现在可以买房了吗

现在可以买房了吗 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 现在可以买房了吗 ——浅析丽水房地产市场 浙江天金房地产集团有限公司执行总裁 黄光荣 现在，关于丽水的楼市众说纷纭: “丽水的楼价要降到6500，我们这些购房的人要挺住，现在不要买房。” “做梦去吧～丽水地价都在5500以上了～” “现在从中央到地方各级政府开始全面救市，房价是否会重新开始上涨,” “美国的金融风暴，会严重影响中国的经济吗,国际油价在下跌，中国的物价会下跌吗,房价的走势会怎么样,” “丽水的房价与去年9月前相比已经有所回落，现在可以买房了吗,” “政府救市了，房价要涨了，开始买房吧，不然要迟了” „„ 各种舆论把老百姓的思想打得乱七八糟。 “现在到底可不可以买房呢,”大家都在关注这一问题，笔者也在思考这个问题，现在我把一些粗浅的分析及观点发表出来，供大家参考。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 我认为，可不可以买房了，要从当前的国家宏观调控政策、经济走势、房地产市场周期性变化趋势、当地的具体实际以及商品房的价格等五个方面的要素去分析。 一、 宏观调控政策及房产新政，是投资、置业的风向标。 首先，我们需要正确认识国家宏观调控和房产新政的目的和意义。 宏观调控是国家在市场经济条件下，以中央政府为主的国家各级政府，为了保证整个国民经济持续、快速、健康地发展并取得较好的宏观经济效益，主要运用产业政策、财政政策、货币政策、收入分配政策、劳动就业政策、对外经济政策等手段，对一定范围内经济总体的运行引导和调节的过程。由于市场本身存在做不好、做不到的事情，为了弥补“市场缺陷”、维护市场秩序、维护公有制的主体地位、维护公正分配和国家整体利益，具有中国特色的社会主义市场经济国家更有必要搞好宏观调控。 当前国家的宏观调控政策和一系列房产新政的出台，并不是为了单一的救房地产和救房价，而是为了救中国的整个 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 经济，其主要目的和意义为: 第一， 这是十七届三中全会精神以及中央近期宏观调控导向的需要，即通过刺激住房市场发展来积极拉动内需，进而实现“全力保经济增长”的要求。 第二， 这也是当前国内经济形势和房地产市场自身实际的需要。 一方面，从宏观经济层面上看，当前国际金融市场急剧动荡以及世界经济增长明显放缓给我国经济增长带来了很大的压力，因此，国家必须出台一系列大力度的调控措施，来缓减外部环境变化带来的不利影响，保持宏观经济的稳定运行，这本身也是对世界经济的贡献。另一方面，从房地产业来看，今年以来，商品房市场交易量急剧萎缩、下滑幅度惊人，到今年10月商品房交易量同比下滑30-,0%，我们丽水市同比下滑了59.8%。同时，商品房实际成交价格也出现调整，同一地区同类产品的成交价格同比出现10-30%的降幅，我们丽水市的房价也已跌到了成本价以下。因为房地产是我们国家的支柱产业，因此，如不及时采取有效措施，将对国家宏观经济造成极大的影响。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 第三，当前严重的“持币观望”和恶意打压房价，已严重扰乱了房地产市场的交易秩序，严重地影响了房地产市场的健康与稳定。而房地产市场本身又没有能力解决这一问题，因此只有通过宏观调控的经济杠杆来解决。 其次，我们要正确认识这次国家宏观调控和房产新政的本质。 从这一轮国家宏观调控的部署和房产新政及当前存在的主要经济问题来分析，我认为其本质是:要促进经济快速增长，首先要拯救房地产市场，而拯救房地产市场就首先要救房价，救房价是为了救老百姓、救民生。 第一， 房地产业是国家的重要支柱产业。 