房地产信托稿件

房地产信托稿件 房地产信托王者归来 兑付风险犹存 2012年和2013年是房地产信托的集中兑付年。2012年，信托业在房地产领域发生了多起风险事件，但是终归是有惊无险，房地产信托最终平稳度过了兑付洪峰，如著名的“烂尾”房地产信托——中融信托青岛凯悦中心信托项目，以拍卖抵押品为结局;中诚信托北京华业地产项目，以华融资产管理公司接盘延期支付结束。进入2013年，就在很多人对房地产信托的兑付风险担忧时，房地产信托的成立规模却呈现上升趋势，重新回归了龙头地位。 发行回暖 就在基础产业受到限制的时候，房地产业却呈现出良好的增长态势，今年年初，房地产信托的发行量也出现增长，新成立房地产信托60款，募资规模达169.05亿元，占总成立规模的29.49%，远高于去年22%,23%的平均水平，重新回归到第一大类别。 据央行公布的2013年1月社会融资规模数据显示，2013年1月信托贷款增加2054亿元，同比增长了1807亿元，信托业仍处在高速发展阶段。业内人士预计，3月份房地产信托将迎来新一轮发行高峰。 强势回归,业内人士认为，主要原因是国家出台相关政策对房地产信托缘何 政信合作产品进行了规范，尤其对地方政府融资行为进行了限制，在2012年底，财政部联合发改委、央行和银监会共同出台《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》(简称《通知》)。《通知》规定，符合条件的融资平台公司因承担公共租赁住房、公路等公益性项目建设举借需要财政性资金偿还的债务，除法律和国务院另有规定外，不得向非金融机构和个人借款，不得通过金融机构中的财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等直接或间接融资。 对于这一规定，业内人士认为，这意味着在地方政府平台融资业务上，财务公司、信托公司、基金公司、金融租赁公司、保险公司等均出局，要通过债券市场、交易商协会债务融资工具、银行理财、券商资管等正统渠道和主力金融机构进行融资。 受这一规定的影响，一直风光无限的基础产业信托融资占总成立规模的比例下降，1月份基础产业领域共成立78款产品，募集资金142.6亿元，占总成立规模的24.88%，而成立规模环比下降超过30%。 “房地产回暖主要是基础产业类信托受阻，在解读政策期间，信托公司开始转向房地产信托业务。”用益信托研究员颜玉霞示。 刚性兑付压力依然很大 2012年集合信托风险重重，房地产信托也因面临集中兑付风险而走过了忐忑的一年，但是出现风险的项目都通过接盘、拍卖、以新债还旧债等方法得以化解。进入2013年，房地产信托的发行回升，但是房地产信托的集中兑付风险仍然没有解除，一位业内人士表示，在房地产信贷紧缩之下，开发商和信托公司共渡难关，借新还旧和展期将使得房地产信托风险延迟到2013年释放，在房地产信托兑付高峰尚未过去的情况下，如果楼市调控加码，房地产信托的兑付风险压力将更大。 2013年房地产兑付高峰尚未过去，在房地产行业不景气的情况下，无形中增加了信托公司的兑付难度。有机构预测，2013年房地产信托的兑付规模达2816亿元，本息合计总还款额约3100亿元，和去年相比，到期规模及还款额的增幅 均接近25%。 “兑付压力确实是有的，从最新公布的数据来看，信托资产近7.5万亿，而房地产信托是其中的一个重头。”颜玉霞表示，2010年和2011年发行的产品将陆续到期，而且规模较大，加之去年兑付风险频发，如果房地产市场得不到好转，相关的房地产信托肯定也将受到影响。 用益信托工作室认为，虽然房价走势很难判断，但从社会稳定、经济平稳发展的角度来考虑，温和上涨是房价理想的运行方式。目前房价已经止跌企稳，房地产信托风险总体可控。房价上涨同样缓解了投资者和信托公司的风险情绪，房地产信托收益率开始降低，未来可能会继续降低。 在巨大的兑付压力下，为了缓解在2013年即将到来的兑付高峰，信托公司有选择性地降低了部分信托产品的收益率，整个房地产信托产品的平均预期收益总体呈下降趋势。用益信托最新数据显示，从预期年收益率来看，2013年1月份成立的集合资金信托产品的平均预期年收益率为9.17%，环比下降了1个基点，与去年同比下降34个基点。其中2年期以上产品收益率为9.7%，较上月上涨了28个基点，但与去年同期相比则下降了77个基点。 虽然房地产信托收益下降，兑付出现了各种问题，但是这并未影响投资者对房地产信托的热捧。师认为，投资房地产信托产品需注意两方面的风险:一是信托项目的还款来源;二是信托的担保方。前者直接关系到投资本金安全，后者则是前者出现问题后的保险屏障。投资者还应该树立风险意识，不要盲目迷信“刚性兑付”，如果同一时间信托公司多款产品出现兑付风险，信托公司的资金无法垫付产品本息的话，“刚性兑付”这一金科玉律必然会被打破，最后承担后果的只能是投资者。