个人房产二次抵押贷款作业指导书

个人房产二次抵押贷款作业指导书 上海农村商业银行 GRC流程管理体系文件 个人房产二次抵押贷款 作业指导书 文件编号:ZH-C-RB-006 编 制: 计 俊 审 核: 个人金融部 批 准: 操作风险管理委员会 版 本 号: A/0 生效日期: 2008-04-20 目 录 0.修改记录 ............................................................. 2 1.目的 ................................................................. 3 2.适用范围 ............................................................. 3 3.定义、缩写和分类 ...................................................... 3 4.职责与权限............................................................ 3 5.基本原则 ............................................................. 4 6.流程描述与控制要求 .................................................... 6 7.检查监督 ............................................................ 10 8.依据文件、相关体系文件 ................................................ 11 9.附录 ................................................................ 11 10.记录 ............................................................... 13 0.修改记录 序号 修改日期 修改原因和修改内容提示 修改单号 生效日期 1.目的 本文件规定了上海农村商业银行个人房产二次抵押贷款业务的操作流程和控制要点，旨在确保二次抵押贷款业务操作和主要风险得到有效控制，从而丰富我行个人信贷业务品种，增强业务竞争力，拓展个人贷款市场。 2.适用范围 本文件适用于上海农村商业银行及所属各分支机构办理的个人房产二次抵押贷款业务。 3.定义、缩写和分类 个人房产二次抵押业务是指借款人以已在本行办理抵押贷款的房产，在抵押限额内，通过二次抵押方式再次向本行申请除个人按揭类贷款之外的各项个人类贷款的融资方式。 4.职责与权限 部门/岗位 职责与权限 不相容职责 个金客户经理 1) 负责受理客户借款申请; 审查、审批岗、会计岗、 2) 对借款申请进行贷前调查，将相关信息录档案管理岗; 入个贷MIS系统; 3) 负责对审批通过的借款申请进行签 订并办理抵押登记、保险手续; 4) 打印、整理放款资料，并对放款材料进行 初审; 5) 负责对移交会计放款资料、抵押权证、贷 款档案资料; 6) 负责贷后管理工作和贷款到期还款结清。 分支行风险管理部1) 负责对上报贷款进行审查，并将审查意见客户经理、审批岗、会 部门/岗位 职责与权限 不相容职责 (审查部门)/二级录入个贷MIS系统; 计岗; 支行个贷审查岗 2) 负责合同审核、盖章。 经办机构负责人 1) 贷款由二级支行受理的，二级支行行长负客户经理、审查岗、会 责对权限内贷款申请进行审批，出具终审计部门 意见; 2) 贷款由二级支行受理的，二级支行行长对 超权限贷款出具审查意见后上报审批; 3) 负责对放款材料进行核准。 分支行风险管理部1) 负责对权限内贷款申请进行审批，出具终客户经理、审查岗、会(审查部门)/授信审意见; 计岗; 审批人 2) 对超权限贷款出具审查意见后上报审批。 分支行档案管理岗1) 负责对贷款档案进行管理。 