由于从去年,月份以来，我国出现了房地产市场低迷、商品房成交量锐减、房价过度下跌等情况，已严重影响了房地产企业的生存和发展，同时也严重影响了房地产上下游的建材、建筑、装璜、家电、家具、运输、广告、服务等相关行业。另外又因受美国“次贷”危机的影响，我国的出口贸易严重受挫。受房地产和出口贸易的双重影响，造成了我国的经济增长 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 出现了下滑，许多企业破产倒闭，工人失业。拉动经济增长的三架马车是“投资、销费、出口”，而“出口”这架马车，因受美国“资贷”危机的影响，目前难以见效，只有依靠另外两架马车来拉动经济增长。又因房地产业是国家的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。而当前，由于严重的“持币观望”和恶意打压房价的现象，已严重扰乱了房地产市场的正常交易秩序，严重地影响了房地产企业的生存和发展，严重地影响了我国的经济增长，影响了金融和社会稳定。因此，只有通过拯救房地产市场，才能更有效地启动内需，才能促进国民经济稳定较快增长，才能保持金融和社会稳定。 第二， 拯救房地产市场就必须保持房价稳定。 不保持房价稳定，谈何拯救房地产市场, 当前，为拯救房地产市场，从中央到地方各级政府出台的一系列房产新政，全部都冠以“稳定房地产市场”词语。那么，如果不保持房价稳定，怎么能挽救信心,怎么能促进成交,没有成交，又如何保持房地产市场的健康与稳定, 因此，拯救房地产市场，就必须保持房价稳定。如果不保 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 持房价稳定，象有的人说的那样，房价还要再跌几成，那么，中央和地方各级政现在出台的那么多的购房优惠政策，来激励老百姓购房，那政府不是在欺骗老百姓吗, 现在来购房的不全部都成了笨蛋了吗, 第三， 救房价就是为了救老百姓、救民生。 按照以上两点推论，通过求房价才能保持房地产市场稳定，使房地产企业得以生存和发展，才能促进经济增长。如果房价继续下跌，房地产市场不能恢复到健康的轨道上来，谈何启动内需,谈何确保经济增长,谈何民生,过低的房价受益的只是一小部份的老百姓，而受损的是整个国家的经济，受害的是全国广大的老百姓，而那些当前的受益者也必将会成为受害者。因此救房价是为了救经济、是为了救老百姓，是为了救民生。 远的不说，就说我们丽水。当前丽水房地产市场低迷，房地产企业及相关行业亏损经营或破产倒闭，造成了我市经济增长下滑，政府收储的土地积压，政府的税收大量减少，老百姓在房地产的投资收益减少，其本金不能按时取回，在有的企业(如银泰等)的本金已严重缩水，许多老百姓的民间借贷票据打折出售，工人失业等等，已严重影响了政府的收支，影响 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 了社会就业，影响了广大老百姓的收入，出现个贷坏帐、影响了金融和社会安定。现在政府的一些基础设施和民生工程因缺乏资金而不能上马了，老百姓消费能力也明显下降了，甚至很多老百姓已经开始为支付银行的按揭贷款的“月供”而发愁了，并且有的老百姓已经出现卖房、卖车的现象，许多人正在为寻找新的职业而奔波。 那么新一轮的宏观调控政策和房产新政，会给今后的楼市带来什么影响呢, 1、 增强了稳定房地产市场的信心。 中央和地方出台的一系列政策和措施足已表明，为保持国民经济的快速发展，抗击美国金融风暴对中国的影响，中国又将启动内需，进一步推进基本建设，并仍将把房地产业作为保持国民经济快速发展的重要支撑点，来确保经济发展。国家所采取的一系列调控措施，都将有利于房地产市场的健康、稳定和发展，增强了房地产市场的信心。 2、 过快、过高的房价下跌将会得到遏制。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 房地产市场关系着国计民生，房价过高、上涨过快会影响民生，而房价下跌过大、过快，又影响国民经济的健康发展。