土地增值税清算资料含申报表

土地增值税清算资料含申报表 各市、县（市、区）地方税务局： 现将•国家税务总局关于印发†土地增值税清算管理规程‡的通知?（国税 发[2009]91号）转发给你们，同时提出如下意见，请一并贯彻执行。 一、对符合本规程第九条规定清算条件的，纳税人应在符合清算条件后90日内，向主管税务机关提出清算申请，并据实填写•土地增值税清算?（附表 1），同时提供本规程第十二条（二）、（三）、（四）项所列资料。 对符合受理条件的，10日内予以受理，按规定办理土地增值税清算手续。 对纳税人符合清算条件，但报送的资料不全的，主管税务机关应要求纳税人 在规定期限内补报。在规定的期限内补齐清算资料后，10日内予以受理。 二、对符合本规程第十条规定，税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的 房地产开发项目，主管税务机关应向纳税人发送税务事项通知书（附表2）。纳税人自接到税务事项通知书之日起30日内，据实填报•土地增值税清算申请表?，同 时提供本规程第十二条（二）、（三）、（四）项所列资料。 三、主管税务机关根据纳税人清算资料及本规程第三十四条规定，确定清算 方式（查账征收、核定征收）。 对查账征收的纳税人，应据实填写土地增值税清算项目明细表（附表3至13）； 对核定征收的纳税人，应据实填写•转让房地产收入明细表?（附表4）、•土地增值税核定纳税鉴证表?（附表15），同时报送主管税务机关审核。 四、主管税务机关受理纳税人清算资料后，应自纳税人提出清算申请之日起 90日内完成清算审核工作。 纳税人应在规定期限内持•土地增值税清算纳税鉴证表?(附表14) 或•土地增值税核定纳税鉴证表?及相关资料到主管税务机关办理补（退）税手续。 附件：土地增值税清算各类表式 二??九年六月十五日 各省、自治区、直辖市和单列市地方税务局： 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土 地增值税清算工作，根据•中华人民共和国土地增值税暂行条 例?及其实施细则、•中华人民共和国税收征收管理法?及其 实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发 经营业务的特点，国家税务总局制定了•土地增值税清算管理 规程?，现印发给你们，请遵照执行。 二??九年五月十二日 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税 清算工作，根据•中华人民共和国税收征收管理法?及其实施 细则、•中华人民共和国土地增值税暂行条例?及其实施细则 等规定，制定本规程（以下简称•规程?）。 •规程?适用于房地产开发项目土地增值税清算 工作。 •规程?所称土地增值税清算，是指纳税人在符 合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税 有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额， 并填写•土地增值税清算申报表?，向主管税务机关提供有关 资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土 地增值税税款的行为。 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额， 保证清算申报的真实性、准确性和完整性。 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强 土地增值税政策宣传辅导。 主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目 金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征 收土地增值税。 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收 管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用 权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、 规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房 地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项 目开发同步。 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算 工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个 项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合 理归集有关收入、成本、费用。 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目 的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳 税人实施项目专用票据管理措施。 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税 的清算。 （一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的。 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳 税人进行土地增值税清算。 （一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建 筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算 手续的； （四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定 的其他情况。 对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土 地增值税清算。 对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值 税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可 要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定 是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机 关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需 要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供 清算资料的，主管税务机关可依据•中华人民共和国税收征收 管理法?有关规定处理。 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料 （一）土地增值税清算表及其附表。 （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产 开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款 缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。 （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价 款凭证、国有土地使用权出让、银行贷款利息结算通知单、 项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、 预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资 料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供 记账凭证复印件。 （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还 应报送中介机构出具的•土地增值税清算税款鉴证报告?。 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合 清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理；对纳 税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人 在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后， 予以受理；对不符合清算条件的项目，不予受理。上述具体期 限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管 税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤消。 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理 时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出 评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时 间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出 评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。 主管税务机关受理纳税人清算资料后，应在一 定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖 市、计划单列市税务机关确定。 清算审核包括案头审核、实地审核。 案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审 核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。 实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项 目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合 理性进行审核。 