客户经理 (协办) 会计部门 1) 负责对放款信息录入、会计放款、归还客户经理、审查岗、审 等会计核算处理; 批岗 2) 负责抵押权证入库保管。 分支行行长分管行1) 负责对权限内贷款申请进行审批，出具终客户经理、审查岗、会长/贷审会/行长 审意见; 计岗; 2) 对超权限贷款由贷审会审查通过后，分支 行行长签署意见后，上报总行风险管理 部。 总行 1) 负责对上报贷款进行审查，按权限审批客户经理 后，出具终审意见。 5.基本规定 1)贷款对象须同时具备以下基本条件: (1) 借款人已在本行办理的原抵押贷款尚未结清，还款记录正常，个人信用 良好; (2) 借款人应为原个人类抵押贷款的主贷人; (3) 根据借款人申请的贷款品种，符合本行相关贷款的借款条件; (4) 本行规定的其他条件; 2)贷款用途 本贷款可用于本行个人按揭类贷款除外的，各项个人信贷产品规定的贷款用途，但不得用于国家法律法规和金融法规明确禁止经营的项目，也不得用于偿还贷款利息、其他个人债务或股本权益性投资。贷款用途必须在贷款合同中明确注明，严禁发放无指定用途的个人贷款。 3)贷款金额 (1) 贷款最高金额=房屋价值?抵押率,原贷款的本金余额 (2) 房屋价值以办理二次抵押业务时的询价结果(或评估价值)为准。 3) 普通商品住宅抵押率最高不得超过70%，(对于以独幢别墅、花园住宅、商 铺和写字搂等非普通商品住宅作抵押的，抵押率最高不得超过60%。同时， 抵押率应随抵押物房龄的增加而递减，原则上房龄每增加十年，抵押率 降低10%。 (4) 贷款最高金额与原贷款金额之和不得超过房屋价值。 (5) 根据借款人申请的贷款品种，按照本行相关贷款的有关规定执行。 4)贷款期限 (1) 本贷款的期限根据借款人申请的贷款品种按照本行有关规定执行，并且 贷款到期日不得超过原抵押贷款的最后到期日。 (2) 贷款到期日借款人的年龄不得超过60周岁。 5)贷款利率 根据借款人申请的贷款品种，按照本行相关贷款的有关规定执行。 6)抵押物评估 贷款所涉及的抵押物价值的认定以市房地产交易中心的询价结果或我行认可的房屋评估机构出具的《房产评估》为准，询价或评估费用由借款人自行承担。 7)抵押担保: (1) 贷款必须采取房产二次抵押担保方式。贷款发放前，贷款经办行应与借 款人共同到当地房屋土地管理部门针对该笔贷款办理二次抵押登记手 续，并收妥《房地产他项权利证明》。 (2) 用于抵押的房产应为本市房产，符合《上海市房地产抵押办法》和本行 的有关规定，同时具备以下条件: (a) 应为借款人本人拥有的房产，且已经取得《房地产权证》。 (b) 仅存在一次抵押，且原抵押贷款应为本行个人类贷款，如属个人按揭贷 款的必须是纯商业贷款，无公积金贷款; (c) 房产抵押登记已办妥，且原贷款经办行是房产的唯一抵押权人; 8)贷款保险和公证 根据借款人申请的贷款品种按照本行有关规定办理必需的保险和强制性公证手续，相关费用由借款人自行承担。 6.流程描述与控制要求 个人房产二次抵押业务流程包括贷款受理调查、贷款审查审批、贷款发放和贷后管理四个阶段。 具体的流程描述与控制要求见下表。 个个个个个个个个个个个个个个 C-个个个个个个个个D-个个个个个个个个个个A-个个个/E-个个个个个个个个F-个个个个个个个/个个个个个个个/个个个个个个个个个个个个/个个B-个个个个个个G-个个个个个/个个个个个个/个个个个个个个个个个个个个 1个个个个个个 个个个个 个个个个个 个个个个 4个个个个个3个个个个个2个个个个个个个个1个个个个个个个个 个个个个个个个个个个个个个 个个个个个个个个个个个个个 个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个个 个个 阶段 流程描述及控制要求 控制要点 6.1 1.客户申请 贷款客户以已在我行抵押的房产，再次向原贷款经办行提出 受理、贷款申请，并提供借款申请资料(见附录一) 调查 2.贷款受理 客户经理应认真审查，确保提供申请资料的完整性。 3.贷款调查 风险点1说明: 客户经理对受理贷款进行调查，即核对贷款资料，面谈风险点1.1说明: 面签、调查抵押物以及签署调查意见。调查关键步骤如下: 1.