因此，这两种情况都是国家所不愿看到的。这次国家宏观调控政策和房产新政都足以表明，其目的是为了遏制房价过大、过快下跌，以保持房地产市场的健康与稳定，达到保持国民经济的较快发展的目标。 3、 形成了由持币观望到逐渐开始购房的拐点。 特别是去年9月，国家提高了第二套房按揭贷款的利率后，进一步打击了投资性购房的积极性，遏制了第二套商品房的买卖，严重地影响了商品房的购买力，随之全国“降价”风声四起，造成了全国性的“持币观望”风。那么，由于新的宏观调控政策及房产新政利好购房者，将会刺激房地产市场，同样会在购房者中产生“涨价”的恐慌心理，从而形成了由持币观望到逐渐开始购房的拐点。 4、 刺激了购房的动机。 经过上一轮的宏观调控，全国各地的房价都有一定程度的回落，甚至许多房产公司已经是亏损经营，大多数楼盘的房 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 价已经基本见底。现在的房产新政，减免了相关的税费，尤其是降低了首付款比例和按揭贷款利率、增加了公积金贷款额度、下调了公积金的贷款利率、延长了公积金的货款年限。这些政策都利好购房者。因此，在新的宏观调控政策及房产新政的影响下，随着人们对“房市”的进一步正确认识，激发更多的购买欲望，刺激老百姓的购房动机。 5、 形成利好房地产企业的局势。 新的宏观调控政策和房产新政，给房地产带来了宽松的货币政策和宽松的交易环境，尤其是二率的下调，会逐渐减轻房地产企业的资金困难，使房地产企业逐步走出困境。 因此，这一轮的国家宏观调控政策和房产新政，提振了广大老百姓的信心，给房地产市场的健康与稳定注入了一支“强心针”，为房地产市场未来的发展趋势和投资、置业指明了方向。同时，向广大的老百姓发出了一个强烈的信号:过度的房价下跌将会得到遏制。房产新政利好购房者，老百姓将从“持币观望”变为逐渐开始购房。 房地产业作为国家重要的支柱产业，必将重新迎来一个新的春天。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 二、 经济走势决定消费信心和投资动机。 经济走势直接关系到物价的变化，关系到货币的升值还是贬值，影响着老百姓的消费信心，决定着老百姓是持币，还是投资、置业、购物。 那么，当前国际上正在刮起的金融危机，并在美国以及欧洲正在向经济危机演变，而且已经波及到了中国，中国的出口贸易已经受到了严重的影响，同时也影响了国内其他许多行业。那么，中国能抵御这场国际性危机吗,中国能保持经济稳定发展吗,消费者物价指数CPI的增幅还会继续下降吗,中国能保证货币稳值吗, 我们应该坚信，中国完全有能力抵御这场危机，有条件能保持经济稳定快速发展，有能力保持物价稳定和货币稳值。 1、 面对国际金融危机的严峻挑战，世界各国都已经采取了强有力措施开始救市，以刺激经济增长和保持金融稳定。 11月15日，在美国首都华盛顿举行了二十国集团领导人金融市场和世界经济峰会，共商促进全球经济发展的举措，探讨加强国际金融领域监管规范、推进国际金融体系改革等问 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 题。该会既能达成书面共识，又能有所行动，给陷入深寒的全球经济带来一些暖意。 2、 中国有成功抵御1998年东亚金融危机的经验，中国的经济增长仍将保持在8%以上，并能在短期内恢复快速增长。 中国第三季度的GDP下滑到了9%，一方面是受今年出口贸易的影响，另一方面是受前几年国家采取了“双控”的宏观调控所致。面对当前国际国内的严峻形势，国家及时调整了宏观调控目标，把保持经济平稳较快发展，防止出现大的起落，作为我国当前的首要任务，并吸取了成功抵御1998年东亚金融危机的经验，采取了“适度宽松的货币政策”和“积极的财政政策”，提出了促进经济增长的“国十条”和“七项措施”，对于克服当前的困难和长远的发展都具有重大的意义。