广州合生怡晖房地产有限公司

广州合生怡晖房地产有限公司 帝景苑商住楼 监理服务规划 目 录 页码 第一章 工程概况………………………………………2 第二章 监理依据………………………………………3 第三章 监理内容………………………………………4-10 第四章 监理职责………………………………………11-17 第五章 监理组织架构…………………………………18 第六章 监理工作主要流程……………………………19-24 1 第一章 工程概况 一、工程名称:帝景苑商住楼 二、工程地点:广州市天河北路 2 190,000m232433 三、工程规模:建筑面积(其中幢层，幢层) 28,800 四、总造价:约万元 五、发展商:广州合生怡晖房地产有限公司 2 第二章 监理工作依据 一、与业主签订的监理。 二、业主与承包商签订的正式合同及协议(包括附件)。 三、工程项目施工图纸及说明。 四、国家、行业及广州地区的建筑工程质量评定及验收规范。 五、广州地区现行及各时期的预算定额、取费标准及有关建设管理办法、 六、以建设部、广州地区的有关建设监理规定中关于设计阶段、施工阶段的监理 内容为原则开展工程监理工作。 3 工程项目:帝景苑商住楼 监理内容 第三章 监理内容 一、施工准备阶段 质量控制: 1, , 协调设计，在不影响使用的前提下方便施工以确保工程质量，审查设计 , 采用的预制构件和大宗材料类别、规格、质量要求是否符合当地情况;2 调查和收集技术资料，调查建设场地、工程地质与水文地质，收集特殊材料 和主要设备等技术资料。 3 分析及审查设计图纸资料，分析工程组成的特点、主要工程的建设结构特征、 建设场地环境、规划及地形等方面资料、勘察资料; 4 审查新技术和特殊工程项目的情况。 5 审查施工组织设计及施工方案，根据工程特点、用途及性质，审查施工组织 总设计、单位工程施工组织设计和分部分项工程施工方案。 6 检查工程材料、半成品、构件和设备质量，并检验合格证、质保书及试验报 告(包含使用测量仪器检查标高与线位，); 7, 对新材料、新工艺进行施工前试验进行打桩试验、试桩试验等。投资控制: 1 分析设计图纸、设计要求、标底标书，分析合同价构成因素, 详细分析中标 者的标书和报价，明确工程费用最易突破的部分和环节,从而明确投资控制的 重点; 2 预测工程风险及可能发生索赔的原因，制定防范性对策，减少向业主索赔的 情况发生; 3 按合同规定的条件, 如期提交施工现场, 使工程能如期开工、正常施工、连 续施工, 避免违约，造成索赔条件; 4 按合同要求, 协调设计单位及时提供设计图纸等技术资料, 避免违约，造成 索赔条件; 4 工程项目:帝景苑商住楼 监理内容 5 编制资金使用，以便供业主能有计划地支付工程开支。 进度控制: 1 编制施工阶段工作细则; 2 编制施工阶段进度分解图; 3 确定施工阶段进度控制的主要内容和深度; 4 对各监理人员进行具体分工; 5 确定与进度控制有关的各项工作的时间安排; 6 制定进度控制所采取的具体措施(包括进度检查日期、收集数据方式、进度 报表形式、统计分析方法等); 7 编制施工总进度控制计划 8 审核单位工程施工进度计划，审核的内容主要包括以下方面: , 进度安排是否满足合同规定的开竣工日期; , 施工顺序的安排是否符合逻辑，是否符合施工程序的要求; , 施工单位的劳动力、材料、机具供应计划能否保证进度计划的实现; , 进度安排的合理性，以防止施工单位利用进度计划的安排造成业主违 约，并以此向业主索赔; , 该进度计划的安排是否与其它计划协调; , 进度计划的安排是否满足连续性、均衡性的要求。 9 对各阶段进度计划进行系统的综合; 10 编制年度、季度、月度工程计划。 组织协调: 协助取得各项与施工有关之执照、申请、审批等;主要有合同鉴证、质监登记及 办理施工许可证等 5 工程项目:帝景苑商住楼 监理内容 二、施工阶段 质量控制: 1 工序质量控制 , 确定工程质量的控制流程; , 主动控制工序的活动条件。