富士达培训2

富士达培训2 谈客思路 1、 客户进门，迎客落座，赞美、赞美、赞美，自我介绍;(可以 了解客户资料); 2、 沙盘介绍(给客户总的规划，美好的希望，要求:状态、气势; 3、 落座，了解客户资料:全面、详细(家庭人口、结构、单位、 收入、购买原因等)为后介绍做铺垫; 4、 户型介绍:A.只推一种户型，B.强化客户此结构为最先进、最 合理的;门面 5、 配套介绍;突出生活便利性、物业升值快 6、 看房:沙盘再现，边看边说 7、 物管 8、 开发商实力 9、 价格 10、 付款方式 11、 试逼定 沙盘介绍 -------:你好,你面前展示的是富士达地产在2010年度鼎力打造的、大足标志性建筑——富士达名都。富士达名都由三栋100米高层成L型布局(比较周边高度)，城市胜景、远山美景尽收眼底。总建筑面积近10万平方米，其中住宅7万余平方米，商业2万余平方米，是大型城市综合体项目，集大型购物中心，办公写字楼、商业街区、 2 高尚住宅为一体，它的落成将完成对整个城市商圈的改造和升级。 富士达名都地处大足核心——工农街国梁路(原粮食局)，南接大足传统商业步行街(突出商业、酒店、人流、升值、物业供求情况)，北接渝西最大的休闲广场——宏升广场(活动、散步)、县政府,西接第一幼儿园、附小(重点介绍)丁家坡农贸市场，东接机关幼儿园、龙中路。交通便捷，城内所有的公交车在此经过。(大足县老城图(龙岗)和规划图(突出项目位置);项目平面图(规划图)、发展图) 富士达名都负2层为设备用房(配电房)、车库(管理未定);负1层为8000多平方米永辉超市(好处)、1、2层为国际品牌旗舰店，3层为家电、IT，国美、苏宁正在商谈中，4层为办公用房。(设计、打造、规划详情和传统商业模式比较)。(层高4.8米，转换层5.6米)。 2号楼、3号楼B座三楼以上，(32层)3号楼A座五楼以上(30层)为住宅，住宅入户大厅装修豪华、气派(面积、用材、功能、用户参于性、安全性)，品牌电梯(高速度)，过道(装修，自动烟感系统、自动喷淋系统突出安全性等);户型从单配到三室二厅双卫，面积从40多到120多平方米，选择面广，户型设计前卫、时尚，功能分区明显，动感线路清晰，采光、通风好。优质的物业管理为成功的你保驾护航。 富士达名都裙楼采用灰色花岗岩饰面，主楼外墙以米色涂料为主，局部点缀乳白色线条，使得整个立面效果明快、生动、高雅。 开发商介绍: 重庆富士达建设房地产开发有限公司成立于1998年，本公司具 2 3 有房地产开发二级资质。公司自创建以来，一直遵循“诚信为本、用户至上”的方针，重、守信用，视用户为上帝，被银行评为“AA”级信用企业。开发建设上，公司坚持“追求卓越，选择完美”的宗旨。成功开发了位于大渡口区的富士达大厦、富士达文体苑、 锦绣格林、MINI风情商业街及"大足商贸中心，公司开发总量约60万平方米。 大足商贸中心入驻商家有精品建材装饰城、新世纪百货、精品服装一条街、全友家私、南方鸭肠王、紫阁保健等知名企业，正在建设的富士达?名都将建成大足县城中心的高档高层建筑群落及大足的商业集聚中心。届时,大足的解放碑将名符其实。 户型介绍 思路:总—分—总 户型实例 环境: 人文环境和自然环境 自然环境:花草树木——健康;健康好处，健康是1、地位、学历、财富„都是0，只要1变为0，那么所有的一切都是0.富士达名都100米地标建筑，视界从此无界。心情——健康 人文环境:孟母三迁，强化人文对子女发展的帮助; 远亲不如近邻，强化对子女，家人帮助。 配套: 购物、农贸市场:休闲/购物，价格便宜，生活成本底(打折) 学校:一小，实验小学，孩子赢在起跑线上; 3 4 医院:就医方便，(老年人) 交通:时间节约 环境:如上 银行:24小时不夜城 餐饮，美容: 其它: 要求:越详细越好 物管: 公司名称、等级、服务范围、细则(如何实施)、其它服务、收费。 