而且，中国的前三季度的GDP为,.,%，仍高于改革开放以来的,.,%。 3、 中国有改革开放三十年来经济快速发展积累的财富和坚定的基础，国内有较高的储蓄率，资金来源稳定、丰富、充裕，中国有足够的财力扩大内需，保持经济稳定快速发展。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 为了实现促进经济增长的“国十条”和“七项措施”，根据扩大投资出手要快，出拳要重，措施要准，工作要实的要求，国家计划到2010年投入4万亿元，启动内需，拉动经济增长。受4万亿元经济刺激，在一周之内，各地政府也纷纷宣布大规模投资计划，据统计，目前各省市的投资总额已经超过18万亿元。 今年四季度先增加安排中央投资1000亿元，明年灾后重建基金提前安排200亿元，带动地方和社会投资，总规模达到4000亿元。国家的这些安排，都足以证明我国的财力能够满足扩大内需所需要的资金。 4、 国家内需潜力较大，扩大内需的空间较为广阔。 5、 出口结构仍有拓展的余地，广交会就显示出一些新兴的发展中国家和地区，如对非洲有较大的潜力，资源型国家经济增长仍在加快。 6、 政策操作空间还比较大，包括财政政策、货币政策、结构政策、产业政策，都有较多的余地。 7、 由于国家的宏观调控目标由“控制经济增长过热和控制物价上涨过快”，调整为“保持经济稳定较快发展”，今后 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 一段时间，我国的经济又将迎来快速增长的局面，按照经济规律，消费者物价指数CPI的增幅也必将会提高。 那么，一定也有人会问:“既然世界各国已采取了强有力的措施，那为什么现在国际、国内的股市还是动荡不定呢,” 这是因为任何措施，都不可能是立竿见影的，它不会产生急转，不会产生“V”字型的变化，而必然是发生一种“U”字型的变化，也就是说他需要经过一定的时间才能看到大的变化趋势。 综上分析，由于中国有较强的经济实力和有行之有效的措施，增强了老百姓信心，我国的经济增长下滑一定会得到控制，并在不远的将来会重新恢复较快增长; CPI不可能再有大的回落，而且有可能在近期内会上扬。因此，现在投资、置业应该是一个好的时机。 三、 看清房地产市场周期性变化趋势，才能准确把握购房的时机。 同经济周期一样，房地产市场也有其复苏、兴旺、萧条、低迷的周期性，我们要正确把握房地产的周期循环是处于上升 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 周期还是下降周期，是扩张还是收缩,这十分重要。 我们观察房地产周期，主要把握四个方面:一个是政策拐点，第二是宏观经济的拐点，第三是房地产市场信心的拐点，第四是房地产市场交易的拐点。 目前的情况，国家的政策拐点已经出现，国家已经调整了宏观调控的目标，已从“双控”调整为“保持经济稳定较快速增长”，由“从紧的货币政策”，调整为“适度宽松的货币政策”和“积极的财政政策”，并再次强调房地产业是国家的支柱产业，从中央到地方各级政府也都出台了一系列利好房地产市场的“房产新政”，政策拐点已经出现。政策拐点出现后，接下来就会形成宏观经济拐点、信息和信心拐点、市场拐点。这些拐点的预演，作为对房地产的投资或者置业都是十分有利的事情。 据浙江大学房地产研究中心主任、博士生导师贾生华教授分析，2010年左右，中国的房地产市场将开始新一轮的上升阶段。 四、 当地的具体情况是投资、置业的主要参考依据。 投资、置业都要结合当地的具体情况，要面对现实，才 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 能做出正确的分析和判断。 有人说:“丽水的房价会跌到6500”，我认为这是不切合实际的，因为: 1、 为了保持国家经济稳定和广大老百姓的利益不受损失，必须保持商品房价格的相对稳定。 