主要控制影响工序质量的因素:操作工人、 材料与构件、施工机具、设备、施工顺序及施工方法; , 及时检验工序质量，并对实测数据进行分析判断，提出后续工序的要求 和措施。 2 设置质量控制点，对以下几点进行重点监理: , 施工人员的素质和行为; , 机械设备、计量仪具的规格性能与实际状态; , 材料、构件、半成品质量; , 施工条件与环境; , 施工工艺; , 关键性工作; , 设计变更与图纸修改; , , 质量不稳定易出不合格品的工作; , 会对整个工程产生重大影响的施工方法。 3, 对工程材料、半成品、构件和设备质量进行检查并检验合格证、质保书及 , , 试验报告对质量有怀疑时进行抽样复查; 4 对分项工程施工前进行预检; 5 检查施工操作质量; 6 对隐蔽工程进行检查验收; 7 对分项分部工程进行检查验收; 8 对单位工程进行检查验收; 9 检查成品保护质量措施; 6 工程项目:帝景苑商住楼 监理内容 10 按主要工种工程划分的分项工程进行质量评定。 11 检查或签署以下技术资料 , 材料和产品出厂合格证及检验证明; , 施工试验检验报告; , 施工记录; , 隐蔽工程验收记录; , 设计变更、技术洽商、技术核定; , 基础、主体工程验收记录; , 水、电、设备安装记录; , 质量检验评定资料; 12 督促施工单位及时整理竣工图; 13 对质量事故进行处理 , 一般质量事故，由工程总监组织有关单位进行事故分析，并责成事故单 位提出事故报告、处理方案，经设计及监理同意后实施; ,24, 重大质量事故工程总监在事故发生后小时内向建设单位、监理主管部 , , 门和有关方面报告参加有关部门组织的事故处理全过程并负责检查 监督实施及检查验收。 14 检查已完工程的成品保护措施，协调施工单位合理安排施工顺序、防止后续 工作损坏已完成产品; 投资控制 1. 按合同规定, 及时答复施工单位提出的问题及配合要求，避免造成违约和对 方索赔的条件; 2. 施工中主动搞好设计、材料、设备、土建、安装及其他外部协调、配合，避 免造成对方索赔的条件; 3. 慎重进行工程变更设计和修改， 事前进行技术经济合理性预分析; 4. 严格经费签证。凡涉及费用支出的停窝工签证、用工签证、使用机械签证、 材料代用、材料调价等的签证, 由工程总监最后核签后方才有效; 7 工程项目:帝景苑商住楼 监理内容 5. 按合同规定, 及时对已完工程计量、验方; 6. 按合同规定, 及时向施工单位签署支付进度款的意见, 并提醒业主按合同 及时支付避免造成违约; 7. 审查设计变更，审查设计变更是否反映业主利益或意图，及对工程建设的影 , 响例如是否造成返工或延长工期，以及是否改变项目的建筑标准以及对工 程造价的影响等，并将结果通告业主。 8. 完善价格信息，及时掌握广州市定额站发布的调价信息; 9. 检查、监督施工单位执行合同情况, 使其全面履约; 10. 每月定期向业主报告工程投资动态情况; 11. 定期、不定期地进行工程超支分析, 提出控制工程费用突破的方案和措施。 进度控制 1, , 协助施工单位实施进度计划随时注意施工进度计划中的关键工序了解进 度实施的动态; 2 及时检查和审核施工单位提交的进度统计分析资料和进度控制报表;3 严格进行进度检查，了解施工进度的实际状况，进行现场跟踪检查，检查现 场工作量的实际完成情况 4 做好工程施工进度记录; 5, , 对收集的进度数据进行整理和统计并与计划进行比较从中发现是否出现 进度偏差; 6, 分析进度偏差将带来的影响并进行工程进度预测从而提出可行的修改措 施; 7 重新调整进度计划并付诸实施; 8 每月定期向建设单位汇报工程实际进展状况，并按期提供必要的进度报告;9, , 组织定期和不定期的现场会议及时分析通报工程施工进度状况并协调各 施工单位之间的施工顺序; 8 工程项目:帝景苑商住楼 