[教材]说清房贷等额本金、等额本息

[教材]说清房贷等额本金、等额本息 本人任职银行，经常看到有同学问房贷到底选哪种还款方式划算，以前也常有客户问，而网上的解释一般只停留在本金还款前面压力大，本息还的一样多;或是本金是前面还的钱多了所以利息少了，或者给出个吓死人复杂的公式。但我想追求准确通俗，于是研究了下这两种还款方式。接下来回答大家到底哪种划算。 先说清一件事，大家每个月还的钱中包含了利息和本金两部分，这两种计算方法，都是按月计息，每月利息呢必须先算清了还的，利息的计算方法都是:你欠的钱*月利率。本金就是你欠的初始金额，随着不断地还，本金不断减少。一年期贷款的年利率是6.56%，月利率是0.547%。 举例我借了12万，12个月还完。首先说等额本金。它的意思是本金每月平均归还，为1万。过了一个月，该我第一次还钱了，先算利息，欠12万，用了一个月，12万乘以月利率，为656元，再还本金1万，10656元还款额就这样出来了，大家可以在网上算下。这样第一次还完，我欠的钱只有11万了。 第二次还钱，先算利息，11万乘以月利率，也就是110000*0.547%=601.33。本金还是还1万，于是这个月我就还10601.33。然后第三次就以欠10万来算，第四次以9万直到第12次你还完了。总利息4264元。 前面还的多，后面少。 再说等额本息，它的意思是每月都还相同的钱，网上计算每月还款10358.88。 第一次，该我还钱了，利息都是那样算，12万欠了一个月利息还是还656元，还了多少本金呢,是上面算出的月还款额倒减出来的，10358.88-656=9702.88元，这和上面等额本金区别就来了，上面还一万，这里才九千多，这次还了之后，我欠的钱变成了120000-9702.88=110297.12。比如这时你要提前还款你就要还110297.12元。而在上面等额本金方式中，只需还11万，这也是为什么有人觉得等额本金提前还款比较划算。 第二次，该还钱了，先用欠的钱110297.12*月利率，得602.96元，其中我还的本金就是 10358.88-602.96=9755.92，以此类推，一直到最后一个月，10358.88刚好够还上个月的利息和剩余本金。其实这个10358.88就是用公式这样倒推出来的，先假设每月还X，再一层层算还到最后本金为零时，X等于多少。总利息是4306.62。 理解两种计算方法，就能回答一下几个问题: 1、等额本金比等额本息更划算, 回答是否，都是一样的～等额本金并没有节省利息， 都是还欠多少钱，下个月就还多少利息，在两种还款方式中，大家能选择的只是本金每次还多还少，利息是躲不脱每次按时还的，等额本息是由于本金还的少而慢，总的利息自然就多了，但这不能说是节省利息或者说少算了你利息。举个夸张的例子:我贷12万一年，前面本金一分都不还，只还利息，最后一次还完。也就是每月我只还656的利息。于是最后我还的总利息就是656*12月=7872元，更多～却有很多人愿意这样贷呢～～ 明天再来说这两个问题 2、提前还贷的话要是否选等额本金,(回答在6楼) 3、达到什么条件提前还贷就划算了,(89楼更新～答案重磅出击～) 第二个问题:提前还款的话是否选等额本金才划算, 说实话，听很多人(包括银行的)这样说，我原来也这样认为，因为听人家说等额本息前面多半还的利息，不划算，到后来提前还款发现还剩好多没还哦，而且把前面还的钱和后面一次还的钱加起来，是等额本金总的少些，但大家其实该都知道不能简单加总那么算撒，科学地算了一遍，发现以前都是以讹传讹，等额本金提前还款并没有更划算～ 等额本金前三笔还款的终值是31978.78，加还欠本金9万，为121978.8。 