突出人性化(如何表现) 价格: 价格构成、公司、为什么价格要上涨、公司利润。 付款方式: 一次性付款:不承担利息、可拿房产证,抵押、贷款方便; 按揭:1、今天花明天的钱(天堂故事);比较:10前和现在; 2、存款买房永远都买不到房，通货膨胀快、房价上涨快; 3、还款计划和其它投资比较; 4、还款的优势;按揭减少购房风险。 先进性: A、 建筑用材 B、 智能设施(车库) 楼宇可视对讲 消防 C、 户型等 4 5 三板斧: 一、 增值、保值 **;无论你是自住，还是投资总的来说，都是投资、那么就必须考虑投资回报，决定投资回报的主要因素有三点:第一是地段，第二是地段，第三还是地段。为什么地段这么重要呐，因为地段好的地方，他的交通就医方便，生活配套完善，而其他就不可能如此便利。所以一个好的地段一定是城市的中心。 一个城市中心的形成，不是一朝一夕形成的，是花了几十年几百年政府投入几百亿甚至上千亿所形成的。 房子是依附于土地的，而土地是不可再生的，所以说好地段好位置的房子是卖少见少的，而城市中心一定是政治、经济、文化、金融中心。城市的发展也就是政治、经济、文化、金融的发展，而他们对房产的需求是永无止尽的，势必会造成供小于求，所以说他的价格(租金)肯定会上涨。(实例比较) 保值: XX先生，女士。即使你不是投资，但一定希望你所购的物业今年是25万,明年希望是28万以上，而不时25万以下。 现目前的保值方式:第一是:存款，现目前的存款利率每月为千分之2。25，还要扣除百分之20的个人所得税。而国民生产总值每年增长幅度在百分之8以上。所以实质上把钱存银行就像把冰块放在太阳下。(中国经济政策)第二:炒股，中国股市是属于中国政府的股市，(国营企业最多);到现在70%亏本，20%吃平，10%赚钱。而 5 6 投资房地产，第一土地是不可在生的，第二他的住房需求是无穷无尽的。所以投资地产是最稳健的投资。(举例) 二、 入市良机 1、 房地产的发展规律; 2、 中国人口现状，居住现状; 3、 中国房地产政策; 4、 中国房地产对中国经济的作用; 5、 中国房地产总的发展方向。 三、 价格构成(见上) 比较 高层与多层比较 项目 高层(公寓) 多层(小区) 地段 城市中心 近郊 自然环境 一般 好 成本 高 底 结构 框架现浇 砖混 使用年限(抗100年(强) 40年(弱) 震) 配套 好 差 得房率 底 高 楼距 远 近 6 7 交通 好 不好 物业管理 一般 好 发展 强 弱 备注: 多层在香港称为“唐楼”，在80年代比较盛行，但现在已过时;全为高层电梯房。 小区与公寓比较: 项目 公寓 小区 地段 城市中心 近郊 自然环境 一般 好 成本 高 底 结构 框架现浇 砖混 使用年限(抗100年(强) 40年(弱) 震) 配套 好 差 得房率 底 高 楼 距 远 近 物业管理 一般 好 发展 强 弱 备注:1、大足小区规模过小 2、人工打造环境(无唯一性)3、小区物管费高 4、强化开起宝马打酱油(配套)5、开发商实力。 7 8 一、消费潜力 大足简介:幅员面积:1399平方公里 总人口:96万人,城镇人口33.5万，大足县城人口15万，老城人口密度16800人每平方公里。 2006 2007 2008 2009 2010(1-3月) 地区生产总值 73.8 85.6 101.9 118.6 35.58 增长 19% 17.20% 16% 20% 固定资产投资 29.5 39.23 63.2 94.3 31.87 增长 33.10% 16.10% 49.20% 35.20% 社会消费品零售总额 22.9 26.7 33.2 39.5 11.85 增长 16.53% 24.30% 18.80% 20% 城镇人均可支配收入 9108 11395 133424 15000 4305 增长 25.10% 16.90% 12.60% 19.90% 存款余额 48.6 59.7 74.6 95.6 29.8 增长 22.80% 24.90% 28.10% 24.60% 游客(万?