监理内容 组织协调: 1 组织每周一次的工地调度会，会议内容包括总结上周进度情况，施工中存在 的及应采取的措施，设计变更情况，及布置下周要求等; 2 提交工程月报，内容包括:施工现场人员情况，机械设备情况，材料进场情 况，天气及现场状况; 3 记录监理日记; 4 向业主提交工程周报，内容包括:施工进度情况，施工现场状况，质量检验 情况汇总，主要变更情况，及主要存在的问题; 5 与质监站联系，共同开展监察工作; 6 监督承建商安全施工，督促其遵守安全操作规程; 三、竣工验收阶段 质量控制 1. 以施工图的设计要求和施工及验收规范及合同规定的质量要求为标准对工 , 程进行交工验收验收规范与设计及合同要求不一致时，以设计图纸与合同 的要求为准; 2.( 各单位或分部工程竣工后，按规定进行技术检验如试压、试水、试电、试气、 ) 试运转等; 3. 将技术档案资料及竣工图纸收集整理齐全，并分别归类。 投资控制: 1. 审核施工单位提交的工程结算书; 2. 公正地处理施工单位或业主提出的索赔。 进度控制: 1. 及时组织验收工作; 2. 及时处理工程索赔; 9 工程项目:帝景苑商住楼 监理内容 3. 及时督促承建商提交竣工验收报告，督促承建商提交竣工资料及图纸，与质 量监督站一起审查竣工资料;整理工程竣工资料; 四、保修期的服务 1. 协助业主签发保修证书; 2. 在工程建设保修期内，负责督促设计单位、承建商、设备材料供应单位认真 做好回访与保修工作。如有质量问题，则应由责任单位负责，并向责任单位 提出索赔; 3. 每月回访并检查各主要部位情况，听取业主使用的意见，作好记录，及时通 知返修，鉴定损坏部分的责任情况，如双方有意见，提请部门仲裁;4. 对保修工作进行质量验收。 10 工程项目:帝景苑商住楼 监理职责 第四章 监理职责 1( 项目总监的工作责任、内容及权力 , 项目总监受公司委托作为公司的代表全面负责整个项目的管理、协调工 作。每一工程的项目总监一旦决定，就应积极的展开工作。 , 项目总监须熟悉整个项目的运作过程，整体把握项目的各个环节，并对 项目的实施要有一定的预见性。 , 项目总监协调好项目开展过程中内外部各部门的关系，掌握项目进展情 况，指导和协助总监代表协调工程施工中的外部关系，以保证工程顺利 进行。 , 项目总监须努力协调参与工程项目工作的各方，使项目按照监理合同、 工程设计图纸、设计合同、施工合同及国家的有关规范实施，并应在与 以上文件不发生重大冲突的条件下，尽量配合业主，满足业主的要求。 , 项目总监须与业主或委托方保持密切的联系和良好的工作关系，及时清 楚了解业主的要求，及时反馈和汇报工程必要的情况，取得业主的批准 和理解。 , 项目总监应积极配合公司组建项目总监代表和对总监代表的管理。 , 项目总监每周一书面向公司汇报上周的项目的进展情况。在需要时，向 公司提出请求援助的工作内容。 , 重大事项及主要事项的计划和决定由公司做出，项目总监执行。 , 项目总监应不定期经常地视察工地，检查工地质量、安全及进展情况， 及时把握工地动态。监督、检查和督促总监代表的工作。 , 一般情况下，项目总监参加工地每周例会，掌握了解以便指导工地工作。 , 项目根据总监代表的报告，写出项目情况月报，次月五日前报公司。 , 根据监理合同，拟订项目的总体实施计划; 11 工程项目:帝景苑商住楼 监理职责 , 签发所有对外的信函及文件。工地信函由总监代表发出和处理，报项目 总监备案; , 根据监理合同，办理项目开工所需完成的各项报批工作及试产(试用)报 批工作; , 协助项目部起草工程所需的施工合同; , 组织项目的招投标的实施工作; , 签发工程的开工令; , 审查分包合同; , 解释合同中的歧义; , 发布暂停施工令;(重大停工令要取得公司和业主的同意) , 审查或批准或拒绝延期和费用索赔要求，报业主; , 发布重大工程变更令;(经业主同意) , 审核变更工程和额外工程的价格，报业主审批; , 审核总监代表审查提交的承包商完成的工程量; , 签发付款证书; , 签发移交证书; , 签发保修期证书(或协助业主签发保修期证书); , 项目开展过程的其他主要工作事项。 