风险因素:客户经理未遵循认 1)收集贷款资料，审查借款人提供资料的完整性、真实性真核实、准确评估、真实反映的 和有效性; 原则。 2)进行贷款面谈，向借款申请人介绍我行二次抵押贷款的2.风险性质:客户、产品和业务 有关要素，询问借款人关于贷款申请的相关问题; 活动 3)进行贷前调查，可以根据不同情况采取以下一种或数种3.风险等级:高风险 方法对借款人进行调查 。调查的方式有面谈、查阅资料、4.控制目标:确保客户经理严格 电话调查、上门家访、信用征询等。包括与借款人面谈了解、审查、真实性审核，确保借款申 查阅借款人申请表及有关资料;电话向借款人及其工作单位请，担保人、抵押物及其相关行 了解情况;上门家访向家庭其他成员或邻居了解情况;向社为的真实、有效。 会征信机构获取借款人信息。调查的内容: 5.控制措施:审查岗进行真实性 (1) 调查借款人的基本情况; 复核和审核，审批岗电话核实 (2) 调查贷款用途; (抽查)。 (3) 实地察看抵押物; 6.控制岗位:分支行审查岗。 (4) 调查还款能力和还款意愿，查询借款人信用报告; 风险点1.2说明: (5) 借款人申请的贷款金额、期限、利率、成数是否符1.风险因素:贷款资料不真实。 合我行的规定; 2.风险性质:外部欺诈 (6) 填写调查意见。 3.风险等级:高风险 客户经理对受理的贷款申请和贷款资料参照《调查内4.控制目标:保证全部资料的真 容》(见附录二)进行调查，确定原贷款经办行与本次贷款实性。 阶段 流程描述及控制要求 控制要点 申请行是否一致。 5.控制措施:客户经理严格审 客户经理根据借款人申请的贷款品种，按照本行有关规查、审查岗进行复核。 定开展贷前调查工作，签署审查意见并形成调查报告。 6.控制岗位:客户经理，审查岗。 风险点1.3说明: 1.风险因素:借款人 还款能力不 3.贷款录入 足。 客户经理根据调查情况，按照《MIS系统操作办法》，在2.风险性质:客户、产品和业务MIS系统中准确录入客户基础资料、贷款申请及调查意见。 活动 3.风险等级:高风险 4.控制目标:还款能力充分。 5.控制措施:客户经理、审查岗 严格审查、复核，电话或上门核 实，审批岗电话核实(抽查)。 6.控制岗位:客户经理，审查岗。 风险点1.4说明: 1.风险因素:抵押物权属有瑕 疵、不足值。 2.风险性质:客户、产品和业务 活动 3.风险等级:高风险 4.控制目标:保证抵押物权属完 整、价值充足。 5.控制措施:权籍查询系统，询 价或评估、孰低原则。 6.控制岗位:客户经理，审查岗。 风险点1.5说明: 1.风险因素:贷款用途不真实、 不合规、不合法。 阶段 流程描述及控制要求 控制要点 2.风险性质:外部欺诈 3.风险等级:高风险 4.控制目标:落实真实贷款用 途。 5.控制措施:多方面调查审查、 资金流向跟踪。 6.控制岗位:客户经理，审查岗。 6.2按相关贷款品种作业指导书执行 贷款 审查、 审批 6.3 按相关贷款品种作业指导书执行 贷款 发放 6.4按贷后管理作业指导书执行 贷后 管理 7.检查监督 1) 贷后检查由各营业网点个贷营销人员负责，在贷款发放后进行跟踪检 查。 2) 日常检查由各分支行个人金融部负责，每半年至少对辖内开办个人信贷 业务的营业网点开展一次全面检查。 3) 总行个人金融部负责定期或不定期的，对辖内各分支行开展专项检查， 专项检查可采用自查、抽查或互查方式进行实地检查。 4) 接受相关监管部门不定期对我行进行专项检查，专项检查采用现场检查 和非现场检查。 8.依据文件、相关体系文件 8.1外部依据文件 1) 《中华人民共和国担保法》 2) 《贷款通则》 8.2内部依据文件 关于印发《上海农村商业银行个人房产二次抵押贷款业务》的通知(沪农商行个金〔2007〕015号) 8.3相关体系文件 《贷后管理作业指导书》 9.