人次) 200 340 100 批发零售(亿元) 7.48 8.4 11.95 15 4.87 12.20% 22% 25% 29.80% 二、大足规划 成渝复线高速公里，是西部标准最高的，2012年开通，半小时车程(55公里)到重庆，1.5小时车程(155公里)到成都;成渝铁路客运专线，重庆到成都全线运行只需1小时左右。 8 9 三、城市只有一个中心 大足县老城图(龙岗)和规划图(突出项目位置);项目平面图(规划图) 四、项目业态分布图(与巨商共掘财富) 楼层 面积平方米 业态 负1F 8000 永辉超市 百货(珠宝、化妆品、箱包、皮具、鞋、饰1F 7200 品、品牌服装等) 百货(男、女装，运动装、内衣、儿童系列等) 2F 6500 3F 3000 电器，影城(洽谈中) 4F 1660 娱乐或餐饮 26360 五、大足首个一站式购物中心的形成条件 1、政府的大力支持，2、优越的地理位置，3、开发商先招商后销售的先进理念和决心，4、大足首家大规模的购物中心;5、大足强大的消费力;6、巨大的人口(96万大足人和500万游客)。 六、一站式购物的优势 1、消费带动效应 一个商业集聚区，往往是百货、专卖店、精品店、餐饮、休闲、酒吧、文化、旅游、娱乐、健身等多种元素的集聚地。各种类型商业在空间上的联合，会产生1 +1>2的综合经济效应。对于消费者而言，他们的各种消费会在这个区域实现，产生消费带动效应。此外，商业集聚通过集中化大规模的商业活动和提供相关服务，将会带动所在地区的金融、房地产、建筑、广告、装饰装修及交通运输的发展，促进该区域的商业规模化和专业化。而当商业集聚规模、专业程度达到一定水平，还会引起周围人们的思想和消费观念的变化，甚至消费结构的改变，从而促进消费环境和商业经营的进一步提升。 2、节约社会成本效应 商业集聚所形成的规模经济性，使这些服务业或配套设施具备了经济上的合理性。从消费者角度讲，由于商业集聚区各类企业之间提供的产品和服务具有明显的互补性和配套性，使得集聚内的商品的广度和深度较大，可以满足不同层次客户的需求，使其愿意来购买商品;同时由于商家的集中，消费者在价格搜寻过程中节约了时间和搜寻成本，集聚区内商品价格上的优势，又节省了消费者剩余，从而使消费者成为商业集聚效应的最大受益者。从生产者角度讲，可以使其迅速、准确地掌握市场信息，减少市场盲目性。同时，集聚区把分散的企业聚集到某一空间内，无形中扩大了商品销售的规模，从而使生产者实现大批量的销售，节省了交易成本。从政府及有关公共机构角度讲，它们提供的专业基础设施或教育项目及企业集群的信息、技术、声誉等准公共物品能为商业集聚区内的企业共享;另一方面政府部门也积累了许多专业性管理知识和技能，从而更加有利于促进商业集聚区内的企业发展。 3、集聚区区位品牌效应 9 10 商业集聚区往往形成一定的区位品牌效应。商业区位品牌是商业集群内企业一种重要的无形资产。商业企业通过集聚，集中广告宣传的力度，这既减少了单体企业的广告宣传费用，又借助广告效应形成整体品牌优势和区位商业优势，使单体企业获得稳定乃至不断增长的顾客流以及整体的商誉。纽约的第五大道、汉城南大门市场、巴黎的香舍丽榭、北京的秀水街就是很好的例证。 4、知识外溢效应 信息的流动是按距离衰减的，所以知识在当地的传播要比远距离流动更容易。商业集聚使地理上邻近的企业易于建立协调与信息沟通机制，这种联系有利于通过模仿和学习改进管理、业务及市场观念。由于集聚区内的专业人才市场降低了雇员和企业之间相互搜寻的成本，使区内人员流动更趋于方便。而人员的流动导致专业的“技术转移”普遍存在，使得该区域的技术、管理知识和经验得到共享，更重要的是这种知识外溢能够营造一个协同创新的区域环境。