关于张家口房价问题的浅谈.doc

关于张家口房价问的浅谈.doc 关于张家口房价问题的浅析 李广亮 摘要:近年来我国商品住宅价格普遍上涨较快～房地产这个词也被人们所熟知.张家口市的房价甚至出现“飞涨”现象。本文通过调查张家口的房价增长问题～从而得出房价过高的一些原因。同时～对造成房价过快、过大幅度上涨的原因～在下文中我会对其在一定程度上的。 关键词:房价 张家口 增长过快 原因 价值 正文 关于张家口房价问题浅析 1. 。杜甫《茅屋为秋风所破歌》中“安得广厦千万间……风雨不动安如山”的慨叹～就说尽了未安居者的凄凉和哀怜。所以～在中国人的传统文化中～买房臵业一向是人生奋斗的首要和根本。 住房是人们的必要而且是最基本的生存条件～而今近年来～房价持续走高～而且并未有回落之势～房价问题依然成为百姓最为关心的问题之一。按照马斯洛的需求层次理论～住房(安全的需要)是仅次于衣、食(生理需要)之后的第二基本需要自从上个世纪末～中国有了商品房的概念～伴随着一个个新建小区的竣工入住～一幢幢豪华公寓的纷纷亮相～人们早点住上房、住上好房子的步子加快了。———但与房地产业令人惊叹的迅猛发展速度相比～更让人惊诧的则是近 燕山大学里仁学院“共创杯”比赛 一两年来房价的迅速飙升～就此原因～我进行了相关调查. 2.张家口房价飞涨的现状: 不仅是在张家口市区～在各个县城房价也形成了飞涨之势。 以下是我从张家口市房产局网站得到的数据:商品住房市场价格在较高价位运行。从供应情况看～2500元/平方米以下中低价位占供应总量的36.53%～2500-2500元/平方米中等价位占15.79%～2500元/平方米以上较高价位占47.69%,从销售上看～2500元/平方米以下占销售总量的37.2%～2500-2500元/平方米占37.71%～2500元/平方米以上占25.09%。据显示～今年1-5月～房地产开发投资150.6亿元～同比增长35.9%～低于同期城镇固定资产投资增幅7.3个百分点。同时～今年以来～随着开发结构调整加快～新开工面积增长较快。1至5月份～商品房新开工面积1025.1万平方米～同比增长33.7%,其中商品住房新开工面积901.7万平方米～同比增长32.6%。此外～就全河北省而言～商品住房销售面积超过竣工面积——1-5月～全省商品住房竣工面积194.3万平方米～同比增长39.0%,商品住房销售面积485万平方米～同比增长36.8%。从商品住房销售面积超过竣工面积的情况看～市场供应压力依然存在。 同时～在张家口市还出现了这样的房价分布形式与特点——综合环境好的热点区域涨幅大～边缘区域也随之看涨。除了户型、物业、交通外～周边是否有学校、大型超市、医院等都成了人们买房考虑的因素。同时～名校周边的房价明显高于同等住房的价格。小户型房的涨幅高于大户型。 3.所得结论: 1 燕山大学里仁学院“共创杯”比赛 从以上的两组数据中～我们可以十分容易的看出～虽然政府关于房价的宏观调控相继出台～但是～房价依然在上涨～甚至可以称之为“疯一般”的上涨。同时～还反映一条规律～城市的规模和条件与房价成正比～既反映出人们的生活趋向——更大～更好～更先进。 关于房价走高的基本原因是～作为首都～其就业机会和社会环境都是全国其他地区无法相比的,同时～在京的常住人口和流动人口均为全国之首,此外～的大学与大型公司云集～就业压力等等诸多原因造成房价持续走高。 关于张家口房价走高的基本原因是～张家口郊县人口基数很大～工作、户口等因素促使他们在张家口市买房,张家口的大学较多～留在张家口就业的几率很大～大学毕业生需求量大(银行贷款等政策支持～使大多数年轻人放弃租房转而买房)。 