12 工程项目:帝景苑商住楼 监理职责 2. 总监代表的工作职责 , 保持与业主的密切联系，协调好与业主的关系，理解其建设意图和弄清 对监理的要求，及时反映工程各方面情况，以书面等形式表达对业主责 任内工作的意见。随时准备公司及业主对项目管理的检查，不足之处马 上处理。 , 坚持依据监理合同和施工承包合同进行以下各项工作:根据监理合同付 款条件，协助公司有关部门依时催收应收款项，签发工地及项目职责范 围需要发出的文件; , 全面负责现场的各项监理工作; , 根据监理规划组织编制项目的监理; , 审核各专业监理工程师编制的各专业监理的实施细则;对各专业工程师 的工作范围及职责进行划分，并报项目总监; , 参与拟定承包合同条件和合同的洽谈或施工方案; , 详细阅读和掌握监理合同和施工合同的各项内容; , 审核施工单位提交的施工组织设计，参与审查评议投标单位; , 审核单项工程开工申请，检查开工条件，签署起算工期的意见; , 检查工程建设各项审批手续情况，根据监理合同工作范围，负责组织办 理工程开工后的各项审批手续(包括消防、各种市政配套设施、规划等)， 根据工程进展、工程建设过程的各项必项审批证明，如果是业主或业主 委托其他人员办理有关审批手续的，要提出和要求按时办理，在必须办 理的审批手续未完成之前，不能进行下一步工作。在办理审批手续过程， 需要本部门或公司帮助的，及时提出，以便利用公司的各种资源条件; , 每天巡视工地现场，及时检查工地各种情况及本组人员工作情况; , 审查并签署工程款的支付申请意见，审查承包商所完成之工程量，签署 意见后交项目总监审核; , 负责现场各施工单位的协调工作，主持现场定期及不定期的协调会; , 组织各分部分项工程及单位工程的检查验收; 13 工程项目:帝景苑商住楼 监理职责 , 在业主授权范围内，核签工程设计变更，核签技术核定单;在业主及公 司项目总监指导下，协调和督促设计单位的设计进度和设计修改; , 审查有关工程进度、质量、费用工程变更等，签署意见后交项目总监审 核; , 审查工程进度报表，负责工程进度的检查监督和调整，拟定进度调整控 制方案; , 协调施工场地内各施工单位的工作，协调现场施工总平面管理; , 组织工程质量事故、安全事故的处理; , 负责现场施工安全及防火的检查监督，发现不符合规范、存在安全隐患 要马上处理，防止安全火灾事故的发生; , 审核并签署项目竣工资料; , 协助项目竣工验收; , 公正地处理索赔事宜; , 初审工程结算资料，签署意见后交项目总监审核; , 建立项目的监理日志，负责项目组资料的建档管理工作; , 定期每周一次向项目总监及业主提交反映工程动态的有关报告; , 协助项目总监编写项目监理工作总结报告; , 督促检查各监理工程师的工作，在每一项目完成后评估本组工程师的工 作情况。 , 工程管理要求的其他工作; , 公司交办的其他事项。 14 工程项目:帝景苑商住楼 监理职责 3. 各专业监理工程师职责 , 服从项目总监、总监代表的各项工作安排，积极配合总监代表工作，主 动负责地承担起本职工作，表现出一个专业的工程师应有的专业技能和 职业操守; , 坚持依据监理合同和施工承包合同进行以下各项工作; , 熟知工程图纸和要求，结合工程的具体情况，制订质量安全监理的实施 细则; , 初审施工单位提交的施工方案和施工技术措施; , 协助施工单位完善质量安全保证体系，随时监督质量安全保证体系的运 作; , 每天不定时地经常地巡视工地现场，及时发现质量、安全、人力、设备 等问题，采取适当措施并汇报总监代表，组织、指导及检查现场质检员 的工作; , 初审进场材料的质检报告，提出审查意见交总监代表; , 