一个企业或一个人有一个好的思想，会被别人采纳，这个思想又与他们自己的建议结合起来，因此，它又成为新思想的源泉。这种知识信息的扩散是创新的源泉。不断创新使该区域的经济持续增长，更加激励相关企业的加盟。 七、先进的运营: 1、统一招商管理 2、统一营销 3、统一服务监督、 4、统一物管 八、品牌已入住 1、永辉超市 2、新世纪超市 3、南方鸭肠王 4、紫阁 5、精品建材城 九、诚邀 10 11 下面是赠送的两篇散文欣赏，可以仔细阅读，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～ 脚下的时光 不知走过多少地方，不知看过多少风景，不知听说过多少轶事; 不知经历过多少岁月，不知邂逅过多少良人，不知变换过多少心情; 不知理想的未知是否在前路等待?????? 题记:蒲公英 悠悠岁月，时间苍苍～( 文章阅读网:www.sanwen.net ) 在这繁花似锦的青葱岁月里，我们不断的接受新鲜的美好事物，不断的享受科技发展所带来的高品质生活;我们总是随大流的，去跟风一些前卫潮流的思想;然而，很少有人去整理那些过往的断壁残垣～ 我走过很多地方，但是同样的，我也有更多的地方没去过～ 我渴望走遍地球上每一寸土地，我期许世界上每一个地方的人都善良～ 11 12 从踏入社会的那一刻起，我就觉得人应该是自由的;应该去做自己喜欢的事，看自己喜欢的风景，爱自己喜欢的人;一切都那么单纯，完美～ 然而，现实的世界告诉我;理想的丰满一定要遇到拥有相同理想的另一半～ 我喜欢珠海，一个美丽的花园城市;我喜欢那里的天气，没有北方的寒冷;四季如春的温度感觉非常惬意，不用担心换季带来的差异～走在市区的街道上，绿化的花草树木被园丁修剪的井然有序;形态各异的花卉搭配得格外美观～尤其是除过草之后的绿地，泥土的芬芳与绿草的清新扑鼻而来，有一种身处大草原的感觉，使人心旷神怡～我时常一个人发呆，散步;看着过往的人群，车水马龙的街道;也时常去繁华的街巷，拥挤的商业中心;感觉这才是生活，正因为世界有了这么多事物的陪伴，才使我有了对美好生活的向往与喜悦～ 珠海的夜，很美;到处灯红酒绿，一派歌舞升平的祥和;每当夜幕降临，才是广东因有的生活的开始～溜冰场，酒吧，迪厅，大排档等等等等;我很庆幸在这里认识了很多人，他们教会了我很多，也帮助了我很多;我们都是来自五湖四海，为了同一个目标而聚集在一起的年轻人;我们时常出去聚会，嗨皮;但等到散场后，又回到了应有的孤寂～白天，可以去渔女，公园，九州城，免税店等等都是不错的地方～ 人常说，一个时代会有一个时代的代表;而我在这个曾经为之奋斗的地方，也时常会想起曾经相识的人，走过的地方，看过的风景;有时候，听着当时的流行歌曲，也会感伤;也会自嘲一笑;还有那公车到站的粤语提醒，还有那想见却永远没见的人;一篇篇，一幕幕久久回荡在脑海;早晨的肠粉，中午的餐饭，下午的炒粉，晚上的烧烤;好像味道还回味在口中一样～人，只有在对自己真诚的人的眼里，才会感觉到亲切;而我，也着实喜欢这座城市带给我家一样的温暖感觉～ 在这短暂而悠长的时光里，我成长了很多，也磨砺了很多;正是因为思想的成熟，阅历的增长，我选择了离开;去寻找属于自己的新的天地，新的开始，新的征程～ 其实，无论走过多少地方;都不重要～ 重要的是你从中得到什么～知识～阅历～思想～?????? 12 13 每个人，在人生的道路上;难免遇到挫折困苦，也难免会因为一些因素而错失机缘～ 不可能因为一时的艰难险阻而放弃将要来临的幸福～ 也不可能因为一时的过失而自暴自弃颓废一生～ 人，应该用豁达的心态来迎接下一秒的新鲜时光;而不是沉溺在上一秒的懊恼当中～ 每个人的路，都在自己的脚下;只有自己醒悟才能把未来的路走好，反之只会让错误延续到未来，从而影响以后的健康生活～ 即便曾经的时光再美好，那也只是人生道路上的一段插曲;没必要去纠结当时的愕然，愚昧～就像我，从来不对上一秒的事情产生情绪一样～ 一切都是恬淡的样子，顺其自然比什么都好～ 对于未来，只要真诚的去善待身边的所有;我相信，未来的时光，也该是你想象的模样～ 蒲公英 2015.12.13 家乡的茶籽林 坐落在戴云山脉西麓的高才坂，属亚热带季风气候区，夏无酷暑，冬无严寒，日照充足，雨量充沛，山区丘陵满地尽是红壤土，非常适宜茶籽树的生长。