二、房价走高有其内部和外部的原因: 1.关于供求决定的房价是否合理 : 价格是由供求决定的。但是～供求决定的价格是否就是合理的。有人说:“房价上涨说明有需求～有需求说明房价上涨是合理的”。 从经济学上来讲～价格的确是供求平衡的结果。但即使有需求～价格上涨也不一定合理。关键看是什么需求拉动价格上涨。因为～购买房地产的需求分为自用需求、投资需求、投机需求和跟风需求。自用需求是购买后自己使用的需求。投资需求是购买后以出租来获得回报的需求。投机需求是为卖而买的需求。跟风需求是还没有明确的购买目的～看到别人购买自己也跟着购买的需求。自用需求加上投资需求再加上合理的空臵可以作为 2 燕山大学里仁学院“共创杯”比赛 经济学上所谓的真实需求～除此之外的需求可以说是虚假需求。但是～在经济学上指出虚假需求拉动价格上涨是不能长期维持的 2.随着城市化的发展～人们的住房需求量加大。 3.关于房地产“泡沫“的衡量 : 在调查中～张家口房产局的网站了解到～目前用“房价收入比”、“房价上涨过快”、“房价上涨幅度过大”等来衡量房地产是否有泡沫。专业点说就是看房地产的市场价格是否持续地越来越高于其理论价格。简单的衡量指标有房价与房租之比,又称“净租金乘数”,和入住率。 从房价与房租之比来看～在房租由市场决定及经济正常发展的情况下～房价与年房租有一个合理的倍数～一般为10~15倍左右,按年房租计算,。如果房价与年房租之比大大高于这个倍数～则说明房价有泡沫。即如果房租没有多少上涨～甚至是下降的趋势～而房价持续较快地上涨～则说明存在泡沫。因为房租比房价更能反映真实的房地产供求状况。 从入住率来看～因为之所以出现房地产泡沫～是因为许多人买房而不入住～等待时机再卖掉。因此～不论房屋卖出以后是房主自己住还是出租～只要有人住～泡沫的危险就不大,相反～泡沫的危险就存在。 所以说～现在房地产泡沫的特点是～在泡沫形成过程中人人都能赚到钱～从而看起来是供不应求。而实际上～泡沫是供大于求。 4.关于购房者心里对房价的影响: 在购买者心理因素对房价的影响也是十分巨大的～在上文中～我这已经提到了消费者的投机需求和跟风需求～不仅仅此两点～而改革开放以后所逐渐形成的消费观念的改变也是一个重要的因素。在现在社会～按揭～ 3 燕山大学里仁学院“共创杯”比赛 贷款买房已经以一种新的购房模式展现在我们的眼前。 5.关于地价的原因: 地价的原因～简单得说就像中国社会科学院城市发展与环境研究中心曲波说得那样:“房价在上涨过程中存在这样一个链条:地价上涨?开发成本增加?房价上涨?预期房价上涨?开发商增加投资?地价上涨～这样就形成了一个价格循环机制。” 5.其他一些外部原因: 1、随着发展外来人口,外籍人、农村人口向城市流动,的增多和国民对人均居住面积的需求的提高～住宅的需要量进一步增大。两者的矛盾导致住宅市场的供需矛盾呈进一步加大的态势。 2、中国的经济高速增长使平均名义收入在过去几年里一直以两位数字的速度在增长～并很可能在将来相当长的时间内保持这一增长的态势。不考虑贷款限制～预期收入持续增长的消费者将会有更大的负债购房能力。 3、较低的存款利率。由于中国长期保持较低的存款利率～货币贬值找不到其他对冲的方式～那么只有通过购买房产等固定资产来实现保值、增值。且居住支出会随着国民收入的提高呈几何数增长,通常大家会随着收入的增加～加大住房支出占收入的比重,～为实现保值、增值提供了保证。 三.解决高房价问题的办法: 1、政府部门建立房价管理机构～加大政府管理力度～提高执政能力。