清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国 家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发 的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否 分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 审核收入情况时，应结合销售发票、销售合同 （含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可 证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细 表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计 税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积 不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售 价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。 必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、 漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投 资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的 非货币性资产等情况。 非直接销售和自用房地产的收入确定 （一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、 对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和 个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平 均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格 或评估价值确定。 （二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用 或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地 增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 土地增值税扣除项目审核的内容包括： （一）取得土地使用权所支付的金额。 （二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、 前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、 开发间接费用。 （三）房地产开发费用。 （四）与转让房地产有关的税金。 （五）国家规定的其他扣除项目。 审核扣除项目是否符合下列要求： （一）在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实 际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 （二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是 实际发生的。 （三）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集， 不得混淆。 （四）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在 清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。 （五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或 者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用 合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 （六）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方 法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及 拆迁补偿费时应当重点关注： （一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊 办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 （二）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支 付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。 （三）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆 迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一 一对应。 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关 注： （一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在 虚列情形。 （二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施 费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础 设施费，是否按项目合理分摊。 审核公共配套设施费时应当重点关注： （一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是 否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。 （二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。 （三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费， 是否按项目合理分摊。 审核建筑安装工程费时应当重点关注： （一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算 报告、合同记载的内容相符。 （二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是 否重复计算扣除项目。 （三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当 地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是 否存在异常。 （四）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还 应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等 情况。 （五）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。 审核开发间接费用时应当重点关注： （一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管 理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。 （二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费 用的情况，取得的凭证是否合法有效。 审核利息支出时应当重点关注： （一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费 用。 （二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的 一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。 （三）利用闲臵专项借款对外投资取得收益，其收益是否 冲减利息支出。 代收费用的审核。 对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收 的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收 取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣 除以及房地产开发费用计算基数的情形。 关联方交易行为的审核。 在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否 按照公允价值和营业常规进行业务往来。 应当关注企业大额应付款余额，审核交易行为是否真实。 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主 管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实 性进行审核。 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项 目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知 其理由。 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应 当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合 核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。 在土地增值税清算中符合以下条件之一的， 可实行核定征收。 （一）依照法律、行政法规的规定应当设臵但未设臵账簿 的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设臵账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、 费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限 办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关 发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开 展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知 纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方 式应保持一致。 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要 求，妥善保存。 