高才坂种植小果油茶有着悠久的历史，是远近闻名的茶籽油之乡。 13 14 家乡高才坂，一年四季茶籽林郁郁葱葱，枝繁叶茂。村头的亭后坑、银珠垄、赤土岭、牛脊崎，村尾的庵墘头、虎坪林、下淂，村庄对岸的牌匾山、坑里、墘头、下坋、坑柄里等等，山坡上，山坳里，道路边，田边地头，屋后山边，漫山遍野到处是一片连着一片的茶籽林。那里是我儿时与伙伴们捉迷藏、摘茶苞、采茶菇、捡茶籽的地方。 每当春风拂来，几场淅淅沥沥的春雨之后，唤醒沉睡了一个冬季的茶籽树林。老茶树开始发出新枝，抽出嫩芽，嫩芽吐露出嫩红嫩红的叶片，转眼间，嫩红的叶片又变成稚嫩的绿叶。整片茶籽林绿浪涛涛，层层叠叠，在家乡群山环抱的山腰上，形成一道翠绿的屏障。清明节后，儿时的我常与伙伴们在嬉戏玩耍的同时，十分注意寻找茶籽树梢上的“茶苞”，这是一种生长在茶籽树上的果实，果熟时表面会脱去一层薄如蝉翼的白皮，淡绿色的形似胖胖的寿桃，中空，果瓤可以食用，果肉脆而汁多，清甜爽口。“茶苞”是儿时伙伴们最喜欢的果实，从茶籽树上摘下，在袖口上来回擦几下，脱去表层酥松的外皮，馋猫似地往嘴里塞，津津有味地品尝着大自然恩赐的美食，这是我与伙伴们喜欢到茶籽林玩耍的原因之一。 秋季来临，茶籽树上挂满了青色中夹杂着褐色的茶籽果，茶树枝被压弯下垂，这是村民一年的希望。全村的村民这时节荷锄上山为茶籽林锄草，将林地里各种杂草锄掉，并填埋在茶籽树头下作为有机肥，锄后的茶籽林寸草不留。这是家乡当地的传统习惯，很少采撷树上的油茶果，而是在锄得干干净净的林地上捡茶籽。村民在锄草中，时常发现茶籽林里长的一种真菌——茶树菇，菇伞灰色如碗口大，菇腿灰白色很长，采摘回家煮汤或煮米粉汤味道极其甜美。 清爽的秋风送来百花仙子的柔情蜜意，吹开了丹桂的花骨朵，让神州大地香气四溢的同时，茶籽树也毫不犹豫地绽放自己的花朵，展示自己最妖艳的容貌，一夜之间，漫山遍野的茶籽林中雪白的油茶花盛开了，白色花朵中间吐露出金黄色的花蕊，散发出沁人心脾的芬芳，茶籽林变成一片白色的花海。成群的蜜蜂“嗡嗡嗡”在花丛中飞来飞去，落在金黄色的花蕊中不知疲倦地采蜜，也为油茶花义务传授花粉，为明年茶籽树挂果立下汗马功劳。儿时，我和伙伴们像一群快乐的小蜜蜂，一头扎进茶籽林里，一边观赏着洁白娇艳的油茶花，一边折一根抽去内心的赤蕨杆当吸管，插入金黄色的花蕊中，轻轻一吸，芬芳甜美、味道香醇的花蜜便进入口中。我们小心翼翼地攀下茶树枝，如痴如醉地在一朵又一朵的油茶花中滋滋有声吮吸着花蜜，比供销社卖的硬糖粒还要甜美十倍。 14 15 到了秋高气爽的秋末，山区空气相对干燥，白天依然烈日炎炎，可夜晚却出现霜冻，昼夜温差很大。这时，茶籽树上的茶籽果由原来的青色转瞬间全部变成深褐色，已经熟透的茶籽果一颗颗裂开大嘴，露出大嘴里油光发亮的油茶籽。阵阵秋风送爽，茶籽树梢随风摇曳，催促油茶籽快快离开树梢，洒脱地坠落在村民锄得干干净净的地板上，几天时间，茶树林的地面上便铺上一层深褐色的油茶籽。此时的茶籽林沸腾了，满怀丰收喜悦的村民，发动全村男女老幼一起上山捡收油茶籽，大家一边欢快地捡着，一边大声地说笑着，这边有母亲唤儿声，那边有青年男女对歌声，茶籽林里飘出一阵阵欢乐的笑声。这笑声就像嘹亮的集合号角，将满地的油茶籽在愉快的气氛中快速聚结起来，坚定果断地跟随村民进入农家大院。( 油茶籽从开花、授粉、结果到成熟落地，经历了秋、冬、春、夏、秋五个季节的阳光雨露，尽吸天然养分，天地精华，营养极高，是纯天然的绿色食品。村民视油茶籽为农家之宝，及时晒干，装筐储藏，等待冬闲之时送到榨油坊加工成金黄色的茶籽油。 15