同时～物价部门进行介入～进一步有效控制住房这个大商品的价格合理性。 4 燕山大学里仁学院“共创杯”比赛 建立各地成立房价监督管理办公室～可以全权掌握和处理各地的房价市场结合情况～上下联动～即保证了社会需求供应～又保护了人民利益～还维护了国家行业稳定有序发展进行。同时～商品房也是商品～而且是大商品～对百姓的生活尤为重要。所以～既然是商品就应该有物价部门进行价格审核～同时进行房价构成监督～稳定房价～进而维护老百姓利益。 2、地方政府应加大管理力度～抓紧土地供应管理好信贷。 国家应该是对不同类型土地采用不同类型的土地供应方式～一部分土地的价格要严格控制在政府的限价范围内～另一部分土地应该把价格放开～通过市场竞争实现土地价值。比如:首先应该把中心区域的商业、办公和高级公寓项目的土地价格放开～实行价高者得。而一些经济适用房和普通商品房的土地价格应该严格控制～一定要实行定向招标～即限定好用途后～由竞标开发商自己上报规划建设方案和未来销售价格～通过评选由优秀方案中标。在随后的开发建设和销售过程中～政府应该监督开发商严格按照当初的投标方案执行～并对销售价格进行严格的控制。 3、遏制“炒房”～杜绝不法竞争～打击扰乱市场行为～造成社会不必要“恐慌”。 若要遏制“炒房”～必须实行限套数～限套数能最有力地改变供应结构失衡的现状～这是宏观调控最有力的。当购房者,夫妻双方,购买第一套房子的时候～国家可以实行一定的优惠政策～帮助普通购房者能够购买到用于自住的房子。而购房者如果购买第二套房子～应收取高额的税收～除了营业税和个税之外～应另外收取其“个人消费税”～并且提高其银行贷款首付或者不允许贷款～从而抑制一些“炒房”的人。当购买第二套房子 5 燕山大学里仁学院“共创杯”比赛 的成本远远高出第一套房子的成本时～绝大部分的投资者将望而却步。 4、划分区域或地区进行限定房价。 房价应该由市场自由调节～但是合理的房价应该控制在当地人均收入的平均值左右。过高或过低都是不健康的现。所以～当价格不再被市场所控制～而产生暴利的时候～政府这只“无形的大手”就必须给予调控。在拍卖土地的时候～即按用途来制定未来销售价格～挤压开发商的超额利润。但是～为了保证不降低工程质量～应利用政府的权力～在一些方便应给予开发商一定的优惠政策。比如:盖经济适用房和普通商品房时～在土地出让时～给予一些补偿。毕竟这是为了满足本地区普通人民的居住。但如果修建高档住宅～就应该严格按照政策执行。高档住宅如果修建的质量不过关～有钱人也是不会购买的～这也是为了更好的缩小贫富差距。 5、符合转让政策的二手房首付降低或保持不变～让更多的人买得起房。 这样～不会引起动荡～又可以抑制房价～而且能使穷人买得起房和富人也有好房住的多重作用。 6、呼吁诚信地产品牌～营造和谐市场环境。 诚信越来越成为各个行业品牌非常重要的一个方面。因为没有诚信～一切无从谈起～所以诚信建设还需要社会关注和参与～地产品牌～呼唤诚信～社会需要诚信: 一系列的政策出台都是为了更好的帮助市场健康地发展～但由于全国各地的情况不同～所以～按实际出发～从本地区的基本情况出发～因地制宜。 【特别感谢】:1.里仁大学生科学技术协会。 2.百度。 6 燕山大学里仁学院“共创杯”比赛 3.舍友的大力支持。 【参考资料】 ‟《组织行为学,第二版,》.:高等教育出版社年。 „1 „2‟《管理创新原理与实务》.:中国对外经济贸易出版社. ‟《投资学》.:大学出版社。 „4 „5‟《经济学》.:高等教育出版社。 „6‟ 百度文库 7