万元) 5、增值率=5087?4413×100%=115.27% 6、应纳税额=5087×50%-4413×15%=1881.55(万元) 例9:2009年王某因改善居住条件，经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24万元。经评估，该住房的重置成本为20万元，成新度为70%。住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18万元、评估费0.5万元、税金1.32万元。王某应缴纳多少土地增值税, 从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。 例10:某中外合资房地产开发公司，2009年发生以下业务: (1)1月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用 24万元; (2)以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2; (3)普通标准住宅楼开发成本300万元，写字楼开发成本620万元; (4)分摊到住宅楼利息支出40万元，包括超过贷款期限的利息4万元，写字楼的利息无法分摊; (5)9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元; (6)9月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是1500万元。 其他相关资料:该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用;如果代收费用计入房价像购买方一并收取，则可转让房地产取得的收入计税，相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。 (1)公司销售普通标准住宅楼的土地增值税扣除项目金额是多少万元, (2)该公司应纳的销售普通标准住宅楼的土地增值税是多少万元, (3)公司写字楼对外投资缴纳土地增值税时扣除项目金额是多少万元, (4)公司写字楼对外投资业务应纳的土地增值税是多少万元, (1)应扣除的土地使用权的金额=(600+24)×1?2=312(万元) 开发成本=300(万元) 公司缴纳土地增值税时应扣除的开发费用=(40-4)+(300+312)×5%=66.6(万元) 税金=1080×5%=54(万元) 其他扣除项目=(300+312)×20%=122.4(万元) 代收费用可在计算土地增值税的时候扣除，但是不可以加计扣除。 可扣除项目合计=312+300+66.6+54+122.4+50=905(万元) (2)收入总额=1080(万元) 可扣除项目合计=905(万元) 增值额=1080-905=175(万元) 增值率=175?905×100%=19.34 建造普通标准住宅出售，其增值额为超过扣除项目金额20%，予以免税。 (3)应扣除的土地使用权的金额=(600+24)×1?2=312(万元) 开发成本=620(万元) 应扣除的开发费用=(312+620)×10%=93.2(万元) 以不动产对外投资，不缴纳营业税。 其他扣除项目=312+620+93.2+186.4=1211.6(万元) (4)收入总额=1500(万元) 可扣除的项目合计=1211.6(万元) 增值额=1500-1211.6=288.4(万元) 增值率=288.4?1211.6×100%=23.8%，适用税率为30% 应缴纳土地增值税=288.4×30%=86.52(万元) 计算题: 、2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规1 定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计19 000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。已知:该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。 2、某市一房地产开发公司通过竞拍取得一宗土地使用权，支付价款、税费合计6000万元，本年度占用80%开发写字楼。开发期间发生开发成本4000万元;发生管理费用2800万元、销售费用1600万元、利息费用400万元(不能提供金融机构的证明)。9月份该写字楼竣工验收，10,12月，房地产开发公司将写字楼总面积的3/5直接销售，销售合同记载取得收入为12000万元。12月，该房地产开发公司的建筑材料供应商催要材料价款，经双方协商，房地产开发公司用所开发写字楼的1/5抵偿材料价款。剩余的1/5公司转为固定资产自用。(注:开发费用扣除的比例为10%。) 计算写字楼应纳的土地增值税。 计算题答案: 、非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除;非房地产开发企业不允1 许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。 (1)住宅销售收入为19 000万元 (2)确定转让房地产的扣除项目金额: ?取得土地使用权所支付的金额为:2840，160,3 000万元 ?住宅开发成本为2800万元 ?房地产开发费用为:(3000，2800)×10%,580(万元) ?与转让房地产有关的税金为:495，4.5,499.5(万元) ?转让房地产的扣除项目金额为:3 000，2 800，580，499.5,6 879.5(万元) (3)计算转让房地产的增值额:19 000,6 879.5,12 120.5(万元) (4)计算增值额与扣除项目金额的比率:12 120.5?6 879.5?176% (5)计算应缴纳的土地增值税税额:,12 120.5×50%,6 879.5×15%,5028.33(万元) 2、抵债部分的写字楼也应视同销售缴税。 土地使用权金额,6000×80%×(4?5),3840(万元) 开发成本,4000×(4?5),3200(万元) 开发费用,(3840，3200)×10%,704(万元) 税金及附加,16000×5%×(1，7%，3%),880(万元) 加价扣除金额,(3840，3200)×20%,1408(万元) 扣除项目金额总计,3840，3200，704，880，1408,10032(万元) 销售收入,12000?3×4,16000(万元) 增值额,16000,10032,5968(万元) 增值率,5968?10032×100%,59.49%， 应缴纳土地增值税,5968×40%,10032×5%,1885.6(万元)