如果丽水的房价跌到了6500元，那么原来8500—12800购入房子的人，他们的资产大为缩水，就会出现象深圳那样“断供”的现象，如果全国房价大跌，那就会出现和美国一样的“次贷危机”，最终受害的是国家的经济和老百姓的利益。如果全国的房价大跌，使大批的房地产企业倒闭，那么，全国的经济会出现下滑，老百姓的就业就会受到影响，劳动力价格也会降低，老百姓的收入就会下降，生活水平就会大大降低。为了保持国民经济稳定快速发展，防止商品房价格大起大落，使广大老百姓的利益不受损失，国家和地方各级政府已经采取了强有力的调控措施。因此，全国的房价不可能再有较大幅度的下跌，丽水的商品房价格也不可能跌到6500。 2、 如果丽水的房价到了6500，那么会使丽水的房地产企业倒闭破产，会影响丽水的社会安定。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 丽水商品房的开发成本已在10500元之上，其中:土地的楼面价是5500元之上，建安费约2000元(土建、水电、消防、市政给排水、道路、绿化、供电、通迅、有线电视、智能弱电、安防及其他附属工程等)，财务费用约1800，规费约100，管理费用约300，税务成本800。当前，房地产企业为了生存，适当亏本经营可以承受，如果房价到了6500元，超越了房产公司所承受的底限，房产公司就会被迫破产。那么，丽水就不只是一个“银泰”事件了，丽水现在持有土地的所有房产公司都将倒闭，房产公司的老板可以像银泰的老板一样去做牢。而丽水的房产又具有其独特性，普遍的老百姓参与了房地产投资，在房产公司的融资达上百亿之多。那时，老百姓的融资款还能保全吗,丽水的社会能稳定吗, 即使房地产企业破产了，丽水的老百姓也照样买不到6500的商品房。因为丽水的房地产企业大部分的资金来源于民间融资，如果一旦房地产企业破产倒闭，只能将企业剩余的资产作价偿还银行和民间资金，那时，在房地产企业有债权的企业和个人，要么拿房子，要么拿现金。为保持拿房子的与拿现金的平衡，为了达到广大集资户和损失最小化，处理部门会把房地产企业的资产作最大化的评估，因此房价也不可能出现6500。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3、 政府也是投资商，也要获益，从而才能扶持民生，才能不断改善城市基础设施。 丽水在土地收储方面，其投入估计不少于100亿，而且征地拆迁的成本已比较高。如江滨区块的拆迁，每平方米的补偿都在1万元以上。经初步测算江滨区块拆迁的总成本约为30亿元，拆迁后可开发商品房的用地约为30万平方米，按容积率1.6计算，可开发的商品房总建筑面积约为48万平方米，土地出让成本的楼面价已经达到6250元/平方米。如果丽水的房价跌到6500元，那么土地的出让楼面价要降到2500元以下。这可能吗,如果是这样，政府100多亿元的投入能收回吗,今后，政府拿什么去改善民生,拿什么去建城市基础设施,拿什么去建廉租房和经济适用房,拿什么去补贴低收入家庭, 丽水前些年的房价最高时达到了12800元，这也确实是虚高了，现在通过上一轮的宏观调控，房地产企业为了生存，选择了断臂求生措施，将商品房价格下降到了8500左右，已经是亏损经营。购房者必须要正确认识到这一点，同时也要认识到，丽水的房价不可能会再继续下跌，并且有可能会在近期上升。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 其原因，除了我上面所说的以外，主要还有: 1、 虽然地价还有可能适当下调的空间，但是，即便是地价有所下降，也不能弥补房地产企业现在亏损的幅度，企业不可能长期亏损经营。 2、 丽水有大量的拆迁户和急需购房的刚性需求，一旦商品房市场恢复正常，商品房供不应求的情况将十分突出。 丽水市去年1至10月份商品房的销量为92.54万平方米，今年1至10月份的销量仅为37.2万平方米，同比下降了59.8%。今年商品房销量下降的主要原因是由于广大购房者“持币观望”的原因所造成的，并不是丽水没有购买力所致。