等额本息前三笔还款终值31246.84，加还欠的90731.95总的还是为121978.8。二者相等证明等额本金并没有省到钱，少还那点全是之前多还的钱算上利息后的结果。(不理解终值的朋友就想成每月投资一笔钱在银行，投资了三笔，最后可以拿到多少钱，那个钱就是终值，但是这里投资的利息要和贷款利息一样) 双周还款如果按相同的年利率计算，复利次数却多了一倍，因此实际利率更高了，不推荐～ 回答第三个问题，什么条件下应该提前还贷,从几个方面考虑。 第一，这笔钱除了还房贷你还可以干什么, 先和银行存款利率和方式比较，目前大家的贷款年利率应该是7.05%，一年期存款利率3.5%最长期的五年期存款利率为5.5%。最简单的方法是用贷款利率*打折数直接和存款利率对比，这可以算是一种近似，但其实不够准确，存款是单利计息的，贷款是按月复利计息的。具体说:贷款按月计息每月都收你一次利息，你贷12万，一年，每月还656，最还10万本金。而如果是按年计息的话，你应该是最后一次还656*12的利息加10万本金。大家应该知道，看了这帖子这么久，应该已经有个意识一年前的656元和一年后的656元不能当做一样的吧,换个理解方式:存一百块钱在银行，一年就3.5块的利息。但是如果是按贷款的按月计息方式，你存一百块钱在银行，按照贷款的计息方式，按月复利，你存出来的利息不是7.05而是7.28。而你存五年的话，利息是5.5*5=27.5元。而按贷款计息方式计算利息该是多少呢,42.12。贷款如果是打7折的话，利息27.92，所以说， 即使是最低的7折利率贷款，也不会让你直接又存起就赚到钱的，而且对比的这个存期还是五年，存五年都不动哦。具体计算公式不讲，就是复利，免得大家又觉得我数据太多。这个计算方式我称为银行的“阴谋”，不过银行员工也不是想忽悠你，是很多人也没关注这些。很多同学总觉得贷款不划算，原来你们的直觉是有点道理的哦，贷款的实际利率比大家看到的名义利率要高。 除了存款，还有什么投资渠道,现在除了存款外，比较有保障的投资就是银行的保本型理财产品，目前的年化收益在4%-5%之间，不过理财产品有个募集期，前面几天的利息还要照活期算。所以说比较有保障的投资渠道获利都不高。 第二，房贷基本上是所有贷款中利率最低的一种，而且期限可以贷得极长。其他个人贷款，很少有这种能整到基准利率的，更不用说打折了，年限也一般不超过5年。据我估算，银行房贷大概8.折5大概能保个本，8.5折以下的是只赚人气不赚钱的(想想两年前我居然还放过首付2层打7折的房贷，败家啊)。所以大家可以考虑下近几年家里有没有投资啊，做生意啊的可能，甚至有朋友愿较高利率借你的。如果到时候缺钱再去借，成本就不是这么低了，过了这村可就没这店了。 第三，由于我国经济发展迅猛，投资需求大，整体利率水平高于其他国家，可以说，是由于旺盛的资金需求抬高了利率，你的房贷利率也是跟着水涨船高。你在中国“享受”了高利率，而人家做生意的愿意接受高利率是因为人家赚得更多，但你也不能买几百斤大米屯在家抵 抗通货膨胀吧,所以说虽然房贷利率相对其他贷款较低，但绝对来说也不低，还了钱节约点利息每月过好点，出去旅旅游、购购物。 总体来说，我认为，7折利率的可坚决不还，因为和最稳当的5年期存款差不多;贷公积金的也别想提前还款的事儿;有闲钱心慌的，只要没有再投资需求，八五折以上的房贷都可以考虑归还;没有闲钱的，不要逼自己，中国人不喜欢借钱，贷点钱总想着提前还，中国房贷平均还款期限很短，和人家国外的比，还得快得哦，都不好意思说自己房价高了～ 实际上，大部分人房贷都采取等额本息方式。因为等额本金还款前期压力确实大，我认为等额本金是针对目前收入较高且稳定，但5年10年后收入可能下降的人，比如收入较高事业处于高峰时段的中年人。而对于起步期的年青人，我建议等额本息。