长安也是东莞的中心

长安也是东莞的中心 2005-07-01 10:59:01 来源: 陈冠杰:“明珠广场应该是东莞目前最贵的楼盘，成交均价达到每平方米5200元。” 长安也是东莞的中心 专访香港东洋集团总裁陈冠杰 专 访 词 典 品字形商圈 “我觉得东莞目前是中心区和东部的常平、樟木头，以及西部的长安、虎门形成三足鼎立的局面。一旦常虎高速公路通了之后，东莞将形成一个“品”字形的商圈。” 商机 “现在的长安连一个像样的上档次的大型商业都没有，„„就是因为长安没有大型的商业消费中心，所以很多有钱人要去虎门消费，这里就是我们的商机。” 今年6月，长安明珠国际广场的住宅部分以5200元,平方米的成交均价打破了中心区豪宅4800元,平方米的最高纪录，一跃成为引人注目的明星楼盘。近日，该项目裙楼部分65000平方米的商业面积高调入市，凭着长安第一商圈的尊贵地段再次吸引了商家和投资者的青睐，至今为止首层商铺成 交金额已经突破1亿元。6月24日，本报记者对明珠国际广场的开发商——香港东洋集团总裁陈冠杰进行了专访。 关于商圈 东莞将形成品字形商圈 记者(以下简称“记”):长安明珠广场这个项目是什么时候拿的地, 陈冠杰(以下简称“陈”):我们是在2002年通过招投标拿的。当时竞争非常激烈，这里是地王，政府是非常重视的。我记得当时有七家企业参加竞标，镇政府下属的房地产企业还专门派人分别对七家企业进行了考察，他们考察我们东洋集团的时候还去了我们项目最多的广西，最后综合评分的结果，我们是最高的。这个项目总投资大约3个亿，政府一次建成，不能分期分批。这对发展商的资金实力也是个考验。 记:长安的很多经济指标在全市32个镇区中都是排名第一的，但在东莞的整体规划中，除城市中心区外，常平和虎门才是东莞东部和西部的支点镇，在这样的城市发展定位下，你不认为长安商业的辐射力仍然是有限的吗, 陈:这个问题你说对了一半，还有一半是不对的。说到辐射力，我跟你打个比方，常平、樟木头有香港人过来消费，但长安有三个五星级宾馆，十几个四星级宾馆，住房天天爆满，原因是什么,因为长安这里有它得天独厚的优势，不仅地理位置优越，离香港近，而且城市形象很好，很有商业氛围，治安也比较好，企业搞一些商务谈判都喜欢到这里。我们统计过，在明珠广场买房的不仅有大岭山、虎门、厚街镇的居民，还有来自深圳公明、松岗、宝安的，所以长安实际上是另一个中心。 记:但是跟中心区的商业相比，你不觉得镇一级零售商业业态在地位方面相对处于弱势吗, 陈:这个不能这样说，我觉得东莞目前是中心区和东部的常平、樟木头，以及西部的长安、虎门形成三足鼎立的局面。一旦常虎高速公路通了之后，东莞将形成一个“品”字形的商圈。这也是沃尔玛为什么会选择我们这样一个镇级商业的原因，商家的选址是很专业的，也是很能说明问题的。据2004年的统计，长安一年的消费有12个亿，当我们的项目开始营业后，还有大量的消费回流。 关于项目 三年内我们统一招商经营 记:听说沃尔玛要进驻你们这个项目, 陈:是啊，他们要租二、三层，共16000平方米，占了整个项目的四分之一。租30年。 记:据说沃尔玛的入驻条件是非常苛刻的。 陈:就是啊，租给他们跟送给他们没什么区别，空调都要由我们负责，连一点商量的余地都没有。说实话，我心里是很不平衡的，但他们有品牌号召力，对于我们整个商业的运作有好处，我们只能忍痛割爱了。 记:这事已经确定了吗, 陈:已经确定了，所有的条款的细节都已经经双方确认了。 记:正式合同签了吗, 陈:目前正在走一些程序，因为所有的文件都要经美国总部的总裁签字才行，所以现在我只能说这件事情有99.99,的把握。