丽水的房地产市场有大量的拆迁户和急需购房的刚性需求，广大购房者一旦认为购房时机成熟开始购房，丽水的商品房还是处于供不应求情况。丽水市区2005年住宅商品房的销量为45万平方米(其中商品房16.3万平方米，二手房交易28.3万平方米);2006年住宅商品房的销量为58.1万平方米(其中商品房33.3万平方米，二手房交易24.8万平方米)，比上一年增加了29.1%;2007年住宅商品房的销量为42.3万平方米(其中商品房25.7万平方米，二手房交易16.6万平方米);比上年减少了 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 27.2%，其减少原因为去年,月份后受宏观调控的影响。按照丽水市区往年商品房的需求推算，今年正常的商品房销量约为70万平方米，再加上江滨区块3600户的拆迁，按50%需要购房计算，刚性需求约为22万平方米，总计约需92万平方米。今年10月前丽水市区已经实现的住宅商品房销售量为19.5 万平方米(其中商品房10万平方米，二手房交易9.5万平方米)，还有72.5万平方米的需求。而丽水市区现在已经上市的楼盘可销售的住宅商品房面积约为21.7万平方米，今年将要上市的楼盘住宅商品房可销售的面积约为27万平方米，二手房可交易量约,万平方米，合计可销售住宅商品房的面积约为53.7万平方米，供需相差18.8万平方米，因引丽水市区商品房供不应求的情况将十分突出。 另外从土地供给情况来分析，由于丽水市的房地产企业资金短缺，没有能力竞买土地，而外地的企业对丽水的房地产市场看不清，又不敢进入。因此，在今年底或者到明年上半年前，土地部门不大可能再推出土地。这样丽水的商品房市场就会出现土地储量不足，在明年的下半年开始就会出现商品房供给的断层，也就进一步加剧了商品房供不应求的问题。 ,、国家9000亿元保障性住房建设，对商品房的冲击不大。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 今后国家平均每年3000亿元的保障性住房投资规模，相当于2007年全国房地产实际完成投资额2.5万亿元的12%，占全国固定资产投资总额的2.6%，对于上下游的钢铁、水泥等行业将直接创造新的需求。这一计划既是对十七大“住有所居”改善民生政策的落实，也是刺激经济增长的财政手段。但是，这一举措对商品房市场并不会造成太大的冲出。因为，保障性住房主要是面向低收入的贫困家庭，享受居住保障性住房是有条件的，并不是所有的人都可以居住保障性住房，绝大部分的人还是要通过商品房来解决居住问题。而有条件享受居住保障性住房的老百姓本身就没有能力进入商品房市场。因此，保障性住房的建设对商品房市场的供求关系不会造成太大的冲击，更不会引起商品房价格大幅回落。 因此，购买商品房要从当地的实际出发，不要把那些媒体及所谓专家人士与不符合当地的具体情况的“评论”联系在一起，更不要听信那些“房价还要再跌几成”的夸夸其谈。 五、 正确分析和认识商品房及价格，才能做出准确的选择。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 商品的价格要由商品的价值或生产价格决定，商品的价格又受货币价值、供求关系的影响而波动。而商品房的价格又具有其独特性，不同的地域，有着不同的地方经济背景，如当地的土地储量，地方政府的经济模式、经济实力及居民收入等，它们又影响着商品房的价格。 现在有很多人在谈起楼价时，都会提及“房地产泡沫”和“理性的房价”及房地产“暴利”等问题。那么该怎么判断房地产市场是否存在“泡沫”,怎么判断房价是否“理性”呢,丽水的房地产是不是存在“暴利”呢, ,、 丽水的房地产企业当前是亏损经营，根本不存在“暴利”。 关于丽水的房地产行业是否存在“暴利”，我在前面已经将商品房的开发成本分析的十分清楚，现在丽水所有的房地产企业已经是亏损经营，根本不存在“暴利”，即便是以前有的房地产企业存在一定的利润，其相当一部分利润也基本上是由广大的集资户所得。 ,、 判断房地产市场是否存在“泡沫”不能地用地区之间的差异去比。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 判断房地产市场是否存在“泡沫”，应该从生产商品房的价格、市场供求关系、货币价值、地方经济背景及地区差异去分析，不能简单地、直接地用当地的房价与其他地方的房价去比，那种认为当地的房价高于其他地方的房价，就说当地的房价存在“泡沫”，这是不正确的。 另外，那种认为居民收入与房价比超过,:,,就认为该区域的房地产就存在“泡沫”，也是片面的。房价的高低在很大的程度上取决于地价的高低，不同的国家和地区，土地资源占有量的不同，地价也就不同，更何况土地是不可再生的资源，“物以稀为贵”想必大家都明白这个道理。 ,、 “理性”的房价应该要建立在市场规律之上。 判断房价是否“理性”，要从市场规律的角度上分析。由于决定房价的生产商品房的价格、市场供求关系、货币价值以及地方经济背景等要素相互作用和相互影响，它们之间的关系错纵复杂，也是不能简单地、狭隘地去判断。如果是简单地、狭隘地去判断房价是否“理性”，那么就会出现公说公有理，婆说婆有理，结果是谁也说不清。 比如， 2006年后丽水市成交的房价均在8000以上，政 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 府出让的土地楼面价都在5500以上，丽水现在的房价是7800—9500。那么，这样的房价是否“理性”了呢,按照简单的、狭义的方法去判断，站在不同的立足点、不同的身份，就有不同的回答。 购房者认为，房价还是这么高，我们的家庭月收入只有3000元，我们承受不起，我们买不起，房价还有泡沫，是 “不理性”的。而对家庭收入较高的人来说，可能就会认为这样的价格是可以接受的，是比较合理的。 开发商认为，现在商品房的开发成本约是10500以上，而商品房的销售均价是8500左右，每平方米要亏损2000以上，做生意总要追求一定的利益回报，亏损经营的价格应该是 “不理性”的。 上面购房者与开发商两种截然不同的判断，购房者之间因收入的不同，其说法也不一样。有谁能分清是非呢,因此，判断房价是否“理性”，不能用简单地、狭隘地方法去分析，而应该站在一定的高度，根据价值规律、市场规律，从生产商品房的价格、市场供求关系、货币价值、地方经济背景去分析和判断。 不过有一种现象是可以简单、直接地判断是不是“理性”的，那就是故意炒作，哄抬房价，或大家联手抑制销售，恶 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 意打压房价。 当前全国性的联手抵制商品房销售，恶意打压商品房价格的行为，已经严重扰乱了房地产市场、危及房地产企业的生存，并对国家的经济、金融和社会稳定造成了严重的影响。我们不能否认，由于对房地产的打压，造成当前房地产业不景气，已经严重影响了建筑、装璜、建材、家电、家具、运输、广告等房地产上下游的相关行业，拖累了中国经济的健康与稳定，退房、退地、不良负资产、企业和个人坏贷的蔓延及工人失业也已影响到了金融和社会稳定。 其实，“泡沫”和“理性”都是相对的，而不是绝对的。所以我们买房，关于价格问题，不要被所谓的“泡沫”和“理性”所迷惑，只要根据自己经济状况，认为价格能承受，还有地段、户型、面积、楼层、小区的档次、品味中意了就可以了。 商品房价格的高低，也是相对的，不能光看到眼前，要从发展眼光去看。可以说没有一个人认为当时所买的商品房的价格是便宜的，可是过了三五年后经比较，就觉得当时的选择是正确的，我想很多人应该有亲身的体会。有很多人认为当时房价过高，以为房价会下跌，结果一等再等，丽水的 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 房价从3200，一直等到8000多，最后是后悔莫及，这样的人是大有人在的。 