物业公司架构

物业公司架构 物业管理公司架构 物业总经理 核心人物 物业副总经理(可选) 保安部经理 客服部经理 部经理 物业部经理 财务部经理行政人事部经理 理 保安主管(兼 行政人事专员、主管行政秘书、助理 客服专员 工程文员 值班工程师 财务/会计 保洁主管 绿化主管 消防管理) 主管 保安领班 前台接待 工程领班 保洁员 绿化维护出纳 采购员 员 保安员(含货信件收发员 收费/收银仓库管理员 装修 阶段 梯司机) 员 维修技术员 装修管理员 司机 物业管理费一般由以下一些项目构成: (1)公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、 消防系统、保安系统、电视音 响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。 (2)聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。 (3)公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等。 (4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。 (5)物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。 (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。 (8)公共区域植花、种草及其养护费用。 (9)更新储备金，即物业配套设施的更新费用。 (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。 (11)节日装饰的费用。 (12)管理者酬金。 (13)行政办公支出，包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。 (14)公共电视接收系统及维护费用。 (15)其他为管理而发生的合理支出。 工资待遇: 岗位工资 等/级 6 5 4 3 2 1 A 5000 6000 7000 8000 9000 10000 B 3000 3500 4000 4500 5000 5500 C 2000 2300 2600 2900 3200 3500 D 1200 1400 1600 1800 2000 2200 E 900 1000 1100 1200 1300 1400 注:A、B级为总经理、各部门经理;C级为客户服务中心主管;工程维修部主管;秩序维护部主管;D为一般管理人员;E级为一般人员。 人员配置: 一(公共事务人员劳动定额 1(15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。 2(15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心;15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户 服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。 3(干部配置:15万平方米以下设置主管1人，不设班(组)长;15万平方米以上，设置主管1人(可由管理处副经理兼)，住户服务中心 班长1人，巡楼班(组)长1人。 二(保安人员劳动定额 1 固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。 2 全封闭小区每入口需设置3个(三班倒)。 3 巡逻保安员每组(两人一组)可监护面积为5万平方米左右。 4 封闭停车场每出入口处应设置3人。 5 30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 –4人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人。 6 智能化小区(大厦)已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。 7 保安人员综合劳动定额:每2000-2500平方米配置1人。 三(机电维修人员劳动定额 1 每个高压配电房值班电工3人。 2 水工每10万平方米配置1人。 3中央空调每10万平方配置1人。 4 电梯工每10部电梯配置1人。 5维修电工每10万平方米配置3人。 6综合维修工每10万平方米配置2人。 7干部配置标准: ?30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长; ?30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班(组)长1人，维修班长(组长)1人。 ?80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班(组)长1人，机电维修班(组) 1人，综合维修班(组)长1人。 8 综合劳动人数定额:每10万平方米10-12人。 四(清洁人员劳动定额 1 梯级清扫:14层/小时/人。 2 地面清扫:300平方米/小时/人。 3 拖楼梯:13层/小时/人。 4擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线:12层/小时/人。 5 洗地毯:360平方米/小时/人. 6 刮玻璃:4平方米/分钟/人. 7 清洁电梯轿箱(抹钢油):1个/10分钟. 8 8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人. 8 干部配置标准:10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;20-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班(组)长2人;50万平方米以上,每增 加20万平方米增设班(组)长1人 9 保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人.. 五.园林绿化部人员劳动定额 1 绿篱及灌木修剪 (1)墙状绿篱:人工20米/小时;机剪:50米/小时; (2)丛生或块状绿篱:人工:25平方米/小时;机剪:50平方米/小时; (3)球形:直径1米球形,4棵/小时,直径大于1米的适当降低平均数; 2 大树修剪: (1)冠径15米以上,需三个配合.1棵/8小时3人,平均0.05棵/ 人.小时 (2)冠径10-15米,需三个配合.3棵/8小时3人,平均0.125棵/人.小时; (3)冠径5-10米,需二个配合.12棵/8小时2人,平均0.75棵/人.小时; (4)冠径5米以下,高3米以下,单人操作,平均2-5棵/人.小时; 3 剪草 (1)特级、一级草坪:360平方米/人、小时; (2)二级草坪:280平方米/人、小时; (3)***草坪:用汽垫机剪180平方米/小时;割灌机剪60平方米/小时; (4)四级草坪:用割灌机剪，40平方米/小时。 4 施肥 (,)粒肥:撒施，550平方米/小时;点施灌木，240棵/小时;点施盆花，900盆/小时;点施小乔木(环施)，50棵/小时; (,)液肥:机施两个配合，平均250平方米/人、小时;手喷，室内大盆植物15棵/小时;室外大棵植物24棵/小时;手淋，200棵/人、小 时; 5 喷药:机喷，平均350平方米/人、小时;壶喷，室内大植物15棵/小时;室外中小植物25棵/小时;小型盆栽壶喷200棵/小时。 6 淋水:自动喷淋平均8000平方米/人、小时，人工淋平均2000平方米/人、小时。 7 花苗上盆:时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时。 8 花木出圃质量修整:时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时;大型观叶植物平均10盆/小时。 9盆景 (,)修剪:小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时; (,)换泥转盆:小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。 10 插花 (1)一般插花: ?盆花。小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟。 ?花束。小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟。 ?花篮。小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。 (2)创意插花: ?盆花，小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟。 ?花束，小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟。 ?花篮。小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。 11(机械检修:正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。 12 残花清理报废残花的清理平均400盆/人小时;可重新利用残花的处理平均300盆/小时。 13(杂物清除:人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等;化学除草坪平均每小时700平方米/人。 14( 按绿地面积计:每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。 15(建筑内绿化管理:按每20000平方米建筑用地面积(或每200户业主)配1名绿化工。 16(干部配置标准: 30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班(组)长;30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1 人;如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。 17(园林绿化部人员综合劳动定额:每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。 《物业管理各岗位人员编制标准》来源于免费 网，欢迎阅读物业管理各岗位人员编制标准。 附件二:关于经营费用 根据国家发展改革委员会和建设部联合发布的《物业服务收费》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，应包括以下几个部分: 1、管理人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。 2、物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 3、物业管理区域清洁卫生费用。 4、物业管理区域绿化养护费用。 5、物业管理区域秩序维护费用。 6、办公费用。 7、物业管理企业固定资产折旧。 8、物业公用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 9、经业主同意的其它费用。以上物业管理区域指的是物业管理的公共区域。 根据《物业服务收费管理办法》，如果实行物业费用包干制，物业服务费用的构成，不仅包括物业服务成本，还包括法定税费和物业管理企业的 利润;如果实行物业服务费用酬金制，在收取物业服务资金中不仅包括物业服务支出，还包括物业管理企业的酬金。 关于税收方面的资料 营业税按营业收入5%缴纳; 城建税按缴纳的营业税7%缴纳; 教育费附加按缴纳的营业税3%缴纳; 地方教育费附加按缴纳的营业税2%缴纳; 印花税:购销合同按购销金额的万分之三贴花;帐本按5元/本缴纳(每年启用时);年度按“实收资本”与“资本公积”之和的万分之五缴纳(第 一年按全额缴纳，以后按年度增加部分缴纳); 城镇土地使用税按实际占用的土地面积缴纳(各地规定不一，XX元/平方米); 房产税按自有房产原值的70%*1.2%缴纳; 车船税按车辆缴纳(各地规定不一，不同车型税额不同，XX元辆); 企业所得税按应纳税所得额(调整以后的利润)缴纳(3万元以内18%，3万元至10万元27%，10万元以上33%); 发放工资代扣代缴个人所得税。