但合同一天没有签，我们就从来不在广告上这样宣传，一切都要以事实说话嘛～ 记:那其他部分的商业面积都准备卖吗, 陈:说实话，我们既然在沃尔玛这一块损失了这么多，肯定在其他方面要补回来的。 记:你们不担心铺卖散了，将来在经营方面造成一些困难吗, 陈:这就是我们要实行三年返租的原因，三年内由我们聘请的专业管理公司统一招商经营，否则你这里卖服装，那里卖咸鱼，那里卖茶叶蛋，那就完了。 记:在长安一个镇区推出这么大的商业面积，你觉得消费力方面支撑得了吗, 陈:其实很多人对于长安的认识还停留在以前的水平，有人说长安才“3万多本地人口，七八十 万外来工，一到逢年过节就变成一座空城”之类的。 那只是十年前的长安，现在是什么样的呢,我告诉你，沃尔玛的总裁曾经在大年初一的时候来长安考察，他们自己都没有想到一个镇的商业是那么火爆，而且春节之后的几天都是这样，这说明什么呢,说明长安的人口结构早已不像一些人认为的那样，现在越来越多外地人都逐步在长安定居下来。 还有4000多家外资企业，像香港、台湾、韩国、日本企业的高级管理阶层，他们都是长安稳定的高端消费群体。实际上，现在的长安连一个像样的上档次的大型商业都没有，你去百佳超市看看，连个空调都没有，但12个收银台后面排队的人从来没有少于5个的，你说长安的消费潜力有多大,就是因为长安没有大型的商业消费中心，所以很多有钱人要去虎门消费，这里就是我们的商机。 关于投资 我喜欢一分谷种种一分地 记:你一开始从香港回内地时，就选择了房地产吗, 陈:我是改革开放后回内地发展的第一批香港人，按照当时的政策，外资是不可以做房地产的，所以我最开始是做电子业，那时叫三来一补。 记:后来怎么会转行做房地产的呢, 陈:其实我做电子业是入错行，因为我们那代人20多岁才从内地到香港，英文也不懂，电子行业涉及到的那些英文资料都看不懂。而且我这个人喜欢呆在工地，我对建筑也是有一定研究的，我是因为对建房子有兴趣才做房地产的。 记:作为一个在东莞麻涌出生的香港人，为什么在转行做房地产的时候最初没有选择东莞作为投资地, 陈:以前东莞的房地产根本起不了价。当时长安的房子一平方米才卖一千多块钱，沿街商铺才三万块一个，连面积多大都不计，所以我当时并不看好这里。 记:但你为什么那么多年一直投资广西的一些二三线城市呢,那里的房价也不高啊, 陈:投资广西，这个事情说起来就话长了。因为我老婆是广西人，那时广西穷得要命，于是我赠送了一些物资给当地政府，跟当地政府也一直有着非常良好的关系，就很顺理成章地在那里投资了。我在广西是第一个从事房地产投资的外资企业，到现在我都记得我的车牌是外资黑牌00001号。我在南宁、柳州、桂林都有投资，除了北海以外。 记:为什么, 陈:因为北海的炒风太盛，风险也非常大，而我是想实实在在建房子的，想打造出一个个作品出来的。所以北海那种环境不适合我的需要。 记:看来你的作风是稳健型的。 陈:我做房地产这么多年，从来没向银行借过一分钱，我觉得向银行借钱不是什么好事，一碰上宏观调控就麻烦了。我是喜欢一分谷种就种一分地。 记:明珠广场这个项目做完以后，下一步准备朝哪个方向去发展, 陈:继续找地，我在佛冈有450亩地，是一个温泉度假区项目，现在才开发了100亩。以前我们是单一搞房地产，现在考虑到鸡蛋还是要放在多几个篮子里面，所以我又在广西梧州投资了一个集装箱码头，我比较看好码头仓库这类涉及国际物流运输的领域。另外，我们在花都还有一个商业项目。 记:东洋集团的发展重点在哪里, 陈:应该还是珠三角，这里的经济环境毕竟比较好，比方说我们这个明珠广场，我想应该是东莞目前最贵的楼盘，成交均价达到每平方米5200元，长安范围内那就更不用说了，到目前为止已经销售了90,。