本规程自2009年6月1日起施行，各省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关可结合本地实际，对本 规程进行进一步细化。 附件 土地增值税清算各类表式 附表1 土地增值税清算申请表 单位：平方米 纳税人名称 纳税人地址 纳税人计算机联系人及电 代码 话 项目名称 项目地址 清算项目所属 项目类型 期间 总房产套数 已售出套数 项目总建筑面应销售总面 积 积 已预（销）售总已预（销）售面积占应销售％ 面积 面积比例 纳税人申请征收方式及清算理由： 单位签章： 法人签章： 年 月 日 主管税务机关意见： 签章： 年 月 日 填表说明：1、房地产开发企业应在办理土地增值税清算前据实填写本表。 2、“项目类型”是指普通住宅、经济适用房或其他商品房。 3、本表申请项目应与纳税人填报的土地增值税项目登记表项目一致。 4、项目清税终了后，本表与土地增值税项目登记表、纳税申报表及清算 相关资料同时存档。 5、本附表一式两份，送地方主管税务机关审核盖章后，主管税务机关、 纳税人分别留存。 附表2 税务局 税务事项通知书 地税通? ? 号 ：（纳税人识别号： ） 依据国税发„2006?187号及相关文件规定，你单位 房地产开发项目，已达到土地增值税清算条件，请于 年 月 日前办 理土地增值税清算申请手续。 税务机关（公章） 年 月 日 备注：本表一式二份，主管税务管理机关、纳税人分别留存。 附表3 与收入相关的面积明细表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元 项 目 纳税人申报数 税务机关审核数 备注 使用土地面积 总建筑面积 可售建筑面积 已售建筑面积 未售建筑面积 自用建筑面积 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 附表4 转让房地产收入明细表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元 项 目 纳税人申报数 税务机关审核数 备注 货币形式取得的收入 非货币性收入 转让 收入视同销售收入 形式 合 计 销售货币金额 换取非货币性资产作价金额 分配股东作价金额 分配投资人作价金额 用于职工福利作价金额 转 让用于职工奖励作价金额 收入 用于赞助作价金额 类别 对外投资金额 抵偿债务金额 取得其他收益金额 合 计 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 附表5 扣除项目及成本结转明细表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元 项 目 纳税人申报数 税务机关审核数 备注 一、取得土地使用权 所支付的金额 二、房地产开发成本 土地征用及拆迁补 偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 三、房地产开发费用 利息支出 其他房地产开发费 用 合 计 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 附表6 取得土地使用权所支付的金额明细表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元 项 目 纳税人申报数 税务机关审核数 备注 支付的土地出让金 支付地价款金额 交纳的有关税费 支其中： 付土地 价款 支付情 况 合 计 土地征用费用 耕地占用税 劳动力安置费 支付安置动迁用房支出 土地征拆迁补偿款 用费 用情况 合 计 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 附表7 前期工程费明细表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位： 元 项 目 纳税人申报数 税务机关审核数 备注 规划费用 设计费用 项目可行性研究费用 水文费用 地质费用 勘探费用 测绘费用 七通一平支出 合 计 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 附表8 建筑安装工程费明细表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元 项 目 纳税人申报数 税务机关审核数 备注 建筑工程费用 安装工程费用 其他建筑安装工程费用 合 计 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 附表9 基础设施费明细表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元 项 目 纳税人申报数 税务机关审核数 备注 开发小区内道路 供水工程支出 供电工程支出 供气工程支出 排污工程支出 排洪工程支出 通讯工程支出 照明工程支出 环卫工程支出 绿化费用 其他设施工程发生的支出 合 计 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 附表10 公共配套设施费明细表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元 项 目 纳税人申报数 税务机关审核数 备注 物业管理用房费用 变电站费用 热力站费用 水厂费用 居委会用房费用 派出所用房费用 幼儿园用房费用 学校用房费用 托儿所用房费用 公共厕所费用 自行车棚用房费用 邮电通讯用房费用 其他非营业性公共设施费用 合 计 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 附表11 开发间接费用明细表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元 项 目 纳税人申报数 税务机关审核数 备注 管理人员工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销费 其他发生的间接费用 合 计 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 附表12 利息支出明细表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元 纳税人申报数 项目 税务机关 审核允许列支利息金额 允许列支行次 金融机构名称 借款金额 借款期限 利率 利息金额 1 2 3 4 6 7 8 9 10 合 计 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 附表13 与转让房地产有关的税金明细表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元 项 目 纳税人申报数 税务机关审核数 备注 营业税 城市维护建设税 土地增值税 教育费附加 地方教育附加 合 计 主管税务机关审核意见： 签章： 年 月 日 附表14 土地增值税清算纳税鉴证表 填表日期： 年 月 日 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 金额单位：元（列至角分） 注册地注册类纳税人名称（盖章） 址型 邮政编计算机代码 税款所属期 联系电话 码 项目名称 项目地址 本拦由从事房地产开发的纳税人填写 本拦由非从事房地产开发的纳税人填写 土地使用证土地使用证号 房地产证号证 号 行号 项 目 金 额 项 目 金 额 1 一、转让房地产收入总额1=2+3 一、转让房地产收入总额1=2+3 2 货币收入 货币收入 其中 其中 3 实物收入及其他收入 实物收入及其他收入 4 二、扣除项目金额合计4=5+6+13+16+20 二、扣除项目金额合计4=5+6+9 5 1、取得土地使用权所支付的金额 1、取得土地使用权所支付的金额 6 2、房地产开发成本6=7+8+9+10+11+12 2、旧房及建筑物的评估价格6=7×8 7 土地征用及拆迁补偿费 旧房及建筑物的重臵成本价 其中 8 前期工程费 成新度折扣率 3、与转让房地产有关的税金等9 建筑安装工程费 9=10+11+12+13 其中 10 基础设施费 营业税 11 公共配套实施费 城市维护税 其中 12 开发间接费用 印花税 13 3、房地产开发费用13=14+15 教育费附加 14 利息支出 三、增值额14=1-4 其中 四、增值额与扣除项目金额之比（%）15=1415 其他房地产开发费用 ?4 4、与转让房地产有关的税金等16 五、适用税率或预征率（%） 16=17+18+19 17 营业税 六、速算扣除系数（%） 七、应缴土地增值税税额18=14×16-4×18 其中 城市维护税 14 19 教育费附加 八、已缴土地增值税税额 20 5、财政部规定的其他扣除项目 九、批准抵缴税额 十、应补（退）土地增值税税额21 三、增值额21=1-4 21=18-19-20 四、增值额与扣除项目金额之比（%）22=2122 ?4 23 五、适用税率或预征率（%） 24 六、速算扣除系数（%） 七、应缴土地增值税税额25=21×23-4×25 24 26 八、已缴土地增值税税额 27 九、批准抵缴税额 十、应补（退）土地增值税税额28 28=25-26-27 纳税人签字（盖章）： 填表人（签字）： 税务机关（盖章）： 备注：1.本表一式二份，主管税务机关、纳税人分别留存； 2.本表所列项目不能清楚表述的，可以根据实际情况报送明细表。 附表15 土地增值税核定纳税鉴证表 填表日期： 年 月 日 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 单位：元、平方米 纳税人名称 项目名称 清算人员 计算机代码 姓名 项目总占地项目总房已售出房未售出房 面积产套数产面积 产面积 核定征收理由 普通普通标准住宅 非普通标准住宅 其他 项目 纳税人 税务机关 纳税人 税务机关 纳税人 税务机关 申报数 确认数 申报数 确认数 申报数 确认数 收入类别 现金收入 实物收入 其他收入 收入合计 应预缴土地增值税 已预缴土地增值税 核定征收比例 核定土地增值税应纳税额 应补缴土地增值税税额 纳税人签字（盖章）： 填表人（签字）： 税务机关（盖章）： 备注：1.本表一式二份，主管税务机关、纳税人分别留存； 2.本表所列项目不能清楚表述的，可以根据实际情况报送明细表。 附表16 扣除项目汇总表 清算项目所属期间： 年 月 日至 年 月 日 单位：元 项 目 纳税人申报数 税务机关审核数 备注 1、取得土地使用权所支付的金额 2、房地产开发成本 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 其 中 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3、房地产开发费用 利息支出 其中 其他房地产开发费用 4、与转让房地产有关的税金 营业税 其 城市维护建设税 中 教育费附加 5、财政部规定的加计20%扣除数 合 计 主管税务机关审核意见：