参与分项(部)、单位、单项工程质量检查及验收工作; , 审核有关材料、结构的试验报告; , 对工程有关签证提出意见，交总监代表核签; , 参与工程质量事故的处理; , 对工程款支付签署质检方面的意见; , 结合工程具体情况，制订进度控制的实施细则; , 初审施工单位提交的施工进度计划; , 参与重点分部(项)工程及有争议工程的计量、验方工作; , 对现场停工签证，提出意见交总监代表批准; , 对现场机械设备停工签证，提出意见交总监代表批准; 15 工程项目:帝景苑商住楼 监理职责 , 协助组织现场协调会，有需要时参加; , 协助现场总图管理; , 负责现场安全、防火检查; , 负责工程进度的检查分析和动态管理; , 每天向总监代表汇报当天进度、质量、管理、人力物力等情况，定期每 周一次向总监代表提交质量、进度及现场管理动态报告。 , 总监代表交办的其他事项。 16 工程项目:帝景苑商住楼 监理职责 4. 监理员职责 现场监理员是监理实务的直接作业者，一般应按专业及主要工种配备，必要 时还应分班配备。其基本职责如下: , 负责进场材料、构件、半成品、机械设备等的质量检查; , 旁站监理，跟踪(全过程、全天候)检查; , 工序间交接检查、验收及签署; , 负责工程计量、验方及签署原始凭证; , 负责现场施工安全、防火的检查、监督; , 坚持记监理日记，及时、如实填报原始记录; , 及时报告现场发生的质量事故、安全事故和异常情况。 17 工程项目:帝景苑商住楼 监理组织 第五章 监理组织 1. 组织架构图 总监理工程师 王秋生 总监代表 耿康武 (机电工程师) 给排水 给排水土建 工 工 工 程 程 程 师 师 师 张江 何文芳 卓尚雄 2. 工地人员安排 2.1 1 1 1 结构工程施工阶段:土建人员人机电人员人给排水人员人2.2 1 1 2 机电安装、建筑装饰阶段土建人员人机电人员人给排水人员人2.3 1 1 竣工及验收阶段:土建人员人机电人员人 18 工程项目:帝景苑商住楼 监理工作主要流程 第六章 监理工作主要流程 工程变更处理流序 施工单位书面提出工程变更书 总监接办 + 现场监理工程师或总监组织审核 (各专业监理工程师参与) 业 主 接受, 决 策 , 现场监理工程师或总监，就变更费用与乙方协商 19 工程项目:帝景苑商住楼 监理工作主要流程 设计变更处理程序 总监指示 业主决策 或 设计单位 提出修改后设计图纸 总监组织审核 修改, + 编制调整预算 总监审核 现场监理工程师 施工单位 投资控制 业主决策 20 工程项目:帝景苑商住楼 监理工作主要流程 工序交接检验程序 工序施工完毕 返修 施工单位自检, 专 不合格 职检, 初验 合格 通知驻现场 工程师或其代表 会同现场检查 试验室检验 合格, 不合格 合格 签署质检合格意见 进行下道工序 注: , 施工单位初验后向现场检查员报告请予检验;主要工序如浇注混凝土前的工 序检验，应报告现场监理工程师。 , 工序检验一般由监理方会同乙方进行。必要时可约请设计单位、质检站派员 参加。 , 工序质检意见由监理方参加检验人员签署。 21 工程项目:帝景苑商住楼 监理工作主要流程 工程款支付核签程序 支付 施工单位 业主 申 付 拒 证 付 书 支付证书 总监 现场工程师 预(决)算工程师 22 工程项目:帝景苑商住楼 监理工作主要流程 协调会议签收程序 现场监理工程师或总监主持协调会 指定有关人员指定会议 纪要文稿 征求有关方面现场监理工程师或总监审查、核定 包括业主意见 是 修改, 否 签章、行文外发 23 工程项目:帝景苑商住楼 监理工作主要流程 单位、单项工程验收程序 施工单位提出 单项工程验收申报表 各分项工程质量验收表 验核质量 会同现场检查 实验室检验资料 验收单 合格, 否 返修 是 工程质量等级评定 签署中间验收书 24 工程项目:帝景苑商住楼 监理工作主要流程 25