说到这里，我想有必要澄清一下商品房的概念。 商品房顾名思义，它是一个商品，它和其它商品一样，要按照市场规律进入市场。由于中国房改后，淡化了福利分房，强化了住宅商品化。而现在还有很多老百姓把商品房看作是社会福利， 想让开发商去解决人人有房住的问题，这是不正确的。开发商是一个企业，而不是福利机构，是企业就要追求利益回报。开发商仅根据市场需求向有一定经济条件的对象提供商品房，开发商没有条件、也没有能力去承担福利住房的义务。因此，要让商品房的价格能让所有的老百姓都能承受，这是不可能的，也是不现实的。我们必须认识到，住宅建设应该是由“市场”和“保障”两条腿走路，贫困的人居住由政府提供的廉租房或者经济适用房，实现人人有居。富人及想要住得舒服的人去购买商品房，以促进销费，通过“劫富济贫”，实现利益再分配，改善民生。当前，建设部已经启动9000亿元的保障住房计划，低收入的家庭将有可能解决住房问题。 我认为当前丽水市区的商品房价格在水阁开发区达到 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4500，在中心城区达到9500,11000是比较正常的。 因为，丽水的房地产市场，已经形成了一个独特的经济链。这个独特的经济链，把丽水的经济和老百姓的收入托到并维持一个相对较高的水平，而且丽水又是华侨之乡，大部分的老百姓有这样的销费能力。 这个独特的经济链是:首先是民间资本推动房地产的兴旺发达，房地产的兴旺发达给地方政府创造了高效的经济收益，政府的高效经济收益不断地改善了城市的基础设施、改善了城市的居住环境、提升了城市的集居功能等效应，在这些效应的作用下，又不断地提升了商品房的价格，商品房价格的提升，又提高了老百姓的投资效益，增加了老百姓收入，不断增大了民间资本的资本积累，民间资本又重新投入房地产，如此循环往复，使丽水的经济总量不断提高，老百姓的收入不断提高，并把丽水的经济托到了现在的水平，同时也把丽水的商品房价格不断托到了新的水平。由于这条独特的经济链关系密切，可以说它们之间的关系已经是“一荣具荣，一损具损”。为了丽水的经济稳定，为了老百姓的生活富裕，必须要确保这条独特的经济链正常运转。 现在丽水的广大老百姓通过在房地产的投资收益，一般要增加收入在,,,,万元以上，他们已经有较高的消费能 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 精品文档 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 力，他们利用这些收益，购买商品房、购买家用汽车、支付银行按揭贷款的“月供”、供子女上学、维持家庭正常生活，而且生活水平得到不断的改善和提高。如果房价过低，丽水这个独特的经济链就会被打断，丽水的经济就会严重倒退，丽水的广大老百姓生活水平也要大为下降，想必大家已经感受到了这种危机的存在，而且问题已十分严重。 因此，丽水的商品房价格在一定的时间内要保持平稳上升，尤其是当前房价保持在9500——11000应该才是正常的，才能保持这条独特的经济链的内在关系的正常运转，才能保持“一荣具荣”的景象，才能使丽水的经济总量和老百姓的生活水平不断提高。 总结:根据上面五个方面的分析，无论是投资性购房，还是居住性购房，我认为只要政策对房地产市场利好、国家经济稳定、房价走势明朗而且能承受，房子喜欢，我们就可以买房了。 当前丽水的房价已处低谷，广大的老百姓要抓住时机，以平常的心态选择购房，使房地产市场尽快走到正常的轨道上来。 土地是不可再生的资源，从长远的角度看，房价是一定要上涨的，这是不可逆转的趋势。 --------------------------精品文档，可以编辑修改，等待你的下载，管理，教育文档---------------------- 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