附录 附录一:借款申请资料 借款人应向原贷款经办行申请本贷款，同时提交以下资料: (一) 《贷款》; (二) 《上海农村商业银行个人房产二次抵押申请表》(记录一); (三) 借款人及配偶有效身份证明及户口簿; (四) 婚姻证明及个人信用报告; (五) 借款人及其配偶经济收入证明和家庭财产证明; (六) 借款人及配偶的个人信用报告; (七) 抵押物房地产权利证明、有处分权人同意抵押的证明; (八) 经市房地产交易中心的询价标准或我行认可的房屋评估机构出具的《房 产评估报告》; (九) 原房产抵押贷款的最近一期的还款账单; (十) 根据借款人申请的贷款品种按照本行有关规定提供贷款用途证明等相 关资料; (十一) 贷款行要求提供的其他文件或资料。 附录二:调查内容 (一) 通过查验申请资料原件判断借款人身份的真实性。判断的方法和依据 为: 1、借款人及配偶身份证件、户籍和住所的真实性和有效性; 2、借款人及配偶的工作经历、收入状况和婚姻状况的真实性。 (二) 根据职业、居住地及个人状况分析借款人稳定性和获得持续性收入的能 力。判断的方法和依据为: 1、 职业稳定性:(1)借款人所在单位行业及性质;(2)工龄， 特别是在目前岗位工作的年限;(3)收入来源，必须区分稳 定性收入和临时性收入。 2、 居住稳定性:主要分析现有住房的性质，区分使用权房、产 权房或租赁房屋，居住在现在地址的年限。 3、 个人稳定性:主要从年龄、婚姻状况分析。30-50年龄段，婚 姻稳固人士，一般认为个人稳定性较好。 (三) 分析借款人还款意愿 1、 查询借款人在本行是否曾有逾期贷款或贷款欠息，具体时间、 金额和次数; 2、 向征信机构查询并打印借款人的个人信用报告，判断借款人 的信用状况。 (四) 判断借款用途的真实性、合规性 查验借款人提供的借款用途材料的真实性，判断借款人申请贷款的 真实原因和用途，有必要的应向有关部门进行核对。 (五) 分析借款人还款能力 1、了解借款人的还款来源是否稳定、合法，并根据借款人收入、 支出情况，计算其家庭净收入: 家庭净收入 = 家庭持续性所得 - 家庭费用支出 2、根据稳定的月收入和还款金额，计算其家庭月偿债比率: 偿债比率 = 平均每月还款金额?平均每月收入 3、测算过程中，应重点注意以下几个方面: (1) 平均每月还款金额应包括借款人在各家银行贷款、信用卡透 支的每月还款额; (2) 平均每月收入应为家庭月收入扣除每月固定开支(应包括每 月房产物业管理费)和生活费用(此项由各贷款行根据当地 消费水平自行决定)后的净收入; (3) 平均每月收入不应包括非定期的一次性大额收入，例如借款 人因彩票中奖所得等; (4) 偿债比率一般不得高于50%。 (六) 分析担保情况 1、 查看抵押物位置、新旧程度，以房产为抵押物时，要尽可能考虑房产 地段、朝向、楼层、建造年限、房型、建筑面积、施工质量、变现能 力等因素，按照就低不就高的原则，在成本价、评估价和市场价中取 其最低的价格作为抵押物价值确定的依据。 2、 审查抵押物所有权凭证，了解抵押物是否属拆迁范围，新建房屋是否 符合建设、预售或销售的有关规定，手续是否合法、齐全。 、 了解抵押物有无权属纠纷，如系期房的是否已办理预售预告登记。 3 4、 测算抵押物的价值与借款金额是否相适应，抵押物价值设定是否合理， 变现能力的强弱。 5、 了解抵押物是否已作其他债权担保。 10.记录 记录一:《个人房产二次抵押贷款业务申请表》 记录一:《人房产二次抵押贷款业务申请表》 上海农村商业银行个人房产二次抵押贷款业务申请表 上海农村商业银行 (全称) 借姓名 性别 出生年月 款证件名称 ?身份证?其它______ 证件号码 人 联系地址 联系电话 资工作单位 单位地址 料 抵押人 共有人(1) 共有人(2) 抵押物坐落 建筑面积 原 房屋总价 元 原贷款行 贷 原贷款种类 原贷款金额 款 还款方式 贷款余额 元 资 原贷款起止日期 年 月 日至 年 月 日 料 原贷款还款情况 逾期次数 申请贷款金额 贷款种类 申 申请贷款期限 还款方式 请 申请二次抵押贷款承诺:愿遵守国家的有关法律法规及上海农村商业银行贷的有关规定，以原贷款房产为抵押物，再次申请个人贷款，并保证以上各款项填报资料承担法律的事实责任。 资 借款人: 房屋共有人: 料 年 月 日 年 月 日 抵押物市场价值 元 贷款最高金额 元 贷款经办行审查意见: 银 行 审 查 审查人: 贷款经办行: 日期: 年 月 日 日期: 年 月 日 意 见